Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

В Соединенных Штатах ассоциация домовладельцев (или ассоциация домовладельцев , сокращенно ТСЖ , иногда называемая ассоциацией владельцев собственности или АП ) - это частная ассоциация, часто создаваемая застройщиком с целью маркетинга, управления и продажи. дома и участки в спальном районе . [ оригинальное исследование? ] Обычно застройщик передает управление ассоциацией домовладельцам после продажи заранее определенного количества лотов. Как правило, любое лицо, желающее купить жилье на территории ассоциации домовладельцев, должно стать ее членом и, следовательно, должно подчиняться руководящим документам, включая учредительный договор, CC&R (соглашения, условия и ограничения) и подзаконные акты, которые могут ограничивать выбор собственника. Ассоциации домовладельцев особенно активны в области городского планирования, зонирования и землепользования, решений, которые влияют на темпы роста, качество жизни, уровень налогообложения и стоимость земли в сообществе. [1] Большинство ассоциаций домовладельцев зарегистрированы и подчиняются законам штата, регулирующим деятельность некоммерческих корпораций.и ассоциации домовладельцев. Государственный надзор за ассоциациями домовладельцев минимален и варьируется от штата к штату. В некоторых штатах, например, во Флориде [2] и Калифорнии [3], есть большой объем законов о ТСЖ. [ оригинальное исследование? ] В других штатах, таких как Массачусетс, [ цитата необходима ] практически нет закона о ТСЖ. [ оригинальное исследование? ] Ассоциации домовладельцев обычно встречаются в жилых комплексах после принятия в 1985 году Закона Дэвиса-Стирлинга о развитии общих интересов .

Самым быстрорастущим видом жилья в Соединенных Штатах сегодня являются застройки общего интереса (CID), категория, которая включает запланированные застройки домов на одну семью , кондоминиумов и кооперативных квартир . [ актуально? ] [4] С 1964 года ТСЖ становятся все более распространенными в Соединенных Штатах. По оценкам торговой ассоциации Института общественных ассоциаций, в 2010 году ТСЖ управляли 24,8 миллионами американских домов и 62 миллионами жителей. [5]

История [ править ]

Впервые ТСЖ были созданы застройщиками в Соединенных Штатах в середине 19 века. [ необходима цитата ] Однако их рост был ограниченным до 1960-х годов, когда несколько факторов привели к периоду быстрого национального роста. Крупномасштабная пригородная застройка была поддержана Федеральным жилищным управлением и Институтом городских земель., поскольку строительство автомагистралей облегчило добираться в города из-за пределов области. Общество все чаще предпочитало контролировать и сохранять архитектурное качество в застройках. Уменьшилось количество доступной земли возле бизнес-центров. Рост затрат на строительство сделал крупномасштабную застройку и экономию более привлекательными; и федеральные правила ипотечного страхования были изменены, чтобы включить кооперативы и кондоминиумы, а также такие запланированные застройки, контролируемые ТСЖ. [ необходима цитата ]

Некоторые из первых ТСЖ были сформированы в начале 20 века в округе Лос-Анджелес , начиная с Ассоциации улучшения Арройо Секо в Пасадене, основанной около 1905 года, и Ассоциации улучшения Лос-Фелиза в Лос-Анджелесе, основанной в 1916 году. новый вид планируемого подразделения, и они создали национальный правовой прецедент для зонирования районов исключительно для высококлассных односемейных резиденций. Частные ограничения обычно включали такие положения, как минимальные требуемые затраты на строительство дома и исключение из проживания всех некавказцев, а иногда и нехристиан, кроме домашней прислуги. [6] [7]

Ранние заветы и ограничения на действия были установлены, чтобы контролировать людей, которые могли покупать в проекте. В ранний послевоенный период после Второй мировой войны многие были исключены из числа афроамериканцев и, в некоторых случаях, евреев, а азиаты также были исключены на Западном побережье. [8] Например, расовый завет в районе Сиэтла, штат Вашингтон , гласил: «Никакая часть указанной собственности, передаваемой настоящим документом, никогда не будет использоваться или занята каким-либо евреем или любым лицом эфиопской, малайской или любой азиатской расы». [9] В 1948 году Верховный суд Соединенных Штатов постановил, что такие соглашения не имеют законной силы в деле Шелли против Кремера . Но частные контракты фактически поддерживали их жизнь до принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении.1968 г. запретила такую ​​дискриминацию. [10]

Требуя одобрения арендаторов и новых владельцев, ТСЖ по-прежнему могут допускать менее формализованную дискриминацию.

По словам Дональда Р. Стабиле, на резкий рост числа CID (многие из которых основывались на ассоциациях домовладельцев) сильно повлияла публикация (TB 50) Института городских земель 1964 года . [11] Этот технический бюллетень финансировался Национальной ассоциацией строителей жилья и некоторыми федеральными агентствами: FHA , Службой общественного здравоохранения США , Управлением гражданской обороны , Управлением по делам ветеранов и Управлением городского обновления . [12]

В 1963 году FHA утвердило федеральное страхование жилищных ипотечных кредитов исключительно для кондоминиумов или домов в подразделениях, в которых была соответствующая ассоциация домовладельцев. Причина заключалась в том, что разработчики хотели обойти законы плотности. Однако это привело к отвлечению инвестиций от многоквартирного жилья и строительства или ремонта домов во внутренних районах города. Это ускорило отток среднего класса в пригороды в жилые дома для общих интересов. Быстрое расширение субсидируемых из федерального бюджета автомагистралей в рамках федеральных программ облегчило доступ к новым районам. [ необходима цитата ]

В 1970-х годах растущая нехватка земли для застройки пригородов привела к росту стоимости земли, что побудило застройщиков увеличивать плотность застройки на земле. Чтобы сделать это, сохраняя при этом пригородный вид, они сгруппировали дома вокруг зеленых открытых площадок, поддерживаемых ассоциациями. Эти ассоциации предоставляли услуги, которые ранее предоставлялись муниципальными агентствами, финансируемыми за счет налогов на недвижимость. Жители такой застройки также должны были платить свои местные налоги. Соответственно, местные органы власти начали продвигать развитие подразделений как средство увеличения своего денежного потока. [13]

В целях борьбы с загрязнением воды Закон США о чистой воде 1977 г. требовал, чтобы все новые объекты недвижимости не допускали ливневых стоков, чтобы поток к прилегающим объектам был не больше, чем сток до начала строительства. В результате почти во всех жилых застройках пришлось построить зоны задержания или удержания, чтобы удерживать излишки ливневой воды до тех пор, пока она не может быть выпущена на уровне потока до начала строительства. Поскольку эти места содержания под стражей обслуживают несколько жилых домов, они почти всегда обозначаются как «общие». Это требование послужило поводом для застройщиков создать ассоциацию домовладельцев. Хотя эти участки могут быть размещены на участке отдельного домовладельца, что устраняет необходимость в ассоциации, почти все [ необходима цитата ]Муниципалитеты США теперь требуют, чтобы эти области были частью общей территории, чтобы гарантировать, что ответственность за обслуживание несет юридическое лицо, а не отдельное лицо или сам муниципалитет [ необходима цитата ] . Застройщики недвижимости часто создают ассоциации домовладельцев для обслуживания таких общих частей. Создав ТСЖ, разработчики расширили сферу своей деятельности, предоставив им полномочия регулировать изменения в жилых домах, требования к благоустройству и техническому обслуживанию, цвету домов и т. Д., А также ряд других требований и удобств, которые, по мнению разработчиков, сделают их проект более привлекательным. На рынок. [ расплывчато ] [ необходима цитата ] .

