Параллельное имущество

Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста, помогите улучшить его или обсудите эти проблемы на странице обсуждения . ( Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны ) Эта статья требует дополнительных ссылок для проверки . Пожалуйста, помогите улучшить эту статью , добавив цитаты из надежных источников . Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Найти источники:  "Concurrent estate"  -  новости  · газеты  · книги  · ученый  · JSTOR ( март 2008 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить это сообщение-шаблон ) Примеры и перспективы в этой статье могут не отражать общий взгляд на предмет . Вы можете улучшить эту статью , обсудить проблему на странице обсуждения или, при необходимости, создать новую статью . ( Январь 2013 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )

В праве собственности одновременное владение недвижимостью или совместная аренда - это любой из различных способов, при которых собственность принадлежит более чем одному лицу одновременно. Если несколько человек владеют одной и той же собственностью, их обычно называют совладельцами. Юридическая терминология для совладельцев недвижимости - это либо соарендаторы, либо совместные арендаторы, причем последняя фраза означает право наследования. В большинстве юрисдикций общего права признается общая и совместная аренда.

Во многих юрисдикциях также признается аренда полностью, что, по сути, является совместной арендой между состоящими в браке лицами. Многие юрисдикции относятся к совместной аренде как к совместной аренде с правом наследования, но они одинаковы, поскольку каждая совместная аренда включает в себя право наследования. Напротив, общая аренда не включает право наследования.

Тип совместной собственности не влияет на право совладельцев продать их фракционный интерес в собственности к другим во время их жизни, но это не влияет на их право завещать имущество после смерти к их devisees в случае совместных жильцов . Однако любой совместный арендатор может изменить это, разорвав совместную аренду. Это происходит всякий раз, когда совместный арендатор передает свою долю в собственности.

Законы могут отличаться от места к месту, и следующее общее обсуждение не будет полностью применимо ко всем юрисдикциям.

Права и обязанности совладельцев (общие) [ править ]

Согласно общему праву, совладельцы по умолчанию разделяют ряд прав:

1. Каждый собственник имеет неограниченное право доступа к собственности. Когда один совладелец неправомерно исключает другого из использования совместно используемой собственности, исключенный совладелец может подать иск о лишении права собственности . В качестве средства правовой защиты суд может предоставить совладельцу-нарушителю справедливую арендную стоимость собственности на тот период, когда он был вытеснен.
2. Каждый собственник имеет право на учет прибыли, полученной от собственности. Если собственность приносит какой-либо доход ( например, аренда, сельское хозяйство и т. Д.), Каждый владелец имеет право на пропорциональную долю этого дохода.
3. Каждый владелец имеет право на вклад за издержки владения собственности. Совладельцев могут заставить внести свой вклад в оплату таких расходов, как налоги на недвижимость, необходимое техническое обслуживание и ремонт или ипотека для всей собственности.

Вклад и улучшения [ править ]

Совладельцы обычно не обязаны оплачивать какие-либо расходы на улучшение собственности. Если один совладелец добавляет функцию, которая увеличивает стоимость собственности, этот совладелец не имеет права требовать, чтобы другие совладельцы разделили стоимость добавления этой функции, даже если другие совладельцы получают большую прибыль от собственности из-за Это. Однако при разделе совладелец имеет право на возмещение добавленной стоимости, полученной в результате его или ее улучшений в собственности, если «улучшения» привели к увеличению стоимости собственности. И наоборот, если «улучшения» совладельца уменьшают стоимость собственности, совладелец несет ответственность за уменьшение. В австралийском случае ^[1] Высокий судсказал, что затраты на ремонт одним совладельцем должны быть приняты во внимание при разделе или окончательном распределении ( т.е. продаже) собственности.

Ипотека [ править ]

Каждый совладелец может самостоятельно обременять собственную долю собственности совладельца, взяв ипотеку на эту долю (хотя это может эффективно преобразовать совместную аренду в общую аренду, как описано ниже); другие совладельцы не имеют каких - либо обязательств , чтобы помочь оплатить ипотеку , которая работает только на долю другого владельца имущества, и залогодержатель может только предрешать на долю этого залогодателя. Банковские ссуды, обеспеченные ипотекой на отдельные акции совместно находящейся в собственности собственности, являются одним из наиболее быстро развивающихся направлений в отрасли ипотечного кредитования.

