Жилищный пузырь (или корпус ценовой пузырь) является одним из нескольких типов пузырей цен на активы , которые периодически имеют место на рынке. Основная концепция пузыря на рынке жилья такая же, как и для пузырей других активов, и состоит из двух основных фаз. Во-первых, это период, когда цены на жилье резко растут, что все больше и больше обусловлено спекуляциями. На втором этапе цены на жилье резко падают. Жилищные пузыри, как правило, входят в число пузырей активов, оказывающих наибольшее влияние на реальную экономику, потому что они подпитываются кредитами [1], потому что в нем участвует большое количество домашних хозяйств, а не только инвесторов, и потому что влияние на благосостояние от жилья, как правило, больше, чем для других видов финансовых активов. [2]
Определение жилищного пузыря [ править ]
В большинстве исследовательских работ по пузырям на рынке жилья используются стандартные определения цен на активы. Есть много определений пузырей. Большинство из них являются нормативными определениями, такими как определение Стиглица (1990), [3], которые пытаются описать пузыри как периоды, связанные со спекуляциями, или утверждают, что пузыри связаны с ценами, которые не могут быть оправданы фундаментальными принципами. Примеры: Palgrave (1926), [4] Flood and Hodrick (1990), [5] Shiller (2015), [6] Smith and Smith (2006) [7] и Cochrane (2010). [8]
Стиглиц дает следующее определение: «… основная интуиция проста: если причина того, что цена высока сегодня, заключается только в том, что инвесторы верят, что цена продажи будет высокой завтра - когда« фундаментальные »факторы, похоже, не оправдывают такую цену - тогда существует пузырь ». (Стиглиц 1990, стр. 13) [3]
Линд (2009) [9] утверждал, что нам нужно новое определение ценовых пузырей на рынке жилья, определение «анти-Стиглица». Его точка зрения состоит в том, что традиционные определения, такие как определение Стиглица (1990), [3]в котором предполагается, что пузыри возникают из-за того, что цены не определяются фундаментальными принципами, являются проблематичными. Это в первую очередь потому, что понятие «основные принципы» расплывчато, но также потому, что такие номинальные определения обычно не относятся к эпизоду пузыря в целом - как с увеличением, так и с понижением цены. Линд утверждает, что решение состоит в том, чтобы определить пузырь, сосредоточив внимание только на конкретном развитии цен, а не на том, почему цены развивались определенным образом. Общее определение пузыря тогда будет просто: «Пузырь возникает, если (реальная) цена актива сначала резко возрастает в течение нескольких месяцев или лет, а затем почти сразу же резко падает». (Линд 2009, стр. 80) [9]
Вдохновленный Линдом (2009) [9] Оуст и Храфнкельссон (2017) создали следующее определение пузыря на рынке жилья: «Большой пузырь цен на жилье приводит к резкому увеличению реальных цен, по крайней мере, на 50% в течение пятилетнего периода или на 35%. в течение трехлетнего периода с последующим резким падением цен минимум на 35%. Небольшой пузырь вызывает резкое повышение реальных цен, по крайней мере, на 35% в течение пятилетнего периода или на 20% в течение трехлетнего периода, за которым следует немедленное резкое падение цен как минимум на 20% ». [10]
Выявление пузырей на корпусе [ править ]
Жилищные пузыри против завышения цен на рынке жилья [ править ]
Можно сказать, что завышение цен является необходимым, но недостаточным показателем существования пузыря. Завышение цены определяется шире, чем мыльный пузырь. Стоимость актива может быть завышена без наличия пузыря, но у вас не может быть (положительного) пузыря без завышения цены. Завышение или занижение цены можно просто определить как отклонение от равновесной цены. ДиПаскуале и Уитон (1994) [11] утверждают, что: «Действительно, кажется нормальным отклонение цен на жилье от фундаментальной стоимости или равновесной цены, поскольку рынки жилья очищаются постепенно, а не быстро в краткосрочной перспективе».
Mayer (2011) [12] исследует пузыри цен на жилье и обнаруживает, что есть три основных подхода, используемых исследователями при исследовании цен на жилье, отличных от равновесия.
