Закон о собственности Южной Африки

Поймы реки Luvuvhu и реки Лимпопо .

Закон о собственности Южной Африки регулирует «права людей на определенные объекты или вещи или над ними». ^[1] Другими словами, он касается способности человека совершать определенные действия с определенными видами объектов в соответствии с законодательством Южной Африки. ^[2] Среди формальных функций южноафриканского права собственности - согласование индивидуальных интересов в собственности, гарантия и защита индивидуальных (а иногда и групповых) прав в отношении собственности, а также контроль имущественных отношений между людьми (как физическими, так и юридические), а также их права и обязанности. ^[3] Защитная оговорка о правах собственности в Конституции Южной Африки ^[4]оговаривает те имущественные отношения, которые подлежат конституционной защите. Самая важная социальная функция права собственности в Южной Африке - управлять конкурирующими интересами тех, кто приобретает имущественные права и интересы. В последнее время усиливаются ограничения на использование частной собственности и торговлю ею. ^{[5] [6]}

Право собственности пересекает частное и публичное право ^[7] и, следовательно, «охватывает не только частноправовые отношения в отношении определенных типов юридических объектов, которые являются материальными или бестелесными, но также публично-правовые отношения имущественного характера и вытекающие из этого права и интересы. . " ^[8] Собственность в частноправовом смысле относится к имуществу, то есть к тому, что составляет имущество человека. Закон о собственности определяет и классифицирует имущественные права (например, как реальные или личные) и определяет методы, посредством которых они приобретаются, утрачиваются и защищаются, а также последствия их осуществления и ограничения, налагаемые фактическими имущественными отношениями, которые не квалифицируются как права. ^[9]

История [ править ]

До принятия Конституции в 1994 году право собственности в Южной Африке находилось под сильным влиянием римско-голландского гражданского права и, в гораздо меньшей степени, английского права собственности . В английском и римско-голландском праве очень разные концепции прав собственности, и эти различия оказали глубокое влияние на развитие прав собственности в Южной Африке. Английское право собственности происходит от теории Джона Локка , согласно которой права собственности возникают в результате реализации денежной стоимости собственности посредством приложения труда. ^[10]Локк категорически отверг идею о том, что завоевание может передавать права собственности, за некоторыми исключениями. Он считал войну соревнованием за жизни, а не за материальные ценности, что означало, что жизни, но не предметы, теряются или приобретаются. ^[10] Таким образом, английское право собственности признает владение правами собственности посредством таких механизмов, как уступка права собственности или улучшение, но не посредством завоевания. Римско-голландское право противоположное. Римско-голландское право собственности основано на теории Уго де Гроота , согласно которой права собственности возникают в результате простого приобретения, а приобретение включает насилие. ^[11]Таким образом, в то время как английское право собственности запрещает приобретение прав собственности путем завоевания, римско-голландское право этого не делает. Это фундаментальное различие между английской и римско-голландской теориями собственности будет иметь большое влияние на колонизацию Южной Африки, в которой британские приобретения земли происходили преимущественно путем уступки, а приобретение африканерских земель происходило преимущественно путем завоевания. ^[12]

Одним из примеров того, как эти две несопоставимые теории права собственности влияют на право собственности Южной Африки, является правовой механизм давности. В соответствии с английским законодательством устройства, похожие на рецептурные, такие как сроки давности (эквивалент аннулируемого рецепта) и неправомерное владение и предписывающие сервитуты (эквивалентно приобретательному рецепту ), действуют путем создания процессуального запрета на возбуждение судебного разбирательства., но никогда не мог полностью создать или аннулировать права собственности на землю. По словам Джона Салмонда, «одно из самых ярких различий между нашими собственными [английскими] и иностранными законами о предписаниях состоит в том, что по нашему собственному закону право собственности на материальные вещи не может быть получено по рецепту […]« ни одно предписание в землях не делает верно"'. ^[13] Согласно римско-голландскому законодательству, давность создает и аннулирует права и обязанности, а не препятствует судебному преследованию. Законодательный акт начала 20-го века в Южной Африке закрепил римско-голландское понимание по сравнению с английским. ^[14]

Некоторые принципы права собственности напрямую связаны с римско-голландским правом, например: (1) точка зрения, согласно которой право собственности является неделимым правом, которое наделяет собственника максимально широкими полномочиями; (2) ограничения абсолютного права собственника на преследование ( ius persequendi ) в пользу определенных добросовестных покупателей ; (3) признание того, что длительная аренда земли создает вещное право; ^[15] (4) признание необходимости выхода из страны, не имеющей выхода к морю; (5) акцент на доставке как требовании для перехода права собственности на движимое имущество; (6) использование движимых облигаций ( Obligatio bonorum ) под названием нотариальные облигации в качестве реального обеспечения и т. Д. ^[16]Влияние английского права было более ограниченным, например: (1) введение бессрочного оброка и аренды ; ^[17] (2) проникновение английского деликта о нарушении порядка в соседское право; (3) признание «залога» в качестве способа доставки движимого имущества; (4) принятие технических аспектов системы Торренс ; и (5) законодательство о квартирной собственности. ^[18]

Развитие [ править ]

Голландская Ост - Индская компания создана Кейптаун в 1652 году голландскими колонистами первоначально взял землю силой от родной Сан - и кой - кой в течение кой - кой-голландских войн . За войнами последовали систематические захваты земель, водных ресурсов (источников, рек) и пастбищ, узаконенные после этого эксклюзивными земельными грантами, предоставленными Компанией колониальным поселенцам. Поскольку с 1795 по 1806 год британцы постепенно взяли на себя контроль и суверенитет над Капской колонией был официально передан по англо-голландскому договору 1814 года , некоторые африканеры бежали вглубь страны на северо-восток, чтобы основать свои собственные колонии.Бурские республики , отбирающие земли у народов банту . Конфликты нарастали во второй половине XIX века, когда стали очевидны богатые минеральные ресурсы Южной Африки. В 1867 году алмазы были обнаружены в Кимберли, а в 1886 году золото было обнаружено в Йоханнесбурге . В 1889 году Британской южноафриканской компании была выдана Королевская хартия на дальнейший поиск и разработку территорий на юге Африки, где добыча полезных ископаемых могла быть прибыльной. В том же время, некоторые более простые правила собственности, такие как обтекаемая земли регистрации система были осуществлены в соответствии с Джоном Cradock, первый барон Хауден , ^[19] а в начале 20 века практика регистрации была кодифицирована Актами о реестрах договоров 1918 и 1937 годов.

В 1910 году Закон о Южно-Африканском союзе объединил британские и африканерские общины после англо-бурской войны , но исключил чернокожих южноафриканцев из политической жизни. ^[20] Индийские или «цветные» южноафриканцы также были исключены, что побудило молодого Мохандаса Ганди уехать в 1914 году. С этого момента ряд законов закрепил за белыми контроль над южноафриканской землей и гражданской собственностью. Закон о земле 1913 г. закрепил за белыми 92% территории Южной Африки и только 8% для черных. Это было увеличено примерно до 13,6% Законом о землях и доверительном управлении коренных жителей 1936 года , хотя население черной страны составляло около 61%. Закон о городских районах 1923 г.было постановлено, что чернокожие могли заходить в города только для работы. В 1930-е годы идеи расового превосходства усилились среди многих белых южноафриканцев, а после войны Африканерская национальная партия получила большинство на выборах 1948 года. С этого момента система апартеида была построена на законодательном уровне. В Законе о групповых территориях 1950 года страна была разделена на различные расовые регионы, что привело к насильственному выселению и выселению чернокожих людей из их домов. ^[21] Закон о групповом развитии 1955 года полностью исключил небелых людей из числа проживающих в белых районах. Закон о резервировании отдельных удобств 1953 годазаявили, что были выделены отдельные туалеты, парки и пляжи. ^[22] По мере продолжения режима апартеида Закон о гражданстве банту 1970 года и Конституционный закон 1971 года предполагали «конституционализацию» отдельных штатов в южноафриканском государстве, где должны были жить чернокожие южноафриканцы. В 1980-е годы осуждение режима миром, медленное признание его глубокой несправедливости и несостоятельность, а также нарастающее гражданское неповиновение привели к референдуму и принятию новой конституции. К 1991 году было принято около 17 000 законодательных мер по регулированию землепользования и расового разнообразия. ^[23]Дискриминационное законодательство в отношении Закона об отмене общественных удобств 1990 года и Закона 1991 года об отмене земельных мер по расовому признаку положило начало процессу, ведущему к принятию конституции.

Это «чрезмерное законотворчество и манипулирование существующими представлениями о собственности привело к краху административной и правовой определенности и, более того, к массовому недоразвитию» и оставило после 1994 года диспенсацию с «серьезно скомпрометированной системой прав на землю». ^[24] Новая конституция прямо защищает право собственности , включая землю, в разделе 25 (1) Билля о правах . Раздел 25 (2) и (3) устанавливает, как собственность может регулироваться и экспроприироваться с ограниченной компенсацией от людей, лишившихся собственности после 1913 года в результате расовой дискриминации. В соответствии со статьей 26 Конституции закреплено основное право на жилище . В 2000 г.Правительство Республики Южная Африка об Гроотбом , ^[25] Конституционный Суд постановилчтохотя былсудебномправосоответствиистатьей 26 к корпусу, этобыло быть истолковано в свете административных трудностей достижения социальных и экономических прав на практике. Истец, Ирен Грутбум, временно жила в лачуге на земле, которую забирали в собственность для перепланировки. В ходе спора было принято решение, что ей будет предоставлено временное жилье, но суд не более чем заявил, что правительство должно стремиться исправить жилищный кризис и кризис трущоб.

В политическом плане Белая книга 1997 года по земельной политике оказала влияние на постановку целей. Утверждалось, что это (1) устранение неравенства эпохи апартеида (2) укрепление национального примирения и стабильности (3) для поддержки экономического роста; и (4) улучшить благосостояние и уменьшить бедность. ^[26] Новое конституционное устройство поддерживает регулирование и защиту собственности, требует реформирования земельного законодательства, прямо предусматривает основные права, такие как доступ к жилью, и дает равное признание принципов общего и обычного права. Во исполнение этого мандата был реализован целый ряд политик и обнародованы законодательные меры, которые «уже оказали значительное влияние на закон о собственности». ^[27]

Источники [ править ]

Традиционными источниками права собственности в Южной Африке являются общее право, прецедент и законодательство. ^[28] Римско-голландские принципы всегда составляли основу, но в последнее время они были значительно дополнены законодательными актами ^[29], а также судами, в функции которых входит толкование и развитие общего права. Однако все источники права Южной Африки теперь подчиняются Конституции и должны рассматриваться и толковаться в свете нее. ^{[30] [31]} Таким образом, Конституция сама по себе теперь является источником права собственности ^[32], как показал Конституционный суд в своем заявлении в деле Порт-Элизабет против различных оккупантов . ^[33]С 1994 года суд закрепил понятия справедливости и беспристрастности (особенно те, которые сформулированы в статье о правах собственности ^[34] ) при определении отношений собственности. ^[35]

Переход к конституционализму придал дополнительное значение таким источникам права, как обычное право , которому теперь, где это уместно, уделяется равное внимание с общим правом, прецедентным правом и статутным правом. ^[36] Это возвышение и в то же время подчинение обычного права Конституции стало очевидным в решениях Конституционного суда в споре между общиной Рихтерсвельд и алмазодобытчиком Alexkor, касающемся восстановления исконных земель. коренная община; в деле Bhe v Magistrate, Khayelitsha , ^[37] с выводом о том, что первородство мужчин является неконституционным; и в деле Гумеде против Президента Южно-Африканской Республики ,^[38], который отменил на основании неравенства некоторые положения законодательства, касающиеся имущественного режима обычных браков. Эти случаи иллюстрируют изменяющийся характер традиционных отношений собственности в соответствии с новой конституцией.

