Незаконное владение

Неблагоприятное владение , иногда в просторечии описываемое как « права скваттера » ^[а], является юридическим принципом, согласно которому лицо, не имеющее законного права собственности на участок собственности - обычно землю ( недвижимость ) - может приобрести законное право собственности на основе постоянного владения. или занятие собственности без разрешения ( лицензии ) ее законного владельца. ^[1] Владение лицом не является неблагоприятным, если оно или она находится во владении в качестве арендатора или лицензий законного владельца.

Как правило, владелец собственности имеет право вернуть свое имущество во владение неуполномоченным владельцам посредством судебных исков, таких как высылка . Однако в соответствии с традицией английского общего права суды уже давно постановили, что когда кто-то занимает часть собственности без разрешения и владелец собственности не осуществляет свое право на возврат своей собственности в течение значительного периода времени, это не только препятствует первоначальному владельцу. от реализации своего права на исключение, но совершенно новый титул на собственность «возникает» у противоположного владельца. Фактически, противный владелец становится новым владельцем собственности. ^{[2] [b]}Со временем законодательные органы создали уставы исковой давности, в которых указывается срок, в течение которого собственники должны восстановить право владения своей собственностью у недоброжелательных владельцев. В Соединенных Штатах, например, эти временные рамки сильно различаются в зависимости от штата: от трех до 40 лет. ^[3]

Хотя элементы иска о неправомочном владении различаются в каждой юрисдикции, от лица, заявляющего о неправомерном владении, обычно требуется доказать фактическое, открытое и печально известное, исключительное, неблагоприятное и непрерывное использование собственности в течение установленного законом срока. ^{[4] [c]}

Личное имущество , традиционно известное как «движимое имущество», также может находиться в неблагоприятном владении, но из-за различий в характере недвижимого и движимого имущества правила, регулирующие такие требования, являются более строгими и отдают предпочтение законному владельцу, а не противному владельцу. . Жалобы на неправомерное владение движимым имуществом часто связаны с произведениями искусства .

История [ править ]

В римском праве , usucapio законы позволили кто находился во владении хорошей без названия , чтобы стать законным собственником , если первоначальный владелец не появляется после некоторого времени (один или два года), если хорошо не было получено незаконно (путем кражи или силы ). Исходя из римского права и его преемника, Кодекса Наполеона , принятого в качестве основы права во Франции, Бельгии, Италии, Люксембурге, Португалии, Испании, а также частично в Нидерландах и Германии, неправомерное владение обычно признает два периода времени. для приобретения собственности: 30 лет и некоторый меньший срок, в зависимости от добросовестности владельца и местонахождения участвующих сторон. ^{[ необходима цитата ]}

Парламент принял первый общий статут Англии, ограничивающий право восстанавливать владение землей в 1623 году. ^[5] По общему праву , если право владения землей оспаривалось (первоначально только в так называемых реальных действиях), лицо, претендующее на это право к владению не разрешалось утверждать, что земля перешла в их владение в прошлом (по старой терминологии, он был `` введен в эксплуатацию ''), во время до правления Генриха I. Закон признал дату отсечения, восходящую к в прошлое, до какой даты закон не будет интересовать. От ответчика не требовалось доказывать какую-либо форму неправомерного владения. Со временем дата была перенесена законом - сначала во времена правления Генриха II , а затем во времена правления Генриха II.Ричард I . Никаких дальнейших изменений такого рода не производилось. Во время правления Генриха VIII тот факт, что не было изменений в дате отсечения, стал очень неудобным. Был принят новый подход, согласно которому лицо, претендующее на владение, должно было продемонстрировать владение землей в течение непрерывного периода, за определенное количество лет (60, 50 или 30 в зависимости от вида предъявленного иска) до даты иска. Более поздние законы сократили срок давности в большинстве юрисдикций общего права. ^{[ необходима цитата ]}

Согласно традиционному английскому общему праву, было невозможно получить правовой титул на собственность Короны посредством неправомерного владения. Этот принцип был воплощен в латинском максиме nullum tempus comerit regi («Время не бежит против короля»). В Соединенных Штатах эта привилегия была передана федеральному правительству и правительству штатов; государственная земля защищена от потери вследствие недобросовестного владения. ^[6] Земля с зарегистрированным титулом в некоторых системах титула Торренса также не защищена, например, земля, зарегистрированная в системе земельного суда Гавайев . ^{[7] [8]}

В системе общего права Англии и ее исторических колоний местные законодательные органы, такие как парламент в Англии или законодательные собрания американских штатов, обычно устанавливают сроки давности, которые запрещают владельцам возвращать собственность по прошествии определенного количества лет. ^[3]

Англия и Уэльс [ править ]

Неблагоприятное владение - один из самых спорных методов приобретения собственности, хотя и сыграл огромную роль в истории английской земли . Исторически сложилось так, что если кто-то владел землей достаточно долго, считалось, что это само по себе оправдывает приобретение хорошего титула. Это означало, что в то время как английские земли постоянно завоевывались, грабили и грабили различные фракции, лорды или бароны на протяжении всего средневековья , те, кто мог доказать, что владели землей достаточно долго, не подвергались сомнению в их титуле.

