Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Континуум доступного жилья в Канаде включает рыночное (доступное арендное жилье , доступное домовладение ), нерыночное (доступное арендное жилье, доступное домовладение), субсидируемое государством жилье ( временные приюты , временное жилье и социальное жилье ).

По данным переписи 2016 года, 12,7% всех канадских домохозяйств в 2006 и 2016 годах нуждались в основном жилье. [1] В 2011 году этот показатель несколько снизился до 12,5 процента. [1] В 2016 году канадские регионы с наибольшим количеством домохозяйств, испытывающих потребность в основном жилье, включали Нунавут (36,5%), Северо-Западные территории (15,5%), Онтарио (15,3%) и Юкон (15,2%). [1] Перепись 2016 года также показала, что самые высокие уровни потребности в основном жилье в мегаполисах были в Торонто (19,1 процента) и Ванкувере (17,6 процента). [1]

До введения в действие Национальной жилищной стратегии Канады в ноябре 2017 года Канада была единственной страной « большой восьмерки», в которой отсутствовала Национальная жилищная стратегия. [2] [3] [4] Стратегия предоставила финансирование в размере 40 миллиардов долларов в течение 10 лет для строительства 100 000 новых доступных домов, ремонта 300 000 доступных домов и сокращения бездомности на 50%. [3]

Фон [ править ]

Экономика росла с середины 1990-х годов «самыми сильными и устойчивыми темпами с 1960-х годов» [5] : 22 и в Канаде развит рынок недвижимости [6], в то время как многие канадские домохозяйства сталкиваются с проблемами жилищной небезопасности .

Статистическое управление Канады сообщило, что, хотя «реальный валовой внутренний продукт (ВВП) на душу населения в Канаде увеличился примерно на 50% в период с 1980 по 2005 год», у рабочей силы за тот же период повысился уровень образования и стаж работы, а также медианные заработки среди 20% самых богатых людей. количество сотрудников, занятых полный год, выросло на 17,9%, «среди тех, кто находится в нижней пятой части распределения, медианный доход снизился на 13,3%». [7] Средний годовой заработок канадцев, занятых полный рабочий день, лишь немного увеличился с 41 348 долларов в 1980 году до 41 401 долларов в 2005 году. [7]

В период с 1997 по 2007 год 1% или 246 000 канадцев получали средний доход в размере 405 000 долларов, что составляет 32% от всего роста доходов. [5] [Примечания 1]

С 2000 года стоимость аренды увеличилась более чем на 20 процентов. [8]

К 2004 году 1,7 миллиона канадцев имели проблемы с доступностью жилья. [9] : 4

С 2005 года количество сдаваемых в аренду единиц сократилось. [8]

В 2006 году около 1,5 миллиона канадских домашних хозяйств или 12,7 процента канадских домашних хозяйств нуждались в основном жилье . [1] [10]Жилищная политика в Канаде, направленная на решение проблемы доступности жилья, признает жилищный континуум, который поощряет владение домом и аренду в частном секторе, но также предоставляет помощь в аренде и / или доходах домохозяйствам с низким доходом, услуги поддержки высокого уровня для наиболее уязвимых граждан немощные пожилые люди, инвалиды, умственно отсталые, родители-одиночки и т. д.) от краткосрочного временного жилья, длительного вспомогательного жилья до приютов для бездомных. Жилищная политика и стратегии учитывают постоянных пользователей и тех, кто сталкивается с многочисленными препятствиями при удовлетворении и поддержании основных жилищных потребностей, и поэтому предоставляет широкий спектр вспомогательных услуг, включая обучение жизненным навыкам и программы помощи, чтобы разорвать порочный круг бедности.(Жилищная стратегия Британской Колумбии, 2006 г.). Таким образом, жилищные стратегии и жилищные исследования, связанные с доступностью жилья, пересекаются со стратегиями и исследованиями по борьбе с бедностью.

В середине 1990-х годов в Канаде бездомность - на самом крайнем этапе континуума доступности жилья - достигла уровня признанного национального кризиса, затрагивающего различные группы людей и семей. [11] Отсутствие доступного жилья - один из сложных факторов, которые приводят к бездомности. Все уровни правительства в Канаде начали включать жилищную политику и стратегии, которые реагируют на кризис, хотя активисты борьбы с бедностью и искоренения бездомности утверждали, что эти усилия недостаточны, эффективны или устойчивы. [12] [Примечания 2]

К 2007 году доступность жилья была проблемой для канадцев с низким и средним доходом [9] : 4, в то время как домохозяйства в верхнем квинтиле - особенно в крупных богатых городских районах - могли позволить себе покупать дома для инвестиций и / или проживания по более высоким ценам, в то время как извлекают выгоду из исторически низких процентных ставок. [9] : 89Государственная политика канадского правительства вмешивается, когда доступность жилья становится невыносимой до такой степени, что владение жильем становится недоступным даже для лиц, имеющих полную занятость. Измерение доступности жилья затруднено из-за обширной физической и человеческой географии Канады, которая включает удаленные северные общины и богатые городские районы. Уровни доходов в верхнем квинтиле росли экспоненциально, в то время как уровни доходов в нижних квинтилях оставались неизменными. [5]

В 2011 году около 1,5 миллиона канадских домашних хозяйств или 12,5 процента канадских домашних хозяйств нуждались в основных жилищных условиях [1], и на различных уровнях управления в Канаде изучались политические решения для решения проблем, с которыми сталкиваются арендодатели с низкими доходами и домовладельцы, перегруженные жильем. расходы. [13]

К 2012 году растущий разрыв в неравенстве стал серьезной проблемой для канадских домохозяйств, которые были «выведены из стоимости» на рынках аренды и владения жильем. [14] По данным РБК, к 2012 году доступность жилья несколько снизилась. [15] [Примечания 3] Многие части страны также сообщили, что ключевые работники - учителя, медсестры, полицейские, строительные рабочие и другие - которые получали достаточно хороший доход от своей профессии, с трудом могли позволить себе высокую стоимость жилье ». [14]Согласно отчету Федерации канадских муниципалитетов за 2012 год, треть канадцев были арендаторами. Строительство и восстановление доступных квартир для сдачи в аренду отставало от количества доступных для сдачи внаем квартир, потерянных из-за сноса, проектов интенсификации городов и более выгодного преобразования в кондоминиумы. Менее 10 процентов нового жилья было сдано в аренду. [8] FCA обнаруживает, что нехватка доступного арендного жилья ухудшается, в то время как все больше канадцев лишаются права собственности на жилье. [8]

В 2016 году около 1,7 миллиона канадских домашних хозяйств или 12,7 процента канадских домашних хозяйств нуждались в основном жилье. [1] Процент был немного выше в городских районах: около 13,6% всех канадских домохозяйств, проживающих в городских районах, - 1,6 миллиона городских домохозяйств - нуждались в основном жилье. [16] [1] В 2016 году регионами с наибольшей долей домохозяйств, нуждающихся в основном жилье, были Нунавут (36,5 процента), Северо-Западные территории (15,5 процента), Онтарио (15,3 процента) и Юкон (15,2 процента). [1] В 2016 году самые высокие показатели потребности в основном жилье в мегаполисах включали Торонто (19,1%), Ванкувер (17,6%), Бельвиль (15,4%) и Питерборо (15,1%). [1]

Фундаментальные силы спроса и предложения на канадском рынке жилья [ править ]

Рынок предложения жилья Канады реагирует на изменения цен на жилье с относительной скоростью и гибкостью по сравнению с другими странами ОЭСР. Предложение нового жилья в Канаде относительно более гибкое, чем в странах континентальной Европы и Великобритании. Кальдера и Йоханссон [17] утверждают, что предложение нового жилья зависит от «национальных, географических и городских характеристик, а также от политики, такой как правила землепользования и планирования». На доступность жилья влияет то, как рынки предложения жилья реагируют на изменения цен либо увеличением строительства, либо повышением цен. На рынках с ограниченным предложением, таких как Ванкувер, большая часть корректировок происходит за счет повышения цен, а не за счет увеличения предложения жилья. [18]В краткосрочной и среднесрочной перспективе рынки с ограниченным предложением / высоким спросом приводят к более высоким ценам. Большее предложение и низкий спрос приводят к снижению цен. Невосприимчивость к рынкам жилья вызывает нестабильность цен, включая шоки спроса, которые влияют на инвестиции в жилищное строительство, приводя к экономической нестабильности. [17] [Примечания 4]

По словам Марка Карни, управлявшего Банком Канады с 2011 по 2006 год, формирование домохозяйств в Канаде, основная сила спроса, в целом согласуется с предложением жилья. «Развитие рынка жилья в Канаде в последние годы в значительной степени отразило эволюцию спроса и предложения [19].