Во-первых, это метод, основанный на финансах, когда цена дома равна дисконтированной будущей арендной плате. Это следует той же логике при проведении оценки запасов; цена акции равна дисконтированной сумме всех будущих дивидендов. Идея состоит в том, что стоимость собственного капитала равна дисконтированным дивидендам. Коэффициент арендной платы и стоимость жилья для пользователя - это методы, которые подпадают под этот метод.
Второй подход заключается в сравнении затрат на строительство нового жилья с фактическими ценами на жилье сегодня. В основе метода определения стоимости строительства лежит теория кривой спроса и предложения. Если спрос низкий, это приводит к более низким ценам на жилье и меньшему количеству строительства новых домов. Глэзер и Гюрко (2005) [13]Отметьте, что рынок жилья характеризуется изогнутой кривой предложения, которая очень эластична, когда цены равны или превышают затраты на строительство. В противном случае кривая предложения будет крайне неэластичной. Жилье можно построить довольно быстро, но, поскольку жилье - это прочный товар, старое жилье быстро не исчезает. Таким образом, цены на жилье на рынках с медленным или отрицательным ростом спроса ограничиваются затратами на строительство. Соотношение стоимости строительства и соотношение стоимости строительства являются методами, которые подпадают под этот метод.
Последний подход Майера (2011) [12]заключается в использовании комбинации доступности цен на жилье для построения модели равновесия. Часто цены на жилье сравнивают с доходом (доход используется в качестве косвенной переменной доступности). Если цены на жилье слишком высоки, домохозяйства не могут позволить себе такой же уровень жилищных услуг (доступность). Симметрично, когда цены на жилье низкие, домохозяйства могут позволить себе более высокий уровень жилищных услуг. Примерами этого метода являются соотношение цен и доходов, соотношение цен и заработной платы, соотношение доходов домашних хозяйств. Также существует набор различных показателей и индексов доступности, которые рассматривают изменение процентных выплат к доходу или стоимости ипотеки к доходу. Помимо использования равновесия цен на жилье, основанного на экономических показателях, также можно использовать статистические методы для определения долгосрочного ценового тренда, например HP-фильтр.
Контрольный список пузырей Шиллера (2010) [ править ]
1. Резкое повышение цены на такие активы, как недвижимость или акции.
2. Сильный общественный резонанс по поводу указанного увеличения
3. Сопутствующее безумие СМИ
4. Истории людей, зарабатывающих много денег, вызывающие зависть у людей, которые не
5. Растущий интерес к классам активов среди широкой общественности.
6. Теории «новой эры», оправдывающие беспрецедентный рост цен.
7. Снижение стандартов кредитования [14]
Группы индикаторов жилищного пузыря Линда (2009) [ править ]
1. Выплата процентов по доходам для покупателей жилья.
- Номинальные процентные выплаты по отношению к доходам увеличиваются.
- Номинальная процентная ставка по отношению к доходу увеличилась бы, если бы применялись исторические уровни процентных ставок.
- Реальные процентные выплаты по отношению к доходам увеличиваются.
- Реальные процентные платежи по отношению к доходу увеличились бы, если бы применялись исторические уровни процентных ставок.
2. Жилищное обеспечение
- Чем проще нарастить предложение, тем больше вероятность того, что цена части пузыря выросла.
3. Ожидания покупателя относительно цен.
- Покупатели ожидают, что цены продолжат расти или стабилизируются на уровне, намного превышающем исторические тенденции.
- Покупатели считают, что даже в среднесрочной перспективе (от трех до пяти лет) инвестирование в жилье практически безрисково.
4. Риск и нетерпение покупателей
- Люди переходят в собственность в более раннем возрасте или на более высоком качественном уровне.
- Покупатели склонны выбирать более рискованные альтернативы финансирования, чем раньше.
- Покупатели амортизируют меньше, чем раньше.
5. Поведение банка
- Банки увеличивают или, по крайней мере, не снижают соотношение кредита к стоимости для покупателей на рынке жилья, когда цены растут. - Банки становятся более либеральными при оценке кредитоспособности домашних хозяйств.
