Гарантированная аренда является правовой категорией жилого найма физического лица (или лиц совместно) в английскоме права на землю . Статут предоставляет арендатору с гарантированной арендой определенную степень гарантии владения. Арендатор с гарантированной арендой не может быть выселен без разумных оснований в Законе о жилищном строительстве 1988 г., и, если периодические [n 1] изменения арендной платы потенциально могут быть оспорены комитетом по оценке арендной платы .
Гарантированная аренда была введена в соответствии с Законом о жилье 1988 года, который применяется к арендным договорам, заключенным с даты его вступления в силу, или к тем гарантированным видам аренды, которые он преобразовал из Закона о жилье 1980 года . Этот закон заменил большую часть более строгой защиты арендной платы согласно Закону об арендной плате 1977 года и, в более редких случаях, другим законам об арендной плате . [n 2] Однако с 28 февраля 1997 года все новые жилые помещения, за исключением трех, считаются краткосрочными . [2] : 209 Эти исключения исключены путем уведомления до или после сдачи в аренду, те, в которых указывается, что это не краткосрочная аренда, и те, которые не подлежат сдаче в аренду существующим гарантированным арендаторам. [3]
Гарантированная аренда заменила надежную аренду с усиленной защитой арендаторов, введенной Жилищным законом 1980 года [4].
Необеспеченная (или гарантированная краткосрочная) аренда
- Аренда, заключенная до вступления в силу Закона 1988 г. 15 января 1989 г.
Исключением являются гарантированная аренда, которая не регулируется Законом о жилье 1980 года (за исключением случаев, когда она была предоставлена утвержденными органами в соответствии со статьями 56-68 Закона о жилье 1980 года до 15 января 1989 года, и до этой даты арендатор подал заявку в суд в соответствии с разделом 24 Закона 1954 года о арендодателе и арендаторе (о предоставлении нового жилья), и 15 января 1989 года аренда по Закону 1980 года продолжает действовать в силу этого раздела или любого положения Части IV указанного Закона 1954 года. .) [5]
- Аренда отдельного жилого дома
Термин, по-видимому, обозначающий «дом», жилой дом, широко применялся судами, чтобы исключить только предприятия и весьма нечеткие фактические договоренности о проживании в доме или квартире (где дом делится эзотерически и никакие можно сказать, что конкретный арендатор или группа совместных арендаторов имеет право исключительно на любую часть, и прецедентное право против исключения не действует); квартиры и одноместные комнаты включены в определение отдельного жилого дома, как и переоборудованные сараи, ветряные мельницы и т. д. [2] : 300–301
- Дорогая недвижимость
Поскольку внутренние ставки были отменены, существует различие между арендой, предоставленной до 1 апреля 1990 года, и арендой с этой даты. До этого аренда жилого дома (см. Выше) по тарифной ставке 750 фунтов стерлингов (1500 фунтов стерлингов в Большом Лондоне) (выплачивается в год) не может быть гарантированной арендой. С этой даты, если арендная плата превышает 100 000 фунтов стерлингов в год (8 333,33 фунтов стерлингов в месяц), это не может быть гарантированной арендой. [2] : 300–301 [6] [7]
- Аренда по низкой цене
Аналогично для этих арендных плат до этой даты, если арендная плата составляет менее двух третей облагаемой стоимости или если после этой даты она не превышает 250 фунтов стерлингов в год (1000 фунтов стерлингов в год в Большом Лондоне), это не может быть гарантированной арендой. [2] : 300–301
- Аренда для сельского хозяйства, сельскохозяйственных угодий, лиц с временной защитой в соответствии с договоренностями, заключенными для лиц, ищущих убежища, и их иждивенцев, а также права на семейное вмешательство [6]
Эти детализированные участки включают аренду, в соответствии с которой сельскохозяйственные земли, превышающие два акра, сдаются вместе с жилым домом. [8]
- Аренда бизнеса
Точнее, сюда не входят объекты аренды, к которым применяется часть II Закона 1954 года о арендодателях и квартиросъемщиках . Аренда, имеющая право на защищенную коммерческую аренду (договорная аренда для бизнеса) или частично сданная в аренду для коммерческого использования, не имеет права на гарантированную аренду. [2] : 300–301
