Английское земельное право

Площадь земли в Англии и Уэльсе составляет 151 174 км ² ( 58 368 миль ² ), а в Соединенном Королевстве - 243 610 км ² . К 2013 году 82% были официально зарегистрированы в Земельном кадастре Великобритании . ^[1] В 2010 году более трети территории Великобритании принадлежало 1 200 семьям, происходящим из аристократии , ^{[ необходима цитата ]} принадлежали трем крупнейшим землевладельцам, Комиссии по лесному хозяйству , Национальному трасту и Министерству обороны . Площадь владения Crown Estate составляет около 1448 км ² . ^[2]

Английское земельное право - это право собственности в Англии и Уэльсе . Из-за большого исторического и социального значения земля обычно считается наиболее важной частью английского права собственности . Право собственности на землю уходит своими корнями в феодальную систему, установленную Вильгельмом Завоевателем после 1066 года, и с постепенно уменьшающимся аристократическим присутствием теперь наблюдается большое количество владельцев, играющих на активном рынке недвижимости. Источники современного права берут свое начало в старых судах общего права и справедливости , а также в таких законодательных актах, как Закон о собственности 1925 года , Закон о заселенных землях 1925 года., Закон о земельных сборах 1972 года , Закон о земельных трастах и ​​назначении попечителей 1996 года и Закон о регистрации земли 2002 года . По своей сути, английское земельное право включает в себя приобретение, содержание и приоритет прав и обязанностей среди людей, заинтересованных в земле. Наличие права собственности на землю, в отличие от договорных или других личных прав, имеет значение, потому что оно создает привилегии по отношению к требованиям других людей, особенно если земля продается, владелец становится неплатежеспособным или требует различных средств правовой защиты, таких как конкретное исполнение , в суде.

Традиционное содержание английского земельного права связано с правами собственности, вытекающими из общего права, справедливости и системы регистрации. Обычно право собственности на землю приобретается по договору купли-продажи, и для завершения покупки покупатель должен официально зарегистрировать свою долю в земельном реестре HM . Подобные системы работают в Шотландии и Северной Ирландии . Около 15% земель в Англии и Уэльсе остаются незарегистрированными, поэтому имущественные споры по-прежнему разрешаются в соответствии с принципами, разработанными судами. Права человека, такие как право на семейную жизнь и жилище согласно статье 8 ЕКПЧ. и право на беспрепятственное владение собственностью в соответствии со статьей 1 Первого протокола распространяется на всех, хотя примеры того, как права человека не позволяют землевладельцу полагаться на свои права собственности, редки. Помимо договоров купли-продажи, люди могут приобретать доли в земле за счет взносов в покупную цену дома или в семейную жизнь, если суды могут найти доказательства общего намерения, что это должно произойти. Закон признает « результирующее » или « конструктивное доверие » в отношении собственности, а также признание социальных интересов людей в их домах, поскольку при аренде на срок менее 7 лет их не нужно регистрировать. В-третьих, люди могут приобретать землю через имущественный эстоппель.. Если кому-то дается гарантия, что он получит собственность, и он полагается на это во вред, суд может признать это. В-четвертых, неправомерное владение позволяет людям, владеющим землей, без формального возражения со стороны владельца, хотя в настоящее время этого трудно добиться в отношении зарегистрированного титула. Земля может интересовать несколько человек, и ее можно использовать по-разному. Может быть один собственник, или люди могут владеть землей совместно. Закон четко регулирует обстоятельства, при которых каждый может разделить или продать свою долю. Аренда и, в некоторой степени, лицензии позволяют использовать землю новым владельцам на определенный период времени. Ипотека и другие формы залогаобычно используются для предоставления ростовщикам права наложения ареста на имущество в том случае, если должник не возвращает ссуду. Послабления и заветы включают права и обязанности между соседями, например, с соглашением о том, что сосед не будет строить участок земли, или о предоставлении права проезда.

История [ править ]

Историю английского земельного права можно проследить до римских времен и до средневековья саксонских монархов, когда, как и на протяжении большей части истории человечества, земля была доминирующим источником общественного богатства. Однако начало английского закона о недвижимости пришло после нормандского вторжения 1066 года, когда по всей Англии было принято общее право . Новый король, Вильгельм Завоеватель , приступил к стандартизации феодальных правил Англии и составил справочник по всей земле и ее стоимости в Книге судного дня 1086 года. Это использовалось для определения налогов и феодальных сборов, которые должны были быть уплачены. Феодализм означал, что вся земля принадлежала монарху. Поместья на землебыли предоставлены лордам, которые, в свою очередь, разделили собственность арендаторам. Арендаторы и лорды имели обязанности по работе, военной службе и уплате налогов перед теми, кто находился выше по цепочке, и в конечном итоге перед Короной. Большая часть крестьянства была привязана к своим хозяевам. Крепостные , коттары или рабы , которые, возможно, составляли до 88 процентов населения в 1086 году ^[5], по закону были обязаны работать на земле. Они не могли уйти без разрешения своих лордов. Но также даже те, кого причисляли к свободным людям, фактически были ограничены в своей свободе из-за ограниченных шансов приобрести собственность. Около 1187 Ранульфом де Глэнвилл , король Генрих II «sГлавный Юстициарием сочинил первый крупный трактат общего права, в трактате де legibus ЕТ consuetudinibus Regni Angliae , ^[6] излагающий систему листам , что люди , используемые для права требования собственности, и прав друг против друга. Сам Глэнвилл погиб в Третьем крестовом походе , и по мере роста недовольства, вызванного стоимостью крестовых походов, английские бароны вынудили короля Иоанна подписать Великую хартию вольностей 1215 года . Это гарантировало право представительства баронам, но очень мало содержало «простолюдинов». Тем не менее, ряд статей был извлечен и расширен в Лесную хартию 1217 , которая разрешала людям доступ кземля , где люди могли охотиться и ловить рыбу для пропитания. На протяжении веков закон расширял пределы долевой собственности , но в целом тенденция заключалась в том, чтобы лишить людей земли. Закон Commons 1236 позволил Властелину имения вложить любую манориальную землю , которые ранее были распространены, и Вестминстерским статут 1285 закрепил систему майората так , что земля будет проходить только на наследник арендодателя. Статут Quia Emptores Terrarum 1290 разрешал отчуждение земли только путем замены правообладателя, прекращая создание дополнительных субарендаторов. В гражданских свобод о Великой хартии вольностей1215 г. и его переиздание в 1297 г. предназначались только для баронов и лордов, в то время как подавляющее большинство людей были бедными, порабощенными и обездоленными. В 1256 году , второй главный трактат, по Генри Брактон , De Legibus и др Consuetudinibus Angliae изложены законы собственности или «вещи», наряду с законами «лиц» и «действия». ^[7]

Феодализм не всегда был частью английского общества, а не навязывался монархами до нормандского вторжения. ^[9] Однако с 1348 года все изменилось, когда Черная смерть прокатилась по Европе, убив треть населения. Такие люди, как поэт Джеффри Чосер, рассматривали подчинение как часть естественного социального порядка, установленного Богом. ^[10] Но если землевладельцы сами пережили чуму, крестьянский труд на земле стал очень скудным. По иронии судьбы оставшиеся в живых крестьяне обладали большей экономической властью в претензиях или переговорах о заработной плате. Феодализм начал рушиться. ^[11]Во-первых, крепостные могли пройти «коммутацию», когда лорд просто соглашался принимать денежную ренту от арендаторов вместо трудовых услуг. Это не означало саму свободу, но отказ от принудительного труда и натуральных выплат помещикам означал, что явные доказательства подобострастия были скрыты. В спорах королевские суды все больше склонялись к провозглашению крестьянина свободным. Во-вторых, с помощью акта освобождения лорды могли добровольно предоставить свободу, и это все чаще делалось после чумы, если крепостной или его родственник платили деньги. В-третьих, общее право гласило, что если крепостной жил на свободной земле, например, в чартерном городе или королевской земле, год и день, он становился свободным. ^[12]Дворянство и король отреагировали на рост рыночной силы крестьян, установив заработную плату, ^[13] и жестоко подавив любые восстания, такие как Крестьянское восстание 1381 года. ^[14] Однако это сочетание факторов, медленно, но верно, означало, что к 1485 году в неволе оставался лишь один процент населения. ^[15] Приблизительно в 1481 году судья Общего права по имени Томас де Литтлтон подготовил первый трактат о праве собственности, организованный по предметам, а не по предписаниям, - « Трактат о землевладении» . ^[16] Формальное подчинение все чаще воспринималось как социальный шрам. В 1523 году судья Энтони Фицхербертписал, что оставшаяся часть рабов была «величайшим неудобством, которое теперь испытывает закон». ^[17] Но если бы больше людей было формально свободными от землевладельца, фактическая свобода людей все еще ограничивалась, потому что у них самих не было собственности. Все больше землевладельцев огораживали пастбища, которые были открыты для простолюдинов, и разрушали дома людей, особенно для разведения овец . Корона, и лорд-канцлер , как сэр Томас Мор , ^[18] был против этого в какой - то степени, с серией Anti - КорпусАкты от 1489 г. Они требовали, чтобы любые разрушенные дома были восстановлены, но если бы не половина дополнительной прибыли, пошла бы короне. Сама Корона претендовала на неотъемлемое право на любые ценные металлы, найденные на земле в 1568 году, ^[19] и людям, у которых было менее четырех акров земли, было запрещено строить дома Законом о возведении коттеджей 1588 года . Окончательный формальный конец феодальному землевладению в Англии наступил только после гражданской войны в Англии . Когда монархия была восстановлена, парламент гарантировал Законом об отмене владения недвижимостью 1660 года, что обязанности помещиков по службе и военному обеспечению были заменены денежными платежами и ежегодными платежами, финансируемыми за счет налогов.

За тот же период, за важными сдвигами в социальной значимости земли, правовые изменения в праве собственности вращались вокруг раскола между судами общего права и справедливостью . Суды общего права ( Суд по общим делам и Суд Королевской скамьи ) строго подходили к правилам права собственности на землю и того, сколько людей может иметь законные интересы в земле. Однако король имел право рассматривать петиции и отменять дела общего права. Он делегировал рассмотрение петиций своему лорд-канцлеру , офис которого превратился в суд. Во время крестовых походовземлевладельцы, которые пошли воевать, передавали право собственности на человека, которому они доверяли, чтобы феодальные услуги могли быть выполнены и получены. Но некоторые из выживших вернулись только для того, чтобы обнаружить, что доверенные им люди отказываются вернуть титул. Они добивались справедливости у лорда-канцлера , и его канцлерский суд постановил, что истинное «использование» или «выгода» земли не принадлежит лицу, имеющему право собственности (или феофи , державшему сейсин ). В отличие от судей по общему праву, канцлер считал, что cestui que use , владелец в праве собственности , может быть другим лицом, если это то, что диктует чистая совесть. ^[20]Это признание раскола в английском праве на законного и равноправного собственника, между лицом, контролирующим право собственности, и другим лицом, в интересах которого будет использоваться земля, стало началом трастового права . Это было так же полезно среди монахов- францисканцев , которые передавали право собственности на землю другим, поскольку они были лишены права владения собственностью из-за их обетов бедности . ^[21] Использование или трасты также использовались, чтобы избежать уплаты феодальных сборов. Если человек умирал, закон гласил, что домовладелец имел право на получение денег до перехода земли к наследнику, а также все имущество согласно доктрине выкупа, если наследников не было. Передача права собственности группе людей для общего пользованиямог гарантировать, что этого никогда не произойдет, потому что, если один человек умрет, его можно будет заменить, и вряд ли все умрут одновременно. Король Генрих VIII видел, что это лишает корону доходов, и поэтому в Статуте об использовании 1535 года он попытался запретить их, оговорив, что вся земля фактически принадлежала к использованию cestui que . Однако, когда Генрих VIII ушел, Канцлерский суд постановил, что у него нет заявки на аренду земли. Более того, при поддержке короля Якова I в 1615 году примат справедливости над общим правом был подтвержден в деле графа Оксфордского . ^[22] Институт использования продолжался в качестве новых источников дохода от торговых подвигов в Новом Свете.уменьшила зависимость короны от феодальных сборов. К началу 18 века это использование было оформлено в виде траста: ^[23] где земля была передана в собственность доверительному управляющему в пользу другого, канцлерские суды признавали бенефициара истинным владельцем капитала .

В течение 18-го века право собственности в основном застопорилось в законодательстве, но принципы продолжали развиваться в судах по справедливости, особенно при лорде Ноттингеме (с 1673–1682 гг.), Лорде Кинге (1725–1733 гг.), Лорде Хардвике. (1737–1756), лорд Хенли (1757–1766) и лорд Элдон (1801–1827). ^[24] По мере расширения национальной и мировой торговли власть нового денежного класса бизнесменов росла, а экономическое и политическое значение земли уменьшалось вместе с ним. Философ морали и отец экономики Адам Смит отразил эти изменения, как он утверждал в своей книге «Богатство народов».такое положение землевладельцев позволяло им получать ренту от других за очень небольшую плату . ^[25] В XIX веке растущее либеральное движение за реформы дало три основных результата. Во-первых, усиливалось давление с целью лишить земельную аристократию привилегий. Самая прямая реформа заключалась в постепенной отмене « строгого урегулирования » посредством Законов о заселенных землях 1882–1925 гг. Владелец земли мог распоряжаться этим имуществом после своей смерти, это передавало бы только его родственникам, тем самым предотвращая его продажу кому-либо на рынке. ^[26] Это также включало мнение о том, что вся земля должна быть занесена в реестр, чтобы облегчить ее сбыт. Закон о передаче земли 1875 г.ввела добровольную систему, но она не была принята. После всеобщих выборов 1906 года новый министр финансов Дэвид Ллойд Джордж в своем Народном бюджете 1909 года ввел налог на землю, чтобы заставить ее поступить на рынок. ^[27] Это вызвало конституционный кризис, поскольку наследственная Палата лордов наложила вето на него, вынудив провести новые выборы. Но либеральное правительство было возвращено, и оно отменило право лордов вето в Законе о парламенте 1911 года . К тому времени реформы регистрации земли были второстепенным политическим вопросом, против которого выступали только адвокаты, которые получали значительные комиссионные за передачу права собственности. ^[28] В конце концов, Закон о регистрации земли 1925 г.требуются любые операции с недвижимостью, вызванные обязательной регистрацией. ^[29] Во-вторых, Канцлерский суд , хотя и смягчил мелкие строгости общего права собственности, считался громоздким и загадочным. Это было предметом насмешек в таких книгах, как « Холодный дом» Чарльза Диккенса и его вымышленное дело « Джарндис против Джарндис» , дело канцелярии, которое никто не понимал и который тянулся годами. ^[30] Во многом это было связано с тем, что было только два судьи, администрирующих принципы справедливости, поэтому с 1873 по 1875 годы суды общего права и суды по справедливости были объединены в одну иерархию. Согласно Закону о Верховном суде 1875 г., в случае конфликта будут преобладать принципы справедливости. ^{[31] В-} третьих, в большинстве графств и районов возможность голосовать за членов парламента была привязана к владению земельной собственностью. Начиная с Закона о Великой реформе 1832 года , до Закона о реформе 1867 года и Закона о народном представительстве 1918 года , связь между собственностью и правом голоса постепенно уменьшалась, а затем упразднялась. Вместе с Законом о парламенте 1911 года появилась более демократичная конституция, хотя только в 1928 году возрастной ценз для мужчин и женщин стал равным, и только в 1948 году двойное голосование и дополнительные избирательные округа для студентов университетов Оксфорда и Кембриджа и Лондон были удалены. ^[32]К концу Первой мировой войны власть старой земельной аристократии в значительной степени была сломлена.

