Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлен из Контроля аренды )
Перейти к навигации Перейти к поиску

Знак протеста на митинге за права арендаторов в Нью-Йорке

Регулирование арендной платы - это система законов , находящихся в ведении суда или государственного органа, которая направлена ​​на обеспечение доступности жилья и аренды на рынке аренды жилья. Как правило, система регулирования арендной платы включает:

  • Контроль над ценами , ограничения на арендную плату, которую может взимать арендодатель, обычно называемый контролем арендной платы или стабилизацией арендной платы.
  • Меры по выселению : кодифицированные стандарты, по которым домовладелец может прекратить аренду [1] : 1 [2] : 1
  • Обязанности арендодателя или арендатора в отношении надлежащего ухода за недвижимостью
  • Система надзора и правоприменения со стороны независимого регулирующего органа и омбудсмена

Свободный термин «контроль арендной платы» охватывает спектр регулирования, который может варьироваться от установления абсолютной суммы арендной платы, которая может взиматься без разрешенного увеличения, до установления различных ограничений на сумму, которую может увеличиваться арендная плата; эти ограничения могут сохраняться между периодами аренды или могут применяться только в течение срока аренды. [3] По состоянию на 2016 год по крайней мере в 14 из 36 стран ОЭСР действует тот или иной контроль за арендной платой [4], включая четыре штата в США. [5] [6]

Регулирование арендной платы является одним из нескольких видов политики, предлагаемых для повышения доступности жилья , наряду с субсидиями (включая ваучеры и налоговые льготы ) и политикой, направленной на расширение предложения жилья . [7] Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество единиц арендуемого жилья. [8] [9] [10] [11] [12]

Формы регулирования арендной платы [ править ]

Свободный термин «контроль за арендной платой» может применяться к нескольким типам контроля над ценами :

  • «строгие потолки цен », также известные как аренда замораживающих систем, или абсолютное или первое поколение аренды управление, в которых не увеличивается в аренде не допускаются на всех (аренду , как правило , замораживают при существующей , когда был принят закон скорости)
    Ценовой потолок создаст дефицит между Qs и Qd.
  • «контроль вакансий», также известный как строгий или строгий контроль арендной платы, при котором арендная плата может расти, но по-прежнему регулируется в промежутках между арендами (новый арендатор платит почти такую ​​же арендную плату, как и предыдущий арендатор) и
  • «вакансия дерегулирование», также известный как аренды или второго поколения контроля арендной платы, что ограничивает рост цен в течение аренды, но позволяет арендной платы подняться рыночной ставки между держаний (новые арендаторы платят арендную ставку на рынке, но рост ограничен до тех пор , как они оставаться). [13]

Экономика [ править ]

Теория [ править ]

"Как только земля в какой-либо стране становится частной собственностью, землевладельцы, как и все другие люди, любят жать там, где никогда не сеяли, и требуют ренты даже за свои естественные продукты. Лес в лесу, трава поле и все естественные плоды земли, которые, когда земля была общей, стоили работнику только хлопот по их сбору, приходили даже к нему, чтобы установить дополнительную цену за них. Затем он должен был заплатить за лицензию на их сбор; и должен отдать землевладельцу часть того, что его труд собирает или производит. Эта часть или, что то же самое, цена этой части, составляет земельную ренту ... . "

Адам Смит , Богатство народов (1776 г.), книга I, глава 6

Контроль над арендной платой остается наиболее спорным элементом системы регулирования арендной платы. Исторически сложилось так, что экономисты, такие как Адам Смит и Давид Рикардо, рассматривали землевладельцев как производящих очень мало ценного, и поэтому считали ренту эксплуататорской концепцией. [ необходима цитата ] (Экономисты отмечают, что налог на стоимость земли - это способ зафиксировать эту незаработанную стоимость.) [14]Современные меры контроля арендной платы (иногда называемые выравниванием арендной платы или стабилизацией арендной платы) предназначены для защиты арендаторов частной жилой недвижимости от чрезмерного повышения арендной платы путем предписания постепенного повышения арендной платы и в то же время обеспечения того, чтобы арендодатели получали возврат своих инвестиций, который считается справедливым. контролирующим органом, который может быть, а может и не быть законодательным органом.