Защита собственности [ править ]

Южноафриканское законодательство «ревностно защищает право собственности и соответствующие права владельца в отношении его собственности, если, конечно, владелец не имеет каких-либо исковых прав по отношению к собственнику». ^[39] Существует множество средств защиты прав собственности. Их можно разделить на три отдельные категории: реальные , деликтные и неоправданно обогащающие средства правовой защиты. ^[40]

Настоящие средства правовой защиты [ править ]

Настоящие средства правовой защиты связаны с физическим контролем. Они дают владельцу право лишать других доступа к своей собственности и пользования ею. ^[41] Реальные средства правовой защиты либо восстанавливают физический контроль над собственностью владельца, либо предотвращают нарушение прав владельца. (Интердикт и декларативный приказ также доступны для владельцев и владельцев собственности.) Существуют два реальных средства правовой защиты, используемых для защиты права собственности: rei vindicatio и actio negatoria

Рей vindicatio [ править ]

Право собственности включает право исключительного владения res . Виндикационный иск , или карательное действие, является средством защиты для владельца , чтобы вернуть свое имущество, где бы оно находится , и от кто незаконно держит его. Средство правовой защиты дает ему право «исключительного владения». Он основан на правиле nemo plus iuris ^[42], согласно которому нельзя передавать больше прав, чем имеет; короче говоря, нельзя дать то, чего нет. ^[43]

Средство правовой защиты доступно собственнику как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, принимая в последнем случае форму постановления о выселении и применяя только к коммерческой, торговой или промышленной собственности. ^[44]

Важно отметить, что средство правовой защиты просто восстанавливает имущественный интерес; он не возмещает убытки. Решение по делу Mlombo v Fourie ^[45] , соответственно, подверглось критике за стирание различия между rei vindicatio и actio ad exposendum . ^{[46] [47]} Первый - собственное восстановительное средство, тогда как последний - деликтный.

Требования

Чтобы претензия была основана на rei vindicatio, необходимо выполнить три требования :

1. Должно быть доказательство права собственности со стороны лица, возбуждающего иск;
2. собственность должна существовать и быть идентифицируемой; и
3. ответчик должен физически контролировать имущество в момент возбуждения иска.

В Chetty об Найду , ^[48] Chetty принес виндикационный иск иск против Найду в отношении имущества , занятая Найду, который утверждал, но не может доказать, что она приобрела недвижимость. Кейс устанавливает следующие правила:

• Владелец не должен утверждать, что ответчик незаконно контролирует свою собственность.
• Как владелец характеризует контроль ответчика, не имеет значения.
• Ответчик должен доказать свое право: например, залоговое право или договор аренды.
• Если владелец уступает какое-либо право ответчику, он должен показать, что право было прекращено, если он все еще желает успеха иска.

Защиты

FACTA probanda может быть оспорен в защите против виндикационного иска . Есть четыре основных способа защиты:

1. Истец не является собственником имущества. Это утверждение явно потребовало бы от ответчика представления документальных доказательств.
2. Рассматриваемая собственность больше не может быть идентифицирована или не существует; он, например, был разрушен.
3. Владение ответчиком или физический контроль над имуществом не является незаконным.
4. Ответчик фактически не имеет или больше не имеет физического контроля над имуществом.

Добросовестность не может использоваться в качестве защиты от rei vindicatio .

Эстоппель может выступать в защиту rei vindicatio только при определенных обстоятельствах; в других - см. ниже - он может просто изменять эффект действия.

Ограничения

Существует два типа ограничений, установленных законом и законом общего права , на использование rei vindicatio . Эти ограничения не позволяют истцу отстаивать свои права.

Ограничение по общему праву эстоппеля может выступать в качестве защиты, либо оно может изменять или ограничивать действие rei vindicatio . В качестве ограничения действия эстоппель блокирует его мстительную функцию. Право собственности не оспаривается, но владелец не может восстановить владение в течение срока эстоппеля. Это равносильно приостановлению права собственника на защиту своей собственности - он лишен права защищать ее - но важно отметить, что это не передает это право ответчику. В основном эстоппель применяется в отношении движимого имущества ^{[49] [50] [51],} но он также может использоваться в отношении недвижимого имущества. ^[52] Для эстоппеля требуется, чтобы владелец по неосторожности или виновности представил ложные сведения, ^[53][54] поведением или иным образом, что собственность была передана контролеру, так что контролер имел право передать его по очереди. Лицо, предъявляющее эстоппель, должно было действовать в соответствии с этим искажением ^{[55] [56]} и в результате понесло ущерб или убытки. ^[57]

Что же касается законодательных ограничений, то Закон о несостоятельности ^[58] предусматривает , что собственность продана и передана после действия несостоятельности не может быть предметом к виндикационный иск , ^[59] в то время, с точки зрения закона магистратских судов , ^[60] продажи в исполнении Имущество не может быть привлечено к ответственности добросовестному покупателю при отсутствии дефекта. ^{[61] [62] [63]}

Существует несколько конституционных ограничений на применение rei vindicatio к недвижимому имуществу. ^{[64] [65] [66]} Вмешательство в конституцию привело к принятию законодательства, касающегося выселения, перераспределения и регулирования владения и пользования.

Конституция гласит, что никто не может быть выселен из своего дома без решения суда. ^[67] Процедура, которой необходимо следовать, изложена в Законе о предотвращении незаконного выселения и незаконного занятия земли (PIE) ^[68], который исключает rei vindicatio и другие средства правовой защиты общего права. Решение было принято в деле Ндлову против Нгкобо; Bekker v Jika ^[69], что PIE имеет заявление также там, где оккупация была законной с самого начала, но позже стала незаконной. В PIE предусмотрены различные процедуры для частных владельцев ^[70] срочных заявок ^[71] и государственных органов. ^[72] Уведомление должно быть отправлено в течение четырнадцати дней после слушания и должно включать следующее:

• уведомление о возбуждении дела;
• дата слушания;
• основания для рассмотрения дела; и
• информация о праве на явку.

В случае с частными владельцами ^[73] суд рассмотрит продолжительность владения. Если прошло менее шести месяцев, приказ о выселении будет вынесен только в том случае, если это будет «справедливо и беспристрастно», после рассмотрения всех соответствующих обстоятельств, включая права и потребности пожилых людей, детей, инвалидов и домохозяйства, возглавляемые женщинами ". ^[74] Если прошло более шести месяцев, приказ о выселении должен быть справедливым и равноправным, но обстоятельства, которые необходимо учитывать, усугубляются вопросом о том, «была ли земля [...] или может быть разумно предоставлена ​​[ ...] за переселение незаконного оккупанта ". Исключение составляют случаи, когда земля продается в порядке продажи в соответствии с ипотекой. ^[75]

Срочные ходатайства ^[76] удовлетворяются, когда вред является выдающимся «любому лицу или собственности, если незаконный оккупант не будет немедленно выселен с земли», ^[77] где «вероятные трудности для владельца или любого другого затронутого лица [.. .] превышает вероятные трудности для незаконного оккупанта " ^[78], и где нет других эффективных средств правовой защиты. ^[79]

В Жителях Джо Slovo сообщество об Thubelisha домов , ^[80] заявление было принесено властями в Кейптауне ищет выселить человек в неформальном поселении Джо Слова под пирожки, ^[81] утверждает , что имущество было необходимо для развития доступного жилья для малоимущих. Высокий суд удовлетворил приказ, и жители подали апелляцию в Конституционный суд на том основании, что они не были незаконными оккупантами, получив согласие властей ^{[82] [83]} и, следовательно, не могли быть выселены. Суд удовлетворил выселение, но распорядился предоставить жильцам альтернативное жилье.

В деле « Муниципалитет Порт-Элизабет против различных оккупантов» муниципалитет запросил постановление о выселении против незаконных захватчиков муниципальной земли по указанию владельцев соседних земель. Высокий суд удовлетворил это постановление, но после подачи апелляции в Верховный апелляционный суд постановление было отменено. Муниципалитет, в свою очередь, подал апелляцию в Конституционный суд, который постановил, что у местных органов власти нет безоговорочной конституционной обязанности по предоставлению альтернативного жилья с точки зрения ПИС. ^[84] «Однако в общих чертах», - писал Сакс Дж., «суд должен неохотно предоставлять выселение против относительно оседлых жителей, если он не убедится в наличии разумной альтернативы, даже если только в качестве временной меры до окончательного доступа к жилью в рамках официальной жилищной программы». ^[85]

В Голубой Moonlight Properties v оккупантами Саратога - авеню , ^[86] респондент, частный землевладелец, служил уведомление о выселении на оккупантами. Они сопротивлялись, требуя защиты в соответствии с PIE и утверждая, что имеют право продолжать свою оккупацию до тех пор, пока муниципалитет Йоханнесбурга не предоставит альтернативное жилье. Городские власти оспорили эту обязанность; респонденты утверждали, что его политика была произвольной и дискриминационной. Таким образом, вопрос заключался в том, обязаны ли частные землевладельцы предоставлять альтернативное жилье незаконным захватчикам с точки зрения PIE ^[87], или же бремя должно ложиться на город. Суд постановил, что он должен уравновесить права владельцев собственности в соответствии с Конституцией.^[88] с таковыми из малоимущих и оккупантов, ^[89] и постановил, что право землевладельцев на равенство ^[90] будет нарушено, если государство обременяет их предоставлением альтернативного жилья без компенсации. Обязанность предоставить доступ принадлежит городу, и город не может передать это обязательство частным землевладельцам. Суд постановил выплатить компенсацию Blue Moonlight Properties и постановил, что городские власти нарушили свою конституционную обязанность по предоставлению надлежащего жилья на прогрессивной основе. ^[91] Он был обязан производить денежную оплату каждый месяц, пока не будет найдено такое жилье.

Закон о продлении срока проживания ^[92] применяется к жильцам.

• у которых есть необходимое согласие на занятие; ^[93]
• которые не используют занятую землю в коммерческих целях; ^[94] и
• чей доход менее 5000 рандов. ^[95]

Закон проводит различие между оккупантами с 4 февраля 1997 года ^[96] и оккупантами после этой даты. ^[97] Процедуры и ограничения выселения изложены в разделе 9: «Письменное уведомление [должно быть направлено] не менее чем за два календарных месяца о намерении получить приказ о выселении, причем уведомление должно содержать предписанные подробности и изложил основания, на которых основано выселение ". ^[98] Принцип «справедливости и равноправия» используется неоднократно. ^{[99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108]}

Земельная реформа (труд Арендаторы) Закон , ^[109] , который регулирует создание землевладения путем «трудовых арендаторами» также накладывает определенные ограничения на выселении. Процедуры выселения (которые, опять же, должны быть справедливыми) изложены в разделах 7 и 15.

Actio negatoria [ править ]

Дейс negatoria позволяет владельцу противостоять или отрицать существование предполагаемого подневольное или иное право на ответчика вызвать физическое нарушение земли. ^[110] Его также можно использовать, когда движимое имущество было отчуждено без согласия собственника и передано, несмотря на это, в ожидании установления rei vindicatio ; и в ситуациях, когда кто-то мешает владельцу получать удовольствие, заставить его восстановить status quo ante . С помощью actio negatoria собственник может потребовать удаления любых построек, которые были незаконно размещены на земле (то есть без его согласия).