В течение двадцатого века земельное право приобретало все более социальный характер. Во-первых, благодаря Закону о жилищном строительстве 1919 года и политике послевоенного правительства по строительству « домов, достойных героев », все больше и больше домов строилось и поддерживалось местными властями. Что касается частного жилья, то для арендаторов были введены новые права по отношению к их арендодателям, с некоторыми гарантиями владения и регулирования арендной платы , нарушением неограниченной " свободы договора ". Эта политика была остановлена ​​Законом о жилищном строительстве 1980 года , который стремился приватизировать недвижимость путем введения " права покупки"свой муниципальный дом. В то же время права арендаторов и ограничения на повышение арендной платы были сокращены, хотя арендаторы действительно сохранили некоторые минимальные права, например, в соответствии с Законом о домовладельцах и квартиросъемщиках 1985 года и Законом о защите от выселения 1977 года . Во-вторых, , недвижимость все чаще использовалась в качестве источника финансирования для бизнеса, а также стала источником прибыли для банков, ипотечных кредиторов и инвестиционных фондов недвижимости . Этот факт привел к изменениям на рынке регулирования ипотеки, в то время как растущий финансовый интерес к земле имел тенденцию к конфликт с семейной жизнью. По мере приближения Великобритании к гендерному равенству, женщины не меньше мужчин вносили вклад в покупку домов, а также в воспитание семей и детей. В 1970 году в Петит об Петит , Лорд Diplock отметил , что « более широкий занятости замужних женщин в промышленности, торговле и профессий и появление имущее, особенно в реальном недвижимости, заложенное к-а-здания-общества «владение, демократия» вынудила суды признать вклад в домашнюю и семейную жизнь как потенциально порождающий имущественные интересы. ^[33] Однако, если банки стремились забрать дома у людей, которые не выполнили свои обязательства по выплате ипотечных кредитов, суды столкнулись с выбором, отдавать ли эти экономические интересы предпочтению общественным ценностям. Членство Соединенного Королевства вЕвропейская конвенция о правах человека означала, что статья 8 о праве на частную и семейную жизнь может изменить свободу банков или домовладельцев выселять людей, особенно когда на карту поставлены стабильность и воспитание детей, хотя к началу двадцать первого века прецедентное право оставалось осторожным. ^{[34] В-} третьих, землепользование в целом регулировалось всеобъемлющей нормативной базой. Старые общие законы между соседями, сервитуты, заветы, неудобства и посягательства были в значительной степени вытеснены местными и демократически определенными законами о планировании ^[35], экологическим регулированием и рамками для использования сельскохозяйственных ресурсов.

Права собственности и регистрация [ править ]

Английское земельное право опирается на три основных источника для определения прав собственности: общее право и принципы справедливости, разработанные судами, систему регистрации земли и постоянную систему для незарегистрированной земли. Во-первых, суды общего права и справедливости предоставили людям с «имущественными» правами различные привилегии по сравнению с людьми, которые приобрели сугубо «личные» права. Чтобы приобрести собственность на землю (как и любой другой объект стоимости), в отличие от контракта, например, на ее использование, покупателю и продавцу просто нужно было согласоватьэто свойство будет передано. Затем закон признал право «собственности» с различными привилегиями перед людьми с чисто «личными» требованиями. Лучшая форма собственности будет включать исключительное владение, и это обычно связывает любого, кто пытается помешать ее использованию, особенно в случаях несостоятельности , если другие люди, имеющие интересы в земле, продают свою долю третьей стороне или в получении средств правовой защиты. для обеспечения соблюдения своего права. До 1925 года права собственности на землю (в отличие, например, от акций компании ) должны были быть подтверждены только в бумажных документах о праве собственности . Поэтому считалось , что система регистрации земли желательно, чтобы права людей над землей будет уверен, и передачи правбыло бы проще и дешевле. Итак, вторая система землепользования началась с Закона о регистрации земли 1925 года , а правила были изменены в Законе о регистрации земли 2002 года . Вместо бумажных титулов, определяющих права собственности людей на землю, записи в реестре были источником, определяющим права собственности людей. Однако никогда не ожидалось, что многие права собственности будут зарегистрированы, особенно социальные требования, которые люди имели в отношении семейных домов или краткосрочной аренды. Кроме того, не вся земля подлежала регистрации. Регистрация стала обязательной только после формальных сделок с землей. Это означало, что к 2013 году 88 процентов земли или 126 000 квадратных километров были зарегистрированы в Земельном кадастре Ее Величества . ^[37]Но третья система земельного регулирования оставалась для 12 процентов незарегистрированной земли . Несмотря на некоторые поправки в законодательстве, эта система определения прав собственности и споров осталась во многом похожей на старое общее право и справедливость.

Недвижимость [ править ]

Земельное право также известно как право собственности. Он касается приобретения, защиты и конфликтов прав людей, законных и равноправных, на землю. ^[38] Это означает три основных момента. Во-первых, «имущественные права» (на латыни, «право in rem» ) обычно связывают третьи стороны ^[39], тогда как личные права (право in personam ) могут быть реализованы только в отношении лица, имеющего обязательство. ^[40] Английский закон признает фиксированное количество или numerus clausus прав собственности, которые создают различные привилегии. Основные ситуации, когда это различие имеет значение: если должник двух или более кредиторов стал неплатежеспособным.(т.е. банкротом), или если возник спор по поводу владения конкретной вещью. Если человек или бизнес стали неплатежеспособными и имеют в своем владении вещи, которые являются собственностью других, то эти люди обычно могут забрать свою собственность без каких-либо требований. ^[41] Но если кредиторам неплатежеспособного лица просто причитаются личные долги, они не могут свободно вернуть свои деньги: любые убытки должны быть разделены между всеми кредиторами. Часто кредиторы могут заключить договор о праве собственности (известном как обеспечительный интерес ) для обеспечения выплаты долгов. Это дает тот же результат, что и другое право собственности, поэтому обеспеченный кредитор имеет приоритет в очереди на банкротство. ^[42]Обеспеченными кредиторами, как правило, являются банки, и для большинства людей наиболее привычным видом обеспечительного интереса является ипотека. Таким образом, права собственности всегда «сильнее», чем личные права, даже если они могут быть приобретены одним и тем же способом: контрактом. В большинстве случаев права собственности также сильнее, чем личные, потому что английские суды исторически более охотно предписывали конкретное исполнение в качестве средства правовой защиты от вмешательства в права собственности. Люди с личными правами, например, на исполнение контракта , предположительно имеют право на денежную компенсацию, если только ущерб не является неадекватным средством правовой защиты. ^[43] Второй основной чертой английского земельного права отличается от систем гражданского праваЕвропейский Союз , потому что он позволяет отделить «бенефициарное» владение недвижимостью от юридического титула на собственность. Если существует «доверительная собственность» на землю, то доверительные собственники имеют законный титул, в то время как выгода, использование и «справедливый» титул могут принадлежать многим другим людям. Юридический титул на недвижимость может быть приобретен только ограниченным числом формальных способов, в то время как равноправный титул может быть признан из-за вклада лица, истинных намерений сторон или какой-либо другой причины, если закон считает это справедливым и справедливым. просто (то есть справедливо) признать, что кто-то другой имеет долю в земле.

Третья основная особенность английского права собственности состоит в том, что «недвижимость» (или «недвижимость») означает землю и все, что с ней связано. Это классифицируется как отличное от движимого имущества или других видов «личного» имущества (или «личного имущества»). Различие имеет значение, главным образом, для определения объема предмета, поскольку существуют различные требования к регистрации, налоги и другие правила использования земли. Техническое определение «земля» включает в себя немного больше, чем в обычном использовании этого слова. В соответствии с Законом о собственности 1925 года в разделе 205 (1) (ix) говорится, что земля означает «землю любого владения , рудников и полезных ископаемых, независимо от того, удерживаются они отдельно от поверхности, зданий или частей зданий (независимо от того, является ли разделение горизонтальным,вертикальные или выполненные иным способом) и другиенаследственность ; также поместье, адвонсон , рента и другое бестелесное наследство, а также сервитут , право, привилегия или выгода на земле, над ней или полученная от нее ... "Это громоздкое определение указывает на две общие идеи. Во-первых, земля включает в себя физические вещи, прикрепленные к ней. к ней (например, здания и «наследства») и, во-вторых, нематериальные права (например, сервитут , право проезда). Возможно, стремясь выглядеть научными, юристы привыкли описывать собственность на земле как « четырехмерную ». ^[44]Двумерная площадь земельной поверхности, ограниченная забором, дополняется правами на все постройки и «приспособления». Это становится наиболее актуальным в спорах после заключения контракта на продажу земли, когда покупатель утверждает, что вещь была включена в продажу, но в контракте ничего не говорится о деталях. В деле Holland v Hodgson ^[45] Блэкберн Дж. Постановил, что ткацкие станки, установленные на фабрике, являются частью земли. Объекты, покоящиеся на земле и «прикрепленные» только под действием силы тяжести, обычно не являются частью земли, хотя стороны могут «задумываться» о чем-то другом, или, скорее, в соответствии с разумными ожиданиями сторон. Легко снимаемые вещи, такие как ковры и занавески, или плавучие дома, не будут наземными, а менее легко снимаемые, например краны и пробки. ^[46]В третьем измерении, как указано в разделе 205 (1) (ix), шахты и подземные объекты принадлежат владельцу поверхности, и до общего предела в 500 футов ^[47] землевладелец будет иметь право на атмосфера над его землей тоже. Государственная политика устанавливает предел в обоих случаях, поэтому, начиная с дела шахт 16 века, Корона имеет право на обнаруженные ценные минералы или природные ресурсы, а также на ценные сокровища. ^[48] А в другом направлении летательные аппараты или спутники, которые находятся на достаточно большой высоте, не считаются нарушением или нарушением права владельца на мирное пользование. ^[49] Четвертое измерение земли для английского юриста по недвижимости - это время. С 1925 г. английское право признает два "поместья »на земле или виды долевого участия:« простая плата », которая представляет собой право пользования на неограниченный срок, и« аренда », которая представляет собой проценты на определенный период времени. Однако во всех ситуациях использование земли ограничивается соглашениями или обязательными правами с соседями, а также требованиями местного совета и правительства.

Регистрация земли и приоритет [ править ]

Поскольку земля может использоваться в различных целях для многих людей, и поскольку ее фиксированный характер означает, что ее владелец не всегда может быть видимым, в начале 20 века система регистрации стала считаться необходимой. Согласно Закону о земельной книге 1862 года, который создал орган, в котором люди могли добровольно регистрироваться ^[50], ряд правительственных отчетов и частичная реформа, наконец, привели к созданию единой системы обязательной регистрации с Законом о земельной регистрации 1925 года . ^[51]Его сторонники утверждали, что система регистрации повысит конкурентоспособность земли и сделает ее передачу такой же гибкой, как система регистрации акций компаний. Теодор Руофф, главный регистратор с 1963 года, сказал, что основные три функции, которые выполнял реестр, заключались в (1) отражении прав собственности на землю (2) для предотвращения второстепенных или справедливых интересов, которые можно было обойти (или «переоценить») в земле. транспортный бизнес, и (3) обеспечить страхование через фонды Регистратора любому, кто потерял собственность в результате дефектов реестра. ^[52] Таким образом, идеальная цель заключалась в том, чтобы гарантировать, что в реестре будет отражен полный набор людей, интересы которых имеют приоритет в данной недвижимости. С Законом о регистрации земли 2002 г., который изменил старый закон, Реестр сосредоточился на «электронном переводе». В соответствии с разделами 91–95 электронная регистрация считается делом и предназначена для замены бумажной подачи документов в 21 веке.

Однако, отражая социальное использование земли, приоритетная система регистрации земли и учет в Регистре всех прав на землю сделали значительные исключения для неформальных методов приобретения прав, и особенно справедливых интересов, на землю. В соответствии с разделами 27-30 Закона о регистрации земли 2002 г. , зарегистрированная доля в земле (например, безусловная собственность, долгосрочная аренда или ипотека) будет иметь приоритет перед всеми другими интересами, которые появятся позже или не будут внесены в регистр. Первый зарегистрированный интерес во времени преобладает. Еще в соответствии с LRA 2002Перечислено Приложение 3, серия исключений или «преобладающие интересы». Согласно Приложению 3, параграф 1, любая аренда на срок менее семи лет не требует регистрации и по-прежнему будет связывать обязательствами других сторон. Причина в том, чтобы найти баланс между владельцем, который вполне может владеть землей в течение длительного периода, и человеком, который может арендовать дом. Наиболее социально значимым, в соответствии с Приложением 3, параграф 2 (ранее Закон о регистрации земли 1925 г., ст. 70 (1) (g)), интересы лица, которое «фактически занимается», не нужно вносить в регистр, но они все равно будут иметь обязательную силу. позже зарегистрировал интересы. Было заявлено, что это правило необходимо для предотвращения того, чтобы социальное право на жилище было «потеряно в суматохе регистрации». ^[53]Он чаще всего используется в пользу людей, обычно супругов в семейном доме, чье имя не указано в титульных листах, которые не зарегистрировали долю, потому что закон признал, что они получили право, а не через формальный или явный договор. , или подарком - но их вкладом или их доверием к заверениям другого человека. Если такой человек находится в «фактической профессии», то его неформально приобретенный интерес (обычно через « конструктивное доверие », которое признает его вклад денег или работы в семейную жизнь) будет связывать стороны, которые приобретут интересы позже.

В ведущем деле, Williams & Glyn's Bank v Boland ^{[54], у} г-на Боланда были проблемы с выплатой своему банку ссуды, которую он использовал для своей строительной компании. Заем был обеспечен на его Беддингтон.дом, в котором он жил с миссис Боланд. Однако г-жа Боланд не согласилась с соглашением об ипотеке. Она не была зарегистрирована в документах о праве собственности на дом, но она внесла значительные финансовые пожертвования в дом. Несмотря на то, что Темплман Дж. В первой инстанции сказал, что г-жа Боланд занимала дом только через своего мужа, Апелляционный суд и Палата лордов согласились, что г-жа Боланд действительно занимала ее дом и что ее интересы ограничивали банк. Более поздние дела показали, что критерий фактического занятия должен быть целенаправленно и широко определен в соответствии с социальными обстоятельствами заявителя. Так, в деле Чхокар- в- Чокар женщина, которую избили и атаковали друзья ее отчужденного мужа, чтобы напугать ее от ее Саутхолла.дом, и который в то время, когда ее дом был зарегистрирован в больнице с ребенком г-на Чокара, по-прежнему был оккупирован. Это означало, что, поскольку она внесла свой вклад в покупную цену дома, она имела право остаться. Ее интересы были связаны с зарегистрированными позднее интересами и имели приоритет над ними. В соответствии с пунктом 2 Приложения 3 к закону LRA 2002 , только если человека спросят об его интересах, и он ничего не скажет, или если это не очевидно при достаточно тщательной проверке, лицо, фактически занимающееся делом, проиграет зарегистрированной партии. Также было высказано мнение, что кто-то, кто занимает дом и имеет интерес к нему, возможно, косвенно согласился принять на себя более поздний интерес другой стороны. В обоих делах: Бристоль и Вест Билдинг Сообщество против Хеннинга ^[55] иНациональное строительное общество аббатства против Канна ^[56] пара приобрела дом с помощью ссуды от строительного общества, которая была обеспечена ипотекой собственности. В обоих случаях суд постановил, что, поскольку покупатели не могли получить дом без ссуды, было молчаливое согласие всех на то, чтобы банк имел приоритет, и не было перерыва во времени до регистрации, когда можно было бы сказать, что супруга находится в доме. предыдущее фактическое размещение.

