Демонстрация аренды Помощь федеральная программа жилищного строительства , который был принят в рамках закона Далее Дальнейшего ассигнованиям 2012 обобщенным и, [1] и находится в ведении Министерства жилищного строительства и городского развития(HUD). В целом, цель демонстрации помощи в аренде (или RAD) состоит в том, чтобы предоставить набор инструментов для удовлетворения неудовлетворенных потребностей в капитале чрезвычайно доступного арендуемого жилья с федеральной помощью, чтобы поддерживать как жизнеспособность собственности, так и ее долгосрочную перспективу. доступность. Это также упрощает административный надзор за недвижимостью со стороны федерального правительства. В частности, RAD разрешает преобразование федерального финансирования собственности из одной формы в другую, где первоначальная форма представляет собой структурные препятствия для инвестиций частного капитала, а новая форма (проектный раздел 8) знакома не только кредиторам и инвесторам, но, поскольку его принятие в 1974 году позволило привлечь миллиарды частных инвестиций в развитие и восстановление доступного по цене арендного жилья.
В RAD внесены поправки в четыре законодательных акта:
- Закон о консолидированных ассигнованиях, 2014 г. [2]
- Закон о консолидированных и дополнительных непрерывных ассигнованиях, 2015 г .; [3]
- Закон о консолидированных ассигнованиях, 2016 г. [4] и
- Закон о консолидированных ассигнованиях, 2017 г. [5]
Первоначально Конгресс ограничил количество единиц, которые могут быть преобразованы в рамках RAD, на уровне 60 000, но к октябрю 2014 года сообщалось, что HUD получил заявки на преобразование более 184 000 единиц. [6] В 2015 финансовом году Конгресс повторно разрешил RAD и увеличил ограничение до 185 000 единиц. [7] Независимая оценка программы с момента ее создания до осени 2015 года показала, что при использовании имеющихся ресурсов в размере 250 миллионов долларов программа привлекла около 2,5 миллиардов долларов капитальных вложений. В 2017 финансовом году Конгресс снова санкционировал RAD, снова увеличив ограничение, на этот раз до 225 000 единиц. В 2018 финансовом году он был снова увеличен до 455 000 единиц. [8]
RAD была авторизована как демонстрационная программа. Полномочия, предоставленные RAD, будут прекращены, если программа не станет постоянной или не будет повторно авторизована до 30 сентября 2020 г.
Платформа финансирования Раздела 8 на основе проектов
HUD управляет несколькими программами помощи в аренде. RAD разрешает преобразование помощи в рамках нескольких из этих программ в помощь по разделу 8 на основе проектов, которая может принимать одну из двух форм:
- Помощь в аренде на основе проекта (PBRA), разрешенная в соответствии с разделом 8 Закона США о жилищном строительстве 1937 года [9] («Закон»); или же
- Ваучерная помощь на основе проекта (PBV), разрешенная в соответствии с разделом 8 (o) (13) Закона.
Платформа финансирования по разделу 8 на основе проектов характеризуется рядом функций, которые позволяют объектам недвижимости, получающим помощь в рамках программы PBRA или PBV, привлекать капитальные вложения. С точки зрения владельца или разработчика, четыре наиболее важные особенности:
- Наличие долгосрочного договора помощи при аренде (обычно 20 лет);
- Ожидание того, что контракт будет финансироваться полностью (то есть на уровнях, указанных в контракте), с ежемесячными суммами помощи, которые являются предсказуемыми, надежными и стабильными в течение всего срока действия контракта;
- Возможность продления контракта практически на тех же условиях; а также
- Снижение административной нагрузки со стороны HUD.
По сути, долгосрочный контракт по разделу 8 на основе проекта, известный как контракт о выплате жилищной помощи (HAP), является чем-то, что собственник или застройщик может «передать в банк» в качестве доказательства способности вернуть заемные средства. Помимо обеспечения способности заемщика выплатить долг, HAP делает недвижимость привлекательной для инвесторов в рамках федеральной программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) , посредством которой доступны инвестиции в акционерный капитал. (В противном случае дефолт по заемным средствам может привести к возврату кредитов, что нанесет ущерб инвесторам.)
Контракт HAP также обязывает владельца сдавать аренду домохозяйствам с определенным уровнем дохода (т. Е. С низким уровнем дохода), при этом субсидия покрывает разницу между 30 процентами скорректированного дохода арендатора и заранее определенной и принятой по контракту арендной платой. Таким образом, контракт HAP позволяет владельцу обслуживать семьи с низким доходом без ущерба для финансовой жизнеспособности собственности.
Финансирование контрактов PBRA и PBV зависит от ежегодных ассигнований. На сегодняшний день контракты PBRA всегда полностью финансируются, а это означает, что Конгресс никогда не отказывался от внесения достаточных средств на счет PBRA для покрытия контрактов, финансируемых с этого счета. [10] Хотя финансирование, выделенное Конгрессом для программы ваучеров на выбор жилья (HCV) (из которой финансируется программа PBV), колеблется от года к году, PHA имеют все стимулы и фактически связаны контрактом (PBV HAP ), чтобы полностью профинансировать свои контракты PBV HAP, что может поставить их перед трудным выбором (например, выпустить меньше ваучеров для арендаторов [11] или найти другие способы сэкономить на общих расходах на ВПЦ).
