Ипотечное право

Ипотеки является правовым инструментом , который используется для создания обеспечительного интереса в недвижимости , принадлежащих к кредитору в качестве обеспечения долга, как правило , кредит денег. Сама по себе ипотека - это не долг, это гарантия кредитора по долгу. Это передача доли в земле (или ее эквивалента) от владельца к ипотечному кредитору при условии, что эти проценты будут возвращены владельцу, когда условия ипотеки будут выполнены или выполнены. Другими словами, ипотека - это обеспечение ссуды, которую кредитор предоставляет заемщику .

Это слово является юридическим французским термином, означающим «мертвый залог», первоначально относившимся только к валлийской ипотеке ( см. Ниже ), но в более позднем средневековье применялось ко всем критериям и интерпретировалось народной этимологией как означающее, что залог заканчивается (умирает). либо когда обязательство выполнено, либо имущество изъято в результате обращения взыскания . ^[1]

В большинстве юрисдикций ипотека тесно связана с ссудами, обеспеченными недвижимостью, а не другим имуществом (например, кораблями), а в некоторых юрисдикциях может быть заложена только земля. Ипотека - это стандартный метод, с помощью которого физические и юридические лица могут приобретать недвижимость без необходимости немедленной выплаты полной стоимости за счет собственных средств. См. Ипотечную ссуду для жилищного ипотечного кредитования и коммерческую ипотеку для кредитования коммерческой недвижимости.

Участники и вариантная терминология [ править ]

В правовых системах разных стран, имея некоторые общие концепции, используется разная терминология. Однако в целом ипотека имущества предполагает участие следующих сторон. Заемщик, известный как залогодатель, передает ипотеку кредитору, известному как залогодержатель.

Кредитор / залогодержатель [ править ]

Ипотечный кредитор - это инвестор, который ссужает деньги под залог недвижимости. В современном мире большинство кредиторов продают выданные им ссуды на вторичном ипотечном рынке . Когда они продают ипотеку, они получают доход, называемый премией за освобождение от обслуживания . Обычно целью ссуды является приобретение заемщиком той же недвижимости. Как залогодержатель, кредитор имеет право продать недвижимость, чтобы погасить ссуду, если заемщик не платит.

Ипотека связана с землей, поэтому даже если заемщик передает собственность кому-то еще, залогодержатель все равно имеет право продать ее, если заемщик не выплатит ссуду.

Чтобы покупатель не мог случайно купить недвижимость, подлежащую ипотеке, ипотека регистрируется или регистрируется под названием в государственном учреждении в качестве общедоступной записи. Заемщик имеет право освободить ипотеку от титула после выплаты долга.

Заемщик / залогодатель [ править ]

Залогодатель - это заемщик по ипотеке - он или она имеет обязательство, обеспеченное ипотекой. Как правило, заемщик должен выполнить условия основного займа или другого обязательства, чтобы погасить ипотечный кредит. Если заемщик не выполняет эти условия, залогодержатель может лишить права выкупа, чтобы вернуть непогашенную ссуду. Обычно заемщиками выступают отдельные домовладельцы, домовладельцы или предприятия, которые покупают свою собственность в виде ссуды. ^{[ необходима цитата ]}

Другие участники [ править ]

Из-за сложного юридического обмена или передачи собственности одному или обоим основным участникам, вероятно, потребуется юридическое представительство. Агент, используемый для передачи права собственности, зависит от юрисдикции . В англоязычном мире это означает либо практикующего юриста, т. Е. Поверенного или солиситора , либо в юрисдикциях, находящихся под влиянием английского права , включая Южную Африку , (лицензированного) перевозчика . В США наиболее распространены агенты по недвижимости . В юрисдикциях гражданского права передача права собственности осуществляется нотариусами по гражданскому праву .

Из-за сложной природы многих рынков заемщик может обратиться к ипотечному брокеру или финансовому консультанту с просьбой помочь ему или ей найти подходящего кредитора, обычно путем поиска наиболее конкурентоспособной ссуды.

В юрисдикциях гражданского права долговой инструмент упоминается в некоторой форме латинского слова " hypotheca" (например, Sp hipoteca , Fr hypothèque , Germ Hypothek ), а стороны известны как ипотекарь (заемщик) и ипотекарь (кредитор). Ипотека по гражданскому праву в точности эквивалентна английской ипотеке по закону или американской ипотеке по теории залогового удержания .

