Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлено от застройщика в Гонконге )
Перейти к навигации Перейти к поиску

После британской колонизации в 1841 году после Первой опиумной войны Гонконг вырос из каменистого обнажения на южном побережье Китая в город, цены на недвижимость которого являются одними из самых высоких в мире. [1] Площадь территории составляет 1111 км 2 (429 квадратных миль). По данным правительства , как в 2018 году, большая часть земли в Гонконге редколесья и луга - многие из которых обозначены зонами отдыха , такими как Lion Rock , Зуек Cove Country Park и Sai Kung East Country Park , и только около 25% земельного участка от общей территории классифицируется как «застроенный». Большинство из 7,3 миллиона жителей Гонконга проживают на территории площадью 78 км 2.(30 квадратных миль). [1] [2] За исключением жилья в сельских поселениях, которое составляет 7% от общего количества домашних хозяйств города, остальная часть населения фактически втиснута на территорию площадью 42 км 2 (16 квадратных миль). [1]

Основные разработчики в Гонконге [ править ]

Исторически в Гонконге доминировал картель из пяти семей, которые теперь считают себя одними из самых богатых в бывшей колонии. [3] Застройщики разделяют схожие структуры затрат и преимущества и урегулируют конкуренцию на земельных аукционах путем сговора. [4] Точно так же и при продаже жилья, показатели проекта одинаково предсказуемы, потому что небольшой круг архитекторов и банков означает, что секреты трудно хранить долго. Они воздерживаются от официального снижения цен, хотя могут предлагать покупателям скидки, денежные скидки или другие стимулы. Организованная конкуренция снижает операционный риск и обеспечивает прибыльную прибыль. [4]

Девелоперы - это крупные арендодатели жилых, торговых и офисных помещений на территории, занимающиеся всеми аспектами девелопмента, строительства, инвестиций в недвижимость и управления им. Большинство из них владеют крупными земельными банками для строительства , такими как Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development и Cheung Kong, которые занимают между собой более 10 квадратных километров (3,9 квадратных миль) на Новых территориях. [1] Доходы девелоперов реинвестировались в другие секторы бизнеса, такие как коммунальные услуги, которые имели преимущество в том, что они были стабильными и приносили большие денежные потоки, и часто имели значительную собственную недвижимость. [5] Ведущий конгломерат Cheung Kong Holdings , контролируемый Ли Ка-шином., является ведущим портовым оператором, а также имеет значительное розничное присутствие на территории в виде отелей, телекоммуникаций, розничных магазинов - супермаркетов ( ParknShop ), бытовой техники (Fortress) и косметических сетей ( Watsons ). [3]

Sun Hung Kai - крупнейшая риэлторская компания Гонконга по рыночной капитализации. По оценкам Barclays Capital за 2012 год, Sun Hung Kai, Cheung Kong и Henderson Land Development вместе составляют около 54 процентов из 20 398 единиц частного жилья, которые будут введены в эксплуатацию в Гонконге по состоянию на 2012 год [6].

Сводные данные об обороте на основе Гонконга и отчетные периоды в скобках. («Промежуточный» означает цифры за 6 месяцев)

  • Sun Hung Kai Properties (32 245 миллионов долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 1]
  • Cheung Kong Holdings и ее зарегистрированная дочерняя компания Hutchison Whampoa Property , оба контролируются Ли Ка-шингом (21 700 миллионов долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 2]
  • New World Development (9 127,5 млн. Долл. США - промежуточный период 2011 г.) [n 3]
  • Хендерсон Лэнд Девелопмент , контролируется Ли Шау Ки (9 919 миллионов долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 4]
  • Уилок и Ко . Его дочерними компаниями являются The Wharf (Holdings) и Wheelock Properties и т. Д.
  • MTR Corporation , контролируемая правительством Гонконга (3 103 миллиона долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 5]
  • Kerry Properties (2 344 миллиона долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 6]
  • Sino Group (5 761 млн долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 7]
  • China Overseas Land and Investment Limited (2120 млн гонконгских долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 8]
  • Chinachem Group , контролируемая имением Нины Ван
  • Chinese Estates Group , контролируемая Джозефом Лау (857,9 млн гонконгских долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 9]
  • Emperor Group , контролируемая Альбертом Йунгом (1048 миллионов долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 10]
  • Great Eagle Holdings - в основном инвестиционная и гостиничная деятельность (2230 миллионов долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 11]
  • Hang Lung Group , контролируемая Ронни Чаном (5 714 миллионов долларов - 2011 год) [n 12]
  • Hopewell Holdings , контролируемый Гордоном Ву (587 миллионов долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 13]
  • Lai Sun Development , контролируется Питером Ламом (849,6 млн гонконгских долларов - 2011 год) [n 14]
  • K. Wah International , контролируется Луи Че-ву (682 миллиона долларов - промежуточный период 2011 г.) [n 15]
  • Nan Fung Group