Карни предупредил в 2011 году, что, несмотря на то, что меры доступности жилья в Канаде в большинстве случаев были благоприятными - при этом некоторые рынки жилья уже были крайне недоступны даже при текущих ставках, - процентные ставки были на рекордно низком уровне. Он выразил обеспокоенность тем, что долг канадских домохозяйств высок и, следовательно, уязвим для повышения процентных ставок по ипотеке, что может привести к падению доступности жилья до «худшего уровня за 16 лет». [19]

Измерение доступности жилья [ править ]

Бездомный в Ванкувере

Правительства, финансовые учреждения (банки, поставщики ипотечных кредитов), жилищный сектор (агентства недвижимости), потребители и правозащитные организации используют разные определения доступности. [9]

Измерение доступности жилья затруднено из-за обширной физической и человеческой географии Канады, которая включает удаленные северные общины и богатые городские районы. Цены на жилье и строительство в Канаде резко выросли, как и в других странах мира. Уровни доходов в верхнем квинтиле росли экспоненциально, в то время как уровни доходов в нижних квинтилях оставались неизменными. [5]

Доступность как концепция, основанная на потребностях: основная потребность в жилье [ править ]

К 1991 году государственная политика Канады в отношении доступности жилья в большей степени соответствовала концепции потребности, чем, например, в Соединенном Королевстве в 1980-х годах, где концепция доступности была более ориентирована на рынок. [20] [Примечания 5]

Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) считает, что домохозяйство испытывает "основную потребность в жилье, если его жилье: не соответствует как минимум одному из стандартов достаточности, доступности или пригодности и будет вынуждено потратить 30% или более своей общей суммы до налогообложения". доход для оплаты средней приемлемой арендной платы за альтернативное местное жилье (соответствует всем трем жилищным стандартам) (CMHC, 2012) ». [21] Около 5,1% канадских домашних хозяйств, как считается, остро нуждаются в жилье, и в 2006 году они потратили на жилье 50% и более [22].

CMHC считает, что домохозяйства, которые тратят 30% или более от общего дохода до налогообложения на расходы на жилье, имеют проблему «доступности жилья». [23] Расходы на жилье включают «арендную плату и любые платежи за электричество, топливо, воду и другие коммунальные услуги» для арендаторов и «платежи по ипотеке (основная сумма и проценты), налоги на имущество и любые сборы кондоминиумов, а также платежи за электричество, топливо, вода и другие коммунальные услуги »для домовладельцев. [23]В 1986 году CMHC заключила глобальные и операционные соглашения в соответствии с Национальным законом о жилищном строительстве и Законом CMHC с провинциями и территориями в отношении управления программами социального жилья и совместного несения расходов. Концепция основных жилищных потребностей была разработана и принята в качестве критерия отбора для целевых домохозяйств, которые в ней нуждались, и в качестве основы для выделения федеральных средств через CMHC участвующим провинциям и территориям. Основные жилищные потребности не измеряют прогресс по какому-либо измеримому показателю. [24]

В статье 2011 года говорилось, что аналитикам государственной политики в области доступности жилья следует также отслеживать другие показатели, которые более подходят для современного канадского контекста, такие как, какая доля арендных единиц доступна для арендного домохозяйства со средним доходом, сравнение требований к заработной плате, необходимых для аренды. единица, потребность в жилищной помощи, количество основных нуждающихся домашних хозяйств в качестве ключевого показателя, количество людей, пользующихся услугами временного приюта для бездомных, количество людей, подавших уведомление о выселении, просрочке или отчуждении права выкупа, ставки арендной платы по рыночным ценам, арендная вакансия единиц на складе с умеренно низким доходом и количество продаж MLS, доступных для маржинальных покупателей. [25]

Доступность на рыночной основе [ править ]

Большая часть канадцев проживает в рыночных пригородах, таких как Маркхэм, Онтарио.

Восемьдесят процентов канадцев обслуживаются рыночным жильем, которое включает индивидуальное домовладение и частное арендное жилье. [26] В рыночной жилищной системе люди финансируют собственное жилье независимо от государственной помощи.

В отчете RBC Economics о доступности жилья за 2019 год говорится, что в девяти из 14 рыночных областей, которые они отслеживают, большинство канадских семей могут приобрести средний дом. [27] Самыми доступными рынками являются Сент-Джон, Сент-Джонс, Реджайна, Квебек-Сити и Галифакс, а наименее доступными - Ванкувер, Торонто и Виктория.

Однако отношение стоимости жилья к доходу (STIR) значительно превышает 30% для среднего дохода. В национальном масштабе это 48,7% для двухэтажных домов. В крупных городах, таких как Ванкувер, самый низкий показатель в мире - 88,9%. Калгари считается доступным на уровне 36,7%. Монреаль составляет 41,8%, а Торонто - 53,4%. Индикатор RBC предоставляет данные о доступности домовладения на ежеквартальной основе, он измеряет долю домов, которые в настоящее время выставлены на продажу, которые доступны для семьи со средним доходом. Измерения доступности, ориентированные исключительно на возможность покупки с использованием в основном отношения стоимости жилья к доходу (STIR), предоставляют полезную информацию для одного конца континуума жилья в Канаде, владения жильем на частном рынке по рыночной цене.

«Индекс доступности Банка Канады за 2011 год представляет собой долю среднего личного располагаемого дохода на одного работника, которая идет на выплаты по ипотеке, исходя из текущих цен на жилье и ставок по ипотечным кредитам. Снижение этого отношения указывает на улучшение доступности». [19]

Учреждения ипотечного кредитования определяют доступность с точки зрения потенциальных покупателей жилья и рассматривают относительную стоимость долга, основанную на процентных ставках и средних доходах домохозяйств. Эта мера доступности не ориентирована на арендаторов. [9] : 4 В отчете за 2012 год, подготовленном Банком Канады, утверждается, что доступность жилья «была неизменно благоприятной по историческим меркам с конца 1990-х ... Несмотря на рост цен на жилье, в целом благоприятные условия на рынке труда (рост реальных доходов ) и низкие процентные ставки поддержали доступность и внесли свой вклад в значительный рост домовладения и ипотечной задолженности ». [28]

Согласно отчетам 2006 и 2010 годов, в 21 веке разрыв между доходами верхнего и нижнего квинтилей достиг беспрецедентных крайностей. [5] [29]

В своем отчете за второй квартал 2016 года Канадская ипотечная и жилищная корпорация предупредила, что цены на жилье завышены на 9 канадских рынках, и Ванкувер подвергается высокому риску. Веские доказательства наличия «проблемных условий» также продолжают существовать в Торонто , Калгари , Саскатуне и Реджайне , в то время как в Оттаве «проблемные условия» слабы. [30]

"Доступность по цене является относительной мерой, особенно в стране с быстро развивающимся рынком недвижимости. Рост рынка жилья, отчасти вызванный наличием долгового и ипотечного финансирования, увеличивает существующее неравенство. Хотя многие домовладельцы получают выгоду от низких процентных ставок, национальный пул доступный частный арендный фонд остается небольшим, а уровень доступной арендной платы остается низким, менее одного процента во многих городах ". [9] : 36 Арендаторы из квартала с самым низким доходом в 18 раз чаще сталкиваются с проблемами доступности жилья, чем другие канадцы. [31]

Отношение стоимости жилья к доходу (STIR) [ править ]

Общепринятым правилом доступности жилья является стоимость, не превышающая 30 процентов валового дохода семьи . Когда ежемесячные расходы на содержание дома превышают 30–35 процентов дохода домохозяйства, жилье считается недоступным для этого домохозяйства. Определение доступности жилья является сложной задачей, и часто используемый инструмент соотношения жилищных расходов к доходу подвергается сомнению. Канада, например, перешла на правило 25 процентов с правила 20 процентов в 1950-х годах. В 1980-х годах это было заменено правилом 30 процентов. [32]Нерешенными остаются вопросы по элементам доступного жилья. Доступность жилья может иметь разные определения для правительств, поставщиков ипотечных кредитов, застройщиков, специалистов по городскому планированию, экономистов и отдельных домовладельцев, ищущих жилье. Уровни доходов по отношению к ценам на жилье являются наиболее часто используемыми переменными при принятии решения о доступности жилья, но другие факторы, такие как тенденции занятости, доступ к финансам (и стоимость), демографические сдвиги, жилищные предпочтения и другие жилищные расходы, помимо влияния цены покупки. по доступности жилья. Возникает вопрос, что следует включать в «жилищные» расходы. Такие расходы могут включать налоги , страхование., коммунальные расходы, обслуживание и / или меблировка и аренда для владельцев и / или арендаторов. Другой вопрос, что подразумевается под «доходом». Включает ли это валовой или чистый доход; доход одного или всех взрослых; и доход детей, если таковой имеется. Также неясно, как при расчетах учитываются резкие временные колебания доходов и безналичных источников товаров и услуг.

