Совет по чердакам города Нью-Йорка ( Loft Board ) - это квази-законодательный и судебный орган правительства города Нью-Йорка, который наблюдает за законным преобразованием коммерческих и производственных помещений в жилые помещения .
Обзор отдела | |
---|---|
Сформирован | 1982 г. |
Юрисдикция | Нью-Йорк |
Сотрудники | 12 |
Руководитель отдела |
|
Ключевой документ | |
Веб-сайт | www |
История
В 1970-х годах домовладельцы Нью-Йорка разрешали арендаторам переезжать в здания, которые были зонированы для коммерческого и производственного использования в таких районах, как Трибека , Сохо и Челси . Переоборудование чердаков было более выгодным для помещиков, чем промышленное использование. [1] К 1977 году Департамент городского планирования Нью-Йорка обнаружил, что 91,5 процента преобразований были незаконными [2], а 44,9 процента этих чердаков были заняты главами семей, которые были художниками. [3] По мере того, как эти районы становились все более популярными, домовладельцы пытались существенно поднять арендную плату. [4] Арендаторы оспаривали это повышение арендной платы в суде, ссылаясь на то, что квартиры де-факто были многоквартирными домами, если было три или более квартир [5], и стабилизация арендной платы, если их было шесть или более. [6] Эти меры защиты ограничивали причины, по которым они могли быть выселены, и освобождали их от уплаты арендной платы, поскольку у помещений не было свидетельства о заселении , необходимого для использования в жилых помещениях. [4] Городские власти были обеспокоены тем, что домовладельцы не могли выселить или взимать арендную плату с арендаторов, и что все большее число арендаторов жили в помещениях, которые считались опасными. Эта загадка заставила одного ученого-юриста усомниться в том, что «статутное или прецедентное право [может] направить такие вызовы законам о зонировании и жилищном праве на законное использование». [7]
1982 Закон о лофте
В 1982 году Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон о лофтах 1982 года, который установил правовую основу для юридического преобразования лофтов, называемых временными многоквартирными домами или IMD, в жилые квартиры, для которых будет применяться стабилизация арендной платы. Закон учредил Loft Board для обеспечения соблюдения положений закона и сроков, а также для разрешения споров между арендодателями и арендаторами. [8] Целью Совета по чердакам было ограничение незаконной переоборудования и обеспечение баланса между правами арендодателей и арендаторов. [9] Правление Loft Board состоит из девяти человек, члены которого назначаются мэром . [10] В состав членов входят один человек, представляющий арендаторов чердаков, один - владельцев чердаков, один - интересы производства, а остальные выступают в качестве общественных членов. [11] Loft Board делегирует судьям административного права из Управления административных процессов и слушаний (OATH) города Нью-Йорка для рассмотрения споров и составления рекомендаций. Правление Loft на своих ежемесячных собраниях будет голосовать за принятие или отклонение предложенного приказа или за возвращение в OATH. [12] Бывший председатель Карл Вайсброд описал работу так: «Это похоже на попадание в зону боевых действий. Единственное, в чем могут согласиться арендаторы и владельцы, - это то, насколько они ненавидят Loft Board». [13]
Поправки к закону о лофтах 2009 г.
В 2009 году Loft Board был объединен с Департаментом строительства города Нью-Йорка . [14] В том же году сфера действия закона расширилась с поправкой к закону о чердаках 2009 года, которая распространила действие закона о чердаках на районы за пределами Манхэттена, такие как Вильямсбург , Бушвик и Лонг-Айленд-Сити . [15] Мэр Майкл Блумберг согласовал поправки, которые исключают определенные районы и отменяют действие закона с положениями о прекращении действия закона . [16] [17] В 2013 году в Закон о чердаках снова были внесены поправки, в которые были внесены поправки в отношении периода времени, в течение которого новые чердаки могут подавать заявки на легализацию, процесса легализации и правил в отношении зданий, которые предположительно используются для использования в жилых помещениях. [18] Арендаторы чердаков выступают за дополнительные изменения, прежде всего в связи с удалением поправок Bloomberg 2010 года [19] и за то, что Департамент строительства был пассивен в защите арендаторов. [20]
Председатель правления
Имя | Сроки в офисе | Администрация мэрии | Примечания и ссылки |
---|---|---|---|
Карл Вайсброд | 1982-1984 гг. | Эд Кох | [21] |
Хорхе Л. Батиста | 1984-1986 | Эд Кох | [22] |
Джордж MC Доул | 1986–1989 | Эд Кох | [23] |
Дэвид Класфельд | 1989 - 1997 гг. | Эд Кох | [24] |
Гектор Батиста | 1997 - 1999 | Руди Джулиани | |
Кимберли Д. Харди | 2000 - 2003 гг. | Майкл Р. Блумберг | |
Марк Раух | 2003 - 2008 гг. | Майкл Р. Блумберг | |
Роберт Д. Лимандри | 2009 - 2013 гг. | Майкл Р. Блумберг | |
Рик Д. Чендлер | 2014 - Настоящее время | Билл де Блазио |
Рекомендации
- ^ Hornick, Sandy (январь 1984). «Повторное использование промышленных чердаков для жилья: опыт Нью-Йорка в возрождении и неправильном использовании» . Вестник Вашингтонского университета городского и современного права . 27 : 165.