Свойства, подходящие для преобразования RAD
Недвижимость, получающая помощь в рамках следующих программ помощи при аренде HUD, имеет право на преобразование в RAD:
- Государственное жилье;
- Раздел 8 Умеренная реабилитация (включая программу Mod. Rehab. Single-Room Occupancy (SRO)); а также
- Дополнение к аренде / Программа помощи в аренде.
Каждая из этих программ описана ниже с акцентом на препятствиях на пути капиталовложений, которые устраняет преобразование RAD.
Общественное жилье
Принятая в 1937 году программа государственного жилья разрешена в соответствии с разделом 9 Закона. [12] Помощь в соответствии с Разделом 9 осуществляется на местном уровне государственными жилищными агентствами (PHA), которые получают финансирование от HUD для поддержки операционных и капитальных потребностей государственного жилищного фонда. По состоянию на 2010 год [13] по всей стране насчитывалось 3 040 PHA, управляющих в общей сложности 7 340 объектами государственного жилья, включая около 1 105 380 единиц жилья. Программа обслуживает более 2,2 миллиона семей. Из этих семей 32% - пожилые люди (глава семьи или супруги в возрасте 62 лет и старше), 21% - это члены семьи с ограниченными возможностями, а 39% - это семьи с детьми.
В программе государственного жилищного строительства нет ничего похожего на договор о компенсации. Вместо этого средства поступают в каждый PHA через годовой контракт о взносах (ACC) между PHA и HUD. Отдельные суммы на операционную и капитальную помощь распределяются ежегодно по формуле. [14] В программе государственного жилищного строительства отсутствуют все три ключевые особенности проектного контракта по разделу 8, которые позволяют владельцам собственности, получившей помощь в рамках PBRA и / или PBV, привлекать частные капиталовложения:
Договор о долгосрочной помощи. ACC - это, по сути, бессрочный контракт. Согласно ACC, если PHA принимает помощь из операционных и капитальных фондов, она должна использовать эту помощь для обслуживания семей с низкими доходами.
Прогнозируемое, надежное, стабильное финансирование. Уровень финансирования, предоставляемого PHA из года в год, колеблется в зависимости от суммы, ассигнованной Конгрессом. Обычно агентства получают пропорциональное оперативное финансирование (то есть сумму, меньшую, чем в противном случае диктовала бы формула операционного фонда) и капитальное финансирование, которое явно неадекватно для удовлетворения потребностей в ремонте, не говоря уже о замене. Для поддержки своих операций, PHA имеют некоторую гибкость в использовании средств капитального фонда для операционных целей. Согласно отчету, предоставленному HUD и опубликованному в июне 2011 года, неудовлетворенные потребности в капитале по всему портфелю государственного жилья составили почти 26 миллиардов долларов. [15]
Возможность продления на тех же условиях. Концепция «обновления» не применяется в программе государственного жилья, учитывая бессрочный характер ACC. Вместо этого, пока PHA ежегодно принимает операционное и капитальное финансирование, оно остается в программе государственного жилья и должно соответствовать «всем применимым законам, распоряжениям и постановлениям, изданным HUD, поскольку в них время от времени должны вноситься поправки. . " [16] Это означает, что по мере того, как Конгресс принимает новые законы, влияющие на программу государственного жилья, или когда HUD издает новые постановления, АГЖС должен соблюдать эти законы и постановления независимо от любых затрат, связанных с этим. В некоторых отношениях условия контракта ACC меняются так же часто, как принимаются новые законы и / или публикуются новые правила. [17]
Раздел 8 Умеренная реабилитация
Принятая в 1978 г. [18] программа по разделу 8 умеренной реабилитации (Mod. Rehab.) Была предназначена для оказания помощи в аренде на основе проекта на уровне, который поддерживал бы свойства, нуждающиеся в менее чем существенном уровне реабилитации. [19] Авторитет для нового Mod. Rehab. контракты (за исключением тех, которые предназначены для предоставления бездомным жильем в однокомнатной квартире) были отменены в 1990 году. Существующие контракты могут быть продлены в соответствии с Законом 1997 года о реформе и доступности жилья с многосемейной помощью (MAHRAA) с поправками, [ 20], который регулирует продление всех договоров PBRA по разделу 8.
Мод. Rehab. Программу администрируют PHA, которые заключают договоры о компенсации с частными собственниками. По состоянию на 2010 год насчитывалось около 22 804 единиц Mod. Rehab. помощь. Эти подразделения обслуживали чуть менее 49 000 человек. Из семей, обслуживаемых программой, 24% составляют пожилые люди, в 34% есть член семьи с ограниченными возможностями, а 21% - это семьи с детьми.
