Подход сравнения продаж ( SCA ) основывается на предположении , что матрица признаков или существенных признаков свойства вождения его стоимость. Например, в случае проживания одной семьи такими атрибутами могут быть площадь пола, виды, местоположение, количество ванных комнат, размер участка, возраст и состояние собственности.
Экономическая основа [ править ]
Подход сравнения продаж основан на принципах спроса и предложения , а также на принципе замещения . Спрос и предложение указывают на ценность через типичное рыночное поведение как покупателей, так и продавцов. Замена означает, что покупатель не будет покупать улучшенную недвижимость по цене выше, чем она могла бы быть заменена на участке с эквивалентной полезностью , при условии отсутствия неоправданных задержек в строительстве.
Примеры методов [ править ]
На практике наиболее распространенным методом SCA, используемым агентами по недвижимости и оценщиками недвижимости, является сетка корректировки продаж. Он использует небольшое количество недавно проданных объектов недвижимости в непосредственной близости от объекта недвижимости для оценки ценности его атрибутов. Корректировки сопоставимых показателей могут быть определены путем анализа тенденций, анализа сопоставленных пар или простых исследований рынка.
Более продвинутые исследователи и оценщики обычно используют статистические методы, основанные на множественных методах регрессии, которые обычно сравнивают большее количество более географически распределенных сделок с недвижимостью, чтобы определить значимость и величину воздействия различных атрибутов на стоимость собственности. Исследования показали, что сетка корректировки продаж и модель множественной регрессии теоретически одинаковы, причем первая использует более эвристические методы, а вторая - статистические методы. [1]
Пространственная авторегрессия мешает этим статистическим методам, поскольку дорогостоящие объекты недвижимости имеют тенденцию группироваться вместе, и поэтому цена одной собственности не зависит от ее соседей. Учитывая инфляцию собственности и ценовые циклы , оба метода сравнения могут стать ненадежными, если временной интервал между отобранными транзакциями слишком велик. Другой фактор, подрывающий упрощенное использование SCA, - это развивающаяся природа городских кварталов, хотя в действительности городская эволюция происходит достаточно постепенно, чтобы свести к минимуму ее влияние на такой подход к оценке стоимости.
В более сложных ситуациях, таких как судебный процесс или оценка загрязненной собственности, оценщики разрабатывают корректировки SCA, используя широко распространенные передовые методы, такие как модели повторных продаж (для измерения роста цен на жилье с течением времени), исследования в виде опросов (например, условная оценка ), тематические исследования (для разработки корректировок в сложных ситуациях) или другие статистические методы. [2]
Дальнейшее чтение [ править ]
- 12-е издание «Оценка недвижимости», подготовленное Институтом оценки, является признанным в отрасли учебником.
- «Единые стандарты практики профессиональной оценки» , разработанные The Appraisal Foundation, ежегодно обновляемые и публикующиеся в выпуске 2006 года; отныне обновленные издания будут выходить два раза в год.
- Подход сравнения продаж , Ллойд Д. Хэнфорд-младший, MAI
Ссылки [ править ]