Средство правовой защиты может быть использовано для получения декларации о правах, для требования возмещения убытков или для обеспечения защиты от любого будущего нарушения прав истца. Истец должен доказать следующие важные элементы, чтобы добиться успеха в возбуждении иска:

• что он владеет данным имуществом;
• что собственность существует и может быть идентифицирована; и
• что поведение ответчика нарушает его права собственности либо потому, что оно представляет собой чрезмерное осуществление признанного ограниченного вещного права, либо потому, что ответчик делает ошибочное предположение о существовании вещного права на собственность.

Деликтные средства правовой защиты [ править ]

Деликатные средства правовой защиты предлагают владельцу компенсацию или возмещение ущерба за вмешательство в осуществление его прав собственности. Чаще всего деликт представляет собой неправомерное отчуждение, повлекшее материальный ущерб. Деликатные средства правовой защиты уместны, когда физическое восстановление собственности невозможно: то есть, когда собственность была потеряна, уничтожена или повреждена, и в этом случае владелец имеет право на компенсацию его имущественной утраты. К имущественному праву относятся три деликтных средства правовой защиты: condictio furtiva , actio ad exposendum и actiolegquiliae . Все они являются личными средствами, а не настоящими .

Condictio furtiva [ править ]

Condictio furtiva используются в тех случаях , когда было похищено имущество для того, чтобы восстановить родовые потери. Иск доступен только против вора, но может быть подан всеми лицами, имеющими законный интерес к собственности. ^[111] Однако важно, чтобы истец являлся собственником или имел законный интерес в любой момент времени: то есть интерес должен существовать на момент кражи и сохраняться на момент возбуждения иска. ^[112]

Actio ad Exposendum [ править ]

Дейс объявление exhibendum общее личное действие с деликтной функцией. Он возбуждается собственником имущества против лица, незаконно и сознательно распорядившегося им. Претензия касается стоимости имущества, которое не может быть возвращено ^[113], и основанием для ответственности является недобросовестность ( mala fide ). Есть несколько требований:

• владение; ^[114]
• недобросовестность; ^[115] и
• имущественная утрата.

Actio law Aquiliae [ править ]

Принимая во внимание, что condictio furtiva и actio ad exposendum имеют свое собственное применение (кража и недобросовестное распоряжение соответственно), actiolegal Aquiliae представляет собой общее деликтное действие для требования компенсации во всех случаях, когда собственность была уничтожена или повреждена ответчиком неправомерным и виновным образом. Обычные требования к деликтной ответственности относятся: должно быть (i) действие или бездействие (ii) совершенное с виновным намерением (умысел или небрежность), которое (iii) приводит к ущербу или травме собственнику.

Неоправданное обогащение [ править ]

Средства правовой защиты от неоправданного обогащения применяются, когда лицо, не являющееся владельцем, получает выгоду за счет владельца. Владелец может возбудить иск ( condictio sine causa ) против того, кто получил беспричинную выгоду от владения его собственностью, когда такая выгода должна была быть ему достанется. Выгода может быть получена в результате потребления или отчуждения собственности, и требование может быть подано только в ситуациях, когда не принималось во внимание ( ex causa lucrativa ); то есть там, где деньги не переходили из рук в руки. При определенных обстоятельствах condictio sine causa может быть единственным средством правовой защиты, доступным собственнику, особенно в отношении добросовестных владельцев, которые потребляли или отчуждали собственность. ^[116]

Чтобы добиться успеха в своем требовании об обогащении, владелец должен показать

1. что он обеднел в том смысле, что то, что должно было ему достаться, не осталось;
2. что ответчик обогатился за свой счет;
3. что этот финансовый сдвиг не имел правовой основы ( sine causa ); и
4. что ответчик действовал добросовестно .

Настоящая безопасность [ править ]

Когда кто-то берет деньги в долг у другого, между кредитором (кредитором) и заемщиком (должником) создаются отношения. Кредитор принимает на себя риск того, что заемщик не сможет выплатить причитающиеся ему деньги. Чтобы снизить этот риск, закон разработал процесс, который предлагает некоторую защиту кредитору, чтобы он мог вернуть деньги, которые ему причитаются, в случае, если заемщик не выполняет свои обязательства. Процесс различает случаи, когда заемщик не желает платить, и случаи, когда он не в состоянии платить. В таких случаях кредитор может потребовать распоряжения о погашении и объявления о несостоятельности соответственно. Однако эти действия не устраняют риск. Следовательно, существует дополнительная защита безопасности , которая может быть реальной или личной.

В отличие от реального обеспечения, личное обеспечительное право дает кредитору личное право погасить основной долг, если должник этого не делает, тогда как реальное обеспечительное право дает кредитору ограниченное реальное право в имуществе, принадлежащем должнику. ^[117] Что касается ограниченного вещного права, должник (или третье лицо) соглашается с тем, что кредитор может использовать собственность для погашения основного долга, если должник не сделает этого. Личные обеспечительные права регулируются обязательственным правом ( договор и деликт ), тогда как реальные обеспечительные права регулируются имущественным правом.

Реальная безопасность важна для коммерции, поскольку она обеспечивает механизм, который позволяет владельцам максимизировать свой потенциал для создания богатства, предлагая свою существующую собственность в качестве обеспечения кредита. Реальное обеспечение дает кредитору ограниченные вещные права на заложенное имущество должника. В Южной Африке ведется активная судебная деятельность, касающаяся обеспечительных прав и конституционной защиты собственности, а также обеспечительных прав и гарантий от выселения.

Категории [ править ]

Существует три различных категории реальной безопасности:

1. выражать реальные обеспечительные права , которые создаются по соглашению и включают ипотечные кредиты , залоги и нотариальные обязательства ;
2. неявные реальная безопасность права , которые создаются в силу закона и включают молчаливую ипотеку арендодателя , Рассрочку молчаливую ипотеку , залог и законные права безопасности; и
3. судебные реальные обеспечительные права , которые создаются по решению суда и включают судебную ипотеку и судебный залог.

Функции [ править ]

Имущество, обеспечивающее основной долг, именуется объектом залога . Обеспечивающими сторонами являются должник ^[118], известный как обеспеченная сторона, и кредитор, известный как держатель обеспечения. Реальные обеспечительные права дают держателю ценной бумаги право не допускать распоряжения им обеспеченной стороной, а также преимущественное право ( ius praeferendi ). Если обеспеченная сторона не желает выплатить основную сумму долга или является неплатежеспособной, держатель ценных бумаг может после того, как объект обеспечения был прикреплен и продан в исполнение, потребовать выручку от этой продажи перед любым другим кредитором. Реальные обеспечительные права - это ограниченные вещные права (или iura in re aliena, или права в чужой собственности). Они предоставляют ограниченные и конкретные права своим владельцам и подлежат принудительному исполнению в отношении третьих лиц.

Создание [ править ]

Для создания реального обеспечительного права заключаются несколько юридических сделок. Их можно разделить на следующие категории:

• то предпосылки ;
• кредитный договор ;
• договор об обеспечении ; и
• совершенство .

Предварительные условия [ править ]

Прежде чем может появиться реальное обеспечительное право, необходимо выполнить ряд предварительных условий:

• Недвижимость должна находиться в коммерческом районе ;
• стороны должны иметь возможность совершать юридические сделки;
• владелец собственности должен дать согласие на создание реального обеспечительного права; и
• стороны должны иметь намерение создать реальное обеспечительное право.

Кредитное соглашение [ править ]

Кредитное соглашение, которое описывает соглашение между кредитором и должником, создает только личные права. Он устанавливает размер основного долга и регулируется договором и Законом о национальном кредите . ^[119]

Соглашение об обеспечении [ править ]

В соглашении об обеспечении, которое также устанавливает только личные права, должник обязуется предоставить обеспечение основного долга, установленного в кредитном соглашении. Соглашение об обеспечении определяет характер обеспечения: например, является ли оно ипотекой или залогом . Это тоже регулируется договорным правом.

Совершенство [ править ]

Соглашения об обеспечении недостаточно для создания реального обеспечительного права. Для права на существование стороны должны соблюдать принцип публичности, согласно которому ограниченные реальные права совершенствуются должной публичностью. Таким образом, право должно быть обнародовано, хотя способ будет отличаться в зависимости от того, является ли объект обеспечения движимым (в этом случае он должен быть доставлен держателю ценных бумаг) или недвижимым (в этом случае он должен быть зарегистрирован в Реестре сделок). После того, как публичность состоится, реальное обеспечительное право переходит к держателю ценных бумаг.

Природа [ править ]

Реальные обеспечительные права имеют определенные общие характеристики с другими ограниченными вещными правами: например, предоставление прав и возможность принудительного исполнения. Они отличаются от других ограниченных реальных прав тем, что являются дополнительными или условными по своей природе: их создание и дальнейшее существование зависят от действительного основного долга. В Килберне об недвижимости Килберне , ^[120] суд пришел к выводу , что, поскольку основной долг был недействителен, ограниченное вещное право (в этом случае нотариальных облигаций ) является недействительным, тоже.

Точно так же реальное обеспечительное право будет прекращено автоматически, когда будет погашен основной долг. Основной долг обычно возникает из контракта, но он также может возникать в результате деликта или неоправданного обогащения, естественного обязательства (действительного, но не имеющего юридической силы) и условного обязательства.

Основной долг может быть предназначен для обеспечения существующего или будущего обязательства, и в этом случае он будет приостановлен до возникновения этого обязательства. Хотя обычно это принимает денежную форму, это не обязательно; например, можно обеспечить обязательство совершить действие. Однако принято выражать долг в денежном эквиваленте для ликвидной суммы, что позволяет получить преимущества процедуры предварительного вынесения приговора для облегчения удовлетворения требования кредитора, если должник не выполняет свои обязательства или становится неплатежеспособным.

Если стороны не договорились об ином, реальное обеспечительное право является неделимым, обеспечивая весь долг и связывая обеспеченную сторону (или должника) до тех пор, пока он не будет выплачен. Также, если не оговорено иное, реальное обеспечительное право обеспечивает не только основной долг, но и все его «инциденты». Они могут включать:

• расходы, понесенные держателем ценной бумаги (или кредитором) при сохранении ценной бумаги;
• проценты, взимаемые держателем ценных бумаг; и
• расходы, понесенные держателем ценных бумаг при реализации своих прав.

Реальные обеспечительные права не дают правообладателю использовать объект обеспечения и пользоваться им, если стороны не договорились об ином.

Объект безопасности [ править ]

В соответствии с принципом специфичности объект безопасности должен быть четко определен и описан в соглашении об обеспечении. Это не может быть собственность, принадлежащая держателю ценной бумаги, потому что, по определению, нельзя иметь ограниченное вещное право на свою собственность. Он может быть движимым или недвижимым; это может быть единичная вещь ( res singula ) или совокупность вещей ( Universitas rerum ); он может быть даже бестелесным, как в рабстве . Обеспечиваемая сторона должна быть владельцем объекта безопасности или, по крайней мере, уполномоченным представителем владельца.

Экспресс настоящая безопасность [ править ]

Прямые реальные обеспечительные права устанавливаются прямым соглашением и включают залог, ипотеку и нотариальные облигации. Двумя наиболее важными формами экспресс-залога недвижимости являются особая ипотека недвижимого имущества и залог движимого имущества.

Специальная ипотека [ править ]

Ипотека относится к реальной гарантии, при которой недвижимое имущество закладывается для обеспечения выплаты долга. Ипотека оформляется регистрацией в Реестре сделок по соглашению между сторонами - залогодателем (должником) и залогодержателем (кредитором). Специальная ипотека берется на конкретное недвижимое имущество, но можно закладывать как нематериальное, так и недвижимое имущество. Однако собственность должна существовать. Общая ипотека запрещена.

