Проект реконструкции долины Пенн был планом 1971 года по сносу домов в районе Валентайн Канзас-Сити и замене их многомиллионным офисным и жилым комплексом.
План
В плане проекта использовалась глава 353 Закона штата Миссури о корпорациях по перестройке городов . Закон разрешает «право приобретать в порядке осуществления полномочий выдающегося домена любую недвижимость в зоне редевелопмента» (раздел 353.130), и эта собственность «не подлежит оценке или уплате общих адвалорных (имущественных) налогов, взимаемых городами, подпадающими под действие этого закона, или штатом или его административным подразделением, на срок не более десяти лет »(Раздел 353.110). Дело было представлено на рассмотрение Комиссии городского планирования Канзас-Сити 1 апреля 1971 года и было единогласно отклонено, несмотря на одобрение городских властей. Однако план продолжал влиять на окрестности Валентина. [1] [2]
Заявку подала компания Penn Valley Redevelopment Corporation . Эта корпорация была организована Компанией по страхованию жизни Канзас-Сити и другими членами Бродвейской ассоциации бизнеса. Президентом был Дональд Л. Томпсон, который также был финансовым вице-президентом Kansas City Life. [3]
План включал семь этапов или фаз:
- (1973-75) Высотное офисное здание от 10 до 14 этажей площадью от 210 000 до 270 000 квадратных футов
- (1975-77) Офисное здание от двух до шести этажей, от 60 000 до 100 000 квадратных футов
- (1976-78) Офисное здание от двух до восьми этажей и от 60 000 до 140 000 квадратных футов. Два многоквартирных дома; от двух до пяти этажей по 25-60 квартир, от двух до четырех этажей с 30-50 квартир
- (1978-80) Высотное офисное здание от восьми до 24 этажей, от 160 000 до 360 000 квадратных футов.
- (1979-80) Офисное здание от двух до шести этажей и площадью от 50 000 до 100 000 квадратных футов
- (1980-82) Два многоквартирных дома; от двух до восьми этажей с 30-100 квартир, от двух до четырех этажей с 30-70 квартир
- (1981-83) Если школьный совет согласился продать Norman School до 1 января 1980 года: два многоквартирных дома; от двух до четырех этажей с 30-50 квартирами, от двух до восьми этажей с 30-90 квартирами [1]
Конфликт
Противодействие этому плану привело к созданию Ассоциации Соседства Валентайна (VNA) в начале 1971 года. Первый президент VNA, Джо Сигас , возглавил усилия жителей, чтобы выступить против этого плана. Его поддержали член городского совета Джозеф Шонесси-младший и избранный мэр доктор Чарльз Б. Уиллер-младший [4] [5]
В речи 16 мая 1972 года перед сотрудниками Kansas City Life вице-президент по административным вопросам Уолтер Э. Биксби-младший размышлял о том, почему они следовали этому плану:
Одним из основных факторов является тот факт, что многие из построек в этом районе были построены в 1910 году, а некоторые даже раньше. Владельцы не обслуживают многие из этих домов, и наблюдается очень заметный износ. Когда эти сооружения были построены, они действительно не были подключены к кондиционерам, телевизорам, электрическим блендерам и т. Д. Итак, в середине 1960-х годов Компания определила, что никто больше не собирается что-либо делать в этом районе, и решили, что мы несем ответственность не только перед обществом, но и ради собственной выгоды, что мы стараемся поддерживать район с приятной атмосферой и окружающей средой. Мы начали приобретать недвижимость по соседству, особенно в конце 1960-х годов, у людей, которые хотели продать свою собственность для переезда. Мы не пытались покупать их в каком-либо порядке. Они разбросаны по всей округе. Причина была довольно проста: у нас не было ближайших планов, но мы хотели попытаться либо сохранить собственность, либо удалить сильно обветшавшее жилье.