История [ править ]

Англосаксонское и англо-нормандское право [ править ]

В англосаксонской Англии , когда процентные ссуды были незаконными, основным методом обеспечения недвижимости был вадсет ( ME wedset ). ^[2] Пачка представляла собой ссуду, замаскированную под продажу земли с правом возврата . Заемщик (реверс) транспортируется чартером на плату простой недвижимости , в рассмотренииссуды кредитору (вадсеттеру), который при погашении передаст имущество реверсору второй чартерной грамотой. Сложность с этой договоренностью заключалась в том, что владелец вадсеттера был абсолютным владельцем собственности и мог продать ее третьей стороне или отказаться от передачи ее реверсору, который также был лишен своих основных средств погашения и, следовательно, находился в слабом положении. В более поздние годы практика - особенно в Шотландии и на континенте - заключалась в том, чтобы выполнять вместе вадсет и отдельную обратную облигацию согласно реверсору и личному праву ревертера.

Альтернатива практика импортирована из закона Нормана была usufructory залога в недвижимость , известном как колеи земли . По залогу заемщик (гагор) передал владение, но не право собственности, кредитору (залогодержателю) на неограниченный срок до погашения. Датчики бывают двух видов:

• живой Гейдж ( Norman VIF калибра , Welsh ИУП ), в результате чего имущественные накапливаемая ренты, прибыль и зерновые культуры пошли на уменьшение долга (то есть, долг был сам-искупительным);
• мертвые Гейдж ( Norman Морт Гейдж , шотландцы Deid пыж ), в результате чего были приняты ренты и прибыли вместо интереса , но не уменьшить долг. ^[3]

Манометр был непривлекательным для кредиторов , поскольку gagor может легко извлечь колею с помощью нового незаконного лишения владения недвижимости , а gagee-просто захватил ет де vadio «от избыточного» не -Ны могли бы принести Freeholder в средства для восстановления владения. ^[4] Таким образом, нерентабельная живая шкала вышла из употребления, но мертвая шкала продолжала действовать как валлийская ипотека, пока не была отменена в 1922 году.

Позднее средневековье [ править ]

К 13 веку - в Англии и на континенте - срок действия гарантии был ограничен годами и содержал оговорку о конфискации ( pactum commissorium ) ^[5], предусматривающую, что, если по истечении срока долг не был погашен, право собственности переуступалось. кредитор, то есть срок в несколько лет автоматически превратится в простую комиссию. Это известно как плата за смену, и после 1199 г. ее было достаточно для того, чтобы контролер мог подать иск о взыскании. Однако королевские суды все чаще не уважали сменные сборы, поскольку не существовало ливреи сейсина (то есть не было формальной передачи), а также они не признавали возможность увеличения срока владения ^[6].поэтому к 14 веку простой датчик в течение многих лет был недействителен в Англии (а также в Шотландии и на ближнем континенте ^[7] ).

Решение состояло в том, чтобы объединить современные wadset и измерители в течение многих лет в единую сделку, воплощенную в двух инструментах: (1) абсолютная передача ( чартер ) в качестве вознаграждения или на годы кредитору; (2) соглашение об эмиссии или залог ( аннулирование ), в котором говорится о ссуде и предусматривается, что, если она будет возвращена, земля будет реинвестирована в заемщика, но в противном случае заимодавец сохранит право собственности. В случае своевременного погашения кредитор реинвестировал бы право собственности, используя акт о перезаключении. Это была ипотека посредством передачи (также известная как ипотека в виде платы ) или, если написано, ипотека посредством чартера и повторного погашения ^[8] и принимала форму возмещения , сделки и продажи илисдавать в аренду и отпускать . Поскольку кредитор не обязательно вступал во владение, имел право иска и завещал заемщику право возврата, ипотека была надлежащим залогом. Таким образом, ипотека была на первый взгляд абсолютной передачей простого имущества за плату , но на самом деле была условной и не имела бы никакого эффекта при соблюдении определенных условий.

Долг был абсолютным по форме и, в отличие от контрольной суммы, не зависел условно от его погашения исключительно за счет выращивания и продажи сельскохозяйственных культур или скота или просто передачи урожая и скота, выращиваемых на проверяемой земле. Ипотечный долг оставался в силе независимо от того, могла ли земля приносить достаточно дохода для выплаты долга. Теоретически ипотека не требует от кредитора дальнейших шагов, таких как принятие сельскохозяйственных культур и скота в счет погашения.