6. Спекулятивное поведение
- Большая часть покупателей жилья, чем обычно, планирует снова довольно быстро продать. [9]
Другие индикаторы пузырей на рынке жилья [ править ]
Цены на жилье по сравнению с уровнем вакантности. Большое количество вакансий окажет понижательное давление на цены, так как в этом случае; предложение превышает спрос (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007). Или наоборот: заполняемость.
Реальные цены на жилье против демографии. При наличии чистого притока арендаторов можно ожидать увеличения стоимости жилья (Englund, 2011). [15]
Если данные о доходах недоступны, можно использовать цены на жилье и ВВП, поскольку можно ожидать, что изменения ВВП и дохода будут коррелировать (Claussen, Jonsson, & Lagerwall, 2011). [16]
Отношение кредита к стоимости (LTV) является хорошим индикатором риска как для кредитора, так и для заемщика. Чем выше коэффициент, тем выше риск (Kokko, 1999). [17]
Коэффициент обслуживания долга или коэффициент покрытия долга (DSCR), то есть соотношение средств, доступных для выплаты процентов и основной суммы. Это считается хорошим индикатором уровня риска (Joshi, 2006). [18]
Соотношение между ссудой и располагаемым доходом не должно изменяться с течением времени. Увеличение выше долгосрочного среднего значения указывает на то, что рынок может быть переоценен (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg, & Soultanaeva, 2011). [19]
Цены на жилье против процентных ставок. Если процентные ставки увеличиваются, владеть недвижимостью будет дороже, и для компенсации более высоких затрат пользователя можно ожидать, что цена упадет. (Инглунд, 2011). [20]
Высокий и растущий рост цен на жилье. Ост и Храфнкельссон (2017) [10]
Исторические пузыри жилья [ править ]
Большие пузыри на рынке жилья в странах ОЭСР 1970-2015 [ править ]
| Изменение цены до / после пика | Изменение цены до / после пика | Изменение цены до / после пика | Изменение цены до / после пика | Изменение цены до / после пика | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Страна | Цена | Пики / впадины | Продолжительность | Агрегированный | В совокупности за 5 лет | An. В среднем за 5 лет | В совокупности за 3 года | An. В среднем за 3 года | 1 год |
| Финляндия | Увеличивать | 1989-Q2 | 15 | 68,3% | 63,3% | 12,7% | 65,8% | 21,9% | 24,1% |
| Финляндия | Падать | 1995-IV квартал | 26 год | -50,5% | -46,0% | -9,2% | 41,0% | -13,7% | -11,9% |
| Ирландия | Увеличивать | 2007-I квартал | 56 | 235,6% | 52,9% | 10,6% | 30,5% | 10,2% | 10,1% |
| Ирландия | Падать | 2013-Q1 | 24 | -53,6% | -51,6% | -10,3% | -31,8% | -10,6% | -7,1% |
| Нидерланды | Увеличивать | 1978-Q2 | 33 | 138,9% | 94,4% | 18,9% | 69,0% | 23,0% | 6.5% |
| Нидерланды | Падать | 1985-III квартал | 29 | -52,6% | -47,9% | -9,6% | -35,5% | -11,8% | -11,8% |
| Новая Зеландия | Увеличивать | 1974-Q3 | 18 | 66,2% | * 66,2% | 14,7% | 64,4% | 21,5% | 29,9% |
| Новая Зеландия | Падать | 1980-IV квартал | 25 | -39,4% | -34,7% | -6,9% | -22,7% | -7,6% | -9,2% |