Только коммерческая недвижимость [ править ]

  • Hongkong Land , контролируемый Джардин Мэтисон (9 547 миллионов долларов - 2011 год) [n 16]
  • Swire Properties , дочерняя компания Swire Pacific (не разглашается - промежуточный период 2011 г.) [n 17]

Представление [ править ]

Руководители различных девелоперских компаний являются общественными деятелями, мнения которых регулярно запрашиваются в СМИ. Ассоциация девелоперов недвижимости (REDA), отраслевой орган, представляющий девелоперов, созданный в 1965 году [24], с момента своего основания насчитывал всего 3 председателя. Его возглавлял Стэнли Хо в течение 25 лет [25], пока он не ушел в отставку в 2011 году и его заменил бывший управляющий директор Swire Properties Кейт Керр. [26] [27] Четыре самых богатых человека в Гонконге ( Раймонд и Томас Квок из Сун Хунг Кая считаются как один) по данным Forbes - Ли Ка-Шинг (Чунг Конг), братья Квок, Ли Шау-ки(Henderson Land Development) и Cheng Yu-tung (New World Development) - заместители председателя. [28] [27]

Согласно анализу South China Morning Post , 12 крупных имущественных конгломератов напрямую выступают за не менее 64 мест в комитете из 1200 членов, который выбирает главного исполнительного директора . [29] За счет интересов, отличных от собственности, они влияют на гораздо большее количество мест, например, на транспорт. [6]

Интересы девелоперов представлены в LegCo в функциональном округе в подсекторе недвижимости и строительства . Абрахам Разак занимает это место после своих первых выборов в 2000 году; С тех пор он четыре раза избирался без сопротивления.

Общественное мнение и провал политики [ править ]

Исторически сложилось так, что общественность считала, что правительство проводит политику высоких цен на землю, чтобы получить от нее экономическую выгоду. [30] [5]

Согласно исследованию, проведенному REDA в 2010 году, около 90 процентов покупателей недвижимости имели среднее, отрицательное или очень отрицательное впечатление о магнатах недвижимости. Опрошенные не смогли определить, что у ассоциации было лучше всего, и их основные критические замечания заключались в отсутствии прозрачности в сочетании с предполагаемой близостью к правительству. [28] [31] Ученые отмечают резкое изменение политики правительства в области землепользования с первых лет правления Тунг Чи-хва , а именно сокращение объема государственного жилья и увеличение предложения земли частному сектору. . Эти меры привели к возникновению дефицита и значительному росту цен на жилье после кризиса SARS в 2003 году [31].

В редакционной статье в Ming Pao говорится: «Хотя разработчики использовали противоречивые маркетинговые уловки, правительство редко использовало свои полномочия для защиты потребителей. Граждане не одобряют разработчиков. Многие убеждены, что некоторые правительственные политики чрезмерно благоприятны для них. Вот почему большинство у граждан создается впечатление, что правительство вступает в сговор с бизнесом ». [32] Помимо различных вводящих в заблуждение и непрозрачных методов продаж, увеличивающийся разрыв в уровне благосостояния и цены на жилье, недоступные для обычных жителей, стали основными проблемами для получения средств к существованию. [24] Согласно BusinessWeek,цены на недвижимость в Гонконге утроились, а средний ежемесячный доход домохозяйства с 1997 года не изменился на уровне около 20 000 гонконгских долларов (2580 долларов США). [33] Генеральный викарий католической епархии демонизировал Ли Кашина за его политику, сравнивая его с дьяволом. . [28] Столкнувшись с критикой непрозрачности, ассоциация привлекла Ogilvy Public Relations , по инициативе которой в июле 2011 года был запущен веб-сайт [28].

Согласно опросу, опубликованному в августе 2011 года Китайским университетом Гонконга , две трети опрошенных считают, что разработчиков заботит только зарабатывание денег, а не социальная ответственность. Хотя главный секретарь Генри ТанВ мае 2011 года заявили, что не существует такой вещи, как «гегемония собственности» - предполагаемого доминирования девелоперов над местной политикой и экономикой - 78 процентов опрошенных согласились с тем, что в Гонконге это существует. Половина опрошенных считают, что правительство все еще может ограничивать власть и влияние застройщиков, контролируя предложение земли и жилья. Примерно одна треть полностью согласна с тем, что застройщики внесли свой вклад в экономическое процветание города, 30 процентов «полностью согласны», а еще 30 процентов не согласны; 44% считают, что девелоперы имеют наибольший контроль над ценами на недвижимость, при этом государство набрало 23%. [25]

