Затратный подход

В реальной оценке недвижимости , то затратный подход является одним из трех основных методов оценки. ^[1] К другим относятся рыночный подход, или подход сравнения продаж , и подход к доходу . Фундаментальная предпосылка затратного подхода состоит в том, что потенциальный пользователь недвижимости не будет или не должен платить за собственность больше, чем стоило бы построить эквивалент. Стоимость строительства за вычетом амортизации плюс земля, таким образом, является пределом или, по крайней мере, метрикой рыночной стоимости.

Здесь есть несколько довольно больших предположений. Одна из основ - наличие достаточного количества земли, пригодной для строительства, что строительство является жизнеспособной альтернативой покупке существующей собственности. В некоторых частях мира сегодня, в том числе в США, есть районы, которые либо настолько полностью освоены, либо настолько ограничены в разрешениях на планирование, что новое строительство невозможно из-за нехватки земли. Связанный с этим вопрос заключается в том, действительно ли данное здание будет построено снова на этом рынке. Если тенденция развития благоприятствует, скажем, складированию в больших объемах, будет ли кто-нибудь рассматривать возможность строительства многоэтажного производственного предприятия? Если существует тенденция к строительству кондоминиумов с высокой плотностью застройки, мог бы кто-нибудь подумать о строительстве отдельно стоящего дома? Стоимость возведения устаревшего здания - нет.t считается относящимся к рыночной стоимости.

Есть и другие методологические вопросы, которые могут вызвать проблемы. Как вы оцениваете стоимость? Основан ли он на воспроизведении точной копии или на чем-то, что считается функционально эквивалентным? Можете ли вы даже очень точно оценить стоимость? Когда проект выставляется на торги, обычно не существует диапазона цен, предлагаемых для одних и тех же планов и спецификаций? Равна ли окончательная стоимость проекта первоначальной ставке? Как относиться к прибыли? Некоторые утверждают, что затратный подход обычно будет наивысшим из трех подходов. В то же время общеизвестно, что проект осуществим только в том случае, если его прогнозируемая стоимость меньше его завершенной стоимости.

Между новыми и полностью устаревшими будут накапливаться различные негативные элементы, связанные с возрастом, модой и изменениями (амортизация). Они подразделяются на физические (износ и ухудшение состояния), функциональные (внешний вид, ощущения, форма и стиль) и местоположение (влияние факторов за пределами самой собственности).

Обычно считается, что стоимостной подход дает наилучшее представление о рыночной стоимости, когда рассматриваемая недвижимость является новой и является подходящим (наиболее эффективным) использованием.

Ссылки [ править ]