Чтобы ипотека была действительной, она должна быть подтверждена в письменной форме в виде ипотечной облигации. Облигация должна быть оформлена залогодателем, засвидетельствована Регистратором сделок и внесена в реестр. Создание ипотеки требует двух учредительных актов:

1. заключение действующего, имеющего обязательную силу ипотечного договора, создание личных прав; а потом
2. совершенствование путем регистрации ипотечной облигации в Реестре сделок, создание реальных прав.

Ипотечная облигация, согласно Thienhaus об Metje & Ziegler , ^[121] является инструментом ипотеки, записью ипотечного договора, запись основного долга и долговым инструментом. ^[122] Он устанавливает право залогодержателя на залог ( ius hypothecarium ). Регистрация не зависит от действительности лежащей в основе причинно-следственной связи , поскольку Южная Африка применяет абстрактную систему передачи реальных прав. ^[123]

Ипотечный договор, регулируемый договорным правом, представляет собой обязательство по обеспечению основного основного долга путем передачи ипотечного залога недвижимому имуществу в пользу залогодержателя. Это подпадает под действие Закона о национальном кредите: то есть

• к информации о кредитных организациях;
• к вовлеченным суммам;
• на то, является ли соглашение законным (чего нет в случае незарегистрированных кредитных организаций); и
• на стоимость кредита, процентов или сборов.

Написание не является требованием для ипотечного договора.

Важно отметить, что регистрация служит для пропаганды права ипотеки, а не долга, который она обеспечивает. Хотя детали долга (сумма, характер и происхождение) не являются существенным требованием для действительной ипотеки, ипотечное право является дополнительным правом, которое зависит от существования долга. При составлении ипотечных облигаций принято включать признание ответственности залогодателем, чтобы облегчить быстрое и легкое исправление ситуации. ^[124]

Форма и содержание [ править ]

За некоторыми исключениями, законом не предписывается конкретная форма ипотечной облигации. Однако некоторые стандартные формы разрабатывались годами.

Ипотечная облигация обеспечивает идентификацию сторон и имущества, а также безоговорочное признание долга. Что касается договорных аспектов основного долга или обязательства, ипотечные облигации обычно включают пункты, касающиеся схемы погашения, сборов и возможности обращения взыскания, а также использования и пользования заложенным имуществом, а также обслуживания и процедур.

Не следует включать такие положения, как положение о конфискации ( pactum commissorium ) и положение о суммарном исполнении ( parate executie ). Первый предусматривает, что в случае дефолта залогодателя залогодержатель может оставить имущество себе. Последнее предусматривает, что в случае дефолта залогодателя залогодержатель может вступить во владение заложенным имуществом и организовать частную продажу. Однако после дефолта залогодателя стороны могут договориться о том, что залогодержатель может принять заложенное имущество или продать его во внесудебном порядке по справедливой стоимости. ^[125]

Операция [ править ]

Чтобы понять, как работает ипотечная облигация, необходимо обратить внимание как минимум на следующие три аспекта:

• Залогодержатель имеет преимущественное право ( ius praeferendi ), «приоритетное право», если продажа имущества была взыскана (даже если она была взыскана другими кредиторами). Точно так же, когда должник объявляется неплатежеспособным, залогодержатель должен рассматриваться как предпочтительный кредитор. Однако, если выручки от продажи недостаточно для погашения долга, залогодержатель будет равняться наравне с другими кредиторами в отношении дефицита.
• Залогодержатель имеет право преследования ( ius persequendi ) проследить за собственностью, в чьи бы руки она ни передалась. Ипотека действует вместе с собственностью и не может быть аннулирована путем отчуждения, аренды или сервитута.
• Залогодержатель имеет право обращения взыскания . Во-первых, залогодержатель получает судебное решение ^{[126], в котором} конкретно объявляется недвижимое имущество исполнимым. ^[127] Затем залогодержатель, как кредитор по судебному решению, выдает исполнительный лист на заложенное имущество, поручив шерифу немедленно наложить взыскание. Есть несколько конституционных последствий ^{[128] [129] [130],} особенно с точки зрения права на доступ к достаточному жилью. ^[131]
• В права и обязанности залогодателя являются еще одним важным аспектом:
  • Права залогодателя на использование и владение закладной ограничены. Ему могут помешать, например, сдать имущество в аренду, заложить его и т. Д.
  • Залогодатель должен получить письменное согласие залогодержателя, если он хочет обременять имущество сервитутом или желает распорядиться имуществом. Если согласие не получено, залогодержатель имеет право передать имущество в собственность. ^[132]
  • Залогодатель сохраняет владение и должен поддерживать заложенное имущество в разумном объеме.

Прекращение действия [ править ]

Прекращение ипотечной облигации происходит:

• когда основной долг погашен - вспомните акцессорный характер специальной ипотеки - или погашен путем компромисса , новации , предписания , освобождения или зачета ;
• когда заложенное имущество полностью уничтожено, и в этом случае, если это не его вина, залогодатель не обязан заменять, восстанавливать или заменять имущество;
• когда залогодержатель приобретает право собственности на заложенное имущество ( слияние или смешение );
• когда ипотека имеет отменительное условие, и это условие было выполнено;
• по соглашению; и
• когда заложенное имущество продается в порядке исполнения или попечителем неплатежеспособного имущества должника, и вырученные средства используются для погашения долга.

Обязательства [ править ]

Залог - это ограниченное вещное право, которое одно лицо приобретает на движимое имущество другого лица с целью обеспечения выплаты долга. Он создается путем передачи движимого имущества по соглашению между сторонами, которые известны как залогодатель ^[133] и залогодержатель. ^[134]

Залог не дает залогодателю (или должнику) возможности сохранить имущество, обременяя его реальным обеспечительным правом, но он может быть создан в отношении как материального, так и нематериального имущества. ^[135] Залог в отношении недвижимого имущества обычно называют цессией обеспечения ( cessio in securitatem debiti ), что означает, что требование к третьей стороне передается залогодержателю; в этом случае за залогодержателем переходят личные права. Контроль, который принадлежит залогодержателю, известен как квазиконтроль. Однако основное требование остается за залогодателем. Может потребоваться публичный акт: например, направление должникам залогодателя уведомления о цессии.

Создание залога обычно происходит в два этапа:

1. Стороны заключают действующий и имеющий обязательную силу договор залога. Залогодатель соглашается обеспечить действительный основной долг, передав свое движимое имущество залогодержателю. Он должен соответствовать всем требованиям действующего контракта. Это порождает личные права.
2. Предмет залога передается залогодателем залогодержателю.

Для того, чтобы залог стал реальным обеспечительным правом, необходимо, чтобы оно произошло. Поставка может быть фактической или конструктивной ^[136], но залогодержатель должен сохранить владение предметом залога. Передача права собственности имеет целью предать гласности факт установления реального обеспечительного права в форме залога в отношении предмета залога. Передача служит для защиты реального обеспечительного права залогодержателя, препятствуя тому, чтобы залогодатель отчуждал предмет залога или передавал его в залог другому лицу. Вот почему использование конституционного владения запрещено.

Одним из недостатков передачи владения является то, что (в отличие от ипотечной облигации, где владение обычно сохраняется) она не способствует развитию коммерции, поскольку большинство предприятий не могут позволить себе отказаться от владения своим движимым имуществом.

Чтобы избежать требования передачи, стороны иногда вступают в имитацию сделки, которая кажется одним типом, а на самом деле - другим: например, продажа, которая фактически является залогом. То, как суды рассматривают смоделированные транзакции, лучше всего иллюстрирует классическое дело Vasco Dry Cleaners против Twycross . ^[137]

Операция [ править ]

Самым важным из прав, предоставляемых залогодержателем в результате залога, является его преимущественное право на выручку от продажи во исполнение. Хотя залогодержатель имеет право владеть им, он не имеет права пользоваться им, пользоваться им или получать какие-либо из его плодов. Он также обязан проявлять разумную заботу о заложенном имуществе и обязан после прекращения залога вернуть заложенное имущество (плюс его плоды) залогодателю.

Залогодержатель вправе защитить свое имущество путем запрета. Если он понес необходимые расходы по содержанию заложенного имущества, он может потребовать расходы на содержание и сохранить имущество до тех пор, пока они не будут оплачены.

Если залогодержатель добровольно отказывается от владения, залог прекращается, но третье лицо может осуществлять владение от его имени.

Нотариальные облигации [ править ]

Нотариальная связь является ограниченной реальной безопасностью , которые hypothecates движимого имущества в попытке обеспечить держатель облигации его рейтинг для удовлетворения долга. ^[138] Чтобы быть действительным, нотариальное обязательство должно быть нотариально оформлено, а для обеспечения исковой силы в отношении третьих лиц оно должно быть зарегистрировано в Реестре сделок по месту жительства или зарегистрированного офиса должника по облигациям в течение трех месяцев с момента исполнения. ^[139] Нотариальная гарантия может быть принята только на движимое имущество и просто предоставляет держателю облигации преимущественное право (предварительный приоритет) по сравнению с необеспеченными кредиторами и держателями ипотечных кредитов в случае несостоятельности должника.

Как правило, владелец облигации не владеет заложенной собственностью, и поэтому нотариальные облигации обычно содержат «оговорки о совершенстве», позволяющие держателю облигации наложить арест и распорядиться заложенной собственностью в случае дефолта должника. Нотариальный держатель облигации не приобретает обеспечительное право до тех пор, пока облигация не будет усовершенствована путем вступления во владение заложенным имуществом ^[140], что может быть истолковано путем наложения ареста шерифом или посыльным от имени держателя облигации. ^[141] Другими словами, требования к действительному залогу должны быть выполнены. Владелец облигации не может воспользоваться этим правом без решения суда или согласия должника; кроме того, оговорка о совершенстве должна быть включена в залог. Нотариальные облигации бывают двух видов: общие и специальные.

Общие облигации [ править ]

Общая нотариальная гарантия, регулируемая общим правом, обычно применяется ко всему движимому имуществу, как материальному, так и нематериальному (включая лицензии на продажу спиртных напитков, долговые обязательства и деловую репутацию ), находящегося во владении должника по облигации, которое может включать движимое имущество, приобретенное после исполнения залога. ^[142] Несмотря на регистрацию в Реестре сделок, реальное право обеспечения просто «прикрепляется» к заложенному имуществу и находится в зачаточном состоянии, так что имущество может быть отчуждено без согласия держателя облигации, и облигация не связывает никакую третью сторону кто приобретает недвижимость. Иными словами, преимущественное право держателя облигации теряется после продажи в порядке исполнения; когда, однако, имущество должника по облигации арестовано как неплатежеспособное, предпочтение держателя облигации все еще остается безупречным.

Специальные облигации [ править ]

Специальная нотариальная гарантия принимается на конкретное движимое имущество должника по облигации. В то время как общее право регулирует общую облигацию, специальная облигация является порождением закона, подпадающего под действие Закона 1993 года об обеспечении посредством движимого имущества . ^[143] До 1993 года правовые принципы, регулирующие особые облигации, в Натале отличались от правовых принципов, установленных в Натале. остальная часть страны; они были изложены в Законе о нотариальных (естественных) облигациях 1932 года ^[144], который предписывал, что должным образом зарегистрированная нотариальная гарантия на движимое имущество считается переданной держателю облигации в залог. В остальной части страны принципы, изложенные в деле Купер против Мистера ^[145] были применимы, так что специальный нотариальный держатель облигации имел одинаковый рейтинг со всеми другими кредиторами в случае несостоятельности.