Ряд экономистов- неоклассиков и кейнсианцев говорят, что некоторые формы регулирования арендной платы создают дефицит и усугубляют дефицит на рынке жилья, препятствуя частным инвестициям на рынке аренды. Кроме того, это приведет к потере мертвого веса и неэффективности, поскольку некоторая часть потерь из-за предельных цен больше никогда не будет восстановлена. [15] [16] Этот анализ был нацелен на замораживание номинальной арендной платы, и проведенные исследования были в основном сосредоточены на ценах на аренду на Манхэттене или в других местах в Соединенных Штатах.

Шведский экономист Ассар Линдбек , эксперт по жилищному строительству, сказал, что «контроль арендной платы является наиболее эффективным из известных в настоящее время методов уничтожения города - за исключением бомбардировок». [17]

Калифорнийские исследования [ править ]

Исторически существовало два типа контроля арендной платы - контроль вакантных площадей (где уровень арендной платы за квартиру контролируется независимо от того, остается ли арендатор в квартире или нет) и отказ от контроля за вакансией (когда уровень арендной платы контролируется только в то время как существующий арендатор). остается в блоке). В Калифорнии до 1997 года были разрешены оба типа ( законопроект Коста / Хокинс от того же года отменил положения о контроле за вакансиями). Исследование, проведенное в 1990 году в Санта-Монике, Калифорния, показало, что контроль за вакансиями в этом городе защищает существующих арендаторов (меньший рост арендной платы и более длительная стабильность). Однако такая политика потенциально отпугивала инвесторов от строительства новых арендных единиц. [18]

Исследование 2000 года, в котором сравнивались приграничные районы четырех калифорнийских городов, имеющих положения о контроле за вакансиями (Санта-Моника, Беркли, Западный Голливуд, Восточный Пало-Альто), с приграничными районами прилегающих юрисдикций (два из которых разрешили отмену контроля за вакансиями, включая Лос-Анджелес, и два из которых не было контроля арендной платы) показали, что существующие арендаторы в городах с контролем вакантных площадей имели более низкую арендную плату и более длительный срок владения, чем в сравниваемых районах. Таким образом, постановления помогли защитить существующих арендаторов и, следовательно, повысили стабильность сообщества. Однако за 10-летний период в приграничных районах городов с контролируемой вакантностью было создано меньше новых арендных единиц. [19]

Исследование, в котором сравнивались эффекты местных мер по контролю арендной платы (как контроль за вакансиями, так и отказ от контроля за вакансиями) с другими мерами по управлению ростом на местном уровне в 490 городах и округах Калифорнии (включая все крупнейшие), показало, что контроль за арендной платой был сильнее, чем индивидуальные ограничения на землепользование ( но не совокупный эффект всех ограничений роста) в сокращении количества сдаваемых в аренду единиц, построенных в период с 1980 по 1990 год. [20] Меры (как контроль арендной платы, так и управление ростом) помогли переместить новое строительство из мегаполисов в внутренние районы штата. особенно затронуты группы населения с низким доходом и меньшинства.

В 1994 году избиратели Сан-Франциско приняли инициативу голосования, которая расширила существующие в городе законы о контроле за арендной платой, включив в него небольшие многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% городского арендного жилищного фонда в то время). . [21] : 7 [22] : 1 [23] : 1 Исследование 2019 года показало, что законы Сан-Франциско о контроле за арендной платой в краткосрочной перспективе уменьшили перемещение арендаторов из квартир с контролируемой арендной платой, но привели к тому, что арендодатели удалили 30% квартир с контролируемой арендной платой. от рынка аренды (путем преобразования в кондоминиумы или ТИЦ ), что привело к сокращению общего числа арендных единиц на 15% по всему городу и к увеличению арендной платы по всему городу на 7%.[24] [22] [23] [25] [26] : 1 [27] : 1 [28] Я

Мнения экономистов [ править ]

По данным стратифицированного случайного опроса 464 американских экономистов, аспирантов- экономистов и членов Американской экономической ассоциации в 1992 году 93% «в целом согласны» или «согласны с оговорками », что «потолок арендной платы снижает количество и качество доступного жилья. . " [29] : 204 [30] : 1