Изначально для облегчения передачи земли в разделах 2 и 27 Закона о собственности 1925 года содержатся положения о том, что люди, имеющие равные интересы в земле, не могут отстаивать их против покупателей земли, если есть два попечителя. Если у человека есть равноправный интерес в собственности, закон разрешает отделить этот интерес от собственности или «переоценить» и снова привязать к деньгам, предоставленным в обмен на землю, при условии, что обмен производился по крайней мере двумя попечителями. Однако это было применено не с целью продажи собственности профессиональными попечителями, а против домовладельцев в деле Лондонского Сити Строительное общество против Флегга . ^[57]Здесь двое родителей, мистер и миссис Флегг, отдали свой дом своим детям, которые, в свою очередь, заложили имущество и не выплатили ссуду. Палата лордов постановила, что, поскольку слова устава были выполнены, и деньги на покупку процентов на собственность (то есть ссуду, которую растратили дети) были выплачены двум попечителям, Флегги должны были отказаться от владения. Наконец, можно потерять интерес к земле, даже если она зарегистрирована, из-за неправомерного владения другим лицом через 12 лет в соответствии с разделами 15-17 Закона 1980 года об ограничении .

Незарегистрированная земля [ править ]

В 2013 году, поскольку регистрация правового титула никогда не была обязательной как таковая , 18% земель в Англии и Уэльсе остались незарегистрированными. ^[58] Отсутствие принуждения было, вероятно, результатом политического компромисса, в то время как могущественная земельная аристократия оставалась решительным противником любой прозрачности в отношении размера своего богатства. Только если сделка, указанная в разделе 4 Закона о регистрации земли 2002 года, имела место, как в соответствии с Законом о земельной собственности 1925 года.будет ли земля обязательно внесена в реестр. Это включало любую продажу, ипотеку или аренду на срок более семи лет. Однако он по-прежнему не включает передачу в силу закона, а это означает, что земля может быть унаследована или сохранена в семье, и ее никогда не нужно регистрировать, если лорд-канцлер не внесет поправки в раздел 4 своим приказом. ^[59] Это означает, что для поиска «корня права собственности» на незарегистрированную собственность и различных прав, которыми могут обладать другие, например, сервитутов или соглашений, необходимо найти соответствующий пакет документов, начиная с 15-летней давности. . ^[60]Если незарегистрированная недвижимость продается, регистрация будет инициирована, но все равно будет необходим окончательный поиск документов, подтверждающих право собственности. Первый базовый принцип заключался в том, что все законные права собственности связывают всех, независимо от того, знает ли о них кто-нибудь или нет. Обычно это отражается в документах, которые хранятся, хотя небольшие проценты, такие как аренда на срок до трех лет, не будут из-за освобождения от формальности, как в случае зарегистрированной земли. ^{[ необходима цитата ]} Второй принцип заключался в том, что справедливые имущественные права связывают всех, кроме добросовестного покупателя законной собственности, без какого-либо уведомления о справедливой заинтересованности (также известной как Equity's Darling). Быть добросовестнымпокупатель был «абсолютной, безоговорочной и неопровержимой защитой» ^[61], так что лицо со справедливым интересом имело искомое право только в отношении отслеживаемых активов, полученных в обмен на землю. Быть ценным покупателем - значит не получать собственность в подарок ^[62], а bona fide - действовать добросовестно . В свою очередь, добросовестность в значительной степени означала то же самое, что и покупка земли без какого-либо фактического уведомления ^[63], и было бы неразумно знать о справедливых интересах другого лица. ^{[64] В} соответствии с Законом о собственности 1925 г.раздел 199 и дела через суды, покупатели земли были бы связаны предыдущими справедливыми интересами, если бы этот интерес «стал бы ему известен, если бы такие расследования и инспекции были произведены, как должно было быть произведено». ^[65] Так, например, в деле Kingsnorth Finance Co Ltd против Тизарда было постановлено, что одежда разведенной женщины, находящейся в доме, связала агента банка, который осмотрел собственность с уведомлением о ее справедливом интересе. ^[66] Общая схема закона заключалась в том, чтобы сделать все возможное для обеспечения того, чтобы люди не были лишены своих паев в своих домах без их полностью информированного и истинного согласия, но он не ограничивался простым определением того, что равные права всегда были обязательными.

Помимо этих основных правил, Закон 1972 года о земельных сборах , вслед за его предшественником 1925 года , требовал, чтобы некоторые виды сборов вносились в другой специальный реестр сборов за незарегистрированную землю. Согласно разделу 2, puisne ипотека (вторая или третья ипотека, созданная после того, как недвижимость уже заложена) должна быть зарегистрирована до того, как она станет обязательной, даже если раньше она считалась законным правом собственности. ^[69] Другими важными видами обвинений, которые необходимо было зарегистрировать, являются ограничительные условия и справедливые сервитуты ^[70], право из Части IV Закона о семейном праве 1996 г. ^[71]и «договор о недвижимости» (т.е. либо право на покупку недвижимости в будущем, либо опцион на покупку). ^[72] Без регистрации эти обвинения будут аннулированы, но после регистрации они станут обязательными для всех. ^[73] Регистрация будет идти против имени владельца титула, хотя иногда это приводило к путанице, если люди иногда использовали разные имена (например, Фрэнсис или Франк). ^[74] Если официальный поиск в реестре не выявил никаких названий, то покупатель получил бы законные права. ^{[75] Однако} одна вопиющая несправедливость заключалась в том, что Палата лордов считала правила регистрации строгими. In Midland Bank Trust Co Ltd v ГринУолтер Грин дал своему сыну Джеффри право выкупить недвижимость, но не зарегистрировал ее. Затем Уолтер передумал и, зная, что Джеффри не зарегистрировал этот договор о недвижимости, передал имущество своей жене Эвелин за 500 фунтов стерлингов, чтобы расторгнуть договор. Хотя покупатель действительно знал о справедливой заинтересованности Джеффри, это не имело значения, поскольку она не была зарегистрирована. В другом примере в деле Lloyds Bank v Carrick было установлено, что лицо, фактически занимающее дом, которое имело незарегистрированное право на покупку дома, не могло претендовать на преимущественный интерес (как это было бы возможно в зарегистрированной земле) потому что единственным источником интереса был договор недвижимости, и без регистрации он был недействителен. ^[76]Аномалии системы всегда признавались, и поэтому просто надеялись, что незарегистрированные земли исчезнут. ^[77] Решение - возможно, более простое - принять закон, требующий обязательной регистрации всего - еще не было принято.

Права человека [ править ]

Хотя конституционный закон Соединенного Королевства формально следует идее парламентского суверенитета , после Второй мировой войны Великобритания присоединилась к Организации Объединенных Наций, присоединилась к Европейской конвенции о правах человека (которая в основном была написана государственными служащими Великобритании), а в 1972 году присоединился к Европейскому Союзу . Во всех трех международных организациях конституционные традиции других государств-членов наделяют суды большей ролью в рассмотрении вопроса о соответствии законодательства правам человека. В соответствии с Законом о правах человека 1998 года Великобритания решила предоставить своим судам право проверять соответствие законодательства ЕКПЧ.юриспруденции, прежде всего как способ сэкономить истцам расходы на исчерпание внутренней судебной системы и последующее обращение в Страсбург . ЕКПЧ имел отношение к земельному праву в основном из-за права на неприкосновенность частной жизни и семейной жизни согласно статье 8 ЕКПЧ , а также права на беспрепятственное владение собственностью согласно Статье 1 Протокола 1 к ЕКПЧ . В первых делах по статье 8 ЕКПЧ жалобы были поданы арендаторами, которые были выселены из своих домов местными властями. Против аргументов истцов о том, что их выселения были несоразмерной реакцией и нарушали их права на семейную или домашнюю жизнь, суды Великобритании первоначально отрицали, что законодательство Великобритании о собственности когда-либо было несовместимо с Конвенцией. Однако в"Манчестер CC" - "Пиннок" , ^[78]после того, как в ряде дел в Европейском суде по правам человека было высказано предположение об ином, Верховный суд Великобритании признал, что суды должны обладать неотъемлемой юрисдикцией для оценки того, является ли нарушение права на семейную жизнь в случае выселения соразмерным и оправданным. Основываясь на фактах дела, было установлено, что выселение г-на Пиннока за антиобщественное поведение его сыновей было соразмерным. Хотя он был пенсионером, жалобы были серьезными и продолжительными. Дела по статье 1 Протокола 1 касаются в первую очередь вопроса о принудительном приобретении собственности государством. Страсбургские суды различают лишение собственности путем фактического приобретения и ограничение использования земли собственником посредством регулирования, например, по охране окружающей среды.

Приобретение земли [ править ]

В то время как установление земельного права в Англии произошло путем вторжения , завоеваний , ограждений и применения силы , в течение 20 века в целом наблюдалось все более широкое распределение собственности. ^[79] Великой движущей силой увеличения распределения земли и реализации права на жилище в Великобритании было государственное регулирование арендных цен (поэтому владение недвижимостью было менее выгодным, чем продажа) и строительство жилья, финансируемое государством. ^[80] В остальном существует четыре других метода приобретения прав на землю, которые действуют в рамках парадигмы рынка и частной собственности . Первый - через согласиеоснованное обязательство. Это может быть подарком или аналогичным образом урегулированием траста , когда доверительный управляющий владеет собственностью в пользу другого. Обычно земля передается по соглашению по контракту . Во всех случаях, чтобы осуществить перевод, необходимо зарегистрировать интерес человека.быть полностью защищенным. Однако закон признает интересы людей в земле, даже если они не были приобретены формально. Второй основной способ приобретения прав на землю - это результирующее или конструктивное доверие, признанное судом. В контексте земли, и особенно семейных домов, это обычно означает признание того вклада, который кто-то внес в дом, финансовый или иной. В-третьих, суды признают, что люди приобрели землю, когда им дается гарантия, на которую они обоснованно полагаются, и результат будет пагубным, если их интересы не будут признаны. Это проприетарный эстоппельпретензия - это способ добиться признания интересов людей, хотя их дела с землевладельцем не были согласованы. В-четвертых, и это самый дальний отход от земли, приобретенной по контракту, английское право всегда признавало претензии людей, которые жили на земле достаточно долго, чтобы получить свои права на законных основаниях. Факт владения, даже если он противоречит предыдущему владельцу, через 12 лет перерастает в твердое юридическое право.

Согласие, форма и регистрация [ править ]

Четыре основных способа приобретения земли - дарение, доверие, правопреемство и договор, все из которых предполагают явное или, по крайней мере, предполагаемое согласие. В случае обычного подарка в течение жизни человека, раздел 52 (1) Закона о собственности 1925 года требует, чтобы перед вступлением в силу какой-либо передачи вступил в силу акт (который сам определяется в разделе 1 Закона 1989 года о праве собственности (прочие положения) ). Впоследствии перевод необходимо зарегистрировать. Регистрации земли Закон 2002 раздел 27 (2) делает регистрацию обязательной для всех переводов земли, сдает в аренду в течение семи лет , и каких - либо обвинений. ^[81] Согласно закону LRA 2002 г.В соответствии с разделом 27, последствием отказа в регистрации своего интереса является то, что он не связывает другого юридического лица, которое передает собственность и регистрируется. Если передача земли происходит по завещанию, раздел 9 Закона о завещаниях 1837 требует аналогичных условий, чтобы завещание было подписано в письменной форме и сопровождалось двумя свидетелями. После этого бенефициар согласно завещанию должен предпринять шаги для регистрации права собственности на землю на свое имя. В случае смерти лица, не оставившего завещания, его собственность, включая землю, будет успешно передана в силу закона ближайшим родственникам, а в случае совместной собственности в совместной аренде - совладельцу. / с.

Считается, что во всех ситуациях требование формальности улучшает качество согласия людей. Было высказано мнение, в частности, Лоном Фуллером , что прохождение утомительных формальностей побуждает людей по-настоящему задуматься, хотят ли они осуществить перевод. Он также предоставляет свидетельство транзакции и упрощает определение порогового значения принудительного исполнения транзакции. ^[82] Это наиболее заметно в случае контракта . Если интерес к земле является предметом контракта, закон выделяет три этапа. Сначала состоится продажа, которая согласно LPMPA 1989 г.раздел 2 может иметь место только с подписью (хотя в соответствии с разделом 2 (5) и разделом 54 (2) Закона о собственности 1925 года аренда на срок до 3 лет может быть заключена без). Во-вторых, технически передача должна происходить в соответствии с разделом 52 (1) Закона о собственности 1925 года посредством акта (хотя нет никаких причин, по которым это не может быть совмещено с этапом 1 посредством использования акта для продажи!). В-третьих, земля должна быть зарегистрирована для того, чтобы юридический интерес вступил в силу в соответствии с разделами 27-30 Закона LRA 2002 .

Результирующие и конструктивные трасты [ править ]

Хотя формальные этапы контракта, передачи и регистрации позволят людям приобретать законные права на землю, в течение двадцатого века парламент и суды постепенно признали, что многие люди имеют законные претензии на собственность, даже без соблюдения формальностей, и даже без согласия собственника. Институт траста стал играть важную роль, особенно в семейных домах, потому что в соответствии с разделом 53 Закона о собственности 1925 года , в то время как декларации прямых трастов требуют подписанной письменной формы, чтобы вступить в силу, в результате и конструктивные трастыне. «Результирующее» доверие обычно признается, когда человек передал собственность кому-то без намерения принести пользу этому человеку, поэтому собственность возвращается обратно тому человеку, от которого она пришла. «Конструктивные» трасты были признаны английскими судами примерно в восьми не связанных друг с другом обстоятельствах, всякий раз, когда говорится, что было бы «недобросовестным» то, что суды не признали должным образом принадлежащими истцу. В контексте семейных домов эти два типа доверия позволяли судьям признавать, примерно с 1970 года, право собственности супруга на дом из-за его вклада (в широком смысле) в семейную жизнь. Парламент уже провел такую ​​же реформу как часть семейного права. В Законе о брачном процессе и собственности 1970 г.В соответствии с разделом 37, «когда муж или жена вносит денежный вклад или денежный взнос» для улучшения собственности, суд может признать справедливое право на него, но также может изменять размер в той мере, в какой это считается справедливым. А в соответствии с разделом 24 Закона 1973 года о супружеских отношениях суд был уполномочен в ходе бракоразводного процесса изменять имущественные права сторон, особенно в интересах детей, в той степени, в которой это было справедливо. В Законе о гражданском партнерстве 2004 г. разделы 65–72 и Приложения 5–7 достигли того же уровня в отношении гражданских партнеров.

