 | Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста, помогите улучшить его или обсудите эти проблемы на странице обсуждения . ( Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )
|
| Право собственности |
|---|
| Часть общего закона серии |
| Типы |
| Получение |
| Поместья на земле |
|
| Транспортировка |
|
| Контроль будущего использования |
|
| Неимущественный интерес |
|
| похожие темы |
|
| Другие общее право областей |
Высшая категория: право и общее право |
По закону передача права собственности - это передача правового титула на недвижимое имущество от одного лица к другому или предоставление обременения, такого как ипотека или залог . [1] Типичная сделка по передаче права собственности состоит из двух основных этапов: обмен контрактами (когда создаются равные интересы ) и завершение (также называемое урегулированием, когда юридический титул переходит и равноправные права сливаются с юридическим титулом).
Продажа земли регулируется законами и практикой юрисдикции, в которой находится земля. Законодательство всех юрисдикций требует, чтобы договоры купли-продажи земли заключались в письменной форме. Обмен контрактами включает в себя подписание двух экземпляров договора купли-продажи, по одному экземпляру которых остается у каждой стороны. Когда стороны находятся вместе, обе стороны обычно подписывают обе копии, по одному экземпляру которых остается у каждой стороны, иногда с формальной передачей копии от одной стороны другой. Однако обычно достаточно, чтобы только копия, оставшаяся у каждой стороны, была подписана только другой стороной - следовательно, контракты «обмениваются». Это правило позволяет «обменивать» контракты по почте.Оба экземпляра договора купли-продажи становятся обязательными только после того, как каждая сторона получит копию договора, подписанного другой стороной, т. Е. Обмен считается «завершенным». Обмен с помощью электронных средств обычно недостаточен для обмена, если только законы юрисдикции прямо не подтверждают такие подписи.
Покупатель недвижимости несет ответственность за обеспечение того, чтобы он или она получил хороший и рыночный титул на землю, т. Е. Чтобы продавец был собственником, имел право продать собственность, и нет никаких факторов, которые могли бы препятствовать ипотеке или перепродаже. В некоторых юрисдикциях законодательно предусмотрены некоторые меры защиты для покупателя, помимо возможности покупателя проводить поиск, связанный с недвижимостью.
Система передачи права собственности обычно предназначена для обеспечения того, чтобы покупатель получил право собственности на землю вместе со всеми правами, связанными с землей, и был уведомлен о любых ограничениях перед покупкой. Во многих юрисдикциях принята система регистрации земли для облегчения передачи права собственности и поощрения использования публичных записей, а также для уверенности покупателей земли в том, что они получают хороший титул. [2]
Англия и Уэльс [ править ]
В Англии и Уэльсе передача права собственности обычно осуществляется юристом или лицензированным перевозчиком ; любой может нанять или контролировать неквалифицированного перевозчика . Передается или передается участок земли или собственности, которые исторически (особенно в Англии) могут включать, а могут и не включать «сообщение» [3], которое было бы основным жилищем, и может включать фруктовый сад, любой хозяйственные постройки и навесы [4], если они есть. [5] [6] [7]Внутренний рынок передачи прав собственности является конкурентоспособным по ценам, при этом большое количество адвокатских контор и компаний по передаче прав собственности предлагают аналогичные услуги. Кто-то может осуществить свою передачу права собственности, но это трудозатратно. Если сделка связана с ипотекой, почти наверняка кредитор будет настаивать на привлечении юриста для передачи права собственности. [8]
Распространенным мифом является то, что передача права собственности должна осуществляться местным адвокатом или продавцом. Это уже не так, поскольку многие перевозчики и юристы проводят транзакции на расстоянии, используя электронную почту и онлайн-технологии. [9]
В 2015 году на рынке передачи права собственности действовало примерно 5 357 фирм, но это число снизилось с 5 871 годом ранее. Количество фирм на рынке почти на треть меньше, чем 7 779 фирм, регистрирующих сделки в 2005 году [10], из- за серьезной нехватки передаточных средств во время рецессии. [11]
Согласно английскому праву , соглашения не являются юридически обязательными до обмена контрактами. Это дает как преимущество свободы перед заключением контракта, так и недостаток потери времени и затрат в случае, если сделка не будет заключена.
