 | Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста, помогите улучшить его или обсудите эти проблемы на странице обсуждения . ( Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )
|
Производное свойство является производным финансовым инструментом , значение которого является производным от стоимости нижележащей недвижимости актива. На практике, поскольку отдельные объекты недвижимости становятся жертвами рыночной неэффективности и их трудно точно оценить, контракты с производными финансовыми инструментами обычно заключаются на основе индекса недвижимости. В свою очередь, индекс недвижимости пытается агрегировать информацию о рынке недвижимости, чтобы обеспечить более точное представление об основных показателях активов недвижимости. Торговля производными финансовыми инструментами на недвижимость или открытие позиций также называется синтетической недвижимостью .
Производные финансовые инструменты обычно принимают форму свопа на общую доходность , форвардного контракта , фьючерсов или могут принимать финансируемый формат, в котором производные финансовые инструменты встраиваются в структуру облигации или векселя. По свопу на общую доходность или форвардному контракту стороны обычно занимают противоположные позиции в отношении движения цен индекса собственности. См. Экзотическая производная .
Единственным индексом, используемым для составления контрактов на производные финансовые инструменты в Великобритании, являются различные индексы собственности, публикуемые Банком данных об инвестиционной собственности (IPD), который в настоящее время принадлежит MSCI . Годовой индекс IPDохватывает примерно 12 000 прямых инвестиций в недвижимость Великобритании, рыночная переоценка в декабре 2015 года составила чуть менее 202 миллиардов фунтов стерлингов, что эквивалентно 49% инвестиционного рынка Великобритании. Индексы IPD также использовались в ряде других стран, таких как Австралия, Франция, Германия, Италия, Япония и Швейцария, в качестве основы для производных инструментов коммерческой собственности. В Соединенных Штатах коммерческая недвижимость использует индекс собственности Национального совета инвестиционных фидуциаров (NCREIF) NPI. В Соединенных Штатах существует два основных индекса жилой недвижимости, которые торгуются - RPX от Radar Logic и основной индекс - S & P / Case-Shiller Home Price Indices (см. Индекс Кейса-Шиллера ).
Использует [ редактировать ]
Деривативы на недвижимость предоставляют инвестору возможность:
- Увеличьте или уменьшите присутствие на рынке недвижимости.
- Хеджируйте текущую позицию в физических активах.
- Быстро измените состав портфеля, т. Е. Переключитесь с торговой недвижимости на промышленную.
- Спекулируйте на рынке недвижимости
Все эти цели могут быть достигнуты без необходимости совершать сделки с физическим имуществом; синтетическая недвижимость.
Определение показателей рынка недвижимости [ править ]
Для создания производного инструмента должна быть точка отсчета для работы рынка, по которой оцениваются контракты с производным инструментом.
В случае производных финансовых инструментов на недвижимость эта ссылка предоставляется в индексе банка данных инвестиционной собственности в Соединенном Королевстве , а также в NCREIF , S & P / Case-Shiller и Rexx в Соединенных Штатах .
Индекс собственности IPD Index предоставляет ряд индексов, которые относятся к эффективности коммерческой собственности. Существует множество индексов, отражающих секторы и подсекторы рынка коммерческой недвижимости. На сегодняшний день большая часть интереса к производным инструментам на недвижимость связана с рынком Великобритании и его подсекторами.
Типы [ править ]
На рынке недвижимости Великобритании используются три основных типа производных финансовых инструментов: индексные облигации (PIN), своп на общую прибыль (TRS) и форвардные контракты, которые включают фьючерсы на индекс собственности IPD, котирующиеся на Eurex.
В Соединенных Штатах торговля производными финансовыми инструментами осуществляется преимущественно через форвардные и фьючерсные контракты. Форвардные соглашения обычно заключаются по индексам RPX и NCREIF. Торговля фьючерсами осуществляется CME Group через Globex с использованием индексов цен на жилье S & P / Case-Shiller.
Примечания к указателю собственности [ править ]
PIN-коды по сути являются облигациями. Денежные потоки по этим облигациям структурированы таким образом, чтобы быть похожим на сделку с физическим имуществом. Это означает, что PIN выплачивает доход от капитала при погашении облигации и выплачивает инвесторам квартальный купон.