Промышленность [ править ]

Институт общественных ассоциаций (CAI) - это торговая ассоциация физических и юридических лиц, которая продает товары и услуги ТСЖ, в которой доминируют юристы и менеджеры ассоциаций домовладельцев . [14] CAI не представляет ассоциации домовладельцев. Он лоббирует законодательные органы штатов, в которых есть ТСЖ, с целью продвижения законодательства, выгодного для его членов. Он выступает против законов, которые могут нанести вред его членам. [15] [16] [17]

Операция [ править ]

Хотя в некоторых случаях членство в ТСЖ может быть добровольным для владельца собственности, в большинстве случаев членство в ТСЖ является обязательным. После того, как владелец приобретает собственность в пределах подразделения, этот владелец становится обязательным членом ТСЖ и должен платить взносы и соблюдать правила ТСЖ. В свою очередь, собственнику / члену разрешается участвовать в управлении ТСЖ и пользоваться удобствами, предлагаемыми ТСЖ, при условии, что они актуальны по оценкам (или по плану выплат, который станет актуальным). Как только владелец продает или иным образом передает долю во всей собственности, принадлежащей ТСЖ, владелец перестает быть членом ТСЖ и теряет все права, которыми ранее владели.

Управление [ править ]

Обычно ТСЖ имеют структуру частных корпораций или частных некорпоративных ассоциаций (обычно некоммерческих). ТСЖ регулируются федеральными законами и законами штата, применимыми к корпорациям (или некорпоративным ассоциациям, если они имеют такую ​​структуру), а также собственными «руководящими документами» ТСЖ. [18]

Управляющие документы ТСЖ обычно «работают с землей» , что означает, что все нынешние и будущие владельцы собственности в рамках ТСЖ будут связаны ими в качестве условия владения недвижимостью. Обычно они включают:

  • Заветы, условия и ограничения (CC&R) подразделения . Это, вероятно, наиболее важные документы, влияющие на подразделение, и обычно они создаются при первоначальном формировании подразделения, и как таковые часто регистрируются в официальных отчетах о собственности округа или другой юрисдикции, в которой находится подразделение. Обычно в CC&R указывается, какие типы конструкций могут быть размещены на участке (например, высококлассное сообщество может запретить передвижные дома или туристические трейлеры и требовать минимальных размеров жилых домов, а также отступы от линии собственности, где строительство запрещено) и другие ограничения собственности ( например, без животных, за исключением традиционных домашних животных, без ведения коммерческой деятельности).
  • Устав и Устав ТСЖ.
  • В некоторых случаях документы могут включать установленные Правлением правила, разрешенные (прямо или косвенно) CC&R.

Обычно CC&R являются юридическими документами. Однако бывают случаи, когда CC&R становится незаконным в соответствии с принятым позднее федеральным законом или законом штата и, следовательно, больше не подлежит исполнению. Например, разработанное застройщиком соглашение, дающее застройщику исключительные права на внесение изменений в CC&R, было объявлено не имеющим исковой силы в соответствии с государственной политикой по крайней мере в одном штате, где застройщик пытался внести изменения спустя годы после того, как он продал всю собственность. Законодательный орган этого штата позже кодифицировал эту государственную политику. [19] Другие примеры включают CC&R, запрещающие продажу собственности определенным расовым группам; Закон о справедливых жилищных условиях сделал все это неконституционным и не имеющим исковой силы.

Совет директоров [ править ]

ТСЖ будет управляться советом директоров .

Первоначально правление состоит из членов, назначаемых разработчиками, чтобы поддерживать характер сообщества, созданного для него разработчиком. По мере того как процент владения переходит от застройщика к собственникам, соответствующий процент меняется от членов, назначаемых застройщиком, к домовладельцам, избранным на ежегодном собрании, и в конечном итоге правление будет состоять исключительно из членов, избранных домовладельцами. Обычно правление (или его часть) избирается на ежегодном собрании домовладельцев, как указано в Уставе. Во избежание того, чтобы владелец нескольких участков (который, вероятно, владеет участками для перепродажи или сдачи в аренду) не контролировал работу ТСЖ (в ущерб тем владельцам, которые владеют только одним участком или двумя смежными участками в качестве текущего или будущего места жительства или отпуска) дома),

В зависимости от штата, заседания совета директоров могут быть открыты для общественности, за исключением случаев, когда совет директоров может вступить в «исполнительное заседание» для обсуждения конфиденциальных вопросов (например, обсуждения со своим поверенным по поводу предстоящего судебного процесса).

Совет директоров принимает решения в отношении ТСЖ, включая управление финансами ТСЖ, защиту реальных и нематериальных активов ТСЖ (как правило, предоставляемые удобства, которые были основанием для побуждения людей к покупке лотов) и обеспечение соблюдения регулирующих документов. [20] Советы директоров несут фидуциарные обязанности перед собственниками; нарушение этой обязанности может привести к ответственности отдельных директоров, и поэтому ТСЖ часто принимает кодекс этики для членов совета директоров, чтобы гарантировать, что они действуют этично и в соответствии со своими обязанностями. [20] Чтобы получить четкое представление об обязанностях правления ТСЖ, члены сообщества должны прочитать УКиП своей ассоциации, Устав и Устав, а также другие правила.[21] [22]

Управление ассоциациями [ править ]

Многие ТСЖ (особенно крупные с более высококлассными удобствами) нанимают управляющие компании для выполнения руководящих обязанностей ассоциации.

Управленческие услуги обычно делятся на три категории: только финансовые, полное управление и управление на месте. Финансовые услуги обычно включают администрирование банковских счетов, бухгалтерский учет, сбор налоговых оценок и бюджет ТСЖ. Полное управление обычно включает в себя финансовые услуги плюс помощь с заседаниями совета директоров (ведение протоколов, повесток дня и т. Д.), Выборы совета и обязанности по техническому обслуживанию (получение предложений подрядчиков и т. Управление на месте обычно включает в себя все услуги по управлению, а также прямую помощь домовладельцам с назначенным менеджером для ТСЖ.

Требования к образованию менеджеров варьируются от штата к штату, при этом некоторые требуют сертификации при любых обстоятельствах, а другие придерживаются более мягкого подхода. Например, хотя Калифорния не требует, чтобы менеджеры ТСЖ были сертифицированы, она требует, чтобы менеджеры соответствовали определенным образовательным требованиям, чтобы претендовать на сертификацию. [23]

Полномочия [ править ]

Через свое правление ТСЖ будет предоставлять определенный уровень удобств (хотя и сильно различаются между ТСЖ), регулировать деятельность в рамках застройки, взимать оценки и может (с разрешения CC&R или законодательного органа штата) налагать штрафы за несоблюдение.