Обычно покупатель договаривается с продавцом о согласованной цене, затем организует опрос, и адвокат (или перевозчик) проводит поиск и предварительные запросы. Юрист продавца или перевозчик подготовит проект контракта для утверждения юрисконсультом покупателя. Адвокат продавца также соберет и подготовит информацию о собственности, которая будет предоставлена юристам покупателя в соответствии с Национальным протоколом Юридического общества о передаче права собственности внутри страны. При проведении сделок с недвижимостью роль перевозчика заключается в проведении должной осмотрительности путем отправки запросов, известных как поисковые запросы.- о сделанном имуществе. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или инспектор могут не знать, которые могут повлиять на удовольствие покупателя от собственности. [12]
На завершение сделки по передаче права собственности уходит в среднем 10–12 недель, но, хотя некоторые операции выполняются быстрее, для многих требуется больше времени. Сроки зависят от множества факторов - юридических, личных, социальных и финансовых. В течение этого периода до обмена контрактами (обмен является моментом, когда транзакция становится юридически обязательной) любая из сторон может выйти из транзакции в любое время и по любой причине, без каких-либо юридических обязательств перед другой. Это создает опасность вздутия и его обратного, газоудержания . Транспортировка является составной частью стоимости переезда в Соединенное Королевство .
Передача результатов поиска [ править ]
В рамках сделок с недвижимостью роль передающей стороны заключается в проведении должной осмотрительности , отправляя запросы - известные как поиски - о сделанном имуществе. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или инспектор могут не знать, которые могут повлиять на удовольствие покупателя от собственности.
Поиск недвижимости включает:
- Обыск со стороны местных властей - для выявления любых сборов или ограничений использования объекта
- Проверка «реестра правового титула» и «плана правового титула» в Земельной книге - для подтверждения права собственности и границ
- Проверка риска наводнения - от наводнения прибрежных, речных или поверхностных вод
- Обыск управления водными ресурсами - узнайте, могут ли общественные стоки на участке повлиять на пристройки или строительные работы.
- Обыск на случай ремонта - чтобы убедиться, что на участке нет остатков средневековых долгов, которые помогут оплатить ремонт церкви.
- Экологический поиск - предоставляет информацию о загрязненных землях на территории или вокруг собственности, свалках , бывшей и нынешней промышленности, подробных прогнозах наводнений, опасности радонового газа, проблемах устойчивости грунта и другую сопутствующую информацию.
- Необязательный поиск и поиск по конкретному местоположению - иногда требуется или рекомендуется дополнительный поиск в зависимости от местоположения или типа собственности или из-за особых опасений, высказанных покупателем. Они могут включать:
- Поиски добычи олова в Корнуолле
- Добыча поиски в различных частях Великобритании и Cheshire рассоле поиска
- Дополнительные вопросы местных властей, такие как трубопроводы, зоны снижения шума , земля общего пользования и т. Д. [13]
Поставщики поиска [ править ]
По мнению Общества юристов [1] , обыски местных властей являются «жизненно важной частью процесса передачи права собственности» и дают покупателям важную информацию о вопросах, влияющих на собственность, зарегистрированную или зарегистрированную в местных органах власти. [14] Однако с годами задержки с обысками местных властей [15] побудили юристов заказывать «личный» обыск, проводимый третьей стороной или поставщиком услуг поиска, который посещает офис совета и проверяет и записывает информацию. хранится у местных властей [16] от имени перевозчика или поверенного.
Частные поисковые компании и платформы для размещения заказов интегрируют данные Земельного реестра, чтобы ускорить процесс размещения заказов на поиск, повысить точность и снизить вероятность человеческой ошибки . Одним из примеров является использование набора национальных пространственных данных Земельного кадастра [17] для отображения карт границ на экране с использованием ссылки на данные в реальном времени для проверки местоположения собственности. [18]
Шотландия [ править ]
Для полного обсуждения см. Письма о продаже (Закон Шотландии).
