Закон о сельскохозяйственных владениях 1995 года - это закон парламента Соединенного Королевства, который применяется к Англии и Уэльсу. Это в силе. Закон реформировал и существенно дерегулировал закон, касающийся аренды сельскохозяйственных земель, и имел двойные последствия: увеличение количества земли, доступной для аренды в сельскохозяйственном секторе, и повышение средней арендной платы за акр.
Длинное название | Закон, содержащий дополнительные положения в отношении аренды земель сельскохозяйственного назначения. |
---|---|
Цитата | 1995 c.8 |
Территориальная протяженность | Англия и Уэльс |
Даты | |
Королевское согласие | 9 мая 1995 г. |
Начало | 1 сентября 1995 г. |
Другое законодательство | |
С поправками | Приказ о нормативной реформе 2006 г. |
Отменено | Закон о сельскохозяйственных владениях 1986 года |
Статус: Изменен |
Предпосылки и история
К началу 1990-х годов стало ясно, что Закон 1986 года о сельскохозяйственных владениях не работает. Закон 1986 года обеспечил безопасность сельскохозяйственных арендаторов и ограничил арендную плату, и последствия для домовладельцев были настолько тяжелыми, что количество сельскохозяйственных угодий, доступных для сдачи в аренду в Великобритании, уменьшалось более чем на 50 000 акров в год. [1] Была обнаружена лазейка в законе, которая позволяла арендодателям избежать гарантий владения недвижимостью, предусмотренных Актом 1986 г. ( соглашения Гладстон против Бауэра ), и к 1994 г. более 70% новых сельскохозяйственных арендаторов использовали эту лазейку. [2] Таким образом, срок аренды сельскохозяйственных угодий сократился до менее двух лет. Но большая часть опустевших сельскохозяйственных угодий вообще не была доступна для сдачи в аренду: землевладельцы часто нанимали подрядчиков, чтобы возделывать их для них, или заключали совместные фермерские хозяйства или соглашения о партнерстве, вместо того, чтобы сдавать их в аренду мелкому фермеру-предпринимателю.
В феврале 1991 года MAFF («Министерство сельского хозяйства, рыболовства и продовольствия», орган, который позже стал DEFRA ) опубликовал консультационный документ. Целью было дерегулирование, упрощение и поощрение сдачи земли в аренду. В предложениях в первоначальной редакции не должно быть гарантий владения, будет применяться Общий закон об уведомлении о выходе и будет почти полная свобода заключения контрактов. Так, например, договорные положения могут отменять установленную законом компенсацию, причитающуюся арендаторам за улучшения в хозяйстве. [3]
Отраслевые группы выразили недовольство таким подходом, и подробные предложения, опубликованные в сентябре 1992 г., значительно смягчили первоначальный консультационный документ. [3] В декабре 1993 года Национальный союз фермеров , то ассоциация Землевладельцы Страны , то Ассоциация виноградарей и другой выпустили свой Joint промышленность Заявление с изложением предложений консенсуса в отношении реформы. Именно это заявление легло в основу Закона о сельскохозяйственных арендах 1995 года, который получил королевское одобрение 9 мая 1995 года. RICS предсказал, что это приведет к тому, что 1 миллион дополнительных акров станет доступным для сдачи в аренду. [3] Рынок приусадебные арендуемые в рамках так называемом Ившем Настраиваемого получили освобождение от конкретного, так как в противном случае исходящее арендатор не сможет предложить договор аренды на вводный на эквивалентных условиях и безопасности, что является одним из основных принципов таможни . [4]
Эффекты
Хотя прогноз RICS о 1 млн дополнительных акров не сбылся, сокращение количества земли, доступной для сдачи в аренду, было остановлено, и действительно произошло небольшое увеличение предложения. Похоже, что Закон 1995 года заставил землю сдавать в аренду на более короткий срок и с более высокой арендной платой. [5] С 1977 года в рамках обследования занятости сельскохозяйственных земель Центральной ассоциации сельскохозяйственных оценщиков отслеживается развитие переселения сельскохозяйственных земель и их доступности с помощью статистических данных, производимых на ежегодной основе, а в 2019 году цифры показывают, что при смене рода занятий между 15 и 30% сдачи в аренду приходится на лиц, занимающихся сельским хозяйством впервые («новички»). [6]
Новый вид аренды, введенный в Законе 1995 года, называется арендой фермерского бизнеса («FBT»), и с 1 сентября 1995 года почти все новые сельскохозяйственные объекты аренды использовали эту основу. Однако права аренды, созданные в соответствии с Законом 1986 года, остаются в силе и не изменяются последующим законодательством. В Закон 1995 года были внесены некоторые поправки в Указ о реформе регулирования 2006 года. Это в некоторой степени упростило, упростило и дерегулировало аренду фермерских хозяйств в еще большей степени.
По данным Williams et al. 2007 г. Закон о сельскохозяйственных землях 1995 г. изменяет условия аренды сельскохозяйственных угодий следующим образом: [7]
- Нет минимального срока.
- Небольшая гарантия владения.
- Даже если арендатор в значительной степени уйдет от сельского хозяйства, аренда останется на условиях FBT.
- Арендная плата пересматривается каждые три года, если в договоре не указано иное.
- Арендатор может снимать приспособления жильцов практически по своему желанию.
- Обязательная компенсация улучшений арендатора.
- Разрешение споров должно осуществляться путем альтернативного разрешения споров с арбитражем в качестве запасного варианта.
Реформы 2006 г. внесли следующие изменения: [8]
- Больше нет необходимости в правопреемнике арендатора, чтобы зарабатывать на жизнь сельскохозяйственными работами в хозяйстве.
- Еще больше смягчены ограничения на пересмотр арендной платы и компенсацию в конце срока аренды.
- Упростите реструктуризацию владений в соответствии с законом 1986 года об аренде.
- Удалена необходимость обращаться в суд по сельскохозяйственным землям при определенных обстоятельствах.
- Также смягчаются ограничения на процедуры прекращения аренды при соблюдении минимального срока в 12 месяцев.
Рекомендации
- ^ Уильямс и др. 2007, стр. 19.
- ^ Nix et al. 1999, стр. 56.
- ^ а б в Вильямс и др. 2007, стр. 17.
- ^ Роджерс, С. Сельскохозяйственное право , Блумсбери, 2015, стр. 67
- ^ Nix et al. 1999, стр. 60.
- ^ CAAV Land Occupation Survey 2019, стр.3, опубликовано в 2020 году Центральной ассоциацией сельскохозяйственных оценщиков.
- ^ Уильямс и др. 2007, стр. 18.
- ^ Уильямс и др. 2007, стр. 21.
Библиография
- Полный текст Закона о сельскохозяйственных землях 1995 г.
- Никс, Дж., Хилл, П., Уильямс, Н. и Боу, Дж. Управление земельными ресурсами и имуществом , 3-е издание. Чичестер: Packard Publishing Ltd., 1999. ISBN 978-1-85341-111-3 .
- Уильямс П., Кардуэлл Н. и Уильямс В. Закон о сельскохозяйственных владениях Скаммелла и Деншема , 9-е издание. Лондон: LexisNexis Butterworths, 2007. ISBN 978-1-4057-1797-7 .