Таким образом, продавец PIN-кода выплачивает годовой прирост капитала индекса IPD при погашении и доход, выплачиваемый ежеквартально (IPD) или ежемесячно (FTSE), противоположной стороне. Это означает, что контрагент, таким образом, получает полную прибыль от рынка коммерческой недвижимости Великобритании, как и в случае с физической сделкой с недвижимостью.
Свопы на общую прибыль [ править ]
Своп на общую прибыль от собственности - это просто обмен денежными потоками. Здесь общий доход от собственности, измеряемый изменением соответствующего индекса IPD или FTSE UK Commercial Property Index, обменивается на доход от наличных средств.
Механизм ценообразования IPD в Великобритании был упрощен 15 января 2007 года. Вместо того, чтобы указывать libor +/- спред, теперь это фиксированный процент. Возьмем, к примеру, контракт от декабря 2008 г., если он составляет в среднем -11,5%. Это означает, что если вы «покупаете» своп, вы платите -11,5% (то есть получаете 11,5% из-за знака -ve) своему контрагенту и получаете результат IPD. (Или выплатите, если это отрицательное число.) Никаких квартальных денежных потоков, просто один годовой процентный платеж вместо одного годового платежа за недвижимость.
Форварды / фьючерсы [ править ]
Форвардный контракт на недвижимость основан на доходах от собственности за любой годовой период - например, ожидаемый общий доход согласовывается при торговле, а по наступлении срока погашения разница между реализованным общим доходом и торгуемой ценой обменивается. Форвардные соглашения являются внебиржевыми и требуют поиска контрагента. В сделке необходимо учитывать риск неисполнения обязательств любой из сторон [1]
CME Group была торговля фьючерсами недвижимости с середины 2006 года. Вся торговля осуществляется в электронном виде через биржу, которая является контрагентом по умолчанию во всех сделках. [1]
С февраля 2009 года международная биржа деривативов Eurex размещает фьючерсы на индекс собственности. Контракт Будущего основываются на IPD Великобритания годового индекса Всей недвижимости Всего Returns - обмен списки пяти последовательных годовые контрактов с ценообразованием на основании номинальной стоимости 100 + Ожидаемый процент Итого годового отчета в соответствующем календарном году. Контракт на 2009 календарный год, который истек в марте 2010 года (истекает последний рабочий день в марте следующего года, чтобы гарантировать, что он наступит после публикации данных IPD), установлен на уровне 103,50, что составляет + 3,5% годовой общей прибыли (как опубликовано по IPD). Несмотря на то, что рынок только зарождающийся, в 2010 году в общей сложности было продано 3304 контракта, согласно веб-сайту Eurex, что составляет 165 миллионов фунтов стерлингов номинальной стоимости собственности.
Определения деривативов индекса собственности ISDA 2007 [ править ]
В пятницу 4 мая 2007 года Международная ассоциация свопов и деривативов (ISDA) опубликовала определения деривативов на Индекс собственности за 2007 год. В определениях изложены различные стандартные определения рынка, которые могут использоваться в сделках с производными финансовыми инструментами на недвижимость вместе со стандартным шаблоном свопа совокупного дохода и шаблоном форвардной сделки [2]. Надеемся, что стандартизованная документация положит начало рынку.
Внешние ссылки [ править ]
- Отчет Royal Bank of Scotland о производных фьючерсах на коммерческую биржевую недвижимость Великобритании.
- Информация Деривативы на недвижимость США и инвестиционные стратегии.
- «Производные инструменты торговой недвижимости»; PDIG - практические советы и рекомендации о том, как решить проблемы, связанные с тем, чтобы довести организацию до стадии, когда она может регулярно торговать деривативами. Март 2010 г.
- Индексы FTSE для производных финансовых инструментов; FTSE
- Определения деривативов индекса собственности 2007 года ISDA: убийственное приложение для рынка деривативов индекса собственности? Эдмунд Паркер
- Группа по интересам деривативов собственности (PDIG) - Специальная группа по интересам Британского форума по инвестиционной недвижимости
- Фьючерсы на недвижимость Eurex IPD
Сноски [ править ]
- ^ a b Mathers, W. (2010) Инвестиции в синтетическую недвижимость для малого инвестора , Чарльстон
- ^ "Определения деривативов индекса собственности 2007 года: убийственное приложение для рынка деривативов индекса собственности?" . Проверено 14 декабря 2008 .