- Сдача в аренду учебных заведений студентам
Это не относится к аренде жилья с участием арендодателей, отличных от указанных университетов и колледжей. [2] : 300–301
- Аренда на время отпуска
Сдача в аренду для этой цели не может быть гарантирована. [2] : 300–301
- Владельцами с проживанием
Это относится к случаям, когда домовладелец проживает в другой части того же здания, в котором находится сдаваемое в аренду жилье. [2] : 300–301
- Аренда короны, местных властей и жилищных ассоциаций
Хотя они исключены, сдача внаем местными властями и жилищной ассоциацией может иметь другие меры защиты, такие как надежная аренда в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1985 года . [2] : 300–301
- В качестве основного дома арендатора
Человек может иметь более одного «дома», и в этом случае вопрос о том, является ли дом основным домом, является юридическим вопросом. Хотя это положение предусматривает «занятие», это не обязательно должно быть постоянным, но даже в случае временного отсутствия это все равно может быть гарантированной арендой. [2] : 300–301
- Если-и-пока-как
Гарантия аренды может варьироваться в зависимости от обстоятельств после начала аренды. Может случиться так, что в результате выселения арендатор не прекратил проживать в арендуемом помещении, и в этом случае он больше не занимает жилище в качестве своего основного жилища. Таким образом, арендатор теряет гарантии владения недвижимостью. [2] : 300–301
Гарантия владения
«Гарантированная» аренда является бессрочной и не имеет фиксированного срока. «Гарантированная краткосрочная аренда» в отличие от «гарантированной» аренды действует на фиксированный срок. Гарантированная аренда редко используется частными домовладельцами, однако они обычно используются советами и жилищными ассоциациями.
Если срок аренды является периодическим, то это будет только к концу либо по приказу суда или сдачи арендатором.
Если аренда является срочной, она может быть прекращена либо по истечении времени [n 3], автоматически истекающего без необходимости подачи какого-либо уведомления, в конце фиксированного срока [9], либо, если аренда соглашение дает домовладельцу право прекратить аренду, если домовладелец осуществляет это право. Если гарантированная аренда с фиксированным сроком заканчивается одним из этих способов, но оккупация продолжается, известная как удержание , в результате этого события создается периодическая гарантированная аренда, известная как установленная законом периодическая аренда . Гарантия владения остается.
Чтобы вернуть себе владение, домовладелец может сделать это только на одном из ряда установленных законом оснований, которые изложены в Приложении 2 Жилищного закона 1988 года. [N 4] [10] Чтобы получить ордер на владение, домовладелец должен направить арендатору уведомление по разделу 8 с указанием основания или оснований, на которые полагаются, а затем, по истечении периода времени, который варьируется в зависимости от выбранных оснований, обратиться в суд с просьбой о владении им.
Незаконное выселение арендатора является уголовным преступлением (в соответствии с разделом 1 Закона о защите от выселения 1977 года ), за исключением случаев, когда арендодатель обоснованно полагал, что арендатор больше не находится в помещении, проживает вместе с арендатором в жилом помещении или сдает недвижимость для отдыха. [11]
Повышение арендной платы
Арендная плата без особого положения при гарантированной периодической аренде не может быть увеличена в течение 52 недель с момента ее начала, и, если не предусмотрена установленная законом (подразумеваемая) периодическая аренда, она может быть увеличена только после подачи уведомления по разделу 13 [12] [13] в соответствующая форма для Англии или Уэльса, однако, как и в случае общего договорного права, историческая поправка к договору аренды или новый договор аренды без учета такого уведомления до того, как такое повышение, принятое арендатором, будет считаться наступившим, что не позволяет арендатору полагаться на более ранний договор в не обслуживает уведомление по разделу 13.