Начиная с 1993 года, движимое имущество считается заложенным и переданным в случае регистрации; Другими словами, Закон 1993 г. распространил принципы Наталии на остальную часть страны, так что общее право залога теперь применяется к особым облигациям. Это также сделало ненужными пункты о совершенстве для специальных облигаций.

Важность указания и описания движимого имущества в нотариальной облигации была проиллюстрирована в Ikea Trading und Design v BOE Bank . ^[146] Тест заключается в том, может ли третья сторона идентифицировать собственность по условиям самой облигации, не прибегая к внешним доказательствам. Причина этого требования заключается в том, что одна из функций облигации состоит в том, чтобы предавать гласности факт установления реального обеспечительного права.

Молчаливая реальная безопасность [ править ]

Неявные реальные обеспечительные права включают молчаливую ипотеку арендодателя, молчаливую ипотеку при покупке в рассрочку, залоговые права и предусмотренные законом обеспечительные права. Они созданы в силу закона.

Молчаливые гипотезы [ править ]

Единственная негласная ипотека по общему праву, признанная в Южной Африке, - это ипотека арендодателя недвижимого имущества. Остальные ипотеки являются обязательными, наиболее важной из которых является негласная ипотека продавца по договору покупки в рассрочку.

Ипотека арендодателя [ править ]

Неявная ипотека арендодателя, также известная как ипотека арендодателя, возникает в результате отношений между арендодателем и арендатором. Его цель - обеспечить обязательство арендатора по уплате арендной платы, предусмотренной в договоре аренды, и он запускается (в силу закона), как только возникает задолженность по арендной плате. Ипотека является составной частью долгового обязательства; соответственно, она отпадает (в силу закона), как только выплачивается арендная плата.

Имущество, на которое распространяется негласная ипотека ( invecta et illata ), включает товары (материальные движимые вещи), принесенные в помещение арендатором, а также любые плоды собственности, которые арендатор собрал, но еще не вывезли из собственности. Однако товары должны присутствовать в помещении во время исполнения ипотеки. Для взыскания ипотеки знание арендодателя о существовании товара не требуется.

Чтобы создать реальное обеспечительное право, арендодатель должен усовершенствовать молчаливую ипотеку путем получения судебного постановления, запрещающего отчуждение или изъятие invecta et illata , либо прикрепляя их. После совершенствования ипотеки арендодателя арендодатель приобретает реальное обеспечительное право: преимущественное право после продажи движимого имущества в исполнение. Арендодатель может также воспрепятствовать арендатору вывозить invecta et illata из помещения.

Если invecta et illata недостаточно для покрытия задолженности по арендной плате, ипотека может быть продлена на invecta et illata, которые принадлежат субарендатору. Если и того и другого недостаточно, ипотека может быть расширена на собственность, принадлежащую третьей стороне, при условии, что:

• это имущество было перенесено в арендованное помещение арендатором с явного или подразумеваемого уведомления третьей стороны;
• он был предназначен для постоянного пользования арендатором; и
• арендодатель не знает, что недвижимость принадлежит третьему лицу.

Неявная ипотека арендодателя будет аннулирована, если третье лицо проинформирует арендодателя о его праве собственности на рассматриваемое имущество до совершенствования ипотеки. ^[147]

В Блумфонтейне муниципалитете об Джексонах , ^[148] Отдел Апелляционного постановил , что, когда третья сторона не предпринимает разумные шаги , чтобы защитить свою собственность от ипотеки арендодателя, суд будет считать , что имущество было доставлен на арендуемые помещения с подразумеваемым знанием и согласие этой стороны.

Важно отметить, что Закон о залоге движимого имущества исключает ипотеку арендодателя в отношении имущества, приобретенного по договору покупки в рассрочку. ^[149] Точно так же движимое имущество, подлежащее особому нотариальному залогу и находящееся во владении третьей стороны, то есть кого-либо, кроме держателя облигации, исключается из ипотеки арендодателя, если только ипотека не была усовершенствована до регистрации залога. связь.

Рассрочка покупки ипотеки [ править ]

Договор купли- продажи в рассрочку, также известный как продажа в рассрочку, позволяет оплачивать покупную цену частями после сдачи арендованного имущества. Право собственности остается за продавцом до тех пор, пока наниматель не внесет последний платеж по найму. Молчаливая ипотека продавца вызвана арестом нанимателя. Продавец имеет обеспеченное право требования в отношении невыплаченных платежей, причитающихся в соответствии с соглашением о покупке в рассрочку. Ипотека продавца по договору покупки в рассрочку обеспечивает требование продавца по невыплаченным частям, так что продавец имеет преимущественное требование.

Lien [ править ]

Селезенка , также известный как право удержания может быть право реальной безопасности , которая возникает в силу закона, или это может быть личным правом. Его цель - обеспечить выплату денег или труда, которые держатель залога потратил на его движимое или недвижимое имущество. Он действует как защита от rei vindicatio правообладателя и дает правообладателю право владеть имуществом до тех пор, пока ему не будут возмещены понесенные расходы. Оно не включает право на продажу имущества в порядке исполнения. В Singh об Santam , ^[150]суд постановил, что правообладатель должен физически владеть недвижимостью в то время, когда он понес расходы. (Залог отличается от неявной ипотеки в этом отношении наиболее очевидным образом.) Как только требование держателя залога оплачено, удержание прекращается автоматически; это принадлежность к основному долгу.

Есть два типа залога:

1. Залог на обогащение , основанный на принципе неоправданного обогащения, возникает в тех случаях, когда правообладатель понес расходы на имущество залогодателя без согласия этого залогодателя или без юридического обязательства сделать это.
2. Залог на должника и кредитора возникает, когда держатель залога расходует труд на имущество залогодателя в соответствии с действующим контрактом, и служит для обеспечения платежа.

Залог может быть прекращен таким же образом, как и другие реальные обеспечительные права:

• погашением основного долга;
• путем уничтожения имущества;
• путем слияния ( путаница ); и
• путем отказа.

Реальная судебная безопасность [ править ]

Когда кредитор вынес судебное решение против должника, который не выполнил требования, кредитор может привести в исполнение судебное решение, подав исполнительный лист. Судебный приказ служит ордером, который разрешает шерифу арестовать движимое или недвижимое имущество должника, что создает реальное обеспечительное право в пользу кредитора. Это реальное обеспечительное право, установленное судебным постановлением, обычно называется

• в качестве судебного залога , в котором заложенное имущество является движимым; и
• как судебная ипотека , когда закрепленное имущество является недвижимым.

Эти реальные обеспечительные права предоставляют кредитору преимущественное право требования на выручку от продажи прикрепленного имущества.

Сервитуты и ограничительные условия [ править ]

Как сервитуты, так и ограничительные условия - это ограниченные вещные права на собственность, или iura in re aliena . Таким образом, оба они ограничивают право собственности и создают бремя для рассматриваемой собственности; они должны быть зарегистрированы в соответствии с документами о праве собственности на недвижимость.

Сервитуты [ править ]

Сервитуты - это реальные права, которые «вырезаны из полного владения собственника» ^[151] и приносят пользу другому, либо предоставляя ему право пользования и наслаждения, либо требуя от владельца воздерживаться от реализации своего права. И наоборот, понятие сервитута подразумевает, что собственность обслуживает либо другую собственность, либо другое лицо, и что господство владельца сервитута или обремененной собственности должно уменьшаться сервитутом. По определению нельзя иметь сервитут на свою собственность ( nemini res sua servit ), потому что сервитут может быть только ограниченным вещным правом в собственности другого.

Существует опровержимая презумпция необремененной собственности. Бремя доказывания, которое должно основываться на балансе вероятностей, лежит на человеке, заявляющем о существовании сервитута.

Природа [ править ]

Владелец сервитута в принципе имеет приоритет в отношении осуществления конкретного права, предусмотренного сервитутом. Служебный владелец может осуществлять все обычные права собственности, но он не может ущемлять права держателя сервитута и, следовательно, не может осуществлять те права, которые несовместимы с сервитутом, или предоставлять дополнительные сервитуты, которые нарушали бы существующий сервитут ( servitus servitutis esse non potest ).

Владелец сервитута имеет право выполнять все действия, необходимые для надлежащего выполнения сервитута, но должен делать это так, чтобы обслуживающему владельцу было причинено как можно меньше неудобств и чтобы нагрузка на служебное имущество не превышала явные или подразумеваемые условия сервитута.

В законодательстве Южной Африки нет закрытого списка реальных прав на землю, но новые типы реальных прав на землю разрешаются только с большой осторожностью, исходя из того, что земля не должна подвергаться излишнему обременению. В деле Linvestment v Hammersley ^{[152] было} указано, что от суда может потребоваться новое толкование сервитутов, которые существовали в течение поколения в другой обстановке, чтобы сделать их постоянно полезными для современного общества.

Сервитуты классифицируются в зависимости от того, приносят ли они пользу последующим владельцам. Различают два типа сервитутов: похвальные и личные. Следует ли классифицировать сервитут как личный или как похвальный сервитут, зависит от того, приносит ли он пользу конкретному участку земли или конкретному лицу: если выгода отдается земле, то, независимо от личности владельца в любой данный момент, сменяющие друг друга владельцы получит выгоду от интереса к обслуживаемой земле; если выгода выгодна конкретному человеку, то, в лучшем случае, выгода будет существовать на протяжении всей жизни этого человека. И похвальные, и личные сервитуты представляют собой ограниченные реальные права, поскольку они обременяют собственность, и оба могут быть положительными или отрицательными. Положительные сервитуты дают сервитуту право «вступать в дело с обслуживающим владельцем».s земля делать что-то положительное, «совершать положительный поступок;^[153] отрицательные сервитуты ограничивают права владельца обслуживаемого многоквартирного дома.

Престольные рабства [ править ]

Престольные сервитуты - это ограниченные вещные права, существующие только в отношении земли. Они принадлежат последовательным владельцам одного участка земли, называемого доминирующим многоквартирным домом, который получает выгоду от другого участка земли, обслуживаемого многоквартирного дома, принадлежащего кому-либо, кроме владельца господствующего многоквартирного дома. Другими словами, похвальные сервитуты всегда включают как минимум два участка земли, один из которых обслуживает другой. Они приносят пользу сменяющим друг друга владельцам и неразрывно связаны с землей, которой они пользуются.

От похвального сервитута требуется, чтобы он приносил пользу владельцу доминирующего многоквартирного дома в его качестве собственника земли (а не только в его личном качестве). Это называется требованием полезности (или utilitas ). Вопрос в том, увеличивается ли стоимость, полученная от доминирующего многоквартирного дома, за счет сервитута. При определении utilitas учитываются следующие факторы:

1. В соответствии с правилом близости ( vicinitas ), многоквартирные дома должны располагаться достаточно близко друг к другу, чтобы обслуживаемый многоквартирный дом имел возможность в разумных пределах использовать и получать удовольствие от господствующего многоквартирного дома.
2. Хвалебный сервитут должен приносить пользу самому господствующему многоквартирному дому, а не только удовольствию или капризу того, кто оказывается землевладельцем в определенное время.
3. Сервитутам свойственна пассивность. Традиционно сервитут не возлагает на владельца положительной обязанности или, лучше сказать, обязанности что-то делать на земле ( servitus in faciendo consistere nequit ). Schwedhelm v Hauman ^[154] поддержал правило о пассивности, из которого есть только два исключения:
   1. сервитут по принуждению собственника обслуживаемого имущества построить здание определенной высоты ( servitus altius tollendi ); и
   2. сервитут, который возлагает на владельца обслуживаемой земли обязанность содержать примыкающую стену в хорошем состоянии ( servitus oneris ferendi ).
4. Похитительные сервитуты неделимы; они налагаются на весь обслуживаемый многоквартирный дом.