Лондервиль также отмечает, что максимальный коэффициент обслуживания долга («отношение общих выплат по долгу заемщика, включая выплаты по ипотеке и налоги на имущество, к их валовому доходу домохозяйства») недостаточно используется при оценке доступности. «Существует аргумент, что расчет должен основываться на заработной плате на дому, а не на валовой заработной плате. Это может быть разным для разных уровней дохода - 40 процентов от 40 000 долларов не оставляют много места для других домашних расходов. Молодые домовладельцы, у которых есть дети в детском саду может выплачиваться плата, почти эквивалентная второй выплате по ипотеке; это не принимается во внимание при расчете максимальной суммы, которую банк предоставит, потому что она не определяется как долг ». [33]

Индекс доступности жилья [ править ]

Точное измерение доступности жилья необходимо, чтобы решить, имеет ли семья право на получение жилья или на получение ипотечной ссуды для покупки в частном порядке. Хотя для последнего можно использовать правило 30%, банки и кредитные агентства могут потребовать гораздо более высокий квалификационный доход перед одобрением ипотеки. Показатель доступности жилья Королевского банка Канады описывает соответствующий доход как «минимальный годовой доход, используемый кредиторами для измерения способности заемщика производить платежи по ипотеке. Как правило, не более 32% валового годового дохода заемщика должно идти на» расходы по ипотеке - основная сумма, проценты, налоги на имущество и расходы на отопление ». [34]

Проблема доступности [ править ]

Бездомный, живущий в автобусной остановке в центре Торонто (2010)

"Проблемы с доступностью жилья угрожают домохозяйствам как с низким, так и со средним уровнем дохода. Хотя доступность жилья для многих канадцев улучшилась, главным образом из-за роста доходов, состояние нижней половины канадцев остается неизменным или снижается. По всей Канаде домохозяйства, снимающие жилье с самым низким доходом уровень доходов за квартал значительно повысил - в 18 раз средний - вероятность возникновения проблем с доступностью жилья ". [9] : 4 [31]

Несмотря на то, что с 1990-х годов цены на жилье росли быстрее, чем доход, доля домовладельцев выросла с 62,1 процента в 1981 году до 68,4 процента в 2006 году. [35] Банковский сектор отмечает более высокий рост кредитования и более высокую долговую нагрузку. в отношении покупки дома как положительный фактор. Но «сильный рост кредита» с 2001 по 2011 год означает очень высокую задолженность домашних хозяйств, которая сейчас составляет c. 150 процентов отношения долга к доходу. [28]Согласно показателю финансовой доступности Банка Канады (AFF) - отношение ежемесячных выплат по ипотеке к располагаемому доходу (DI) - «было стабильно благоприятным по историческим меркам с конца 1990-х годов. Несмотря на рост цен на жилье, в целом благоприятные условия на рынке труда ( рост реального дохода) и низкие процентные ставки поддержали доступность и способствовали значительному увеличению домовладения и ипотечного долга ». [36]

Есть опасения по поводу агрессивного маркетинга, который начался в середине 1990-х и сделал обеспеченные личные кредитные линии (PLC) (часто обеспеченные жилищными активами) гораздо более доступными. К 2011 году обеспеченные ПЛК составляли 50% потребительского долга. Это ставит многие домохозяйства в уязвимую уязвимую ситуацию в случае падения цен на жилье, повышения ставок по ипотечным кредитам или снижения их доходов. [28]

Обеспокоенность высоким уровнем долга канадских домашних хозяйств привела к изменениям в правилах ипотечного кредитования, объявленным в июне 2012 года министром финансов Джимом Флаэрти. Федеральное правительство снизило максимальный срок погашения ипотечного кредита с 30 до 25 лет. Верхний предел, который канадские домовладельцы могут брать под залог собственного капитала, был снижен с 85 до 80 процентов. [37]

Лондервиль из Института Макдональда-Лорье выступает за 40-летнюю амортизацию на «определенных рынках и для определенных возрастных групп, возможно, с ограничениями на цену дома», например, в случае молодых домохозяйств на рынке дорогостоящей недвижимости Торонто, которые » может потребоваться 40-летний период амортизации их первого дома, чтобы сделать его доступным ». [33]

Кроме того, обеспеченное государством ипотечное страхование, приобретенное по фиксированной ставке, предоплата за ипотечное страхование через Канадскую ипотечную и жилищную корпорацию является обязательной для покупателей жилья с выкупом менее 20% от стоимости дома » [37]. В статье 2005 года, опубликованной в журнале Canadian Business Journal, сообщалось, что: «Согласно Закону о федеральных банках, каждая ипотечная ссуда от федерально регулируемого учреждения с первоначальным взносом менее 25% должна обеспечивать страхование ипотеки. процентов всех покупателей жилья или 500 000 канадских семей были обязаны приобрести ипотечное страхование на общую сумму 1,6 миллиарда долларов ... Согласно его годовому отчету, в прошлом году он заработал 1,1 миллиарда долларов в виде премий от покупателей жилья и выплатил 51 миллион долларов по искам. - ставка выплат менее 5 процентов. Хотя 2004 год был исключительным годом для ипотечного страхования, за последние 10 лет CMHC выплачивала в среднем 45 процентов выплат, что намного ниже, чем по большинству других форм страхования. на самом деле, в Канаде, вероятно, нет более прибыльного вида страхования, чем ипотечное страхование ».[38]

CMHC получает большую прибыль от этого ипотечного страхования, полученную в основном от покупателей, впервые приобретающих недвижимость, и тех, кто не может из-за низкого дохода заплатить более 20% первоначального взноса. В период с 2001 по 2010 год это ипотечное страхование внесло 14 миллиардов долларов в сокращение государственного долга Канады. Лондервиль из Института Макдональда-Лорье отмечает обеспокоенность МВФ по поводу некоторых практик CMHC и ненужного бремени, которое ложится на домовладельцев в нижней части шкалы доходов. [33] Это снижает доступность.

Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) считает, что 20 процентов канадских домохозяйств (1,7 миллиона домохозяйств) удовлетворяют основные жилищные потребности. Эти домохозяйства не могли найти адекватное и подходящее жилье, не потратив 30 или более процентов своего дохода до налогообложения. CMHC обнаружил, что вызывающие беспокойство 656 000 домохозяйств (7 процентов) тратили как минимум половину своего дохода до налогообложения на жилье в 1996 году по сравнению с 422 000 домохозяйств, или 5 процентов, в 1991 году. Хотя на их долю приходилось лишь 35 процентов всех домохозяйств, почти 70 процент нуждающихся были арендаторами. [21]

Комитет Организации Объединенных Наций по экономическим, социальным и культурным правам опубликовал весьма критический и подробный отчет о социальной политике Канады в своем обзоре соблюдения Канадой этих прав в 1998 году (United Nations, 1998), особенно в отношении катастрофических уровней бездомности. В нем сделан вывод, что «хотя Канада имеет долгую историю успехов в сфере жилищного строительства, сокращение жилищного строительства, начавшееся в конце 1980-х годов, фактически помешало Канаде выполнить свои международные жилищные обязательства». [39] [40] [41]

В 1998 году мэры крупнейших городов Канады объявили отсутствие доступного жилья национальной жилищной катастрофой. В ответ федеральное правительство объявило об условных федерально-провинциальных инициативах с разделением затрат по строительству доступного жилья стоимостью 1 миллиард долларов. Однако в течение этого периода инициатив по сокращению налогов и сокращению долга передача федеральных полномочий провинциям без сопутствующего перевода средств не позволила провинциям внести свою долю в проекты доступного жилья. Провинции были сосредоточены на уменьшении размера правительства и увеличении снижения налогов в провинциях. [42]

в 2006 г. 5,5% канадцев, 1,7 млн. человек из общей численности населения в 31 млн. человек жили без жилья или без него. [31] (Канадская ассоциация жилищного строительства и обновления).

