Немецкий доходный подход

Подход немецкий доход (немецкий: Ertragswertverfahren ., Сокр EWV) стандартный подход , используемый в Германии для оценки имущества , которое производит поток будущих денежных потоков.

Основные принципы и правила [ править ]

EWV - это один из трех методов оценки, кодифицированных законодательством Германии. Vergleichswertverfahren (продажи сравнимой подход) в основном используется для определения стоимости занимаемого владельцами зданий (односемейных домов, кондоминиумов) и земли. Sachwertverfahren (затратный подход) используется только для особых свойств использования , которые не производят измеримый будущий денежный поток. Впоследствии EWV используется для подавляющего большинства оценок.

Несмотря на то, что EWV в основном соответствует международной практике, есть некоторые важные отличия:

• Отдельно рассматриваются земли и улучшения. Немецкие общепринятые принципы оценки (GAVP) предполагают, что землю можно использовать неограниченное время, но что постройки имеют ограниченный срок службы; Это совпадает с балансировкой активов. Стоимость земли определяется методом сравнения продаж как в доходном, так и в стоимостном подходах с использованием данных, собранных Gutachterausschuss (местные оценочные комитеты, букв. «Комитеты экспертов»), которые затем добавляются к стоимости здания.
• Чтобы учесть использование земли занимающими ее зданиями, чистый операционный доход уменьшается на Liegenschaftszins (проценты, выплачиваемые землевладельцу владельцем здания, т. Е. Арендная плата за землю). В Liegenschaftszins является продуктом стоимости земли и Liegenschaftszinssatz (процентная ставка для землепользования). Liegenschaftszinssatz является эквивалентом выхода - с некоторыми важными различиями - и определяется Gutachterausschuss .
• В отличие от доходности от всех рисков (ARY) в практике Великобритании, Liegenschaftszinssatz (LZ) не включает скидку на дефолт (не путать со структурной вакансией), и поэтому ее следует вычесть из валового операционного дохода . В результате Liegenschaftszinssatz обычно будет ниже, чем доходность всех рисков.
• Исходя из предположения, что экономическая жизнь улучшений ограничена, доходность и оставшийся экономический срок службы определяют стоимость здания через чистый операционный доход.
• Следует дополнительно отметить, что контракты в Германии обычно предусматривают, что арендодатель несет более высокую часть эксплуатационных и эксплуатационных расходов, чем их коллеги в США и Великобритании.

Оценка недвижимости в Германии регулируется федеральным Baugesetzbuch (сокр. BauGB, нормативный кодекс строительства и строительства Германии). ^[1] Этот федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (сокр. WertV, «положение об определении стоимости»). ^[2] WertV определяет кодифицированные подходы к оценке и общую методику оценки. Общие правила WertV также поддерживаются Wertermittlungsrichtlinie (сокр. WertR, «директива об определении стоимости»). ^[3]WertR предоставляет шаблоны для расчетов, таблиц (например, экономической амортизации) и руководящие принципы для учета различных влияний. WertV и WertR не являются обязательными для оценок для неофициального использования, тем не менее, они должны рассматриваться как передовая практика или Немецкая практика профессиональной оценки (PAP).

Определение драйверов стоимости [ править ]

Состояние здания и срок полезного использования [ править ]

Состояние здания напрямую влияет на оценку. Прежде всего, необходимо определить, есть ли у здания невыполненные ремонтные работы. Если это так, необходимо рассчитать стоимость устранения этого отставания (обычно называемую капитальными затратами ), которая впоследствии будет вычтена из стоимости. Этот расчет должен производиться исходя из предположения, что он коррелирует с предполагаемым доходом от аренды, а также должен учитывать возраст здания. Во-вторых, необходимо учитывать капитальный ремонт или модернизацию, поскольку они могут продлить срок полезного использования здания.

В немецкой литературе и полуофициальном бюллетене Normalherstellungskosten 2000 (сокр. NHK 2000, «Нормальные производственные затраты») ^[4] представлена ​​подробная информация о полезном сроке службы, который обычно составляет 60–80 лет для многоквартирных домов и 50–80 лет. лет для офисных зданий. Следует подчеркнуть, что срок полезного использования должен определяться с учетом экономических условий, тогда как технический срок службы может быть неопределенным. Считается, что к концу срока полезного использования стоимость здания резко снизится, поскольку для получения дохода от аренды в долгосрочной перспективе потребуется либо новое здание, либо капитальный ремонт.

