Недвижимость

Эта статья включает в себя список общих ссылок , но он остается в основном непроверенным, поскольку в нем отсутствуют соответствующие встроенные ссылки . Пожалуйста, помогите улучшить эту статью, добавив более точные цитаты. ( Октябрь 2009 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )

В английском общем праве , недвижимость , недвижимость , недвижимость или недвижимое имущество , является земля , которая является собственностью какого - то человека , и всех структуры (называемое также усовершенствование или приспособление ) , интегрированными с или прикрепленными к земле, в том числе сельскохозяйственных культур, зданий, машин, колодцы, плотины, пруды, шахты, каналы и дороги, среди прочего. Термин является историческим, возник из прекращенной в настоящее время формы иска , в котором проводится различие между спорами о недвижимости и личной собственностью.споры. Личная собственность была и остается любой собственностью, не являющейся недвижимостью.

В странах с личным владением недвижимостью гражданское право защищает статус недвижимости на рынках недвижимости, где агенты по недвижимости работают на рынке покупки и продажи недвижимости. Шотландское гражданское право называет недвижимое имущество «наследуемой собственностью», а во французском праве оно называется immobilier («недвижимое имущество»).

Историческая справка [ править ]

Слово «реальный» происходит от латинского res («вещь»), которое в среднеанглийском языке использовалось для обозначения «относящихся к вещам, особенно к недвижимости». ^[1]

В общем праве недвижимое имущество - это имущество, которое может быть защищено каким-либо реальным иском ^[2], в отличие от личного имущества, когда истцу придется прибегнуть к другой форме иска. В результате такого формалистического подхода некоторые вещи, которые обычное право считает землей, не будут классифицироваться как таковые в большинстве современных правовых систем: например, адвокат (право назначать священника) был недвижимой собственностью. В отличие от этого права арендатора проистекают из личных действий, и поэтому общее право первоначально рассматривало аренду как часть личной собственности. ^[3]

В настоящее время в законе проводится широкое разграничение между недвижимым имуществом (землей и всем, что с ней связано) и личной собственностью (всем остальным, например, одеждой, мебелью, деньгами). Концептуальное различие заключалось между недвижимым имуществом, которое передавало бы право собственности вместе с землей, и движимым имуществом, на которое лицо сохраняло бы право собственности.

В современных правовых системах, основанных на английском общем праве, классификация имущества как недвижимого или личного может несколько отличаться в зависимости от юрисдикции или даже в пределах юрисдикции в зависимости от цели, например, при определении того, может ли и как имущество облагаться налогом.

Бетелл (1998) содержит много информации об исторической эволюции недвижимости и прав собственности.

Идентификация недвижимости [ править ]

Чтобы иметь любую ценность, претензия на любую собственность должна сопровождаться поддающимся проверке и юридическим описанием собственности . В таком описании обычно используются естественные или искусственные границы, такие как морские берега , реки, ручьи, гребни хребтов, берега озер , шоссе , дороги и железнодорожные пути или специально построенные маркеры, такие как пирамиды из камней , посты геодезистов , железные дороги. булавки или трубы, бетонные памятники, заборы , официальные правительственные геодезические знаки (например, нанесенные Национальной геодезической службой ) и т. д. Во многих случаях описание относится к одному или нескольким лотам на платформе., карта границ собственности, хранящаяся в государственных архивах.

Эти юридические описания обычно описываются двумя разными способами - количество и границы и лот и блок . Третий способ является система общественного Межевой , ^[4] , который используется в Соединенных Штатах.

