Из Википедии, свободной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Собственность Syracuse Land Bank, Сиракузы , Нью-Йорк

Земельный банкинг - это практика объединения земельных участков для будущей продажи или застройки .

В то время как во многих странах земельный банкинг может относиться к различным схемам частных инвестиций в недвижимость , в Соединенных Штатах это относится к созданию квазигосударственных властей графства или муниципальных властей с целью управления инвентаризацией избыточной земли.

Муниципальные земельные банки в США [ править ]

Определение [ править ]

Зараженная земля в Филадельфии

Земельные банки - это квазигосударственные организации, созданные округами или муниципалитетами для эффективного управления и перепрофилирования инвентаря недостаточно используемого, брошенного или изъятого имущества . Они часто имеют полномочия, позволяющие им достигать этих целей способами, недоступными для существующих государственных органов. Хотя «модель» земельного банка получила широкую поддержку и была внедрена в ряде городов, они реализуются по-разному, чтобы наилучшим образом удовлетворить как муниципальные потребности, так и государственный и местный правовой контекст, в котором они были созданы. [1]

История [ править ]

Земельные банки возникли в 1920-х и 1930-х годах как средство предоставления недорогой земли для жилья и обеспечения упорядоченного развития. [2] Период деиндустриализации в Соединенных Штатах в сочетании с усилением субурбанизации в середине 20-го века оставил многие американские города с большим количеством пустой и разрушенной промышленной, жилой и коммерческой недвижимости . Начиная с начала 1970-х годов муниципалитеты начали искать решения для управления упадком или стимулирования оживления в некогда процветающих городских кварталах. Первый земельный банк был создан в Сент-Луисе в 1971 г. [1] В то время как другие муниципалитеты продолжали внедрять их постепенно, только в середине 2000-х годов земельные банки стали рассматриваться как проверенная, надежная и принятая модель и получили широкое распространение, особенно после успеха Земельного банка округа Дженеси . В 2009 году Департамент жилищного строительства и городского развития выпустил отчет, в котором земельные банки рассматриваются как модель передовой практики для муниципалитетов в борьбе с последствиями обвала рынка недвижимости в результате финансового кризиса 2007 года и последовавшего за ним кризиса потери права выкупа . [3]

Инвестиционные земельные банки по странам [ править ]

Соединенное Королевство [ править ]

Земельные банки в Великобритании ранее были прерогативой помещиков или застройщиков . Многие известные коммерческие строительные компании успешно занимаются банковским обслуживанием земельных участков для будущих строительных проектов. Компании также покупают земельные участки и легко делят их на участки меньшего размера, а затем предлагают эти участки на продажу индивидуальным инвесторам. Эта относительно новая практика в Великобритании не подпадает под контроль Управления финансового надзора . Многие люди с осторожностью относятся к этой форме инвестиций, поскольку многие земельные банковские компании потерпели неудачу или были закрыты. В настоящее время не зарегистрировано ни одного подтвержденного аудитом успеха земельного банковского дела в Великобритании, несмотря на то, что Великобритания пережила серьезный бум недвижимости в период с 2002 по 2007 год [4].

Схема земельного банка, которая является схемой коллективных инвестиций, является «регулируемой деятельностью» [5] для целей Закона о финансовых услугах и рынках 2000 года и, согласно разделу 19 (1), может использоваться в Великобритании только лицом, которое либо разрешено, либо освобождено. Раздел 26 предусматривает, что соглашение, заключенное лицом в нарушение этого закона, не имеет исковой силы, и любые выплаченные ему суммы могут быть взысканы вместе с компенсацией за любой понесенный ущерб. После того, как FCA недавно вступило в силу этого правила, многие компании, продающие земельные участки в Великобритании, переехали за пределы Европейского Союза и предлагают земельные участки только резидентам, не являющимся гражданами Великобритании, которые не защищены правилами FCA.

Компании, предлагающие земельные участки в Великобритании [ править ]

После внесения изменений в закон о регистрации земли был сформирован ряд компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании в качестве инвестиций. Обычно это зеленая зона , природоохранная , пойменная , сельскохозяйственная или охраняемая земля, непригодная для застройки. Успешных заявок на получение разрешения на застройку участков, проданных в рамках таких схем коллективного инвестирования , не зарегистрировано .