В зависимости от руководящих документов, правление ТСЖ может создавать комитеты, такие как «комитет архитектурного контроля» (это очень распространенный комитет, и часто этот комитет имеет окончательные полномочия одобрять или отклонять запрос на строительство), комитет пула, районный наблюдательный комитет и т. д.

В зависимости от регулирующих документов или закона штата, ТСЖ может иметь право налагать залог на недвижимость (например, в случае неуплаты оценок и / или несоблюдения CC&R, затраты на удаление несоответствующей конструкции, такой как мобильный телефон). дом на участке, ограниченный жильем, построенным на строительной площадке) и, в конечном счете, выкупить его. Домовладельцы имеют возможность защищаться от таких действий и, как правило, имеют право подать в суд на ТСЖ за нарушение договорных или законодательных норм или на юридическое определение применимости положения в регулирующих документах. Однако, поскольку ТСЖ являются частными ассоциациями, они не считаются «государственными субъектами», подпадающими под конституционные ограничения [24], и поэтому домовладельцы не могут подавать в суд за нарушение гражданских прав в соответствии с 42 USC 1983.

Основная сила ТСЖ - способность принуждать владельцев собственности оплачивать долю общих расходов на общее содержание ТСЖ и удобств, обычно пропорциональную доле владения (либо по единицам, либо по площади в квадратных футах). Эти расходы обычно связаны с эксплуатацией и обслуживанием общего имущества, которые сильно различаются в зависимости от типа ассоциации. В дополнение к регулярной оценке ТСЖ может иметь «специальную» оценку непредвиденных расходов (например, на содержание дороги).

Оценка может выплачиваться ежемесячно, ежеквартально или ежегодно; как правило, чем больше удобств предоставляется, тем чаще необходимо платить взносы. У некоторых ассоциаций мало или совсем нет общей собственности, и расходы связаны исключительно с обеспечением соблюдения ограничений на использование или предполагаемыми услугами. Другие фактически являются частными городами с тщательно продуманными удобствами, включая частные дороги, уличные фонари, услуги, коммунальные услуги, здания, находящиеся в общей собственности, бассейны и даже школы. Взносы, выплачиваемые ассоциациям домовладельцев в США, составляют миллиарды долларов в год, но не относятся к налогам на недвижимость. [25]

При определении того, какой должна быть оценка, важно учитывать, какие средства требуются. Всегда должно быть как минимум два фонда: операционный фонд и резервный фонд. Операционный фонд используется для оплаты операционных расходов ассоциации. Резервный фонд используется для оплаты нечастых и дорогостоящих затрат на обслуживание, ремонт и замену основных средств общего пользования. Резервный фонд имеет решающее значение для снижения шансов на специальную оценку (упомянутую в рисках ниже). Получение резерва исследования рекомендуется , чтобы помочь определить и установить размер взносов резерва , который включен в регулярных ежемесячных оценках.

Воздействие [ править ]

Согласно исследованию 2019 года, опубликованному в Journal of Labor Economics , «дома в ТСЖ имеют цены, которые в среднем как минимум на 4%, или 13 500 долларов США, выше, чем наблюдаемые аналогичные дома за пределами ТСЖ. Премия ТСЖ коррелирует со строгостью местного землепользования. регулирование, расходы местных органов власти на общественные блага и меры общественного отношения к расе ». [26] Исследование также показало, что люди в районах ТСЖ «в среднем более обеспечены и расово сегрегированы, чем люди, живущие в других соседних районах». [26]

Для домовладельцев [ править ]

Преимущества, которые ассоциация домовладельцев (ТСЖ) предоставляет домовладельцам, различаются в зависимости от конкретных правил и практики ТСЖ. [ оригинальное исследование? ] Отдельные лица также могут получить большую или меньшую выгоду в зависимости от их политического положения в ассоциации и степени, в которой решения сообщества соответствуют их предпочтениям. В судебном деле 1994 года Нарстедт против Лейксайд Виллидж Кондоминиум Ассн. , Верховный суд Калифорнии отметил:

«... Ассоциации собственников могут быть мощной силой для добра или зла» в жизни своих членов. Следовательно, любой, кто покупает объект в интересах развития, зная о дискреционных полномочиях ассоциации владельцев, принимает на себя «риск того, что власть может использоваться таким образом, чтобы приносить пользу общности, но вредит индивидууму ». [27]

Выгоды для домовладельцев могут включать в себя услуги по техническому обслуживанию и управлению, предоставление рекреационных удобств, таких как бассейны и парки, страховое покрытие, соблюдение стандартов внешнего вида, которые могут привести к повышению стоимости собственности, а также возможность для членов планировать застройку в соответствии с общественными ценностями. [28] [ ненадежный источник? ]

Недостатки для домовладельцев могут включать финансовое бремя, связанное с взносами ассоциации, штрафами и расходами на поддержание стандартов внешнего вида; ограничения на использование собственности и личную автономию; и возможность неправильного управления со стороны совета, включая возможность произвольного или неуклонного применения правил. [29] [ ненадежный источник? ]

Для муниципалитета [ править ]

Многие муниципалитеты приветствовали ТСЖ, полагая, что они могут снизить эксплуатационные расходы местных органов власти. Поскольку домовладельцы иногда платят за дороги, парки и другие услуги в застройке, местное правительство может полагать, что может получить доход от налогов на недвижимость от владельцев застройки, которая обходится муниципалитету совсем немного или ничего. [30]

Исследование ТСЖ в Калифорнии в 2009 году показало, что это предположение было частично верным, но общее влияние ТСЖ на муниципалитеты было неоднозначным. Хотя ТСЖ действительно компенсировали расходы городских властей в небольшой степени, они также сократили общие налоговые поступления, поскольку их члены, изолированные от более широкой общины, были склонны снижать налоги, которые город требовал для финансирования услуг. Это привело к общему снижению государственных расходов, что непропорционально сильно повлияло на тех граждан, которые не проживали в ТСЖ.

Как отмечается в исследовании,

"... критики частных правительств утверждают, что ТСЖ подрывают поддержку государственных учреждений. Те, кто присоединяются, могут обойти государственную систему: домовладельцам, опасающимся преступности, не нужно голосовать за налоговые доллары, чтобы устранить корень проблемы; они могут построить ворота, чтобы не допустить преступников. Противники утверждают, что ослабление государственной поддержки, отраженное в урне для голосования, ведет к дальнейшему ухудшению качества муниципальных услуг и сокращению местных доходов. Нечлены страны сталкиваются с сокращением уровня государственных услуг и могут оказаться в худшем положении. в крайнем случае, ассоциации домовладельцев могут способствовать возникновению настроений отделения и ухода из государственного сектора ". [31]

Для застройщиков [ править ]

Застройщики недвижимости создают ТСЖ, полагая, что они могут способствовать способности застройщика рентабельно строить и продавать объекты. Предоставление общих удобств может позволить застройщикам строить с большей плотностью, если местное правительство поощряет такие результаты. Кроме того, освободив муниципалитеты от затрат на содержание дорог и коммунальных услуг, застройщики могут получить более выгодные условия. [30] Обычно застройщик сохраняет некоторый контроль над ТСЖ до тех пор, пока не будет продано определенное количество единиц, а для достижения этой цели будут введены договоренности, условия и ограничения ТСЖ. [32]

Потенциальным недостатком для застройщика является то, что он может нести ответственность перед ТСЖ за плохое строительство, вводящий в заблуждение маркетинг или другие проблемы. В этих случаях ТСЖ может подать иск против застройщика. [33]

Правила [ править ]

Ассоциации домовладельцев подвергались критике за наличие чрезмерно ограничительных правил и положений о том, как домовладельцы могут вести себя и использовать свою собственность. [34] [35] Некоторые утверждают, что лидеры ассоциаций домовладельцев имеют ограниченный финансовый стимул избегать жесткого или произвольного поведения, и, если люди не начнут уезжать толпами, это мало повлияет на стоимость дома члена совета директоров.

В «Добровольном городе» , опубликованном Независимым либертарианским институтом , Дональд Дж. Будро и Рэндалл Г. Холкомб утверждают, что ассоциации домовладельцев не обязательно имеют преимущества перед традиционными правительствами. Они отмечают, что у создателя ассоциации, например, застройщика, есть стимул создать правительство, структурированное таким образом, чтобы максимизировать прибыль и, таким образом, повысить продажную цену собственности. Если определенное решение приведет к увеличению продажной цены одних участков и снижению продажной цены других, застройщик выберет вариант, который принесет его проекту наибольшую чистую прибыль. Это может привести к неоптимальным результатам для домовладельцев.

Критика [ править ]

Некоторые ученые и официальные лица AARP заявили , что ТСЖ разными способами ущемляют права своих жителей. [36] В связи с тем, что они являются неправительственной организацией, советы директоров ТСЖ не связаны конституционными ограничениями в отношении правительств, хотя де-факто они являются правительственным уровнем. [37] Если домовладелец считает, что совет директоров нарушил свои обязанности, он может баллотироваться в совет на следующих выборах или, в крайних случаях, подать в суд на ассоциацию за личный счет. [ оригинальное исследование? ]

Законы о корпорациях и ассоциациях домовладельцев отводят домовладельцам ТСЖ ограниченную роль. [38] Если ни статутный закон, ни руководящие документы корпорации не предусматривают конкретный вопрос или действие для утверждения участниками, законы о корпорациях предусматривают, что деятельность и дела корпорации должны осуществляться, а «все корпоративные полномочия должны осуществляться» направление совета директоров. Многие советы директоров действуют вне рамок законов их штата о некоммерческих корпорациях. [ необходимая цитата ] Знание корпоративных законов и статутов штата необходимо для правильного управления ТСЖ. [ необходима цитата ]

После уведомления домовладельца, поверенного или другого государственного должностного лица о том, что организация ТСЖ не соблюдает законодательные нормы штата, советы директоров обязаны исправить свое управление. [ необходимая цитата ] Невыполнение этого требования в некоторых штатах, например, в Техасе , может привести к наложению на совет директоров обвинений в правонарушениях и открыть совет (и ТСЖ) для потенциальных судебных исков с целью обеспечения соблюдения законов штата об управлении. [ необходима цитата ] В некоторых случаях известная неспособность исправить управление советом в соответствии с уставом штата может привести к личной ответственности членов совета, поскольку большинство страховых полисов, освобождающих членов совета от судебных исков, не покрывают умышленное неправомерное поведение. [цитата необходима ]

ТСЖ создают новое сообщество как муниципальную корпорацию. [39] Голосование в ТСЖ основано на владении собственностью, [40 ] Право голоса имеют только собственники. Арендаторам запрещено напрямую голосовать за квартиру, хотя они могут иметь дело напрямую со своими арендодателями в соответствии с их договором аренды, поскольку это сторона, которая несет перед ними ответственность.

Кроме того, представительство при голосовании равно доле собственности, а не количеству людей. [41] Большинство владельцев собственности могут быть отсутствующими арендодателями , чьи ценности или стимулы могут не совпадать с ценностями арендаторов. Однако некоторые ТСЖ ограничивают владельцев нескольких участков одним или двумя голосами независимо от количества принадлежащих им лотов, поэтому отсутствующие владельцы в конечном итоге не контролируют ТСЖ в ущерб жителям, которым в настоящее время принадлежит только один или два смежных лота. или будущая резиденция или загородный дом. [ необходима цитата ]

Домовладельцы оспорили ограничения политических высказываний в ассоциациях, которые федеральные или государственные конституционные гарантии как права, утверждая, что определенные частные ассоциации являются де-факто муниципальными органами власти и, следовательно, должны подпадать под те же правовые ограничения. [ необходима цитата ]

Вызывает серьезное беспокойство [ кого? ] заключается в том, что в нескольких судебных решениях говорилось, что частные лица могут ограничивать осуществление отдельными лицами своих прав на частную собственность. [ необходима цитата ] Решение 2007 года в Нью-Джерси постановило, что частные жилые сообщества имеют право наложить разумные ограничения на политические выступления, и что при этом они не действуют в качестве муниципальных органов власти. [42] За некоторыми исключениями, суды признали, что частные «субъекты» не подпадают под конституционные ограничения, то есть лица, обеспечивающие исполнение частных контрактов, не подпадают под те же конституционные ограничения, что и полицейские или суды.

В 2002 году 11-й окружной апелляционный суд по делу « Лорен против Сассера» отказался распространить действие Шелли за рамки расовой дискриминации и отклонил возражение против запрета ассоциации на использование вывесок «для продажи». В деле Loren суд постановил, что вне контекста расового завета он не будет рассматривать судебное исполнение частного контракта как действие государства, а как частное действие, и, соответственно, не допустит любого облегчения положения Первой поправки. [43]

В деле Twin Rivers группа домовладельцев под общим названием The Committee for a Better Twin Rivers подала в суд на ассоциацию, требуя обязательного судебного запрета, разрешающего домовладельцам размещать политические знаки и отменять ограничения ассоциации на политические вывески как неконституционные. Апелляционный суд признал ограничения на политические знаки неконституционными и недействительными, но апелляционный суд был отменен, когда Верховный суд Нью-Джерси отменил решение Апелляционных судов в 2007 году и восстановил решение суда первой инстанции . [44]

В некоторых ТСЖ застройщик может иметь несколько голосов за каждый сохраняемый им лот, но домовладельцы ограничены только одним голосом на каждый принадлежащий им лот. Это было оправдано на том основании, что это позволяет жителям избежать затрат на принятие решений до тех пор, пока не будут даны ответы на основные вопросы о процессе застройки, и что как остаточный истец , застройщик имеет стимул максимизировать стоимость собственности. [45]

Правонарушение [ править ]

Департамент по делам общества Нью-Джерси сообщил [46] следующие наблюдения за поведением Совета ассоциации:

«Из жалоб [в DCA] очевидно, что владельцы [домов] не осознавали, в какой степени правила ассоциации могут регулировать их жизнь».