Обзор экономической литературы за 2009 год [16] : 106 [ нужен лучший источник ], подготовленный Блэром Дженкинсом через EconLit, охватывающий теоретические и эмпирические исследования по множеству аспектов проблемы, включая доступность жилья, техническое обслуживание и качество жилья, арендные ставки, политические и административные расходы , и перераспределение для систем контроля ренты как первого, так и второго поколения, показало, что «экономисты пришли к редкому консенсусу: контроль ренты создает гораздо больше проблем, чем решает». [16] : 105 [31] : 1 [32] : 1 [33] : 1 [нужен лучший источник ]

В опросе 2012 года 41 ведущего экономиста, проведенного Группой экономических экспертов Инициативы по глобальным рынкам (IGM), который поставил под сомнение мнения по поводу утверждения «Местные постановления, ограничивающие повышение арендной платы для некоторых единиц арендуемого жилья, например, в Нью-Йорке и Сан-Франциско, оказали положительное влияние за последние три десятилетия на количество и качество доступного по цене арендного жилья в городах, которые их использовали ", - 13 членов заявили, что категорически не согласны, 20 - не согласны, 1 - согласны и 7 либо не ответили, либо не определились. , или не имел мнения. [34] [2] : 1 [35] : 1

В анализе совокупности экономических исследований по контролю за арендной платой, проведенного Питером Татианом из Urban Institute за 2013 год , он заявил, что «похоже, что стабилизация арендной платы плохо защищает предполагаемых бенефициаров - бедных или уязвимых арендаторов. - потому что нацеливание на получение пособий очень случайное », и пришел к выводу, что:« Учитывая текущее исследование, кажется, мало что можно сказать в пользу контроля за арендной платой ». [31] : 1 [2] : 1 [36] : 1

Многие экономисты предлагают жилищные субсидии как способ сделать жилье более доступным для арендаторов, не искажая рынок жилья так же, как и контроль за арендной платой, но расширение существующих программ субсидий потребует резкого увеличения государственных расходов . [7]

Пол Кругман пишет, что контроль за арендной платой препятствует строительству нового жилья, создает ожесточенные отношения между арендатором и арендодателем и на рынках, где не все квартиры находятся под контролем, вызывает повышение арендной платы за неконтролируемые единицы. [30]

Томас Соуэлл пишет, что контроль за арендной платой снижает предложение жилья [37] : 4, и заявил, что контроль за арендной платой усиливает упадок в городах . [37] : 5 [38] : 1

История [ править ]

Ранняя современная Европа [ править ]

Контроль над арендной платой использовался в Риме еще в 1470 году для защиты еврейских жителей от взвинчивания цен . Поскольку евреям в Папской области было запрещено владеть собственностью, они зависели от христианских помещиков, которые взимали с них высокую арендную плату. В 1562 году Папа Пий IV предоставил евреям право владеть имуществом стоимостью до 1500 римских скуди и ввел стабилизацию арендной платы. В 1586 году папа Сикст V издал буллу, предписывающую домовладельцам сдавать дома еврейским арендаторам по разумным ценам. [39]

Политика [ править ]

Калифорния [ править ]

Воспроизвести медиа
Арендатор по имени Марио рассказывает о своем опыте повышения арендной платы в Калифорнии в 2019 году.

Опрос, проведенный в 2018 году Los Angeles Times и Университетом Южной Калифорнии, показал, что 28% правомочных избирателей Калифорнии считают, что отсутствие контроля за арендной платой было основным фактором, способствовавшим кризису доступности жилья в Калифорнии . 24% респондентов считают, что наиболее существенной причиной жилищного кризиса было недостаточное финансирование жилья для малообеспеченных слоев населения ; только 13% считали, что нового жилья недостаточно. [40]

В 2018 году в рамках общегосударственной инициативы ( Предложение 10 ) была предпринята попытка отменить Закон об аренде жилья Коста-Хокинс , который, в случае его принятия, позволил бы городам и муниципалитетам ввести в действие системы «контроля вакансий», позволяющий применять контроль арендной платы к зданиям новее 1995 г., и позволил бы контролировать арендную плату за дома на одну семью. (Все в настоящее время запрещено Коста-Хокинс.) [41] : 1 Предложение не удалось, 59% против 41%. [42] [43] Другая попытка разрешить больший контроль над арендной платой, Предложение 21 Калифорнии 2020 г. , потерпела неудачу с почти такой же разницей.