Инвесторы в схемы инвестирования в земельные участки в Великобритании понесли значительные убытки. Большое количество британских компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании, потерпели неудачу или были закрыты Управлением финансовых услуг (FSA) или другими органами. [6] [7] [8] Некоторые компании перешли в офшоры после расследования FSA. Некоторые компании теперь предлагают земельные участки в Великобритании в таких местах, как Дубай или Сингапур, где местные власти не регулируют такую ​​деятельность или не осведомлены о высоком риске инвестиций. В июне 2010 года Валютное управление Сингапура (MAS) выпустило предупреждение [9] о схемах земельных банков, предупреждая, что они могут быть мошенничеством с особым упором на компании, предлагающие землю из Великобритании и Канады.

Методы продаж [ править ]

Представитель компании может связаться с физическим лицом по телефону, в будках временных торговых центров или на выставках недвижимости и предложить стратегические инвестиции в землю в Великобритании. Очень часто правительственная или отраслевая статистика Великобритании, близость земли к застроенным территориям или недавняя история цен на жилье в Великобритании приводятся как демонстрация того, почему земельный участок является отличным вложением. Устное общение часто указывает на то, что участок находится в ускоренном порядке для утверждения строительства и имеет большой потенциал в качестве участка под застройку.. При ценообразовании на землю обычно делается ссылка на утвержденные цены на землю под застройку на пике рынка. Очень часто земельные банки представляют подробные планы, показывающие жилую застройку на этом участке. Эти планы часто называют «предварительно утвержденными», «концептуальными» или «предварительными разработками». Продавец сосредоточит внимание на потенциальной будущей стоимости земли по сравнению с текущей продажной ценой.

Никогда не упоминается стоимость зеленого пояса или сельскохозяйственных земель, или вопросы, связанные с долгосрочным обслуживанием и коллективной продажей крошечных участков земли. Цена продажи обычно в 10–100 раз превышает текущую стоимость земли. Показанные планы не имеют силы в законодательстве Великобритании о планировании и не могут рассматриваться как индикатор прогресса в процессе планирования. В отношении разрешения на планирование никогда не дается никаких письменных договорных обещаний, несмотря на обычно крайний оптимизм со стороны продавца. Продавец обычно никогда не упоминает, что земля находится под защитой или что земля зеленая и не может быть застроена в соответствии с действующими правилами планирования. Как правило, нет возможности получить разрешение на строительство в разумные сроки.

Инвестор может в конечном итоге заплатить значительную сумму денег за небольшой участок земли с низкой стоимостью, который имеет очень высокий риск остаться незастроенным. Как только широкая общественность узнает об отсутствии жизнеспособности предлагаемой схемы инвестирования в земельные участки, стоимость перепродажи отдельных участков падает. Обычно после этого земельная компания полностью ликвидируется или переезжает в другую юрисдикцию.

Для клиентов, которые демонстрируют готовность приобрести такие схемы, также могут быть попытки продать дополнительные земельные банковские продукты в других местах или другие высокодоходные инвестиционные программы . Клиенты также могут быть добавлены в списки бездельников, которые затем продаются другим компаниям, предлагающим аналогичные схемы. В случае банкротства земельного банка, инвесторам также могут быть предложены услуги по возмещению инвестиций или планированию за определенную плату. Такие услуги обычно являются мошенническими или не работают и приводят к дальнейшей потере денег для инвестора.

Споры [ править ]

Документальный фильм « Ты и твоя» , впервые показанный на BBC Radio 4 в декабре 2006 года [10], подверг критике услуги, предлагаемые многими компаниями наземного банкинга в Соединенном Королевстве, предполагая, что они обманывают своих клиентов. Мошенничество с земельными банками основано на очень низкой вероятности того, что какой-либо из участков получит разрешение на планирование и очень высокой прибыли, полученной с земельных участков, при этом продавец использует вводящую в заблуждение маркетинговую тактику, чтобы убедить покупателей в том, что они делают разумные инвестиции.