Несмотря на то, что программа действует через контракт HAP, практика HUD и условия продления, продиктованные Конгрессом, не одобряют вложения частного капитала в Mod. Недвижимость с реабилитацией:
Договор о долгосрочной помощи. По ряду причин HUD принял практику обновления Mod. Rehab. контракты только на один год. [21] Как правило, краткосрочный контракт не является чем-то, что владелец или застройщик может «передать в банк».
Прогнозируемое, надежное, стабильное финансирование. Мод. Rehab. Программа была отменена из-за скандала, связанного с тем, как HUD заключил контракты на оказание помощи. Последствия скандала сохраняются в виде относительно невыгодных условий продления, которые заложены в MAHRAA. [22] В частности, арендная плата за продление должна быть меньше текущей арендной платы с учетом корректировки; Справедливая рыночная аренда; или рыночная аренда. Это означает, что недвижимость с арендной платой ниже рыночной можно продлевать только с аналогичным уровнем арендной платы, который обычно корректируется на небольшую сумму. Так как HUD не предлагает многолетних контрактов, арендная плата ежегодно пересматривается при продлении контракта.
Возможность продления на тех же условиях. Хотя HAP может продлеваться ежегодно практически на тех же условиях, арендная плата будет колебаться по причинам, описанным выше.
Доплата за аренду / Помощь в аренде
Принятые в 1965 [23] и 1968, [24] соответственно, программы надбавки к аренде (Rent Supp.) И помощи при аренде (RAP) являются программами помощи в аренде, регулируемыми контрактами между частными собственниками и HUD. Хотя платформы финансирования обеих программ в этом плане аналогичны HAP по разделу 8 на основе проектов, ни одна из программ не является программой раздела 8, подлежащей продлению в соответствии с MAHRAA. Фактически, ни один из типов контрактов на оказание помощи по программе не подлежит продлению. Полностью финансируемый в то время, когда программы были введены в действие много лет назад, каждый договор о помощи в аренде просто действует, с жестким сроком истечения, после которого арендаторы могут получать помощь в аренде на основе арендаторов, но сами по себе объекты уже не являются доступными. Многие объекты недвижимости с поддержкой Rent Supp / RAP - например, Mod. Реабилитация - объекты с оказанием помощи - частично поддерживаются; Отчасти это является следствием того факта, что уровни помощи на единицу со временем снизились по сравнению с эксплуатационными расходами, поэтому все больше и больше единиц оказываются без помощи. Переход на платформу раздела 8, основанную на проектах, в рамках RAD позволяет владельцам объектов недвижимости с поддержкой Rent Supp./RAP перейти на возобновляемую форму контракта, получить новые капитальные вложения в свою недвижимость и сохранить доступную арендную плату для получения дохода. -приемлемые арендаторы, проживающие в них.
По состоянию на 2010 г. насчитывалось около 13 723 единиц Rent Supp / RAP, обслуживающих 18 908 человек. Из семей, проживающих в этих единицах, 52% составляют пожилые люди, в 15% есть член семьи с ограниченными возможностями и 24% - это семьи с детьми.
Первый и второй компоненты RAD
RAD был реализован через Уведомление. Уведомление о реализации изменялось трижды. [25] Последняя версия управляет программой, обращаясь к преобразованиям поддержки в рамках первого и второго компонентов RAD.
Первый компонент. Первый компонент RAD регулирует преобразование помощи в соответствии с разделом 9 Закона (т. Е. Финансирование государственного жилья) в помощь PBRA или PBV. Язык, разрешающий RAD, ограничивает конверсию государственного жилья на уровне 225 000 единиц по всей стране. PHA, желающие преобразовать в рамках этого компонента, должны пройти процесс отбора. Эти преобразования не связаны с дополнительным финансированием; вместо этого, PHA конвертируют свое финансирование государственного жилья в помощь PBRA или PBV примерно на своем текущем уровне финансирования.
Второй компонент. В рамках второго компонента RAD владельцы собственности помогали в разделе 8 Mod. Rehab. (включая Mod. Rehab. SRO), программы Rent Supp. и / или RAP могут быть преобразованы в помощь PBRA или PBV. Эти преобразования второго компонента не подлежат никакому ограничению, и владельцы не обязаны проходить процесс конкурентного отбора. Вместо этого преобразование зависит от наличия ваучеров защиты клиентов (TPV). [26] TPV выдаются при расторжении или истечении срока действия контракта (независимо от RAD); Согласно второму компоненту RAD, TPV, выданные в связи с прекращением или истечением срока действия контракта, наступившего после 1 октября 2006 года, имеют право на преобразование в помощь PBRA или PBV.
Дополнительные возможности RAD
Помимо авторизации преобразования поддержки, RAD имеет ряд других элементов.