"Любопытно, что, за редкими исключениями, когда государство уведомляет советы директоров о минимальных юридических обязательствах ассоциации перед собственниками, они оспаривают соблюдение требований. В тревожном числе случаев владельцы, занимающие должности в совете директоров, используют свое влияние, чтобы наказать других собственников, с которыми они не согласны. полное отсутствие даже минимально необходимых стандартов, обучения или даже ориентиров для тех, кто сидит в советах директоров, а также отсутствие независимого надзора очевидны в том, как советы осуществляют контроль "

В подавляющем большинстве ... разочарования, вызванные дублированием истцов или недопониманием истцов, затмеваются представленными ими картинами недемократической жизни, с которыми сталкиваются владельцы во многих ассоциациях. Письма обычно выражают разочарование и возмущение, которые легко объяснить неспособностью привлечь внимание советов директоров или управляющих недвижимостью, чтобы не в меньшей степени подтвердить их жалобы. Возможно, наиболее тревожным является открытие того, что советы или президенты советов, желающие действовать вопреки закону, своим руководящим документам или фундаментальным демократическим принципам, невозможно остановить без чрезмерных усилий владельцев и зачастую дорогостоящих судебных разбирательств.

Некоторые штаты настаивают на усилении сдержек и противовесов в ТСЖ. Закон Северная Каролина Планируемое сообщества , [47] , например, требует надлежащего судебного процесса должны быть проведены до любой домовладелец может быть оштрафован за нарушение завета. Он также ограничивает размер штрафа и устанавливает другие ограничения.

Закон Калифорнии строго ограничил прерогативы советов директоров, потребовав проведения слушаний перед наложением штрафов, а затем уменьшив размер таких штрафов, даже если члены-собственники не явились. В Калифорнии любое изменение правил, внесенное правлением, подлежит утверждению большинством членов, если только пять процентов членов требуют голоса. Эта часть гражданского кодекса [48] также гарантирует, что любое несогласное лицо, стремящееся к должности директора, должно быть полностью представлено членам, и что все собрания должны быть открыты, а пункты повестки дня оглашены заранее. В таких штатах, как Массачусетс, нет законов, запрещающих одностороннее изменение документов советом ассоциации.

Двойное налогообложение [ править ]

Большинство домовладельцев подлежат налогообложению собственности, независимо от того, находится ли указанная недвижимость в планируемой жилой застройке, управляемой ассоциацией домовладельцев. Такие налоги используются местными муниципалитетами для обслуживания дорог, уличного освещения, парков и т. Д. В дополнение к налогам на муниципальную собственность, физические лица, владеющие частной собственностью, расположенной в пределах запланированных жилых домов, подлежат оценке ассоциаций, которая используется застройкой для поддержания частного дороги, уличное освещение, озеленение, охрана и удобства, расположенные в пределах планируемой застройки. Собственник, не являющийся собственником ТСЖ, платит налоги на ремонт улиц, проводимых городом; собственники собственности ТСЖ платят те же налоги и получают выгоду от использования дорог общего пользования и т. д., при этом местное правительство (то есть налогоплательщики) не должно платить за частные дороги ТСЖ и т. д. который не может использовать владелец собственности, не являющейся ТСЖ. Распространение запланированных жилищных застроек привело к экономии средств для местных органов власти по двум причинам. Во-первых, требуя от разработчиков строить «общественные улучшения», такие как парки, перекладывая расходы на поддержание улучшений на владельцев общих интересов; и, во-вторых, за счет плановой застройки, которая несет ответственность за расходы на содержание инфраструктуры, которая обычно обслуживается муниципалитетом.[49] [ ненадежный источник? ]

Финансовый риск для домовладельцев [ править ]

В некоторых штатах США (например, в Техасе ) ТСЖ может лишить права собственности на дом члена без какой-либо судебной процедуры с целью сбора специальных оценок, сборов и штрафов или иным образом наложить принудительное удержание собственности, которое после продажи собственности позволяет ТСЖ для сбора неоплаченных взносов. Предлагаемая поправка к конституции в Техасе ограничит полномочия ТСЖ в таких вопросах. Речь идет о солдате, который в 2008 году был проинформирован о том, что его дом во Фриско, штат Техас, за полностью оплаченный дом за 300000 долларов был изъят и продан за 3500 долларов его ТСЖ за неуплаченные взносы в размере 800 долларов, когда он служил в Ираке. [50] В 2010 году дело было урегулировано, и солдат вернул себе право собственности на дом.Федеральные законы, защищающие военнослужащих от гражданских действий, могли быть его защитой; тем не менее, запрет на раскрытие подробностей не позволяет разглашать детали.

В других штатах, например во Флориде , требуется судебное слушание . Исчезновение права выкупа без судебного слушания может произойти, когда в ипотеке или доверительном управлении существует «положение о силе продажи». [51]

Самостоятельно опубликованный отчет профессора Вашингтонского университета оспаривает утверждение о том, что ТСЖ защищают ценности собственности, заявляя, основываясь на обзоре округа Харрис, штат Техас (в котором был необычный правовой режим в отношении отчуждения права выкупа): мотивированные усилиями по повышению стоимости собственности, ни практика обращения взыскания, ни ТСЖ не связаны с ростом цен на жилье выше среднего ». [52]

Правления ассоциаций домовладельцев могут также собирать специальные оценки от своих членов в дополнение к установленным взносам, иногда без прямого голосования домовладельцев по этому вопросу, хотя большинство штатов налагают ограничения на способность ассоциации делать это. Для специальных оценок часто требуется голосование домовладельца, если сумма превышает установленный лимит, установленный в уставе ассоциации. В Калифорнии, например, правление может наложить специальную оценку без голосования членов, только если общая сумма оценки составляет пять или менее процентов от годового бюджета ассоциации. Следовательно, в случае ассоциации из 25 единиц с годовым операционным бюджетом в 100 000 долларов, правление может наложить оценку только на 5 000 долларов для всего населения (5000 долларов, разделенные на 25 единиц, равны 200 долларам за единицу).

В некоторых исключительных случаях, особенно в вопросах общественного здоровья или безопасности, количество специальных оценок может быть на усмотрение совета. Если, например, произошел разрыв канализационной линии, Правление может немедленно проголосовать за существенную оценку, утверждая, что это влияет на здоровье и безопасность населения. На практике, однако, большинство советов директоров предпочитают, чтобы владельцы имели возможность высказывать свое мнение и голосовать по оценкам.

Все чаще ТСЖ обрабатывают большие суммы денег. Иногда в результате действий нечестных членов правления или руководителей сообщества случались хищения средств ассоциациями, что приводило к убыткам до миллионов долларов. [53] [54] Опять же, Закон Дэвиса-Стирлинга штата Калифорния, который был разработан для защиты владельцев, требует, чтобы советы директоров имели соответствующую страховку ответственности для защиты ассоциации от любых правонарушений. Большие бюджеты и опыт, необходимые для работы таких групп, являются частью аргументов в пользу обязательной сертификации менеджеров (через Институт общественных ассоциаций, государственные советы по недвижимости или другие агентства).

В 2006 году AARP выразила озабоченность по поводу того, что ассоциации домовладельцев создают риск для финансового благополучия своих членов. Они предложили, чтобы все 50 штатов приняли «Билль о правах» домовладельцев, чтобы защитить пожилых людей от мошенничества со стороны ТСЖ. [55]

Предупреждение финансовых рисков [ править ]

Многие ТСЖ проводят регулярные бухгалтерские проверки для снижения финансовых рисков домовладельцев. В рамках такой проверки независимый сторонний CPA (Certified Public Accountant) [56] проводит всесторонний анализ финансовой отчетности ассоциации и процедур бухгалтерского учета, чтобы определить, являются ли они точными, законными и соответствующими Общепринятым принципам бухгалтерского учета. (GAAP) [57] или другие системы отчетности. [58] По завершении запланированных аудиторских процедур CPA выпускает официальный отчет, в котором излагается мнение о финансовом состоянии организации.