Однако для совместно проживающих пар, с детьми или без детей, которые не состоят в браке или гражданских партнерах, только общее право было доступно для подачи иска, и это было медленным достижением положения, достигнутого супружескими парами в соответствии с законом. В Gissing v Gissing , ^[84] случай перед прохождением семейного права уставов, супружеская пара жила, работала и имел ребенок вместе с 1935 по 1961 году, когда отношения сломались на его прелюбодеянии . Г-н Гиссинг внес платежи по ипотеке, и имущество было зарегистрировано на его имя, хотя миссис Гиссинг внесла некоторые улучшения в дом. Лорд Деннинг MRв Апелляционном суде постановил, что, поскольку они продолжали жить как совместное предприятие, даже несмотря на то, что она не сделала поддающегося количественной оценке денежного вклада, тем не менее г-жа Гиссинг будет иметь половину доли в собственности в рамках конструктивного траста. Палата лордов отменила это решение, аргументируя это тем, что не может быть найдено никакого «общего намерения», которое, как было сказано, было необходимым, чтобы она могла участвовать в капитале дома. Несмотря на это, некоторые дела творчески допускали конструктивное доверие на основе «общего намерения», если необычное поведение могло быть доказательством желания разделить дом. В ЕВ V Ев , ^[85] Апелляционный суд (с лордом Деннинг MR) считал , что женщина , которая разогнала патио с 14 фунтов кувалдой должны быть предназначены для использования в капитале дома.В деле Грант против Эдвардса, ^[86] Апелляционный суд позволил иску госпожи Грант , который был явно рассказанная ее партнером, г - н Эдвардс, что она не может быть включена в титульном доме дела , так как это может повлиять на ее шансы на бракоразводном процессе. Суд заявил, что это было очевидным доказательством того, что (если у г-жи Грант не было бракоразводного процесса) пара, должно быть, намеревалась делить дом вместе. Однако затем в деле Lloyds Bank plc против Россета ^[87]Палата лордов снова остановила развитие. Лорд Бридж считал, что только в том случае, если (1) супруг (а) вносит прямой вклад в покупную цену дома или (2) супруг (а) фактически достиг некоторого соглашения, хотя и неопределенного, то требование справедливой доли участия будет успешным. Это означало, что г-жа Россет, не фигурирующая в документах, подтверждающих право собственности, не делала финансовых взносов, но, проделав много работы по отделке, не могла претендовать на справедливую долю в доме, в котором она жила. Это означало, что банк имел право вернуть дом в собственность после невыполнения обязательств по ипотечному кредиту г-на Россета без ее процентов в фактическом владении. Тем не менее, если суд признает вклад супруга в строительство дома, он может «раздуть» проценты до любого возможного размера (как в соответствии с Законами 1970 и 1973 годов).Итак, в Midland Bank plc против Кука^[88] Апелляционный суд постановил, что, хотя совместный подарок мистеру и миссис Куку в размере 1100 фунтов стерлингов составляет лишь 6% от стоимости дома, процент миссис Кук может быть увеличен до половины. Это означало, что Midland Bank имел право только на половину стоимости собственного капитала дома после того, как г-н Кук не смог выплатить им ссуду.

Однако самый последний набор дел, похоже, продвинулся дальше. В деле Stack v Dowden ^[89] пара с четырьмя детьми, прожившая вместе 18 лет, зарегистрировала дом на свои имена. Однако г-жа Дауден внесла больше денег. Она утверждала, что презумпция равного владения должна быть отменена и, следовательно, она должна иметь долю, превышающую половину, и Палата лордов согласилась, что она владеет 65% бенефициарной доли. Хотя это и не относится к тому же вопросу, лорд Уокер отметил, что закон после решения лорда Бриджа по делу Lloyds Bank plc против Россета«продвинулся дальше» в отношении вопроса о том, что имеет значение при количественной оценке долей людей в доме. Большинство также отметили, что в семейных ситуациях конструктивные трасты приносят больше пользы, когда суд имеет большую гибкость для количественной оценки интересов людей без материальных финансовых вложений, и что полученные трасты более подходят для коммерческих отношений, где количественная оценка интересов человека будет более полезной. соответствовать финансовым взносам. ^[90] Кроме того, в Kernott об Джонс , ^[91] Г - жа Джонс и г - н Kernott было двое детей и оба были зарегистрированного названия. Однако с 1993 по 2008 год г-н Кернотт переехал, и г-жа Джонс воспитывала детей, оплачивая ипотеку и расходы на жилье.В TLATA 1996 г.В соответствии с разделом 14, Апелляционный суд удовлетворил его требование в отношении 50% собственности, утверждая, что при отсутствии абсолютно никаких доказательств какого-либо намерения в противном случае роль судов не может быть в том, чтобы «вменять» намерения сторон. Верховный суд отменил это, установив, что госпожа Джонс действительно владела 90% капитала дома, и это можно было легко сделать вывод из всех обстоятельств. В Тайном совете в деле Abbott v Abbott баронесса Хейл более четко заявила, что «весь курс поведения сторон в отношении собственности должен приниматься во внимание при определении их общих намерений в отношении собственности». ^[92] Однако до сих пор остается неясным, в какой степени (и почему) закон о сожительствующих парах по прошествии четырех десятилетий остается отличным от закона о супружеских парах согласно Законам 1970 и 1973 годов.

Собственный эстоппель [ править ]

Эстоппель собственности является третьим основным механизмом приобретения прав на собственность, особенно в случае земли. В отличие от контракта или подарка, которые зависят от согласия, или результирующих и конструктивных доверительных отношений, которые зависят в первую очередь от факта вклада, имущественный эстоппель возникает, когда лицу дано четкое заверение, и с его стороны было разумно полагаться на заверение, и они действовали в ущерб себе. Эта тройная схема имущественного эстоппеля (четкая гарантия, разумная уверенность и существенный ущерб) делает его совместимым со своим партнером по обязательственному праву, " простому эстоппелю ". Хотя английское право еще не признало эстоппель векселя как основание для иска (как это было сделано в соответствии с Американским пересмотром (вторым) договоров§90) в деле Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd лорд Скотт отметил, что эстоппель собственности следует рассматривать как подвид вексельного эстоппеля. Во всех случаях это позволяет людям действовать в соответствии с заверениями других в отношении юридических прав, даже если они не достигли явного согласия. Например, в деле Дилвин против Ллевелина сын был признан приобретшим дом у своего отца, потому что ему было направлено письменное уведомление о том, что он, несмотря на то, что никогда не оформлял акт на передачу права собственности, после того, как сын потратил время и деньги на улучшение собственности . ^[93] И в деле Крабб против Аруна, округ Колумбия, фермер получил право на проход через землю совета, потому что они заверили его, что, если он продаст одну часть, точка доступа останется. ^[94] Во всех случаях присутствует минимум уверенности, уверенности и некоторой формы ущерба.

Однако прецедентное право имущественного эстоппеля разделились по вопросу о том, какие гарантии и какие виды доверия должны присутствовать. В деле Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd застройщик заявил о своей доле участия в группе квартир в Найтсбридже после того, как потратил свои деньги на получение разрешения муниципального совета на строительство. ^[95] Г-н Коббе заключил устное соглашение с владелицей квартиры г-жой Лайл-Майнваринг о получении квартир за 12 млн фунтов стерлингов, но как только разрешение было получено, владелец нарушила свое устное обещание. Тем не менее, в Палате лордов г-н Коббе отклонил свое требование ни о чем, кроме расходов (150 000 фунтов стерлингов) на планирование, потому что в этом коммерческом контексте было ясно, что для завершения любой сделки необходимы официальные документы. Напротив, вТорнер против Мейджоров , Дэвид (троюродный брат) работал на ферме Питера 30 лет и считал, что унаследует ее. ^[96] Вероятно, это было задумано, но после того, как Петр поссорился с другими родственниками, он разрушил свою волю, оставив Давида ни с чем. Несмотря на то, что не было конкретной гарантии, а было лишь некоторая расплывчатая информация, указывающая на уверенность, Палата лордов постановила, что у Дэвида было хорошее имущественное право эстоппеля. Лорд Хоффманн заметил, что если разумный человек сможет понять, каким бы косвенным и намекным оно ни было, что была дана гарантия, возникнет законное право. Поэтому тенденция дел состоит в том, чтобы признавать претензии в большей степени в национальном контексте, что является обычным явлением, и в меньшей степени в коммерческом контексте, где формальность является нормальным явлением.^[97]

Однако трудный вопрос при присуждении средства правовой защиты от эстоппеля заключается в том, что в отличие от контракта не всегда очевидно, что истец должен получить в полной мере то, что он ожидал. Напротив, фактическая схема эстоппелей, которые часто кажутся чем-то очень близким к контракту, часто, кажется, оправдывает нечто большее, чем присуждение компенсации за ущерб для компенсации истцам суммы ущерба или убытков, как в деликтном деле. В Дженнингс об Райс , Роберт Уокер LJ затронул вопрос, подчеркнув , что цель юрисдикции суда было избежать недобросовестный результата, и для того , чтобы средство было основано на пропорциональности. ^[98]Здесь мистер Дженнингс работал садовником у миссис Ройл с 1970-х годов, но у управляющего ее поместьем не было завещания. Мистеру Дженнингсу сказали, что с ним «все будет в порядке», и более того, что «однажды все это станет вашим». Однако Апелляционный суд постановил, что не все имущество стоимостью 1,285 млн фунтов стерлингов, а только 200 000 фунтов стерлингов будет присуждено ввиду фактического ущерба, нанесенного г-ном Дженнингсом, и неуверенности в том, что на самом деле означают его заверения. Что касается третьих сторон, то раздел 116 Закона о регистрации земли 2002 года подтвердил, что средство правовой защиты в виде имущественного эстоппеля связывает других .

Обязательная покупка [ править ]

Хотя земля может быть приобретена с согласия и поведения, которое вызывает разумные ожидания другой стороны, этих частных методов приобретения земли часто недостаточно для адекватного государственного регулирования. ^[100] Строительство национальной инфраструктуры, такой как железные дороги, жилье и канализация, а также демократически определенных правил планирования, установленных национальными или местными органами власти, обычно требует обязательной покупки , поскольку частные владельцы могут не отказываться от земли, необходимой для общественных работ, за исключением грабительская цена. Исторически принудительные покупки осуществлялись в соответствии с Законами о закрытии и их предшественниками, где огораживание общинной земли часто было методом экспроприации общинных земель.в пользу баронов и помещиков. Во время промышленной революции большинство железных дорог было построено частными компаниями, приобретающими права принудительной покупки на основании частных актов парламента ^[101], хотя к концу XIX века право принудительной покупки постепенно становилось более прозрачным и использовалось для общего социального обеспечения, как и в случае с государством. Закон 1875 г. об общественном здравоохранении или Закон 1885 г. о жилье для трудящихся . ^[102] Законодательство об обязательной покупке было значительно расширено во время Первой мировой войны для использования в военных целях, ^[103] и после войны для жилищного строительства, поскольку некоторые принципы были стандартизированы. ^[104] Сегодня - Закон о компенсации за землю 1961 года.Раздел 5 обычно требует, чтобы владелец доли в земле (например, права собственности, аренды или сервитута, как в Re Ellenborough Park ^[105] ) получал плату за «стоимость земли ... если она продается на открытом рынке добровольно продавец ". ^[106] Часто также выплачивается компенсация за ущерб, нанесенный дому, или если чей-то бизнес вынужден переехать. ^[107] В свою очередь, Закон об обязательной покупке 1965 года устанавливает условия для совершения покупки, а Закон 1981 года о приобретении земли регулирует условия предоставления « Обязательного заказа на покупку ». Как правило, центральное правительство в лице государственного секретаря или местный советбудет заинтересован в совершении принудительной покупки. Полномочия местных советов в отношении совершения покупок по конкретным причинам могут быть изложены в конкретном законодательстве, например в Законе о автомагистралях 1980 года о строительстве дорог в случае крайней необходимости. Однако раздел 226 ^[108] Закона о городском и сельском планировании 1990 года , который разрешает принудительное приобретение для «облегчения проведения застройки, повторного развития или улучшения» для экономического, социального или экологического благополучия района, должен быть подтвержден Государственный секретарь, а также Закон о местном самоуправлении 1972 г.Раздел 121 требует, чтобы совет запрашивал одобрение у министра правительства, а это длительный процесс, который предотвращает осуществление принудительных закупок без согласования с центральным правительством. ^[109]

Из-за социальной значимости собственности для личного потребления и использования или для массового производства ^[112] законы об обязательной покупке столкнулись с проблемами в области прав человека. Одна из проблем заключается в том, что после приватизации 1980-х годов многие принудительные закупочные полномочия могут использоваться в интересах частных корпораций, чьи стимулы могут расходиться с общественными интересами. ^[113] Например, Закон о водных ресурсах 1991 г. ^{[114] по-} прежнему разрешает государственным органам предписывать принудительную покупку собственности людей ^[115], хотя прибыль поступает частным акционерам британских компаний водоснабжения . В деле R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) против Wolverhampton CC ^[116]Верховный суд постановил, что городской совет Вулверхэмптона действовал в ненадлежащих целях, когда он принял во внимание обещание Tesco реконструировать другой участок при определении того, делать ли обязательный заказ на покупку участка, принадлежащего Sainsbury's . Лорд Уокер подчеркнул, что «право принудительного приобретения, особенно в случае приобретения« от частного к частному », равносильно серьезному посягательству на права собственности нынешнего владельца». ^[117] Тем не менее, принудительные заказы на покупку часто использовались для приобретения земли, которая передавалась обратно частному владельцу, в том числе в деле Alliance Spring Ltd против Первого секретаря ^[118], где дома в Ислингтонебыли приобретены для строительства стадиона «Эмирейтс» для футбольного клуба «Арсенал» . Напротив, в деле « Джеймс против Соединенного Королевства» ^[119] Джеральд Гросвенор, 6-й герцог Вестминстерский , унаследованный владелец большей части Мэйфэра и Белгравии , утверждал, что право арендаторов на покупку нарушило их право на собственность в соответствии с Протоколом 1 ЕКПЧ, статьей 1 . Европейский суд по правам человека постановил , что Закон Leasehold реформы 1967, который позволял арендаторам приобретать недвижимость у своих частных арендодателей, находился в пределах усмотрения государства-члена. Государство-член уполномочено регулировать права собственности в общественных интересах.

