Abbey National Building Society v Cann [1990] UKHL 3 - этодело по английскому земельному праву, касающееся права лица, имеющего равный интерес в доме, оставаться в фактическом владении, если у банка есть обвинения и он добивается возврата права собственности. Спорное решение, оно постановило, что «фактическое занятие» влечет за собой некоторую степень постоянства и что, если кто-то покупает недвижимость в ипотеку, комиссия банка должна рассматриваться как имеющая приоритет над любыми справедливыми интересами.
Национальное строительное общество аббатства v Канн | |
---|---|
Суд | Дом лордов |
Цитата (и) | [1990] UKHL 3 , [1991] 1 AC 56 |
Мнения по делу | |
Лорд Оливер из Эйлмертона и лорд Джонси из Талличеттла | |
Ключевые слова | |
Фактическое занятие, scintilla temporis |
Факты
Джордж Канн жил со своей матерью Дейзи на Айленд-роуд, Митчем в Лондоне . Она внесла свой вклад в покупку дома, и поэтому Джордж держал дом в доверительном управлении для себя и для нее, даже несмотря на то, что он был зарегистрирован исключительно на его имя. Они переехали в дом поменьше, который на Саут Лодж-авеню стоил на 4000 фунтов дороже. Чтобы купить его, они использовали выручку от продажи дома на Айленд-Роуд и получили ипотеку от Abbey National . Дейзи знала, что это было необходимо. Она не знала, что Джордж также взял еще одну ипотеку на 25 000 фунтов стерлингов. Позже он не смог вернуть деньги, и Abbey National захотела вернуть собственность. Дейзи, чей новый партнер также проживал там, утверждала, что она имела право оставаться в доме, потому что ее справедливое имущественное право возникло перед Abbey National, и это в сочетании с ее фактическим занятием дало ей преимущественную долю в соответствии с разделом 70 Закона LRA 1925 ( 1) (g) (теперь LRA 2002 Sch 3). Она начала передвигаться в коврах за 35 минут до завершения зарядки. Abbey National утверждала, что, когда дом был куплен в ссуду, ее право не могло возникнуть раньше.
Суждение
Апелляционный суд
Апелляционный суд, Диллон Л.Дж. , постановил, что право Дейзи возникло перед Abbey National, но что Abbey National преуспела в любом случае, потому что Дейзи пробыла на территории всего 35 минут до завершения строительства, и нельзя было ожидать, что строительная компания будет поставить на расследование в этих обстоятельствах.
Ральф Гибсон LJ вынес краткое совпадающее суждение, а Вульф LJ прямо заявил, что он считает, что было бы неудовлетворительным, если бы на основании фактов можно было бы считать, что Дейзи Кэнн действительно оккупировала ее.
Дом лордов
Палата лордов постановила, что Дейзи не только не занималась недвижимостью, но и что, когда дом был приобретен за счет ипотеки, имущественный интерес Дейзи не мог реально рассматриваться как возникший раньше, чем у строительного общества. Фактическое занятие должно было иметь некоторую степень постоянства или непрерывности, и действий подготовительного характера, выполненных любезностью продавца, было недостаточно.
Лорд Оливер сказал следующее. [1]
Реальность такова, что в подавляющем большинстве случаев приобретение недвижимого имущества и обвинение не только полностью одновременны, но и неразрывно связаны друг с другом. Приобретение недвижимого имущества полностью зависит от предоставления денежных средств, которые будут предоставлены до того, как передача может вступить в силу, и которые предоставляются только в соответствии с соглашением о том, что имущество будет взиматься за их обеспечение. Действительно, во многих, если не в большинстве случаев ипотечных кредитов для строительных обществ, будет, как и в этом случае, официальное предложение и принятие аванса, которое перерастет в соглашение, имеющее обязательную юридическую силу, сразу же после того, как средства будут авансированы [sic ], что обычно происходит за день или больше до завершения.
Лорд Джонси далее заметил, что тогда «нет необходимости рассматривать, знала ли миссис Канн о том, что Джорджу Канну потребуется занять деньги, чтобы профинансировать покупку« нового дома ». [2]
Значимость
Дело вызвало резкую критику за то, что интересы банков и ростовщиков отдали предпочтение людям, живущим в домах. [3] Было указано, что, хотя для совершения покупки покупателю могла потребоваться ссуда банка, лицо, имевшее справедливую долю участия посредством финансового вклада, предоставило стоимость, которая была не менее необходимой для покупки. [4] С другой стороны, вопрос о том, чей интерес был впервые проявлен, позже получил поддержку в судебном порядке, в частности со стороны лорда Хоффмана в деле « Ингрэм против IRC» . [5] «Со своей стороны, - сказал лорд Хоффманн, - я не думаю, что теория, основанная на понятии scintilla temporis, может иметь очень сильное понимание реальности».
Смотрите также
Рекомендации
- ^ [1991] 1 AC 56, 92-93
- ^ [1991] 1 AC 56, 102-3
- ↑ См. С. Гарднер, Введение в земельное право (2007) 309.
- ^ См. Смит, «Залогодержатели и бенефициары доверительного управления» (1990) 109 LQR 545, 548-9, «Однако свыше 4000 фунтов стерлингов у Джорджа Канна было два перекрывающихся источника финансирования: доходы от предыдущего дома и ипотека. Какая логика или смысл в том, чтобы говорить, что залогодержатель должен иметь приоритет? » Смит предлагает уделять источникам финансирования равный приоритет в зависимости от их количества, хотя это может быть трудно количественно оценить, когда имеется нефинансовый вклад.
- ^ [2001] 1 AC 293, 303
дальнейшее чтение
- С. Гарднер, Введение в земельное право (2007)
- Смит, «Залогодержатели и доверительные бенефициары» (1990) 109 LQR 545