Ипотечный кредит


Ипотечный кредит — кредит под залог недвижимости[1]. При выдаче ипотечного кредита банк берёт в залог землю и дом после его постройки и регистрации.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Сумма ипотечного кредита является предметом договора между кредитором и заёмщиком и может зависеть от:

При кредитовании физических лиц платёж по кредиту обычно не превышает определённый лимит доли доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платёж/доход). При этом из доходов обычно предварительно вычитаются налоги, а иногда и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчёте конкретных характеристик ипотечного кредита также учитывают условия выдачи кредита, предусматривающие различные схемы погашения. Основные формы погашения:

Сроки кредитования, действующие в европейских странах, составляют от 10 до 30 лет, однако преобладающей является выдача ипотечных кредитов на 15-летний срок. На срок до 30 лет ипотечное кредитование осуществляется в таких странах, как Австрия, Германия, Дания, Нидерланды, Швеция. Отсутствует единство в подходах и в отношении используемой процентной ставки. В частности, в Великобритании в основном применяется плавающая ставка; в Германии и Испании — фиксированная; в Дании и Франции — как фиксированная, так и переменная. Долгосрочное кредитование по постоянной ставке в наибольшей степени распространено в тех странах, где налажена эмиссия ипотечных облигаций (Германия, Дания). В странах, которые финансируют ипотеку за счёт депозитов, имеется более гибкий график погашения кредитов с переменной ставкой. В Дании распространены ипотечные кредиты с постоянной ставкой сроком на 25—30 лет без комиссии за досрочное погашение. Банки некоторых стран Европейского союза устанавливают не только максимальный порог суммы ипотечного кредита, но и минимальную сумму займа (часто данное требование касается только иностранцев). Так, в Португалии, Испании, Греции и на Кипре минимальная сумма ипотечного кредита составляет 100 000 евро[4].

В США наиболее распространёнными являются ипотечные кредиты с амортизационным периодом в 15 или 30 лет с фиксированными ставками размером 3—5 %. Минимальный размер первоначального взноса равен 3 %, при взносе в 20 % и выше ипотечное страхование не требуется. При этом характерная особенность ипотечного кредитования в США заключается в том, что государство оказывает существенную поддержку ипотечному сектору посредством субсидий, дополнительного финансирования отдельных ипотечных программ[5].