Life Estate

В общем праве и статутного права , жизнь недвижимости (или пожизненное владение) является собственностью недвижимого имущества в течение всего срока жизни человека. С юридической точки зрения, это имущество в недвижимости , которая заканчивается на момент смерти , когда право собственности на имущество может вернуться к первоначальному владельцу, или он может перейти к другому лицу. Владельца пожизненного имущества называют «пожизненным арендатором».

В объединенной юрисдикции Англии и Уэльса с 1925 года имущество без права собственности, предназначенное для «владения» в качестве пожизненного интереса, вступает в силу только в качестве доли в капитале, в частности, в качестве доли во владении трастом . Другой тип собственности на землю - это аренда, и, хотя большинство длительных договоров аренды составляет от 99 до 999 лет, «пожизненная аренда» будет интерпретироваться часто непредсказуемым образом как лицензия или аренда.

Принципы [ править ]

Срок владения пожизненным имуществом ограничен, поскольку он прекращается в случае смерти человека. Его владельцем является пожизненный арендатор (обычно также `` измеряющий жизнь ''), и он несет с собой право пользоваться определенными преимуществами владения недвижимостью, в основном доходом, полученным от аренды или другого использования собственности, а также правом занятия в течение его или ее владение. Поскольку пожизненное имущество перестает существовать после смерти измеряющего лица, пожизненный арендатор, временный владелец, может сдавать в краткосрочную аренду, но не может продавать, отдавать или завещать имущество на неопределенный срок (в том числе при условии, что оно может перейти к наследникам ( завещание ) ) или создание предполагаемого документа, оставив его завещателям ( завещание ).

Пожизненное имущество pur autre vie (по- французски , «ради жизни другого») удерживается на всю оставшуюся жизнь лица, не владеющего имуществом, известное как cestui que vie (французский закон, «лицо, которое жизни"). Эта форма пожизненного имущества возникает, когда пожизненный арендатор распорядился недвижимостью, предполагая, что такое отчуждение не влечет за собой какой-либо специальной конфискации в соответствии с инструментом пожизненного процента. Он также возникает, когда лицо, предоставляющее право, решает сделать измеряемую жизнь кем-то, кроме жизни пожизненного арендатора. Жизнь недвижимости пур Autre соперничает чаще всего создается в одном из двух обстоятельств.

• Во-первых, когда владелец собственности передает свою заинтересованность в этой собственности другому лицу, пожизненно, третьему лицу. Например, если A передает землю B в течение жизни C, то B владеет землей до тех пор, пока C жив; если B умрет раньше C, наследники B унаследуют землю и будут владеть ею до тех пор, пока C жив.
• Во-вторых, если A передает землю C пожизненно, C может продать пожизненное имущество B. И снова наследники B и B будут владеть землей до тех пор, пока C жив.
• В любом случае после смерти C право собственности на землю перейдет к A. Если A умер, право собственности перейдет к наследникам A. Право на наследование собственности по истечении срока жизни называется возвратом . Однако оставшаяся часть процентов, предоставленная третьей стороне (от A до B пожизненно, с оставшейся долей в C), называется «остатком».

Следует проводить четкое различие с имуществом на (а) сроком на несколько лет , интерпретируемым как аренда или лицензия.

В случае смерти, если предположить отсутствие злоупотреблений с определенными невиновными покупателями, имущество, связанное с пожизненным имуществом, переходит в собственность оставшегося лица ( мн. Ост. ) Или возвращается его праводателю (все это можно смутно назвать «возвращением» и реверсионеры »). Существует небольшой рынок возвратов недвижимости, что требует от покупателя проведения усиленной документальной комплексной проверки и физических проверок. ^[1]

Землевладелец поместья не может проявлять к нему «больший интерес», чем он или она. То есть владелец пожизненного имущества не может передать полное и бессрочное владение ( простая плата ) другому лицу, потому что право собственности пожизненного арендатора на имущество заканчивается, когда умирает человек, который измеряет жизнь. Например, если Эшли передала Бобу за жизнь Боба, а Боб передал пожизненное имущество другому человеку, Чарли, за жизнь Чарли [вложенное пожизненное имущество], то проценты за пожизненное имущество Чарли будут длиться только до тех пор, пока Чарли или Боб не умрут. Жизненный интерес Чарли или pur autre vieпроценты (проценты за жизнь другого лица, в зависимости от того, что применимо) и чаще всего оставшиеся права собственности на имущество («возвратный интерес») переходят к лицам в соответствии с условиями завещания / правилами завещания / декларации о доверительном управлении / доверительный акт (Великобритания) или завещание / правила завещания / «предоставление или акт о пожизненном интересе» (или аналогичный) (США) в оставшейся части или возврат к первоначальному получателю гранта, в зависимости от условий Эшли. Такое пожизненное имущество в США также может быть передано в течение жизни лица, предоставившего право, например, «A передает X в B до тех пор, пока A не умрет», а в Великобритании - путем передачи доверительного управления при доверительном управлении или уступки вместо передачи X.