Возрождение и после [ править ]

Однако, если заемщик опаздывал на один день с выплатой долга, он уступал свою землю кредитору, оставаясь при этом ответственным по долгу. ^[6] Все чаще суды по справедливости начали защищать интересы заемщика, так что заемщик получил при сэре Фрэнсисе Бэконе (1617–1621) ^[9] абсолютное право настаивать на повторном погашении долга, даже если он просрочен. Это право заемщика известно как право выкупа .

Такая договоренность, при которой кредитор теоретически являлся абсолютным владельцем, но на практике имел мало практических прав собственности, рассматривалась во многих юрисдикциях как чрезмерно искусственная. Статутом положение общего права было изменено таким образом, что залогодатель (заемщик) сохранял право собственности, но права залогодержателя (кредитора), такие как взыскание , право продажи и право вступления во владение, были защищены. В Соединенных Штатах те штаты, которые таким образом изменили характер ипотечных кредитов, известны как государства с удержанием . Аналогичный эффект был достигнут в Англии и Уэльсе Законом о праве собственности 1925 года , который отменил ипотеку посредством простой выплаты комиссии.

С 17 века кредиторам не разрешалось переносить проценты в собственность за пределы основного долга в соответствии с принципом погашения собственного капитала . Попытки кредитора нести долю в собственности аналогично конвертируемым облигациям на основе контракта, поэтому были названы судами "засорением", но события 1980-х и 1990-х годов привели к менее жесткому соблюдению этого принципа. особенно из-за интереса теоретиков к возвращению к режиму свободы контрактов . ^[10]

По умолчанию для разделенной собственности [ править ]

Когда участок земли приобретается с использованием ипотеки, а затем разделен и продан, применяется «правило обратного порядка отчуждения» для определения сторон, ответственных за невыплаченный долг.

Когда ипотечный участок земли разделен и продан в случае неисполнения обязательств, залогодержатель сначала выдает взыскание на земли, все еще принадлежащие залогодателю, и выдает иски против других владельцев в «обратном порядке», в котором они были проданы. Например, Алиса приобретает участок площадью 3 акра (12000 м ² ) по ипотеке, затем делит его на три участка площадью 1 акр (4000 м ² ) (X, Y и Z) и продает лот Y Бобу, и затем участок Z Чарли, оставив участок X себе. В случае невыполнения обязательств залогодержатель в первую очередь выступает против лота X - залогодателя. Если обращение взыскания или повторное вступление во владение лота X не полностью покрывает долг, залогодержатель переходит к лоту Z (Чарли), затем по лоту Y (Боб). Обоснование состоит в том, что первый покупатель должен иметь больше капитала, а последующие покупатели получат разводненную долю.

Правовые аспекты [ править ]

Ипотека может быть законной или справедливой. Кроме того, ипотека может иметь одну из нескольких различных юридических структур, доступность которых будет зависеть от юрисдикции, в которой оформляется ипотека. В юрисдикциях общего права возникли две основные формы ипотеки: ипотека по наследству и ипотека по закону.

Ипотека по смерти [ править ]

В случае ипотеки путем смерти залогодержатель (кредитор) становится владельцем заложенного имущества до тех пор, пока ссуда не будет погашена или иное обязательство по ипотеке не будет выполнено в полном объеме, процесс, известный как «погашение». Этот вид ипотеки принимает форму передачи собственности кредитору с условием, что собственность будет возвращена при выкупе.

Ипотека на основе смерти была первоначальной формой ипотеки и продолжает использоваться во многих юрисдикциях и в небольшом меньшинстве штатов в Соединенных Штатах. Многие другие юрисдикции общего права либо отменили, либо свели к минимуму использование ипотеки путем ее прекращения. Например, в Англии и Уэльсе этот тип ипотеки больше не доступен в отношении зарегистрированных прав на землю в соответствии с разделом 23 Закона о регистрации земли 2002 года (хотя он по-прежнему доступен для незарегистрированных интересов).

Ипотека по закону [ править ]

При ипотеке по закону или технически «обвинение по закону, выраженное в форме законной ипотеки» ^[11], должник остается законным владельцем собственности, но кредитор получает на нее достаточные права, позволяющие им реализовать свои безопасность, например право вступить во владение собственностью или продать ее.

