Закладная (англ. mortgage) — именная документарная ценная бумага, удостоверяющая право её владельца (как правило банка) на исполнение по денежному обязательству (кредиту, ипотечному займу) и право залога на имущество, обремененное этим займом.[1]
В финансовом смысле закладная для её владельца (как правило это банк, выдавший ипотечный кредит или третье лицо, которому закладная в дальнейшем была продана этим банком) по сути представляет собой форму нестандартизированной облигации, купонные платежи по которой являются платежами по данному ипотечному кредиту заёмщиком. И закладная в данном случае подтверждает права её законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Поскольку каждый ипотечный кредит как правило отличается индивидуальными особенностями (ставкой по кредиту, сроком погашения, размером кредита, видом имущественного залога, страховыми и прочими рисками), то банку, выдавшему ипотечные кредиты и оперируя тем самым пакетом (пулом) выпущенных закладных, выгодно выпускать под их обеспечение стандатризированные ипотечные облигации для обращения на биржевом рынке ценных бумаг или продавать третьим лицам для подобных целей. При этом с точки зрения заёмщика ипотечного кредита ничего не меняется. Он по прежнему будет погашать кредит через выдавший кредит и выпустивший закладную банк, а для третьего лица, купившего закладную, гарантом платежей и юридическим рискам по закладной будет выступать этот банк. В этом состоит суть оборота закладных как ценных бумаг.
Заёмщик, погашающий ипотечный кредит, тем самым "выкупает закладную" и после полного погашения кредита он получает её на руки (как именную документарную ценную бумагу) с пометкой о полном погашении кредита. Это юридически значимый документ.
Закладная — мировая практика для ипотечных правоотношений и для обеспечения исполнения таких обязательств. В настоящее время в РФ существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление. Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в главе III Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Также в РФ есть случаи выпуска банками бездокуметарных (юридически значимых) цифровых закладных с использованием технологии блокчейн.
Договор ипотеки (жилищного займа) может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца.