Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Арендованной недвижимости является право собственности на временное право владеть землей или имуществом , в котором арендатор или арендатор владеет правами недвижимого имущества какой - либо формой заголовка от лизингодателя или арендодателя . Хотя арендатор действительно имеет права на недвижимость, арендуемая недвижимость обычно считается личной собственностью .

Лизхолд - это форма землевладения или владения недвижимостью, при которой одна сторона покупает право занимать землю или здание на определенный период времени. Поскольку аренда является юридической недвижимостью, арендуемую недвижимость можно покупать и продавать на открытом рынке. Таким образом, арендованное владение отличается от безусловного права собственности или простой платы, когда право собственности на недвижимость приобретается напрямую, а затем удерживается в течение неопределенного периода времени, а также отличается от аренды, когда недвижимость сдается (сдается в аренду) на периодической основе, например, еженедельно. или ежемесячно.

Терминология и типы аренды варьируются от страны к стране. Иногда, но не всегда, аренда жилья по договору аренды в просторечии называется арендой . Арендатор имеет право оставаться на работе в течение фиксированного периода, обычно измеряемого месяцами или годами. Условия договора содержатся в договоре аренды , в котором переплетаются элементы договора и права собственности .

История [ править ]

Законы, регулирующие отношения арендодателя и арендатора, можно найти еще в Кодексе Хаммурапи . Однако общее право отношений домовладелец-арендатор сформировалось в Англии в средние века . Этот закон по-прежнему сохраняет многие архаичные термины и принципы, относящиеся к феодальному общественному порядку и аграрной экономике , где земля была основным экономическим активом, а владение землей было основным источником ранга и статуса. См. Также Хозяин поместья .

Аренда была важна для феодальной иерархии ; лорд будет владеть землей, а арендаторы станут вассалами . Арендуемые поместья все еще могут быть землей Короны . Например, в Австралийской столичной территории все частные земельные "владения" фактически являются арендой земель Короны.

Современная практика [ править ]

Австралия [ править ]

Аренда земли [ править ]

Арендованная земля - ​​это земельный участок, сданный в аренду физическому или юридическому лицу соответствующим государством (как Корона); однако все права на добычу полезных ископаемых принадлежат Короне. В разных штатах существуют разные типы арендованного владения. [1] Аренда пастбищ охватывает около 44% материковой части Австралии , в основном в засушливых и полузасушливых регионах и тропических саваннах . [2]

В Австралии существует три типа арендованного владения: [1]

  • Срок аренды - обычно 1–50 лет, с определенной целью.
  • Бессрочная аренда или бессрочная аренда - может использоваться только для определенной цели.
  • Аренда с правом свободного владения - после получения разрешения на преобразование аренды в безусловное владение, и арендатор оплачивает покупную цену в рассрочку. Это временное владение; Право собственности не выдается до тех пор, пока не будут оплачены все расходы по покупке.

Жилая аренда [ править ]

Условия аренды жилья различаются от штата к штату и регулируются местным законодательством. [3] [4]

Соединенное Королевство [ править ]

Современные арендованные поместья в Англии и Уэльсе (в Шотландии действуют разные законы) могут принимать одну из четырех форм - срочная аренда или аренда на несколько лет , периодическая аренда , аренда по желанию и аренда по собственному усмотрению . Формы больше не используются [ править ] включают SOCAGE и burgage .

Когда землевладелец позволяет одному или нескольким лицам, называемым «арендаторами», использовать землю тем или иным образом в течение определенного фиксированного периода времени, земля становится арендованной, а отношения между резидентом (или рабочим) землевладельцем называются «арендой». ". Арендатор платит арендную плату (форма вознаграждения ) землевладельцу. В арендуемое имущество могут входить постройки и другие улучшения земли. Арендатор может выполнять одно или несколько из следующих действий: обрабатывать арендованное имущество, жить на нем или заниматься торговлей на нем. Обычно арендуемая недвижимость находится в собственности арендаторов в течение определенного периода времени.

В Англии в последние годы некоторые новые дома и квартиры были проданы крупными застройщиками с арендой, при этом арендная плата за землю удваивается каждые 10–25 лет, что, следовательно, является очень высокой ценой выкупа аренды. Это привело к тому, что некоторые недавно построенные дома стало чрезвычайно трудно продать. [5] В 2017 году британское правительство начало консультацию по правовой реформе с целью положить конец подобным схемам эксплуатации. [6]

Соединенные Штаты [ править ]

В США есть продовольственные кооперативы, которые предоставляют арендаторам место для выращивания собственной продукции. Аренда в сельской местности также является распространенной практикой. При аренде в сельской местности человек покупает большой участок земли, и сельское сообщество использует его в сельском хозяйстве в качестве источника дохода.

Термин « недвижимость в течение многих лет» кажется американским термином. Это относится к арендованной недвижимости на любой конкретный период времени (слово «годы» вводит в заблуждение, поскольку срок аренды может составлять день, неделю, месяц и т. Д.). Поместье в течение многих лет автоматически не продлевается.

Терминология [ править ]

Срочная аренда или аренда на несколько лет [ править ]

«Срочная аренда» или аренда на несколько лет длится в течение определенного фиксированного периода времени. Несмотря на название, такая аренда может длиться любой период времени - даже аренда на одну неделю будет называться арендой на годы. По общему праву продолжительность не обязательно должна быть определена, но может быть обусловлена ​​наступлением какого-либо события (например, «пока урожай не будет готов к сбору урожая», «до окончания войны»). Во многих юрисдикциях такая возможность была частично или полностью отменена. [7]

Прекращение или истечение срока [ править ]

Срок аренды истекает автоматически, когда истекает установленный срок, или, в случае аренды, которая заканчивается при наступлении события, когда это событие происходит. Арендатор также может прямо или косвенно отказаться от аренды домовладельцу. Этот процесс известен как отказ от аренды. Арендная плата также может закончиться, когда и если арендатор примет договор выкупа от своего арендодателя. Арендодатель может предложить выкупить недвижимость обратно у своего арендатора по договорной цене, если сделка согласована обеими сторонами. [8]

В зависимости от законов, действующих в той или иной юрисдикции, юридически могут возникать различные обстоятельства, когда арендатор остается во владении собственностью после истечения срока аренды.

Периодическая аренда [ править ]

Периодическая аренда , также известная как аренды из года в год , месяц в месяц , или неделе в неделю , является имуществом , которое существует в течение некоторого периода времени , определенного сроком уплаты арендной платы. Устный договор аренды на несколько лет, который нарушает закон о мошенничестве.(путем заключения договора аренды на срок более, чем - в зависимости от юрисдикции - одного года без письменного подтверждения), может фактически создать периодическую аренду, при этом истолкованный срок зависит от законов юрисдикции, в которой расположены арендованные помещения. Во многих юрисдикциях аренда «по умолчанию», где стороны явно не указали иное соглашение и где такое соглашение не предполагается в соответствии с местными или деловыми обычаями, является помесячной арендой.

Аренда по желанию [ править ]

Аренды по желанию или имущества по желанию является арендованной, что либо арендодатель или арендатор может расторгнуть договор аренды в любое время, уведомив. Это обычно происходит в случае отсутствия аренды , или если аренда не для рассмотрения . В соответствии с современным общим правом аренда по желанию может возникать при следующих обстоятельствах:

  • стороны прямо соглашаются, что сдача в аренду осуществляется по желанию, а не в аренду.
  • члену семьи разрешается жить дома без формального соглашения. Может потребоваться номинальное вознаграждение.
  • арендатор желает срочно занять недвижимость, но не было времени для переговоров и оформления аренды. Аренда по желанию прекращается в этом случае, как только заключен письменный договор аренды. Если договор аренды не может быть реализован, арендатор должен освободить собственность. [ сомнительно ]

В договоре аренды жилого помещения за вознаграждение арендатор не может быть удален, кроме как по причине , даже при отсутствии письменного договора аренды. Если домовладелец может расторгнуть договор аренды по своему желанию, арендатору в силу закона также предоставляется взаимное право расторгнуть договор аренды по своему желанию. Однако договор аренды, который явно продолжается по желанию арендатора («до тех пор, пока арендатор желает жить на этой земле»), не предоставляет арендодателю автоматически взаимного права на расторжение даже по уважительной причине. Скорее, такой язык может быть истолкован, чтобы передать арендатору пожизненное имущество или даже простую плату .

Аренда по собственному желанию прекращается в силу закона , если:

  • арендатор растрачивает имущество;
  • арендатор пытается передать свое право аренды;
  • домовладелец передает свою долю в собственности;
  • арендодатель сдает имущество в аренду другому лицу;
  • умирает арендатор или домовладелец.

Сдача в аренду [ править ]

Договор аренды с сохранением права аренды (иногда называемый удерживаемой арендой ) создается, когда арендатор неправомерно удерживает более длительный срок аренды (например, арендатор, который остается после истечения срока его или ее аренды). В этом случае домовладелец может передать арендатору новую аренду и взимать арендную плату за период, который арендатор удерживал.