Обязательства по аудиту [ править ]

В США требования к аудиту варьируются от штата к штату, а также от ТСЖ к ТСЖ. Некоторые ассоциации обязаны проводить аудит своей финансовой отчетности ежегодно или раз в несколько лет. Для других достаточно провести обзор, компиляцию или согласованные процедуры.

Бюджет, размер и сроки ТСЖ, предписанные соглашениями и уставом [59], часто выступают в качестве решающих факторов при определении того, является ли аудит обязательным для конкретного совета.

Периодичность аудита [ править ]

Аудит в конце каждого финансового года считается хорошим практическим правилом . Однако необходимость внеплановой проверки может возникнуть в случае серьезных изменений, таких как переход к новому совету директоров или управляющей компании, реализация масштабного проекта улучшения, получение значительной суммы денег при необычных обстоятельствах, подозрение в мошенничестве. хищение или другие неправомерные действия. [60]

Процесс аудита [ править ]

Процесс аудита ТСЖ можно разделить на четыре этапа: [61]

Планирование [ править ]

Правление ТСЖ делает первоначальный запрос специалисту по бухгалтерскому учету о необходимости проведения аудита. Консультация проводится для согласования целей, сроков, сроков отчета и стоимости экзамена.

Оценка риска [ править ]

CPA определяет, какие препятствия могут возникнуть при тестировании бухгалтерских процедур ассоциации и подготовке финансовой отчетности, оценивает значимость потенциальных проблем и находит способы их преодоления. Для сбора необходимой информации и оценки финансовых показателей ТСЖ аудитор проводит собеседование с членами совета директоров в их офисе, контролирует основные повседневные операции, проверяет их безопасность и выполняет аналитические процедуры.

Проверяемая организация должна предоставить CPA самый последний аудиторский отчет, копии годовых налоговых деклараций, бюджета на текущий и следующий год, протоколы правления, договорные обязательства, подзаконные акты и другие внутренние документы.

CPA проверяет внутренний контроль для входящих и исходящих транзакций, поддержания резервного фонда , уместности финансирования крупных контрактов и проектов по улучшению, правильного использования средств, полученных в судебных делах и при других чрезвычайных обстоятельствах, а также наличия и точности записи в журнале приходов и выплат . Этим вопросам уделяется наибольшее внимание, поскольку они оказывают наибольшее влияние на финансовое состояние ТСЖ.

Кроме того, аудитор обращается к сторонним организациям для проверки транзакций ТСЖ с обеих сторон:

  • Банки запрашивают подтверждения счетов, чтобы проверить, есть ли на операционных и резервных счетах ассоциации заявленные суммы.
  • То же самое и с кредитами. CPA проверяет ссуды, процентные ставки, условия погашения и другие важные детали.
  • С адвокатом ассоциации HOA связываются, чтобы проверить, участвует ли ассоциация в каких-либо судебных делах.

Полевые работы [ править ]

Аудитор проводит тщательный анализ, чтобы установить взаимосвязь между отчетом о прибылях и убытках ассоциации и балансом . Результаты прошлого года сравниваются с текущими результатами.

Поскольку невозможно охватить все транзакции ТСЖ аудитом, CPA выбирает выборку транзакций и тщательно изучает детали. Например, они могут использовать образец исходящих транзакций для проверки счетов-фактур и убедиться, что все средства были потрачены по назначению и надлежащим образом задокументированы.

Кроме того, аудитор может проверить банковские выписки, сверки, ведомости заработной платы, аннулированные чеки, выписки по кредитам, утвержденные контракты и договоры аренды, доказательства владения недвижимостью и оборудованием, записи о капитальных активах, материалах и запасах. Если фактические финансовые показатели ТСЖ отклоняются от запланированных показателей, проверяемая организация должна предоставить доказательства того, что колебания не являются следствием халатности или неправомерного поведения совета директоров. [62]

Отчетность [ править ]

В аудиторском отчете содержится заключение CPA о финансовом состоянии ТСЖ и его соответствии бухгалтерским документам и общепринятым стандартам. Есть три типа аудиторских отчетов:

  • Безоговорочное мнение: во всех отношениях финансовая отчетность ТСЖ является точной, законной, отражает фактическую деятельность ассоциации и соответствует GAAP.
  • Мнение с оговоркой: в бухгалтерских документах ТСЖ были обнаружены незначительные искажения или отклонения от GAAP. Это не сильно влияет на его общие финансовые показатели, и ошибки легко исправить.
  • Неблагоприятное мнение: выявлены нарушения бухгалтерского учета, указывающие на мошенничество или явную халатность совета директоров.

Еще один вариант - отказ от выражения мнения, документ, составляемый, когда CPA не может выпустить аудиторский отчет из-за конфликта интересов с ТСЖ, непредоставления запрошенных финансовых документов или значительной неопределенности в бухгалтерских операциях ассоциации.

Рекомендации по улучшению в аудиторском отчете можно использовать для исправления прошлых ошибок совета директоров, установления внутренней дисциплины и внедрения более эффективных методов бухгалтерского учета. Кроме того, проаудированная финансовая отчетность служит доказательством добросовестности и разумной стратегии совета директоров при представлении отчетов владельцам квартир, инвесторам, потенциальным покупателям недвижимости, арендаторам и другим заинтересованным сторонам.

Повторные проверки [ править ]

Необходимость в повторном аудите может возникнуть, если совет директоров получил отрицательное мнение и хочет восстановить свое доброе имя в глазах акционеров и инвесторов. После устранения проблем, выявленных в ходе первичного аудита, проводится повторная проверка по стандартному сценарию.

Ограничения полномочий [ править ]

Верховный суд Вирджинии постановил , что власть АСЖ штрафовать житель является неконституционной делегацией полиции и судебной власти в случае:.. Shadowood кондоминиум ассоциации и др, v Фэйрфакс Перестройка и Housing Authority - июнь 2012 года [63] [64]

До принятия Закона о телекоммуникациях 1996 года ТСЖ могли ограничивать или запрещать установку спутниковых антенн . Многие сообщества до сих пор содержат эти правила в своих CC&R, но после октября 1996 года они больше не подлежат исполнению. За некоторыми исключениями, любой домовладелец может установить спутниковую антенну диаметром не более одного метра (на Аляске защищаются антенны большего размера.). Хотя ТСЖ могут поощрять размещение посуды как можно незаметнее, необходимо разрешить размещение посуды там, где она может получить полезный сигнал. Кроме того, многие ТСЖ имеют ограничительные условия, запрещающие домовладельцу устанавливать антенну OTA (беспроводную) на крыше. Эти ограничения также больше не имеют силы, за исключением некоторых случаев. Например: антенна может быть установлена ​​в любом месте, если это не налагается на общую собственность. Кроме того, антенна должна быть спроектирована так, чтобы принимать местные, а не дальние сигналы, и не должна выступать выше двенадцати футов над верхней линией крыши дома, если только ТСЖ не предоставило исключение из-за ослабления наземных помех. . [65]

