Uniform помощь Переселения и недвижимость Приобретение недвижимости Закон (1970) (» URA „) были приняты федеральным правительством США в 1970 году было направлен на обеспечение справедливой компенсации и помощи для тех , чьей имущества было приобретена в обязательном порядке для общественного пользования в соответствии с “ выдающейся областью " закон. Подобные положения были введены большинством отдельных государств .
Реакция федерального правительства на серьезные проблемы с доменами
Этот закон представлял собой серию положений, кодифицированных в 1971 году для обеспечения справедливого обращения с лицами, перемещенными в рамках программ, финансируемых из федерального бюджета, программ, финансируемых из федерального бюджета, или государственных и местных учреждений, получающих федеральные средства. Это было предназначено для того, чтобы приложить федеральные усилия, чтобы компенсировать этим лицам, подпадающим под действие стандарта и униформы федеральных выдающихся доменов. [1] С тех пор в Закон вносились поправки не менее трех раз. [2]
Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) , может финансировать некоторые из этих проектов перемещения. Этот департамент перечисляет основные цели Закона следующим образом:
(1) обеспечить единообразное, справедливое и равноправное отношение к лицам, чья недвижимость приобретена или которые были перемещены в связи с проектами, финансируемыми из федерального бюджета; (2) обеспечить оказание помощи при переселении перемещенным лицам, чтобы уменьшить эмоциональные и финансовые последствия перемещения; (3) гарантировать, что ни один человек или семья не будут перемещены, если только приличное, безопасное и санитарное жилье не будет доступно в пределах финансовых средств перемещенного лица; (4) помочь улучшить жилищные условия перемещенных лиц, живущих в некачественном жилье; и (5) поощрять и ускорять приобретение по соглашению и без принуждения. [3]
Чтобы иметь право быть "перемещенным лицом", Закон устанавливает факторы, определяющие квалификацию:
Если кто-либо переезжает из недвижимого имущества или перемещает личную собственность из своего недвижимого имущества в результате письменного уведомления о намерении приобрести, начала переговоров или приобретения недвижимого имущества, полностью или частично, из-за программа, финансируемая из федерального бюджета или программа с федеральной помощью; или в котором такое лицо является арендатором жилого помещения или ведет малый бизнес, ферму или бизнес как прямой результат реабилитации, сноса или другой деятельности по перемещению, как может предписать ведущее агентство, в рамках программы или проекта, осуществляемого федеральное агентство или с федеральной финансовой помощью в любом случае, когда глава агентства по перемещению определяет, что перемещение является постоянным. [4]
После того, как будет установлено, что оно соответствует требованиям URA, такое перемещенное лицо может получить ряд льгот или видов компенсации. Важно отметить, что вместо просто «рыночной стоимости» многие владельцы собственности могут получить «восстановительную стоимость» своей первоначальной собственности. [5] Возможно, это выходит за рамки общего стандарта Верховного суда, согласно которому в соответствии с Положением о справедливой компенсации пятой поправки владельцу должна быть выплачена только «справедливая рыночная стоимость» своей собственности. [6]
URA стремится достичь этой восстановительной стоимости за счет обеспечения перемещенных лиц фактическими расходами на переезд, включая ипотеку и расходы на закрытие. Компании даже получают 10 000 долларов на восстановление. [6] [7] Перемещенные лица (не только собственники, но и арендаторы) также могут получить замену консультативных услуг, чтобы дать рекомендации по поиску нового места жительства или места работы. Более того, если такое заменяющее жилье недоступно, перемещающий орган уполномочен делать все необходимое для получения такого жилья, включая дополнительные платежи и даже покупку, ремонт или строительство нового жилья для перемещенного владельца. [8]
Субсидирование перемещенных лиц в соответствии с URA может быть очень выгодным в некоторых случаях в той степени, в которой Закон обеспечит владельцу улучшенные жилищные условия. В URA есть положения, которые могут требовать предоставления перемещенным лицам более просторного жилья. Кроме того, предполагается, что стипендии будут ограничены до 22 500 долларов США, которые домовладелец может потратить на покупку нового дома, однако есть свидетельства того, что при необходимости будут выделены дополнительные средства. [8]
На веб-сайте HUD подробно описаны все общие требования в соответствии с URA, включая предварительные условия для уведомления, предварительные оценки, предложения, платежи до владения и т. Д. [3]
Ответ государств на УРА
Большинство штатов приняли аналогичное законодательство и требуют очень похожей компенсации за перемещение в результате деятельности на уровне штата. [9] Как правило, формулировка их уставов отражает формулировку URA, хотя в последнее время некоторые штаты увеличили суммы компенсации для перемещенных предприятий, при этом как гудвилл, так и ценность бизнеса являются характеристиками соответствующих законодательных актов. [9] Параллельная версия URA Коннектикута - это та, которая пытается компенсировать деловую репутацию несетевым предприятиям, позволяя требовать до 10 000,00 долларов своего годового чистого дохода из-за потери «значительной части их покровительства». [10] Коннектикут предусматривает, что агентство штата может выбрать использование уровней компенсации в соответствии с Федеральным URA вместо закона штата. Его собственные требования к компенсации за переезд ниже, чем у URA. [11]
Важно отметить, что Федеральное URA рассматривает взаимодействие со штатами в отношении финансирования проектов и компенсации собственникам. Любое агентство штата, получающее финансирование от федерального партнера, должно продемонстрировать усилия по компенсации, аналогичные усилиям по закону (хотя нет никаких указаний на то, что размер пособий штата должен быть таким же или выше), и этому федеральному агентству запрещено предоставлять деньги, если оно не имеет получили соответствующие заверения от государства в том, что за переезд собственника выплачивается справедливая и разумная компенсация. [12]
Заметки
- ^ 42 USC § 4601, и далее и внедрено в 49 CFR Часть 24
- ^ «[Архивировано] Окончательные поправки к закону о единообразных правилах - Архивы - Недвижимость - FHWA» .
- ^ а б «Приобретение и перемещение недвижимости / Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)» .
- ^ 42 USC § 4601 (6) (A) (i) (I), et seq .; также см. 27 Am. Юр. 2-й выдающийся домен §862
- ^ Николь Стелл Гарнетт, [1] Заброшенная политическая экономия выдающейся области, 105 Mich. L. Rev. 101, 121 (2006).
- ^ a b Соединенные Штаты против 564,54 акров земли , 441 US 506 (1979).
- ^ 42 USC §§ 4622, 4625
- ^ a b Garnett, Neglected , p.122 (со ссылкой на 42 USC § 4626 и 49 CFR § 24.2 и последующие).
- ^ a b Гарнетт, Пренебрежение , стр.123-24.
- ^ См. CGS §§ 267 и след.
- ^ http://www.cga.ct.gov/2004/rpt/2004-R-0383.htm .
- ^ 42 USC §§ 4627, 4630.