В деле Sweets from Heaven (Pty) Ltd и Another v Ster Kinekor Films (Pty) Ltd and Another , важном деле в южноафриканском законодательстве об аренде , Ster Kinekor был арендатором , заключившим пятилетний договор субаренды с компанией Sweets from Heaven. . Второй ответчик был франшизой первого заявителя и занимал помещение через первого заявителя с согласия Numetro.
Возникший спор касался права Ster Kinekor сдавать в субаренду магазин практически по соседству с Sweets from Heaven, поскольку обе компании продавали аналогичные товары (сладости, кондитерские изделия и сопутствующие товары).
Суд a quo вынес временный запрет, запрещающий франшизе занимать помещения на основании невозможности обеспечить свободное и беспрепятственное использование помещений.
Заявители основывали свои требования на
- Неспособность компании Ster Kinekor обеспечить свободное и беспрепятственное пользование арендованными помещениями и пользование ими, что позволило второму ответчику конкурировать со вторым заявителем; а также
- молчаливое или подразумеваемое условие, согласно которому арендодатель не будет разрешать вести бизнес, конкурирующий с бизнесом второго заявителя, в непосредственной близости от магазина последнего.
Суд сослался на Потье и Sishen отель (ЭСУД) БПК v Suid-Afrikaanse Yster ан Staal Industriële Korporasie БПК , [1] , но постановил , что нарушение usus только недостаточно , чтобы основать ответственности. Ster Kinekor будет нести ответственность только в том случае, если его поведение является нарушением контракта; поэтому вопрос должен решаться на четких и негласных условиях контракта.
Таким образом, арендатор коммерческого помещения будет иметь право предъявить иск к арендодателю о снижении прибыльности, вызванном поведением арендодателя, только в том случае, если арендатор сможет доказать, что стороны явно или молчаливо согласились воздерживаться от такого поведения.
Однако по фактам не было никаких доказательств нарушения неявного термина; следовательно, нарушения контракта не было.
Керр указывает, что формулировка заявки в Sweets from Heaven ясно указывает на то, что заявители имели в виду различие между неявными и подразумеваемыми условиями. Он поднимает вероятность того, что суд, возможно, не учел различие между двумя категориями, и рекомендует ввести другое слово, а именно «остаточные термины», для положений, которые закон добавляет в отсутствие согласия сторон.
Первостепенное значение имеет заявление Керра о законе, в котором он предполагает, что «арендатор должен доказать, что лишение товара обычаев является результатом нарушения положения договора, независимо от того, является ли это положение явным или принятым гипотетическим свидетелем. проверяется или добавляется законом в случае отсутствия согласия сторон ».
Доверие суда к Wilkens NO v Voges , которое касается неявных терминов и близкого сходства в значении слов «подразумеваемый» и «неявный», привело к тому, что Малан Дж. Не рассмотрел альтернативные ходатайства относительно остаточной срок, который закон добавляет при отсутствии соглашения сторон.
Смотрите также
Рекомендации
- Sweets from Heaven (PTY) Ltd и Другой против Ster Kinekor Films (PTY) Ltd и Another 1999 (1) SA 796 (W).
Заметки
- ^ 1987 (2) SA 932 (А).