Справедливое преобразование является учением о законе о недвижимости в соответствии с которым покупатель недвижимого имущества становится равноправным владельцем титула на имущество в то время он / она подписывает контракт связывающего его / ее , чтобы купить землю на более поздний сроке. Продавец сохраняет за собой законный титул собственности до даты передачи, но этот земельный интерес считается личной собственностью (право на денежную выплату, а не право на собственность [1] ). Риск потеризатем передается покупателю - если дом на участке сгорает после подписания контракта, но до передачи акта, покупатель, тем не менее, должен будет заплатить согласованную покупную цену за землю, если только продавец не владеет или считается владением, не смог защитить его. Такие проблемы могут и должны быть устранены сторонами, оговаривая в контракте, кто будет нести убытки в таких случаях. Вышеупомянутое правило зависит от юрисдикции, но является общим правилом.
Эффект гибели участника
Если одна из сторон умирает после того, как договор купли-продажи собственности был подписан, доктрина будет определять, как интересы этой стороны перейдут к его наследникам. Например, продавец завещает свою недвижимость сыну, а свою личную собственность - дочери. Если продавец умирает после подписания покупателем договора о передаче права собственности, доля продавца в земле будет считаться личной собственностью, а выручка от продажи перейдет к его дочери. В большинстве юрисдикций интерес к недвижимому имуществу, созданный по контракту, переходит к наследникам покупателя, в то время как личный имущественный интерес продавца, созданный по контракту, переходит к недвижимости продавца.
Государство в Нью - Йорке не признает справедливого преобразования. В Нью-Йорке, пока покупатель не виноват, продавец несет риск убытков до тех пор, пока покупатель не перейдет во владение.
Единый закон о рисках для поставщиков и покупателей
Растущее меньшинство государств приняло Единый закон о рисках для поставщиков и покупателей (UVPRA) в той или иной форме. [2] UVPRA обосновывает правовые последствия ущерба, причиненного без вины, на праве владения имуществом в момент возникновения убытка. См. Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002). Как правило, положения UVPRA можно изменить или избежать в Договоре купли-продажи земли .
"Правило Массачусетса"
В Массачусетсе и некоторых других штатах продавец продолжает нести риск до тех пор, пока право собственности не будет фактически передано покупателю, если не будет достигнута договоренность об обратном. См. Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002).
Рекомендации
- ^ "Передача Аделаиды" . E Передача Аделаиды . Проверено 18 июля 2014 года .
- ^ Рабин, Эдвард и др. Основы имущественного права. Foundation Press: Нью-Йорк, 2006. С. 1128–1129.