Регулирование арендной платы по странам [ править ]

Канада [ править ]

В Канаде в каждой провинции действуют законы о регулировании арендной платы. Например, в Онтарио Закон об аренде жилых помещений 2006 требует , чтобы цены на арендуемых свойства не поднимаются более чем на 2,5 процента каждого год, или более низкий показатель , установленный министром правительства.

Германия [ править ]

Немецкое регулирование арендной платы содержится в «Гражданском кодексе» ( Bürgerliches Gesetzbuch ) в § 535–580a. [44] Как это часто бывает в немецком законодательстве, правила структурированы в виде абстрактной, более общей части, которая применяется ко всем контрактам определенного типа, за которой следует более конкретный раздел для отдельных областей применения этого типа контракта. Конкретные правила для договоров аренды квартир варьируются от §§ 549 - 577a BGB.

В немецком законодательстве проводится различие между ценой аренды в начальной точке договора и повышением арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Как правило, цена аренды в начальной точке контракта определяется договорным соглашением между сторонами. Только в определенных регионах с напряженным рынком жилья цена аренды в начале договора аренды ограничена законом. Повышение арендных цен в течение срока действия договора аренды необходимо для соблюдения «уровня арендной платы» ( Mietspiegel ), который представляет собой базу данных местных справочных цен на аренду. В нем собираются все арендные ставки по новым договорам аренды за последние четыре года, и арендодатели могут повышать цены на свою собственность только в соответствии с арендной платой в том же районе. РостовщичествоАрендная плата полностью запрещена, поэтому любое повышение цен более чем на 20% в течение трех лет является незаконным. [45]

Арендаторы могут быть выселены против их воли в судебном порядке по уважительной причине, и в обычном случае только с уведомлением минимум за три месяца. [46] Арендаторы получают неограниченный срок действия договора аренды, если только его срок не отменен явным образом. На практике у домовладельцев мало стимулов к смене арендаторов, поскольку рост арендной платы сверх инфляции сдерживается. В течение периода аренды аренда может быть прекращена только по очень веским причинам. Система прав на арендуемую собственность, которую должен поддерживать арендодатель, предназначена для обеспечения качества жилья. Многие штаты, такие как Берлин , имеют конституционное право на достаточное жилище и требуют, чтобы в зданиях были жилые помещения определенного размера и высоты потолка. [цитата необходима ]

Испания [ править ]

В сентябре 2020 года в испанском регионе Каталония был принят закон о регулировании арендной платы. [47]

Соединенное Королевство [ править ]

Цены на жилье в Великобритании в 1975–2006 гг.

Регулирование арендной платы охватывало весь рынок аренды частного сектора Великобритании с 1915 по 1980 год. Однако после принятия Закона о жилье 1980 года политика Консервативной партии заключалась в дерегулировании и отмене регулирования арендной платы. Регулирование всех новых видов аренды было отменено Законом о жилье 1988 года , оставив основной нормативной базой « свободу заключения договора » со стороны домовладельца устанавливать любую цену. Регулирование арендной платы сохраняется среди небольшого числа муниципальных домов , и часто ставки, устанавливаемые местными властями, отражают рост цен на нерегулируемом частном рынке.

Соединенные Штаты [ править ]

Регулирование арендной платы в США является проблемой для каждого штата. В 1921 году Верховный суд США по делу Блок против Хирша [48] постановил большинством голосов, что регулирование арендной платы в округе Колумбия в качестве временной чрезвычайной меры было конституционным, но вскоре после этого, в 1924 году в деле Честлтон корп против Синклера [49] ] тот же закон был единогласно отменен Верховным судом. После Нового курса 1930-х годов Верховный суд перестал вмешиваться в социально-экономическое законодательство, и ряд штатов принял правила. [ Править ] В 1986 случае Фишер против города Беркли , [50]Верховный суд США постановил, что между контролем за арендной платой и Законом Шермана нет несовместимости .