Ключевая стратегия, используемая при продаже земельных участков в Соединенном Королевстве, заключается в том, чтобы подразумевать, что поскольку покупатель владеет земельным участком, он не может потерять свои деньги. Компания земельного банка обычно предлагает резкое ежегодное увеличение стоимости земельных участков и очень оптимистичные временные рамки для успешных приложений планирования. Они никогда не передаются по контракту. Обычно земельный банк продает земельный участок с премией от 15 до 100 раз больше текущей рыночной стоимости незастроенной земли. [11]Покупатель может заплатить 15 000 фунтов стерлингов за земельный участок, текущая рыночная стоимость которого составляет всего 500 фунтов стерлингов. Исходя из этого, большая часть инвестиций идет не в землю, и небольшие процентные ежегодные увеличения стоимости земельного участка бессмысленны. Фактические инвестиции - это предлагаемая услуга по предоставлению ценных утвержденных земель под застройку в будущем. Если эта услуга никогда не оказывается или оказывается безуспешной, оставшиеся земельные активы, как правило, обесцениваются. Если компания-продавец потерпит неудачу или исчезнет, ​​владелец участка не сможет продать участок экономически, поскольку административные усилия и стоимость продажи обычно превышают стоимость земельного участка.

Многие земельные банковские компании нацелены на жертв за пределами Соединенного Королевства, особенно в Канаде, Сингапуре, Таиланде, Брунее и Малайзии. Жители этих стран могут наивно относиться к рынку недвижимости Великобритании и местным правилам планирования, таким как зонирование зеленых поясов .

В 2008 году земельная банковская фирма UKLI была передана в управление из-за неплатежеспособности, несмотря на то, что она взяла 69 миллионов фунтов стерлингов у 4500 человек за земельные участки. [ необходима цитата ] Land International была закрыта в 2008 году после потери инвесторами 10 миллионов фунтов стерлингов [12], и те же участки Land International позже были выставлены на продажу в Азии. [13] В 2010 году Land International (Дальний Восток) потерпела крах, в результате чего инвесторы потеряли 6 миллионов сингапурских долларов (2,5 миллиона фунтов стерлингов). [14] Депутат Дэвид Хит потребовал проведения дебатов в Палате общин после предложения 209 земельных участков в деревне Дин , заявив, что «хотя земельные операции не могут быть незаконными, это, несомненно, мошенничество».[15]

Земельный кадастр Соединенного Королевства выпустил пресс-релиз [16] 15 января 2009 года, уведомив потребителей о том, что Земельный кадастр опубликовал руководство, предупреждающее против инвестиционных схем земельного банка. Глава Земельного кадастра корпоративных юридических услуг Майк Весткотт Радд сказал, что общественность «вводили в заблуждение относительно перспектив получения разрешения на застройку», при этом известные банки и застройщики ложно назывались партнерами по проекту, а в некоторых случаях подделывались земли Документы реестра были представлены, чтобы предположить, что разрешение на планирование существовало там, где его не было.

В результате значительных разногласий и освещения в СМИ земельного банкинга многие директора и должностные лица вовлеченных компаний подверглись судебному преследованию и приговорили их к лишению свободы.

Соединенные Штаты [ править ]

Правительство [ править ]

Знак Сиракузского земельного банка, Сиракузы, Нью-Йорк

В 2011 году штат Нью-Йорк принял закон о земельном банке, разрешающий создание некоммерческих организаций в каждом округе для получения права собственности на пустующие заброшенные дома, чтобы их можно было восстановить, продать или сносить в установленном порядке. Многие округа на севере штата, включая округ Эри , Онондага , Скенектади и Олбани , покинули дома, поскольку люди переехали в пригород. Некоторые объекты недвижимости были заброшены из-за неуплаты налогов, и город получил титул. [17]

Недавнее соглашение о подписании роботов дало генеральному прокурору Эрику Шнайдерману средства для финансирования земельных банков в Скенектади и Олбани. [18]

В штате Мичиган также действует программа земельного банка. [19] Огайо принял закон о земельных банках в 2009 году.

Коммерческий [ править ]

Земельный банкинг как инвестиция не новость для Америки. Несколько миллиардеров, заработавших сами, начали с покупки больших участков в Калифорнии, где возможности для развития еще не открывались. Такие люди, как Боб Хоуп и Дональд Трамп , получили огромную прибыль от покупки больших площадей и владения недвижимостью до тех пор, пока рынок не принес значительную прибыль при продаже. Тем не менее, в США также было много мошенничества с землей, например, большие площади болот Флориды, которые были проданы как подходящие для недвижимости.