REDA последовательно лоббирует против государственного регулирования в сфере недвижимости. Тем не менее политическое влияние, которым они обладают, было источником дисгармонии в обществе Гонконга. [34] Общественное недовольство переросло в ненависть к магнатам собственности. [35] Маркус, внучатый племянник Ран Ран Шоу, заметил: «До недавнего времени клановый капитализм был теорией заговора ... Теперь, когда произошло то, что произошло с Дональдом Цангом и его отношениями с этими бизнесменами, теория заговора оказалась верной. " [6] В последние годы своего правления Цанг стал предметом споров по поводу денежных пособий.он якобы получил от магнатов, занимающихся недвижимостью, таких как поездка на Пхукет на частном самолете, предположительно принадлежащем Чун Чун Кю, бизнесмену-миллиардеру из Чунцина ; транспорт в Гонконг из Макао на яхте стоимостью 19 миллионов долларов, принадлежащей Томасу Лау . [6] Рафаэль Хуи, главный секретарь, назначенный Цангом, также попал под расследование ICAC и был осужден в конце 2014 года вместе с несколькими руководителями в сфере недвижимости по историческому делу о коррупции . Это событие заставило некоторых заподозрить, что Цанг намеренно подавлял политику долгосрочного стратегического развития из опасения расстроить картель разработчиков. [34]

Во время протестов в Гонконге в 2019-2020 годах китайское государственное агентство печати Синьхуа объяснило общественные беспорядки недоступностью жилья и обвинило корпоративные интересы в «максимизации выгод, препятствующих правительству в его стремлении увеличить предложение земли, или повышение цены на землю, которую они копили, или изменение землепользования ". В комментарии в «Жэньминь жибао » содержится призыв: «Ради общественного интереса… пора девелоперам проявить максимальную искренность, вместо того, чтобы заниматься своим делом, копить землю для прибыли и зарабатывать последнюю копейку». [36]

Продажа государственной земли [ править ]

Правительство Гонконга имеет монополию на предложение земли и в значительной степени зависит от доходов, полученных от собственности. Правительство под британским колониальным правлением создало систему землепользования, основанную на сдаче в аренду. [5] Любая реконструкция собственности по существующим договорам аренды будет предметом переговоров для определения нового договора аренды и выплаты разницы в рыночной стоимости между двумя видами использования в форме «земельной премии». [37] Таким образом, правительство было заинтересовано в поддержании высоких цен на землю, чтобы удерживать налоги на низком уровне. [5]Земельные премии составили 65,5 млрд гонконгских долларов (8,4 млрд долларов) в 2010–2011 финансовом году, что составляет 17,4 процента поступлений; гербовый сбор от продажи недвижимости составил еще 6,5 процента, то есть 24 процента доходов государства поступали от сделок с недвижимостью. [6] Капиталоемкий характер практики земельных премий означает, что предпочтение отдается хорошо капитализированным и устоявшимся игрокам в отрасли. [37] Было высказано предположение, что у государственных служащих из земельного департамента есть стимул предлагать сделки, приемлемые для крупных застройщиков, поскольку многие находят готовую работу, а также профессиональную загробную жизнь с крупными застройщиками. [37]

После азиатского финансового кризиса 1997 года правительство стремилось защитить доходы, установив минимальную цену на земельных аукционах . Эта политика подверглась критике со стороны экономиста Энди Се , который считает, что предложение земли должно корректироваться в соответствии с потребностями развития местной экономики, а не для достижения целевых цен на землю. Он также заявляет, что эта политика, подкрепленная свободными деньгами из банковского сектора, вызвала реструктуризацию экономики вокруг установленной государством цены на землю. [38]

Жалобы потребителей и защита [ править ]

Гонконг, который был оценен Консервативным фондом наследия США как «Самая свободная экономика в мире» в их Индексе экономической свободы в течение 15 лет подряд [39] [40] [41], имеет сильную культуру потребления, но слабую культуру потребителей. охрана. Даже Совет потребителей, единственный орган, чья роль заключается в защите потребителей, не имеет следственных или дисциплинарных полномочий; кроме того, он никогда не сообщал о девелоперах и продаже недвижимости. [42] По словам активиста корпоративного управления Дэвида Уэбба , «тот факт, что мы продолжаем завоевывать самую свободную экономику в мире, происходит только потому, что отсутствуют меры свободы внутренней экономики». [6]

Споры - обман [ править ]

За прошедшие годы возник ряд разногласий, связанных с упущениями в регулировании и конфликтами интересов в этом секторе.