Следовательно, недавний капитальный ремонт (внешняя оболочка, арендуемые площади, HVACR и т. Д.) Может значительно увеличить оставшийся полезный срок службы здания, в зависимости от объема ремонта и при условии, что другие соображения, такие как планировка и потребление энергии, не затрудняют усилия.

Загрязнение здания асбестом или другими вредными материалами также может повлиять на общую стоимость; это обычно учитывается путем вычитания затрат на дезактивацию из стоимости здания.

Стоимость земли [ править ]

Чтобы отдельно определить стоимость земли, оценщик в Германии обычно использует информацию, собранную Gutachterausschuss (GA) . Большинство GA будут публиковать рыночные отчеты каждые два года, включая Bodenrichtwertkarten (справочные карты стоимости земли). Также можно напрямую связаться с местным GA и запросить данные о стоимости земли на конкретном участке земли.

При использовании данного сопоставимого объекта необходимо учитывать следующее:

• Сопоставимый объект должен находиться поблизости или, если речь идет о зоне оценки земли, объект оценки должен находиться в пределах или поблизости от соответствующей зоны;
• Тип использования (жилое, офисное, розничное, промышленное и т. Д.) Должен соответствовать объекту оценки;
• Степень использования, измеряемая по общей площади пола или общей площади помещения, должна быть сопоставима с помощью соответствующих коэффициентов пересчета;
• Необходимо учитывать размер земельного участка.

Далее оценщик должен проверить, есть ли дополнительные факторы, влияющие на стоимость земли. Это могут быть затраты на разработку участка, загрязнение, право отчуждения или другие права и т. Д. Они должны быть приняты во внимание соответствующим образом.

Доходность [ править ]

Доходность, которая в немецкой практике оценки известна как Liegenschaftszinssatz , является решающим фактором стоимости, поскольку она будет использоваться для определения Liegenschaftszins (условная рента, вычитаемая из чистого операционного дохода здания для учета использования экономической хорошая "земля"). Более того, вместе с остаточным сроком службы он математически определяет множитель, который используется для расчета стоимости здания.

Опять же, Gutachterausschüsse предоставит информацию об урожайности. Путем эмпирического анализа базы данных о закупочных ценах ГА определяет местную доходность по типу использования. Увы, широко распространенная проблема заключается в том, что некоторые ГА в небольших муниципалитетах не проводят такой анализ и, следовательно, не публикуют данные о урожайности. В этом случае оценщик должен прибегнуть к комбинации общенациональных данных о доходности, исследования рынка и опыта.

В течение последних нескольких лет доходность жилых активов (многоквартирных домов) обычно находилась в диапазоне от четырех до пяти процентов, в зависимости от условий местного рынка. Доходность офисных зданий в основном должна находиться в диапазоне от пяти до шести процентов, в то время как доходность зданий розничной торговли и логистики будет соответственно выше.

Определенная базовая доходность (для типа использования и муниципалитета) всегда должна подвергаться дальнейшему анализу, так как ликвидность ниже или выше средней, расположение земли или планы этажей должны приниматься во внимание путем вычета или надбавки в размере 25 или 50. базисные точки для каждого соответствующего фактора.

Валовой доход [ править ]

Излишне говорить, что Rohertrag (валовой доход) является наиболее важным фактором стоимости недвижимости, который обеспечивает будущие денежные потоки. EWV - это в основном статическая модель, означающая, что устойчивый доход считается стабильным в будущем. Оценщик будет формировать свое мнение на основе существующих договоров аренды с учетом рыночной арендной платы.

В коммерческой недвижимости, такой как офисные или торговые здания, существующие договоры аренды обычно определяют устойчивый доход, если договоры аренды являются долгосрочными и арендатор имеет хороший кредитный рейтинг. В противном случае оценщик должен полагаться на свое знание рынка, а также на свой опыт в отношении будущих договоров аренды. Также необходимо учитывать возможные стимулы.

