Удержание – это часть согласованной цены контракта, которая умышленно удерживается до тех пор, пока работа не будет в основном завершена, чтобы гарантировать, что подрядчик или субподрядчик выполнит свои обязательства и завершит строительный проект. [1] Удержание – это деньги, удерживаемые одной стороной по договору в качестве обеспечения незавершенных или дефектных работ. Они берут свое начало в британской строительной индустрии Railway Mania .1840-х годов, но теперь они широко распространены в отрасли и фигурируют в большинстве строительных контрактов. Типичный уровень удержания составляет 5%, из которых половина высвобождается по завершении, а половина — по истечении периода ответственности за дефекты (часто через 12 месяцев). Эта практика подвергалась критике за то, что она приводит к неопределенности в отношении дат платежей, усиливает напряженность между сторонами и подвергает риску денежные средства в случаях неплатежеспособности. Было несколько предложений заменить эту практику альтернативными системами.
Практика удержания восходит к строительству железнодорожной системы Соединенного Королевства в 1840-х годах. [2] Размер железнодорожного проекта увеличил спрос на подрядчиков, что привело к выходу на рынок труда новых подрядчиков. [2] Эти новые подрядчики были неопытными, неквалифицированными и неспособными успешно завершить проект. [2] Следовательно, железнодорожные компании начали удерживать до 20% платежей подрядчиков, чтобы обеспечить выполнение работ и компенсировать затраты на завершение работ в случае невыполнения подрядчиком своих обязательств. [2] Суть заключалась в том, чтобы удержать прибыль подрядчика, а не в том, чтобы заставить подрядчика и его субподрядчиков финансировать проект.
Учитывая часто масштабность, сложность, стоимость и продолжительность строительных проектов, риск того, что что-то пойдет не по плану, почти неизбежен. Соответственно, общий подход, который используют договаривающиеся стороны для снижения этого риска, заключается в включении положений об удержании в свои соглашения. Концепция удержания уникальна для строительной отрасли и пытается сделать две вещи: предоставить стимул подрядчику или субподрядчику для завершения проекта и защитить владельца от любых залогов, претензий или неплатежей, которые могут возникнуть по мере приближения проекта к завершению. [3] Между прочим, владельцы и подрядчики используют удержание в качестве источника финансирования проекта, подрядчики, в свою очередь, удерживают удержание от субподрядчиков, часто в большем проценте, чем удерживается от них.[4]
Ретенции широко используются в британской строительной отрасли; фигурирует в большинстве всех заключенных контрактов. [5] : 27 Это денежная сумма, удерживаемая в качестве залога за некачественную продукцию (дефекты) или незаконченные работы. Клиенты удерживают удержания в отношении основных подрядчиков, а основные подрядчики удерживают платежи в отношении субподрядчиков. [5] : 16 Удержание обычно принимает форму процента от стоимости контракта. [5] : 18 Ставка может варьироваться в широких пределах, но обычно составляет около 5%. Общее состояние экономики может повлиять на установленные ставки: в динамично развивающейся экономике с большим количеством работы субподрядчики могут выбирать, какую работу они принимают, и, следовательно, имеют возможность договориться о более выгодных ставках.[5] : 19
Цепочка удержания начинается с клиента, который удерживает деньги на генподрядчике. Главный подрядчик удерживает деньги у субподрядчиков, которые также могут удерживать деньги у субсубподрядчиков. [5] : 18 Удержанные деньги обычно выделяются двумя частями (известными как доли); первая выплачивается по завершении проекта, а вторая — по окончании периода ответственности за дефекты. Этот период представляет собой время, в течение которого заказчик может выявить дефекты работ для подрядчика, который затем должен их исправить; часто это двенадцать месяцев. [5] : 18 Использование ретенций характерно не для всех секторов промышленности; например, вместо этого установщики лифтов разработали собственную систему гарантий. [5] : 18