По состоянию на 2018 год в четырех штатах ( Калифорния , Нью-Йорк , Нью-Джерси и Мэриленд ) и округе Колумбия есть населенные пункты, в которых действует определенная форма контроля арендной платы за жилую недвижимость (для обычных структур, за исключением мобильных домов ). [5] [6] Тридцать семь штатов либо запрещают, либо вытесняют контроль за арендной платой, в то время как девять штатов разрешают своим городам вводить контроль за арендной платой, но не имеют городов, в которых он реализован. [5] [6] Для населенных пунктов с контролем за арендной платой он часто покрывает большой процент арендных площадей в этом городе: например, на некоторых из крупнейших рынков: в Нью-Йорке.в 2011 году 45% сдаваемых внаем единиц жилья были либо «стабилизированы», либо «с контролем арендной платы» (это разные правовые классификации Нью-Йорка) [51] : 1 в округе Колумбия в 2014 г. чуть более 50% сдаваемых в аренду единиц были арендная плата контролируется, [52] : 1 в Сан-Франциско , по состоянию на 2014 год, около 75% всех арендных единиц находились под контролем, [53] : 1 а в Лос-Анджелесе в 2014 году 80% многоквартирных домов находились под контролем. [54] : 1

В 2019 году законодательный орган Орегона принял закон, согласно которому штат первым в стране принял политику контроля арендной платы на уровне штата. Этот новый закон ограничивает ежегодное повышение арендной платы до инфляции плюс 7 процентов, включает отмену контроля за вакансиями (рыночная ставка между арендуемыми квартирами), освобождает от нового строительства в течение 15 лет и сохраняет в неизменном виде действующий в настоящее время государственный запрет на политику местного контроля арендной платы (приоритетное исключение на уровне штата).[55] : 1 [56] : 1

См. Также [ править ]

  • Доступное жилье
  • Жилищное неравенство
  • Государственное жилье
  • Субсидируемое жилье

Ссылки [ править ]