Причины и последствия проблемы доступности [ править ]

Причины [ править ]

Исследование М. Лио «Влияние более высоких стандартов энергоэффективности на доступность жилья в Альберте» [43]Финансируемое NAIMA Canada и Советом потребителей Канады, исследовали влияние общей продажной цены дома, стоимости земли, стоимости рабочей силы и стоимости материалов на доступность жилья в городах Калгари и Эдмонтон в 2010 году. Результаты показали что рост стоимости рабочей силы и материалов объясняется общей продажной ценой дома, но темпы роста этих двух характеристик перевешиваются значительным ростом стоимости земли. Динамика стоимости земли в обоих городах сильно повлияла на новый индекс цен на жилье. В исследовании сделан вывод о том, что по сравнению со стоимостью рабочей силы и материалов основная причина роста цен на жилье связана, прежде всего, с затратами на землю.

Неравенство в богатстве усилилось [ править ]

В Канаде слишком много семей с низкими доходами. Одной из основных причин проблемы доступного жилья является количество домохозяйств с низким доходом в Канаде, которые также подпадают под действие провинциальных и федеральных льгот и налоговых льгот, например, при возвращении на работу и федерально-провинциальном национальном пособии на ребенка ( NCB). [44]

В отчете Toronto Dominion (2003) рекомендуется, чтобы государственные инициативы были сосредоточены на повышении рыночных доходов на более низком уровне. Это было бы более эффективно, чем неэффективные, дорогие, финансируемые государством, основанные на расходах или налогообложении стимулы для увеличения числа доступных арендных единиц. [44]

Передача ответственности муниципалитетам без соответствующих средств [ править ]

В 2011 году Канадская федерация муниципалитетов призвала к решению проблемы бюджетного дисбаланса муниципалитетов, поскольку муниципалитеты получают меньше от федерального правительства и правительства провинций, в то время как их ответственность, например, за доступное жилье, увеличилась. [45]

<< В 1990-е годы сокращение дефицита федерального бюджета вынудило правительства провинций и территорий переложить часть своих обязанностей на муниципальные органы власти, не предоставив ресурсов для выполнения этих обязанностей. Муниципальные органы власти теперь реализуют программы, которые поддерживают иммиграцию, окружающую среду, коренное население, доступное жилье , общественное здравоохранение и готовность к чрезвычайным ситуациям, а также общественная безопасность. [В 2011 году] многие из этих обязанностей остаются нефинансируемыми или недофинансированными и требуют улучшения координации с другими постановлениями правительства ... С 1999 по 2003 годы доходы федерального правительства выросли на 12 процентов, в провинциальном и территориальные доходы 13 процентов и доходы муниципальных органов власти 8 процентов. В 1993 году трансферты от других правительств составляли 25 центов на каждый доллар муниципальных доходов. К 2004 годуони составили 16 центов, что на 37 процентов меньше ".

-  Канадская федерация муниципалитетов 2011

Роль градостроителей [ править ]

Американский экономист Эдвард Л. Глезер , специализирующийся на городской экономике, утверждал, что чрезмерное зонирование, проводимое муниципальными планировщиками земли, вызывает некоторые проблемы с доступностью жилья. [18] Они утверждали, что резкие различия в цене на жилье по сравнению с затратами на строительство имели место в тех местах, где разрешение на строительство новых зданий [46] было трудно получить (с 1970-х годов). В сочетании со строгими законами о зонировании предложение нового жилья в этих городах было серьезно нарушено. Таким образом, рынки недвижимости не смогли справиться с ростом спроса, и цены на жилье резко выросли.

Квартиры в многоэтажных зданиях Ванкувера помогли отсрочить разрастание городов, но, как утверждается, привели к повышению цен на жилье.

Глэзер и Гюрко утверждали, что государственная политика должна отражать различия в доступности жилья от региона к региону, по-разному влияя на классы. Государственная политика должна отражать эти различия. Снятие ограничений муниципального зонирования решит некоторые проблемы доступности, с которыми сталкивается средний класс. Они предполагают, что федеральное правительство должно стимулировать местные органы власти к увеличению строительства. Они утверждают, что состоятельные семьи больше всего выигрывают от вычетов по ипотечным кредитам, что позволяет им покупать дом еще большего размера и может привести к еще большему росту цен. Вычеты по процентам, которые призваны сделать жилье более доступным для среднего класса, могут привести к увеличению суммы, которую семьи могут платить за дом, что приведет к еще большему росту цен.Они ставят под вопрос субсидии на строительство жилья для малообеспеченных слоев населения в районах, где мало возможностей для трудоустройства. Эти субсидии отпугивают застройщиков из частного сектора и приносят пользу лицам, имеющим политические связи. Прямые выплаты доходов семьям с низким доходом решат их конкретные жилищные потребности.[18]

Рэндал О'Тул из Института Фрейзера в своем отчете, озаглавленном «Нежелательные стратегии: региональный район Большого Ванкувера и стратегический план пригодного для жизни региона» (2011), утверждал, что планировщики землепользования GVRD «оставили регион с наименее доступным жильем и некоторыми из них. самая сильная дорожная пробка в Канаде ». [47] Он пришел к выводу, что «Стратегический план пригодного для жизни региона» (1996 г.) планировщиков регионального округа Большого Ванкувера был слишком узок в своем фокусе на «предотвращении разрастания городов и минимизации вождения автомобилей». Он также утверждал, что защита зеленых насаждений, сельскохозяйственных угодий от застройки ограничивает рост и является причиной роста цен. [47]

Последствия проблемы доступности [ править ]

Проблемы со здоровьем, связанные с недоступностью жилья [ править ]

В отчете Conference Board of Canada 2010, озаглавленном «Строительство с нуля: улучшение доступного жилья в Канаде», утверждается, что нехватка доступного жилья «пагубно сказывается на здоровье канадцев, что, в свою очередь, снижает их производительность, ограничивает наши возможности. национальная конкурентоспособность и косвенно увеличивает стоимость здравоохранения и социального обеспечения ». Стресс, астма и диабет связаны с плохим жилищем. [48]

Государственная политика и инструменты [ править ]

Национальная жилищная стратегия [ править ]

До 2017 года Канада была единственной крупной страной в мире [14] [49] и единственной страной « большой восьмерки» , у которой отсутствовала Национальная жилищная стратегия. [2] Жилищные инициативы были введены и профинансированы федеральными, провинциальными, территориальными и муниципальными органами власти, а также организациями гражданского общества (включая благотворительный сектор). [50] В 2016 году канадский федеральный министр по делам семьи, детей и социального развития заявил, что рассматриваются стратегии национальной стратегии доступного жилья. [51]


В ноябре федеральное правительство представило Национальную жилищную стратегию Канады, которая предусматривает финансирование в размере 40 миллиардов долларов в течение 10 лет и знаменует собой значительный сдвиг в жилищной политике федерального правительства. [3] [4] Стратегия включает строительство 100 000 новых доступных домов, ремонт 300 000 доступных домов и сокращение числа бездомных на 50%. [3]


Инициатива доступного жилья (AHI) [ править ]

Инициатива доступного жилья (AHI) (2001–2011), межправительственная многосторонняя жилищная инициатива по доступному жилью. Федеральное правительство, действуя через Канадскую ипотечную и жилищную корпорацию, предоставило финансирование для поставки нового доступного арендного жилья в рамках Программы доступного жилья на сумму 1 млрд канадских долларов с 2001 по 2008 год (с сопоставлением по провинциям и территориям). Были обещаны инвестировать дополнительно 1,9 млрд канадских долларов в период с 2008 по 2013 год на жилищные программы и программы борьбы с бездомностью для канадцев с низкими доходами. [52]

Система доступного жилья на 2011–2014 гг. [ Править ]

Рамочная программа доступного жилья на 2011–2014 годы, объявленная федеральным правительством в июле 2011 года с целью улучшения «доступа к доступному, надежному, подходящему и устойчивому жилью». [53]