В отличие от коммерческой недвижимости, контракты на аренду жилой недвижимости в значительной степени кодифицированы Bürgerliches Gesetzbuch (сокр. BGB, «Гражданский кодекс Германии»). Одна из центральных идей, касающихся недвижимости, - это Ortsübliche Vergleichsmiete (местная сопоставимая арендная плата). Новые договоры аренды не должны быть более чем на 20 процентов (точно не указано BGB, в зависимости от юрисдикции) выше, чем местная обычная сопоставимая арендная плата, в противном случае договоры аренды могут быть аннулированы. В рамках существующих договоров аренды увеличение арендной платы (i) не должно превышать обычную сопоставимую арендную плату в местном масштабе, (ii) допускается только в том случае, если арендная плата не повышалась в течение последних 15 месяцев, и (iii) не должно превышать общего увеличения на 20. процентов в течение трех лет. ^[5]В заключение, определение устойчивой арендной платы за жилые активы должно производиться в консервативных помещениях и в тесной взаимосвязи с текущей арендной платой. Опыт показывает, что в прошлом иностранные инвесторы были склонны недооценивать влияние такого законодательства.

Устойчивая рента, определяемая, как описано выше, будет считаться стабильной и станет основой невозвратной. Однако в краткосрочной перспективе можно допускать превышение или занижение арендной платы. Разницу между этой и устойчивой арендной платой следует дисконтировать, а полученную стоимость следует добавить или вычесть из стоимости здания (этот подход в некотором смысле сопоставим с методом твердого ядра / слоя, применяемым в практике Великобритании).

Особым случаем является наличие Struktureller Leerstand (долгосрочная или структурная вакансия) в результате дисбаланса на рынке или неблагоприятных характеристик объекта недвижимости. В этом случае определение устойчивой арендной платы не предполагает полностью сдаваемой в аренду собственности, а вместо этого допускает определенный уровень постоянной вакансии.

Дополнительный доход, например, от антенн мобильного телефона, также должен быть включен в валовой доход.

Расходы [ править ]

Немецкое GAVP (особенно WertV) подразделяет Bewirtschaftungskosten (операционные расходы) на четыре типа. Следует отметить, что контракты в Германии обычно предусматривают, что арендодатель несет более высокую часть эксплуатационных и эксплуатационных расходов, чем их коллеги в США и Великобритании.

• Heiz-, Betriebs- унд Nebenkosten ( «затраты на отопление и эксплуатационные расходы»): В зависимости от соответствующих договоров аренды, в коммерческой недвижимости все затраты могут быть и , как правило, передаются арендатору. С жилыми активами дело обстоит иначе, потому что Betriebskostenverordnung (сокр. BetrKV, «регулирование текущих расходов») оговаривает, какие затраты можно, а какие нельзя переложить. ^[6] Принимая во внимание, что расходы на воду, отопление, услуги консьержа и т. Д. Могут быть перенесены (энергетические компании обычно выставляют счет за электроэнергию непосредственно арендатору), другие расходы, такие как налог на имущество и страхование, возмещению не подлежат. Поэтому при оценке жилой недвижимости следует учитывать определенную сумму (от 20 до 50 евроцентов за квадратный метр в месяц).
• Verwaltungskosten ( «административные расходы»): Они могут быть переданы в коммерческой аренде, но не в жилой аренде. Затраты на управление обычно составляют от двух до пяти процентов валового дохода коммерческой недвижимости и от 15 до 20 евро в месяц на жилую единицу в жилой недвижимости. Если здание находится в кооперативной собственности, административные расходы значительно выше.
• Instandhaltungskosten (эксплуатационные расходы): В коммерческой аренде они могут быть возмещены, если договор сформулирован соответствующим образом . Однако в большинстве контрактов расходы на обслуживание внешней оболочки возлагаются на владельца. В случае жилой недвижимости владелец должен учитывать расходы на содержание. Чтобы определить точные цифры, при оценке необходимо также принять во внимание, насколько велико отклонение и согласован ли косметический ремонт. Стандартные прогнозы эксплуатационных расходов широко варьируются от четырех до 20 евро за квадратный метр в год.
• В Mietausfallwagnis (пособие на аренду потери): Как описан во введении, в немецком GAVP прокатного убыток (доход от существующих договоров аренды , что теряется из - за плохую экономическую ситуацию арендатора) допускаются для в качестве расхода. Это может показаться странным по сравнению с практикой США или Великобритании, но у этого есть преимущество, заключающееся в том, что убытки могут быть учтены довольно точно. Обычно он рассчитывается на основе имеющихся цифр. В хорошо управляемой жилой недвижимости он не должен превышать двух процентов, в коммерческой - от трех до четырех процентов (в зависимости от структуры арендаторов).