Вариант выбора-мобильности
Арендаторы, проживающие в собственности RAD (т. Е. В собственности, помощь которой была преобразована в PBRA или PBV в рамках RAD), имеют право на Ваучер на выбор жилья (HCV) после проживания в этой собственности в течение определенного периода времени. [27] В частности, арендатор, проживающий в собственности с PBRA, имеет право на помощь ВГС через два года, [28] в то время как арендатор, проживающий в собственности, поддерживаемой PBV, имеет право на такую помощь через один год. Чтобы предотвратить сценарий, при котором оборотные HCV PHA в значительной степени потребляются арендаторами в объектах RAD, которые выбирают этот вариант мобильности, RAD предлагает PHA возможность ограничить количество оборотных HCV, которые переходят арендаторам объектов RAD, а не семьям. в листе ожидания АГЖС на помощь по ВГС - в течение любого года. Точно так же, чтобы предотвратить высокий уровень оборачиваемости отдельных объектов собственности, который может быть дестабилизирующим и дорогостоящим, владельцы объектов недвижимости, которым оказывается помощь в рамках PBRA, могут ограничить до 15 процентов количество семей в любой собственности, которые могут осуществлять мобильность в течение одного года. Для PHA, которые не предоставляют помощь по ВГС, и владельцев недвижимости, которым оказывается помощь в рамках PBRA, которые не входят в юрисдикцию PHA, которая управляет помощью по ВГС, RAD предлагает ограниченное освобождение от программы Choice-Mobility по уважительной причине.
Ежегодная корректировка арендной платы
После того, как собственность преобразовала помощь в рамках RAD, она подлежит ежегодному протоколу корректировки, который применяется к программе PBRA или PBV. В частности, недвижимость, преобразованная в PBRA, имеет право на ежегодную корректировку эксплуатационных расходов каждый год в годовщину заключения контракта на HAP при условии наличия ассигнований. Корректировка применяется к арендной плате по договору за вычетом части арендной платы, уплаченной за обслуживание долга. Недвижимость, преобразованная в PBV, имеет право на корректировку по запросу владельца при условии, что арендная плата остается разумной (т. Е. Не превышает арендную плату за сопоставимые объекты без поддержки).
Без затрат / перевод финансирования
Конгресс не предоставил финансирования конверсии в рамках первого компонента RAD. Поскольку каждый объект государственного жилья проходит «бесплатную» конверсию, финансирование просто переводится со счета раздела 9 (государственное жилье) на соответствующий счет раздела 8 (PBRA или PBV). Фактически это означает, что первоначальная арендная плата по контракту в рамках нового HAP устанавливается на основе уровней финансирования до конверсии с учетом предельных значений арендной платы, применяемых в программах PBRA или PBV. В рамках уведомления о внедрении RAD HUD рассчитал арендную плату по контракту для каждого проекта государственного жилья в стране; Методология, используемая HUD, объясняется в Приложении 1C к уведомлению о внедрении. [29]
Права жителей
Арендаторы собственности RAD имеют набор прав, некоторые из которых относятся к RAD, а некоторые являются частью программ PBRA или PBV. Право на осуществление выбора-мобильность, о котором говорилось выше, входит в число этих прав. Остальные описаны ниже.
Нет повторной проверки текущих домохозяйств. Фактически, текущие арендаторы недвижимости, проходящие преобразование RAD, становятся «новыми допусками» к программе PBRA или PBV, как только финансирование преобразуется. Чтобы защитить таких арендаторов от перемещения, язык, разрешающий RAD, запрещает обращаться с ними как с новыми допусками, например, запрещает проверки (например, проверки кредитоспособности и т. Д.) И освобождает их от определения права на получение дохода и требований таргетинга на доход. [30] Однако, как только эти арендаторы переезжают из своих квартир, они могут быть сданы в аренду только семьям с определенным уровнем дохода, которые соответствуют другим критериям приема.
Право на возврат / помощь при переезде. При преобразовании в PBRA или PBV любой арендатор, проживавший в собственности до преобразования, имеет право остаться. Если в рамках переоборудования объект недвижимости подвергается значительному ремонту, то арендатор имеет право вернуться после любого временного переселения. Единый закон о переселении [31] применяется к любому переселению в результате приобретения, нового строительства или реконструкции.
Поэтапный рост арендной платы. Если ежемесячная арендная плата арендатора превысит определенную сумму исключительно в результате преобразования, то повышение арендной платы должно быть поэтапным в течение периода до 5 лет. PHA вправе по своему усмотрению определять период ввода в эксплуатацию.
Участие в программах непрерывной семейной самодостаточности (FSS) и возможностей жителей и координаторов услуг самодостаточности (ROSS-SC). Программы FSS и ROSS-SC обеспечивают стимулы, услуги и координацию услуг для семей, чтобы помочь им добиться прогресса в достижении самодостаточности или позволить им стареть на месте. Не все PHA участвуют в этих грантовых программах. В случае, если арендатор государственного жилья участвует в одной из этих программ и преобразование помощи приводит к тому, что жилищная помощь этой семье администрируется АГЖС, которая не участвует в программе, семья сохраняет за собой право продолжить свое участие до завершения программы ( в случае ФСС) или до тех пор, пока грантовые средства не будут израсходованы (в случае РОСС-СК).
Участие и финансирование резидентов. Арендаторы, проживающие в собственности, преобразованной в PBRA или PBV в рамках RAD, имеют право создавать и управлять резидентской организацией «с целью решения вопросов, связанных с их жилой средой». [32] Организация-резидент имеет право на финансирование участия резидента.