Если пожизненный арендатор намеревается передать основной `` возвратный '' интерес, которого у пожизненного арендатора никогда не бывает, это представляет собой подлежащее судебному преследованию нарушение доверия в отношении убытков и может представлять собой уголовное мошенничество, однако не может давать право конечному возвратному лицу (или замещенным бенефициарам) иметь возможность получить заявление суда о том, что собственность является их собственностью, если эта собственность находится в руках невиновного покупателя по стоимости без предварительного уведомления ( добросовестный покупатель ).

Финансовая и физическая ответственность ложится на пожизненного арендатора в соответствии с правовой доктриной расточительства , которая запрещает пожизненным арендаторам повреждать или обесценивать активы. Короче говоря, поскольку право собственности пожизненного арендатора является временным, неспособность поддерживать или разумно защищать актив, что приводит к его снижению в стоимости, или, действительно, уничтожение является причиной иска для лица, осуществляющего возврат.

Еще одним ограничением является правило против бессрочного права во многих штатах и ​​странах, которое запрещает длительную смену пожизненной аренды в стиле до 19 века и может привести к преждевременному прекращению таких последовательных жизненных интересов с выплатой компенсации. В Англии и Уэльсе этот срок составляет одну жизнь или 80 лет, в зависимости от того, что больше.

Продажа собственности при сохранении пожизненного имущества широко известна во Франции как « бродяга » ^[2], где она используется чаще, чем где-либо еще, особенно в случае Жанны Кальман , самой долгоживущей из когда-либо зарегистрированных людей.

Использование жилого имущества [ править ]

В Соединенных Штатах недвижимость обычно используется в качестве инструмента планирования недвижимости. Пожизненное имущество позволяет избежать завещанияи гарантировать, что предполагаемый наследник получит право собственности на недвижимость. Например, Ал владеет домом и желает, чтобы Билл унаследовал его после смерти Ала. Ал может осуществить это желание, передав право собственности на дом Биллу и сохранив в доме пожизненное имущество. У Ал есть пожизненное имущество, а Билл получает простой остаток. Как только Ал умирает, проценты по пожизненному имуществу сливаются с остатком Билла, и Билл получает простое вознаграждение. Преимущество такой передачи состоит в том, что она делает ненужным использование завещания и устраняет необходимость в проверке актива. Недостатком является небольшой риск мошенничества со стороны бенефициара Билла, если бы он мог легко показать в определенной юрисдикции неограниченную плату, просто он мог бы продать имущество преждевременно невиновному покупателю.например, когда Ал в отпуске. Второй недостаток лица, предоставившего право, заключается в том, что положение о любом оставшемся члене (или людях) (сторона C) является безотзывным без согласия оставшегося лица. «Акты бенефициара» были законодательно созданы в некоторых штатах для решения этой проблемы.

Законы о завещании некоторых американских штатов, таких как Арканзас , ^{[ мертвая ссылка ]} Делавэр ^{[ мертвая ссылка ]} и Род-Айленд ^{[ мертвая ссылка ],} ограничивают права пережившего супруга (наследование) на недвижимое имущество умершего супруга до пожизненного имущества. Луизиана , применяя гражданское право , имеет аналогичное положение по умолчанию в наследовании без завещания, называемое узуфруктом , которое распространяется только на общественную собственность и заканчивается более ранней смертью или повторным браком.

Законы Англии и Уэльса о завещании с 1 октября 2014 года предусматривают выплату 250 000 фунтов стерлингов (или всего несуниверсального имущества, если меньше) и 50% любого излишка для супруга, оставшаяся часть - для взрослых детей. Это отменило оставшиеся 50%, которые использовались как пожизненные проценты, которые применялись с 1920-х годов. ^[3]

Оставшийся в живых супруг (и, в редких случаях, другие) имеет право на наследство в отношении какой-либо совместной собственности.

Соглашение, указанное в первом абзаце, в Великобритании будет интерпретироваться как процентная ставка во владении доверительным фондом, и обычно его избегают, поскольку налог на наследство считается `` резервированием выгоды '', требующим полностью задним числом годовых сумм годового подоходного налога на любую рыночную ренту, которую следовало уплатить законному владельцу в Англии и Уэльсе для дальнейшего пользования активом. ^[4]

Оценка пожизненного имущества [ править ]

Оценка обычно производится на основе приведенной стоимости чистой выгоды, полученной в течение срока (или срока службы) в течение остаточного срока действия процентов. Если эти оценки основаны на одной жизни, можно сделать ссылку на таблицы, такие как факторы пожизненного арендатора по полу и возрасту. Эти факторы подготовлены с учетом ожидаемой продолжительности жизни и преобладающих процентных ставок для конкретной юрисдикции или цели. Примером может служить таблица факторов пожизненного найма, которая используется для определения доли собственности, относящейся к конкретному пожизненному арендатору, для любого гербового сбора, подлежащего уплате при его передаче. Более сложные примеры могут включать нарушенную или совместную жизнь, и обычно требуется консультация специалиста, например, предоставляемая актуарием .