Во Флориде закон штата запрещает заветами и ограничениями на действия запрещать «Благоприятный для Флориды ландшафтный дизайн» [66], разновидность ксерискейпинга . Несмотря на закон, по крайней мере один домовладелец столкнулся с преследованием и угрозой штрафов со стороны ассоциации домовладельцев за то, что у него недостаточно травы после благоустройства своего двора для сокращения использования воды. [67] Аналогичный закон был введен и принят законодательным собранием в Колорадо, но на него наложил вето губернатор Билл Оуэнс . [68] [69]Жители Колорадо продолжали призывать к законодательным актам для защиты ксерискейпинга, ссылаясь на ТСЖ, которые требуют использования трав, потребляющих большое количество воды, и грозят штрафами для тех, кто не соблюдает соглашения. [70]

Альтернатива идентификаторам клиентов [ править ]

Альтернативой CID является доходная собственность с несколькими арендаторами (MTIP). CID и MTIP имеют принципиально разные формы управления. В CID взносы выплачиваются некоммерческой ассоциации. В рамках MTIP арендная плата за землю выплачивается землевладельцу, который решает, как ее потратить. В обоих случаях определенные руководящие принципы изложены в соглашении или договоре аренды; но в последнем сценарии у землевладельца есть более сильный стимул максимизировать стоимость всей управляемой собственности в долгосрочной перспективе (потому что они являются остаточным претендентом на все это) и сделать жителей счастливыми, поскольку их доход зависит от их доходов. продолженное покровительство. Эти факторы приводятся в качестве аргументов в пользу MTIP. [13]

См. Также [ править ]

  • Закон об ассоциациях
  • Район благоустройства бизнеса
  • Сравнение товариществ собственников жилья и общественных объединений
  • Закон Дэвиса – Стирлинга о развитии общих интересов
  • Жилой комплекс
  • Жилищное общество

Ссылки [ править ]