| Норвегия | Увеличивать | 1987-Q1 | 8 | 44,0% | 37,8% | 7,6% | 39,8% | 13,3% | 25,0% |
| Норвегия | Падать | 1993-Q1 | 24 | -45,5% | -41,2% | -8,2% | -28,6% | -9,5% | -2,3% |
| Южная Африка | Увеличивать | 1984-I квартал | 21 год | 55,1% | 54,9% | 11,0% | 25,5% | 8,5% | 9,2% |
| Южная Африка | Падать | 1987-Q1 | 12 | -44,1% | -42,8% | -8,6% | -44,1% | -14,7% | -18,1% |
| Испания | Увеличивать | 2007-Q2 | 41 год | 138,8% | 69,2% | 13,8% | 30,1% | 10,0% | 9,0% |
| Испания | Падать | 2014-Q1 | 27 | -45,5% | -36,0% | -7,2% | -14,1% | -4,7% | -4,5% |
| Великобритания | Увеличивать | 1973-Q3 | 14 | 67,4% | * 67,4% | 19,3% | 66,2% | 22,1% | 23,5% |
| Великобритания | Падать | 1977-Q3 | 16 | -35,6% | -29,3% | -5,9% | -28,9% | -9,6% | -11,2% |
| Соединенные Штаты Америки | Увеличивать | 2006-I квартал | 38 | 92,9% | 54,1% | 10,8% | 35,4% | 11,8% | 7,8% |
| Соединенные Штаты Америки | Падать | 2011-IV квартал | 23 | -39,6% | -37,1% | -7,4% | -33,0% | -11,0% | -4,3% |
Таблица взята из Oust and Hrafnkelsson (2017) [10] и была построена с использованием их определения пузыря. Набор данных состоит из квартальных реальных цен для 20 стран ОЭСР с 1970–2015 годов. Продолжительность - это количество кварталов с момента последнего поворота (или от начала ряда данных). Агрегированное изменение цены - это совокупное изменение цены за период. * Суммарное изменение цены - от начала периода до пика.
Маленькие пузыри на рынке жилья в странах ОЭСР 1970-2015 [ править ]
| Изменение цены до / после пика | Изменение цены до / после пика | Изменение цены до / после пика | Изменение цены до / после пика | Изменение цены до / после пика | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Страна | Цена | Пики / впадины | Продолжительность | Агрегированный | В совокупности за 5 лет | An. В среднем за 5 лет | В совокупности за 3 года | An. В среднем за 3 года | 1 год |
| Бельгия | Увеличивать | 1979-Q3 | 31 год | 59,6% | 33,4% | 6,7% | 21,2% | 7,1% | 3,9% |
| Бельгия | Падать | 1985-Q2 | 23 | -40,4% | -36,8% | -7,4% | -26,5% | -8,8% | -7,1% |
| Дания | Увеличивать | 1986-Q2 | 14 | 55,8% | 29,9% | 6.0% | 31,5% | 10,5% | 14,0% |
| Дания | Падать | 1993-Q2 | 28 год | -36,5% | -29,4% | -5,9% | -19,2% | -6,4% | -12,5% |
| Дания | Увеличивать | 2006-Q3 | 53 | 180,1% | 63,9% | 12,8% | 60,0% | 20,0% | 21,1% |
| Дания | Падать | 2012-Q4 | 25 | -28,5% | -25,0% | -5,0% | -21,1% | -7,0% | -0,7% |
| Финляндия | Увеличивать | 1974-Q2 | 10 | 28,8% | * 27,9% | 6,6% | 28,5% | 9,5% | 6,8% |
| Финляндия | Падать | 1979-Q3 | 21 год | -34,0% | -33,8% | -6,8% | -26,6% | -8,9% | -13,5% |
| Ирландия | Увеличивать | 1980-IV квартал | 43 год | 44,3% | 44,3% | 8,9% | 29,2% | 9,7% | 5,8% |
| Ирландия | Падать | 1987-Q2 | 26 год | -35,3% | -29,0% | -5,8% | -25,7% | -8,6% | -7,0% |
| Италия | Увеличивать | 1981-Q2 | 13 | 40,6% | 26,8% | 5,4% | 36,5% | 12,2% | 19,2% |
| Италия | Падать | 1986-IV квартал | 22 | -27,8% | -27,6% | -5,5% | -18,5% | -6,2% | -4,8% |
| Япония | Увеличивать | 1973-Q4 | 15 | 60,9% | * 60,9% | 16,2% | 47,5% | 15,8% | 17,0% |