  1. Бранко, Марк (20 февраля 2011 г.). "Законы о контроле за арендой и выселением" . marcbrancolaw.com. Архивировано 31 марта 2012 года . Проверено 19 августа 2018 .
  2. ^ a b c Пендер, Кэтлин (10 сентября 2016 г.). «Контроль над арендной платой распространяется на пригороды Bay Area, к разочарованию экономистов» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано 8 октября 2016 года . Проверено 18 августа 2018 .
  3. ^ См.Более подробнуюинформацию в разделе « Регулирование арендной платы № Формы регулирования арендной платы» .
  4. ^ "PH6.1 АРЕНДА ПОЛОЖЕНИЯ" (PDF) . OECD.org - Организация экономического сотрудничества и развития. 21 декабря 2016. Архивировано (PDF) из оригинала 16 февраля 2017 года . Проверено 26 ноября 2018 года .
  5. ^ a b c "КОНТРОЛЬ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ЗАКОНОМ" (PDF) . Национальный совет по многоквартирному жилью. 3 сентября 2020. архивации (PDF) с оригинала на 4 сентября 2020 года . Дата обращения 4 сентября 2020 .
  6. ^ a b c «Руководство штата о контроле за арендной платой за жилую недвижимость» . LandLord.com. Архивировано 13 июня 2018 года . Проверено 3 августа 2018 .
  7. ^ a b Догерти, Конор (12 октября 2018 г.). «Почему контроль арендной платы - это громоотвод» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 марта 2019 .
  8. ^ Баумоль, Уильям Дж; Блиндер, Алан С. (1994). Принципы экономики и политика (6-е изд.). Драйден Пресс. п. 92-93, 379. ISBN 0-03-098927-2.
  9. ^ Кутер, Роберт; Улен, Томас (1997). Право и экономика 2-е издание . Эддисон-Уэсли. п. 32-33.
  10. ^ Давидовой Besanko; Рональд Р. Брейтигам (2008). «10,5». Микроэкономика (3-е изд.). Хобокен, Нью-Джерси : John Wiley & Sons. С. 374–377. ISBN 978-0470-04924-2.
  11. ^ Б. Дуглас Бернхейм; Майкл Д Уинстон (2008). Микроэкономика (1-е изд.). МакГроу-Хилл Ирвин. п. 565. ISBN 978-0-07-290027-9.
  12. ^ Также см.Раздел «Взгляды экономистов» , где можно найтидополнительные ссылки, подтверждающие это утверждение.
  13. Рианна Круз, Кристиан (19 января 2009 г.). «Плюсы и минусы контроля арендной платы» . Глобальный гид по недвижимости. Архивировано 27 февраля 2010 года . Проверено 5 августа 2018 .
  14. ^ «Возможно, настало время для налогов на стоимость земли - любимые либералы и экономисты, они до сих пор так и не прижились» . Экономист . 9 августа 2018. Архивировано 27 августа 2018 года . Проверено 9 сентября 2018 года .
  15. ^ C Rapkin, Рынок частного арендного жилья в Нью-Йорке (1966) и G Sternlieb, The Urban Housing Dilemma (1972)
  16. ^ a b c Дженкинс, Блэр (1 января 2009 г.). «Контроль арендной платы: согласны ли экономисты?» (PDF) . Американский институт экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 29 сентября 2017 года . Проверено 14 августа 2018 .
  17. Fraser Nelson (2 мая 2014 г.). «Низкорентабельная рабочая сила позиционирует себя как левый укип» . Дейли телеграф . Проверено 29 октября +2016 .
  18. ^ Левин, Нед; Григсби, Дж. Юджин; Хескин, Аллан Д. (1990). «Кому выгоден контроль арендной платы? Влияние на арендаторов в Санта-Монике, Калифорния». Журнал Американской ассоциации планирования . 56 (2): 140–152. DOI : 10.1080 / 01944369008975755 .
  19. ^ Хескин, Аллан Д .; Левин, Нед; Гаррет, Марк (2000). «Эффекты управления вакансиями: пространственный анализ четырех городов Калифорнии». Журнал Американской ассоциации планирования . 66 (2): 162–176. DOI : 10.1080 / 01944360008976096 . S2CID 153160869 . 
  20. Левин, Нед (1 ноября 1999 г.). «Влияние местного контроля роста на производство жилья в регионах и перераспределение населения в Калифорнии». Городские исследования . 36 (12): 2047–2068. DOI : 10.1080 / 0042098992539 . S2CID 153734844 . 
  21. ^ Даймонд, Ребекка; Маккуэйд, Тим; Цянь, Франклин (11 октября 2017 г.). «Влияние расширения контроля над арендной платой на арендаторов, домовладельцев и неравенство: данные из Сан-Франциско» (PDF) . Национальное бюро экономических исследований . Архивировано 3 августа 2018 года (PDF) . Проверено 7 августа 2018 .
  22. ^ a b Мерфи, Кэти (2 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, способствовала облагораживанию Сан-Франциско», - говорится в исследовании. Пока в Калифорнии обсуждают пределы арендной платы, экономисты предлагают предостережение » . Новости Сан-Хосе Меркьюри . Архивировано 4 января 2018 года . Проверено 7 августа 2018 .
  23. ^ a b Чыонг, Кевин (9 ноября 2017 г.). «Контроль арендной платы связан с джентрификацией в Сан-Франциско, говорится в исследовании Стэнфорда» . Деловые журналы американского города . Архивировано 2 декабря 2018 года . Проверено 1 декабря 2018 .
  24. ^ Цянь, Франклин; Маккуэйд, Тим; Даймонд, Ребекка (2019). «Влияние расширения контроля над арендной платой на арендаторов, домовладельцев и неравенство: данные из Сан-Франциско» . Американский экономический обзор . 109 (9): 3365–3394. DOI : 10,1257 / aer.20181289 . ISSN 0002-8282 . 
  25. Робертсон, Мишель (3 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно,« подпитывала »джентрификацию SF, - говорят экономисты Стэнфордского университета» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано 3 декабря 2017 года . Проверено 7 августа 2018 .
  26. ^ Delgadillo, Натали (14 февраля 2018). «Приносит ли контроль арендной платы больше вреда, чем пользы? - Новое исследование показывает, что политика, направленная на удержание арендной платы на низком уровне, фактически поднимает ее в целом, сокращает арендный фонд и облагораживание топлива» . Управляющий . Архивировано 22 февраля 2018 года . Проверено 7 августа 2018 .