Процессуальные права резидента. Жители государственного жилищного фонда, преобразованного в помощь PBRA или PBV, получают определенные процессуальные права, касающиеся процедур рассмотрения жалоб и уведомления о прекращении.
Игнорирование заработанного дохода. Пренебрежение заработанным доходом (EID) - это особенность нескольких программ HUD, предназначенная для поощрения работы и продолжения занятости путем игнорирования в течение определенного периода времени любого увеличения заработанного дохода, которое в отсутствие EID увеличило бы доход арендатора. оплата аренды. В соответствии с RAD, если арендатор участвует в EID и преобразование помощи лишит его права на получение пособия [33], он может продолжать получать пособие в течение всего срока своего права на получение пособия.
Джобс Плюс. Jobs Plus - это пилотная программа, которая обеспечивает грантовое финансирование и целевую гибкость для PHA, чтобы они могли реализовать стратегии, помогающие жителям государственного жилья увеличить свою занятость и заработки. Согласно RAD, государственное жилье, принадлежащее получателям грантов Jobs Plus и преобразованное в помощь PBRA или PBV, может продолжать участвовать в программе Jobs Plus до тех пор, пока грант не будет закрыт.
Домохозяйства с чрезмерным доходом. В некоторых случаях преобразование государственного жилья в помощь PBRA или PBV может привести к ситуации, когда арендная плата арендатора [34] превышает арендную плату за квартиру. Обычно, когда арендная плата арендатора превышает арендную плату за квартиру, арендатор оказывается без помощи, и квартира, в которой он проживает, исключается из договора о HAP. Поскольку ключевой целью RAD является привлечение частных инвестиций, исключение единицы из контракта на HAP было бы контрпродуктивным. Таким образом, при преобразовании RAD такие арендаторы просто платят арендную плату за квартиру, и единицы остаются в соответствии с контрактом HAP. Арендатор также продолжает считаться «участником программы», что означает, что он сохраняет за собой право выбора-мобильность, процедурные и все другие права, относящиеся к участникам программы.
Недостаточно занятые единицы. Семья государственного жилья, проживающая в квартире, у которой больше спален, чем требуется, в зависимости от размера семьи, может остаться в этой квартире после преобразования в помощь PBRA или PBV, но должна переехать в квартиру подходящего размера, когда одна на этом участке станет доступной.
Продление аренды. Владельцы объектов недвижимости, полученной при поддержке PBV, обязаны продлевать все договоры аренды по истечении срока, если только не существует причины для отказа от продления.
Составление списка ожидания. АГЖС может иметь отдельные списки ожидания для своих программ государственного жилья и программ ВГС / PBV или может иметь объединенный список ожидания. Аналогичным образом, владелец многоквартирного дома может иметь один список ожидания для каждого объекта недвижимости, которому оказывается помощь в рамках PBRA, или он может вести список ожидания для всего сообщества. RAD определяет, как домохозяйства из списка ожидания государственного жилищного фонда, который проходит преобразование в помощь PBRA или PBV, должны быть уведомлены о преобразовании помощи и проинформированы о том, как подать заявку на новый лист ожидания.
Публичный ввод
При установлении критериев приемлемости и отбора объектов собственности, подающих заявку на участие в RAD, а также процедур выбора такой собственности, секретарь HUD должен предоставить возможность для общественного обсуждения. Секретарь также должен гарантировать, что жители государственного жилья, предложенного для преобразования в помощь PBRA или PBV в рамках RAD, имеют возможность давать комментарии. Оба эти требования встроены в язык авторизации RAD. Для выполнения последнего требования HUD заявил в уведомлении о реализации [35], что преобразование RAD будет считаться «существенной поправкой» к годовому плану или пятилетнему плану PHA, инициируя процесс обязательных консультаций с общественностью. За пределами RAD, PHA, как правило, вправе определять, какие изменения или поправки к их Плану (-ам) представляют собой существенные поправки.
Отказы и альтернативные требования
Формулировка, разрешающая RAD, дает секретарю возможность отказаться от или указать альтернативные требования для любого положения статута PBV, [36], а также «любое положение, которое регулирует использование помощи, из которой собственность конвертируется в рамках демонстрации или выделенных средств. доступны для [программ государственного жилья и PBRA] ". [37] Для реализации таких отказов и альтернативных требований Секретарь должен принять решение о том, что они необходимы, и за 10 дней до вступления в силу таких отказов или альтернативных требований опубликовать уведомление в Федеральном реестре с указанием того, что они находятся.
В разделе 1.5 уведомления о реализации [38] перечислены исключения и альтернативные требования, которые были приняты в соответствии с этим полномочием.