  1. Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 349.
  2. ^ «Архив Flsenate: Устав и Конституция> Просмотр Устава» . Сенат Флориды . Архивировано из оригинала на 2013-12-02 . Проверено 16 января 2020 .
  3. ^ «Коды: поиск кода» . leginfo.legislature.ca.gov . Проверено 9 октября 2017 .
  4. ^ Маккензи, Эван (1994). Приватопия: ассоциации домовладельцев и рост частных правительств . Издательство Йельского университета . п. 7 . ISBN 0-300-06638-4.
  5. ^ «Промышленные данные - национальная статистика» . Институт общественных ассоциаций . Архивировано из оригинала на 2011-11-01.
  6. Майк Дэвис, Город кварца (Нью-Йорк: Винтаж, 1992), стр. 161.
  7. Марк Вайс, Рост сообщества строителей: американская индустрия недвижимости и городское землеустройство (Нью-Йорк: 1987), стр. 3–4, 11–12.
  8. Плоткин, Венди (весна 2001 г.). « ' Hemmed in': борьба против расовых ограничительных соглашений и ограничений действий в послевоенном Чикаго» . Журнал Исторического общества штата Иллинойс . Проверено 13 апреля 2007 года .
  9. ^ «Расовые ограничительные соглашения» . Вашингтонский университет .
  10. ^ «Как Закон о справедливом жилищном обеспечении защищает домовладельцев от дискриминации» . hopb.co . ООО «Бюро защиты домовладельцев».
  11. ^ Стабильная, Дональд Р. (2000). Общественные ассоциации: появление и признание тихих инноваций в жилищном строительстве . Гринвуд Пресс . ISBN 0-313-31571-X.
  12. ^ Справочник ассоциации домовладельцев . Городской земельный институт . 1970. стр. 433. ISBN. 0-87420-050-4.
  13. ^ а б МакКаллум, Спенсер Хит. «Дело об аренде земли против разделения». Добровольный город . С. 373–374.
  14. ^ Маккензи, Эван (1994). "Институт общественных ассоциаций: уход и питание частных правительств". Приватопия: ассоциации домовладельцев и рост частных правительств . Издательство Йельского университета. ISBN 0-300-06638-4.
  15. ^ "Законопроект о защите домовладельцев убитыми юристами CAI" . ccfj.net .
  16. ^ "Архивная копия" . Архивировано из оригинала на 2011-05-01 . Проверено 4 января 2011 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
  17. ^ "CAI" . thehoaprimer.org .
  18. ^ "Гражданские лидеры - Или еще институт общественных ассоциаций?" . ccfj.net .
  19. ^ «RCW 64.38.028 - Удаление дискриминационных положений в руководящих документах - Процедура, см. Сноску о намерениях» . Законодательное собрание штата Вашингтон . Штат Вашингтон . Проверено 14 ноября +2016 .
  20. ^ a b «Кодекс этики для членов правления ТСЖ» . Образовательное сообщество для домовладельцев . Проверено 22 октября 2014 года .
  21. ^ «Фидуциарные обязанности ТСЖ: знайте свои права как домовладельца» . hopb.co .
  22. ^ «Знайте обязанности и ответственность Совета ТСЖ» . hopb.co .
  23. ^ «Руководство по сертификации управления ассоциациями сообщества» . www.echo-ca.org . Образовательное сообщество домовладельцев . Проверено 5 января 2015 года .
  24. ^ Privatopia, стр. 142.
  25. «Обучение домовладельцев». Архивировано 16 января 2009 г.в Wayback Machine , Orange County Register , 12 ноября 2006 г.
  26. ^ a b Кларк, Вятт; Фридман, Мэтью (01.07.2019). «Возникновение и влияние товариществ собственников жилья». Журнал экономики города . 112 : 1–15. DOI : 10.1016 / j.jue.2019.05.001 . ISSN 0094-1190 . 
  27. ^ Наторе А. Nahrstedt v. Lakeside Village Association кондоминиум, Inc. , [2 сентября 1994 33 Cal. Rptr.2d 63], 37 (Верховный суд Калифорнии, 2 сентября 1994 г.) («... ассоциации собственников» могут быть мощной силой для добра или зла »в жизни своих членов. Следовательно, любой, кто покупает квартиру в развитие общих интересов со знанием дискреционных полномочий ассоциации собственников допускает «риск того, что власть может быть использована таким образом, который принесет пользу общности, но причинит вред отдельному человеку».).
  28. Рианна Лернер, Микеле (23 декабря 2013 г.). «Плюсы и минусы жизни в товариществе домовладельцев» . Realtor.com . Проверено 10 мая, 2016 .
  29. ^ «Преимущества и недостатки ассоциаций домовладельцев» . AccordHOA.com . Аккорд Проперти Менеджмент, ООО . Проверено 10 мая, 2016 .
  30. ^ a b Баннистер, Пол (1 января 2004 г.). «Товарищества собственников жилья: дьяволы или ангелы?» . Bankrate.com . Проверено 10 мая, 2016 .
  31. Перейти ↑ Cheung, Ron (2009). «Ассоциации домовладельцев и их влияние на местный публичный бюджет» (PDF) . Материалы конференции по земельной политике 2009 года: муниципальные доходы и земельная политика . Линкольнский институт земельной политики: 338–366 . Проверено 7 мая 2016 года .
  32. ^ «ТСЖ и девелоперы недвижимости» . Lawyers.com . Проверено 10 мая, 2016 .
  33. ^ Кеннеди, Э. Ричард; де Хаан, Эллен Хирш. «Судебный процесс с участием застройщика, ассоциаций домовладельцев и кредиторов» (PDF) . Becker-Poliakoff.com . Архивировано из оригинального (PDF) 17 января 2017 года . Проверено 10 мая, 2016 .
  34. ^ «7 Нелепых правил Ассоциации домовладельцев (ТСЖ)» . dipnoid.com .
  35. ^ «Руководство по архитектурному контролю в ассоциациях домовладельцев» . hopb.co . ООО «Бюро защиты домовладельцев» . Проверено 21 апреля 2018 года .
  36. Перейти ↑ Barton & Silverman 1994, p. xii.
  37. ^ McKenzie, Privatopia, 21.
  38. ^ Спроул, Curtis (1994). «Многоликая общественная ассоциация в соответствии с законодательством Калифорнии». В Стивен Э. Бартон и Кэрол Дж. Сильверман (ред.). Сообщества общих интересов: частные правительства и общественные интересы (PDF) . Беркли, Калифорния: Институт государственных исследований . п. 73. ISBN  0-87772-359-1. Архивировано из оригинального (PDF) 03 декабря 2007 года.
  39. ^ Mields младший, Хью (1973). Новые сообщества с федеральной помощью: новые измерения в городском развитии . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель . п. 54.
  40. Перейти ↑ Barton & Silverman 1994, p. 36
  41. Перейти ↑ McKenzie 1994, p. 128
  42. ^ Комитет по улучшению условий жизни Твин Риверс против Ассоциации домовладельцев Твин Риверс. , Верховный суд штата Нью-Джерси (26 июля 2007 г.). «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 25 октября 2007 года . Проверено 13 августа 2007 . CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
  43. ^ Лорен против Сассера , 11-й Cir. (2002).
  44. ^ «Дело Верховного суда Нью-Джерси (7/07)» . Институт общественных ассоциаций . Архивировано из оригинала на 31 декабря 2013 года . Проверено 29 декабря 2013 года .
  45. Добровольный город, стр. 297.
  46. ^ "Битва при Твин-Риверс - Краткое описание AARP Amicus" . ccfj.net .
  47. ^ «Глава 47F - Закон о планируемом сообществе Северной Каролины» . Статуты Северной Каролины.
  48. ^ Davis Stirling Закон архивации 2010-02-03 в Wayback Machine .
  49. Кэтрин Н. Розенберри, «Законодательное собрание рассматривает проблемы, связанные с законодательством о кондоминиумах, планируемой застройке и другими проектами, представляющими общий интерес», 3 California Real Property Journal, стр. 27 (зима 1985 г.).
  50. ^ "Не очень соседские ассоциации, лишающие права выкупа права на дома" . NPR . 29 июня 2010 г.
  51. ^ "Закон Техаса о потере права выкупа" . StopForeclosure.com . Проверено 7 мая 2007 года .
  52. Адольф, Кристофер (21 октября 2002 г.). "Выкупа ассоциацией домовладельцев и стоимость собственности в округе Харрис, 1985–2001 гг." (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 27 октября 2007 года.
  53. ^ «4 ареста вселяют надежду на другие случаи кондоминиума» . ccfj.net .
  54. ^ ПБ, Персонал. «Сертифицированный Гавайи пожаров генеральный директор Floerke над кондо ассоциации воровстве» . Тихоокеанские деловые новости . Деловые журналы американского города . Проверено 24 мая 2014 года .
  55. ^ "AARP нацелена на кондоминиумы, советы домовладельцев" . ccfj.net .
  56. ^ " " Офис профессий. "Бухгалтерский учет штата Нью-Йорк - Начальная лицензия" . www.op.nysed.gov/prof/cpa/cpalic.htm . 30 января 2020 г.
  57. ^ Барри Дж. Эпштейн, Ральф Нах, Стивен М. Брэгг (2019). GAAP 2020: Интерпретация и применение общепринятых принципов бухгалтерского учета. Джон Вили и сыновья .CS1 maint: multiple names: authors list (link)
  58. ^ «Определение АУДИТА» . www.merriam-webster.com . Проверено 21 февраля 2020 .
  59. ^ «Содержание подзаконных актов» . Сенат штата Нью-Йорк . 2020-02-15 . Проверено 21 февраля 2020 .
  60. ^ «Аудит Ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Все, что вам нужно знать» . opporty.com . 2020-02-14.
  61. ^ «Внутренний аудит - процесс аудита» . www.cfo.pitt.edu . Проверено 21 февраля 2020 .
  62. ^ «Кодекс поведения для членов правления ТСЖ» . Сеть общественных ассоциаций . Проверено 21 февраля 2020 .
  63. ^ "Ассоциация кондоминиумов Shadowood и др., V. Управление реконструкции и жилищного строительства округа Фэйрфакс" (PDF) . Блог о ТСЖ и коммерческом праве Вирджинии.
  64. ^ «Кондоминиумы Рестона Shadowood создают новое прецедентное право штата Вирджиния, не могут штрафовать владельцев за нарушение правил» . Вашингтон Пост .
  65. ^ "Информационный лист Федеральной комиссии по связи (FCC)" . Федеральная комиссия связи .
  66. ^ [1] [ постоянная мертвая ссылка ] . Сенат Флориды .
  67. Джордж, Джастин (25 марта 2004 г.). «Там, где экономия воды нарушает правила» . Санкт-Петербург Таймс .
  68. ^ Darst, Кевин (13 апреля 2005). «Билл охватывает варианты ландшафтного дизайна» . Колорадо .
  69. Бартельс, Линн (1 июня 2005 г.). «Счет за воду попадает в смычку Четыре вето расширяют список отклоненных Оуэнсом до 28. (Новости)» . Новости Скалистых гор .
  70. Джен Брукс, Кэри (8 сентября 2007 г.). "Жесткие правила на лужайках". Архивировано 19 мая 2009 г. на Wayback Machine The News & Observer .

Дальнейшее чтение [ править ]

  • Дэвид Т. Бейто, Питер Гордон и Александр Табаррок, редакторы, Добровольный город: выбор, сообщество и гражданское общество, University of Michigan Press, ISBN 0-472-08837-8 / 
  • Рональд М. Сандгрунд и Джозеф Ф. Смит, «Когда застройщик контролирует совет ассоциации домовладельцев: доброжелательный диктатор?» The Colorado Lawyer , январь 2002 г., стр. 91.
  • Роберт Х. Нельсон, Частные районы: и преобразование местной власти Urban Institute Press (Вашингтон, округ Колумбия): 2005. ISBN 0877667519 / ISBN 978-0877667513 /  
  • Джордж К. Старополи, Дело против государственной защиты ассоциаций домовладельцев Infinity Press 2003. ISBN 0-7414-1620-4 / 978-0741416209 /