• Метес . Термин «метес» относится к границе, определяемой измерением каждого прямого участка, определяемой расстоянием между конечными точками и ориентацией или направлением. Направление может быть простым пеленгом по компасу (магнитным) или более точной ориентацией, определяемой точными методами съемки.
• Границы . Термин «границы» относится к более общему описанию границ, примыканий и границ , например вдоль определенного водотока, каменной стены, прилегающей дороги общего пользования, прилегающего владельца собственности или существующего здания. Система часто используется для определения более крупных участков собственности (например, ферм) и политических подразделений (например, границ города), где точное определение не требуется или было бы слишком дорого, или ранее обозначенные границы могут быть включены в описание.
• Система Lot & Block, пожалуй, самая простая для понимания из трех основных геодезических систем. Для юридического описания в системе лотов и блоков описание должно идентифицировать:
  • индивидуальный лот,
  • блок, в котором расположен лот, если применимо,
  • ссылка на подразделение с металлическими пластинами или его фазу,
  • ссылку, чтобы найти процитированную карту платформы ( т. е. номер страницы и / или тома), и
  • описание места официальной записи на карте (например, записано в файлах инженера графства ).
• Основные меридианы и исходные данные, управляющие Системой государственного землевладения США .
  Система государственного землевладения (PLSS) - это метод геодезии, разработанный и используемый в США для разделения недвижимого имущества на продажу и заселение. В PLSS для разделения использовались условно прямоугольные формы. Базовая единица PLSS - это участок земли, обычно 1 миля в квадрате. Сетка участков земли размером 6 x 6 миль формирует так называемый городок . Поселки расположены к востоку и западу от Главного меридиана , а также к северу и югу от Базовой линии .

Определены владения и права собственности [ править ]

Закон признает различные виды интересов, называемые недвижимостью , в сфере недвижимости. Тип имущества обычно определяется языком акта , аренды , купли-продажи , будет , земля гранту , и т.д., через который был приобретен в поместье. Поместья различаются по разным правам собственности, которые принадлежат каждому, и которые определяют срок действия и возможность передачи различных имений. Сторона, пользующаяся поместьем, называется «арендатором».

Некоторые важные типы земельных владений включают:

• Простая плата : имущество на неопределенный срок, которое можно свободно передавать. Самый распространенный и, пожалуй, самый абсолютный тип недвижимости, при котором арендатор имеет наибольшую свободу действий в отношении распоряжения имуществом.
• Простое условное вознаграждение: наследство действует вечно до тех пор, пока не выполняется одно или несколько условий, предусмотренных лицом, предоставившим право собственности. Если такое условие все же возникает, собственность возвращается лицу, предоставившему право, или оставшаяся доля переходит к третьей стороне.
• Плата за аренду : имущество, которое после смерти арендатора переходит к его наследникам.
• Пожизненное имущество : Поместье, предназначенное для естественной жизни получателя гранта, называемое «пожизненным арендатором». Если пожизненное имущество может быть продано, продажа не меняет ее продолжительности, которая ограничена естественной жизнью первоначального получателя гранта.
• Один человек имеет право на жизнь в течение естественной жизни другого человека . Такое наследство может возникнуть, если первоначальный пожизненный арендатор продаст свое пожизненное имущество другому или если пожизненное имущество изначально предоставлено pur autre vie .
• Лизхолд : имущество на ограниченный срок, как указано в договоре, называемое арендой, между стороной, предоставившей право аренды, называемой арендатором, и другой стороной, называемой арендодателем, имеющей более длительное имущество в собственности. Например, жительница квартиры с арендой на один год имеет в своей квартире наемное имущество. Арендаторы обычно соглашаются платить арендодателю заявленную арендную плату. Хотя право аренды относится к недвижимому имуществу, право аренды исторически классифицируется как личное имущество.

Арендатор, пользующийся неделимым имуществом в некотором имуществе после прекращения действия некоторого имения на ограниченный срок, называется «будущим интересом». Два важных типа будущих интересов:

• Возврат : Возврат возникает, когда арендатор предоставляет имущество на меньший максимальный срок, чем его собственный. Право собственности на землю возвращается к первоначальному арендатору, когда истекает срок владения грантополучателем. Будущий интерес первоначального арендатора - возврат.
• Остаток : Остаток возникает, когда арендатор с простой комиссией предоставляет кому-то пожизненное имущество или простую условную плату и указывает третью сторону, которой земля переходит, когда пожизненное имущество заканчивается или возникает условие. Говорят, что у третьей стороны есть остаток. Третье лицо может иметь законное право ограничить пожизненное использование земли арендатором.