Продолжение владения недвижимостью, преобразованной из государственного жилья
Язык, разрешающий RAD, требует постоянного государственного владения или контроля над государственным жилищным фондом. В частности, он требует, чтобы государственная или некоммерческая организация сохраняла право собственности или контроля над государственной жилищной собственностью, которая преобразуется в помощь PBRA или PBV. Передача в частную организацию после преобразования разрешена только в случае обращения взыскания, банкротства или прекращения и передачи помощи в случае существенных нарушений или существенного невыполнения обязательств, и только в том случае, если ни одна государственная организация не может принять на себя право собственности. Передача права собственности коммерческой организации разрешена только для облегчения доступа к налоговым льготам на жилье с низким доходом, и то только в том случае, если АГЖС сохраняет долю в собственности.
Кроме того, Декларация о доверительном управлении государственного жилья, которая выпускается по мере преобразования раздела 9 в раздел 8, заменяется соглашением о долгосрочном возобновляемом использовании и доступности.
Наконец, по истечении срока действия каждого контракта PBRA или PBV, прикрепленного к бывшему государственному жилому комплексу, секретарь должен предложить продление контракта, а собственник должен принять такое предложение.
Преобразование ваучеров защиты арендаторов в помощь на основе проектов
Формулировка, разрешающая RAD, требовала от генерального контролера Соединенных Штатов изучить долгосрочные последствия преобразования ваучеров защиты арендаторов (TPV) за 2012 и 2013 финансовые годы в ваучеры на основе проекта (PBV). Цель исследования заключалась в том, чтобы оценить, повлияет ли в долгосрочной перспективе преобразование помощи на основе арендатора на помощь на основе проекта на выбор жилья, доступного для жителей, получающих помощь. В частности, генеральному контролеру было предложено изучить изменение соотношения TPV и PBV.
Отчет был опубликован 24 апреля 2014 г. [39]
Требование оценки и публикации результатов
Наконец, HUD должен в соответствии с формулировкой, разрешающей RAD «оценивать и публиковать результаты, касающиеся воздействия переоборудования [государственного жилья] на:
- сохранение и улучшение бывшего государственного жилья,
- сумма частного капитала, привлеченного в результате такой конверсии, и
- влияние такого преобразования на жителей » [40].
В отчете о ходе реализации RAD от 30 сентября 2014 г. [41] обобщены результаты программы до августа 2014 г., а также описаны сроки и содержание более широкой независимой оценки, требуемой Конгрессом.
21 сентября 2016 года HUD опубликовал «Промежуточный отчет об оценке демонстрации HUD по оказанию помощи в аренде жилья». [42] Эта независимая оценка программы завершила первый этап утвержденной Конгрессом оценки. Выводы этого отчета кратко изложены ниже. Второе исследование, которое готовится к выпуску, будет «проводить физическую оценку на выборке объектов RAD и без RAD, анализировать финансовые отчеты для RAD и других объектов, изучать административные данные о местонахождении жителей RAD и опрашивать выборку жителей RAD. чтобы понять, как программа повлияла на них ". [43]
Основные моменты из промежуточного отчета
Оценка демонстрации помощи в аренде жилья (RAD) HUD - Промежуточный отчет [44] представляет собой независимую оценку эффективности программы с момента ее создания до осени 2015 года. Общие выводы из отчета резюмируются ниже:
- Получено заявок: 1078 (от 423 PHA)
- Завершенные преобразования: 185 проектов, всего 19 255 единиц.
- Финансирование: 2,5 миллиарда долларов заемных средств с использованием имеющихся ресурсов в размере 250 миллионов долларов при соотношении заемных средств 9: 1.
Что касается размера PHA, участвующих в RAD, 8 процентов - малые, 29 процентов - средние и 48 процентов - крупные. В отчете подробно рассматривается, почему PHA решили участвовать в RAD, как они выбрали проекты для преобразования и почему они решили перейти на платформу PBRA или PBV. Несколько PHA подали несколько заявок, стремясь преобразовать как можно большую часть своих запасов на платформу раздела 8.
Не все проекты, подвергшиеся конверсии, прошли одновременную реабилитацию. Например, 18 процентов проектов, которые были преобразованы, сделали это, чтобы начать создание резерва капитала для будущего ремонта, что стало возможным благодаря переходу на платформу финансирования по разделу 8. Из 63 процентов проектов, которые действительно подверглись реабилитации (19 процентов имели такие серьезные потребности в капитале, что их сносят и восстанавливают), затраты на строительство на единицу в среднем составляли чуть менее 61 000 долларов.
RAD как доказательство концепции
Что касается государственного жилья, проблемы с программой стали очевидны через несколько десятилетий после ее принятия. К 1948 году - всего через 11 лет после утверждения программы - специальный подкомитет в Сенате, который был назначен для разработки жилищного законодательства, решил не принимать «спорные» [45] предложения по дополнительному государственному жилью. В конечном итоге Жилищный закон 1949 года [46] разрешил 810 000 дополнительных единиц государственного жилья, но эта производственная цель была достигнута только в 1969 году. Тем временем были приняты программы, предусматривающие предоставление субсидий частным организациям для развития и эксплуатации очень доступного арендного жилья. В публикации « Федеральная жилищная политика и программы: прошлое и настоящее», опубликованной в 1985 г. [47], подробно обсуждается этот период времени и динамика, учитывающая как негативные реалии, так и негативное восприятие программы государственного жилищного строительства.