Права и обязанности доминирующего и обслуживающего владельцев зависят в первую очередь от условий договора, составляющего сервитут. Это соглашение составлено строго и наименее обременительным для обслуживающего владельца. Доминирующий владелец должен осуществлять свои права civiliter modo с должным учетом прав обслуживающего владельца.

Любая из сторон может обратиться в суд за заявлением о правах. Конкретные обязанности могут быть исполнены в порядке запрета, а убытки могут быть присуждены судом, если любая из сторон превысила сроки сервитута и понесла имущественный ущерб.

Существует несколько условных видов сервитутов:

• Городские земельные сервитуты , когда земля используется для проживания, торговли или промышленности. Примеры включают права поддержки и права посягать на соседние земли, а также отрицательные сервитуты для сохранения вида или источника света. В современном контексте важнейшей категорией городского правового рабства являются ограничительные условия .
• Что касается сельских молитвенных сервитутов , обычно выделяют три основные категории:
  • право отвода;
  • водные сервитуты; и
  • пастбищные сервитуты.
• Способы по необходимости ( посредством необходимости ) могут включать право использовать пешеходную дорожку, право перегонять скот или транспортные средства по земле и т. Д.

Личные сервитуты [ править ]

Личные сервитуты - это ограниченные вещные права на движимое или недвижимое имущество (не только на землю) другого лица. Они передаются только одному конкретному лицу (а не последовательным держателям). ^[155] Личный сервитут не может быть передан его владельцем (во многом так же, как прославленные сервитуты, как говорят, «управляют землей»); он аннулируется, когда истекает срок, на который он был предоставлен, или когда владелец умирает: он не может существовать после его жизни и не может быть передан третьей стороне. Если владельцем является юридическое лицо, срок его действия составляет 100 лет. В отличие от своего прадиального аналога, личное рабство делимо.

Там нет Numerus Clausus личных сервитутов. Наиболее распространенными и условными формами, унаследованными от римско-голландского права, являются узуфрукт ( usufructus ), usus и Habitatio .

• Habitatio дает право занимать дом.
• Usus предоставляет право пользоваться собственностью другого лица.
• А узуфрукт дает право использовать и наслаждаться собственностью другого, а также их плодами.

Другие формы личного сервитута , заимствованный из английского права , включают так называемый «неправильный подневольные» (то есть английский сервитут в валовом , который имеет содержание обычно ассоциируется с земельным сервитутом, но, учрежденный в пользу физического лица), ограничительные условия (т.е. English real covenant ), торговые права и право разработчика расширять схему заголовка раздела.

Узуфрукты [ править ]

Узуфрукт - это ограниченное реальное право, обычно используемое, когда наследодатель желает обеспечить оставшихся в живых членов семьи после его смерти, но хочет, чтобы собственность перешла к кому-то, кроме узуфруктуария. Узуфруктуарий может пользоваться имуществом, которое может быть движимым или недвижимым, материальным или нематериальным, а также получать и приобретать в собственность плоды собственности, которые могут быть как естественными (например, урожай и молодняк скота), так и гражданскими (например, доход от аренды и проценты по капитальным вложениям). Узуфруктуарий должен собирать натуральные плоды, чтобы получить право собственности на них. ^[156]С другой стороны, гражданские плоды приобретаются узуфруктуарием, как только наступает срок их оплаты. Узуфрукт не может распространяться за пределы срока узуфрукта, который, не являясь владельцем собственности, не имеет права отчуждать, потреблять или уничтожать ее. Однако права узуфрукта могут быть отчуждены, заложены, заложены или проданы во исполнение.

В Дурбане об Woodhaven , ^[157] суд поставил под сомнение тонкого различия , проложенного от самого узуфрукта и права пользования , состоящего интересом пользовладельца в. Это решение подразумевает, что характер и цель конкретного личного сервитута должны определять, являются ли права по сервитуту отчуждаемыми. Права узуфруктария включают владение, управление, пользование и пользование собственностью, а также ее естественными и гражданскими плодами. Потребляемое имущество не может быть объектом узуфрукта, так как узуфруктуарий должен иметь возможность вернуть имущество владельцу salva rei материально(или практически не повреждены) в конце периода пользования. Узуфруктуарий должен использовать собственность разумно, то есть для той цели, для которой она была предназначена. Владелец собственности сохраняет все права собственности в соответствии с узуфруктом и, следовательно, может отчуждать или закладывать имущество в соответствии с узуфруктом.

Создание [ править ]

Личные и правовые сервитуты создаются по соглашению между владельцем доминирующего многоквартирного дома и владельцем обслуживаемого многоквартирного дома. Условиями договора будут определены характер, объем и размер сервитута; цена, которую должен заплатить владелец доминирующего многоквартирного дома в качестве компенсации за предоставление сервитута; и продолжительность сервитута. Прадедический сервитут может быть предоставлен на неограниченный срок или может существовать в течение определенного периода времени или до выполнения определенного условия.

По соглашению возникает личное право требовать регистрации сервитута. Регистрация создает его настоящую сущность. Личный сервитут также может быть создан по соглашению, но чаще всего личный сервитут, такой как узуфрукт, создается на основании завещания. Сервитут также может быть создан за счет государственной субсидии. Законом могут быть созданы как личные, так и погребальные сервитуты. Приобретение сервитута может также произойти, с точки зрения Prescription закон , ^[158] по приобретательной давности. ^[159] Сервитуты также могут быть результатом судебного постановления (например, посредством необходимости ).

Вымирание [ править ]

Сервитуты могут быть прекращены по соглашению. Обычно от них можно отказаться (хотя необходимо доказательство намерения отказаться), а также их можно погасить за счет истечения времени (хотя к положительным и отрицательным сервитутам относятся разные правила). Сервитут прекращается, если собственность, к которой он относится, уничтожается, но он возродится, если собственность будет восстановлена.

Сервитут, установленный на ограниченный период или при определенных условиях, истекает в конце установленного периода или когда указанные условия выполнены и решение суда подтверждает прекращение. Сервитут также может истечь в соответствии с законом.

Престольные рабства [ править ]

Если, в случае пребывающих сервитутов, доминирующая и обслуживающая квартиры будут объединены, сервитут будет прекращен: если слияние не должно было быть постоянным, сервитут возродится, когда собственность будет снова разделена; если слияние должно было быть постоянным, сервитут не возродится, когда собственность снова будет разделена. Преступные сервитуты также прекращаются, когда требования к их конституции больше не могут быть выполнены.

Личные сервитуты [ править ]

Личный сервитут истекает, когда его владелец умирает. Личный сервитут может также истечь после выполнения отменительного условия. Закон о реестре сделок предусматривает регистрацию истечения срока личного сервитута.

Правоприменение [ править ]

Большинство средств правовой защиты, доступных собственнику, также доступны, mutatis mutandis , держателю сервитута. Следовательно, держателю сервитута обычно доступны следующие средства правовой защиты:

• декларация прав в суде;
• обязательный интердикт;
• запретительный запрет;
• mandament ван spolie ;
• деликтный иск о возмещении ущерба.
• деликт 1912 года

Ограничительные условия [ править ]

Ограничительные условия представляют собой уникальный набор ограниченных вещных прав, которые используются в контексте городского планирования и управления землепользованием. Эта область права стала «настолько специализированной и настолько важной», что требует отдельного раздела. ^[160]

Ограничительные условия носят характер городских молитвенных сервитутов. Они состоят из широкого набора ограничений на использование земли и обычно содержатся в передаточном акте. Целью ограничительного условия является:

1. создать согласованный и гармоничный план застройки поселка в интересах всех владельцев эрф; и
2. чтобы сохранить характер района. Это становится важным, когда требуется устранить ограничивающее условие.

Определение [ править ]

В широком смысле ограничительное условие включает зарегистрированное ограничительное условие правового титула, которое зарегистрировано в акте передачи, но которое также включает любые другие ограничения в любом другом документе или ином документе, в соответствии с которым принадлежит право на землю. Примером этого является положение в градостроительной схеме. Ограничительные условия работают рука об руку с градостроительными схемами, зонированием и землепользованием.

В узком смысле ограничительные условия - это зарегистрированные ограничения на использование земли. Они включают те условия, которые указаны в передаточном акте в процессе развития поселка. Ниже приведены примеры:

• «Эрф не может быть подразделен».
• «Эрф должен использоваться только в жилых целях».
• «Никакого дополнительного строительства не будет».
• «ERF не должен использоваться для торговли».

Важно отметить, что большая часть терминологии, используемой в этой области права - «ограничительное условие», «условие титула», «условие ограничительного титула», «условие ограничительного титула», «ограничение титула», «титул». условие дела "- все относится к одному и тому же. Однако ограничительные условия следует отличать от ограничений градостроительных схем и схем землепользования.

Природа и характер [ править ]

Как отмечалось ранее , ограничительные условия носят характер городских молитвенных сервитутов. ^[161] Все заинтересованные стороны, таким образом, взаимно обязуются друг с другом соблюдать положения ограничительного условия. ^{[162] [163] [164]}

В деле Ex parte Optimal Property Solutions суд постановил, что зарегистрированные судебные служебные права включены в конституционную концепцию собственности ^[165] , так что отмена или отмена ограничительного условия может быть равносильна лишению собственности.

В деле Ван Ренсбург против муниципалитета Нельсона Манделы было установлено, что ограничительные условия действуют в частной сфере, но также носят общественный характер, так что как частные лица, так и государство обязаны их уважать и поддерживать. Ответственность была возложена на муниципалитет, чтобы знать об ограничительных условиях и действовать в соответствии с ними.

Может возникнуть конфликт между положениями ограничительного условия и градостроительной схемой или схемой землепользования. В этом случае ограничение обычно имеет приоритет.

Ограничительные условия не могут быть удалены автоматически. Прежде чем собственник сможет реализовать или воспользоваться условиями градостроительной схемы, он должен устранить все существующие правовые препятствия. В противном случае Управление городского планирования может возбудить дело против такого владельца, чтобы заставить его / ее соблюдать правила городского планирования.

Правоприменение и защита [ править ]

Когда собственник использует свою собственность способом, противоречащим положениям ограничительного условия, физическим или юридическим лицам, права которых тем самым нарушаются, доступен ряд средств правовой защиты:

• обратиться в суд о запрете ;
• обратиться в суд с заявлением о признании прав ;
• обратиться в суд за мандамусом ;
• возбудить иск о возмещении ущерба;
• искать конституционные средства правовой защиты (например, когда было нарушено право на административные меры ^[166] ); или же
• искать предусмотренные законом средства правовой защиты (поскольку законы могут создавать правонарушения при нарушении ограничительных условий).

Возможная защита от действия, возбужденного для обеспечения соблюдения положений ограничительного условия, заключается в том, что характер территории изменился настолько, что первоначальное ограничительное условие больше не применимо, стало бесполезным и не требует соблюдения.

Удаление или изменение [ править ]

Отмена ограничительного условия и внесение в него поправок может происходить различными способами, в основном по заявлению суда или по закону. Ex Parte Оптимальные Property Solutions подтверждает процедуру для одностороннюю приложения, в то время как снятие ограничений Закон , ^[167] , например, содержит процедуры , посредством которых определенные ограничения и обязательства в отношении земли, в том числе ограничительных условий, могут быть изменены, суспендированные или удалены . Процедура предусматривает, среди прочего , что заявление должно быть в установленной форме и сопровождаться уплатой пошлин и уведомлением в провинциальном вестнике, чтобы обеспечить возможность подачи возражений.