Чтобы защитить кредитора, ипотека по закону обычно регистрируется в публичном реестре. Поскольку ипотечная задолженность часто является самой крупной задолженностью должника, банки и другие ипотечные кредиторы проводят поиск правового титула на недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии уже зарегистрированных ипотечных кредитов на собственность должника, которая могла бы иметь более высокий приоритет. Налоговые залоги в некоторых случаях будут предшествовать закладным. По этой причине, если у заемщика есть просроченные налоги на недвижимость, банк часто будет их платить, чтобы удерживающий не смог лишить права выкупа и погасить ипотеку.

Этот тип ипотеки наиболее распространен в Соединенных Штатах, и с момента принятия Закона о собственности 1925 года ^[11] он стал обычной формой ипотеки в Англии и Уэльсе (сейчас это единственная форма для зарегистрированных прав на землю - см. выше).

В Шотландии ипотека по закону также известна как стандартное обеспечение. ^[12]

В Пакистане ипотека по закону является наиболее распространенным способом обеспечения финансирования. ^{[ необходима цитата ]} Это также известно как зарегистрированная ипотека. После регистрации судебного обвинения залоговое право банка регистрируется в земельной книге, в которой указывается, что недвижимость находится под ипотекой и не может быть продана без получения NOC (Сертификат об отсутствии возражений) от банка.

Справедливая ипотека [ править ]

Справедливая ипотека основана на английском общем праве и может не содержать некоторых юридических формальностей. ^{[13] [14] [15] [16]}

При справедливой ипотеке заимодатель получает гарантию, вступая во владение всеми оригинальными документами, подтверждающими право собственности, и подписывая заемщиком Меморандум о залоге титула на право собственности (MODTD). Этот документ является обязательством заемщика о том, что он / она депонировал правоустанавливающие документы в банк по своему собственному желанию и воле, чтобы обеспечить финансирование, полученное от банка. ^{[ необходима цитата ]} Некоторые операции признаются, таким образом, как ипотека за счет собственного капитала, что не признается в общем праве.

Выкупа и кредитование без права регресса [ править ]

В большинстве юрисдикций кредитор может изъять заложенное имущество, если применяются определенные условия, в основном невыплата ипотечной ссуды. Взыскание взыскания будет либо судебным, либо внесудебным (внесудебным), в зависимости от того, интерпретирует ли юрисдикция, в пределах которой имущество, подлежащее изъятию, ипотеку, согласно теории правового титула или теории залогового удержания, и, кроме того, в зависимости от типа инструмента обеспечения, используемого для обеспечения ссуды . После этого недвижимость может быть продана в соответствии с требованиями местного законодательства. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом затрат), относятся к первоначальной сумме долга.

В некоторых юрисдикциях, главным образом в Соединенных Штатах ^[17], ипотечные ссуды являются ссудами без права регресса : если средств, возмещенных от продажи заложенного имущества, недостаточно для покрытия непогашенной задолженности, кредитор может не иметь права обращения к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик остается ответственным за оставшуюся задолженность на основании решения о дефиците . В некоторых юрисдикциях первая ипотека - это ссуды без права регресса, а вторая и последующие - ссуды с регрессом.

Практически всегда применяются особые процедуры обращения взыскания и продажи заложенного имущества, которые могут жестко регулироваться соответствующим правительством. В некоторых юрисдикциях обращение взыскания и продажа могут происходить довольно быстро, в то время как в других случаях обращение взыскания может занять многие месяцы или даже годы. Во многих странах возможности кредиторов по обращению взыскания крайне ограничены, и рынок ипотечного кредитования развивается заметно медленнее. Относительно медленный, дорогостоящий и обременительный процесс обращения взыскания на права выкупа в судебном порядке является основной причиной использования доверительных договоров , поскольку в них содержится положение о внесудебном обращении за залогом со стороны попечителей посредством положений о «силе продажи».

Ипотека в США [ править ]

Три теории ипотеки [ править ]

Существуют три юридические теории, относящиеся к ипотеке: теория титула, теория удержания и промежуточная теория. Эти три теории относятся, в частности, к работе с ипотекой, и поэтому дают ключ к пониманию различий, которые существуют в работе с ипотекой в ​​разных юрисдикциях.