Арендованное имущество может существовать, когда арендатор остается во владении имуществом даже после окончания срока аренды до тех пор, пока арендодатель не примет меры по выселению арендатора. На этом этапе арендатор может по закону являться нарушителем , и владение этим типом может не являться настоящим земельным участком, даже если власти признают условие, согласно которому арендатор несет ответственность за аренду. Арендодатель может выселитьтакой арендатор в любое время без предварительного уведомления. Действие по выселению приведет к расторжению арендного договора при согласии, потому что арендатор больше не имеет права владения. Некоторые юрисдикции вводят безотзывные выборы, в соответствии с которыми домовладелец рассматривает владение недвижимостью либо как нарушителя, либо как арендатора, находящегося в свободном владении. Злоумышленник не владеет владением; но арендатор по собственному усмотрению продолжает владеть недвижимостью.

Арендодатель может также иметь возможность наложить новый договор аренды на другого арендатора. При аренде жилого помещения такое новое жильё длится месяц за месяцем. При коммерческой аренде на срок более года новая аренда - год от года; в противном случае аренда длится такой же срок, как и срок по первоначальному договору аренды. В любом случае арендодатель может взимать более высокую арендную плату, если арендодатель до истечения срока первоначального договора аренды уведомил арендатора о повышении.

Простое оставление собственности в помещениях не является владением, и, таким образом, договор аренды не может быть обеспечен. Например, Nathan Lane Assocs. v. Оптовая торговля , 698 NW2d 136 (Айова, 2005 г.); Браун против Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Аляска, 1961 г.).

Продолжение аренды [ править ]

В некоторых юрисдикциях арендатор имеет законное право оставаться в помещении после окончания срока аренды, если арендодатель не соблюдает формальную процедуру по лишению арендатора собственности. Например, в Англии и Уэльсе , бизнес - арендатор имеет право продолжать занимать свою кончину после окончания их аренды в соответствии с положениями разделов 24-28 из Закона арендных 1954 (если эти положения не были официально исключены по договоренности до аренда завершена). По окончании срока аренды им ничего не нужно делать, кроме как продолжить выплату арендной платы на прежнем уровне и соблюдать все другие соответствующие условия.например, чтобы поддерживать здание в хорошем состоянии. Они не могут быть выселены, если домовладелец не направит официальное уведомление о прекращении аренды и не выступит против предоставления нового договора аренды, на который арендатор имеет автоматическое право. Даже это можно сделать только при определенных обстоятельствах, например, при желании арендодателя самому занять помещение или снести и перепланировать здание.

Обязанности участников [ править ]

Обязанности арендодателя [ править ]

Первая обязанность арендодателя - предоставить арендатору физическое владение землей в начале срока аренды ( английское правило и правило большинства , в отличие от американского правила, которое требует только предоставления арендатору законного владения или права на владение землей). владеть); второй - предоставить помещение в жилое состояние - есть подразумеваемая гарантия обитаемости. Если арендодатель нарушает либо то, либо другое, арендатор может расторгнуть договор аренды и выехать, или остаться в помещении, продолжая платить арендную плату, и предъявить иск арендодателю о возмещении ущерба (или удержать арендную плату и использовать нарушение подразумеваемой гарантии пригодности для проживания в качестве защиты, когда арендодатель пытается взимать арендную плату).

Аренда также включает подразумеваемый договор о спокойном отдыхе - домовладелец не будет мешать спокойному отдыху арендатора. Этого можно избежать тремя способами.

  1. Полное выселение арендатора путем прямого физического вторжения арендодателя.
  2. Частичное выселение - когда домовладелец удерживает арендатора от части арендуемой собственности (даже блокируя отдельную комнату). Арендатор может оставаться на оставшейся собственности, не платя арендной платы.
  3. Частичный выселении кто - то другим , чем арендодатель - где это происходит, аренда дозируется. Если домовладелец заявляет о сдаче в аренду арендатору площади в 1000 квадратных метров, но 400 квадратных метров площади принадлежит другому лицу, арендатор должен заплатить только 60% арендной платы.