У этих процедур есть множество преимуществ и недостатков.

Минералы [ править ]

Приобретение, использование и отчуждение прав на добычу полезных ископаемых теперь регулируется Законом о разработке минеральных и нефтяных ресурсов (MPRDA) ^[168], который вступил в силу 1 мая 2004 года . Таким образом, старые принципы общего права, касающиеся приобретения, использования и распоряжения недрами, больше не применимы. MPRDA укрепляет государственную власть и контроль над минеральными и нефтяными ресурсами страны.

История [ править ]

Исторически право на полезные ископаемые подпадало под действие закона о собственности. Права на добычу полезных ископаемых могут быть отделены от титула на землю. Отделение прав на полезные ископаемые от прав на землю позволило третьим лицам стать держателями прав на недропользование. Таким образом, право на полезные ископаемые может существовать отдельно от собственности на землю после того, как право было прекращено. При определении характера и содержания прав на недропользование суды опирались на установленные имущественно-правовые принципы сервитутов.

В общепринятом, общепринятом смысле, право на полезные ископаемые включало в себя право входить в землю, ^{[169] [170]} разведывать и добывать на ней ^{[171] [172] [173] [174]} и извлекать полезные ископаемые, а также со всеми дополнительными правами, которые позволяют добычу полезных ископаемых. ^[175]

Права на добычу полезных ископаемых были ценным активом. Право собственности на полезные ископаемые перешло от землевладельца к правообладателю. ^[176] Согласно общему праву, правообладатель полезных ископаемых не был обязан использовать права: другими словами, добывать.

Новый закон о полезных ископаемых ввел систему государственного опеки в качестве основы для регулирующего контроля над полезными ископаемыми и добычей полезных ископаемых, а также прояснил, что единственный способ получить новые права - это получить их от государства. Mining Титулы Закона о регистрации (MTRA) ^[177] содержит переходные положения , которые облегчают преобразование прав на добычу , полученных в предыдущем законодательном устроении в правах с точки зрения новой законодательной системы.

Пятилетний переходный период, созданный MPRDA, истек.

Право собственности [ править ]

Принцип общего права cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos гласит, что собственник земли является собственником не только поверхности, но и всего, что находится над и под ней. Однако MPRDA предусматривает ^[178] , что минеральные и нефтяные ресурсы являются общим достоянием всех людей в Южной Африке, в интересах которых государство является хранителем, хотя MPRDA прямо не оставляет за собой право собственности на «неотделанные» полезные ископаемые или нефть. штат.

Согласно одной точке зрения, право собственности на полезные ископаемые и нефть, еще не добытые на земле, принадлежит государству; другая точка зрения направлена ​​на то, чтобы отделить минеральные и нефтяные ресурсы от полезных ископаемых и нефти как таковых, так что совокупное богатство полезных ископаемых и нефти принадлежит государству, в то время как владение неотделенными полезными ископаемыми по-прежнему принадлежит владельцу земли, даже если владелец не может уметь разрабатывать такие полезные ископаемые. Третья точка зрения гласит, что государственная «опека» минеральных и нефтяных ресурсов не равносильна владению неотделенными полезными ископаемыми и нефтью: согласно доктрине общественного доверия, землевладелец остается собственником недобытых полезных ископаемых и нефти. Четвертая точка зрения состоит в том, что не имеет значения, где находится право собственности на полезные ископаемые и нефть в почве.AgriSA против министра полезных ископаемых и энергетики; Однако дело Ван Ройена против министра полезных ископаемых и энергетики показывает, что это не чисто академический вопрос.

Res publicae [ править ]

Пятая точка зрения, что, с точки зрения MPRDA, ^[179] минеральные и нефтяные ресурсы новая категория Рез publicae , ^[180] размещающие минеральные и нефтяные ресурсы в ведение государства. Основные права собственности землевладельца на недобытые полезные ископаемые не были уничтожены в теории, но такие права больше не могут иметь большого практического применения. Государство в своей роли хранителя наделено способностью регулировать доступ к ресурсам и обязано обеспечивать их оптимальное использование.

Положения MPRDA не являются исчерпывающими. В нем ничего не говорится о праве собственности на полезные ископаемые и нефть после того, как они будут добыты, законно или незаконно. Утверждалось, что общее право применяется остаточно, так что владельцы различных прав (права на разведку, разрешения на добычу, права на добычу, права на разведку или права на добычу), которые имеют право вывозить и продавать полезные ископаемые или нефть, приобретают право собственности на минералы или нефть при добыче.

Важные понятия [ править ]

Для понимания этой области права важны три основных понятия, а именно «земля», «полезные ископаемые» и «нефть». «Земля» включает в себя не только «сушу», но и, с точки зрения МПРДА, море. ^[181] Право собственности на сушу принадлежит лицу, на имя которого она зарегистрирована. Чтобы квалифицироваться как «минерал», вещество должно быть в твердой, жидкой или газообразной форме и встречаться в природе на земле или воде; кроме того, он должен быть продуктом геологического процесса или должен происходить в отвалах или отложениях остатков. Нефть - это вещество, которым может быть любой жидкий или твердый углеводород или горючий газ, существующий в естественных условиях в земной коре.

Права [ править ]

Государство может предоставлять или отказывать в различных правах в отношении минеральных или нефтяных ресурсов и земли, к которой эти права относятся. Такие права включают

• разрешения на разведку;
• право разведки;
• разрешения на извлечение полезных ископаемых при разведке;
• разрешения на удержание;
• разрешения на добычу полезных ископаемых; и
• права на добычу полезных ископаемых.

Как объяснялось ранее , предоставление прав на разведку или добычу как таковое не дает права собственности на неотделенные полезные ископаемые.

Экспроприация и компенсация [ править ]

Некоторые комментаторы утверждали, что положения MPRDA равносильны «институциональной экспроприации » прав на добычу полезных ископаемых. Другие ученые предпочли индивидуальный анализ, чтобы определить, как обычные права общего права были заменены новыми правами в соответствии с MPRDA, в то время как третьи утверждают, что MPRDA представляет собой не что иное, как законное осуществление регулирующих полномочий государства над право собственности. Процедура экспроприации изложена в MPRDA, и у государства есть определенные обязательства в отношении компенсации.

Природа [ править ]

MPRDA классифицирует право на разведку, право на добычу, право на разведку или право на добычу, предоставленное министром (или уполномоченным лицом в случае прав на разведку), как «ограниченное реальное право в отношении полезных ископаемых или нефти и земли, на которую такое право относится. " ^[182] Для регистрации договор на разведку, добычу, разведку или добычу должен быть нотариально оформлен.

MPRDA ничего не говорит о характере других прав на полезные ископаемые или нефть, которые он признает. Их можно только записывать и хранить. Соответственно, было высказано предположение, что эти права носят личный характер.

Все права, предоставленные министром, являются личными правами. В Meepo об Котце , ^[183] суд указал , что права возникло после того , как министр, как и представитель попечителя государства, соглашается предоставить заявителю право на разведку полезных ископаемых на указанной земле в течение определенного периода времени. Права на разведку, права на добычу, права на разведку и добычу становятся ограниченными вещными правами после регистрации.

Содержание [ править ]

MPRDA предоставляет описание объема прав, которые могут быть созданы. К ним относятся

• право разведки;
• права на добычу полезных ископаемых;
• права на производство; и
• права на разведку.

MPRDA подробно описывает содержание этих прав.

Наиболее важной обязанностью правообладателей является оплата (сборов, пошлин или других вознаграждений) государству.

Конкурирующие права владельца поверхности [ править ]

В случае непримиримых разногласий между землевладельцем и держателем прав на полезные ископаемые преимущественную силу имеет правообладатель. Этот принцип был подтвержден в деле Anglo Operations v Sandhurst Estates ^[184] . Министр прямо уполномочен MPRDA экспроприировать собственность для целей разведки или добычи, если это необходимо для достижения целей MPRDA. Согласно Meepo v Kotze , компенсация должна быть выплачена государством лицу, которое может доказать, что его собственность была экспроприирована в соответствии с положением MPRDA.

Передача и прекращение [ править ]

Зарегистрированные права на недропользование или нефть могут быть отчуждены. Если предусматривается другой правообладатель, требуется письменное согласие Генерального директора Департамента полезных ископаемых и энергетики. Незарегистрированные права на полезные ископаемые или нефть не могут быть переданы, сданы в аренду или обременены ипотекой.

Права на полезные ископаемые и нефть не бесконечны; они длятся в течение заранее определенного периода времени. Когда этот период истекает, права истекают вместе с ним. Права также теряют силу в случае смерти правообладателя. В случае юридического лица права теряют силу, когда юридическое лицо снимается с регистрации без правопреемника.

Социальная и экологическая ответственность [ править ]

Помимо регулирования доступа к минеральным и нефтяным ресурсам, MPRDA направлен на достижение различных социальных целей. Двумя наиболее важными из них являются защита окружающей среды и достижение экономических возможностей чернокожего населения : правообладатели несут ответственность за реабилитацию и управление негативными воздействиями на окружающую среду, в то время как MPRDA стремится существенно и значимо расширить возможности для исторически неблагополучных людям, в том числе женщинам, заняться добычей полезных ископаемых и промышленностью . Эта последняя цель отражена, среди прочего,в требованиях к преобразованию прав на майнинг старого порядка в права нового порядка и требований к заявкам на получение новых прав на майнинг. Владельцы прав на добычу полезных ископаемых и нефти должны, кроме того, ежегодно демонстрировать соблюдение закона о расширении экономических прав чернокожих.

Вода [ править ]

Вода как природный ресурс в настоящее время регулируется Национальным законом о воде (NWA) ^[185] и Законом о водных услугах (WSA) ^[186]. Согласно этим законам, вода как природный ресурс передана в ведение и ответственность правительство ЮАР.

Раньше существовали категории государственных и частных водных ресурсов, и частные права на воду составляли неотъемлемую часть землевладения. NWA прекратил различать государственную и частную воду в 1998 году , так что теперь вся вода считается общественной. Автоматические частные права на воду были отменены и заменены правами на использование или лицензиями.

Поэтому права на воду больше не являются частью содержания собственности. Теперь они должны рассматриваться с точки зрения ограниченных реальных прав на собственность, а не с точки зрения собственности и прав на нее.

История [ править ]

В период до 1997 г. отправной точкой были права собственности на воду. Землевладелец был владельцем всей воды, возникающей на поверхности его земли или под ней. Его права собственности давали ему право использовать воду в рамках закона по своему усмотрению и предоставлять водные сервитуты не владельцам, где это необходимо. Следовательно, вода может находиться в частной собственности, или ограниченное реальное право на воду может быть передано другому лицу: например, когда соседние землевладельцы не имеют достаточного количества воды на своей собственности.

С 1997 года основное внимание уделялось доступу к воде как основному праву человека, связанному с конституционным правом на достоинство. ^[187] Право собственности на воду превратилось в ограниченные вещные права или права пользования (лицензии).

Общее право [ править ]

Принцип общего права "прибрежной собственности" доминировал в системе водоснабжения Южной Африки до 1998 года. В отличие от большинства общих законов Южной Африки (и большей части общего права Южной Африки, относящегося к воде), этот принцип возник не в Нидерландах. ; он разработан со ссылкой на английское право . Двойная основа южноафриканского водного права, римско-голландская и английская, не лучше всего подходила для южноафриканского контекста, где вода является более ограниченным ресурсом.