  27. ^ Мишра, Tanvi (29 января 2018). «Контроль арендной платы: расплата» . CityLab . Архивировано 1 февраля 2018 года . Проверено 30 ноября 2018 года .
  28. Эндрюс, Эдмунд (2 февраля 2018 г.). «Победители и проигравшие в системе управления арендной платой - арендная плата в жарких городах зашкаливает, поэтому ведется охота за лучшим способом защитить жильцов от того, что их дома вымогают ценой» . Стэнфордская высшая школа бизнеса . Архивировано 9 марта 2018 года . Проверено 11 декабря 2018 .
  29. ^ Олстон, Ричард М .; Кёрл-младший; Воан, Майкл Б. (1 мая 1992 г.). «Есть ли консенсус среди экономистов 1990-х годов?» (PDF) . Американский экономический обзор . 82 (2): 203–209. JSTOR 2117401 . Архивировано (PDF) из оригинала 1 сентября 2006 года.  
  30. ^ a b Пол Кругман (7 июня 2000 г.). «Расчеты; Арендное дело» . Нью-Йорк Таймс . Архивировано 6 апреля 2009 года . Проверено 10 августа 2018 .
  31. ^ a b Татиан, Петр (2 января 2013 г.). "Хорошая ли политика контроля арендной платы?" . Городской институт . Архивировано 3 июля 2015 года . Проверено 19 августа 2018 .
  32. Бейер, Скотт (24 апреля 2015 г.). «Как иронично: города Америки с контролируемой арендной платой являются наименее доступными» . Forbes . Архивировано 19 июля 2015 года . Проверено 11 сентября 2018 года .
  33. Вальдес, Роджер (18 декабря 2017 г.). «Контроль арендной платы не помогает арендаторам: некоторые в штате Вашингтон все равно хотят его попробовать» . Forbes . Архивировано 23 декабря 2017 года . Проверено 13 сентября 2018 года .
  34. ^ «Контроль арендной платы» . Инициатива по глобальным рынкам . 7 февраля 2012. Архивировано 11 декабря 2016 года . Проверено 14 августа 2018 .
  35. Мэтьюз, Дилан (20 августа 2013 г.). «С каким экономистом вы больше всего согласны? Пройдите тест, чтобы узнать!» . Вашингтон Пост . Архивировано 16 августа 2018 года . Проверено 15 августа 2018 .
  36. Перейти ↑ Jaffe, Eric (9 апреля 2013 г.). «Некоторые люди совершают безумные поступки из-за квартиры с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке» . CityLab - Атлантика . Архивировано 12 сентября 2018 года . Проверено 11 сентября 2018 года .
  37. ^ a b Соуэлл, Томас. 2008. Экономические факты и заблуждения. Основные книги, ISBN 0-465-00349-4 . 
  38. ^ Sawhill, Рэй (10 ноября 1999). «Черное и правое - Томас Соуэлл говорит о высокомерии либеральных элит и одиночестве черных консерваторов» . Салон . Архивировано 7 декабря 2011 года . Проверено 22 сентября 2018 года .
  39. ^ Уиллис, Джон У. (1950). «Краткая история законов о контроле ренты» . Обзор закона Корнелла . 36 (1): 54–94 . Проверено 7 марта 2019 г. - через юридическую библиотеку Корнельского университета.
  40. Диллон, Лиам (21 октября 2018 г.). «Эксперты говорят, что Калифорнии нужно построить намного больше жилья. Но общественность не согласна» . Лос-Анджелес Таймс . Проверено 25 марта 2019 .
  41. Мерфи, Кэти (6 ноября 2018 г.). «Калифорнийская мера по контролю за арендной платой побеждена» . Новости Сан-Хосе Меркьюри . Архивировано 17 ноября 2018 года . Проверено 25 ноября 2018 года .
  42. ^ "Меры государственного голосования" (PDF) . Государственный секретарь Калифорнии . Архивировано 8 января 2019 года (PDF) . Проверено 3 марта 2019 . Итого по штату 4,949,543 7,251,443% 40,6% 59,4%
  43. ^ https://ballotpedia.org/California_Proposition_10,_Local_Rent_Control_Initiative_(2018)
  44. ^ Доступен перевод на английский язык: §§ 535 и далее. BGB
  45. ^ М Хэффнер, М Elsinga и J Хоекстр (2008). «Регулирование арендной платы: баланс между частными арендодателями и арендаторами в шести европейских странах». Международный журнал жилищной политики . 8 (2): 217–233. DOI : 10.1080 / 14616710802037466 . S2CID 154288124 . 
  46. ^ BGB §573c
  47. Марк Гонсалес (10 сентября 2020 г.). «Каталония теперь имеет закон о контроле за арендной платой посредством голосов JxCat, ERC, CUP и Comuns» . ElNacional.cat . Проверено 27 октября 2020 года .
  48. ^ 256 США 135 (1921)
  49. ^ 264 США 543 (1924)
  50. ^ 475 США 260 (1986)
  51. Перейра, Иван (11 января 2015). «Битва нависает над законом о стабилизации арендной платы Нью-Йорка» . Newsday . Архивировано 21 февраля 2015 года . Проверено 4 декабря 2018 .
  52. ^ Вайнер, Аарон (12 декабря 2014 г.). «Потеря контроля - законы о контроле за арендной платой округа Колумбия должны обеспечивать доступное жилье. Так как же домовладельцы продолжают их обходить?» . Газета Вашингтона . Архивировано 26 мая 2016 года . Проверено 4 декабря 2018 .
  53. Катлер, Ким-Май (14 апреля 2014 г.). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса в Сан-Франциско)» . TechCrunch . Архивировано 30 апреля 2014 года . Проверено 4 декабря 2018 .
  54. Бергман, Бен (12 сентября 2014 г.). "LA Rent: Был ли успешен контроль арендной платы в Лос-Анджелесе?" . Общественное радио Южной Калифорнии . Архивировано 13 сентября 2014 года . Проверено 4 декабря 2018 .
  55. ^ Ингбер, Саша (27 февраля 2019). «Орегон намерен принять первый закон о контроле за арендной платой в масштабе штата» . NPR.org . Архивировано 6 марта 2019 года . Проверено 6 марта 2019 .
  56. ^ Njus, Эллиот (28 февраля 2019). «Губернатор Орегона Кейт Браун подписывает первый в стране закон о контроле за арендной платой» . OregonLive. Архивировано 5 марта 2019 года . Проверено 6 марта 2019 .