В соответствии с законодательством Шотландии передача права собственности осуществляется как второй этап добровольной передачи земли после завершения контрактной стадии. Позиция в Шотландии в соответствии с законодательством Шотландии заключается в том, что договор обычно заключается на гораздо более ранней стадии, чем в юрисдикции Англии, Уэльса и общего права.. Договорная стадия передачи называется официальным сообщением о продаже между покупателем или агентом покупателя и продавцом или агентом продавца. Письма - это письма, в теле которых составляется договор купли-продажи. Как только все договорные условия согласованы, считается, что сообщения заключаются, и они служат в качестве обязательного договора купли-продажи недвижимости. Обычно договор обусловлен такими вопросами, как возможность продавцов до завершения сделки доказать, что они обладают правом собственности на недвижимость, и предоставить четкие результаты поиска в земельных кадастрах и местных органах власти. [19]
С 1 декабря 2008 года недвижимость на продажу продается с «Информационным отчетом о доме». [20] Он состоит из: Единого обзора, Энергетического отчета и Анкеты собственности. Отчет о доме доступен по запросу потенциальным покупателям недвижимости. Дата окончательного урегулирования в Шотландии известна как «дата въезда», т.е. дата, когда Покупатель может вступить во владение недвижимостью. Сама передача права собственности завершается только после завершения регистрации документа о отчуждении в Земельной книге Шотландии .
Юристы, адвокаты и лицензированные практикующие специалисты по передаче прав собственности являются единственными лицами, которым законно разрешено осуществлять передачу права собственности за определенную плату в Шотландии, и как таковые пользуются монополией на передачу прав в соответствии с разделом 32 Закона 1980 года о поверенных (Шотландия), который предусматривает уголовное преступление для любого лица, не имеющего лицензии, готовящего передаточные документы в ожидании вознаграждения. [21]
Австралия [ править ]
Большинство частной собственности земли в Австралии в настоящее время регулируются по системе Торренса о регистрации земли , введенной между 1857 и 1875. Некоторыми участками земли еще незарегистрированные и обычно называют общий закон землей. Право собственности в Австралии происходит от английского общего права. [22]
Транспортировка в Австралии (также называемая переводом) обычно осуществляется юристом или лицензированным перевозчиком . Наборы доступны для покупателя для самостоятельного завершения процесса, но из-за сложности различных законов и процессов штата и совета это обычно не рекомендуется.
Квинсленд и Новый Южный Уэльс имеют 5-дневный период «остывания» для контрактов на жилую недвижимость. У Виктории есть период охлаждения в течение 3 рабочих дней для частных продаж, а у Южной Австралии - 2 дня. В течение этого времени покупатель может пересмотреть покупку и, если он того пожелает, расторгнуть договор, и в этом случае покупатель может быть юридически обязан уплатить 0,25% покупной цены продавцу (0,2% в Виктории). Не все контракты имеют период обдумывания, например, когда недвижимость приобретается на аукционе или если покупатель ускоряет процесс. [23]
Обычная транспортировка юристом или лицензированным перевозчиком обычно занимает от 4 до 6 недель. Большинство фирм предлагают услуги по фиксированной цене, которые обычно включают в себя расходы на поиск , юридические консультации и другие расходы. В большинстве штатов и территорий типичная перевозка включает, помимо прочего, следующее:
- проверка на наличие обременений и ограничений на имущество
- обеспечение специальных условий , указанных в договоре выполнены
- удостовериться , что ставки , земельный налог и плата за потребление воды оплачиваются соответствующей стороной
- организация оплаты пошлин и государственных пошлин
- подготовка юридических документов
- для покупателя, поддерживающего связь с финансистами покупателя, чтобы удовлетворить их требования перед расчетом
- для продавца, поддерживающего связь с финансистами продавца для организации урегулирования и получения выплаты ипотечных кредитов на право собственности
- организация и сопровождение окончательного расчета.
Обыски, как правило, занимают большую часть времени. В связи с трехуровневой системой управления (федеральным, штатным и местным) необходимо убедиться, что продавец имеет все права и титул. Большая часть информации получена от государственных или местных (муниципальных) властей. Важно отметить, что процессы передачи права собственности, юридическая документация, требования к контрактам и требования к поиску различаются в зависимости от штата и территории.
Требования, поиск и стоимость могут варьироваться в зависимости от юрисдикции, в зависимости от местного законодательства и нормативных актов о собственности. В зависимости от обстоятельств каждого дела и юрисдикции поиск по названию может также включать:
- поиск по зарегистрированному плану или поиск по плану строительных единиц / групп
- поиск компании
- поиск загрязненных земель
- поиск недвижимости в совете
- полная проверка совета по поиску записей
- поиск земельного налога
- поиск основных дорог.