К 1980 году Раймонд Дж. Стройк из Института городского развития опубликовал книгу, в которой предлагал изменить систему финансирования государственного жилья на «формулу, используемую для выплаты субсидий в программе Раздела 8». [48] Это предложение было одним из нескольких предшественников введения в действие RAD. Например, двухпартийная, уполномоченная Конгрессом Жилищная Комиссия Миллениума опубликовала в 2002 году отчет [49], призывающий, среди прочего, к постепенному переходу программы государственного жилищного строительства к подходу, основанному на проектах (например, раздел 8).
Не обошлось и без противников RAD. [50] 7 октября 2015 года член Конгресса США Максин Уотерс (Демократическая Республика Калифорния) выразила ряд опасений по поводу программы и попросила рассмотреть ее в Конгрессе.
По состоянию на январь 2018 г.
Приведенные ниже цифры взяты из выпуска RAD Talk за январь 2018 г. [51], опубликованного HUD:
- С начала программы по декабрь 2017 года PHA и их партнеры привлекли более 5 миллиардов долларов на строительство и реконструкцию 818 проектов государственного жилья, в общей сложности 88 039 единиц государственного жилья.
- Эти инвестиции привели к созданию примерно 94 700 рабочих мест.
- У АГС потребовалось бы 47 лет, чтобы завершить эту работу, используя только федеральные средства.
- Двадцать семь процентов всего государственного жилищного фонда было преобразовано в рамках RAD (57 процентов в помощь PBV и 43 процента в PBRA).
- Что касается договоров о надбавке к аренде / выплате пособия по аренде, то было сохранено 200 объектов недвижимости, составляющих более 25 000 единиц; осталось только 24 объекта недвижимости из этих устаревших программ.
- Более 2500 бывших единиц СРО умеренной реабилитации и модернизированной реабилитации были сохранены через RAD; еще 31 500 единиц находятся в трубопроводе RAD.
В течение 2017 года HUD опубликовал улучшенное руководство по переселению и принял дополнительные меры для обеспечения того, чтобы строительные работы были завершены в соответствии с требованиями, жители возвращались в собственность, а владельцы соблюдали федеральные требования к найму. [52]
Рекомендации
- ^ Public Law 112-55, принятый 18 ноября 2011
- ^ Публичный закон 113-76, принятый 17 января 2014
- ^ Public Law 113-235, принятый 6 декабря 2014
- ↑ Публичный закон 114–113, принятый 18 декабря 2015 г.
- ^ Публичный закон 115-31, вступил в силу 5 мая 2017 г.
- ^ «Частные деньги, успешно ремонтирующие государственное жилье - линии крыши» . Проверено 13 июля +2016 .
- ^ «Законодательное разрешение демонстрации помощи в аренде: Закон об ассигнованиях Департамента жилищного строительства и городского развития, 2012 г .: (Публичный закон 112–55 с поправками, внесенными Государственным законом 113–235)» (PDF) . Nhlp.org . 16 декабря 2014 . Проверено 16 июля 2016 .
- ^ HUD опубликовал23 августа 2017 г. уведомление Федерального реестра , в котором рассматривается, как это увеличение будет реализовано.
- ^ Public Law 75-412, принятый 1 сентября 1937
- ^ Контракты PBRA HAP иногда были недофинансированы, при этом HUD обязывало финансировать менее 12 месяцев из конкретного годового ассигнования, но в этих случаях финансирование на оставшиеся месяцы было получено в следующем цикле ассигнований. Даже краткосрочные контракты были полностью профинансированы (т. Е. Профинансированы на уровне, указанном в контракте).
- ^ Агентство государственного жилищного строительства получает финансирование для всей своей ваучерной программы, которая может включать как помощь арендаторам, так и помощь на основе проекта. Объем финансирования обычно меняется из года в год, в зависимости от уровня, на котором ассигнователи Конгресса финансируют программу. В любой год, когда финансирование сокращается по сравнению с суммой предыдущего года, АГЖС может обслуживать меньшее количество семей, чем в прошлом году.
- ^ 42 USC 1437 г
- ^ Изображение субсидируемых домохозяйств, 2015 г. (на основе географических данных переписи 2010 г.)
- ^ Раздел 9 (d) (1) Закона регулирует размер основного фонда. Размер операционного фонда устанавливается в соответствии с формулой раздела 9 (e) (1) Закона.
- ^ Капитальные потребности в программе государственного жилья
- ^ Договор о ежегодных взносах, часть A, раздел 5
- ^ Это также верно для проекта государственного жилья, который преобразуется в помощь PBV в рамках RAD. Однако проект, который преобразуется в PBRA, пользуется некоторой защитой от законодательных или административных изменений, которые происходят в течение срока действия контракта HAP, особенно если такие изменения могут поставить под угрозу физическую жизнеспособность собственности.