Дальнейшее чтение [ править ]

  • Р. Арнотт, «Время ревизионизма в отношении контроля над арендной платой?» (1995) 9 (1) Журнал экономических перспектив 99
  • Анас, «Контроль арендной платы с соответствующей экономикой: модель регулирования европейского рынка жилья» (1997) 15 (1) Journal of Real Estate Finance and Economics 111–37
  • Т Эллингсен и П. Инглунд, «Регулирование арендной платы: введение» (2003 г.) 10 Обзор экономической политики Швеции 3
  • Х. Линд, «Регулирование арендной платы: концептуальный и сравнительный анализ» (2001) 1 (1) Международный журнал жилищной политики 41
  • С. Рэпкин, Рынок частного арендного жилья в Нью-Йорке (1966)
  • Г. Штернлиб, Дилемма городского жилья (1972)
  • П. Вайцман, «Экономика и регулирование арендной платы: призыв к новой перспективе» (1984–1985) 13 Обзор правовых и социальных изменений Нью-Йоркского университета 975–988
  • М. Хаффнер, М. Эльсинга и Дж. Хукстра, «Регулирование арендной платы: баланс между частными арендодателями и арендаторами в шести европейских странах» (2008 г.) 8 (2) Международный журнал жилищной политики 217

Внешние ссылки [ править ]

  • Контроль арендной платы во всем мире: за и против - включая краткое изложение законов о контроле арендной платы во многих странах