С введением в действие национального закона об электронных переводах в 2012 году [24] все австралийские штаты находятся в процессе перехода к электронным переводам в соответствии с требованиями штатов. Первая передача собственности через Интернет в Австралии произошла в Новом Южном Уэльсе в 2014 году с использованием платформы Property Exchange Australia (PEXA). [25]
Соединенные Штаты [ править ]
Процесс передачи права собственности в США варьируется от штата к штату в зависимости от требований местного законодательства и исторической практики. В редких случаях стороны проводят формальное «закрытие». При официальном закрытии сделки в процесс будут вовлечены три юриста: по одному представителю покупателя, продавца и держателя ипотеки; часто все трое сидят за столом с покупателем и продавцом и буквально «передают бумаги» для совершения сделки.
Гораздо чаще транзакция закрывается с помощью условного депонирования . ( См. Также Условное депонирование § Недвижимость .) Практика варьируется от штата к штату в отношении того, кто проводит поиск титула, чтобы убедиться, что продавец имеет или может передать четкое право собственности, включая то, какие залоговые права должны быть оплачены, и относительно того, кто действует в качестве держателя депонирования. . Во многих штатах поверенные по-прежнему выступают в качестве агента условного депонирования и инспектора прав собственности. Во многих других эти функции выполняются лицензированными агентами условного депонирования, которые часто связаны с страховой компанией или даже наняты ею. Некоторые используют сочетание, например, поручение адвокату вести условное депонирование, в то время как расследованием правового титула занимается компания по страхованию правового титула или ее агент.
Чтобы защитить себя от дефектов права собственности, покупатели в это время часто приобретают страховку права собственности для себя. Они почти всегда будут обязаны приобрести страховку титула для своего кредитора в качестве условия ссуды.
В большинстве штатов предложение потенциального покупателя о покупке оформляется в форме письменного контракта и связано с внесением залога в размере покупной цены. В предложении будут изложены условия (такие как оценка, оформление права собственности, проверка , размещение и финансирование), при которых покупатель может отозвать предложение без потери депозита. После выполнения условий (или отказа от них) покупатель получает « равноправный титул » и выручку от передачи или может быть привлечен к ответственности по решению суда . Могут быть и другие условия закрытия в последнюю минуту, такие как «чистка метлой», выселение и ремонт.
Типичные документы при передаче прав собственности включают: документ (-ы), заверенные чеки , простой вексель, ипотеку, свидетельство о залоге, пропорциональные налоги на имущество, связующее звено по страхованию правового титула и подшивку по страхованию от пожара. Также могут быть дополнительные соглашения (например, арендаторы, договоры поставки, отсрочка платежа за неприемлемый ремонт), право продавца на преимущественный отказ от перепродажи, декларация о доверительном управлении или создание или консолидация другого юридического лица (инкорпорация, инвесторы с ограниченной ответственностью и т. Д.) . В тех случаях, когда «время имеет существенное значение», были случаи, когда вся сумма депозита была конфискована (как заранее оцененные убытки ), если передача была отложена сверх временных рамок непредвиденных расходов покупателя, даже если покупка была завершена.
Слова, используемые для обозначения передачи, или слова передачи включают «даровать», «изобретать», «давать» и «продавать».
Публичная запись [ править ]
В римской традиции частные права на землю подлежали принудительному исполнению, даже если они были секретными; эта традиция в некоторой степени сохранялась в Европе вплоть до XIX века, но современные системы больше не допускают такой секретности. [26] Во многих странах с гражданским правом передача недвижимости обычно контролируется нотариусами, которые после тщательной проверки оформляют договор купли-продажи и отправляют его в государственные реестры. Привлечение нотариусов по гражданскому праву, квалифицированных юристов, делегированных государством (они должны иметь высшее юридическое образование), представляет собой - помимо помощи для вовлеченных сторон в процессе передачи собственности - также контроль над устойчивостью экономической системы. и защита уязвимых сторон. [27]
См. Также [ править ]
- Список тем по недвижимости
- Оценка недвижимости
- Верификация и валидация
Заметки [ править ]
- ^ Юридический словарь Блэка (7-е изд., 1999)
- ^ Dukeminier et al., Property 559 (6-е изд., 2006 г.)