Концепция доступного жилья признает, что для удовлетворения разнообразных потребностей и приоритетов программ доступного жилья, специфичных для каждой юрисдикции, требуется широкий спектр решений. Напоминаем провинциям и территориям, что они несут ответственность за разработку и реализацию программ доступного жилья, но они будут иметь гибкость в том, как инвестировать федеральные средства (в соответствии с провинциями и территориями) через программы и инициативы, если будет достигнут общий намеченный результат. : «сократить число канадцев, нуждающихся в жилье, путем улучшения доступа к доступному жилью, которое является надежным, подходящим и устойчивым ... Инициативы в рамках Рамочной основы могут включать новое строительство, ремонт, помощь домовладельцам, надбавку к квартплате, пособия на жилье и жилье для жертвы семейного насилия ".[54]

Исторический контекст доступности жилья в Канаде [ править ]

К 1996 году федеральное правительство отменило Канадский план помощи 1966 года, в соответствии с которым было обязательным, чтобы люди, чей доход был недостаточен для удовлетворения основных потребностей (включая работающих бедных), имели доступ к установленным процедурам обжалования в провинциях и территориях социальной помощи. [55] В том же году федеральное правительство передало ответственность за большинство существующих федеральных жилищных программ провинциям ». [11] [56] В 1990-х годах произошла передача новых обязанностей, включая доступное жилье, от провинциальных правительств к муниципальные органы власти без адекватных инструментов получения доходов. [57]

В отчете TD сделан вывод о том, что муниципалитетам нужна более устойчивая схема финансирования, а провинции должны играть более активную роль в обеспечении доступного жилья, становясь лидерами в рамках Рамочного соглашения о доступном жилье . [44]

Из федерального бюджета Канады на 2006 год «выделено 300 миллионов долларов на доступное жилье на территориях». [58]

В канадском федеральном бюджете на 2009 г. были выделены средства на период (2009–2011 гг.): На реконструкцию и переоборудование социального жилья (1 миллиард долларов); построить жилье для пожилых людей с низким доходом (400 миллионов долларов); построить социальное жилье для людей с ограниченными возможностями (75 миллионов долларов); для поддержки социального жилья на Севере (200 миллионов долларов); недорогие ссуды муниципалитетам на улучшение жилищной инфраструктуры (2 миллиарда долларов) в рамках экономического плана действий Канады.

В третьем квартале 2011 года в Канаде произошло небольшое улучшение доступности жилья после двух кварталов подряд ухудшения. Частично это произошло из-за снижения затрат на домовладение в результате более низких ставок по ипотечным кредитам. [34]

Доступность по провинциям [ править ]

Альберта [ править ]

Президент из Канадской ассоциации строителей жилья , Калгари Регион , Кэрол Oxtoby объясняет увеличение роскошных домов строительства и продажи в Калгари. Калгари с его нефтегазовой и высокотехнологичной отраслями, молодыми предпринимателями и головными офисами имеет одни из самых высоких доходов и самое высокое личное богатство в Канаде на душу населения. В 2011 году «448 домов в Калгари были перепроданы более чем за 1 миллион долларов». [59]

Онтарио [ править ]

Housing Services Corporation (HSC) был создан в январе 2012 года, чтобы заменить социальное жилье Services Corporation (SHSC) в качестве доступных жилищных потребностей эволюционировали в соответствии с Законом жилищно - коммунальные услуг . Корпорация жилищных услуг «является некоммерческой организацией, которая реализует программы на уровне провинции, которые приносят пользу сектору доступного жилья Онтарио» [60]

Жилищное Services Corporation (SHSC) был создан провинцией Онтарио в 2002 году после передачи ответственности за более 270000 единиц социального жилья из провинции в муниципалитеты. [61] Его задача заключалась в том, чтобы «предоставлять поставщикам жилья и менеджерам по обслуживанию Онтарио оптовые закупки, страхование, инвестиционные и информационные услуги, которые значительно повышают ценность их операций». [61]

Исследование, проведенное в 2010 году Некоммерческой жилищной ассоциацией Онтарио, показало, что количество домохозяйств, включенных в списки очередников на доступное жилье, в 2010 году достигло «рекордно высокого уровня - 141 635» [62].

Более двадцати процентов домовладельцев, проживающих в Онтарио, испытывали проблемы с доступностью жилья. [7]

Британская Колумбия [ править ]

К 1980 году в Ванкувере был наименее доступный рынок жилья в Канаде; средняя стоимость дома в 5,7 раза превышает средний доход семьи. [Примечания 6] [63] : 16–17 О'Тул подсчитал, что с учетом высоких процентных ставок в 1980 году «средней семье пришлось бы тратить более 70 процентов своего дохода на выплату ипотеки на средний дом в 30 странах мира. годы." [63] Согласно отчету журнала The Economist , фактором, способствующим высоким ценам на недвижимость в Ванкувере, могут быть законы Канады, которые позволяют иностранцам покупать канадскую собственность - возможно, в целях уклонения от уплаты налогов или отмывания денег - при этом скрывая свою личность от налоговых органов, практика, известная какмытье снега . [64]

Управляющий Банка Канады отметил, что доступность жилья снизилась, поскольку богатые азиатские инвесторы, стремящиеся к диверсификации и приобретению твердых активов, приобретают жилье в Ванкувере. Следовательно, «средняя цена продажи дома в Ванкувере сейчас почти в 11 раз превышает семейный доход средней ванкуверской семьи, что во много раз аналогично тем, которые наблюдаются в Гонконге и Сиднее - городах, которые также стали частью более глобализированной реальности. рынок недвижимости ". [28]

Наблюдается тенденция к интеграции доступного социального жилья с рыночным жильем и другими видами использования, например, реконструкция строительной площадки Woodward в Ванкувере в 2006–2010 годах . [65] Вудворд, объект наследия, был заново изобретен и возродил Гастаун в центре Истсайда , одном из старейших и «наиболее сложных», но «устойчивых» сообществ. [66]

Также было сказано, что проект внесет вклад в то, чтобы Ванкувер стал инклюзивным городом . [67]

Рэндал О'Тул утверждал , что GVRD градостроители слишком много внимания уделяется доступности жилья , как отсутствие доступного жилья для малообеспеченных семей , которые будут нуждаться в некоторой форме жилищной субсидии . Он отметил, что в отчетах GVRD не упоминается также отсутствие доступного жилья для людей со средним достатком . [63]

Ванкувер является наиболее проблемным районом провинции с точки зрения доступности жилья в Канаде. [68] В 2012 году Ванкувер был оценен Demographia как второй в мире по недоступности, а в 2012 году он был еще более недоступным, чем в 2011 году. [69] [70] [71] [72] Город принял различные стратегии по снижению стоимости жилья, включая кооперативное жилье , легализованные вторичные апартаменты , повышенную плотность населения и разумный рост . По состоянию на апрель 2010 года средний двухуровневый дом в Ванкувере был продан за рекордную сумму в 987 500 долларов по сравнению со средним показателем по Канаде в 365 141 доллар. [73]

В июне 2016 года некоммерческая организация Generation Squeeze , защищающая интересы молодежи, назвала ситуацию в провинции кризисом и начала кампанию «Красный кодекс». [74] [75] [76]

22 ноября 2016 года Канадская радиовещательная корпорация сообщила, что правительство Британской Колумбии одобрило расходы на 2 900 доступных [ требуется разъяснение ] единиц жилья на сумму 516 миллионов долларов. Правительство одобрило 68 проектов, из которых 1441 объект будет направлен в Нижний материк и долину Фрейзер , 774 объекта - на остров Ванкувер и острова Персидского залива , 256 единиц - на Томпсон - Оканаган , а остальные - на побережье , Кутенейс , Карибу и север / северо-восток. [77]

Нунавут [ править ]

Столица Нунавута сталкивается с серьезной проблемой доступности, в основном из-за предложения. В 2010 году в Икалуите был самый дорогой рынок аренды в Канаде: квартира с двумя спальнями в Икалуите стоила 2365 долларов в месяц по сравнению с 1195 долларами в Ванкувере. [78]

Глобальная жилищная служба и Канадская ассоциация жилищного строительства и обновления [ править ]

Национальная некоммерческая ассоциация Global Housing Services и Канадской ассоциации жилищного строительства и обновления CHRA уделяет особое внимание доступности достойного жилья [ требуется разъяснение ] для канадцев.