Общая аренда [ править ]

Совместная аренда (TIC) - это форма совместного владения недвижимостью, в которой каждый собственник, именуемый общим арендатором, рассматривается законом как владеющий отдельными и отличными акциями одного и того же имущества. По умолчанию все совладельцы владеют равными долями, но их интересы могут отличаться по размеру. ^[2]

Владельцы TIC владеют процентами в неразделенной собственности, а не в отдельных единицах или квартирах, и в их документах указывается только их процент владения. Право конкретного владельца TIC на использование определенного жилища вытекает из письменного контракта, подписанного всеми совладельцами (часто называемого «Договором об аренде в общем»), а не из документа, карты или другого документа, записанного в записях округа. ^[3] Эта форма собственности наиболее распространена, когда совладельцы не состоят в браке или внесли разные суммы в покупку собственности. Активы совместного коммерческого товарищества могут находиться в общей аренде. ^[2]

Общие арендаторы не имеют права на наследство, что означает, что если один из общих арендаторов умирает, права этого арендатора в собственности будут частью его или ее имущества и переходят по наследству к завещателям или наследникам этого владельца либо по завещанию , либо по завещанию. преемственность . ^[2] Кроме того, поскольку каждый общий арендатор имеет долю в собственности, они могут, при отсутствии каких-либо ограничений, согласованных между всеми арендаторами, продавать или иным образом распоряжаться долей в собственности (например, закладывать ее) при жизни, как и любой другой имущественный интерес. ^[2]

Уничтожение общей аренды [ править ]

Если какая-либо из сторон совместной аренды желает прекратить (обычно это называется «уничтожить») совместный интерес, он или она может получить раздел собственности . Это разделение земли на участки, находящиеся в особой собственности, если такое разделение разрешено законом в соответствии с зонированием и другими местными ограничениями землепользования. Если такое разделение не допускается, единственной альтернативой является принудительная продажа собственности с последующим разделом доходов.

Если стороны не могут договориться о разделе, любая или все из них могут запросить решение суда, чтобы определить, как земля должна быть разделена - физическое разделение между совместными собственниками (раздел в натуре), оставляя каждому право собственности на часть имущества, представляющая их долю. Суды также могут распорядиться о разделе путем продажи, при котором недвижимость продается, а выручка распределяется между владельцами. Если местное законодательство не разрешает физическое разделение, суд должен распорядиться о разделе путем продажи.

Каждый совладелец имеет право на раздел по праву, а это означает, что суд вынесет решение о разделе по требованию любого из совладельцев. Единственным исключением из этого общего правила является случай, когда совладельцы прямо или косвенно согласились отказаться от права раздела. От права можно отказаться навсегда, на определенный период времени или при определенных условиях. Однако суд, скорее всего, не будет применять этот отказ, потому что он ограничивает возможность отчуждения собственности. ^[4]

Совместная аренда [ править ]

Совместная аренда или совместная аренда с правом наследования (JTWROS) - это тип одновременного владения недвижимостью, в котором совладельцы имеют право наследования , а это означает, что в случае смерти одного владельца доля этого владельца в собственности переходит к оставшемуся владельцу или владельцы в силу закона и избегают завещания . Интерес умершего владельца к собственности просто испаряется и не может быть унаследован его наследниками. Согласно этому типу собственности, последний живущий владелец владеет всем имуществом, и в случае его или ее смерти имущество станет частью его имущества . В отличие от совместной аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные интересы в собственности, совладельцы имеют равную долю в собственности. ^[5]

Требования кредиторов к имуществу умершего владельца могут, при определенных обстоятельствах, быть удовлетворены той частью собственности, которая ранее принадлежала умершему, но теперь принадлежит оставшемуся в живых или оставшимся в живых. Другими словами, обязательства умершего иногда могут оставаться прикрепленными к имуществу.

Эта форма собственности распространена между супругами, родителями и детьми, а также в любой другой ситуации, когда стороны хотят, чтобы права собственности немедленно и автоматически переходили к пережившей насилие. Для банковских и брокерских счетов, открытых таким образом, аббревиатура JTWROS обычно добавляется к имени учетной записи в качестве доказательства намерений владельцев.

Для создания совместной аренды необходимо использовать четкий язык, указывающий на то, что намерение должно быть использовано - например, «для AB и CD как совместных арендаторов с правом наследования, а не как общих арендаторов». Такая длинная формулировка может быть особенно уместной в тех юрисдикциях, где фраза «совместная аренда» используется как синоним общей аренды. Более короткие формы, такие как «AB и CD как совместные арендаторы» или «AB и CD вместе», могут использоваться в большинстве юрисдикций. Слова на этот счет могут использоваться сторонами в передаточном акте или другом документе о передаче права собственности, либо наследодателем в завещании , либо в трастовом акте inter vivos .

Если наследодатель оставляет собственность в завещании нескольким бенефициарам «совместно» и один или несколько из названных бенефициаров умирают до того, как завещание вступит в силу, то оставшиеся в живых этих названных бенефициаров унаследуют все имущество на основе совместной аренды. Но если эти названные бенефициары завещали имущество на правах общей аренды, но умерли до того, как завещание вступило в силу, то наследники этих бенефициаров, в свою очередь, немедленно унаследуют свою долю (названный бенефициар скончался).