Имущество может находиться в совместном владении как совместные арендаторы с правом наследования или как общие арендаторы . Разница между этими двумя типами совместного владения земельным участком в основном заключается в наследовании имущества и долях участия, которыми владеет каждый арендатор.

В случае совместной аренды с правом наследования или JTWROS смерть одного арендатора означает, что оставшиеся арендаторы становятся единственными владельцами недвижимости. Наследникам умершего арендатора ничего не переходит. В некоторых юрисдикциях должны использоваться специальные слова «с правом наследования», или предполагается, что арендаторы являются общими арендаторами без права наследования. Совладельцы всегда заключают договор JTWROS равными долями, поэтому каждый арендатор должен владеть равной долей собственности независимо от любого вклада в покупную цену. Если собственность когда-нибудь будет продана или разделена, выручка должна быть распределена поровну, без каких-либо кредитов на превышение суммы, которую один совладелец мог внести для покупки собственности.

В случае смерти совладельца договора о совместном владении арендаторами (TIC) наследуемая часть имущества будет пропорциональна его доле владения, которая считается равной для всех арендаторов, если иное не указано в передаточном акте . Однако, если собственность TIC продана или разделена, в некоторых штатах, провинциях и т. Д., Может быть автоматически сделан кредит на неравные взносы в покупную цену (в отличие от раздела акта JTWROS).

Недвижимость может находиться в совместной собственности с несколькими арендаторами через такие устройства, как кондоминиум , жилищный кооператив и строительный кооператив .

Пакет прав [ править ]

Недвижимость уникальна, потому что с каждой частью собственности связано несколько прав. Например, большинство юрисдикций США признают следующие права: право продавать; право аренды; право приобретать полезные ископаемые, газ, нефть и т. д. в пределах земли; право использования; право владеть; право на развитие; Эти множественные права важны, потому что владельцы недвижимости обычно могут делать то, что они хотят, с каждым правом. Например, владелец может сохранить все права, но сдать в аренду право на бурение нефтяных скважин нефтяной компании, или же владелец может сохранить все права, но сдать собственность в аренду арендатору. Другими словами, владелец может сохранить, сдать в аренду или продать права на землю.

Другие типы владения [ править ]

• Аллодиальный титул : недвижимость, не зависящая от вышестоящего арендодателя. Аллодиум - это «Земля, находящаяся в абсолютном владении, без какого-либо лорда или начальника; земля, на которую не распространяются феодальные обязанности или бремя. Поместье, находящееся в абсолютном владении, без признания какого-либо начальника, которому в связи с этим причитаются какие-либо обязанности». ^[5]

Юрисдикционные особенности [ править ]

По законам почти каждой страны государство является конечным владельцем всей земли, находящейся под его юрисдикцией, потому что оно является суверенным или высшим законодательным органом. Физические и юридические лица не имеют аллодиального титула ; они не владеют землей, а только пользуются земельными владениями на этой земле, что также известно как «справедливые интересы». ^{[ необходима цитата ]}

Австралия и Новая Зеландия [ править ]

Во многих странах система титулов владения недвижимостью Торренса управляется и гарантируется государством и заменяет обременительное отслеживание прав собственности. ^{[ необходимая цитата ]} Система титула Торренса работает по принципу «правового титула путем регистрации» (т. е. незыблемости зарегистрированного интереса), а не «регистрации права собственности». Система устраняет необходимость в цепочке титулов (т. Е. Отслеживание титула по серии документов) и устраняет затраты на передачу прав на такие поиски. Государство гарантирует титул и обычно поддерживается схемой компенсации тем, кто потерял свой титул в результате деятельности государства. Это практикуется во всех австралийскихв штатах и ​​в Новой Зеландии с 1858 по 1875 годы, позднее он был расширен до страты и был принят во многих штатах, провинциях и странах, а в измененной форме - в 9 штатах США.