The New York Times отметила, что в Гонконге было много споров по поводу того, завышали ли девелоперы квадратные метры квартир и стоимость квадратного фута сделок с недвижимостью, например, как считать террасы, места общего пользования и другие особенности. [43]

Манипуляции с поставками [ править ]

Девелоперов долго критиковали за то, что они копят квартиры и иным образом умышленно удерживают готовые квартиры для последующей продажи. Компания Hang Lung Properties, завершившая в 2005 году комплекс The Long Beach в Тай Кок Цуй, все еще имела непроданные объекты в 2018 году; [44] Аналогичным образом, в Куллинане , элитном комплексе в Западном Коулуне, который был представлен в 2007 году, девелопер все еще держал 60 самых роскошных квартир в двух башнях проекта более десяти лет спустя для максимизации дохода в постоянно растущий рынок. [45] По данным правительства, в середине июня 2018 года у девелоперов было более 9000 непроданных квартир, некоторые из которых находились в собственности более десяти лет. [45]

Поскольку цены на недвижимость продолжали расти, а ситуация с жильем в 2010-х годах стала критической, на правительство оказали давление с целью увеличения предложения жилья. Указывая на данные о росте количества непроданных квартир в завершенных проектах, правительство приняло меры, чтобы не дать застройщикам копить квартиры. [44] В 2018 году правительство предложило ввести налог на вакансию, который распространяется на все недавно построенные квартиры, которые остаются незанятыми в течение шести месяцев в году. Квартиры считаются законченными через год после того, как застройщик получит разрешение на занятие, после чего будет взиматься предлагаемый налог, равный двухлетнему тарифу. [45]

Расчет общей площади пола [ править ]

Продажи недвижимости обычно указываются по ценам на построенную недвижимость на основе «общей площади». Однако в торговых документах нет единого определения этого термина и нет закона, регулирующего такие меры. [46] По данным Гонконгского института геодезистов, цены от одного проекта к другому сильно различались. Общее отсутствие сопоставимости продажных цен для покупателей и конечных пользователей из-за того, что разработчики могут включать в расчет цены всевозможные общие области. [47] В отличие от мер в других юрисдикциях, таких как Британская Колумбия, «общая площадь пола» основана на площади пола, которая включает балконы и веранды, а также в процентах от всех общих частей; Другими словами, покупатели платят за 30–35% нежилой площади.[42] Таким образом, покупатели недвижимости в Гонконге обычно соглашаются с тем, что полезная площадь жилой единицы составляет лишь 65–70 процентов от ее общей площади - это известно как коэффициент эффективности. [42] [47] Это соотношение составляло 93 процента тридцать лет назад. [47] 29 апреля 2013 г. вступил в силу Закон о продаже жилой недвижимости (продажа из первых рук), запрещающий использование термина «общая площадь» в рекламе квартир в новых застройках; Отныне девелоперы должны указывать размер квартир в терминах «продаваемой площади» - полезной площади в квартире - в рекламных проспектах для новых жилых проектов. [47]

Выездные выставочные квартиры [ править ]

Ввиду отсутствия строгих правил для строительных властей, регулирующих дизайн выставочных квартир, девелоперов обвиняли в том, что они вводят покупателей в заблуждение, создавая обманчивые единицы для сбыта своей продукции. Они часто расположены за пределами торговых центров, внутри торговых центров, и единственное требование - соответствовать элементарным правилам пожарной безопасности. Согласно Стандарту , застройщики используют стеклянные стены, намеренно заниженную мебель, отсутствующие двери и потолки, превышающие указанные в спецификации, чтобы создать впечатление простора. REDA заявила, что выставочные квартиры ее членов являются точным изображением, и отрицала необходимость регулирования. [48]

Hyping The Arch [ править ]

Sun Hung Kai Properties подверглась критике за свою тактику продаж при строительстве The Arch в Западном Коулуне в 2005 году. [49] Компанию обвиняли в практике «внутренних продаж» незавершенных объектов, отсутствии продажных прайс-листов, а также для раскрутки квартир в Арке объявлением завышенных цен (за квадратный метр). Покупатель, очевидно, заплатил 168 миллионов гонконгских долларов, или 31 300 гонконгских долларов за квадратный фут, за пентхаус площадью 5360 квадратных футов (498 м 2 ). Скидки на дополнительные единицы, купленные тем же покупателем, якобы давались, но были исключены из расчета. Это позволило SHK поднять цены на следующую партию в 500 единиц на 5–10 процентов; SHKP отвергает обвинения. [50]

Непрозрачность авансового платежа [ править ]