Более современная функция заключалась в том, что земля, которая не используется или которой владелец пренебрегает, может быть преобразована в собственность другого лица, если используется постоянно. Сквоттинг в Англии был способом эффективного использования земли , особенно в периоды экономического спада. До Закона о регистрации земли 2002 года , если человек владел землей в течение 12 лет, то по общему праву право предыдущего собственника на изгнание «противоположного собственника» истекало. Обычным юридическим оправданием было то, что в соответствии с Законом об исковой давности 1623 , точно так же, как основание для иска по контракту или деликтудолжны были быть использованы в установленные сроки, как и действие по возврату земли. Это способствовало окончательности судебного разбирательства и определенности требований. ^[9] Время начинает идти, когда кто-то получает исключительное владение землей или ее частью и намеревается владеть ею в ущерб интересам текущего владельца. При условии соблюдения требований общего права в отношении «владения», которое считалось «неблагоприятным», по прошествии 12 лет владелец не сможет предъявить иск. Существуют разные правила для сроков исковой давности незаконного владения незарегистрированной землей ^[10] и зарегистрированной землей. ^[11] Однако в Законе о регистрации земли 2002 года незаконное владение зарегистрированной землей стало намного сложнее.

В последнее время Земельный кадастр усложнил процесс подачи заявки на право владения и присвоения «абсолютного титула». Простое занятие или выпас земли больше не будет оправдывать предоставление права собственности, вместо этого лицо, находящееся во враждебном владении, должно продемонстрировать свое обязательство владеть и использовать, исключая все остальные, землю, на которую предполагается претендовать.

Закон о регистрации земли 2002 г. [ править ]

Этот закон получил королевскую санкцию 26 февраля 2002 года. ^[12] Правила для незарегистрированной земли остались прежними. Но в соответствии с LRA 2002 г.Приложение 6, параграфы 1–5, по истечении 10 лет другой владелец имеет право обратиться к регистратору с просьбой стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор связывается с зарегистрированным правообладателем и уведомляет его о заявке. Если в течение двух лет не будет возбуждено судебное разбирательство по исключению правонарушителя, только тогда регистратор передаст право собственности. До принятия Закона 2002 года землевладелец мог просто потерять титул, не зная об этом или не уведомив его. Это было правилом, потому что оно указывало на то, что владелец никогда не уделял достаточного внимания тому, как на самом деле использовалась земля, и, следовательно, бывший владелец не заслуживал ее сохранения. До 2002 года было видно время, чтобы все вылечить. Функция правила заключалась в обеспечении эффективного использования земли. ^[13]

Требования [ править ]

До того, как в LRA 2002 было введено существенное препятствие, связанное с уведомлением зарегистрированного владельца , конкретные требования о неправомерном владении были достаточно простыми. Во-первых, в соответствии с Приложением 1, параграфами 1 и 8 Закона об ограничении 1980 года , время, когда началось противное владение, было, когда было взято "владение". Это должно быть нечто большее, чем что-то временное или преходящее, например, простое хранение товаров на земле в течение короткого периода времени. ^[14] Но «владение» не требовало фактического занятия. Таким образом , в Powell об Макфарлейн , ^[15] он был проведен , чтобы быть «владение» , когда г - н Пауэлл, от 14 лет, пусть его коровбродить по земле мистера Макфарлейна. Второе требование, однако, заключалось в том, что должно быть намерение владеть землей. Г-н Пауэлл проиграл свое требование, потому что просто позволить своим коровам гулять было двусмысленным актом: только позже появились доказательства, что он намеревался завладеть, например, установив знаки на земле и припарковав грузовик. Но этого не произошло достаточно долго, чтобы истек 12-летний срок по иску Макфарлейна. В-третьих, владение не считается «неблагоприятным», если человек находится там с согласия владельца. Например, в деле BP Properties Ltd v Buckler Диллон LJ постановил, что г-жа Баклер не может требовать неправомерного владения землей, принадлежащей BP, потому что BP сказала ей, что она может оставаться без арендной платы на всю жизнь. ^{[16] В-} четвертых,подРазделы 29 и 30 Закона об ограничении 1980 г. , противный владелец не должен подтверждать право собственности каким-либо явным образом, в противном случае часы снова начнут работать. Однако суды интерпретировали это требование гибко.