Гражданская ответственность арендодателя [ править ]

Согласно общему праву [ где? ] арендодатель не имел обязательств перед арендатором по защите арендатора или лицензиатов арендатора и приглашенных лиц , за исключением следующих ситуаций:

  1. Неспособность раскрыть скрытые дефекты, о которых домовладелец знает или имеет основания знать. Обратите внимание, что домовладелец не обязан ремонтировать, просто раскрыть.
  2. Для краткосрочной аренды (3 месяца или менее) меблированного жилища арендаторы рассматриваются как приглашенные, и арендодатель несет ответственность за недостатки, даже если арендодатель не знает и не должен знать о них.
  3. Общие помещения, находящиеся в ведении арендодателя (например, коридоры в многоквартирном доме ), если арендодатель не проявил разумную осторожность при их содержании.
  4. Травма в результате небрежного ремонта домовладельцем - даже если арендодатель проявил все должные меры.
  5. Общественное использование, если существуют следующие три фактора:
    1. Арендодатель знает или должен знать, что арендатор пользуется землей для всех (например, земля сдается для использования под ресторан или магазин);
    2. Арендодатель знает или должен знать, что есть дефект; а также
    3. Арендодатель знает или должен знать, что арендатор не исправит дефект.

Обязанности арендатора [ править ]

Согласно общему праву, арендатор имеет ряд обязанностей перед арендодателем:

  1. платить ренту в срок,
  2. чтобы избежать растраты имущества.
  3. для информирования арендодателя о любых разработках, которые могут повлиять на объект недвижимости.

Арендатор несет ответственность перед приглашенными третьими лицами за небрежность в исправлении опасного состояния помещения - даже если арендодатель несет ответственность по договору.

Последствия осуждения [ править ]

Если земля, сданная в аренду арендатору, осуждается в соответствии с постановлением правительства [ какое? ] власти выдающегося владения , арендатор может получить либо снижение арендной платы, либо часть вознаграждения за осуждение (цена, уплачиваемая государством) владельцу, в зависимости от количества взятой земли и стоимости аренда собственности. [ где? ]

При частичном изъятии земли арендатор может требовать пропорциональную арендную плату за изъятое имущество. Например, предположим, что арендатор арендует землю на шесть месяцев за 1000 фунтов стерлингов в месяц, и через два месяца после начала аренды правительство осуждает 25% земли. Затем арендатор будет иметь право на получение части компенсации, равной 25% арендной платы за оставшиеся четыре месяца аренды - 1 000 лари, полученных из 250 лари в месяц в течение четырех месяцев.

Однако полное изъятие аннулирует договор аренды и освобождает от уплаты всей арендной платы с этого момента. Арендатор не будет иметь права на получение какой-либо части компенсации за осуждение, если только стоимость аренды не превышает уплаченную арендную плату, и в этом случае арендатор может взыскать разницу. Предположим, что в приведенном выше примере рыночная стоимость сдаваемой в аренду земли составляла 1200 лари в месяц, но ставка 1000 лари в месяц представляет собой перерыв, предоставленный арендатору арендодателем. Поскольку арендатор теряет возможность и дальше сдавать землю в аренду по этой выгодной ставке (и, вероятно, должен переехать на более дорогую землю), арендатор будет иметь право на разницу между арендной ставкой и рыночной стоимостью - 200 лари в месяц за всего 800 лари.

См. Также [ править ]

  • Жилищный кооператив
  • Закон о арендодателе и арендаторе
  • Преследование домовладельца
  • Суд по оценке арендованного имущества
  • Life Estate
  • Договор аренды
  • Фермер-арендатор
  • Многоквартирный дом
  • Многоквартирный дом (закон)

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b «Арендованная земля» . Austrade . 26 февраля 2016 . Проверено 21 июля 2020 года .
  2. ^ "Пасторальные аренды" . Austrade . 26 февраля 2016 . Проверено 21 июля 2020 года .
  3. ^ «Законы о защите арендаторов» . Договоры аренды . Проверено 21 июля 2020 года .
  4. Баллантайн, Адриан (9 июня 2020 г.). «Права арендаторов: руководство для каждого штата Австралии» . realestate.com.au . Проверено 21 июля 2020 года .
  5. Рианна Коллинсон, Патрик (29 октября 2016 г.). «Новостройки ловят покупателей домов в ловушку арендованной собственности» . Хранитель . Проверено 23 апреля 2017 года .
  6. ^ Rudgard, Olivia (11 февраля 2017). «Правительство должно действовать в отношении грабежей арендованного имущества» . Дейли телеграф . Проверено 23 апреля 2017 года .
  7. ^ Напримерв Англии и Уэльсе право собственности Закон 1925 S149 (6) отменила договоры аренды жизни и аренды выражается быть для жизни превращается в аренду на 90 лет, расторгнуты всо смертью арендатора.
  8. ^ https://www.law.com/newyorklawjournal/2019/01/29/the-new-rules-of-seeking-a-buyout-of-a-rent-regulated-tenant/

Стоимость клининговых услуг при окончании аренды

Внешние ссылки [ править ]

  • Консультации по аренде , консультационная служба правительства Великобритании по аренде недвижимости для Англии