Розничные прайс-листы часто недоступны или появляются после мероприятия. [42] При предварительной продаже двух жилых комплексов, « Парк-Айленд » и « Ле-Пойнт », застройщики, Сун Хунг Кай и Чунг Конг соответственно, сказали покупателям внести первоначальный взнос в размере 50 000 гонконгских долларов (6 430 долларов США) без выгода от любой рекламной брошюры или прайс-листа. [42] Эта тактика использовалась для увеличения продаж путем создания ложного представления о популярности и ценах девелоперского проекта. [51]После жалоб правительство, Совет потребителей, Ассоциация разработчиков недвижимости и Агентство по недвижимости (EAA) заключили закрытое соглашение, в соответствии с которым EAA выпустила набор пересмотренных руководящих принципов продаж, в то время как разработчики избежали санкций. [42]

Споры о нумерации этажей [ править ]

В 2009 году план нумерации девелоперов для этажей 39 Conduit Road , где 42 номера промежуточных этажей были упразднены, а пентхаус на 46-м этаже смело перенумерован как «88-й этаж», вызвал споры. [52] Совет потребителей признал общепринятую практику пропусков 13-го и 14-го этажей, но предложил застройщикам «вернуть воображаемые высоты на землю». [53]

Споры о продажах связанных сторон [ править ]

Компания New World Development была замешана в разногласиях, когда якобы продала 39 квартир в The Masterpiece в Цим Ша Цуй деловым партнерам перед публичной продажей в августе 2010 года, чтобы создать иллюзию повышенного интереса. Это побудило правительство призвать разработчиков создать механизм раскрытия информации о продаже жилой недвижимости связанным сторонам. [54]

Коррупционные скандалы [ править ]

Противоречие Люн Чин-мэн [ править ]

Основная статья: Споры о назначении Люн Чин-мэн

В августе 2008 года был фурор в связи с назначением бывшего постоянного секретаря по жилищному строительству, планированию и землепользованию Люн Чин-Мана заместителем управляющего директора и исполнительным директором New World China Land Ltd.

В 2004 году, когда Леунг был директором по жилищному хозяйству, правительство продало на полуостров Хунг Хом неиспользованный проект Программы участия частного сектора [55] менее чем за половину первоначальной запрашиваемой цены. [56] Среди общественности было широко распространено подозрение, что предложение о работе было выкупом за услуги, которые он якобы оказал своей материнской компании New World Development (NWD) в 2004 году. [56]

Суд над Сунь Хунг Каем / Рафаэлем Хуэем [ править ]

Исполнительный директор SHK Томас Чан был арестован Независимой комиссией по борьбе с коррупцией (ICAC) 19 марта 2013 года. Еще восемь человек, связанных с компанией, были задержаны полицией 29 марта 2012 года. Сопредседатели Томас и Раймонд Квок и пять другие были арестованы ICAC по обвинению в коррупции. Рафаэль Хуэй , бывший главный секретарь, также был доставлен на допрос и позже освобожден под залог. Расследование привело к падению стоимости акций компании на 15% и ухудшению прогнозов компании. [57]

В декабре 2014 года присяжные признали Томаса Квок и Рафаэля Хуи виновным во взяточничестве в размере 8 500 000 гонконгских долларов , а Хуэй был осужден еще по четырем обвинениям, связанным с ненадлежащим поведением на государственной службе. Присяжные оправдали Раймонда Квок от всех изменений. [58] [59]

Законодательные меры [ править ]

Целевые меры [ править ]

В соответствии с принципами свободного рынка, правительство в значительной степени полагалось на саморегулирование отрасли, что было проблематично: роль правительства как основного поставщика земли для строительства на территории повлекла за собой обвинения в сговоре и конфликте интересов. [24] В 1995 году, после трех лет обсуждений, Комиссия по реформе законодательства (LRC) опубликовала отчет со своими рекомендациями о том, как девелоперы должны описывать квартиры, выставленные на продажу, и применять стандартные методы расчета жилой площади, [60]но только в 2010 году, после длительных обсуждений с REDA и разработчиками, администрация Цанга решила выйти из тупика. В октябре 2010 года правительство объявило, что оно создаст комитет из 14 членов для рассмотрения прямого законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью на первичном рынке, и вынесения рекомендаций в течение года. [61]

В марте 2012 года, после двухмесячных консультаций с общественностью, в ходе которых был достигнут четкий консенсус в отношении законодательства, как можно скорее, чтобы бороться с мошеннической практикой продаж [62] [63], правительство внесло законопроект о продаже жилой недвижимости (продажа из первых рук), который включает ряд мер, направленных на повышение прозрачности сделок с недвижимостью, охват демонстрационных квартир, рекламных буклетов, определение размеров квартир и требуемые сроки публикации данных о ценах и сделках. [64] Предлагаемый закон обяжет застройщиков указывать цены на новую недвижимость, чтобы использовать «продаваемую площадь» в качестве единственного критерия при указании размера собственности и цены за квадратный фут во всех документах, связанных с продажей, включая рекламу. [46]Эта мера подкреплена максимальным наказанием за нарушение в размере 5 миллионов гонконгских долларов и лишением свободы на срок до семи лет. [46] Согласно предложенному законодательству, застройщики могут быть подвергнуты штрафу в размере до 500 000 гонконгских долларов, если депозиты взимаются с покупателей квартир до публикации прайс-листов. [51]