Проблемы прав человека [ править ]

В деле JA Pye (Oxford) Ltd против Грэма г-ну и г-же Грэхам была предоставлена ​​в аренду часть земли г-на Пая, а затем срок аренды истек. Г-н Пай отказался продлевать договор аренды на том основании, что это может помешать получению разрешения на строительство . На самом деле земля оставалась неиспользованной, мистер Пай ничего не делал, в то время как Грэхемы продолжали сохранять ключ от собственности и использовали его как часть своей фермы. По истечении срока давности они заявили, что земля принадлежит им. На самом деле они предлагали купить лицензию у мистера Пая, но Палата лордов постановила, что это не является признанием права собственности, которое лишало бы их права требования. Проиграв в судах Великобритании, г-н Пай передал дело в Европейский суд по правам человека., утверждая, что его бизнес должен получить компенсацию в размере 10 миллионов фунтов стерлингов, поскольку это было нарушением его права в соответствии со статьей 1 Протокола 1 ЕКПЧ на "беспрепятственное владение имуществом". ^[17] Суд отклонил это, посчитав, что это было в пределах усмотрения государства-члена определять соответствующие правила собственности. ^[18] Офулуэ против Боссерта ^[19] подтвердили это. В противном случае существенным ограничением принципа в случае аренды является то, что действия по неправомерному владению будут иметь успех только в отношении арендатора, а не собственника после истечения срока аренды. ^[20] Однако основным ограничением остается то, что законодательство 2002 г., по-видимому, выхолащивает принцип неправомерного владения, поскольку Регистратор теперь эффективно информирует владельцев о шагах, которые необходимо предпринять для предотвращения неправомерного владения.

Сроки [ править ]

В отношении зарегистрированной земли иски о неправомочном владении, поданные до 13 октября 2003 года (дата вступления в силу Закона 2002 года) ^[21] , регулируются статьями 75 (1) и 75 (2) Закона о регистрации земли 1925 года. Срок исковой давности сохраняется. то же самое (12 лет), но вместо аннулирования права первоначального владельца на землю, первоначальный владелец держит землю в доверительном управлении противного владельца. ^[22] Противоположный собственник может затем подать заявление о том, чтобы стать новым зарегистрированным собственником земли. ^[23]

Что касается зарегистрированной земли, претензии о неправомерном владении, поданные после 13 октября 2003 года, подчиняются иной процедуре. Если земля зарегистрирована, противоположный собственник может впредь подать заявку на регистрацию в качестве собственника после 10 лет ^[24] неправомерного владения, и Земельный кадастр должен уведомить об этом истинного владельца этого заявления. ^[25] Это дает землевладельцу установленный законом период времени [65 рабочих дней], чтобы возражать против неправомерного владения, возражать против заявления на том основании, что фактически не было необходимого 10 лет неблагоприятного владения, и / или служить «встречное уведомление». Если встречное уведомление подано, заявка не проходит, если

• было бы недобросовестным из-за права эстоппеля для зарегистрированного собственника пытаться лишить скваттера права собственности, и скваттер должен в сложившихся обстоятельствах зарегистрироваться в качестве собственника, или
• скваттер по какой-либо другой причине имеет право быть зарегистрированным в качестве собственника, или
• самозванец незаконно владел землей, прилегающей к его собственной, по ошибочному, но разумному убеждению, что он является ее владельцем, точная линия границы с этой прилегающей землей не была определена, а имущество, к которому относится заявление, было зарегистрированы более чем за год до даты подачи заявления.

В противном случае скваттер становится зарегистрированным собственником согласно земельной книге. Если истинный владелец не может выселить скваттера в течение двух лет после первой [неудачной] заявки, скваттер может снова подать заявку по истечении этого периода и будет успешным, несмотря на возражение владельца. Этот процесс эффективно предотвращает лишение землевладельца права собственности без его ведома, обеспечивая при этом справедливое осуществление скваттерами своих прав.

Если арендатор неправомерно владеет землей, предполагается, что он делает это таким образом, чтобы в конце срока арендодателя было выгодно арендодателю. Если земля не принадлежит их домовладельцу, земля станет частью права аренды и возврата . Если земля действительно принадлежит их домовладельцу, может показаться, что она будет получена арендатором, но только на период их срока. ^[26]

С сентября 2012 года сквоттинг в жилом доме является уголовным преступлением, но это не препятствует истребованию права собственности по причине неправомерного владения, даже если заявитель совершает уголовное преступление. ^{[27] [28]} Это было подтвержден в Best об главном Land регистраторе , ^[29] , где было установлено , что преступник и земельное право следует хранить отдельно.

