Фонд ипотечного является ипотечный кредит расположены на проценты -Только основе , где капитал призван быть погашена одним или несколькими (обычно Недорогое) политики эндаумент . Фраза «наделение ипотека» используется в основном в Соединенном Королевстве на кредиторов и потребителей , чтобы обратиться к этой организации и не является юридическим термином.
У заемщика есть два отдельных соглашения: одно с кредитором по ипотеке , а другое со страховщиком по полису пожертвований . Договоренности различны, и заемщик может изменить любую договоренность, если пожелает. В прошлом политика пожертвований часто использовалась кредитором как дополнительное обеспечение. То есть кредитор применил юридический механизм для обеспечения выплаты доходов от пожертвований ему, а не заемщику; обычно полис назначается кредитору. Сейчас такая практика необычна.
Причины эндаумент-ипотеки
Клиент платит только проценты на заемный капитал, что снижает ежемесячные платежи по сравнению с обычным погашением кредита; заемщик также выплачивает премии по страхованию жизни на пожертвования. Предполагается, что выплаты по политике пожертвований при ее наступлении будут достаточными для погашения ипотеки в конце срока и, возможно, создадут избыток денежных средств.
Вплоть до 1984 г. соответствующие договоры страхования (включая полисы пожертвований) получали налоговые льготы по премиям, известные как освобождение от взносов по страхованию жизни (LAPR). Это давало налоговое преимущество целевым ипотечным кредитам перед погашением. Аналогичным образом MIRAS ( освобождение от процентов по ипотеке у источника ) сделало более крупную ипотеку более выгодной, поскольку льгота MIRAS уменьшилась по мере выплаты погашения ипотеки . [ сомнительно ] Это налоговое стимулирование к эндаумент-ипотеке не часто комментируется в СМИ, когда они обсуждают эндаумент-ипотеку. [ необходима цитата ]
Дополнительной причиной в пользу эндаумента было то, что многие кредиторы взимают проценты ежегодно. Это означало, что любой выплачиваемый на ежемесячной основе капитал не удаляется из непогашенной ссуды до конца года, что увеличивает реальную процентную ставку. В такой ситуации выплаты в эндаумент могут выиграть от любого роста с момента инвестирования. Отныне чистый доход от инвестиций, необходимый для выплаты ссуды, будет меньше, чем средняя процентная ставка по ипотеке за тот же период.
Политика торгуемого капитала
Полисы торгуемого капитала (TEP) или полиса вторичного капитала (SHEP) - это традиционные фонды с прибылью, которые были проданы новому владельцу на полпути в течение срока их действия. Рынок TEP позволяет покупателям (инвесторам) покупать нежелательные полисы пожертвований по цене, превышающей выкупную стоимость, предлагаемую страховой компанией. Инвесторы будут платить больше, чем выкупная стоимость, потому что полис имеет большую ценность, если он остается в силе, чем если он прекращается досрочно. Когда полис продается, все бенефициарные права на полис переходят к новому владельцу. Новый владелец берет на себя ответственность за будущие выплаты страховых взносов и получает сумму погашения при наступлении срока действия полиса или выплату пособия в случае смерти первоначального застрахованного. Страхователи, которые продают свои полисы, больше не пользуются страхованием жизни и должны подумать о том, стоит ли брать альтернативное страхование. Рынок TEP имеет дело исключительно с политиками «Традиционная прибыль». Самый простой способ определить, относится ли политика пожертвований к этой категории, - это проверить, упоминаются ли в ней единицы, указывая, что это политика, связанная с прибылью или привязанная к единицам, если бонусы указаны в фунтах стерлингов и нет упоминания единиц, то это наверное традиционный с прибылью. У других типов политик - «Привязка к единице» и «Прибыль на единицу» есть фактор эффективности, который напрямую зависит от текущих условий инвестиционного рынка. Они не подлежат торговле, поскольку гарантии по полису намного ниже и нет разрыва между стоимостью выкупа и рыночной стоимостью.
Проблемы с эндаумент-ипотекой
Основная предпосылка политики пожертвований, используемой для погашения ипотеки, заключается в том, что премии плюс рост инвестиций будут достаточными для погашения ссуды при наступлении срока ее погашения. К концу 1980-х годов, когда продажи ипотечных вкладов достигли пика, ожидаемые темпы роста политики в отношении целевых вложений были высокими (7–12% в год). К середине 1990-х годов изменение экономики в сторону более низкой инфляции сделало предположения, сделанные несколько лет назад, оптимистичными.
Примечательно, что эндаумент-ипотечные кредиты продолжали расти в 1980-х годах даже после того, как в 1984 году была отменена льгота по страхованию жизни . Более того, их доля на ипотечном рынке сохранялась в 1990-х годах, несмотря на то, что казначейство начало неуклонно сокращать MIRAS ( освобождение от процентов по ипотечным кредитам). у источника ), который также работал в пользу ипотечных кредитов только с процентами и несмотря на длительный период относительно низкой инфляции (то, что работало против ипотечных кредитов только с процентами). Тот факт, что впоследствии было обнаружено, что целевые ипотечные кредиты систематически неправильно продавались, вероятно, объясняет это несоответствие. [1]
Регулирование инвестиционных советов и растущее осознание потенциала регулирующих действий в отношении страховщиков приводят к снижению ожидаемых темпов роста до 7,5% и, в конечном итоге, до 4% в год. К 2001 году продажа пожертвований для погашения ипотеки фактически рассматривалась как табу. [ необходима цитата ]
Недостатки
Финансовые правила вводили обязательные письма с повторным прогнозированием, чтобы показать существующим вкладчикам, какой вероятный срок погашения их вкладов будет предполагать стандартные темпы роста.
Это, в свою очередь, привело к резкому росту жалоб на неправильные продажи и породило вторичную отрасль, которая «обрабатывает» жалобы от имени потребителей за определенную плату, даже если они могут заниматься этим сами бесплатно.
Во многих случаях, поскольку предупреждения о рисках не были так четко сформулированы, как на сегодняшнем инвестиционном рынке, суды выносили обвинения против страховщика или брокера, ответственного за первоначальную рекомендацию, и требовали от них вернуть своих клиентов в финансовое положение, в котором они находились. если бы вместо этого они взяли ипотечный кредит. По состоянию на июль 2006 года британские банки и страховые компании выплатили компенсацию примерно в 2,2 миллиарда фунтов стерлингов. [2]