Другой вопрос, могут ли нормативные или плановые решения в целом нарушать права собственности, не был важным для Соединенного Королевства. В раздельном деле Верховного суда США под названием « Лукас против прибрежного совета Южной Каролины» ^[120] большинство постановило, что, если постановление запрещает владельцу собственности зарабатывать землю (в данном случае для сохранения береговых пляжей), должна быть выплачена компенсация. Это не последовало в большинстве остальных стран Содружества, ^[121] и в Grape Bay Ltd против Генерального прокурора Бермудских островов ^[122] в Тайном Советепосоветовал, что решение демократического законодательного органа лучше, чем суд, чтобы определять вопросы социальной и экономической политики в отношении собственности. Здесь McDonald's попытался подать в суд на Бермудские острова за принятие закона, запрещающего открытие ресторана как нарушение «прав собственности» в соответствии с конституцией Бермудских островов, которая, по ее словам, заключалась в ожидании возможности вести бизнес и различных договорных соглашениях с этой целью. . Лорд Хоффманнпостановил, что такого нарушения права собственности не было, отметив, что «взаимные уступки гражданского общества часто требуют, чтобы осуществление частных прав было ограничено в интересах общества». Практика Европейского суда по правам человека, хотя и не до конца ясна, указывает на аналогичный подход. ^[123]

Неблагоприятное владение [ править ]

Самым спорным методом приобретения собственности, хотя и сыгравшим огромную роль в истории английских земель, является владение недвижимостью во враждебном порядке . Исторически сложилось так, что если кто-то владел землей достаточно долго, считалось, что это само по себе оправдывает приобретение хорошего титула. Это означало, что в то время как английские земли постоянно завоевывались, разграблялись и грабили различные фракции, лорды или бароны на протяжении средневековья , те, кто мог доказать, что владели землей достаточно долго, не подвергали сомнению их титул. Более современная функция заключалась в том, что земля, которая не используется или которой владелец пренебрегает, может быть преобразована в чужую собственность, если используется постоянно. Сквоттинг в Англии стал способом эффективного использования земли, особенно в периоды экономического спада. До Закона о регистрации земли 2002 года , если лицо владело землей в течение 12 лет, то по общему праву право предыдущего владельца на выселение «противоположного владельца» истекало. Общее правовое оправдание заключалось в том, что в соответствии с Законом об ограничении права собственности 1980 года , как и иск по контракту или деликтное право, должно быть использовано в течение определенного срока, так и иск о возврате земли. Это способствовало окончательности судебного разбирательства и определенности требований. ^[124]Время бежит, когда кто-то получает исключительное владение землей или ее частью и намеревается владеть ею в ущерб интересам нынешнего владельца. При условии соблюдения требований общего права в отношении «владения», которое считалось «неблагоприятным», по прошествии 12 лет собственник не сможет предъявить иск. Однако в LRA 2002 года незаконное владение зарегистрированной землей стало намного сложнее. Правила для незарегистрированной земли остались прежними. Но в соответствии с LRA 2002 г.Приложение 6, параграфы с 1 по 5, по прошествии 10 лет противоположный владелец имел право обратиться к регистратору с просьбой стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор свяжется с зарегистрированным правообладателем и уведомит его о заявке. Если в течение двух лет не будет возбуждено судебное разбирательство по исключению правонарушителя, только тогда регистратор передаст право собственности. Раньше землевладелец мог просто потерять титул, не зная об этом или не уведомив его. Это было правилом, потому что оно указывало на то, что владелец никогда не уделял достаточного внимания тому, как на самом деле использовалась земля, и, следовательно, бывший владелец не заслуживал ее сохранения. До 2002 года было видно время, чтобы все вылечить. Функция правила заключалась в обеспечении эффективного использования земли. ^[125]Темная сторона заключалась в том, что эта идея также была очень удобна для эпохи, когда земли часто отбирались силой и когда империалисты поддерживали такие доктрины, как terra nullius , в качестве оправдания колонизации Британской империи . ^[126]

До того, как было введено серьезное препятствие для уведомления зарегистрированного владельца, особые требования о неправомерном владении были достаточно простыми. Во-первых, в соответствии с Приложением 1, параграфами 1 и 8 Закона об ограничениях 1980 года , время, когда началось неправомерное владение, было, когда было принято «владение». Это должно быть нечто большее, чем что-то временное или преходящее, например, простое хранение товаров на земле в течение короткого периода времени. ^[127] Но «владение» не требовало фактического занятия. Таким образом , в Powell об Макфарлейн , ^[128] он был проведен , чтобы быть «владение» , когда г - н Пауэлл, от 14 лет, пусть его коровы бродят в землю г Макфарлеен. Второе требование, однако, заключалось в том, что должно быть намерениевладеть землей. Г-н Пауэлл проиграл свое требование, потому что просто позволить своим коровам гулять было двусмысленным актом: только позже появились доказательства, что он намеревался завладеть, например, установив знаки на земле и припарковав грузовик. Но этого не произошло достаточно долго, чтобы истек 12-летний срок по иску Макфарлейна. В-третьих, владение не считается «неблагоприятным», если человек находится там с согласия владельца. Например, в деле BP Properties Ltd против Баклера Диллон Л.Дж. постановила, что г-жа Баклер не может требовать неправомерного владения землей, принадлежащей BP, потому что BP сказала ей, что она может оставаться без ренты на всю жизнь. ^{[129] В-} четвертых, в соответствии с Законом об исковой давности 1980 г.разделов 29 и 30, противный владелец не должен подтверждать право собственности каким-либо явным образом, иначе часы снова начнут работать. Однако суды интерпретировали это требование гибко. В деле JA Pye (Oxford) Ltd против Грэма г-ну и г-же Грэхам была предоставлена ​​в аренду часть земли г-на Пая, и затем срок аренды истек. Мистер Пай отказался продлить договор аренды на том основании, что это может помешать получению разрешения на строительство . ^[130]На самом деле земля оставалась неиспользованной, мистер Пай ничего не делал, в то время как Грэхемы продолжали сохранять ключ от собственности и использовали его как часть своей фермы. По истечении срока давности они заявили, что земля принадлежит им. На самом деле они предлагали купить лицензию у мистера Пая, но Палата лордов постановила, что это не является признанием права собственности, которое лишало бы их права требования. Проиграв в судах Великобритании, г-н Пай подал иск в Европейский суд по правам человека , утверждая, что его бизнес должен получить компенсацию в размере 10 миллионов фунтов стерлингов, поскольку это было нарушением его права согласно Статье 1 Протокола 1 к ЕКПЧ на "мирное пользование". владений ". ^[131]Суд отклонил это, посчитав, что это было в пределах усмотрения государства-члена определять соответствующие правила собственности. ^[132] В противном случае существенным ограничением принципа в случае аренды является то, что действия по неправомерному владению будут иметь успех только в отношении арендатора, а не собственника после истечения срока аренды. ^[133] Однако основным ограничением остается то, что законодательство 2002 г., по-видимому, выхолащивает принцип неправомерного владения, поскольку Регистратор теперь эффективно информирует владельцев о шагах, которые необходимо предпринять, чтобы остановить неправомерное владение на своем пути.

Приоритет среди владельцев [ править ]

Поскольку землей и находящимися на ней вещами могут пользоваться сразу несколько людей, закон должен учитывать несколько интересов в своих правилах владения и часто определять, чьи интересы имеют приоритет. Когда право собственности на землю принадлежит одному лицу, не возникает конфликта в отношении того, кто имеет приоритет в ее использовании. В латинском выражении Sic utere tuo ut alienum non-laedas можно, как правило, использовать собственность любым способом, если это никому не причиняет вреда. ^[135] Это дает владельцу исключительное право предъявлять иски о преступлении или правонарушении , особенно в отношении других, причиняющих неудобства или совершающих посягательство.против беспрепятственного пользования собственностью владельца. В зависимости от характера вмешательства, владелец может также предъявлять иски о компенсации к государственным органам, которые стремятся приобрести недвижимость в принудительном порядке , или государственным чиновникам, желающим проникнуть в собственность или произвести обыск. Однако, когда недвижимостью интересуется более одного человека, необходимы правила приоритета владения, чтобы определить, кто может предъявлять претензии. Правила также должны определять содержание прав, которыми заинтересованные стороны имеют друг с другом. Во-первых, земля может находиться в совместной собственности двумя основными способами. В " совместной аренде"", закон предполагает, что собственники соглашаются с тем, что в случае смерти одного собственника вся его или ее доля перейдет к другим владельцам. Прецедентное право в первую очередь касается условий, при которых доля арендатора будет разделена для создания" общей аренды ", когда нет права на выживание, и затем, при каких условиях общий арендатор может потребовать, чтобы имущество было продано для реализации его стоимости. Во-вторых, собственники могут сдавать свое имущество арендаторам в аренду на определенный период времени. Закон также признает, что собственники может просто лицензироватьих собственность для использования другими, что теоретически создает только личные права. Во многом из-за того, что арендным договорам наделяется больше привилегий, предусмотренных законом и общим правом, суды тщательно следили за границей между ними. В-третьих, английское право собственности признает возможность взимать или закладывать активы ссудодателю по кредитному договору. Это означает, что если владелец не выполняет свои обязательства по выплате, кредитор может получить разрешение вступить во владение и продать собственность. В-четвертых, владельцы соседней собственности могут создавать права на использование или ограничивать использование друг друга своей земли посредством сервитутов и соглашений . Хотя такие вещи могут возникать по соглашению, английское право признает их имущественный характер, и поэтому они связывают правопреемников.

Совместное владение и расторжение [ править ]

В то время как единственный собственник, как правило, может свободно использовать и распоряжаться своей долей так, как он считает нужным, правила отличаются, когда земля находится в совместной собственности. Закон Деяний собственности , которые направлены на улучшение переносимости Ленда на рынке, требуется , чтобы земля могла иметь максимум четырех совладельцев, которые все должны иметь такое же название. Это означает, что покупателю необходимо иметь дело не более чем с четырьмя людьми, чтобы купить долю (например, прямую покупку или ипотеку) в нем. Закон собственности Закон 1925разделы 1 (6) и 36 (2) запрещают разделение правового титула, известное как «общая аренда». Если имеется больше лиц с долей совместной собственности, то согласно разделу 34 (2) Закона о собственности 1925 года первые четыре человека, указанные в передаче, будут по закону считаться попечителями для последующих совладельцев. ^[136] По сути, эти первые четыре человека становятся законными представителями других владельцев в капитале. Хотя закон не упрощает передачу права собственности,признает неограниченное количество совладельцев и владельцев с неравными интересами (т.е. «общих арендаторов»). Если земля продана, их интересы будут считаться "переоцененными" или фактически выкупленными по их головам, при этом их проценты будут отделены от земли и повторно присоединены для покупки денег, если деньги выплачиваются по крайней мере двум попечителям. Требование о получении денег двумя попечителями направлено на уменьшение опасности ухода одного доверительного управляющего с деньгами в ущерб справедливым владельцам. В первой основной форме совместной собственности, известной как « совместная аренда », считается, что совместные арендаторы имеют равные доли в стоимости имущества, если оно будет продано, и если один из совместных арендаторов умирает, остальные будут (по « право на выживание "или jus accrescendiна латыни) забирает всю его долю. Это юридическая презумпция, и владельцы могут указать, что они хотят, чтобы их доля распределялась по-другому (например, в зависимости от финансового вклада в собственность), и что они хотят, чтобы их доля унаследовала кто-то еще. При передаче собственности в форме TR1 земельного реестра HM, владельцы могут указать, какое родство они выбирают, ^[137] однако в деле Stack v Dowden Верховный суд отметил, что это не всегда будет иметь решающее значение, особенно когда люди не имеют полной понимание правила сохранения прав на наследство и внесение очень неравных финансовых вкладов в собственность. Но в противном случае совладельцы останутся в качестве совместных арендаторов в капитале до тех пор, пока они не примут меры по разделению своей доли.

Разделение справедливости может быть достигнуто пятью основными способами. Во-первых, наиболее надежный способ разделения - это вручить установленное законом уведомление в соответствии с разделом 36 Закона о собственности 1925 года о других совместных арендаторах «письменное уведомление о таком желании» разделить свою долю. Некоторые суды толкуют это положение ограничительно, поэтому в деле Harris v Goddard ^[138]Апелляционный суд постановил, что, поскольку г-жа Харрис в своем ходатайстве о разводе просила просто «сделать такой приказ ... в отношении бывшего супружеского дома», и не требовала немедленного вынесения приказа, она еще не разлучила ее Поделиться. Это означало, что, когда мистер Харрис неожиданно скончался в автокатастрофе, она смогла остаться совместным арендатором и унаследовать весь дом, а дети от первого брака мистера Харриса - нет. Уведомление будет считаться действующим или "врученным" в соответствии с разделом 196 Закона о собственности 1925 года, когда оно оставлено в доме или офисе человека, или если оно отправлено, и пока оно не остается недоставленным (в отличие от почтовых правил ) когда он обычно приходил. В Кинч об БуллардМиссис Джонсон была неизлечимо больна, хотела лишиться своей доли в доме и прислала письмо, но когда она поняла, что мистер Джонсон тоже болен и умрет первым, она захотела отменить свое увольнение. Нойбергер Дж. Постановил, что, поскольку письмо уже было доставлено в дом г-на Джонсона, его нельзя отозвать, даже если г-н Джонсон еще не прочитал его. ^[139] Во-вторых, в отличие от формалистического подхода к разделу 36, оно проводилось в деле Берджесс против Ронсли ^[140]что отношения между двумя людьми могут свидетельствовать о намерении разорвать отношения. Г-н Берджесс обсуждал с г-жой Ронсли продажу ее доли в собственности за 750 фунтов стерлингов, но переговоры зашли в тупик, когда она попросила еще, а затем он неожиданно умер. «Даже если не было никакого твердого соглашения, а был только курс деловых отношений», - сказал лорд Деннинг М.Р. , - «это ясно продемонстрировало намерение обеих сторон, что отныне собственность должна находиться в общем, а не совместно». В-третьих, простое заключение соглашения о продаже своей доли будет расценено судом как разделение. ^{[141] В-} четвертых, заявление о банкротстве влечет за собой выходное пособие, как в соответствии с разделом 306 Закона о несостоятельности 1986 года , банкротом »имущество немедленно перейдет к управляющему при банкротстве .^{[142] В-} пятых, убийство совместного арендатора приведет к разделению доли, потому что Закон 1982 года о конфискации имущества обычно не позволяет убийце извлечь выгоду из своей ошибки. Однако в деле K ^[143] Апелляционный суд удовлетворил иск женщины об освобождении от конфискации с использованием усмотрения, указанного в разделе 2. Г-жа К. застрелила своего мужа, но только после продолжительного домашнего насилия , и она была признан виновным в убийстве, поскольку оно не считается умышленным. Наконец, если это возможно, бенефициарные владельцы могут потребовать от доверительных управляющих физически разделить собственность в соответствии сразделом 7 Закона 1996 года о земельных трастах и ​​назначении попечителей и выплатить денежную компенсацию различным владельцам, если это необходимо.