Департамент по делам ветеранов [ править ]

Департамент по делам ветеранов (VA) считал эффективный глобальный жилищный проект фундаментальной ответственностью за глобальный проект и жизненно важной для достижения общей миссии и целей департамента.

См. Также [ править ]

  • Билл 28 (Британская Колумбия)
  • Мытье снега
  • Бенефициарное владение

Заметки [ править ]

  1. ^ В 2007 году в Канаде было 24,6 миллиона подателей налоговых деклараций. Самый богатый 1% зарабатывал более 169 000 долларов, а средний доход составлял 404 000 долларов. Самый богатый 0,1% заработал более 621 000 долларов, а средний доход - 1,49 миллиона долларов. 0,01% самых богатых людей заработали более 1,85 миллиона долларов, а средний доход - 3,83 миллиона долларов (Ялнизя, 2010).
  2. ^ Стивен Gaetz является директором канадской беспризорности исследовательской сети и бездомного Hub и секретарь канадского альянса в End беспризорности .
  3. ^ RBC измеряет эрозию, ухудшение и / или повышение доступности жилья с точки зрения уровня легкости или сложности для канадцев нести расходы на домовладение, сравнивая цену, ставку по ипотеке, коммунальные услуги, налоги и доход, а также учитывая такие фундаментальные факторы, как предложение- и-спрос и замедление рынка. Высокий спрос на жилье приводит к росту цен, если предложение не успевает за ним. РБК также изучает мягкие факторы, такие как погода; Мягкая погода, например, стимулирует потребительский спрос на жилье (РБК, 2012-08).
  4. ^ Решающим фактором, определяющим функционирование рынков жилья, является реакция предложения жилья на изменение цен. Различия в реакции предложения на цены важны, поскольку они определяют степень, в которой рынок жилья реагирует на шоки со стороны спроса увеличением объема строительства или более высокими ценами, что может иметь потенциальные последствия для динамики цен на жилье и доступности жилья. Действительно, имеющиеся данные свидетельствуют о том, что на рынках с ограниченным предложением большая часть корректировки происходит в цене на жилье, а не в расширении предложения жилья (Glaeser and Gyourko. 2008). Условия предложения также имеют значение для волатильности цен на жилье и общей экономической стабильности. Нестабильное предложение жилья может повысить чувствительность цен на жилье к шокам спроса и, таким образом,влияют на модели частного потребления и инвестиции в жилищное строительство. Например, в краткосрочной и среднесрочной перспективе рост спроса на жилье приведет к более низкому росту реальных цен на жилье в районах с более динамичным предложением жилья. Однако оборотная сторона заключается в том, что в областях с гибким предложением инвестиции в жилищное строительство быстрее приспосабливаются к большим изменениям спроса, что способствует более цикличным колебаниям экономического роста, о чем свидетельствуют недавние события. Таким образом, количественная оценка чувствительности предложения жилья к ценам может пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономическая устойчивость к шокам (Caldera and Johansson. 2011: 5).в краткосрочной и среднесрочной перспективе рост спроса на жилье приведет к более низкому росту реальных цен на жилье в районах с более динамичным предложением жилья. Однако оборотная сторона заключается в том, что в областях с гибким предложением инвестиции в жилищное строительство быстрее приспосабливаются к большим изменениям спроса, что способствует более цикличным колебаниям экономического роста, о чем свидетельствуют недавние события. Таким образом, количественная оценка чувствительности предложения жилья к ценам может пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономическая устойчивость к шокам (Caldera and Johansson. 2011: 5).в краткосрочной и среднесрочной перспективе рост спроса на жилье приведет к более низкому росту реальных цен на жилье в районах с более динамичным предложением жилья. Однако оборотная сторона заключается в том, что в областях с гибким предложением инвестиции в жилищное строительство быстрее приспосабливаются к большим изменениям спроса, что способствует более цикличным колебаниям экономического роста, о чем свидетельствуют недавние события. Таким образом, количественная оценка чувствительности предложения жилья к ценам может пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономическая устойчивость к шокам (Caldera and Johansson. 2011: 5).Увеличение спроса на жилье приведет к более низкому росту реальных цен на жилье в районах с более динамичным предложением жилья. Однако оборотная сторона заключается в том, что в областях с гибким предложением инвестиции в жилищное строительство быстрее приспосабливаются к большим изменениям спроса, что способствует более цикличным колебаниям экономического роста, о чем свидетельствуют недавние события. Таким образом, количественная оценка чувствительности предложения жилья к ценам может пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономическая устойчивость к шокам (Caldera and Johansson. 2011: 5).Увеличение спроса на жилье приведет к более низкому росту реальных цен на жилье в районах с более динамичным предложением жилья. Однако оборотная сторона заключается в том, что в областях с гибким предложением инвестиции в жилищное строительство быстрее приспосабливаются к большим изменениям спроса, что способствует более цикличным колебаниям экономического роста, о чем свидетельствуют недавние события. Таким образом, количественная оценка чувствительности предложения жилья к ценам может пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономическая устойчивость к шокам (Caldera and Johansson. 2011: 5).инвестиции в жилищное строительство быстрее приспосабливаются к большим изменениям спроса, что способствует более циклическим колебаниям экономического роста, о чем свидетельствуют недавние события. Таким образом, количественная оценка чувствительности предложения жилья к ценам может пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономическая устойчивость к шокам (Caldera and Johansson. 2011: 5).инвестиции в жилищное строительство быстрее приспосабливаются к большим изменениям спроса, что способствует более циклическим колебаниям экономического роста, о чем свидетельствуют недавние события. Таким образом, количественная оценка чувствительности предложения жилья к ценам может пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономическая устойчивость к шокам (Caldera and Johansson. 2011: 5).пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономической устойчивости к потрясениям (Caldera and Johansson. 2011: 5).пролить свет на эволюцию тенденций и волатильность цен на жилье в странах ОЭСР и дать информацию для реформ жилищной политики, направленных на снижение волатильности цен на жилье и, во взаимодействии с макроэкономической политикой, на повышение макроэкономической устойчивости к потрясениям (Caldera and Johansson. 2011: 5).
  5. ^ В Соединенном Королевстве, например, с конца 1980-х годов дебаты о жилищной политике сместились от обсуждения потребности в жилье к более ориентированному на рынок анализу доступности (Whitehead 1991-12).
  6. ^ Статистическое управление Канады, 1983a, таблица 7; Статистическое управление Канады, 1983b, таблица 19.

Цитаты [ править ]