Соединенное Королевство [ править ]

В Соединенном Королевстве , Корона проводится , чтобы быть окончательным владельцем всей недвижимости в области. Этот факт является существенным, когда, например, бывший владелец отказался от права собственности, и в этом случае применяется закон о выкупе . В некоторых других юрисдикциях (не включая США) недвижимость находится в абсолютном владении .

Англия и Уэльс [ править ]

В английском праве сохраняется различие между недвижимым и личным имуществом по общему праву, тогда как в гражданском праве проводится различие между «движимым» и «недвижимым» имуществом. Согласно английскому праву, недвижимость не ограничивается владением недвижимостью и расположенными на ней зданиями, часто называемыми «землей». Недвижимость также включает множество правовых отношений между физическими лицами или владельцами земли, которые носят чисто концептуальный характер. Одним из таких отношений является сервитут , когда владелец одной собственности имеет право передать соседнюю собственность. Другой пример - это различные «бестелесные наследования», такие как profits-à-prendre , когда человек может иметь право брать урожай с земли, которая является частью другого имущества.

В английском праве сохраняется ряд форм собственности, которые в значительной степени неизвестны в других юрисдикциях общего права, таких как адвокатское сословие , ответственность за ремонт алтаря и господство поместья . Все они классифицируются как недвижимость, поскольку они были бы защищены реальными действиями в раннем общем праве.

Соединенные Штаты [ править ]

Каждый штат США, кроме Луизианы, имеет свои собственные законы, регулирующие недвижимое имущество и владения в нем, основанные на общем праве . В Аризоне , ^{[ править ]} недвижимость , как правило , определяется как земля и вещи , которые постоянно прикреплены к земле. Вещи, которые постоянно связаны с землей, которые также могут быть названы улучшениями , включают дома, гаражи и здания. Промышленные дома могут получить аффидевит о прикреплении.

Экономические аспекты недвижимости [ править ]

Землепользование, оценка земли и определение доходов землевладельцев - одни из самых старых вопросов экономической теории. Земля является важным ресурсом ( фактором производства ) для сельского хозяйства, а сельское хозяйство, безусловно, является наиболее важной экономической деятельностью в доиндустриальных обществах. С приходом индустриализации появляются новые важные области использования земли, такие как участки для заводов, складов, офисов и городских агломераций. Кроме того, стоимость недвижимого имущества в виде построек и машин, построенных руками человека, возрастает по сравнению с ценой только земли. В конечном итоге понятие недвижимости охватывает все формы материального основного капитала . с развитием добывающих отраслей, недвижимость включает в себя природный капитал. С развитием туризма и досуга недвижимость становится все более привлекательной и привлекательной.

Начиная с 1960-х годов , в рамках зарождающейся области права и экономики , экономисты и ученые-юристы начали изучать права собственности, которыми пользуются арендаторы в различных поместьях, а также экономические выгоды и издержки различных поместий. Это привело к значительному улучшению понимания:

• Права собственности, которыми пользуются арендаторы в различных владениях. К ним относятся право:
  • Решите, как будет использоваться недвижимость;
  • Исключить других из пользования имуществом;
  • Передавать (отчуждать) некоторые или все эти права другим лицам на взаимоприемлемых условиях;
• Характер и последствия транзакционных издержек при изменении и передаче имущества.

Введение в экономический анализ права собственности см. В Shavell (2004) и Cooter and Ulen (2003). Собрание научных статей по теме см. В Epstein (2007). Элликсон (1993) расширяет экономический анализ недвижимости за счет множества фактов из истории и этнографии .

См. Также [ править ]

• Benefice
• Вотчина
• Земельная собственность в Канаде
• Землевладение
• Арендодатель
• Место назначения
• Минеральные права
• Недвижимость
• Земельный отчет

Ссылки [ править ]

Дальнейшее чтение [ править ]