Соединенные Штаты [ править ]

Требования [ править ]

Сторона, добивающаяся правового титула путем неправомерного владения, может называться рассекателем , то есть лицом , которое лишает права собственности истинного владельца собственности. ^[30] Хотя элементы требования о неправомерном владении могут быть разными в разных штатах, для совершенствования титула диссизатора требуется выполнение как минимум пяти основных условий. Они заключаются в том, что диссизатор должен открыто занимать собственность исключительно открытым и печально известным способом, постоянно, и использовать ее, как если бы она была своей собственностью, в соответствии с ожиданиями для данного типа собственности. ^[31] Некоторые государства вводят дополнительные требования. Многие штаты приняли законы, регулирующие правила неправомерного владения. ^[32]В некоторых штатах требуется требование о враждебности для обеспечения враждебного владения. В то время как большинство государств объективно подходят к требованию о враждебности, некоторые государства требуют проявления добросовестности. Добросовестность означает, что заявители должны продемонстрировать, что у них были некоторые основания полагать, что они действительно владели рассматриваемой собственностью. Четыре штата к востоку от Миссисипи, которые в той или иной форме требуют добросовестности, - это Джорджия, Иллинойс, Нью-Йорк и Висконсин. ^[32]

Фактическое владение [ править ]

Диссизор должен физически использовать землю, как владелец собственности, в соответствии с типом собственности, местоположением и использованием (простая прогулка или охота на земле не означает фактического владения). Действия диссизора должны изменить состояние земли (в случае нежилого имущества, выполнение таких действий, как расчистка, покос, посадка, сбор плодов на земле, вырубка или рубка леса, добыча полезных ископаемых, ограждение, выдергивание пней , содержание домашнего скота и строительство зданий или других улучшений) или, если собственность является жилой, поддержание собственности для ее использования по назначению (выполнение таких действий, как стрижка двора, обрезка деревьев и живых изгородей, смена замков, ремонт или замена приспособлений, таких как плавательный бассейн). бассейн, спринклерную систему или бытовую технику), за исключением его истинного владельца.

В Конус против Западной Вирджинии Pulp & Paper , то США Апелляционный суд четвертого округа постановил , что конус не удалось установить фактическое владение время от времени посещая землю и охота на него, потому что его действия не изменили земли от дикой и естественное состояние.

Враждебное владение [ править ]

Диссизор должен был проникнуть на землю или использовать ее без разрешения истинного владельца. Мотивы диссизатора могут быть истолкованы судом по-разному, в зависимости от закона штата и прецедента:

• Объективная точка зрения - земля использовалась без разрешения истинного собственника и способом, несовместимым с правами истинного собственника;
• Недобросовестность или преднамеренное нарушение владения - земля использовалась с субъективным намерением недобросовестного владельца, чтобы не учитывать или нарушать права фактического собственника;
• Мнение добросовестности - некоторые штаты требуют, чтобы сторона, претендующая на владение недвижимостью, ошибочно полагала, что это их земля.

В некоторых юрисдикциях допускается случайное неправомерное владение, что может произойти в результате ошибки при геодезии , из-за которой граница между объектами собственности находится в неправильном месте.

Арендаторы, охотники или другие лица, которые заходят на землю с разрешения, не вступают во владение, которое противоречит правам владельца титула. (ошибочное владение в некоторых юрисдикциях не является враждебным)

Открытое и печально известное использование [ править ]

Диссизор должен обладать собственностью таким образом, чтобы его можно было увидеть. Иными словами, использование собственности диссизатором должно быть достаточно видимым и очевидным, чтобы уведомлять законного владельца о том, что кто-то может заявить претензию, и должно иметь такой характер, чтобы уведомить разумное лицо. Если правообладатель действительно знает об использовании, этот элемент соблюден; это также может быть встречено ограждением, открытием или закрытием ворот или входом в собственность, вывешенными знаками, посевами, зданиями или животными, о которых можно ожидать, что прилежный владелец будет знать.

Непрерывное использование [ править ]

Диссизор, требующий неправомерного владения, должен владеть этим имуществом непрерывно в течение всего срока исковой давности и использовать его, как истинный владелец в течение этого времени.

Как правило, откровенно враждебное владение диссизором должно быть постоянным (хотя и не обязательно постоянным) без возражений или разрешения законного владельца, но перерывы в использовании, которые соответствуют тому, как владелец будет использовать собственность, не предотвратят претензию о неблагоприятном владении. Случайные действия на земле с длительными перерывами в действиях не проходят проверку на постоянное владение; суды постановили, что простая срезка древесины через определенные промежутки времени, если она не сопровождается другими действиями, демонстрирующими фактическое и постоянное владение, не свидетельствует о продолжительном владении. Если в любое время в течение срока исковой давности истинный владелец изгоняет диссизора с земли устно или в судебном порядке, а диссизор затем возвращается и лишает его права собственности снова, то срок исковой давности начинается заново.