Когда совладельцы расходятся во мнениях по поводу использования земли, Закон 1996 года о земельных трастах и ​​назначении попечителей определяет, кто может жить в этой собственности или когда ее можно продать. Одной из основных целей TLATA 1996 , учитывая массовый рост совместного владения и людей, приобретающих права собственности на землю через трасты, было сокращение случаев продажи земли, если это означало, что люди потеряли бы свои дома. ^[144] На самом высоком уровне обобщения, TLATA 1996 г.В разделе 6 говорится, что законные попечители собственности (т. е. законные владельцы собственности, а не владельцы капитала) обычно обладают всеми полномочиями абсолютного собственника, но должны уделять внимание бенефициарам и нести перед ними обязанность проявлять осторожность. Что еще более важно, разделы с 11 по 13 предоставляют бенефициарам ограниченное право занимать собственность, если это соответствует интересам и цели траста, если земля подходит для занятия, хотя попечители могут ограничить это право, если это разумно. Если разногласия неразрешимы, раздел 14 позволяет бенефициарному владельцу подавать в суд заявление о продаже. Раздел 15 требует, чтобы суд принял во внимание (i) намерения учредителя (ii) цели траста, (iii) интересы всех детей, живущих там, и (iv) интересы обеспеченных кредиторов.Это означает, что в общем случае, когда банк настаивает на продаже семейного дома, его интересы не преобладают над всеми остальными. Так что вMortgage Corporation v Shaire ^[145], где г-н Шейр подделал подпись своей жены, чтобы получить ипотечный кредит на их дом и умер, а банк требовал владения и продажи в соответствии сразделом 15 TLATA 1996 года , Neuberger J постановил, что он отложит продажу, потому что это все еще был ее дом. Однако TLATA 1996 пошла дальше, когда кредитор стал неплатежеспособным. Он включен в Закон о несостоятельности 1986 года.новые разделы 283A и 335A, в которых говорится, что в момент банкротства решение о продаже должно руководствоваться (а) интересами кредиторов банкрота, (б) поведением супруга, их ресурсами, потребностями детей и любые другие нужды, кроме собственных нужд банкрота. Однако в соответствии с разделом 335A (3) по истечении одного года суд должен распорядиться о продаже имущества, чтобы реализовать его ценность для кредиторов, «если обстоятельства дела не являются исключительными». Поэтому только в экстремальных ситуациях, когда потеря дома может усугубить шизофрению жильца ^[146] , суды откладывают продажу. Поскольку законодательство в значительной степени защищает интересы банков, в деле Nicholls v Lan было высказано предположение, что оно вполне может нарушить право на семейную жизнь в статье 8 ЕКПЧ .^[147]

Аренда и лицензии [ править ]

В отличие от разделения полной собственности и без физического разделения земли, использование и владение землей можно разделить, когда владельцы выдают лицензии или арендуют. Разница между этими двумя понятиями имеет значение, потому что аренда считается правом собственности, которое связывает третьи стороны, даже если право собственности переходит из рук в руки, и потому, что более законодательная защита для арендаторов распространяется только на аренду, хотя во многих случаях повышается защита и для владельцев лицензий. Лицензия считается личным обязательством, которое, согласно традиционной теории, создает права, подлежащие исполнению только между людьми, имеющими лицензию. ^[149]Во-первых, лицензии могут возникать на основании закона, например, когда покупатель проходит через открытую дверь магазина. Признается, что у клиента есть «голая лицензия», которая делает его неуязвимым для действий за вторжение, и его можно попросить уйти только в разумные сроки. ^[150] Во-вторых, они могут возникать по закону, как в разделах 30–31 Закона о семье 1996 года . В-третьих, они могут возникнуть в результате эстоппеля. И, что наиболее важно, лицензии могут возникать по контракту. Это определит условия использования земли лицензиатом. Например, в Hurst об Picture Театры Ltd , ^[151] Г - н Херст был удален из High Street KensingtonТеатр менеджером, который искренне считал, что не заплатил за билет. Бакли LJ утверждал, что театр не имел права удалить его, даже если он аннулировал билет, потому что вместе с нарушением контракта они совершили нападение на него, за которое он мог потребовать дополнительных убытков. Однако нарушение договорной лицензии не дает жертве права пробиваться обратно, поэтому в деле Томпсон против Парка ^[152] учителю, который пытался силой вернуться в школу, сказали, что у него нет средств правовой защиты, потому что он должен был обратиться в суд. объявление сначала. Если возможно, и поскольку убытки часто будут недостаточными, суды отдают предпочтение определенному исполнению. Так было даже тогда, когда истцом был Национальный фронт., который лицензировал Павильон для своей ежегодной конференции. ^[153]

Такое предпочтение конкретных характеристик обычно проявляется в предоставлении лицензиатам более «имущественных» прав. В аэропорту Манчестера плс об Даттон , ^[154] компания по аэропорту, с лицензией на Национальный фонд земли, состоялось право утверждать , что с незаконным проникновением протестующих могут быть удалены. Его договорное право было признано лучше, чем право нарушителя остаться. Затем, в Errington об Вуд , ^[155] было установлено , что , когда отец дал договорную лицензию своему сыну и снохе , чтобы остаться в Ньюкасл - апон - Тайн дома , пока они не оплатили ипотеку, и что дом станет Их или когда они сделал, это стало безвозвратно. Он также проходил в матче Бинион против Эванса ^[156]что конструктивное доверие возникло из-за того, что мистер и миссис Бинион пообещали бывшим владельцам поместья Тредегар, что миссис Эванс может остаться на всю жизнь в своем коттедже. Бинионы были связаны своим обещанием, хотя обещание было дано не миссис Эванс. Однако более поздний апелляционный суд в деле Ashburn Anstalt v Arnold ^[157] отрицал, что конструктивные трасты должны быть легко созданы или что обещания могут стать обязательными для правопреемников.

Однако более современное социальное значение имеет аренда. Аренда чаще всего создается контрактом. Для краткосрочной аренды, до трех лет, нет необходимости в письменной форме, а до семи лет нет необходимости в регистрации. ^[159] Более длительные договоры аренды, даже если они не соответствуют формальным и регистрационным требованиям, также будут возникать в отношении капитала в соответствии с доктриной ожидания, сформулированной в деле Уолш против Лонсдейла . ^[160] Это означает, что интерес вступает в силу при конструктивном доверии , что, в свою очередь, приводит к защите реальных жителей. ^[161] Официально известен в соответствии с Законом о собственности 1925 года.В соответствии с разделом 205 (1) (xxvii), как «абсолютный срок в несколько лет», в договоре аренды имущество делится по времени, а вместе с договором аренды предусмотрена мера законодательной защиты для арендаторов. В соответствии со старым Законом об аренде 1977 года и Законом об арендодателях и арендаторах 1954 года они были гораздо более значимыми, в частности, обеспечивали контроль над повышением цен на аренду и предоставляли право не прекращать аренду без уважительного основания (эквивалент права на несправедливое увольнение. в трудовом законодательстве Великобритании ). Эта защита считалась необходимой из-за неравенства арендаторов в переговорных условиях . ^[162]

Однако в течение 80-х годов эти права были отменены, как и большая часть регулирования арендной платы . Согласно Закону 1985 года о домовладельцах и квартиросъемщиках наиболее существенной остающейся защитой является обязательство арендодателей по разделу 11 ремонтировать строительные конструкции, объекты водоснабжения и отопления на короткий срок. Разделение, как историческое, так и современное, привело к серьезным спорам по поводу значения термина «аренда». В ведущем деле, Стрит против Маунтфорда , ^[163]Палата лордов определила фактическое предоставление исключительного владения собственностью как отличительную черту между арендой и лицензией. Г-жа Маунтфорд заплатила «лицензионный сбор» за свой дом и подписала форму, согласно которой закон, защищающий аренду от несправедливого повышения арендной платы ( Закон об аренде 1977 г. ), не применяется. Тем не менее она утверждала, что у нее был договор аренды, и Палата лордов согласилась, потому что, несмотря на форму ее соглашений, суть договоренности заключалась в том, чтобы предоставить ей исключительное владение своим жилым пространством. По словам лорда Темплмана в деле AG Securities v Vaughan, если бы люди могли заключить с ними контракт, любые предусмотренные законом меры защиты «были бы мертвой буквой, потому что в состоянии нехватки жилья человек, ищущий жилье, может согласиться на все, чтобы получить убежище». ^[164] Что касается вопроса о том, пользуется ли лицо правовой защитой, было сочтено несущественным (что противоречит интуиции среди юристов по имущественным вопросам), что сам ответчик имеет имущественный интерес. Итак, в деле Брутон против Лондона и Quadrant Housing Trust ^[165]Жилищная ассоциация г-на Брутона имела только лицензию на собственность от совета и не занималась ремонтом. Хотя г-ну Брутону требовалась аренда, и с точки зрения права собственности он не мог получить аренду от траста, у которого была только лицензия, в целях правовой защиты Палата лордов согласилась, что ему предоставили аренду. и поэтому мог запросить ремонт.

Ипотека и обеспечение [ править ]

В то время как недвижимость может быть разделена между совладельцами и арендаторами для целей использования земли и пользования ею, получение ипотеки имущества в первую очередь служит цели обеспечения возврата ссуд. Из-за характера денежного кредитования и часто неравных переговорных возможностей между банками и заемщиками закон предоставляет заемщикам значительную правовую защиту от принуждения к несправедливым сделкам. Наряду с залогом, залогом и справедливым обвинением, английское право рассматривает ипотеку как один из четырех основных видов обеспечительных интересов , при этом считается , что имущественное право , связывающее третьи стороны, возникает при заключении контракта . Это должно быть просто намерение контракта предоставить собственность для обеспечения выплаты. ВВ разделе 85 Закона о собственности 1925 года говорится, что ипотека требует наличия документа (в соответствии с разделом 1 Закона о собственности ( LPMPA 1989) , документ, который подписан, засвидетельствован и заявляет, что это акт). В соответствии с Законом 2002 регистрации земли секций 23 и 27, уведомление об ипотеке должна быть подано в HM Land Registry для ипотеки , чтобы быть эффективными. Затем, в разделе 87 Закона о собственности 1925 года говорится, что ипотека предоставляет залогодержателю (то есть обеспеченному кредитору) те же права, что и арендатор на 3000 лет. Причина этой ссылки на «3000 лет» заключается в том, что в качестве примитивной защитной меры, согласно нормам общего права, условия ипотеки всегда должны позволять выкуп собственности в конце, когда будет погашен долг. В 18 веке решениеВернон против Бетелла ^[166] Лорд Хенли LC отказался обеспечить передачу сахарной плантации Вернона на Антигуа умершему лондонскому кредитору Бетеллу, когда у Вернона возникли проблемы с выплатой, хотя некоторые обмены между ними повысили вероятность отказа от земли. погасить долг. По мнению лорда Хенли LC, с учетом уже выплаченных значительных процентов это нарушит (или «засорит») право Вернона на выкуп собственности. Как он выразился, защита заемщика была оправдана, потому что «нужные люди, по правде говоря, не являются свободными людьми, но, чтобы удовлетворить текущую потребность, они будут подчиняться любым условиям, которые лукавые могут навязать им». Соответственно, появилось правило, что «раз ипотека, всегда ипотека» ^[167].это означает, что ипотека не может быть превращена в передачу собственности в соответствии с условиями договора. Это означает, что кредитор может продать недвижимость в лучшем случае, чтобы реализовать ее стоимость, но не может получить право собственности, а заемщик всегда должен иметь практически возможность вернуть собственность. Это правило было приостановлено для компаний в соответствии с разделом 739 Закона о компаниях 2006 года и подверглось критике в деле Джонс против Моргана за неприемлемость в коммерции ^[168], но оно все еще остается рудиментарным методом общего права для защиты уязвимых заемщиков.

Наиболее актуальной защитной мерой в рамках общего права сегодня является право заемщиков аннулировать ипотечные кредиты, если они были искажены в отношении условий ипотеки или если они заключили соглашения из-за ненадлежащего влияния . В основном деле, Royal Bank of Scotland v Etridge , группа апелляций включала мужа, якобы оказывающего давление на свою жену с целью подписания ипотечного соглашения с банком, где безопасность находилась в доме семьи. ^[170]Палата лордов согласилась с тем, что из-за ненадлежащего влияния договор станет недействительным, и, если бы банк осознал эту возможность, он не смог бы обеспечить исполнение соглашения об ипотеке в отношении доли супруга в доме. Соответственно, если банки желают обеспечить действительные ипотечные кредиты, им необходимо получить подтверждение от независимого юриста о том, что супруг (а) полностью понимает сделку. Это постановление было призвано исключить случаи, когда люди не понимают последствий ипотеки. В качестве альтернативы, если, несмотря на независимый совет, супруг все еще находится под ненадлежащим влиянием или искажен фактами, он или она не будет иметь права обратиться в банк, продающий дом, но может предъявить иск к адвокату за профессиональную халатность.. Помимо общего права, существует три основных вида правовой защиты. Во-первых, Закон 2000 года о финансовых услугах и рынках кодифицировал систему лицензирования для ипотечных кредиторов. Управление по финансовому регулированию и надзору соблюдает Кодекс норм и обеспечивает соблюдение при угрозе отзыва лицензии. Во-вторых, Закон о потребительском кредите 1974 г. уполномочивает Управление добросовестной торговли осуществлять аналогичное регулирование второго ипотечного рынка. В-третьих, содержание ипотеки регулируется обычной защитой потребительских договоров в Правилах о недобросовестных условиях в потребительских договорах 1999 г.. Общая направленность закона - обеспечить полную прозрачность и отменить вымогательские кредитные соглашения, чтобы потребители знали, что они получают, и не получали несправедливых сделок.