- ^ Поправки по жилищному строительству и развитию сообществ 1978 г., принятые 31 октября 1978 г. (публичный закон 95–557)
- ^ Закон о жилищном и общинном развитии 1974 г. (Государственный закон 93–383, принятый 22 августа 1974 г.), который санкционировал программу по разделу 8, разрешал выплаты помощи от имени семей, проживающих только в новых, существенно отремонтированных или существующих жилищных единицах.
- ^ Утвержденный 27 октября 1997 года в рамках департаментовделам ветеранов и жилищного строительства и городского развития и независимых агентств Закон ассигнованиям, 1998 (Public Law 105-65)
- ^ Первый мод. Rehab. контракты начали истекать в 1995 финансовом году. В 95 и 96 финансовых годах истекающие контракты не возобновлялись. Вместо этого была оказана помощь арендаторам, проживающим в квартирах, подпадающих под истекающие контракты. В Законе об ассигнованиях на 1997 финансовый год Конгресс потребовал, чтобы Департамент по запросу владельца мода. Проект, поддерживаемый реабилитацией, для продления истекающего контракта в качестве помощи на основе проекта на срок не более одного года. Когда в 1998 году был введен в действие MAHRAA, полномочия на продление Mod. Rehab. контракты стали постоянными, и HUD в целом продолжил практику продления контрактов только на один год.
- ^ Использование LIHTC для сохранения свойств, поддерживаемых Мод. Rehab. Программа была запрещена по той же причине до принятия Закона о жилищном строительстве и восстановлении экономики 2008 года, который снял запрет.
- ^ Жилищного и городского развития Закон 1965 года, принятый 10 августа 1965 года (Public Law 89-117)
- ^ Жилищного и городского развития Закон 1968 года, принятый 1 августа 1968 года (Public Law 90-448)
- ^ Демонстрация помощи в аренде - окончательная реализация, редакция 3
- ^ Ваучеры защиты арендаторов
- ^ Помощь по ВПЦ - это помощь арендаторам в аренде, которую можно использовать в любой сдаваемой в аренду собственности; выдача Ваучера на выбор жилья арендатору в собственности, поддерживаемой RAD, позволяет этому арендатору выехать из собственности, не отказываясь от финансовой доступности.
- ^ Право на помощь ВПЦ вступает в силу по истечении 24 месяцев с даты заключения договора о компенсации (для арендаторов недвижимости на момент преобразования) или 24 месяцев с даты въезда арендатора.
- ^ Демонстрация помощи в аренде , op. соч.
- ^ «Ориентация на доход» относится к законодательному требованию о том, чтобы определенное количество семей с крайне низким доходом ежегодно принималось в программы PBRA и PBV.
- ^ Единообразный закон о помощи при переселении и приобретении недвижимости (1970)
- ^ Демонстрация помощи в аренде , op. соч.
- ^ Например, в программе ВГС только инвалиды имеют право на получение пособия EID; программа государственного жилья не ограничивает право на получение такого жилья. В отсутствие положения о продолжении права на участие в программе RAD, участник EID, не имеющий инвалидности, проживающий в проекте государственного жилья, который преобразован в помощь PBV, потеряет доступ к пособию EID.
- ^ Арендная плата арендатора зависит от дохода и составляет 30 процентов скорректированного дохода арендатора.
- ^ Демонстрация помощи в аренде , op. соч.
- ^ 42 USC 1437f (o) (13)
- ^ Public Law 112-55 , ор. соч. Запрещается отменять или изменять требования, касающиеся справедливого жилья, недискриминации, трудовых стандартов и окружающей среды.
- ^ Демонстрация помощи в аренде , op. соч.
- ^ Демонстрация помощи HUD в аренде: информация о первоначальном переходе на ваучеры на основе проекта
- ^ Public Law 112-55 , ор. соч.
- ^ Статус демонстрации помощи в аренде (RAD) HUD и результаты на сегодняшний день
- ^ Оценка демонстрации HUD по оказанию помощи в аренде - Промежуточный отчет
- ^ Оценка демонстрации помощи в аренде HUD (RAD) - Промежуточный отчет (сводка)
- ^ Промежуточный отчет , op. соч.
- ^ Сенат Документ 80-202, 7 августа 1948
- ^ Public Law 81-171, принятый 15 июля 1949
- ^ Федеральная жилищная политика и программы: прошлое и настоящее, Дж. Пол Митчелл, редактор, Центр исследований городской политики, Государственный университет Нью-Джерси, Рутгерс
- ^ Новая система для государственного жилья: спасение национального ресурса, Раймонд Дж. Стройк, Городской институт, Вашингтон, округ Колумбия
- ^ Решение жилищных проблем нашей страны: отчет Двухпартийной жилищной комиссии для миллениалов, назначенной Конгрессом США, 30 мая 2002 г.
- ^ «Плохая сделка в Балтиморе? План HUD RAD по решению проблем государственного жилья - ежеквартально для некоммерческих организаций» . Nonprofitquarterly.org . 9 сентября 2015 . Проверено 13 июля +2016 .
- ^ Обсуждение RAD
- ^ Раздел 3 Закона о жилищном строительстве и городском развитии 1968 г.