  1. ^ a b c d e f g h i j Правительство Канады, Статистическое управление Канады (15 ноября 2017 г.). Основные жилищные потребности, перепись 2016 г. (отчет) . Проверено 17 июня 2020 .
  2. ↑ a b УВКПЧ, 2009 г. , стр. 7.
  3. ^ a b c d "Первая национальная жилищная стратегия Канады" . КАРП . 23 ноября 2017 . Проверено 17 июня 2020 .
  4. ^ a b «Первая национальная жилищная стратегия Канады - место, которое можно назвать своим домом» . Место, чтобы позвонить домой .
  5. ^ a b c d e Ялнизян, Армине (декабрь 2010 г.). Рост 1% самых богатых людей Канады (PDF) (Отчет). Оттава, Онтарио: Канадский центр политических альтернатив. Архивировано из оригинального (PDF) 30 сентября 2012 года . Проверено 17 августа 2012 года .
  6. ^ Канадская пресса 2012 .
  7. ^ a b c Статистическое управление Канады 2006 .
  8. ^ a b c d Федерация муниципальных образований Канады (FCM) 2012 .
  9. ^ Б с д е е г Laird, Гордон (2007). Приют: бездомность в растущей экономике: парадокс Канады 21 века (PDF) (Отчет). Калгари, Альберта: Фонд этики в лидерстве Шелдона Чумира. ISBN  978-0-9730197-3-5. Архивировано из оригинального (PDF) 8 июля 2007 года . Проверено 17 августа 2012 года .
  10. ^ CMHC 2011 .
  11. ^ а б Гульчанский 2009 .
  12. ^ Gaetz 2010 .
  13. ^ Помрой 2011 .
  14. ^ a b c Шапкотт, Майкл (3 августа 2012 г.). «Федеральные инвестиции в доступное жилье: критически важны для национальных социальных и экономических инвестиционных планов. Предоставление предварительного бюджета на 2012 год Постоянному комитету по финансам Палаты общин» (PDF) . Торонто, Онтарио: Институт Уэллсли . Проверено 16 августа 2012 года .
  15. ^ Доступность жилья в Канаде несколько снизилась в первом квартале 2012 года (PDF) . Королевский банк Канады (отчет). Май 2012. Архивировано из оригинального (PDF) 29 декабря 2010 года.
  16. ^ «13,6% городских домохозяйств нуждались в основном в жилье в 2016 году» . 22 июня 2018 . Проверено 17 июня 2020 .
  17. ^ а б Кальдера и Йоханссон 2011 .
  18. ^ a b c Glaeser & Gyourko 2008 .
  19. ^ а б в Карни 2011 .
  20. ^ Уайтхед 1991 .
  21. ^ a b Канадская ипотечная и жилищная корпорация 2011a .
  22. ^ Канадская ипотечная и жилищная корпорация 2011 .
  23. ^ а б Статистическое управление Канады 2009 .
  24. Перейти ↑ Pomeroy 2011 , p. 1.
  25. Перейти ↑ Pomeroy 2011 , p. 14-5.
  26. ^ CMHC nd .
  27. ^ Жилищные тенденции и доступность (PDF) . Королевский банк Канады (отчет). Июнь 2019 . Проверено 17 июня 2020 .
  28. ^ a b c d Банк Канады 2012 .
  29. ^ Drummond & Tulk 2006 .
  30. ↑ Марр, Гарри (27 июля 2016 г.). «CMHC предупреждает, что цены на жилье завышены на 9 рынках Канады, и Ванкувер подвергается высокому риску» . Финансовая почта .
  31. ^ a b c Статистическое управление Канады 2006a .
  32. ^ Hulchanski 1995 .
  33. ^ а б в Лондонервиль 2012 .
  34. ^ а б РБК 2011 .
  35. ^ Банк Канады 2012 , стр. 9.
  36. ^ Банк Канады 2012 , стр. 11.
  37. ^ а б CBC 2012 .
  38. Перейти ↑ Taylor 2005 .
  39. ^ Hulchanski 2005 .
  40. ↑ УВКПЧ, 2009 .
  41. ^ Центр бедности и прав человека 2007 .
  42. ^ Ялнизян 2004 .
  43. ^ «Влияние более высоких стандартов энергоэффективности на доступность жилья в Альберте» . Совет потребителей Канады (CCC). 2010 г.
  44. ^ а б в TD Economics 2003 .
  45. ^ Канадская федерация муниципалитетов 2011 , стр. 1.
  46. ^ Glaeser & Джиурко 2003 .
  47. ^ а б О'Тул, Рэндал (2007). « « Жилой регион »остается мифом, поскольку планирование GVRD приводит к высоким ценам на жилье и пробкам на дорогах» . Институт Фрейзера . Проверено 4 июня 2012 года .
  48. ^ The Conference Board of Canada 2006 , стр. 1.
  49. ^ Shapcott, Майкл (17 февраля 2012). «Депутат Мари-Клод Морен вносит законопроект C-400 о национальном жилищном законе - законодательство в общинные сообщества». Торонто, Онтарио: Институт Уэллсли.
  50. ↑ УВКПЧ, 2009 , стр. 8–9.
  51. ^ Колено, Рон; Уилкинс, Маргарита (сентябрь 2016 г.). «Очень бедные и доступность жилья» (PDF) . Школа государственной политики Университета Калгари . Vol. 9 нет. 27. Калгари. п. 19 . Проверено 17 июня 2020 .
  52. ^ CMHC nda .
  53. ^ План экономических действий Канады 2011 .
  54. ^ CMHC 2011a .
  55. ^ «План помощи Канаде, 1966» . Архивировано из оригинального 15 января 2013 года . Проверено 4 июня 2012 года .
  56. ^ УВКПЧ 2009 , стр. 9.
  57. ^ Канадская федерация муниципалитетов 2011 .
  58. ^ Правительство Канады 2011 .
  59. ^ «Марка в миллион долларов (et)» (PDF) . Архивировано 3 августа 2012 года из оригинального (PDF) . Проверено 21 августа 2012 года .
  60. ^ HSC 2012 .
  61. ^ a b Корпорация социальных жилищных услуг 2007 .
  62. ^ Shapcott 2010 .
  63. ^ a b c О'Тул, Рэндал (2007). Непригодные для жизни стратегии: Региональный округ Большого Ванкувера и Стратегический план пригодного для жилья региона . Ванкувер, Британская Колумбия: Институт Фрейзера . Проверено 4 июня 2012 года .
  64. ^ «Мытье снега: Канада беспокоит анонимно принадлежащие фирмы» . Экономист . 4 января 2018 . Проверено 14 февраля 2018 года . Проверка личности для получения библиотечного билета более обременительна, чем проверка для создания частной фирмы ... В 2009 году национальная полиция подсчитала, что в стране ежегодно отмывается до 15 миллиардов канадских долларов (12 миллиардов долларов) (примерно 2 доллара в год). trn отмывается глобально).
  65. ^ Город Ванкувер 2011 .
  66. ^ Нарви 2010 .
  67. ^ Maschaykh, Dr Улдуз (29 мая 2015). Изменение имиджа доступного жилья: дизайн, джентрификация и сообщество в Канаде и Европе . ISBN ООО "Ашгейт Паблишинг" 9781472437815.
  68. ^ РБК Экономикс (май 2012 г.). Тенденции и доступность жилья (PDF) (Отчет). Архивировано из оригинального (PDF) 13 августа 2006 года.
  69. ^ Венделл Кокс; Хью Павлетич (2012). 8-е Ежегодное международное исследование доступности жилья Demographia: рейтинги столичных рынков за 2012 год (PDF) (Отчет) . Проверено 5 июня 2012 года .
  70. ↑ Була, Фрэнсис (22 января 2007 г.). «Ванкувер - 13-й наименее доступный город в мире» . Ванкувер Сан . Архивировано из оригинала 17 июля 2010 года . Проверено 25 января 2010 года .
  71. ^ "Демография Международное исследование доступности жилья: 2006" (PDF) . Wendell Cox Consultancy . Проверено 12 ноября 2006 года .
  72. ^ «Доступность жилья» (PDF) . Финансовая группа РБК. Архивировано из оригинального (PDF) 13 августа 2006 года . Проверено 27 сентября 2006 года .
  73. ^ "Обзор повышения цен на жилье в Ванкувере превышает остальную часть Канады" . BIV Daily Business News . Бизнес в Ванкувере. 9 апреля 2010 года Архивировано из оригинала 28 июля 2011 года . Проверено 28 апреля 2010 года .
  74. ^ Вудворд, Джон. «Кризис жилья в метро Ванкувера -« красный кодекс »для молодежи: проф . UBC» . Новости CTV .
  75. ^ Dalfos, Пенни и Кендра Mangioneon. «Детская кроватка в ванной: кампания освещает жилищный кризис Ванкувера» . Новости CTV .
  76. ^ «Новое исследование: 23 года, чтобы сэкономить для среднего дома в метро Ванкувера» . CBC News .
  77. ^ «Премьер, министр жилищного строительства объявляет подробности инвестиций в доступное жилье на полмиллиарда долларов» . CBC.ca . Проверено 13 февраля 2017 года .
  78. ^ CMHC 2011c , стр. 13.

Ссылки [ править ]

B

  • Банк Канады (2012). Обзор Банка Канады: зима 2011–2012 гг.: Специальный выпуск: финансы домохозяйств и финансовая стабильность (PDF) . Банк Канады (Отчет) . Проверено 17 августа 2012 года .