Срок исковой давности распространяется только на время пребывания диссизатора на собственности, а не на то, как долго истинный владелец мог быть лишен права владения ею (скажем, другим диссизатором, который затем покинул собственность). Однако, если враждебное владение продолжается между двумя или более последовательными диссизаторами без перерыва, второй диссизатор может претендовать на неправомерное владение в течение всего периода на основании правовой доктрины, известной как закрепление .

Исключительное использование [ править ]

Диссизор удерживает землю за исключением истинного владельца. Может быть более одного противоположного собственника, выступающего в качестве общих арендаторов , при условии, что соблюдаются другие элементы. Претензии на неправомерное владение потенциально могут быть отклонены в результате использования землей правообладателем в течение установленного законом периода.

Дополнительные требования [ править ]

В дополнение к основным элементам дела о неправомочном владении, закон штата может требовать доказательства одного или нескольких дополнительных элементов от лица, заявляющего о неправомерном владении. В зависимости от штата дополнительные требования могут включать:

• Цвет титула , притязания на титул или притязания на право. Цвет титула и притязание на титул связаны с юридическим документом, который появляется (неправильно), чтобы дать титул диссизатора. ^[33] В некоторых юрисдикциях простое намерение взять землю в собственность может представлять собой «требование права» без необходимости в документации. ^{[ необходимая цитата ] В} других случаях было установлено, что требование о праве существует, если человек считает, что у него есть законные права на собственность, даже если это мнение ошибочно. ^[34] Отрицательным примером может служить вор, который крадется на территорию и рубит лес.не видно с дороги, ночью тащит бревна. Их действия, хотя и демонстрируют фактическое владение, также демонстрируют осознание своей вины, а не притязания на правоту.
• Добросовестность (в меньшинстве штатов) или недобросовестность (иногда называемая «доктриной штата Мэн», хотя в настоящее время она отменена в штате Мэн ) ^[35]
• Улучшение, выращивание или ограждение ^{[33] [36]}
• Оплата налога на имущество. Это может требоваться законом, например, в Калифорнии ^[37], или просто элементом, способствующим определению судом владения. Уместны как оплата диссизатором, так и истинным владельцем.
• Распоряжение землей, принадлежащей государственному учреждению: Как правило, диссизор не может лишить права владения землей, законно принадлежащей государственному учреждению, даже если соблюдены все другие элементы неправомерного владения. Одно исключение - когда государственное учреждение действует как бизнес, а не как государственное учреждение. ^[30]

Последствия [ править ]

Диссизор совершит гражданское посягательство на собственность, которую он взял, и владелец собственности может заставить его быть выселенным путем иска о посягательстве («изгнание») или путем подачи иска о владении. Все юрисдикции общего права требуют, чтобы иск о высылке был подан в течение определенного времени, после чего считается, что истинный владелец согласился . Последствия неспособности истинного землевладельца выселить враждебного владельца зависят от юрисдикции , но в конечном итоге приведут к праву собственности в результате неправомерного владения.

В 2008 году из-за большого количества дел о неправомерных владениях и пограничных спорах по всему Нью-Йорку Законодательное собрание штата Нью-Йорк внесло поправки и ограничило возможность приобретения земли в результате неправомерного владения. ^[40] До поправки 2008 года для приобретения собственности путем неправомерного владения все, что требовалось, - это доказательство того, что владение представляет собой фактическое вторжение в права собственника или нарушение их прав. ^[41]Примерно через восемь лет после поправки 2008 года, 30 июня 2016 года, Апелляционный отдел штата Нью-Йорк, Первый департамент (то есть апелляционный суд, охватывающий территорию Манхэттена) определил правовые вопросы, касающиеся объема прав, приобретенных в результате неправомерного владения, и того, как Первый департамент будет рассматривать иски о неправомочном владении, если право собственности было передано до 2008 года. ^[42] Суд определенно постановил, что этот титул на имущество, находящееся в неблагоприятном владении, было передано, когда истец «выполнил [d] требование закона, действующего на соответствующее время ". ^[42]Другими словами, если право собственности было передано в какое-то время «после» поправки 2008 года, истец должен был бы соответствовать стандартам неправомерного владения, измененным Законодательным собранием штата Нью-Йорк в 2008 году; однако, если бы право собственности было передано в какой-то момент «до» поправки 2008 года, истец получил бы законный титул на спорную территорию, выполнив стандарт до внесения поправок в отношении неправомерного владения. Hudson Square Hotel также разрешил два часто спорных вопроса в делах о незаконном владении, когда права на воздухявляются более ценными, чем сама подстилающая земля: (а) «где» (т. е. в трехмерном физическом пространстве) - это посягательство, необходимое для того, чтобы такое посягательство имело какой-либо соответствующий оперативный эффект или последствия в соответствии с законом о неправомочном владении, и (b) «какие» права собственности были приобретены в результате перехода права собственности на площадь первого этажа (т. е. на землю) у истца. В Hudson Square Hotel ответчик утверждал, что истец приобрел только право собственности на прилегающую землю, но не право на воздух, потому что истец никогда не вторгался выше двухэтажного здания. Этот аргумент был частично мотивирован тем, что законы зонированияв то время владельцу земли разрешалось строить (т. е. развивать) площадь, превышающую площадь первого этажа в шесть квадратных футов. Например, если спорная площадь составляла 1000 квадратных футов, было бы 6000 квадратных футов застроенных квадратных футов, которые потенциально можно было бы выиграть или потерять в результате владения чужими руками. Суд пояснил: «Посягательство на землю ... позволяет перейти к другому владельцу». ^[42] Другими словами, истцу не нужно было посягать на все шесть этажей, чтобы отрицательно владеть воздушными правами над землей. Суд также постановил: «Право на землю дает право на воздух». ^[42] Другими словами, приобретая право собственности на землю (т. Е. Площадь первого этажа), истец также приобрел право собственности на более ценные права на воздух, которые были производными от титула на соответствующую землю.