- ^ Определение сообщения - Сборник законов Англии, касающихся недвижимости, том 4, стр. 321 # 42, проверено 14 мая 2016 г.
- ^ пример сообщения - стр. 35-36, дата обращения 15.05.2016.
- ^ Бувье, Джон (1870) [1-й паб. 1839]. Юридический словарь, адаптированный к Конституции и законам Соединенных Штатов Америки и нескольких штатов Американского союза: со ссылками на гражданское и другие системы иностранного права . Vol. II (Четвертое изд.). Филадельфия: GW Childs. п. 176 . Проверено 6 декабря 2012 года .
|volume=есть дополнительный текст ( справка ) - ^ Листы против арендатора Селдена , 69 США 177, 187 (1864)
- ↑ Бенджамин Линд Оливер, Р. Дэй (1827). Практическая передача . Стекольщик и компания. п. 250.
- ^ DIY Conveyancing - ConveyancingPro (январь 2016 г.)
- ^ "Должен ли я использовать местного поверенного для передачи права собственности" . Первый покупатель . Проверено 19 ноября 2016 .
- ^ Monidipa Fouzder (15 февраля 2016) «Conveyancers - 'нет места для самоуспокоения' Law Society Gazette. Проверено 11 июля, 2016.
- ↑ Хейли Киртон (13 июня 2016 г.) «Почему передача права собственности именно там для юридических орлов?» City AM. Проверено 11 июля, 2016.
- ^ Процесс передачи объяснен для покупателей Альянс домовладельцев.
- ^ Рассел, Хьюитсон; Сильверман, Фрэнсис (2011). Передача обысков и запросов (4-е изд.). Бристоль: Jordan Pub. ISBN 9781846612350. OCLC 644654265 .
- ^ Зэк 29 и CON 29 ° консультации архивации 2017-03-06 в Wayback Machine Law Society (23 июня 2016 года)
- ↑ Эмма Тиррелл (7 декабря 2002 г.) «Они не могут сдвинуться с места» Guardian. Проверено 11 июля, 2016.
- ↑ Роб Хейлстон (4 июня 2014 г.) 'Conveyancing - Personal search vs Official Searches' Estate Agent Today. Проверено 11 июля, 2016.
- ^ "Национальная полигональная служба - GOV.UK" . www.gov.uk . Проверено 1 апреля 2018 года .
- ^ Райан Бембридж (8 января 2016 г.) «Поисковый провайдер интегрирует данные земельного кадастра». Mortgage Introducer. Проверено 11 июля, 2016.
- ^ "Стандартные шотландские статьи" . Юридическое общество Шотландии . Проверено 26 апреля 2020 .
- ^ Жилищный закон (Шотландия) 2006 г.
- ^ Участие, эксперт. "Закон 1980 года о поверенных (Шотландия)" . www.legislation.gov.uk . Проверено 26 апреля 2020 .
- ^ ISSN 2200-9698 (2013). Информация о земле и собственности - старая системная информация и руководство по поиску, заархивированные 3 марта 2016 г. на Wayback Machine
- ^ "Процесс передачи | Упрощенный | Теддингтон Правовой" . teddingtonlegal.com.au . Проверено 2 октября 2018 .
- ^ Национальный закон об электронных переводах
- ^ "Австралия мировые лидеры в онлайн урегулировании собственности - PEXA" . PEXA . Проверено 1 апреля 2018 года .
- ^ Arruñada B. (2011). Право собственности и передача прав собственности . Глава 12 в Кеннет Айотт и Генри Смит, ред., Исследовательский справочник по экономике права собственности.
- ^ Европейский центр Xtramile (2020). Передача недвижимости и нотариусы по гражданскому праву: расширение юридических прав является ключевым фактором на глобальном уровне, особенно в развивающихся странах Африки, Азии и Латинской Америки . Рабочий документ EXCAS WP / 20/079.
| vтеНедвижимость | |
|---|---|
| |
| По местонахождению |
|
| Типы |
|
| Секторов |
|
| Закон и регулирование |
|
| Экономика, финансирование и оценка |
|
| Стороны |
|
| Другой |
|
| |
Категория
Commons
Список тем