Теория заголовков [ править ]

Теория титула - это «идея о том, что ипотека передает правовой титул на заложенное имущество от залогодателя к залогодержателю, который сохраняет его до тех пор, пока ипотека не будет погашена или изъята. Только несколько американских штатов ... приняли эту теорию». ^[18] Согласно теории правового титула, ипотека имеет эффект передачи правового титула, хотя и условно, на заложенное имущество залогодержателю (кредитор в кредитном соглашении обеспечивается ипотекой) с так называемым «справедливым титулом». "(что на самом деле является справедливостью искупления) остается у залогодателя (заемщика по кредиту). Факт сохранения залогодателем «права выкупа» является фактом, который делает передачу права собственности в соответствии с теорией титула условной. Таким образом, ипотека в юрисдикциях с теорией титула может рассматриваться как имеющая действие того, что можно было бы назвать «условными сделками». Хотя правовой титул передается в соответствии с заложенной в нем ипотекой, такая договоренность обычно трактуется судами как признание залогодателя в качестве «собственника» заложенной собственности в юрисдикциях с теорией титула. Даже в этом случае обращение взыскания на имущество в качестве средства правовой защиты от неисполнения обязательств в соответствии с теорией правового титула чаще всего является внесудебным (внесудебным).

Lien Theory [ править ]

Теория залогового права - это «идея о том, что ипотека похожа на залоговое право, так что ...», в соответствии с ипотекой, «... залогодержатель приобретает право удержания только на имущество, а залогодатель сохраняет как законный, так и равноправный титул, если только действительный происходит обращение взыскания. Большинство американских штатов ... приняли эту теорию ». ^[19] Иногда эту теорию называют «справедливой теорией ипотеки». ^[20]Согласно теории залогового удержания. ипотека предусматривает право удержания заложенного имущества в пользу залогодержателя, а правовой титул сохраняется за залогодателем. Взыскание взыскания в судебном порядке чаще всего необходимо в качестве средства правовой защиты от невыполнения обязательств по ипотеке в юрисдикциях с теорией залогового удержания, и этот процесс оказался громоздким, трудоемким и дорогостоящим. В результате кредиторы в юрисдикциях теории залогового удержания чаще всего прибегают к не-ипотечным инструментам для обеспечения ссуд, которые обычно принимают форму трастовых договоров или, в пределах штата Джорджия, залоговых документов. Акты всегда служат для передачи юридического титула на участок недвижимого имущества, и повсеместное использование таких документов в юрисдикциях теории залогового удержания обычно служит для подрыва действия заложенных в них ипотечных кредитов.

Промежуточная теория и общие соображения [ править ]

Согласно так называемой «промежуточной теории» ипотеки, ипотека рассматривается как создание залогового права на заложенное имущество до тех пор, пока не произойдет событие невыполнения обязательств в соответствии с кредитным договором. По истечении этого времени та же ипотека рассматривается в соответствии с теорией титула. Это достигается путем включения в договор займа положения о том, что заемщику разрешено сохранить законный титул на залоговое имущество с явным соглашением, которое кредитор может лишить права выкупа без судебного или внесудебного характера, если заемщик не выполняет свои обязательства. кредит.

В Соединенных Штатах больше штатов относятся к штатам с теорией залогового удержания, чем с государствами с теорией титулов или промежуточной теорией. ^[21] В государствах, основанных на теории титула, ипотека по-прежнему является передачей юридического титула в обеспечение долга, в то время как залогодатель по-прежнему сохраняет равноправный титул. ^[22] В государствах, основанных на теории залогового удержания, ипотечные и доверительные права были переработаны таким образом, что теперь они накладывают неимущественное удержание права собственности на заложенное имущество, в то время как залогодатель по-прежнему имеет как законный, так и равноправный титул.

Типы обеспечительных интересов в недвижимости [ править ]

В Соединенных Штатах обычно используются четыре типа обеспечения недвижимого имущества: ипотека, ипотечный залог, доверительный акт , и, в частности, в штате Джорджия, залог . ^[23] В Соединенных Штатах эти ценные бумаги исходят из долговых инструментов, оформленных в форме простых векселей, которые также известны как ипотечные векселя , векселя кредитора или залоговые ноты недвижимого имущества.