REDA возражала против принятия закона на том основании, что оно «противоречит защите права частной собственности и распоряжения имуществом, предусмотренной Основным законом». [65] Они также утверждали, что запрет использования меры GFA является отрицанием их конституционного права на свободу выражения мнения, [66] и намекнули на возможность конституционного оспаривания. [67]Они также жаловались на несправедливость разрешения GFA на вторичный дом, но не на продажу недвижимости из первых рук. REDA утверждала, что разрешено включать GFA «в качестве ссылки». Министр жилищного строительства Ева Ченг сказала: «Наличие единого определения для расчета площади квартиры является основой законодательства ... Но нелепо иметь некоторые части прайс-листа в качестве справочных данных, в то время как реальная информация уже указана». [46] В статье, опубликованной в South China Morning Post , Алекс Ло приветствовал меры и раскритиковал высокомерие REDA, сказав: «Люди, которые обладают слишком большой властью и привилегиями, редко знают, когда остановиться». [67]

Сноски [ править ]

  1. ^ Примечания к счетам 2. Сегментная отчетность [7]
  2. ^ Примечания к счетам 2. Оборот и вклад [8]
  3. ^ Информация о доходах и сегментах [9]
  4. ^ Примечания к счетам 10. Сегментная отчетность [10]
  5. ^ Сегментарная информация - коммерческая деятельность станции Гонконг 1 608 миллионов долларов; Аренда и управление недвижимостью в Гонконге - 1 495 миллионов долларов, и за полгода до июня 2011 года компания зафиксировала дополнительную прибыль на 1445 долларов от развития недвижимости [11]
  6. ^ Примечания к бухгалтерскому учету 2. Основные виды деятельности и сегментарный анализ операций [12]
  7. ^ Сокращенный консолидированный отчет о прибылях и убытках - Консолидированный оборот 5 761 млн долларов США за 6 месяцев, закончившихся 31 декабря 2011 г. [13]
  8. ↑ Заявление председателя: Business Review [14]
  9. ^ Операционные сегменты [15]
  10. ^ Сокращенный консолидированный отчет о совокупном доходе - Консолидированный оборот 1 048 миллионов долларов США за 6 месяцев, закончившихся 30 сентября 2011 г. [16]
  11. ^ Сокращенный консолидированный отчет о совокупном доходе. - Консолидированный оборот 2 230 миллионов долларов США за 6 месяцев, закончившихся 30 июня 2011 года. [17]
  12. ^ Примечания к счетам 3. Информация об оборотах и ​​сегментах [18]
  13. ^ Сокращенный консолидированный отчет о совокупном доходе - Консолидированный оборот 587 миллионов долларов США за 6 месяцев, закончившихся 31 декабря 2011 года [19]
  14. ^ 4. Информация об операционном сегменте [20]
  15. ^ Примечания к счетам 5. Информация о сегментах [21]
  16. ^ Выручка (млн долларов США) - коммерческая выручка 804 млн долларов США; Доход от жилищного строительства 420 млн долларов США [22]
  17. ^ Обзор операций; Мировой оборот подразделения собственности 4 836 миллионов долларов США за 6 месяцев, закончившихся 30 июня 2011 г. [23]