Продолжительность пожизненного имущества [ править ]

Жизненное состояние измеряется либо жизнью получателя собственности ( pur sa vie ), либо жизнью другого человека ( pur autre vie ).

Срок действия пожизненного имущества [ править ]

По закону и по праву справедливости (США) [ править ]

Жилые комплексы в сфере недвижимости создаются и по сей день. Пожизненное имущество чаще используется в трастовых инструментах, как правило, в попытке минимизировать влияние налога на наследство или других налогов на передачу богатства. Перспективное снижение налога для создателя («учредителя») часто следует, если учредитель отказался от всех текущих и будущих процентов . Однако многие налоговые кодексы переносят бремя налогов на наследство на держателя доли владения (пожизненного арендатора) и могут рассматривать это лицо или оставшихся лиц как владельцев второй / избыточной собственности. ^[4]

Формально там, где система является производной от английского права, закон делится на общее право и справедливое право - в их основе - формальное название и дополнительные всеобъемлющие правила (особенно в отношении таких интересов, как этот). Последнее, как правило, не может отклонить требование о праве собственности от добросовестного покупателя на предмет стоимости без предварительного уведомления, поскольку такое лицо обоснованно исследовало позицию собственности на основе позиции юридического титула (общего права). В качестве собственника законного интереса в США дополнительные встроенные или законные интересы в соответствии с формой собственности могут быть созданы из недвижимого имущества.

Соответственно, из-за их потенциальной универсальности и сложности в США общее право редко признает жизненное имущество в составе личной собственности (материальные предметы и домашний скот, кроме земли, включая здания), но такие интересы признаются в капитале там, где они имеют надлежащую форму - законодательные акты и правила предписывают формальности по созданию прижизненных интересов в личности.

По собственному капиталу (Англия и Уэльс) [ править ]

С 1925 г. зарегистрированные права собственности в Англии и Уэльсе предпочтительно должны, но чаще всего не отражать «пожизненный интерес», «пожизненное имущество» или «пожизненную аренду» в форме ограничения в реестре. Вместо этого зарегистрированный законный владелец может владеть долей права аренды или безусловного права собственности различной степени, но обычно абсолютной долей. Это обеспечивает надежное «зеркало титула», которое может быть подчинено лишь очень немногим основным интересам . Принцип справедливости гласит: «Там, где акции равны, преобладает закон». Акционерный капитал уступает место законному положению добросовестного покупателя по стоимости без предварительного уведомления (включая любого арендатора или залогодержателя), и, поскольку «справедливость не останется без исправления» ^[5], если таковая имеется,будет ограничено личным средства правовой защиты против учредителя или пожизненного арендатора, если он подтверждает, что при доверительном управлении пожизненное поместье было законно создано:

1. для пожизненного арендатора (ов); и после этого
2. для остатка, остатка или возвратного учредителя.

Пожизненные арендаторы никогда не регистрируются как собственники в Земельном кадастре, поскольку они являются временными, справедливыми собственниками и не имеют права на передачу земли. Если владелец умер, исполнители завещания, администраторы или бенефициары имеют право подать заявку на стандартную форму ограничения A, и официальные инструкции поощряют это делать. ^[6]

Если срок аренды превышает семь лет, договор аренды должен быть зарегистрирован. ^[6] Большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на срок от 99 до 999 лет , и «пожизненная аренда» будет интерпретироваться либо как лицензия, либо как договор аренды. ^[7]

Титульные юрисдикции Torrens [ править ]

В большинстве юрисдикций Torrens Title пожизненный арендатор имеет, как и в Великобритании и США , право владения и пользования собственностью , но после смерти арендатора собственность возвращается оставшемуся жителю . ^[8] Основное отличие состоит в том, что пожизненное имущество будет зарегистрировано Генеральным регистратором данной юрисдикции и появится в зарегистрированном праве собственности . Это делает их ^[9] одним из 9 типов признанного интереса в земле и одним из четырех типов, подтверждающих владение. Процесс регистрации в титульных системах Торренса обычно подразумевает несостоятельность.на пожизненное имение. ^{[10] [11]}

Владелец пожизненного имущества может отчуждать свои права, но они все равно истекают после его смерти, независимо от того, кому он его отчуждает. В этот момент покупатель должен будет лишиться земли.

Инвестиции в пожизненную аренду [ править ]

Для частных инвесторов становится все более популярным вкладывать средства в вложения в пожизненную аренду. Этот тип инвестиций предлагается в качестве альтернативы традиционной покупке для сдачи в аренду и становится все более популярным в Соединенном Королевстве, где в 2018 году было предоставлено пожизненное жилье на сумму более 30 миллионов фунтов стерлингов ^[12].

Ссылки [ править ]

См. Также [ править ]

• Заинтересованность во владении доверием
• Пожизненная рента
• Обратная ипотека
• Тонтин