Естественно, когда фиксированный срок, а не периодический, и когда существует пункт о пересмотре арендной платы в периодической аренде, договорные соглашения также исключают необходимость в уведомлении по разделу 13. [12] Уведомление по разделу 13 дает арендатору право оспаривать арендную плату, установленную в соответствии с разделом 14, перед комитетом по оценке арендной платы, если неразумно, что рынок будет взимать такую арендную плату, без учета улучшений, выполненных арендатором в собственности, в которой они не были обязаны их выполнять. [14]
Сравнение с гарантированной краткосрочной арендой
С 28 февраля 1997 года большинство арендных плат считаются гарантированными краткосрочными арендными договорами (AST), в соответствии с которыми арендодатель имеет абсолютное право владения, если до этой даты они должны были сопровождаться предписанным предупреждением, фиксированным сроком. , и не менее шести месяцев.
Единственный аспект краткосрочной аренды, который позволяет арендатору некоторый контроль над арендой, - это право арендатора передать арендную плату, первоначально подлежащую уплате, в комитет по оценке арендной платы , однако он может снизить арендную плату только в том случае, если она «значительно выше» арендной платы. по другим сопоставимым гарантированным шортолдам. В этом необычном сценарии арендодатель может направить уведомление до или после начала аренды, в котором говорится, что это не будет краткосрочная продажа, если не было подано заявление об оценке арендной платы. [2] : 309–311 В остальном, за исключением гарантии владения, они как подмножество гарантированной аренды соответствуют требованиям определения гарантированной аренды. [2] : 310
Смотрите также
- Гарантированная краткосрочная аренда
- Краткосрочная аренда (Шотландия)
- Английское земельное право
- Регулирование арендной платы в Англии и Уэльсе
Заметки
- ^ В отличие от фиксированного срока; и без какой-либо указанной даты окончания, но не установленной законом периодической аренды, которая является отношениями, вменяемыми (подразумеваемыми) после окончания фиксированного срока аренды (см. аренда по желанию )
- ^ Закон об аренде 1977 г. был принят лейбористским правительством в 1974–1979 гг. И предусматривал более обширные и обременительные с административной точки зрения оценки арендной платы.
- ^ Сравните с фиксированным сроком несогласованные (без уведомления и заявленное получение арендатора) Деловые аренды в соответствии с Частью II Закона о арендодателе и арендаторе 1954 г.
- ^ с.7 (1)
Рекомендации
- ^ Жилищный закон 1988 г. 7
- ^ a b c d e f g h i j k l m Коммерческая недвижимость : Часть III - Жилая аренда, П. Батт, Издательство юридического колледжа (Гилфорд), 2008 ISBN 978 1905391448
- ^ Закон о жилищном строительстве 1996 года, статья 96 и в более общем плане статьи 96-102 (т.е. глава 2)
- ^ «Информационный бюллетень 68 - Права аренды - гарантия владения» (PDF) . Возраст Великобритания. Июнь 2017 г. Документ, объясняющий все типы аренды в Англии и Уэльсе и их условия.
- ^ Жилищный закон 1988 s37
- ^ a b Закон о жилищном строительстве 1988 г., Приложение 1
- ^ Гарантированная Tenancies (поправка) (Англия) Заказать 2010
- ^ Sch 1. Пункт 6 (1)
- ^ Право собственности и практика , П. Батт и Н. Дакворт, Издательский колледж права, Гилфорд ( ISBN 978 1 905391387 (2007) Глава 3.8
- ^ Жилищный закон 1988 г.
- ^ Закон о защите от выселения 1977 г.
- ^ a b Закон о жилищном строительстве 1988 г. 13
- ^ Арендодатель и арендатор-поверенные, заархивированные 24 июня 2012 г. в Wayback Machine - примеры уведомлений
- ^ Закон о жилищном строительстве 1988, с.14