В других юрисдикциях диссизор получает просто равноправный титул; землевладелец считается попечителем имущества диссизора.

Неблагоприятное владение распространяется только на имущество, которым фактически владели. Если первоначальный владелец имел право собственности на большую площадь (или объем) собственности, диссизор не получает ее полностью. Исключением из этого является случай, когда диссизор входит в землю под цветом титула на весь земельный участок, их постоянное и фактическое владение небольшой частью этого земельного участка улучшит их право собственности на весь земельный участок, определенный в их цвете титула. Таким образом, диссизору не нужно строить жилище или заниматься хозяйством на каждой части большого участка, чтобы доказать свое владение, при условии, что его название правильно описывает весь участок.

В некоторых юрисдикциях лицо, успешно получившее право собственности на имущество в результате неправомерного владения, может (при желании) подать иск в земельный суд о « скрытом праве собственности » на свое имя на часть или всю собственность бывшего владельца. Такое действие упростит окончательную передачу интереса другим, а также послужит уведомлением о появлении нового зарегистрированного владельца , что может быть предпосылкой для получения льгот, таких как ссуды на акции или судебный статус в качестве опоры . Даже если такое действие не будет предпринято, правовой титул считается принадлежащим новому правообладателю с большинством льгот и обязанностей, включая уплату налогов на имущество.чтобы не потерять титул сборщика налогов. Последствия уплаты налогов на собственность незнакомца с правом собственности могут варьироваться от одной юрисдикции к другой. (Многие юрисдикции приняли налоговые платежи за одну и ту же посылку от двух разных сторон, не выдвигая возражений или не уведомляя одну из сторон о том, что другая сторона также заплатила.)

Неблагоприятное владение обычно не работает против собственности, принадлежащей общественности.

Процесс неправомерного владения потребует тщательного анализа, если частная собственность переходит к выдающимся владениям , после чего контроль передается частной корпорации (например, железной дороге ), а затем от нее отказываются.

Если земля зарегистрирована в системе регистрации правового титула Torrens или аналогичной системе, применяются особые правила. Может случиться так, что земля не может быть затронута незаконным владением (как это было в Англии и Уэльсе с 1875 по 1926 год и до сих пор имеет место в штате Миннесота ^[43] ) или применяются особые правила.

Неблагоприятное владение также может относиться к территориальным правам. В Соединенных Штатах Джорджия потеряла остров на реке Саванна в пользу Южной Каролины в 1990 году, когда Южная Каролина использовала грунт от дноуглубительных работ, чтобы прикрепить остров к собственному берегу. Поскольку Джорджия знала об этом, но ничего не предприняла, Верховный суд США (который обладает первоначальной юрисдикцией в таких делах) предоставил эту землю Южной Каролине, хотя в Бофортовском договоре (1787 г.) прямо указано, что острова на реке принадлежат Джорджии. ^[44]

Государства гражданского права [ править ]

В некоторых юрисдикциях, не относящихся к общему праву, действуют законы, похожие на неправомерное владение. Например, в Луизиане существует правовая доктрина, называемая приобретательной давностью , которая основана на французском праве .