| Япония | Падать | 1977-Q3 | 15 | -34,2% | -32,3% | -6,5% | -31,5% | -10,5% | -17,6% |
| Япония | Увеличивать | 1990-Q4 | 53 | 79,6% | 37,6% | 7,5% | 22,9% | 7,6% | 9,7% |
| Япония | Падать | 2009-Q2 | 74 | -49,5% | -17,3% | -3,5% | -14,3% | -4,8% | -3,3% |
| Корея | Увеличивать | 1979-Q2 | 37 | 88,5% | 88,5% | 17,7% | 72,3% | 24,1% | 5,4% |
| Корея | Падать | 1982-Q2 | 12 | -33,6% | -15,2% | -3,0% | -33,6% | -11,2% | -14,8% |
| Корея | Увеличивать | 1991-I квартал | 14 | 34,3% | 27,0% | 5,4% | 25,7% | 8,6% | 8,1% |
| Корея | Падать | 2001-Q1 | 40 | -48,5% | -33,0% | -6,6% | -25,8% | -8,6% | -11,6% |
| Испания | Увеличивать | 1978-Q2 | 9 | 29,7% | 40,6% | 8,1% | 24,1% | 8,0% | 12,2% |
| Испания | Падать | 1982-IV квартал | 18 | -36,7% | -30,8% | -6,2% | -25,9% | -8,6% | -10,4% |
| Испания | Увеличивать | 1991-IV квартал | 36 | 142,3% | 102,4% | 20,5% | 34,2% | 11,4% | 10,9% |
| Испания | Падать | 1997-Q1 | 21 год | -21,2% | -21,0% | -4,2% | -18,7% | -6,2% | -12,5% |
| Швеция | Увеличивать | 1990-Q1 | 17 | 46,6% | 42,5% | 8,5% | 35,9% | 12,0% | 8,8% |
| Швеция | Падать | 1995-IV квартал | 23 | -31,9% | -30,0% | -6,0% | -28,4% | -9,5% | -1,6% |
| Швейцария | Увеличивать | 1973-Q1 | 12 | 27,7% | * 27,7% | 9,2% | 27,7% | 9,2% | 17,7% |
| Швейцария | Падать | 1976-Q3 | 14 | -28,4% | -26,6% | -5,3% | -27,8% | -9,3% | -10,6% |
| Швейцария | Увеличивать | 1989-IV квартал | 53 | 72,1% | 38,1% | 7,6% | 28,7% | 9,6% | 4,6% |
| Швейцария | Падать | 2000-Q1 | 41 год | -38,6% | -27,6% | -5,5% | -21,6% | -7,2% | -8,0% |
| Великобритания | Увеличивать | 1989-Q3 | 30 | 103,6% | 77,8% | 15,6% | 58,1% | 19,4% | 10,6% |
| Великобритания | Падать | 1995-IV квартал | 25 | -29,3% | -26,6% | -5,3% | -24,7% | -8,2% | -9,4% |
Таблица взята из Oust and Hrafnkelsson (2017) [10] и была построена с использованием их определения пузыря. Набор данных состоит из квартальных реальных цен для 20 стран ОЭСР с 1970–2015 годов. Продолжительность - это количество кварталов с момента последнего поворота (или от начала ряда данных). Агрегированное изменение цены - это совокупное изменение цены за период. * Суммарное изменение цены - от начала периода до пика.
См. Также [ править ]
- Пузырь на рынке недвижимости
Для отдельных стран см:
- Мыльный пузырь на рынке недвижимости Австралии - продолжается
- Жилищный пузырь в странах Балтии
- Пузырь британской собственности
- Пузырь на рынке недвижимости в Болгарии
- Мыльный пузырь на рынке недвижимости Канады - продолжается
- Пузырь на рынке недвижимости Китая - 2005–2011 гг.
- Пузырь на рынке недвижимости в Дании - 2001–2006 гг.
- Пузырь на рынке недвижимости в Индии
- Пузырь на рынке недвижимости Ирландии - 1999–2006 гг.
- Пузырь цен на активы в Японии - 1986–1991 гг.
- Ливанский пузырь на рынке недвижимости
- Пузырь на рынке недвижимости Новой Зеландии - продолжается
- Пузырь польской собственности - 2002–2008 гг.
- Пузырь на рынке недвижимости в Румынии
- Пузырь на рынке недвижимости в Испании - 1985–2008 гг.