Расчетные процедуры [ править ]

После определения драйверов стоимости сама процедура расчета довольно проста.

Расчет стоимости земли [ править ]

Стоимость земли рассчитывается путем умножения стоимости земли (после корректировок) на размер земли. Излишки земли нужно рассматривать отдельно, так как это особый случай. Возможные затраты на дезактивацию или другие эффекты, влияющие на стоимость, учитываются соответствующей премией или вычетом.

Расчет стоимости здания [ править ]

Jahresreinertrag ( «чистый годовой операционный доход» (NOI)) определяется путем вычитания ежегодных расходов из валового дохода. На следующем этапе допускается номинальная земельная рента. Эта так называемая Liegenschaftszins («рента за землепользование») определяется путем умножения стоимости земли на доходность (после корректировок). Полученная годовая сумма вычитается из результата предыдущего шага.

Чтобы преобразовать годовой NOI в стоимость здания, множитель математически (или с помощью таблиц, предоставленных WertR) определяется из периода остаточного использования и доходности (после корректировок). Произведение множителя и NOI определяет стоимость здания.

Эта стоимость здания может быть скорректирована за счет надбавок или вычетов за невыполненное техническое обслуживание, вредные материалы, завышенную или заниженную арендную плату и т. Д. Результирующая цифра является скорректированной стоимостью здания.

Объединение [ править ]

Прибавление стоимости земли и стоимости здания (улучшений) приводит к стоимости собственности. Статья 19 WertV предлагает возможность внесения окончательных корректировок с учетом любых обстоятельств, не учтенных на предыдущих этапах. Тем не менее, любые дополнительные корректировки должны быть четко указаны.

Формальные аспекты [ править ]

Хороший отчет об оценке должен быть прозрачным и понятным. Определение драйверов стоимости должно быть хорошо задокументировано и снабжено ссылками, чтобы опытный читатель мог быстро оценить качество отчета.

Большинство отчетов об оценке имеют следующую структуру:

• Введение, дата оценки, заказчик и цель оценки;
• Документация из земельной книги и других юридических факторов;
• Описание земли и улучшений;
• Анализ рыночной ситуации и договоров аренды;
• Документация по определению драйверов стоимости;
• Расчет и заявление о стоимости;
• Приложение с фото-документацией.

Заключение [ править ]

С теоретической точки зрения, немецкий доходный подход содержит некоторые интересные особенности: несмотря на то, что при определении валового дохода от аренды он очень похож на доходный подход в США, в его распределении дохода между землей и улучшениями, что позволяет учитывать доход здания. ограниченный срок полезного использования, который необходимо учитывать, он также содержит элементы метода дисконтирования денежных потоков .

Немецкий PAP обычно советует полагаться на существующие цифры, но позволяет при необходимости прибегать к эмпирическим значениям и опыту. Будучи высоко стандартизированным, Ertragswertverfahren - при профессиональном применении - предлагает читателю отчета возможность быстро изучить и оценить лежащие в его основе допущения.

Ссылки [ править ]

Внешние ссылки [ править ]

• Кросби, Н. (2007) "Немецкие фонды открытого типа: была ли проблема с оценкой?" (PDF) .  (98,9  KiB ) Рабочие материалы по недвижимости и планированию , Университет Рединга. Содержит критику немецкого подхода к доходам.
• Шульц, Р. (2002) " Оценка недвижимости согласно стандартизированным методам: эмпирический анализ " (PDF) .  (411  KiB ) Исследование теоретической обоснованности и эмпирической точности немецкого подхода к доходам (включает уравнения оценки для Ertragswertverfahren ).