Права скваттера [ править ]

В большинстве случаев неправомерное владение связано со спорами о границах между двумя сторонами, которые обладают явным правом собственности на свою собственность. Термин «права скваттера» не имеет точного и фиксированного юридического значения. В некоторых юрисдикциях этот термин относится к временным правам, доступным скваттерам, которые при некоторых обстоятельствах не позволяют им лишиться собственности без надлежащей правовой процедуры. Например, в Англии и Уэльсе обычно ссылаются на раздел 6 Закона об уголовном праве 1977 года . В Соединенных Штатах права собственности не создаются простым владением, и скваттер может вступить во владение только через неправомерное владение, если скваттер может доказать все элементы претензии о неправомерном владении для юрисдикции, в которой находится собственность. ^[45]

Как и в случае любого заявления о неправомерном владении, если скваттер оставляет собственность на какое-то время, или если законный владелец фактически лишает скваттера доступа даже временно в течение установленного законом периода, или дает свое разрешение, «часы» обычно останавливаются. ^[46] Например, если требуемый период в данной юрисдикции составляет двадцать лет и скваттер удаляется только через 15 лет, скваттер теряет выгоду от этого 15-летнего владения (т. Е. Часы сбрасываются на ноль). Если этот скваттер позже переходит во владение имуществом, этот скваттер должен, чтобы получить право собственности, оставаться в собственности в течение полных 20 лет после даты, когда скваттер вновь вступил во владение. В этом примере скваттер владел бы имуществом в течение 35 лет (первоначальные 15 лет плюс 20 лет спустя), чтобы получить титул.

В зависимости от юрисдикции, один скваттер может или не может передать непрерывное владение другому скваттеру, что известно как «лавирование». Присвоение определяется как «объединение последовательных периодов владения разными лицами, чтобы рассматривать периоды как один непрерывный период; особенно, добавление своего собственного периода владения землей к периоду предыдущего владельца, чтобы установить непрерывное неправомерное владение для установленного законом период." ^[47] Существует три типа привилегии: привилегия контракта; Право владения; и право собственности на наследство. ^[47]Один из трех типов прав собственности необходим для того, чтобы один противный владелец «привязал» свое время к другому отрицательному владельцу, чтобы завершить установленный законом период времени. Один из способов закрепления происходит, когда передача собственности от одного враждебного владельца к другому основывается на письменном документе (обычно ошибочном акте) с указанием «цвета титула». Законный владелец может также перезапустить часы с нуля, дав временное разрешение на занятие собственности, таким образом устраняя необходимый «непрерывный и враждебный» элемент. ^{[ необходима цитата ]} Доказательства того, что скваттер, плативший арендную плату владельцу, победит противное владение за этот период.

Англия и Уэльс [ править ]

« Сквоттинг » стал уголовным преступлением в Англии / Уэльсе в соответствии с разделом 144 Закона о правовой помощи, вынесении приговора и наказании правонарушителей 2012 года . ^[48]

Этот раздел также включил немедленное право доступа в помещения в раздел 17 Закона 1984 года о полиции и доказательствах по уголовным делам .

Соединенные Штаты [ править ]

В Соединенных Штатах, концепция прав скваттерских в основном используются для обозначения конкретной формы незаконного владения , где не держит лицо , незаконно лишивший кого - л . Владения недвижимости без названия на любые свойства , примыкающих к собственности , являющийся предмет спора. В большинстве юрисдикций США лишь немногие сквоттеры могут соответствовать требованиям закона о неправомерном владении мячом.

Сравнение с усадьбой [ править ]

Неблагоприятное владение чем-то похоже на хутор . Подобно диссизору, поселенец может получить право собственности на землю, используя землю и выполняя некоторые другие условия. Однако в усадьбе владение собственностью не является враждебным; считается, что земля либо не имеет законного владельца, либо принадлежит государству. Правительство разрешает поселенцу использовать землю в ожидании, что поселенец, который выполняет требования, необходимые для усадьбы, получит право собственности на собственность.

Принципы прав собственности и скваттеров воплощают в себе основную концепцию собственности и владения, которую можно резюмировать пословицей: « владение составляет девять десятых закона », то есть лицо, которое использует собственность, фактически владеет ею. Точно так же применима пословица «используй или потеряй». Принципы прав поселенцев и скваттеров предшествовали формальным законам о собственности; в значительной степени современное право собственности формализует и расширяет эти простые идеи.

Принцип усадьбы заключается в том, что, если никто не использует или не владеет собственностью, собственность принадлежит первому, кто претендует на нее и последовательно использует ее в течение определенного периода. Права Скваттера воплощают идею о том, что если один собственник пренебрегает собственностью и не может ею пользоваться, а второй человек начинает ухаживать и использовать собственность, то по истечении определенного периода претензии первого лица на собственность утрачиваются, а право собственности переходит ко второму. лицо, фактически использующее имущество.

Таким образом, правовой принцип усадьбы является формализацией принципа усадьбы, точно так же, как право враждебного владения является формализацией ранее существовавшего принципа прав скваттера.

Существенные идеи, лежащие в основе принципов прав собственности и скваттеров, справедливы, как правило, для любого типа объекта или собственности, право собственности на которые может быть подтверждено простым использованием или владением. Согласно современному праву, усадьба и право недобросовестного владения относятся исключительно к недвижимому имуществу . В сфере личной собственности тот же импульс резюмируется поговоркой « ищущие, хранители » и формализован законами и соглашениями, касающимися брошенной собственности .

