В соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса США ( 26 USC § 1031 ) налогоплательщик может отсрочить признание прироста капитала и связанного с этим обязательства по федеральному подоходному налогу при обмене определенных видов собственности, процесс, известный как обмен 1031 . В 1979 году суды расширили этот режим, включив в него неодновременную продажу и покупку недвижимости, процесс, который иногда называют обменом Старкера .
До 2018 года широкий спектр имущества подпадал под действие положений об отсрочке раздела 1031. Закон о снижении налогов и занятости от 2017 года отменил раздел 1031 для всех типов имущества, кроме недвижимого имущества. [1]
Чтобы соответствовать разделу 1031 Налогового кодекса , обмениваемая недвижимость должна использоваться для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций. До 2018 года акции, облигации и другое имущество числились как прямо исключенные в соответствии с Разделом 1031, хотя секьюритизированное имущество не исключалось. Сегодня под Раздел 1031 подпадает только недвижимое имущество. Обмениваемое имущество должно быть «подобного рода», т . е. иметь одинаковую природу или характер, даже если оно отличается по классу или качеству (например, одна коммерческая квартира к другой). В соответствии с положениями до 2018 года движимое имущество аналогичного класса считалось имуществом подобного рода. Личное имущество, используемое преимущественно в Соединенных Штатах, и личное имущество, используемое преимущественно в других странах, не являлись однородным имуществом.
Недвижимое имущество обычно однородно, независимо от того, улучшено оно или нет. [2] Однако недвижимое имущество в Соединенных Штатах и недвижимое имущество за пределами Соединенных Штатов не будут равноценными. Как правило, «подобный вид» с точки зрения недвижимости означает любое имущество, которое классифицируется как недвижимость в любом из 50 штатов США или Вашингтоне, округ Колумбия , а в некоторых случаях и на Виргинских островах США.
Налогоплательщики, которые держат недвижимость в качестве инвентаря или приобретают недвижимость для перепродажи, считаются «дилерами». Эти объекты не подпадают под действие Раздела 1031. Однако, если налогоплательщик является дилером, а также инвестором, он или она может использовать Раздел 1031 для квалификации аналогичного имущества. Имущество для личного пользования не подпадает под действие Раздела 1031.
Налогоплательщики могут задаться вопросом, включаются ли такие предметы, как оборудование, используемое в собственности, в единовременную продажу собственности, и может ли быть отложено признание соответствующей прибыли. В соответствии с постановлением Министерства финансов §1.1031(k)-1(c)(5)(i), имущество, передаваемое вместе с более крупным объектом, стоимость которого не превышает 15% справедливой рыночной стоимости более крупного имущества, не должно быть идентифицированы в течение 45-дневного периода идентификации, но все же должны быть обменены на имущество аналогичного рода, чтобы отсрочить получение прибыли.