- ^ Департамент городского планирования Нью-Йорка (декабрь 1977 г.). «Жилое повторное использование нежилых зданий на Манхэттене» . Город Нью-Йорк, Департамент городского планирования [и] Управление действий мэра Мидтауна. Цитировать журнал требует
|journal=
( помощь ) - ^ Форд, Кристина (1978). Жилищная политика и городской средний класс . Нью-Брансуик, штат Нью-Джерси: Центр исследований городской политики . ISBN 0882850563. OCLC 16731543 .
- ^ а б Пек, Хайме (20 июня 2017 г.). «Народная история закона Нью-Йорка о чердаках под угрозой» . Village Voice . Проверено 13 апреля 2018 года .
- ^ Липки v. Пикус , 99 Misc.2d 518 ( NY App. Срок первой Dept 1979).
- ^ Mandel v. Pitkowsky , 102 Misc.2d 478 (NY App. Срок первого Dept 1979).
- ^ Фаччоло, Джей (1986). «Незаконные чердаки в Нью-Йорке: сбалансирован ли капитал?» (PDF) . Журнал городского права Фордхэма . 14 : 559.
- ^ Хевеси, Деннис (20 июня 1999 г.). «Стремление закона лофта к высоким целям» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 14 апреля 2018 года .
- ^ Шкуда, Аарон (2016). Лофты Сохо: джентрификация, искусство и промышленность в Нью-Йорке, 1950-1980 . Чикаго: Издательство Чикагского университета . п. 226. ISBN. 978-0226334189. OCLC 920017441 .
- ^ Зукин, Шарон (1989). Loft Living: культура и капитал в городских изменениях . Нью-Брансуик, Нью-Джерси: Издательство Университета Рутгерса . С. 196 . ISBN 0813513898. OCLC 18191048 .
- ^ Уайльд, Лиза (февраль 1984). "Доска чердака Коха оставляет арендаторов в подвешенном состоянии" . Границы города . Проверено 14 апреля 2018 года .
- ^ Жесневецкий, Линда; Лебовиц, Джеральд (2010). "Закон о лофте Нью-Йорка". Нью-Йоркский юридический журнал о недвижимости . Рочестер, штат Нью-Йорк. 38 : 22. SSRN 1539285 .
- ^ Ример, Сара (18 ноября 1983 г.). "ВОЙНА НЕДВИЖИМОСТИ: АРЕНДАТОРЫ ПРОТИВ СОБСТВЕННИКОВ ПРОТИВ ЛОФТНОЙ ДОСКИ" . Нью-Йорк Таймс . Проверено 15 апреля 2018 года .
- ^ «Отчет Loft Board за 2013 год» (PDF) . Декабрь 2013.
- ^ Бакли, Кара (30 ноября 2010 г.). «В поисках защиты нового закона, арендаторы лофтов вместо этого находят горе» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 13 апреля 2018 года .
- ^ Бакли, Кара (25 июля 2010 г.). «Этот дешевый и вместительный лофт теперь тоже может стать законным» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 14 апреля 2018 года .
- ^ Пек, Хайме (5 мая 2017 г.). «Закон о чердаках Нью-Йорка в опасности» . Village Voice . Проверено 14 апреля 2018 года .
- ^ Галлоде, Лиза (26 декабря 2013 г.). «Новые правила лофт-права» . Еженедельник по недвижимости . Проверено 15 апреля 2018 года .
- ^ Саттон, Бенджамин (18 января 2018 г.). « « Если бы дела шли хорошо, нас бы здесь не было »: художники протестуют против Совета по чердакам Нью-Йорка» . Гипераллергический . Проверено 15 апреля 2018 года .
- ^ Саттон, Бенджамин (27 апреля 2018 г.). «Художники и арендаторы лофтов протестуют против Департамента строительства Нью-Йорка» . Гипераллергический . Проверено 28 апреля 2018 года .
- ^ "КОЧЬ НАЗНАЧАЕТ ГЛАВНУЮ СОВЕТУ CITY LOFT" . Нью-Йорк Таймс . 21 марта 1984 . Проверено 15 апреля 2018 года .
- ^ Джонсон, Кирк (19 апреля 1986 г.). "ОБЪЯВЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ БОРТОВ ЛОФТА" . Нью-Йорк Таймс . Проверено 15 апреля 2018 года .
- ^ Джонсон, Кирк (19 апреля 1986 г.). "ОБЪЯВЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ БОРТОВ ЛОФТА" . Нью-Йорк Таймс . Проверено 15 апреля 2018 года .
- ^ Хейс, Констанс Л. (27 марта 1990 г.). «Закон о чердаках делает арендаторов шикарными, но небезопасными» . Нью-Йорк Таймс .
Внешние ссылки
- Доска для чердака Нью-Йорка