Неблагоприятное владение сервитутами [ править ]

Некоторые юрисдикции объединяют концепцию неправомерного владения с концепцией давности , так что неправомерное владение может использоваться для получения различных бестелесных прав на землю, а также на саму землю.

Согласно этой теории, неправомерное владение предоставляет только те права на расчлененную собственность, которые «забирает» диссизатор. Например, диссизор может предпочесть сервитут, а не всю плату за собственность. Таким образом, в соответствии с правовой доктриной давности, можно рассмотреть сервитут . Это также должно происходить открыто, но не обязательно. Срок давности регулируется различными законами и нормами общего права для неправомерного владения. Это обычная практика в таких городах, как Нью-Йорк, где строители часто оставляют тротуары или площади перед своими зданиями для соблюдения зонирования.требования, периодически закрывать принадлежащие им общественные места, чтобы предотвратить создание постоянного сервитута, который омрачил бы их исключительные права собственности . По той же причине на городских тротуарах могут быть встроенные маркеры вдоль линии собственности вокруг площади или открытой площадки с объявлением «Это пространство не выделено», чтобы указать, что, хотя общественность может использовать пространство внутри маркеров, оно все еще является частной собственностью.

Если владелец собственности вмешивается в сервитут на свою собственность способом, который удовлетворяет требованиям неблагоприятного предписания (например, закрывает ворота на обычно используемую территорию, и никто ничего не делает с этим), он успешно аннулирует сервитут. Это еще одна причина скрыть право собственности после успешного неправомерного владения или неблагоприятного предписания: она разъясняет, кто должен принять меры для сохранения неблагоприятного права собственности или сервитута, пока есть свежие доказательства.

Например, при установленном сервитуте использовать чужую подъездную дорожку для достижения гаража, если забор или постоянно заблокированные ворота препятствуют использованию, ничего не делается для устранения и обхода препятствия, а установленный законом период истекает, тогда сервитут перестает действовать. любой юридической силы, хотя в акте, принадлежащем собственнику с простой пошлиной, говорилось, что интересы владельца подлежат сервитуту.

Строго говоря, рецепт работает иначе, чем владение врагом. Неблагоприятное владение связано с потерей титула первоначального владельца по правилу ограничения действий. С другой стороны, предписание касается приобретения права, которого раньше не было.

В законодательстве Англии и Уэльса неправомерное владение и предписание рассматриваются как совершенно разные доктрины. Первые являются полностью установленными законом и вытекают из Закона об исковой давности 1980 года , а вторые возможны в соответствии с принципами чисто общего права.

Теория и наука [ править ]

Утилитаризм [ править ]

Ученые выделили четыре утилитарных политики, оправдывающих неправомерное владение. Во-первых, он существует для устранения потенциальных или фактических дефектов в праве собственности на недвижимость путем установления срока давности на возможные судебные разбирательства по поводу владения и владения. Из-за доктрины враждебного владения землевладелец может получить право собственности на свою землю. В противном случае давно потерянные наследники любого бывшего собственника, владельца или держателя залога прошлых веков могли бы предъявить юридический иск на имущество. Вторая теория заключается в том, что неправомерное владение является «полезным методом исправления незначительных дефектов правового титула». ^[49]Например, кто-то мог иметь намерение продать весь земельный участок, но по ошибке исключил его часть в праве собственности. Таким образом, неправомерное владение позволяет покупателю земли сохранить право собственности на земельный участок, который, по его мнению, принадлежал им по впечатлениям продавца. Третья теория заключается в том, что неправомерное владение поощряет и вознаграждает продуктивное использование земли. По сути, «передавая титул трудолюбивому поселенцу, а не отсутствующему землевладельцу, неблагоприятное владение способствует быстрому развитию». Четвертая и последняя теория заключается в том, что противный владелец придает высокую личную ценность земле, в то время как реальный владелец титула фактически отказался от нее, таким образом, исходя из принципов индивидуальности и эффективности, имеет смысл разрешить изменение титула. ^[49]

Стипендия по авторскому праву [ править ]

Некоторые ученые-юристы предложили распространить концепцию неправомерного владения на право интеллектуальной собственности , в частности, чтобы согласовать интеллектуальную собственность и антимонопольное законодательство ^[50] или объединить закон об авторском праве и право собственности. ^[51]

См. Также [ править ]

Ссылки [ править ]

Заметки [ править ]

Цитаты [ править ]

Процитированные работы [ править ]

Дальнейшее чтение [ править ]

• О Джонс, «Долой владельцев: евразийские продолжения дела JA Pye (Oxford) Ltd против Соединенного Королевства» (2008) 27 Civil Justice Quarterly 260–276

Внешние ссылки [ править ]

Викискладе есть медиафайлы по теме « Неблагоприятное владение» .