Биксби также упомянул, что, по его мнению, создание муниципального колледжа Пенн-Вэлли в 1969 году предвещало, что этот район станет более коммерческим. Он сравнил 1951, 1961 и 1971 годы. «В 1961 году на снимке видно больше коммерческой недвижимости по соседству - Panhandle Eastern, Interstate Securities, Торговый центр Broadway-Valentine» . Затем он сказал: «Теперь, в 1971 году, мы видим план колледжа Penn Valley Junior College, который приведет к большим экологическим изменениям в районе». [6]
После того, как план был провален, Kansas City Life продолжала покупать недвижимость в этом районе. Одни были сданы в аренду, другие снесены. 7 сентября 1972 года иск был подан КМГСОМ и шесть других утверждающим , что Канзас - Сити Жизнь учинила схему покупки недвижимости и позволяя им разрушаться , а затем сносят их оставляя свободные пространства на всей территории области. В иске также содержалось обвинение в том, что Kansas City Life ложно заявила, что квартал Валентайн был разрушенным, антисанитарным, криминальным, разрушенным районом, и в результате домовладельцы не могли использовать свою собственность в качестве обеспечения для ипотечных кредитов. Суд вынес решение в пользу Kansas City Life, и решение было оставлено без изменения. Суд сослался на прецедент, согласно которому «ответчик имел абсолютное право на разумное использование своей собственности» и что не было представлено никаких доказательств того, что Kansas City Life поощряла злоупотребления со стороны арендаторов. [7]
1980-е годы
16 апреля 1983 года 10 жителей Валентайна создали партнерство под названием Jefferson Group . Группа конкурировала с Kansas City Life за покупку домов в этом районе и их перепродажу. [8]
В 1984 году Миллер Николс , председатель JC Nichols Company, прокомментировал, что он видит потребность в большем количестве исполнительных домов в центре Канзас-Сити из-за планов нескольких застройщиков по строительству офисных помещений. Несмотря на то, что план Пенн-Вэлли был предназначен для офисов и квартир, он сослался на конфликт, сказав: «Если бы город поощрял жизнь Канзас-Сити и город был готов работать с ними, у нас, вероятно, было бы 1000 или 2000 человек. дома там ". Он сказал: «Я хотел бы, чтобы отцы города пошли в Kansas City Life и сказали:« Послушайте, мы сделали ошибку ». [9] Джозеф Р. Биксби , президент Kansas City Life, построил большой испанский дом. стиль дома по адресу 3530 Пенсильвания, напротив штаб-квартиры Канзас-Сити Лайф. Можно предположить, что это был демонстрационный дом для такого плана, но на самом деле он был построен за несколько лет до замечаний Николса.
С того времени
Когда была создана Ассоциация соседства Валентайн , западной границей была Юго-западная улица, восточная граница - Пенсильвания-авеню, северная граница - 33-я улица, а южная граница - Валентайн-роуд. С тех пор VNA расширила свою восточную границу до Бродвейского бульвара, а его северную границу до 31-й улицы, чтобы включить общественный колледж Пенн-Вэлли. Южная граница была расширена до 40-й улицы. Компания VNA успешно реализовала две инициативы по переходу на одну семью. Первый находился к югу от Валентайн-роуд в 1991 году. Второй был в районе к северу от Валентайн-роуд в 2012 году. Представитель Канзас-Сити Лайф засвидетельствовал, что они поддерживали северную Валентин-роуд, понижающую зонирование. [10] [11]
Что касается упомянутой коммерческой недвижимости: здание Interstate Securities было снесено, чтобы предоставить больше парковочных мест для Восточного здания Panhandle. И Восточное здание Panhandle (позже купленное MGE ), и торговый центр Broadway-Valentine (теперь называемый Uptown Shoppes) начали в 2019 году проекты реконструкции, чтобы преобразовать их в жилые дома смешанного использования и небольшие магазины. [12]
Kansas City Life продолжала покупать недвижимость «без ближайших планов». Они сносили здания совсем недавно, в июле-августе 2020 года, когда они сносили исторические апартаменты Knickerbocker .
Галерея
Рекомендации
- ^ a b Дело № 117-S - Предлагаемый план развития проекта Penn Valley (отчет). Город Канзас-Сити, Департамент развития города Миссури. 1 апреля 1971 г.
- ^ "Раздел XXIII КОРПОРАЦИИ, АССОЦИАЦИИ И ПАРТНЕРСТВА; Глава 353 Закона о градостроительных корпорациях" . Миссури Ревизор Статутов, Официальный сайт пересмотренных Статутов Миссури . Законодательное собрание штата Миссури . Проверено 22 января 2020 года .
- ^ Богдон, Томас Дж. (2 апреля 1971 г.). «Спонсоры рассмотрят предложение Penn Valley» . Канзас-Сити Таймс . Канзас-Сити, штат Миссури.
- ^ Мур, Роджер (1 апреля 1971 г.). «Предложение Пенн-Вэлли вызывает гнев избранного мэра» . Звезда Канзас-Сити . Канзас-Сити, штат Миссури.
- ^ "Страховая компания Shaughnessy Blasts" . Звезда Канзас-Сити . Канзас-Сити, штат Миссури. 1 ноября 1972 г.
- ^ Биксби, Уолтер Э. (май 1972 г.). «Куда Валентин?». Линии жизни . Канзас-Сити, Миссури: Компания по страхованию жизни Канзас-Сити.
- ^ Сигас против Канзас-Сити Лайф Инс. Co. , 586 SW2d 750 (Mo. Ct. App. 1979).
- ^ Статьи о партнерстве Jefferson Group , Канзас-Сити, штат Миссури, 16 апреля 1983 г.
- ^ Хорошо, Стив (5 февраля 1984 г.). «Миллер Николс видит потребность в элитных домах в центре Кейптауна» . Звезда Канзас-Сити . Канзас-Сити, штат Миссури.
- ^ «О Валентине» . Валентинская ассоциация соседства . Проверено 23 января 2020 года .
- ^ «Вы когда-нибудь задумывались, где район Валентайн получил свое название?» . Midtown KC Post . Проверено 23 января 2020 года .
- ^ Стаффорд, Дайан (10 июля 2015 г.). «Предлагается переоборудование высококлассных квартир в центре Канзас-Сити» . Звезда Канзас-Сити . Канзас-Сити, штат Миссури.