Мошенничество с землей во Флориде имеет свою историю еще во Флоридской лихорадке 1920-х годов. Сегодня во многих округах Флориды есть следы этих земельных махинаций. Округ Полк Флорида особенно сильно пострадал от мошенничества с земельными банками. Округ Полк, находящийся между городом Тампа в округе Хиллсборо во Флориде и городом Орландо в округе Ориндж во Флориде, был горячей почвой для спекулятивного освоения земель. Округ Норт-Полк находится в нижней части Зеленого Болота. Штат Флорида объявил Зеленое болото «землей, вызывающей особую озабоченность штата». В период с 1970-х до конца 1980-х годов Зеленое болото продавалось как подходящее для строительства недвижимости. Развитие «Диснейуорлда» и его привлекательность стали инструментом продаж, чтобы убедить людей покупать участки площадью один акр по высоким спекулятивным ценам. Эти цены варьировались от 2 долларов,От 000 до 15 000 долларов за акр. Мошенничество с земельными банками во Флориде продолжается и сегодня, и в основном они проводятся за пределами Соединенных Штатов. Неосмотрительные иностранные клиенты продают землю Флориды из-за пределов США по контрактам на оформление сделок.

Австралия [ править ]

В декабре 2008 года, в разгар мирового финансового кризиса, Совет по анализу иностранных инвестиций (FIRB) смягчил законы, касающиеся иностранных инвестиций в австралийскую недвижимость. В соответствии с предыдущим законодательством временным жителям разрешалось приобретать недвижимость только для целей основного места жительства на сумму до 300 000 долларов США. Согласно новым законам, действующим с февраля 2009 года, этот денежный лимит был снят.

В марте 2010 года управляющий Резервного банка Австралии объявил, что отслеживает влияние изменения правил на рынок жилья. [20]

24 апреля 2010 года помощник казначея сенатора Ник Шерри объявил об ужесточении законов об иностранных инвестициях в результате общественной реакции на изменения, внесенные годом ранее. Несмотря на то, что они по-прежнему имеют право покупать недвижимость любой стоимости, временные резиденты теперь должны продать свое жилье при выезде из страны и должны сообщать обо всех покупках в Совет по анализу иностранных инвестиций, эффективно устраняя эту лазейку в земельном банке. Однако иностранным компаниям разрешено приобретать недвижимость для размещения местного персонала.

Иностранные физические лица могут создать зарегистрированную компанию с единственной целью покупки недвижимости в Австралии и активно обойти устранение лазеек. [21]

По состоянию на 20 апреля 2010 года COAG согласился с тем, что Рабочая группа по реформе предложения и доступности жилья расширит работу по земельному аудиту, чтобы изучить «недостаточно используемые для проверки частных владений большими земельными участками к середине 2010 года». [22]

Банки сельскохозяйственных земель [ править ]

Развитие сельского хозяйства в Парагвае Чако .

В то время как большая часть земельного банка основана на перспективе расширения городских территорий за счет сельских районов, в различных частях мира сельскохозяйственные угодья расширяются за счет целинных земель. Покупка целинной земли, которая была определена как подходящая для сельского хозяйства из-за ее климата, топографии и свойств почвы, когда покупатель не имеет намерения обрабатывать землю самостоятельно или сдавать ее в аренду, будет считаться банковским кредитованием сельскохозяйственных земель.

Такие земли часто находятся довольно далеко от существующей инфраструктуры, когда они покупаются инвестором земельного банка, поэтому цены низкие. Инвестор ожидает, что благодаря естественному производительному потенциалу области будет развиваться сельскохозяйственная инфраструктура (достаточное количество дорог, специализированные подрядчики, зернохранилища), при этом больше земель будет возделываться, а стоимость земли умножится.

Банки сельскохозяйственных земель используются там, где все еще существуют большие участки плодородных целинных земель, где их оценка невысока и где законодательство разрешает владение крупными земельными участками (бесплатное владение) отечественными и иностранными инвесторами. Типичными странами для таких инвестиций в последние годы были Аргентина , Бразилия , Уругвай , Парагвай [23], где цены на землю соответственно выросли. [24]

Хотя представление о том, что плодородная земля в мире является ограниченным и ценным активом, отнюдь не ново, оно вновь привлекло внимание общественности и средств массовой информации в связи с глобальным продовольственным кризисом , когда были придуманы такие фразы, как пик пшеницы или пик почвы [25] .