Кредиторы имеют обширные права в соответствии с общим правом и статутом. Первым правом залогодержателя является возврат долга, но если обстоятельства заемщика означают, что это невозможно, обычно начинается процесс вступления во владение заложенным имуществом и его продажи. Однако почти каждый шаг проходит через суд. В разделе 36 Закона 1970 года об отправлении правосудия говорится, что суд может отложить разбирательство, если «залогодатель, скорее всего, сможет в течение разумного периода времени выплатить любые суммы, причитающиеся ^[171] по ипотеке», а в разделах 129– Закона о потребительском кредите 1974 года. 130 делает то же самое для второй ипотеки. В аномальном деле Ропайджалах против Barclays Bank plc ^[172]банк продал с аукциона (второй) дом, в котором владелец семьи отсутствовал. Кларк LJ чувствовал себя неспособным применить AJA 1970, потому что правильно истолкованный, он мог остановить судебное разбирательство только тогда, когда судебное разбирательство действительно было начато, а здесь его не было. Решение, более благоприятное для заемщиков, - Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan ^[173] Waite LJдал указание, что при назначении плана погашения, судья должен указать «период, наиболее благоприятный для залогодателя с самого начала», чтобы можно было избежать повторных обращений в суд о продолжении невыполнения обязательств и чтобы «залогодержатель мог быть услышан с справедливости ради сказать, что у залогодателя был шанс ". Когда дело доходит до продажи, разделы 101 и 103 Закона о собственности 1925 года требуют, чтобы положение о продаже было указано в ипотечном документе, чтобы уведомление за три месяца и место были предоставлены. Раздел 88 подтверждает, что покупатель после продажи получает необремененный титул. В самом процессе продажи есть обязанность соблюдать осторожность. В Cuckmere Кирпич Co v Взаимные Финансы ^[174]Компания Mutual Finance продала с аукциона собственность Cuckmere Brick Co после того, как она не выплатила ссуду, но не сообщила, что собственность получила разрешение на строительство для строительства большего количества квартир. Салмон LJ подчеркнула, что, поскольку заемщик по-прежнему будет нести ответственность по суммам по ссуде, если дом будет продаваться по заниженной цене, потому что «залогодатель существенно зависит от результата продажи», возникает обязательство получить «истинную рыночную стоимость». Более того, будет взиматься более строгая проверка, если залогодержатель продает недвижимость связанной стороне. В деле Це Квонг Лам против Вонг Чит Сен ^[175] г-н Вонг продал собственность, отобранную у г-на Цзе, своей жене, после того как не объявил аукцион. Тайный совет сообщил, что, хотя задержка в предъявлении иска означает, что продажа не должна откладываться, убытки могут быть присуждены из-за значительногоконфликт интересов . Лорд Темплман подчеркнул, что «на залогодержателя ложится тяжелое бремя доказать, что он действовал справедливо во всех отношениях», поэтому сделка будет совершенно справедливой и равной. ^[176]

Удобства [ править ]

Послабления и заветы, хотя и рассматривались отдельно по закону, оба функционировали как примитивные формы устройства планирования. До развития местного самоуправления и планирования люди, живущие в соседних владениях, могли регулировать, как каждый из них использует свою землю, только посредством соглашений. Соглашение о том, что первый сосед использует землю второго, представляет собой сервитут, обычно включающий в себя право отвода, или прибыль a prendre , если оно позволяет первому брать что-либо с земли (например, охота на уток, рыбалка или выпас скота). овца). Соглашение о том, что первый сосед воздерживается от использования своей земли в интересах второго, будет ограничительным соглашением.. Естественно, люди могли заключить договор на использование земли любым возможным способом. Однако суды рассматривали другой вопрос, связан ли правопреемник первоначальной договаривающейся стороны. Суды были особенно осторожны с « позитивными соглашениями » (которые могли потребовать затрат землевладельца и не могли быть выполнены бездействием) и « негативными сервитутами » (которые, в отличие от ковенантов, могли быть приобретены без согласия). В результате современные решения по планированию, принимаемые советами, в первую очередь в соответствии с Законом о городском и сельском планировании 1990 года , в значительной степени вытеснили общее право и равенство в регулировании отношений в районах. Тем не менее, остается много сервитутов и заветов.

Диапазон сервитутов в первую очередь ограничен четырехкратным тестом, проведенным в парке Re Ellenborough . ^[177] Домовладельцы вокруг парка Элленборо хотели показать, что у них есть сервитут над коммунальными садами, чтобы требовать компенсации за его реквизицию во время Второй мировой войны. Лорд Эвершед М.Р. согласился, потому что (1) они владели доминирующими многоквартирными домами, (2) их права на "обслуживаемый" многоквартирный дом (то есть парк) приносили пользу их земле (3) они не владели служебным многоквартирным домом, и, несмотря на некоторые предшествующие полномочия предполагая, что сервитуты не могут быть для чистого удовольствия ^[178] (4), это было в пределах признанного класса сервитутов. Чаще всего сервитуты являются полосой отвода. Многие недавние случаи также связаны с парковкой автомобилей, в том числеMoncrieff v Jamieson ^[179], где владелец земли между береговой линией и крутым откосом имел доступ только через дом своего соседа, и с 1973 года он привык парковаться там. Обслуживающий владелец многоквартирного дома утверждал, что парковка лишает его права пользования землей, и поэтому не может быть сервитутом. Но Палата лордов постановила, что по характеру парковки (которая не была постоянной), к которой доминирующий владелец привык, право может считаться сервитутом.

Чтобы создать сервитут, во-первых, в соответствии с разделом 65 (1) Закона о собственности 1925 года землевладелец может прямо предоставить соседу право на свою землю или может оставить за собой право при продаже части земли кому-то другому. Во-вторых, сервитут также может быть предоставлен посредством явной гарантии, вызывающей имущественный эстоппель . Так было в случае с районным советом Крабб против Аруна , где землевладелец приобрел сервитут после того, как совет заверил его, что предоставит ему доступ к его земле над своей, когда он продал еще один участок, который давал проход от главной дороги. В-третьих, закон может устанавливать сервитуты в процессе строительства, как правило, если они необходимы для разумного пользования имуществом. ^[180]Правила аналогичны условиям включения и включения в контракты, так, например, в деле Грин против лорда Сомерлейтона ^[181] Джонатан Паркер LJ одобрил сервитут для отвода воды с земли лорда Сомерлейтона в плотины Грина, потому что, когда земля была продана в 1921 году, она правильное строительство включало акт дренажа. В Кенте против Кавана ^[182]однако было разъяснено, что, поскольку разумное пользование является целью импликации, сервитут должен подразумеваться только в ситуациях, когда земля находится в общей собственности и находится в общей собственности. Этот тест был удовлетворен на тех фактах, где между двумя двухквартирными домами была небольшая дорожка для доступа к задним садам, и последующий покупатель пожелал встраиваться в его половину пути. Чедвик Л.Дж. считал, что сервитут был необходим для отдыха в саду за домом. В-четвертых, в соответствии с разделом 62 Закона о собственности 1925 года сервитуты, которые «принадлежат или считаются принадлежащими земле» во время передачи, являются обязательными для покупателя. Итак, в деле « Волосы против Гиллмана» ^[183]дама, которая припарковала свою машину на переднем дворе соседа, когда у нее была аренда на семь лет, приобрела кристаллизованный договор аренды, когда она впоследствии купила дом. Однако, если сервитуты используются в течение двадцати лет, пятый метод приобретения кристаллизованного законного права - через Закон о давности 1832 года . Этот метод исходит из простого периода длительного использования и не требует показа необходимости сервитута. Существует также ряд установленных законом сервитутов, включая, в частности, « путевые листы », закрепленные за государственными органами для прокладки труб или кабелей ^[184], и Закон 2000 года о сельской местности и правах проезда, который расширил зарегистрированное количество частных и общинных земель, на которых люди иметь " право перемещаться"для отдыха. Каким бы ни был создан сервитут, он должен быть зарегистрирован для обеспечения защиты. Незарегистрированный сервитут будет признан преимущественным правом в соответствии с пунктом 3 Приложения 3 LRA 2002 года, если он известен лицу, которому приземляется продается, и если сервитут очевиден при достаточно тщательной проверке, но только если сервитут приобретен по закону (не по праву собственности) с 13 октября 2003 года. ^[185]

Заветы [ править ]

В отличие от сервитута, завет может быть получен только по соглашению или, возможно, по заверению, но не по рецепту. В самом известном случае, Tulk v Moxhay ^[186], владелец того, что сейчас является Leicester Square, пообещал соседу, что не будет строить здания, но последующий покупатель (который знал об этой сделке) попытался построить. Лорд Коттенхэм ПЦ считал, что предыдущий завет может связывать будущих владельцев, если завет касается и касался земли, первоначальные заветы предназначались, чтобы завет связывать будущих владельцев, и будущие владельцы с той же землей были уведомлены о завете. В соответствии с Законом о собственности 1925 г.В соответствии с разделом 78, правопреемники лица, назначенного для получения выгоды от соглашения, считаются имеющими право обеспечивать соблюдение соглашения и Закона о собственности 1925 года. В разделе 79 кодифицирована презумпция того, что соглашение должно быть не личным, а имущественным и обязательным для исполнения. правопреемники. Однако это предположение может быть опровергнуто путем заключения соглашений между соседями. Это произошло в матче "Морреллс оф Оксфорд Лтд." Против футбольного клуба "Оксфорд Юнайтед" ^[187]где Роберт Уокер LJ постановил, что паб Моррелла не может получить судебный запрет против Оксфордского UFC на строительство паба, потому что, хотя предшественник Оксфордского UFC обещал не делать этого в 1962 году, в документе не использовались формулировки, указывающие на то, что преемники будут связаны в пункте о пабе, когда это было сделано в других статьях. Спорный аспект ковенантов заключается в том, что суды обеспечивают исполнение только тех, которые ограничивают использование земли, и до сих пор отказываются обеспечивать выполнение соглашений, требующих положительных расходов. В деле Рона против Стивенса ^[188]это означало, что от домовладельца нельзя было требовать ремонта крыши, которая защищала находящийся внизу коттедж от воды. Лорд Темплман считал, что это противоречит правилу, согласно которому кто-то не должен нести ответственность по контракту, если он не был причастен к нему. Это было немного смягчено, когда у всех соседей были взаимные выгоды и бремя. Halsall v Brizell ^[189] постановил, что, если некоторые жители поместья Ливерпуля имели возможность пользоваться дорогами поместья, канализацией, променадом и морскими стенами, они могли быть обязаны заплатить за его содержание. Соглашения имеют исковую силу, как правило, посредством судебных запретов, но могут также (если судебный запрет будет носить репрессивный характер) обеспечиваться правовой санкцией путем выплаты компенсации за ущерб, отражающей утрату права. Например, в деле Wrotham Park Estate Co Ltd против Parkside Homes Ltd^[190] Брайтман Дж. Приказал застройщику, который построил дома в нарушение ограничительного соглашения, выплатить 5% от его ожидаемой прибыли в качестве компенсации. Наконец, в Земельный суд могут подаваться заявления о расторжении договоренностей в соответствии с разделом 84 Закона о собственности 1925 года, если они устарели, бенефициар мало что потеряет или неявно согласился, или это препятствует разумному землепользованию и бенефициару. можно компенсировать.

Землепользование и регулирование [ править ]

В то время как типичное содержание текстов « земельного права » в Англии или Соединенном Королевстве касается содержания, создания и защиты интересов в собственности на землю ^[192], практическое и социальное значение земли распространяется на способы ее использования. Исторически земля была важнейшим источником общественного богатства. В течение 19 века ее роль в сохранении богатства в значительной степени затмевали корпорации и управляемый фонд , однако земля остается жизненно важной для жилья, экономического развития, сельского хозяйства и добычи природных ресурсов, а также как часть окружающей среды. ^[193]Помимо приобретения частных прав, государственное регулирование землепользования преследовало цель уравнять конкурирующие интересы между конкурирующими заинтересованными сторонами. В сфере жилья потребность людей в доме сбалансирована между интересами домовладельцев в получении ренты с целью получения прибыли и интересов правительства в строительстве и обслуживании домов. Жилье оставалось остаточным источником доходов от частных инвестиций, которые росли до и после кризиса субстандартной ипотеки , в то время как налогообложение собственности остается значительным источником дохода для Казначейства Ее Величества.. В частности, с 1909 года новые национальные стратегии планирования использовались для улучшения качества строительства и распределения городского развития таким образом, чтобы отражать местные приоритеты. Политика защиты окружающей среды ограничивает способы использования земли и последствия ее использования для местных сообществ. Наконец, сельское хозяйство и добыча ресурсов играли меньшую роль в экономике Великобритании, чем раньше, но, наряду с общей стратегией Европейского Союза , эти отрасли получают выгоду от системы субсидий и рыночного регулирования, призванной сделать землепользование устойчивым.

Планировка и инфраструктура [ править ]

За столетия до 1909 года закон планирования использования земли в основном ограничивался законом о неудобствах и соглашениями между соседями об сервитутах и заветах . Это не всегда было правдой, потому что после Великой хартии вольностей 1215 года и последующего развития Лесной хартии («лес» - старый термин для обозначения земель короны) существовал значительный свод законов, касающихся использования общинных земель.: общественная земля, которую простой народ может использовать для сбора пищи, леса, охоты или скотоводства. Статуты и прецедентное право регулируют виды деятельности, которые люди могут выполнять, и степень, в которой они могут использовать общую собственность. Но постепенно, в течение 15 и 16 веков, аристократия начала движение огораживания, фактически приватизировав почти всю собственность, которая была общей. Публичное право земли отошло на второй план, было обычным делом слышать, как судебные органы 19 века провозглашали важность частных прав с едва заметным минимумом ответственности. Например, в 1865 году в Таплинг v Джонс , ^[194] Лорд Cranworthпровозгласил, что каждый «человек ... [имеет] право пользоваться своей собственной землей, строя на ней так, как он считает больше всего в своих интересах». Истцы могли подать в суд за нарушение общественного или частного порядка от соседей, но определение того, что считается неудобством, обычно неблагоприятно для обычных людей. Например, не может быть возражений против потери удобства, если мимо дома проложена железная дорога. ^[195] В деле Стерджес против Бриджмена Апелляционный суд постановил, что то, что считается неприятностью, будет зависеть от характера местности, и это означало, что «то, что может быть неприятностью на Белгрейв-сквер , не обязательно будет таковым в Бермондси ». ^[196]Нечаянно это означало, что богатые, такие как жители Белгрейв-сквер, могут быть защищены, в то время как бедные в таких местах, как Бермондси, практически не контролируют свою местную среду. По этой причине считалось, что демократически избранным местным советам следует дать право определять, как будут использоваться земли вокруг них. В современной юриспруденции основным принципом стало то, что собственность несет социальную ответственность ^[197] и что объем прав собственности, признанных в законе, должен «рассматриваться в связи с их социальной функцией». ^[198] Первый крупный закон Великобритании, Закон о жилищном строительстве, градостроительстве и т. Д. 1909 г., признал это, предоставив местным органам власти право разрабатывать схемы планирования и нанимать инспекторов с обращением в Совет местного правительства, первоначально касающегося санитарных условий. Однако Закон о городском и сельском планировании 1947 года внес наиболее важные изменения, требуя, чтобы любое застройка земли требовала разрешения от местного правительства, если не было соответствующего исключения. С тех пор современное законодательство превратилось в местную, региональную и национальную систему закона о планировании. Вместе с правилами принудительной покупки он разработан, чтобы гарантировать, что использование собственности определяется людьми в обществе, которые больше всего затронуты.

Сегодня Закон о городском и сельском планировании 1990 года содержит основные правила планирования. ^[199] Статья 57 требует разрешения на «разработку» земли. Раздел 55 определяет «развитие» как строительство, проектирование, добычу полезных ископаемых или внесение любых материальных изменений в здание, включая снос или разделение дома на две части. Тем не менее, подраздел 2 освобождает от изменений в жилых домах для чего-либо, связанного с удовольствием, для сельского или лесного хозяйства, или изменения в использовании собственности в пределах набора «классов» собственности. ^[200] Для многих людей, вносящих изменения в коммерческую собственность, Приказ о планировании города и страны (классы использования) 1987 г.тогда становится актуальным. У каждого использования свойства есть класс. Класс A1 включает магазины, такие как книжные магазины или парикмахерские, класс A3 включает кафе, класс C1 - отели, а класс C3 - дома. Если изменение в использовании свойства сделано в классе, разрешение на внесение изменений не требуется. Если разрешение предоставлено, оно может быть безусловным, или в соответствии со статьей 106 местные власти могут оговорить условия, которым должен следовать землевладелец. Разделы 171A - 196C содержат правила исполнения, которые включают разрешение местным властям обвинять людей в правонарушениях за нарушение правил планирования и иметь право доступа к собственности. Однако, согласно разделу 171B, если кто-то нарушил правило планирования, но исполнительное производство не возбуждено в течение четырех лет, не может быть никаких обвинений: землевладелец становится неприкосновенным.Разделы с 197 по 261 содержат подробные правила, касающиеся таких вещей, как деревья, реклама, шоссе. Для заведений, которые будут использоваться для определенных целей, таких как рестораны, пабы или клубы,Закон о лицензировании 2003 г. устанавливает процедуры, с помощью которых предприятия могут получить лицензию от своих местных властей, а также условия (включая время торговли, предоставление алкоголя и уровень шума ^[201] ), при которых должно содержаться предприятие.