C

  • Caldera, Sánchez A .; Йоханссон, Å. (2011). Ценовая зависимость предложения жилья в странах ОЭСР (Серия рабочих документов ОЭСР) (Отчет). ОЭСР.
  • «Справочная информация: Рамочное соглашение об инвестициях в доступное жилье на 2011–2014 годы» . План экономических действий Канады . 25 июля 2011 . Проверено 5 июня 2012 года .
  • «Доступное жилье: каково общее определение доступности?» . Канадская ипотечная и жилищная корпорация . Правительство Канады. 28 сентября 2011a. Архивировано из оригинала 7 мая 2007 года . Проверено 12 августа 2012 года .
  • Заявление о политике в области муниципальных финансов и межправительственных соглашений (PDF) . Канадская федерация муниципалитетов (Отчет). Постоянный комитет по муниципальным финансам и межправительственным соглашениям. Март 2011 . Проверено 4 июня 2012 года .
  • Карни, Марк (15 июня 2011 г.). «Комментарии по жилью в Канаде: спрос и предложение» . Ванкуверский совет по торговле, Ванкувер, Британская Колумбия: управляющий Банка Канады) . Проверено 16 августа 2012 года .
  • «Оттава ужесточит правила ипотечного кредитования: минимальный период амортизации сокращен до 25 лет для застрахованных ипотечных кредитов», CBC , 20 июня 2012 г.
  • «Катастрофа на рынке жилья не в картах для Канады: CMHC» . Канадская пресса . 14 августа 2012 . Проверено 16 августа 2012 года .
  • Серия жилищных переписей 2006 года: выпуск 8 - Домохозяйства, нуждающиеся в основном в жилье, и тратят не менее 50% своего дохода на жилье (PDF) . Канадская ипотечная и жилищная корпорация (Отчет). 2011 . Проверено 16 августа 2012 года .
  • «Федеральные / провинциальные / территориальные министры, ответственные за жилищное строительство, объявляют о новой системе доступного жилья» . CMHC . Оттава, Онтарио, Канада. 4 июля 2011a. Архивировано из оригинального 11 июня 2013 года . Проверено 5 июня 2012 года .
  • Жилищный обозреватель Канады, 2011 г. (PDF) . CMHC (Отчет). 2011c. Архивировано из оригинального (PDF) 29 ноября 2014 года . Проверено 16 августа 2012 года .
  • «Поддержка жилищного строительства правительством Канады» . CMHC . Правительство Канады . Проверено 16 августа 2012 года .[ постоянная мертвая ссылка ]
  • «Инициатива доступного жилья» . CMHC . Оттава, Онтарио. Архивировано из оригинального 11 июня 2013 года . Проверено 4 июня 2012 года .
  • "Вудвордс" . Город Ванкувер . Ванкувер, Британская Колумбия. 2011 . Проверено 4 июня 2012 года .

D

  • Драммонд, Дон; Тулк, Дэвид (2006). Образ жизни богатых и неравных: исследование неравенства богатства в Канаде (отчет). Финансовая группа ТД Банк.
  • Жилищный обозреватель Канады, 2011 г. (PDF) . CMHC (Отчет). 2011. Архивировано из оригинального (PDF) 29 ноября 2014 года . Проверено 16 августа 2012 года .

F

  • Фальво, Ник (2007). «Решение проблемы нехватки доступного жилья в Канаде» (PDF) . Канадская экономическая ассоциация.
  • Нет вакансии: тенденции аренды жилья в Канаде (PDF) . Федерация муниципальных образований Канады (FCM) (Отчет). Оттава, ОН. 2012 . Проверено 16 августа 2012 года .

грамм

  • Гаец, Стивен (2010). «Борьба за искоренение бездомности в Канаде: как мы создали кризис и как мы можем его покончить» (PDF) . Открытый журнал служб здравоохранения и политики (3): 21–26. Архивировано из оригинального (PDF) 13 ноября 2014 года . Проверено 21 августа 2012 года .
  • Glaeser, Edward L .; Гюрко, Джозеф (июнь 2003 г.). «Влияние ограничений на строительство на доступность жилья» (PDF) . Обзор экономической политики FRBNY . Проверено 28 июня 2012 года .
  • Glaeser, Edward L .; Гюрко, Джозеф (16 декабря 2008 г.), Переосмысление федеральной жилищной политики: как сделать жилье обильным и доступным , Aei Press, ISBN 978-0844742731
  • «Следующая фаза экономического плана Канады: план с низкими налогами на рабочие места и рост» (PDF) . Правительство Канады . 2011 . Проверено 5 июня 2012 года .

ЧАС

  • «О HSC» . HSC . 2012 . Проверено 13 ноября 2014 .
  • Хулчанский, Дж. Дэвид (октябрь 1995 г.). «Концепция доступности жилья: шесть современных способов использования отношения расходов к доходам» (PDF) . Жилищные исследования . 10 (4). DOI : 10.1080 / 02673039508720833 . Проверено 8 декабря 2011 года .
  • Хулчанский, Дж. Дэвид (2005). «Переосмысление проблемы доступности жилья в Канаде» (PDF) . Торонто, Онтарио . Проверено 13 ноября 2014 .
  • Хулчански, Дж. Дэвид (18 февраля 2009 г.). Бездомность в Канаде: прошлое, настоящее и будущее . Растущий дом: жилье и бездомность в Канаде. Калгари, Альберта: Университет Калгари.

L

  • Лэрд, Гордон (2007). Приют: бездомность в растущей экономике: парадокс Канады 21 века (PDF) (Отчет). Калгари, Альберта: Фонд этики в лидерстве Шелдона Чумира. ISBN 978-0-9730197-3-5. Архивировано из оригинального (PDF) 8 июля 2007 года . Проверено 17 августа 2012 года .
  • Лондервиль, Джейн (март 2012 г.). Брифинг по Канадской системе ипотечного финансирования (PDF) (Отчет). Оттава: Институт Макдональда-Лорье . Проверено 16 августа 2012 года .
  • Лаффман, Жаклин (ноябрь 2006 г.). «Измерение доступности жилья» . 7 (11). Статистическое управление Канады. Cite journal requires |journal= (help)

Н. Нарви, Джонатон (4 февраля 2010 г.). "Вудворд оживляет Гастаун?" . Проверено 9 августа 2011 года .

О

  • Доклад Специального докладчика по вопросу о достаточном жилище как компоненте права на достаточный жизненный уровень и о праве на недискриминацию в этом контексте: Миссия в Канаду (PDF) . C (Отчет). Организация Объединенных Наций . 17 февраля 2009 г. с. 7 . Проверено 12 июля 2011 года .

п

  • Помрой, Стив (сентябрь 2011 г.). Мы что-то делаем? Меры по оценке результатов жилищного строительства: сравнение опыта Канады и Великобритании Краткое обсуждение (отчет). Оттава, Онтарио: Институт Уэллсли.

р

  • Жилищные тенденции и доступность (PDF) . РБК (Отчет). Ноябрь 2011 . Проверено 13 декабря 2011 года .

S

  • Шапкотт, Майкл (6 мая 2010 г.). «Списки ожидания доступного жилья в Онтарио находятся на рекордно высоком уровне; подчеркивается необходимость комплексного жилищного плана» . Торонто, Онтарио . Проверено 4 июня 2012 года .
  • Стратегический план SHSC (2005–2007) Как нас заставить работать на вас (PDF) . Корпорация социальных жилищных услуг (отчет). 2007 . Проверено 9 сентября 2009 года .[ постоянная мертвая ссылка ]
  • Заработок и доходы канадцев за последнюю четверть века по переписи 2006 года . Статистическое управление Канады (отчет). Оттава, ОН. 2006 . Проверено 16 августа 2012 года .
  • «Доступность жилья» . Статистическое управление Канады . 2009 . Проверено 16 августа 2012 года .
  • Измерение доступности жилья. Статистическое управление Канады (отчет). Перспективы 3. Ноябрь 2006 г.а.

Т

  • Тейлор, Питер Шон (18 июля 2005 г.). «Ипотечное страхование: берегитесь покупателя жилья» . Канадский бизнес . Архивировано из оригинального 18 января 2013 года . Проверено 16 августа 2012 года .
  • Доступное жилье в Канаде: в поисках новой парадигмы (PDF) . TD Economics (Отчет). Торонто Доминион Банк. 17 июня 2003 . Проверено 4 июня 2012 года .
  • Строительство с нуля: улучшение доступного жилья в Канаде (отчет). Совет конференций Канады. Март 2010 . Проверено 5 июня 2012 года .
  • Осуществление договора о правах человека: Консенсус по Канаде (PDF) . Центр бедности и прав человека (Отчет). 2007 г.

W

  • Уайтхед, Кристин М.Э. (декабрь 1991 г.). «От необходимости к доступности: анализ жилищных целей Великобритании». Городские исследования . 28 (6): 871–887. DOI : 10.1080 / 00420989120081101 . S2CID  154289397 .

Y

  • Ялнизян, Армине (2004). Доступное жилье: растрата излишков в Канаде: выбор в пользу сокращения долга и «дефицита по замыслу» (PDF) . Канадский центр политических альтернатив (отчет). Торонто, Онтарио . Проверено 12 августа 2011 года .