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b c d "Кого мы должны винить за наши маленькие жилые помещения?" . EJ Insight . 20 мая 2016.
  2. ^ https://www.pland.gov.hk/pland_en/info_serv/statistic/landu.html
  3. ^ a b https://www.scmp.com/business/companies/article/2100424/secret-hong-kong-tycoons-success-one-word-diversify
  4. ^ a b https://www.scmp.com/business/article/2050088/hong-kongs-developer-cartel-beginning-lose-its-grip
  5. ^ а б в г https://www.timeout.com/hong-kong/blog/tycoons-the-men-who-rule-hong-kong-100416
  6. ^ a b c d e f Фрю Макмиллан, Алекс; Помфрет, Джеймс (23 марта 2012 г.). «Гонконгские магнаты, работающие в сфере недвижимости, участвуют в опросе лидеров» . Рейтер. Архивировано из оригинального 23 марта 2012 года.
  7. ^ Годовой отчет 2011 , стр.155, Sun Hung Kai Properties Limited
  8. ^ Промежуточный отчет 2011 , стр.42, Cheung Kong Holdings
  9. ^ Промежуточный отчет 2011 , стр.23, New World Development Company Limited
  10. ↑ Промежуточный отчет 2011 , стр.45, Henderson Land Development Company Limited
  11. ↑ Промежуточный отчет 2011 [ неактивная ссылка ] , стр.37, MTR Corporation. Архивировано из оригинального 20 марта 2012
  12. ^ Промежуточный отчет 2011 , стр.13, Kerry Properties Limited
  13. ^ Промежуточный отчет 2011 , стр.14, Sino Group Limited.
  14. ^ Промежуточный отчет 2011 , стр.65, China Overseas Land & Investment Limited
  15. ^ Промежуточный отчет 2011 , стр.11, Chinese Estates Holdings Limited
  16. ↑ Промежуточный отчет 2011 , стр. 10, Emperor International Holdings Limited.
  17. ↑ Промежуточный отчет 2011 , стр.25, Great Eagle Holdings Limited. Архивировано из оригинального 20 марта 2012
  18. ^ Годовой отчет 2011 , стр.165, Hang Lung Group Limited
  19. ↑ Промежуточный отчет 2011 , стр. 55, Hopewell Holdings Limited.
  20. ^ Годовой отчет 2011 , стр.77, Lai Sun Development Limited
  21. ^ Промежуточный отчет 2011 , стр.17, K. Wah International Holdings Limited
  22. ^ Презентация результатов 2011 года , слайд 48, Hongkong Land Limited
  23. ^ Промежуточный отчет 2011 , стр. 5, Swire Pacific Limited.
  24. ^ a b c От редакции (21 августа 2011 г.). «Нам предстоит пройти долгий путь к прозрачности» South China Morning Post
  25. ↑ a b Cheung Chi-fai (11 августа 2011 г.). "Разработчики" слишком сильны ", - показал опрос" South China Morning Post
  26. ↑ Ма, Мэри (15 апреля 2011 г.). «Сложная задача для крутого парня» , The Standard .
  27. ^ a b «Группа собственности - богатая мужская территория» , The Standard . 14 апреля 2011 г.
  28. ^ а б в г Ип, Крис (14 августа 2011 г.). «Мучительная правда попадает в цель строительным гигантам». Южно-Китайская утренняя почта
  29. ↑ Чонг, Танна (23 февраля 2012 г.). «Большие пушки выстраиваются в очередь на Тан». Южно-Китайская утренняя почта
  30. ^ Лю, Пак Вай. Земельная премия и государственный бюджет Гонконга: мифы и реальность , Институт глобальной экономики и финансов, Рабочий доклад № 19, февраль 2014 г.
  31. ^ а б Ченг, Джозеф Ю-ши (стр.210-211). «Возникновение радикальной политики в Гонконге: причины и последствия» . Обзор Китая , Vol. 14, № 1, Специальный выпуск: Управление городами и регионами в Китае (весна 2014 г.).
  32. ^ «Редакция - Нумерация этажей» . Мин Пао . 23 октября 2009 г.
  33. ^ Луи, Марко; Вонг, Кельвин (20 марта 2012 г.) «Гонконг Леунг призывает к прекращению атак в конкурсе лидеров» . Bloomberg BusinessWeek
  34. ^ a b Второй исполнительный директор САР Гонконг: оценка периода Цанг 2005–2012 гг . Cheng, Joseph YS City University of HK Press, 1 июля 2013 г., стр. 226-227.
  35. ^ "Гонконг: Разоблачения в деле о взяточничестве SHK; Сговор между политиками и магнатами собственности - OpEd" . 16 июля 2012 г.
  36. ^ https://www.scmp.com/news/hong-kong/hong-kong-economy/article/3027064/hong-kong-developers-who-are-hoarding-land-profit
  37. ^ а б в http://aseanbusinesstimes.com/hong-kongs-property-bust/
  38. ↑ Се, Энди (23 апреля 2012 г.). «Гонконг должен избавиться от пристрастия к собственности» South China Morning Post