Четыре единицы совместной аренды [ править ]

Чтобы создать совместную аренду, совладельцы должны разделить « четыре единицы »:

• Время - совладельцы должны приобрести недвижимость одновременно. Так, например, если участок земли был передан ABCD в качестве совладельцев 1 января 2018 года, а «А» умер до даты, оставив «К» его преемником, как между K с одной стороны и BCD с другой стороны. С другой стороны, нет единства времени. K становится общим арендатором, а BCD - совместными арендаторами.
• Право собственности - совладельцы должны иметь одинаковые права собственности на недвижимость. Если условие применяется к одному владельцу, а не к другому, единства титула не существует. Кроме того, должно быть единство в том смысле, что титул должен исходить от одного и того же лица, предоставившего право. Таким образом, в приведенном выше гипотетическом примере нет единства титула между «K» с одной стороны и «BCD» с другой, потому что K получил свой титул от другого динора, то есть; А.
• Проценты - каждый совладелец владеет равной долей имущества; например, если в документе указаны три совладельца, то каждый совладелец владеет одной третью доли в собственности независимо от суммы, которую каждый совладелец внес в покупную цену.
• Владение - совладельцы должны иметь равные права владения всем имуществом.

Если какой-либо из этих элементов отсутствует, совместная аренда неэффективна, и совместная аренда будет рассматриваться как общая аренда равными долями.

Нарушение совместной аренды [ править ]

Если какой-либо совместный совладелец каким-либо образом имеет дело с недвижимостью, несовместимой с совместной арендой, этот совладелец будет рассматриваться как прекративший (иногда называемый «разрывом») совместной аренды. Остальные совладельцы сохраняют совместное владение оставшейся долей. Сделка может заключаться в передаче или продаже доли совладельца в собственности. Более сомнительно положение по ипотеке (см. Ниже). Например, если один из трех совместных совладельцев передает свою долю в собственности третьей стороне, третье лицо владеет 1/3 доли на правах аренды на общей основе, в то время как два других первоначальных совместных совладельца продолжают оставить оставшиеся 2/3 на совместной аренде. Этот результат возникает из-за того, что «единство времени» нарушено: то естьпотому что при переводе сроки нового интереса отличаются от первоначального. Если желательно продолжить совместную аренду, то трем первоначальным совместным совладельцам потребуется передать в одном документе совместную долю владения двум оставшимся совместным совладельцам и новому совместному совладельцу.

Совладелец может разорвать совместную аренду и сохранить долю в собственности. Большинство юрисдикций разрешают совместному собственнику разорвать совместную аренду путем оформления соответствующего документа. В тех юрисдикциях, которые сохраняют старые требования общего права, требуется фактический обмен с подставным лицом. Для этого необходимо, чтобы другое лицо «выкупило» собственность у совладельца за некоторое номинальное вознаграждение с последующей обратной продажей совладельцу по той же цене. В любом случае совместная аренда перейдет в общую аренду с учетом доли этого владельца в собственности.

Существенная проблема может возникнуть при простом методе оформления документа. В подходе соломенного человека есть свидетели передачи. С документом свидетелей может не быть. В любом случае, как только возникает разрыв, он работает в обоих направлениях. Поскольку свидетелей может не быть, сторона с документом может воспользоваться этим фактом и скрыть документ, когда другая сторона умирает.

Ипотека на разрыв совместной аренды [ править ]

Если один совместный совладелец берет ипотеку на совместную собственность, в некоторых юрисдикциях это может привести к прекращению совместной аренды. Юрисдикции, которые используют теорию титула в этой ситуации, рассматривают ипотеку как фактическую передачу титула до тех пор, пока ипотека не будет погашена, если не навсегда. В таких юрисдикциях получение ипотеки одним владельцем прекращает совместную аренду в отношении этого совладельца.

В юрисдикциях, которые используют теорию залогового удержания , ипотека просто накладывает удержание на собственность, не нарушая совместное владение недвижимостью. Поскольку права удержания недостаточно для прекращения совместной аренды, если должник умирает до того, как кредитор подает в суд, кредитор не остается без требования к собственности, поскольку интерес должника в собственности испаряется и автоматически переходит к другим оставшимся совладельцам . Сана все.