Ипотека [ править ]

Ипотека действует для обеспечения недвижимого имущества посредством залога или условной передачи правового титула, в зависимости от юрисдикции. Ипотека создает обеспечительный интерес в недвижимости, созданный письменным документом (традиционно документом), который либо передает правовой титул (в соответствии с «теорией ипотечного титула»), либо передает правовой титул в виде залога без права собственности (в соответствии с «теорией залогового удержания»). ипотечных кредитов ») кредитору для исполнения в соответствии с условиями ипотечной ноты. Немногим менее чем в половине штатов ипотека создает залоговое право собственности на заложенное имущество. Выкупаэтого залогового права почти всегда требует судебного разбирательства, объявляющего задолженность подлежащей выплате и неисполненной, и распоряжения о продаже собственности для выплаты долга. ^{[ необходимая цитата ]} Многие ипотечные кредиты содержат положение о силе продажи, также известное как положение о внесудебном изъятии права выкупа, что делает их эквивалентными договору о доверительном управлении. Большинство «ипотечных кредитов» в Калифорнии на самом деле являются доверительными актами. ^[24] Эффективное различие заключается в том, что процесс обращения взыскания на доверительное управление может быть намного быстрее, чем для ипотеки, примерно на 3 месяца, а не на год. Поскольку это обращение взыскания не требует действий суда, транзакционные издержки могут быть немного меньше. ^{[ необходима цитата ]}

Доверительный акт [ править ]

Доверительный акт - это передача права собственности, сделанная заемщиком третьему доверительному управляющему (не кредитору) в целях обеспечения долга. В государствах, основанных на теории залогового права, оно интерпретируется как простое наложение залога на право собственности, а не передача права собственности, независимо от его условий. Он отличается от ипотеки тем, что во многих штатах он может быть лишен права выкупа путем внесудебной продажи, проводимой доверительным управляющим посредством права продажи. ^[25] Их также можно лишить права взыскания в судебном порядке. ^{[ необходима цитата ]}

Доверительные акты для обеспечения выплаты долгов не следует путать с трастовыми инструментами , которые иногда называют доверительными актами , но которые используются для создания трастов для других целей, таких как имущественное планирование. Хотя есть внешнее сходство в форме, многие государства держат доверительные акты для обеспечения выплаты долгов, но не создают настоящих доверительных соглашений. ^{[ необходима цитата ]}

Залог: специальность штата Джорджия [ править ]

Грузию часто называют государством с теорией титула, но это не так. Обратите внимание на §44-14-30 OCGA, в котором четко указано, что «Ипотека в этом состоянии является только обеспечением долга и не имеет права собственности». Также обратите внимание на §44-14-31 OCGA, в котором говорится, что «Для создания ипотеки не требуется какой-либо конкретной формы. Однако ипотека должна четко указывать на создание залогового права и должна указывать долг, на который она предоставлена, и имущество, на которое она распространяется. который должен вступить в силу ". Таким образом, очевидно, что ипотека толкуется в Официальном кодексе штата Джорджия и судами штата Джорджия как помещение залога на заложенное имущество в пользу залогодержателя, в то время как залогодатель сохраняет за собой как законные, так и равноправные права собственности на это имущество. . Столь же ясно, что Грузия, в силу вышеизложенных фактов,состояние теории залогового удержания. Даже в этом случае Законодательный орган Джорджии официально предусмотрел, чтобы кредитор мог обеспечить свой ссуду посредством наличия юридического титула на переданное ему имущество, обеспеченное залогом.

Так называемый «Документ об обеспечении долга» - это инструмент обеспечения безопасности, используемый в штате Джорджия для обеспечения обеспечения долга посредством передачи правового титула на недвижимое имущество. Хотя в Официальном кодексе Грузии («OCGA») он описан как «абсолютная передача» права собственности, на самом деле это не так, поскольку лицо, предоставившее документ в этой схеме, действительно сохраняет «право на выкуп». ", иначе известный как" равноправный титул ". Сущность «Акта об обеспечении долга» Джорджии изложена в §44-14-60 OCGA, в котором (в некоторой степени оксюморонически) говорится, что: «Такая передача должна рассматриваться судами как абсолютная передача». .. " (предположительно означающее фактическую передачу" абсолютного "или"идеальный "титул получателя гранта")«... с правом, сохраненным за лицом, предоставившим право, на передачу ему имущества после выплаты долга или долгов, которые должны быть обеспечены в соответствии с условиями контракта, ...» (другими словами, лицо, предоставившее право, сохраняет «справедливый титул», он же справедливость выкупа , который, по всей видимости, противоречит предыдущей фразе в том же предложении) «... и не должен рассматриваться как ипотека».(что верно, но только в пределах юрисдикции "теории залогового удержания"). Несмотря на утверждение в OCGA об «абсолютной передаче права собственности», тот факт, что лицо, предоставившее обеспечительный документ, сохраняет равноправный правовой титул на имущество, передаваемое по закону, означает, что передача правового титула, осуществленная указанным обеспечительным актом, на самом деле не является абсолютной, но возможна. условный, а залог эффективно функционирует как ипотека в соответствии с теорией титула.