• Контроль развития в Соединенном Королевстве
• Строительные нормы и правила Великобритании
• Закон о жилищных субсидиях, строительстве и реконструкции 1996 года
• Закон о жилищном строительстве и реконструкции 2008 г. , Закон о планировании 2008 г.
• Обзор землепользования Великобритании (1930)
• Великобритания административное право , Закон о местном самоуправлении 1888 и местный совет
• Автодороги Закон 1555 (местные органы власти и жителей , ответственных за дороги), Магистрали трасты , Закон шоссе 1835 , Закон Автодороги 1980 (создание и содержание автомобильных дорог)
• Ex parte Lewis [1888] 21 QBD 191 (зеленая деревня, а не шоссе) Совет графства Саффолк против Мейсона [1979] AC 705
• Закон о транспорте и работах 1992 года (c 42)
• Metropolis Закон о воде 1852 , Митрополит Совет Воды , Закон о воде 1973 и Закон о воде 2003
• Закон об общественном здравоохранении 1875 (c 55) о местных коммунальных услугах, включая канализацию, водоснабжение, уличное освещение, тротуары, парки. Теперь, Закон об общественном здравоохранении 1961 г.
• Железная дорога, электричество, газовые трубы, телекоммуникации.

Жилищные права и права арендаторов [ править ]

• Корона поместье
• Управление работ (оценка 1378) и Министерство труда (Соединенное Королевство)
• Закон о жилищных условиях 1890 года для трудящихся
• Жилье, градостроительство и т. Д. Акт 1909 г.
• Комитет Тюдора Уолтерса (1917)
• Жилье, градостроительство и т. Д. Закон 1919 года: послевоенные дома для героев
• Закон о жилищном строительстве 1930 г. , расчистка трущоб
• Закон о жилье (временном жилье) 1944 года
• Комитет Паркера Морриса (1961)
• Закон о жилищном строительстве 1980 года и право на покупку , копирование политики Горация Катлера в GLC, Estmanco Ltd против GLC
• Закон 1980 года о местном самоуправлении, планировании и землеустройстве отменил обязательное требование о строительстве домов
• Закон о жилищном строительстве 1988 г. отменил государственное финансирование строительства нового жилья.
• Обзор жилищного строительства Баркера (2004 г.)
• Жилищно-строительный кооператив
• Регулирования арендной платы и регулирования арендной платы в Англии и Уэльсе
• История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе
• Индекс цен на жилье , Доступное жилье
• Контроль аренды в Шотландии
• Закон о арендодателе и арендаторе 1851 г.
• Закон 1927 года о домовладельцах и квартиросъемщиках о компенсации арендаторам улучшений
• Закон о сельскохозяйственных владениях 1948 года
• Гладстон - Бауэр [1960] 2 КБ 384
• Закон 1954 года о домовладельцах и квартиросъемщиках
• Закон о домовладельцах и арендаторах 1987 года
• Закон о арендодателе и арендаторе 1988 года
• Закон о сельскохозяйственных землях 1995 года
• Закон 1995 года о арендодателе и арендаторе (соглашения)
• Закон 1860 г. о поправках к закону о арендодателях и арендодателях (Ирландия)
• Раздел 8 Уведомление
• Гарантированная аренда и Гарантированная краткосрочная аренда
• Закон о локализме 2011 г.

Сельское и лесное хозяйство [ править ]

• Британская сельскохозяйственная революция
• Закон о сельском хозяйстве 1947 года
• Общая сельскохозяйственная политика
• Программа развития сельских районов Англии , финансирование ЕС для управления окружающей средой
• Хартия леса 1217 года , право доступа в Королевский лес для свободных людей и Иней короля Вильгельма в 1087 году
• Список древних лесов в Англии
• Закон о разграничении лесов 1640 г.
• Закон Дина Фореста 1667
• Закон Нью-Форест 1697 г.
• Законы о лесах Индии 1865 и 1878 годов и Закон о лесах Индии 1927 года
• Закон о лесном хозяйстве 1951 года
• Закон 1971 года о диких животных и лесах
• Комиссия по лесному хозяйству
• Закон о лесном хозяйстве 1981 г.
• Сохранение в Соединенном Королевстве
• Дж. Хардин, « Трагедия общин » (1968) 162 Science 1243–1248
• Э. Остром , Дж. Бургер, К. Б. Филд, Р. Б. Норгаард и Д. Полицански, «Возвращаясь к обществу: местные уроки, глобальные проблемы» (1999) 284 Наука 278

Извлечение ресурсов [ править ]

• Дело о шахтах (1561 г.), Королевское горное общество и компания по добыче полезных ископаемых и батарей , а также Королевский закон о шахтах 1689 г.
• Добыча угля в Соединенном Королевстве
• Закон об угольной промышленности 1994 г. (c 21)
• Гидравлический разрыв пласта в Великобритании
• Закон о нефти 1998 г.
• Закон о континентальном шельфе 1964 года
• Закон о безопасности на море 1992 г.
• Закон о налогообложении нефти 1975 года
• Закон о нефти и трубопроводах 1985 г.
• Закон о газе 1986 года
• Закон об коммунальных услугах 2000 г.

Охрана природы [ править ]

• Закон о национальных парках и доступе в сельскую местность 1949 года
• Национальные парки Англии и Уэльса и национальные парки Шотландии
• Закон о древних памятниках и археологических районах 1979 года
• Закон об окружающей среде 1995 г.
• Закон о сельской местности и праве проезда 2000 года
• Закон о планировании (внесенные в списки здания и охраняемые территории) 1990 г.
• Закон об общинах 2006 г.
• Э. Фишер, Б. Ланге и Э. Скотфорд, Экологическое право: текст, примеры и материалы (2013), глава 20 (Охрана природы)

Охрана окружающей среды [ править ]

• Нарушение английского права и посягательство на английское право
• Дело Олдреда (1610) 9 Co Rep 57b; (1610) 77 ER 816, запах свинарника
• R v Stephens (1866) LR 1 QB 702, строгая ответственность за нарушение закона о демпинге
• Райлендс - Флетчер [1868] УКХЛ 1
• Агентство окружающей среды
• Закон о сорняках 1959 года
• Закон о барсуках 1991 года
• Закон о защите барсуков 1992 года
• Закон об охране окружающей среды 1990 г.
• Европейский комиссар по окружающей среде
• Европейская программа по изменению климата
• Рамочная директива по воде
• Закон о дикой природе и сельской местности 1981 г.
• Директива о птицах
• Директива о местообитаниях
• Программа ООН по окружающей среде
• Закон об изменении климата 2008 г. , Закон о планировании и энергетике 2008 г. , Закон об энергетике 2008 г. и Закон об энергетике 2010 г. , Закон об энергетике 2011 г.
• Э. Фишер, Б. Ланге и Э. Скотфорд, Экологическое право: текст, примеры и материалы (2013), глава 14 (Загрязнение воды), 15 (Загрязнение воздуха и изменение климата), 16 (Регулирование отходов), глава 17 (Комплексный контроль загрязнения) , 21 (Загрязнение земель)

Инвестиции и налогообложение [ править ]

• Закон о доверительных управляющих 2000 s 8, доверительные управляющие уполномочены инвестировать в недвижимость Великобритании
• Управляемый фонд
• Инвестиционный фонд недвижимости и Закон о корпоративном налоге 2010, разделы 518–609
• Десятина
• Закон о больницах для бедных 1572 г.
• Закон о помощи бедным 1601
• Оконный налог (1696)
• Налог на наследство (Великобритания)
• Закон о финансах 1999 г.
• Гербовый сбор Соединенного Королевства
• Земельный налог
• муниципальный налог
• Закон о финансировании местных органов власти 1992 г.
• Тарифы для бизнеса в Англии и Уэльсе
• Закон 1988 года о финансах местных органов власти

Международное право [ править ]

• Колониализм и империализм
• британская империя
• Суверенитет и общее наследие человечества , территориальный спор
• Право на собственность
• Австралийское право собственности
• Закон о собственности Южной Африки
• Земельная собственность в Канаде
• Приобретение земли в Индии
• Израильские законы о земле и собственности
• Китайское право собственности
• Трущобы и право на жилище
• Дело Мабо
• Водное право и права на минеральные
• Права коренных народов на землю
• Аборигенный титул
• Делгамуукв против Британской Колумбии (1997)

Теория [ править ]

• Аристотель , Политика (350 г. до н.э.) Книга II, Часть V, «Собственность должна быть в определенном смысле общей, но, как правило, частной; поскольку, когда у каждого есть особый интерес, люди не будут жаловаться друг на друга и они добьются большего прогресса, потому что каждый будет заниматься своими делами ... И, кроме того, наибольшее удовольствие доставляет доброта или услуга друзьям, гостям или товарищам, которые могут быть оказаны только тогда, когда у мужчины есть личные дела. собственность. Эти преимущества теряются из-за чрезмерного объединения государства ».
• Дж. Локк , Второй трактат о гражданском правительстве (1690)
• Ж. Дж. Руссо , Рассуждение о происхождении неравенства (1754 г.) «Первый человек, который, огородив участок земли, сказал:« Это мое », и нашел людей достаточно наивными, чтобы поверить ему, что этот человек был истинным основателем гражданского общества. Общество. От скольких преступлений, войн и убийств, от скольких ужасов и несчастий, возможно, никто не спас человечество, подняв ставки или засыпая канаву и крича своим товарищам: остерегайтесь слушать этого самозванца. ; вы погибнете, если однажды забудете, что плоды земли принадлежат всем нам, а сама земля никому ".
• ФК Савиньи , Рехт-де-Безиц (1803)
• Г. Гегель , Философия права (1820)
• Прудон , Что такое собственность? (1840) «Я раскрываю истину, развитие которой мы можем тщетно пытаться остановить; Я пишу преамбулу нашей будущей конституции. Это предложение, которое кажется вам кощунственным - СОБСТВЕННОСТЬ - КРАЖА, - было бы, если бы наши предрассудки позволяли нам его рассмотреть, было бы признано громоотводом, защищающим нас от надвигающегося удара молнии; но на пути стоит слишком много интересов! … Разве не должно восторжествовать правосудие и закончить наше образование? ИМУЩЕСТВО - КРАЖА! … Какая революция в человеческих идеях! »
• К. Маркс , Письмо К. Б. Швейцеру (1 февраля 1865 г.) «... поскольку« воровство »как насильственное нарушение собственности предполагает наличие собственности, Прудон запутался во всевозможных фантазиях, непонятных даже для него самого, об истинной буржуазной собственности. . Во время моего пребывания в Париже в 1844 году я лично познакомился с Прудоном. Я упоминаю об этом здесь, потому что в какой-то степени виноват и я ... В ходе длительных дебатов, часто длящихся всю ночь, я заразил его очень в ущерб гегельянству, которое из-за отсутствия немецкого языка он мог не учиться должным образом ».
• Эпоха Лохнера
• Ф. Нойман , Бегемот (1941), глава III. 209-210, собственность в потреблении и собственность на средства производства, которая дает контроль над жизнями других людей.

См. Также [ править ]

• Глоссарий земельного права
• Закон Соединенного Королевства
• Английское право
• Закон о собственности 1925 г.
• Английский трастовый закон
• Классификация недвижимости Великобритании

Примечания [ править ]

Ссылки [ править ]

Статьи

• С. Андерсон, «Тексты земельного права и объяснение 1925 года» (1984) 37 Текущие правовые проблемы 63
• П. Биркс , «Прежде чем мы начнем: пять ключей к земельному праву» в книге Брайта и Дьюара, « Земельное право: темы и перспективы» (1998) 457–486.
• Б. Богуш, «Начало регистрации земли в XXI веке - Закон о регистрации земли 2002 г.» (2002 г.) 65 MLR 556
• С. Брайт, «Избежание законодательства об аренде: пересмотр фиктивного и договорного заключения» [2002] CLJ 146
• JC Coffee: «Что пошло не так? Первоначальное расследование причин финансового кризиса 2008 г. »(2009 г.) 9 (1) Journal of Corporate Law Studies 1
• Мистер Коэн , «Собственность и суверенитет» (1927) 13 Cornell LQ 8
• Л. Фуллер, «Рассмотрение и форма» (1941) 41 CLR 799
• К. Харпум, 'Мидленд Банк Траст Ко Лтд против Грина' (1981) 40 CLJ 213
• Дж. Хилл, «Намерение и возникновение прав собственности: разные ли договоры аренды?» (1996) 16 LS 200
• Н. Джексон, «Превышение закона о зарегистрированных землях» (2006) 69 MLR 214.
• HWR Wade, «Пересмотр регистрации земельного сбора» [1956] CLJ 216

Книги

• В. Блэкстоун, Комментарии к законам Англии (1765 г.), Книга II, О правах вещей
• С. Брайт, Закон о арендодателях и арендаторах в контексте (2007)
• Э. Фишер, Б. Ланге и Э. Скотфорд, Экологическое право: текст, дела и материалы (OUP 2013)
• С. Гарднер, Введение в земельное право (2-е изд., 2009 г.)
• Н. Гравеллс (редактор), Landmark Cases in Land Law (2013)
• К. Грей и С. Ф. Грей, Земельное право (OUP 2011)
• К. Дж. Грей и П. Д. Саймс, Недвижимость и реальные люди: принципы земельного права (Баттерворт и Ко, 1981). ISBN  0-406-59111-3 .
• М. Грегори и М. Пэрриш, Основной закон для землевладельцев и фермеров (2-е изд. Коллинза, 1987 г.) ISBN 978-0-00-383269-3 . 
• К. Харпум, С. Бридж, и М. Диксон, Мегарри и Уэйд: Закон недвижимой собственности (Sweet and Maxwell 2008)
• WS Holdsworth , История английского права (3-е изд. 1923 г.), Книга III, Средневековое общее право (1066–1485), тома 2 и 3
• Дж. А. Маккензи и М. Филлипс, Учебник по земельному праву (OUP 2006)
• Ф. У. Мейтленд , Equity. Также «Формы действия в общем праве» (1910) archive.org, под редакцией А. Х. Чайтора и У. Дж. Уиттакера.
• Б. Макфарлейн, Н. Хопкинс и С. Нилд, Земельное право: текст, примеры и материалы (2-е изд., 2012 г.)
• TBF Ruoff, Англичанин смотрит на систему Торренса (1957)
• Уортингтон С. Закон о частной собственности: текст и материалы (Hart 2000)

Отчеты

• Отчет комиссии по регистрации права собственности (1857 г.) HCP xxi 245
• Королевская комиссия по применению Закона о передаче земли (1870 г.) HCP xviii 595
• Королевская комиссия по законам о передаче земли, второй и окончательный доклад (1911 г.)
• Отчет Комитета сэра Лесли Скотта (1919) Командование 424
• Правовая комиссия, Передача земли: земельные фонды (1989)

Внешние ссылки [ править ]

• Список основных дел о собственности на Bailii.org