Ходатайство о разделении на раздел совместной аренды [ править ]

Совладелец совместной аренды с правом на наследство может прекратить совместную аренду, подав ходатайство о разделе. Ходатайство о разделе является законным правом, поэтому обычно нет возможности остановить такое действие. Когда суд разрешает дело о разделе для совместных арендаторов с правом наследования, имущество либо физически разбивается на части, и каждому собственнику предоставляется часть равной стоимости, либо имущество продается, а выручка распределяется поровну между со- собственники вне зависимости от вклада в покупную цену. Никакие кредиты не будут выдаваться арендатору, который, возможно, внес более значительный вклад в покупную цену.

В некоторых штатах совладельцу разрешается выкупить собственность других совладельцев, чтобы избежать публичной продажи собственности. Некоторые штаты также разрешают нескольким совладельцам объединять свои акции, чтобы претендовать на контрольный пакет акций, чтобы избежать публичной продажи собственности и передачи собственности мажоритарным владельцам. Если недвижимость продается публично, обычно используется публичный аукцион.

Во время процесса раздела кредиты могут быть предоставлены сарендаторам, которые оплатили расходы на недвижимость сверх своей доли, например, за коммунальные услуги и обслуживание собственности. Кредит может быть предоставлен для улучшений, сделанных в собственности, если улучшения увеличили стоимость собственности. Избыточный вклад в покупную цену не предоставляется, так как совместное владение недвижимостью с правом наследования передается в равных долях по закону.

Аренда в полном объеме [ править ]

Полное владение недвижимостью (иногда называемое арендой целиком) - это тип одновременного владения недвижимостью, ранее доступный только супружеским парам, где владение имуществом рассматривается так, как если бы пара была единым юридическим лицом . ^[6] Он основан на старом английском общем праве, согласно которому супружеская пара является одним юридическим лицом с целью владения собственностью. ^[7] (В штате Гавайи возможность арендаторов на правах полной собственности также доступна домашним партнерам в зарегистрированных «взаимных бенефициарных отношениях»; статут гражданского союза Вермонта дает право сторонам гражданского союза на аренду в целом.) ^[8]

Подобно совместной аренде с правом на наследство, аренда в целом также включает в себя право на наследство , поэтому, если один из супругов умирает, считается, что весь интерес к собственности «созревает» в оставшейся части, так что созревает единоличный контроль над собственностью , или переходит в обычном понимании к оставшемуся в живых супругу без прохождения завещания .

В некоторых юрисдикциях для создания права аренды в полном объеме стороны должны указать в акте, что имущество передается паре «в качестве арендаторов в полном объеме», в то время как в других считается, что передача собственности супружеской паре создает договор сдача в аренду целиком, если иное не указано в акте. ^[9] ( см. Также Sociedad de gananciales.) ^[10] Кроме того, помимо разделения четырех единиц, необходимых для создания совместной аренды с правом наследования - время, титул, интерес и владение - также должно быть пятое единство брака. . ^[11]Однако, в отличие от JTWROS, ни одна из сторон в аренде в целом не имеет одностороннего права на разрыв аренды. Для прекращения аренды или любых операций с какой-либо частью собственности требуется согласие обоих супругов. ^[12]

Развод сторон, вступающих в брак , которые владеют имуществом в сдаче в аренду в целом автоматически разрывает единство брака, в результате чего договор аренды по умолчанию. ^[13] В случае смерти или развода остающийся супруг имеет право на наследство. ^[13] В кооперативах штата Нью-Йорк, где право владения на правах аренды на всю собственность было вариантом для супружеских пар с 1995 года, после развода пара либо: a) если один из супругов просит, чтобы его доли в кооперативе были отражены не на их имя, а исключительно от имени другого супруга, что автоматически и немедленно вступит в силу по закону и должно быть отражено регистратором и агентом по передаче корпорации; или б) если ни один из супругов не подает такой просьбы, то развод автоматически превратит этот тип собственности в совместные акции в совместную аренду. ^{[14] [15]}

Некоторые юрисдикции США больше не признают аренду полностью. ^{[16] [17]} Там, где это признается, льготы могут включать возможность защиты собственности от кредиторов только одного супруга, а также возможность частично защитить собственность, если только один из супругов подает прошение о банкротстве . ^[17] Если супруг (а), не являющийся должником в договоре аренды, полностью переживет супруга-должника, право удержания никогда не может быть применено к собственности. С другой стороны, если супруг-должник переживает супруга-должника, право удержания может быть применено в отношении всего имущества, а не только первоначальной половины процентов супруга-должника.

Во многих штатах полная аренда признается действительной формой собственности на банковские счета и финансовые активы.

Ссылки [ править ]

Внешние ссылки [ править ]

• Процедура доходов IRS 2002-20, которая охватывает более тонкие детали, контролирующие, что представляет собой общий арендатор для целей федерального налогообложения.
• Арендатор в общей ассоциации TICA

См. Также [ править ]

• Jus accrescendi
• Общественная собственность