  39. ^ "Индекс экономической свободы 2009" . Фонд «Наследие» . Проверено 19 января 2008 года .
  40. ^ "Индекс экономической свободы 2008" . Фонд «Наследие». Архивировано из оригинала 1 февраля 2008 года.
  41. ^ «10 лучших стран» . Фонд «Наследие». Архивировано из оригинала 24 января 2008 года.
  42. ^ a b c d e f Пун, Алиса (6 декабря 2006 г.). «Оборона покупателей жилья в Азии» . Asia Sentinel .
  43. ^ Bradsher, Keith (14 октября 2009). «В Гонконге квартира за 56,6 миллиона долларов» . Нью-Йорк Таймс .
  44. ^ a b https://www.scmp.com/news/hong-kong/hong-kong-economy/article/2152769/whats-behind-hong-kongs-push-vacancy-tax-empty
  45. ^ а б в https://www.scmp.com/business/companies/article/2165220/looming-vacancy-tax-prying-long-held-flats-hong-kong-developers
  46. ^ a b c d Ха, Карен (14 марта 2012 г.). «Совершенно несправедливо» . Стандарт .
  47. ^ а б в г https://www.scmp.com/property/hong-kong-china/article/1274778/putting-end-gross-abuses
  48. ^ Йиу, Дерек; Йе, Бет (18 декабря 2009 г.). «Покажите плоские фокусы в поле зрения» . Стандарт
  49. ↑ Лау, Эли (19 мая 2005 г.). «Квартирное безумие ставит систему в центр внимания» . Стандарт . Гонконг . Проверено 10 апреля 2007 года .
  50. ↑ Ван, Раймонд (20 мая 2005 г.). «Спекулянты могут надуть новый пузырь» . Стандарт . Гонконг . Проверено 10 апреля 2007 года .
  51. ^ a b Ng, Джойс; Нг Кан-чжун (11 октября 2011 г.). «Высокие штрафы, чтобы остановить депозитную уловку на квартирах». Южно-Китайская утренняя почта
  52. ↑ Agence France Press (21 октября 2009 г.). «Законодатели громят высокие этажи гонконгских застройщиков» . Архивировано из оригинального 19 марта 2012 года.
  53. ^ Мой, Пэтси; Ю, Дерек (22 октября 2009 г.). «Поднимем крышу над небылицей девелопера» . Стандарт . Архивировано из оригинала 4 октября 2013 года . Проверено 21 августа 2012 года .
  54. ^ Йиу, Дерек (25 марта 2010). «Чиновники сосредоточены на внутренних продажах» . Стандарт
  55. ↑ Диана Ли (5 августа 2008 г.). «Бывшему начальнику жилищного строительства грозит судебное разбирательство с требованием отказаться от его работы с застройщиком» . Стандарт . Проверено 7 августа 2008 года .
  56. ^ a b Даниэль Син (9 августа 2008 г.). «Гражданские беспорядки в Цанге». Южно-Китайская утренняя почта . стр. A14.
  57. ↑ Вонг, Кельвин - Bloomberg News (30 марта 2012 г.). Сун Хунг Кай потерял 5,8 миллиарда долларов из-за ареста миллиардера Квокса . Хроники Сан-Франциско .
  58. ^ «Бывший главный секретарь Рафаэль Хуэй признан виновным». Новости RTHK English. 19 декабря 2014 года. Дата обращения 19 декабря 2014.
  59. ^ Ли Имоу; Ко, Лиззи (19 декабря 2014 г.). «Бывший чиновник Гонконга, имущественный магнат виновен в деле о взяточничестве». Рейтер . Проверено 19 декабря 2014.
  60. ↑ Лидер (28 апреля 1995 г.). «Защита потребителей». Южно-Китайская утренняя почта
  61. ^ Йиу, Дерек (14 октября 2010). «Группа может ужесточить правила продажи первичного жилья» . Стандарт .
  62. ↑ Лидер (17 марта 2012 г.). «Необходимо учитывать общественный консенсус». Южно-Китайская утренняя почта
  63. ^ «Отчет о публичных консультациях по предлагаемому законодательству для регулирования продажи жилой недвижимости из первых рук» . Транспортно-жилищное бюро. Март 2012 Архивировано из оригинального 19 марта 2012
  64. ↑ Лидер (5 февраля 2012 г.). «Слишком поздно возражать против закона о продаже квартир». Южно-Китайская утренняя почта
  65. ↑ Пун, Алиса (17 марта 2012 г.). «Лучше поздно, чем никогда» . Asia Sentinel .
  66. ↑ Ng, Joyce (1 февраля 2012 г.). «Девелоперы выступают против закона, чтобы регулировать продажу квартир». Южно-Китайская утренняя почта
  67. ^ a b Ло, Алекс (4 февраля 2012 г.). «Стоны REDA выдают ее высокомерие». Южно-Китайская утренняя почта

Внешние ссылки [ править ]

  • Пиллинг, Дэвид (9 марта 2011 г.). «Земельная система Гонконга, о которой забыло время»
  • Дуг Кретс (30 июня 2006 г.). «Сломанная система: собственность Гонконга»
  • Би Лин Анг (3 апреля 2015 г.). «Недвижимость в Гонконге: нехватка земли - миф?»