Закон о воде [ править ]

Различие между общественной и частной водой было воплощено в Законе о воде (WA) ^[188], основной целью которого было регулирование доступа к воде и ее использования, которую WA попыталось классифицировать как государственную или частную. Классификация имела важное значение, поскольку определяла, могут ли землевладельцы использовать воду по своему усмотрению. ЗА признал частные претензии прибрежных землевладельцев в отношении общественной воды, а также все претензии землевладельцев в отношении частной воды.

Новая водная парадигма [ править ]

Новая система распределения воды, введенная в 1997 и 1998 годах, отменила частный контроль над водой в пользу жесткого государственного контроля. Изменения в водном праве были вызваны фундаментальными политическими и правовыми изменениями в стране: приходом демократии и вступлением в силу Конституции. Конституция конкретно предписывала реформу водного законодательства, гарантируя право на доступ к достаточному количеству пищи и воды ^[189], возлагая обязанности на государство в этом отношении ^[190], оговаривая, что собственность, не ограничиваясь землей, включает воду, ^[191] и обеспечение права на безопасную окружающую среду. ^[192]WSA устанавливает, кто несет ответственность за реализацию доступа к воде на практике, а также как это должно быть сделано. NWA воплощает отход от общеправового подхода к частной и общественной воде; отправной точкой теперь является «разрешение на использование воды», а не право собственности на воду.

Закон об услугах водоснабжения обеспечивает технические и практические рамки, в которых поставщики услуг водоснабжения действуют на различных уровнях. Услуги водоснабжения включают предоставление услуг водоснабжения и канализации. WSA также предписывает нормы и стандарты, а также систему мониторинга в отношении водоснабжения и услуг. Орган водоснабжения, ответственный за обеспечение доступа к услугам водоснабжения, - это муниципалитет, включая районный или сельский совет, как это определено в Законе о переходном периоде между местными органами власти. ^[193]

Национальный Закон о воде направлен в основном закон реформы воды в Южной Африке. Отправной точкой для этого является тот факт, что вода является дефицитным природным ресурсом. Правительство обязано принимать меры по регулированию и сохранению этого ресурса с учетом соображений окружающей среды и устойчивого развития. NWA эффективно «открывает» представление о воде в Южной Африке, чтобы к ней можно было получить более справедливый доступ. Новая предпосылка состоит в том, что человек имеет право использовать воду только в том случае, если это использование разрешено законом.

Государство действует как попечитель или хранитель воды и, следовательно, несет ответственность за использование, поток и контроль всей воды в Южной Африке. Любое лицо (в том числе юридическое лицо), желающее получить доступ к воде и использовать ее, может получить доступ к воде и использовать ее только в соответствии с NWA. Существующее законное водопользование может продолжаться при определенных условиях, но для других целей требуется лицензия, чтобы получить доступ к воде и использовать ее.

NWA предусматривает личные или молитвенные сервитуты, когда есть необходимость перелить воду из одного участка в другой. Это установленные законом сервитуты, которые отличаются от обычных водных сервитутов не только по содержанию и возможности передачи, но и по их общей цели и назначению.

См. Также [ править ]

• Английское земельное право
• Южноафриканское договорное право
• Деликтное право Южной Африки
• Люббе в Фолькскас по аренде
• Южноафриканское экологическое право
• Сельское хозяйство в Южной Африке
• Земельная реформа в Зимбабве

Примечания [ править ]

Ссылки [ править ]

Книги

• П. Дж. Баденхорст, Хуанита М. Пиенаар и Ханри Мостерт, ред. Закон собственности Зильберберга и Шумана , 6-е изд. Дурбан: LexisNexis, 2018.
• Франсуа дю Буа, изд. Принципы южноафриканского права Вилле , 9 изд. Клермонт: Джута, 2007.
• Пол Джексон и Дэвид К. Уайлд, ред. Реформа права собственности . Олдершот, Хантс, Англия; Брукфилд, Вт .: Ashgate, 1997.
• Ханри Мостерт, Энн Поуп, Джинни ван Вик, Уоррен Фридман, Хуанита Пиенаар и Питер Баденхорст, ред. Принципы права собственности в Южной Африке . Кейптаун: Издательство Оксфордского университета Южная Африка, 2010.
• А. Дж. Ван дер Уолт и Геррит Дж. Пиенаар. Введение в закон собственности / Inleiding tot die sakereg , 7-е изд. Клермонт: Джута, 2016.

Случаи

• ABSA Bank Ltd t / a Bankfin против Jordashe Auto CC 2003 (1) SA 401 (SCA) .
• ABSA Bank Ltd против Ntsane and Another 2007 (3) SA 554 (T).
• Агри Южной Африки против министра полезных ископаемых и энергетики; Ван Ройен против министра полезных ископаемых и энергетики, 2010 (1) SA 104 (ВНП) .
• Апостольский гелофсендинг ван Суид-Африка (Мейтланд Гементе) против Кейпса 1978 (4) SA 48 (C).
• Alexkor Ltd и другие против сообщества Richtersveld и других 2004 (5) SA 460 (CC) .
• Англо Операции Лтд против Сандхерст Эстейтс (Пти) Лтд 2007 (2) SA 363 (SCA).
• Ауссенкьер Диаманте (Пти) Лтд против Нэймекс (Пти) Лтд. 1983 (1) SA 263 (A).
• Бхе и другие против Хайелитша магистрат и другие 2005 (1) SA 580 (CC) .
• Апеллянт муниципалитета Блумфонтейн против ответчика Jacksons Limited, 1929 г. н.э. 266.
• Blue Moonlight Properties 039 (Pty) Ltd против жителей Саратога-авеню и другого города, 2009 (1) SA 470 (W).
• Бритц NO v Sniegocki and Others 1989 (4) SA 372 (D).
• Четти против Найдоо 1974 (3) SA 13 (A).
• Клиффорд против Фаринья 1988 (4) SA 315 (W).
• Консистория Стейтлервиль против Босмана (1892–1893) 10 SC 67.
• Купер НО ан Андер против Ди Мистер ан Андер 1992 (3) SA 60 (A).
• Банк Развития Южной Африки Лтд. Против Ван Ренсбурга и других NNO 2002 (5) SA 425 (SCA).
• Городской совет Дурбана против Woodhaven Ltd и других 1987 (3) SA 555 (A).
• Ex parte Оптимальные имущественные решения CC 2003 (2) SA 136 (C).
• Ex Parte Pierce and Others 1950 (3) SA 628 (O).
• Франкель Поллак Виндерин Инк. Против Стэнтон NO 2000 (1) SA 425 (W).
• Гросвенор Моторс (Почефструм) Лтд против Дугласа 1956 (3) SA 420 (A).
• Гумеде (урожденный Шандж) против Президента Южно-Африканской Республики и других, 2009 (3) SA 152 (CC) .
• Гундвана против Стеко Девелопмент и другие 2011 (3) SA 608 (CC) .
• Икеа Трейдинг и Дизайн АГ против БОЕ Банк Лтд 2005 (2) SA 7 (SCA).
• Яфта против Шумана и других; Ван Ройен против Штольца и других 2005 (2) SA 140 (CC).
• Йохаадьен против Стэнли Портер (Паарл) (Пти) Лтд. 1970 (1) SA 394 (A).
• Kia Motors (SA) (Edms) Bpk v Van Zyl en 'n Ander 1999 (3) SA 640 (O).
• Килберн Апеллянт против Эстейт Килберн Ответчик 1931 г. н.э. 501.
• Ле Ру и другие против Лёвенталя 1905 TS 742.
• Linvestment CC против Hammersley and Another 2008 (3) SA 283 (SCA) .
• Малан и другой против Ardconnel Investments (Pty) Ltd 1988 (2) SA 12 (A) .
• Meepo v Kotze and Others 2008 (1) SA 104 (NC).
• Менка и другой против Маркома и других, 2008 (2) SA 120 (SCA) .
• Мломбо против Фури 1964 (3) SA 350 TPD.
• Ндлову против Нгкобо; Беккер и другой против Джика 2003 (1) SA 113 (SCA) .
• Oakland Nominees (Pty) Ltd против Gelria Mining & Investment Co (Pty) Ltd, 1976 (1) SA 441 (A).
• Муниципалитет Порт-Элизабет против различных оккупантов 2005 (1) SA 217 (CC) .
• Quenty's Motors (Pty) Ltd против Standard Credit Corporation Ltd 1994 (3) SA 188 (A) .
• Жители общины Джо Слово, Western Cape v Thubelisha Homes and Others (Центр жилищных прав и выселений и другое, Amici Curiae) 2010 (3) SA 454 (CC).
• Сообщество Рихтерсвельда и другие против Alexkor Ltd и Другой 2003 (6) SA 104 (SCA) .
• RMS Transport против Psicon Holdings (Pty) Ltd 1996 (2) SA 176 (T).
• Шведхельм против Хаумана, 1947 (1) SA 127 (E).
• Сингх против Сантам Иншуранс Лтд., 1997 (1) SA 291 (A).
• Южноафриканские железные дороги и гавани против Трансвааль Консолидейтед Лэнд энд Эксплорейшн Ко. Лтд. 1961 (2) SA 467 (A).
• Standard Bank of South Africa Ltd против Saunderson and Others 2006 (2) SA 264 (SCA).
• Standard Bank of South Africa Ltd против Stama (Pty) Ltd 1975 (1) SA 730 (AD).
• Standard Bank van SA Bpk v Breitenbach en Andere 1977 (1) SA 151 (T).
• Thienhaus NO v Metje & Ziegler Ltd и Другой 1965 (3) SA 25 (A).
• Trojan Exploration Co (Pty) Ltd и другой против Rustenburg Platinum Mines Ltd и другие 1996 (4) SA 499 (A).
• Ван Ренсбург NNO и другие против муниципалитета Нельсона Манделы и других, 2008 (2) SA 8 (SE) .
• Ван Вурен и другие против Регистратора сделок 1907 TS 289.
• Химчистка Vasco против Twycross 1979 (1) SA 603 (A).

Уставы и др.

• Закон 13 о реестре сделок 1918 года.
• Закон 47 о реестре сделок 1937 года.
• Закон № 62 о продлении срока проживания от 1997 года.
• Закон 41 1950 года о групповых территориях .
• Закон о несостоятельности 24 1936 года.
• Закон 3 о земельной реформе (трудовые арендаторы) от 1996 года.
• Закон № 209 о переходе на местные органы власти от 1993 года.
• Закон 32 о мировых судах 1944 года.
• Закон о разработке минеральных и нефтяных ресурсов № 28 от 2002 г.
• Закон о регистрации прав на добычу полезных ископаемых № 16 от 1997 года.
• Закон о национальном кредите № 34 от 2005 г.
• Национальный закон о воде № 36 1998 г.
• Закон 18 о нотариальных обязательствах (натальных) 1932 года.
• Закон № 68 о рецепте 1969 года.
• Закон № 19 о предотвращении незаконного выселения и незаконного занятия земли от 1998 года.
• Прокламация о переводе ссуд на обремененную собственность, 6 августа 1813 г.
• Закон об отмене ограничений № 84 1967 года.
• Закон № 57 о залоге движимого имущества от 1993 года.
• Закон 108 об услугах водоснабжения 1997 года.
• Белая книга по земельной политике ЮАР, апрель 1997 г.

Внешние ссылки [ править ]

• Реестры Шотландии « Сервитуты и общественные права проезда » (2011 г.) Реестры Шотландии (по состоянию на 1 ноября 2011 г.)