См. Также [ править ]

  • Земельное хозяйство
  • Арендодатель
  • Переработка земель
  • Земельная реформа
  • Разрешение на строительство

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b Фрэнк С. Александр (июнь 2011 г.). «Земельные банки и земельный банк» (PDF) . BusinessWeek. Центр общественного прогресса. Архивировано из оригинального (PDF) 6 июня 2013 года . Проверено 30 мая 2013 года .
  2. Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. С.  419 . ISBN 9780415252256.
  3. ↑ Sage Computing, Inc. (август 2009 г.). «Восстановление отчужденной собственности с помощью земельных банков» (PDF) . Департамент жилищного строительства и городского развития США: Управление разработки политики и исследований . Проверено 30 мая 2013 года .
  4. ^ Тони Levene (9 ноября 2009). «Земельный банк - участок загустевает» . Хранитель . Проверено 23 июня 2010 года .
  5. ^ "Архивная копия" . Архивировано из оригинального 21 июня 2012 года . Проверено 4 сентября 2012 .CS1 maint: archived copy as title (link)
  6. ^ "9 компаний земельного банка закрылись" . Mynewsdesk.com . Проверено 23 июня 2010 года .
  7. ^ «Три компании приказано ликвидировать после правительственного расследования» . Allbusiness.com . Проверено 23 июня 2010 года .
  8. ^ «5 компаний земельного банка ликвидированы» . Mynewsdesk.com . Проверено 23 июня 2010 года .
  9. ^ «Земельный банк - посмотрите, прежде чем прыгать» . Moneysense.gov.sg. Архивировано из оригинального 21 июня 2010 года . Проверено 23 июня 2010 года .
  10. Перейти ↑ Abbott, Melanie (14 декабря 2006 г.). «CPRE требует регулирования« земельного банка »» . BBC News . Проверено 23 июня 2010 года .
  11. ^ «Земельные банковские компании - Почему большинство из них (легальные) мошенники» . Learnmoney.co.uk. 17 июня 2008 . Проверено 23 июня 2010 года .
  12. ^ "Компании по продаже земли кусают пыль" . Gov-news.org. Архивировано из оригинального 26 июля 2011 года . Проверено 23 июня 2010 года .
  13. ^ Мошенничество Land International повторно появляется как Шервуд Хендерсон. «Лэнд Интернешнл повторно всплывает на поверхность» . Blogs.mirror.co.uk . Проверено 23 июня 2010 года .
  14. ^ 200 теряют 6 миллионов долларов на британских земельных сделках
  15. ^ «Давайте обсудим, что я могу ...: 30 октября 2008: дебаты в Палате общин» . TheyWorkForYou.com . Проверено 4 мая 2010 года .
  16. ^ «Земельный кадастр: уведомление для прессы» . Landreg.gov.uk. Архивировано из оригинала на 1 ноября 2009 года . Проверено 4 мая 2010 года .
  17. ^ Статья 16 Закона о земельном банке
  18. ↑ Лукас Уиллард (1 августа 2014 г.). «Шнайдерман объявляет о финансировании земельного банка» . WAMC .
  19. ^ "Труд и экономические возможности - Управление государственного земельного банка" . michigan.gov . Проверено 28 мая 2020 года .
  20. ^ "Стивенс Австралии следит за покупателями домов за рубежом, когда цены скачут" . BusinessWeek. 25 марта 2010 года Архивировано из оригинального 29 марта 2010 года . Проверено 4 мая 2010 года .
  21. ^ «Пресс-релиз - Правительство ужесточает правила для иностранных инвестиций в жилищное строительство [24/04/2010]» . Assistant.treasurer.gov.au. 24 апреля 2010 года в архив с оригинала на 6 июля 2011 года . Проверено 4 мая 2010 года .
  22. ^ «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 9 октября 2010 года . Проверено 26 апреля 2010 . CS1 maint: archived copy as title (link)
  23. ^ "Сельскохозяйственные угодья Парагвая" . Пер Восс, агент по продаже недвижимости на ферме . Проверено 29 декабря 2008 года .
  24. ^ "Уругвайское ранчо, сельхозугодья" . Проверено 30 сентября 2011 года .
  25. ^ "пик почвы" . newscientist.com. 25 июня 2008 г.

Внешние ссылки [ править ]

  • Публичное заявление совета Великобритании Seven Oaks о земельном банкинге
  • Земельный кадастр Великобритании опубликовал предупреждение об «инвестиционных» схемах земельных банков
  • Сайт для потребителей правительства Великобритании - мошенничество с земельными банками
  • Управление финансовых услуг Великобритании - выписка из земельного банка
  • Транспортировка Мельбурна
  • Мошенничество с недвижимостью