- Мыльный пузырь на рынке недвижимости США - 1997–2006 гг.
Ссылки [ править ]
- ^ Brunnermeier, MK и Oehmke, M. (2012) Пузыри, финансовые кризисы, и системный риск NBER Working Paper No. 18398
- ^ см. например. Кейс, К.Е., Куигли, Дж. И Шиллер Р. (2001). Сравнение эффектов богатства: фондовый рынок и рынок жилья. Национальное бюро экономических исследований, рабочий документ № 8606., Бенджамин, Дж., Чинлой, П. и Джад, Д. (2004). «Недвижимость против финансового богатства в потреблении». В: Journal of Real Estate Finance and Economics 29, стр. 341-354., Кэмпбелл Дж. И Дж. Коко (2004), Как цена на жилье влияет на потребление? Доказательства микроданных. Гарвардский институт экономических исследований, дискуссионный доклад № 2045
- ^ a b c Стиглиц, JE (1990). «Симпозиум по пузырям». В: Journal of Economic Perspectives Vol. 4 No. 2, pp. 13-18.
- ^ Palgrave, RHI (1926), "Словарь политической экономии Пэлгрейва", MacMillan & Co., Лондон, Англия, стр. 181.
- ^ Flood, RP и Ходрик, RJ (1990), "О тестировании для спекулятивных пузырей", журнал Economic Perspectives, Vol. 4 № 2, с. 85–101.
- Перейти ↑ Shiller, RJ (2005). Иррациональное изобилие. 3-й. Нью-Джерси: Издательство Принстонского университета. ISBN 0-691-12335-7.
- ↑ Smith, MH и Smith, G. (2006), «Пузырь, пузырь, где находится жилищный пузырь?», Brookings Papers on Economic Activity, Vol. 2006 № 1. С. 1–50.
- ↑ Cochrane, JH (2010), «Discount Rates», Рабочий документ, Чикагский университет, Школа бизнеса Бут и NBER, Чикаго, Иллинойс, 27 декабря.
- ^ а б в г Линд, Х. (2009). «Ценовые пузыри на рынках жилья: понятие, теория и индикаторы». В: International Journal of Housing Markets and Analysis Vol. 2 № 1, с. 78-90.
- ^ a b c d Oust, A. и Hrafnkelsson, K. (2017) Что такое пузырь на рынке жилья? , Бюллетень экономики, том 37, выпуск 2, страницы 806-836
- ^ DiPasquale, Д. и Уитон, WC (1994), «динамика рынка жилья и будущие ценыжилье», Журнал экономики города, Vol. 35, с. 1-27.
- ^ a b Майер, C. (2011), «Жилищные пузыри: обзор», Annual Review of Economics, Vol. 3. С. 559-577.
- ^ Glaeser, EL и Джиурко, J. (2005), «снижение городского и прочный корпус», журнал политической экономии, Vol. 113 No. 2, pp. 345-375.
- ↑ Shiller, RJ (2010), «Список Шиллера: как диагностировать следующий пузырь», The New York Times, ДЖЕК ЭВИНГ, 27 января 2010 г.
- Перейти ↑ Englund, P. (2011). Svenska Huspriser i ett internationellt pespektiv. Стокгольм: SverigesRiksbank.
- ^ Клауссны, Калифорния, Джонсон, М., & Лагервол, В. (2011). Ан макроэкономиск аналитика бостадспрайсна и свериге. Стокгольм: Sveriges riksbank.
- Перейти ↑ Kokko, A. (1999). Asienkrisenmånga likheter med den Svensks krisen. Экономиск Дебатт, 81-92.
- ^ Джоши, Х. (2006). Выявление установленных пузырей цен на рынке жилья в Индии - предварительные доказательства. Резервный банк Индии.
- ^ Finocchinaro Д., Нильссон С., Nyberg Д., и Soultanaeva, A. (2011). Hushållens skuldsättning, bostadspriserna och makroekonomin: en genomgång av litteraturen. Стокгольм: Sveriges Riksbank.
- Перейти ↑ Englund, P. (2011). Svenska Huspriser i ett internationellt pespektiv. Стокгольм: Sveriges Riksbank.