После заключения такого акта «юридический титул» переходит к получателю или бенефициару (обычно кредитору), в то время как лицо, предоставившее право (заемщик), сохраняет «равноправный титул» на использование и пользование переданной землей при соблюдении долговых обязательств. В этом случае залог в Грузии действует не иначе, чем ипотека в юрисдикциях «теории титула». Гипотетически, если «абсолютный» или «идеальный» титул был у получателя гранта таким образом, что лицо, предоставившее право, не сохраняло акционерного капитала выкупа , то у получателя / кредитора теоретически не было бы необходимости лишать права права обращения взыскания на лица, предоставившего право / заемщика, а, скорее, он мог бы исправить дефолт простыми средствами выселенияили «итоговое повторное владение». Тем не менее, в Грузии требуется обращение взыскания, хотя и во внесудебном порядке, для устранения дефолта. Из-за явно противоречивого характера закона штата Джорджия суды в Грузии истолковали действие обеспечительных документов как означающее, что лицо, предоставившее право, сохраняет право выкупа , таким образом, что внесудебное или внесудебное обращение взыскания необходимо в качестве средства правовой защиты в случае неисполнения обязательств. заем.

Для того, чтобы быть действительными, охранные документы должны быть зарегистрированы в округе Грузии, в котором находится земля. Хотя не существует определенного срока, в течение которого такие документы должны быть поданы, несвоевременная регистрация документа для обеспечения долга может повлиять на приоритет и, следовательно, на возможность взыскания долга в отношении объекта собственности. ^[26]

Приоритет [ править ]

Считается, что залог присоединяется к титулу, когда ипотека подписывается ипотекой и передается залогодержателю, а залогодатель получает средства, погашение которых обеспечивает ипотека. В соответствии с требованиями законодательства о регистрации государства, в котором находится заложенная собственность, это приложение устанавливает приоритет залогового залога по отношению к большинству других залогов ^[27] на титул собственности. ^[28] Залог, прикрепленный к титулу до ипотечного залога, считается более старшим по отношению к ипотечному залогу или предшествует ему. О тех, кто присоединяется позже, говорят, что они младшие или подчиненные. ^[29] Целью этого приоритета является установление порядка, в котором держатели залога имеют право лишить права выкупаих залоговое право, чтобы вернуть свои долги. Если титул собственности имеет несколько залогов по ипотеке и ссуда, обеспеченная первой ипотекой, выплачена, вторая ипотека будет иметь приоритет и станет новым первым залоговым залогом по титулу. Документирование этого нового приоритета потребует выдачи ипотечного кредита, обеспечивающего погашенную ссуду.

Назначение [ править ]

Ипотека вместе с Ипотечной записью может быть передана другим сторонам. Некоторые юрисдикции считают, что уступка векселя подразумевает уступку ипотеки, в то время как другие утверждают, что это только создает справедливое право.

См. Также [ править ]

Викискладе есть медиафайлы по ипотеке .

Поищите ипотечное право в Викисловаре, бесплатном словаре.

• Ипотека
• Кредитное обслуживание
• Доверительный акт
• Мостовое финансирование
• Финансирование
• Ипотека с фиксированной ставкой
• Вексель
• Предоставление ссуды
• Субстандартное кредитование
• Калькулятор ипотеки
• Директива об ипотечном кредите
• Рефинансирование
• Ипотека в иностранной валюте
• Национальные новости ипотеки
• Страхование ипотеки
• Обеспеченное ипотечное обязательство - CMO
• Кризис субстандартной ипотеки
• Ипотечный заем

Ссылки [ править ]