Ипотечный заем

Эта статья требует дополнительных ссылок для проверки . Пожалуйста, помогите улучшить эту статью , добавив цитаты из надежных источников . Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Найти источники:  «Ипотечный кредит»  -  новости  · газеты  · книги  · ученый  · JSTOR ( апрель 2020 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить это сообщение-шаблон )

Финансы
Рынки Ресурсы Связь Товар Производные Иностранная валюта Деньги Без рецепта Частный акционерный капитал Недвижимость Место Акции Участников Инвестор институциональный Розничная торговля Спекулянт Локации Финансовые центры Оффшорные финансовые центры OFC для трубопроводов и раковин
Инструменты Связь Наличные Обеспеченное долговое обязательство Своп кредитного дефолта Срочный вклад ( депозитный сертификат ) Кредитная линия Депозит Производная Фьючерсный контракт Возмещение Страхование Аккредитив Заем Ипотека Вариант  ( звонок экзотика положить ) Гарантийные обязательства Договор обратного выкупа Акции Безопасность Синдицированный заем Синтетический CDO
Корпоративный Общий Бухгалтерский учет Аудит Бюджетирование капитала Агентство кредитных рейтингов Управление рисками Финансовые отчеты Сделки Выкуп с использованием кредитного плеча Слияние и поглощение Структурированное финансирование Венчурный капитал Налогообложение Эрозия базы и перемещение прибыли (BEPS) Корпоративный налоговый рай Налоговая инверсия Налоговая гавань Трансфертное ценообразование
Личное Кредит  / Долг Договор найма Финансовое планирование Отставка Студенческий кредит
Общественные Государственные расходы Расходы на конечное потребление Операции Перераспределение Оплата переводом Государственные доходы Налогообложение Дефицитное расходование Бюджет  ( баланс ) Долг Неналоговые доходы Гарантия оплаты
Банковское дело Центральный банк Депозитный счет Дробный резерв Полный резерв Заем Денежная масса Списки банков Банковское регулирование Банковская лицензия Базельские соглашения Банк международных расчетов Совет по финансовой стабильности Страхование вкладов Разделение инвестиционного и розничного банкинга
Регулирование  · Финансовое право Международные стандарты финансовой отчетности ISO 31000 Профессиональная сертификация Управление фондом
Экономическая история Частный и венчурный капитал Рецессия Пузырь фондового рынка Крах фондового рынка Бухгалтерские скандалы
v т е

Ипотечный кредит или просто ипотека ( / м ɔːr ɡ ɪ dʒ / ) является кредит используется либо покупателями недвижимости , чтобы собрать средства на покупку недвижимости, или , альтернативно , с помощью существующих собственников , чтобы собрать средства для любых целей , в то время как положить селезенку на заложенное имущество. Ссуда ​​« обеспечена » имуществом заемщика посредством процесса, известного как выдача ипотеки . Это означает, что введен в действие правовой механизм, который позволяет кредитору вступить во владение и продать обеспеченное имущество (« обращение взыскания»«Или» Изъятие «) , чтобы погасить кредит в случае дефолта заемщика по кредиту или иным образом не соблюдает его условия. Слово ипотека является производным от Закона Франции термин , используемый в Великобритании в средние века , что означает» смерть залог "и относится к прекращению (смерти) залога, когда либо обязательство выполнено, либо имущество передано в результате обращения взыскания. ^[1] Ипотеку также можно описать как" заемщик, предоставляющий возмещение в виде обеспечения для получения выгоды (ссуды ) ".

Ипотечные заемщики могут быть физическими лицами, закладывающими свой дом, или предприятиями, закладывающими коммерческую недвижимость (например, собственное служебное помещение, жилую недвижимость, сдаваемую арендаторам, или инвестиционный портфель ). Кредитором обычно выступает финансовое учреждение, такое как банк , кредитный союз или строительное общество., в зависимости от страны, и договоренности о ссуде могут быть заключены прямо или косвенно через посредников. Характеристики ипотечных ссуд, такие как размер ссуды, срок погашения ссуды, процентная ставка, способ выплаты ссуды и другие характеристики, могут значительно различаться. Права кредитора на обеспеченное имущество имеют приоритет перед другими кредиторами заемщика , что означает, что, если заемщик станет банкротом или неплатежеспособным , другие кредиторы будут погашать причитающиеся им долги от продажи обеспеченного имущества, если ипотечный кредитор будет полностью погашены в первую очередь.

Во многих юрисдикциях покупка жилья финансируется за счет ипотечного кредита. Немногие люди имеют достаточно сбережений или ликвидных средств, чтобы позволить им сразу приобрести недвижимость. В странах, где спрос на домовладение самый высокий, развиты сильные внутренние рынки ипотеки. Ипотечные кредиты могут финансироваться либо через банковский сектор (то есть за счет краткосрочных депозитов), либо через рынки капитала посредством процесса, называемого «секьюритизацией», который преобразует пулы ипотечных кредитов в взаимозаменяемые облигации, которые могут быть проданы инвесторам в небольших номиналах.

Основы ипотечного кредитования

Основные понятия и правовое регулирование

Согласно англо-американскому закону о собственности , ипотека возникает, когда владелец (обычно с уплатой простых процентов на недвижимость ) закладывает свои проценты (право на собственность) в качестве обеспечения или залога по ссуде. Следовательно, ипотека является обременением (ограничением) права на собственность, как и сервитут , но поскольку большинство ипотечных кредитов возникает как условие для получения новых ссуд, слово ипотека стало общим термином для ссуды, обеспеченной такими недвижимость . Как и в случае с другими типами ссуд, ипотечные кредиты имеют процентную ставку и планируются камортизировать в течение определенного периода времени, обычно 30 лет. Все типы недвижимости могут быть и обычно обеспечиваются ипотекой и имеют процентную ставку, которая должна отражать риск кредитора.

Ипотечное кредитование - основной механизм, используемый во многих странах для финансирования частной собственности на жилую и коммерческую недвижимость (см. Коммерческую ипотеку ). Хотя терминология и точные формы будут отличаться от страны к стране, основные компоненты, как правило, схожи:

• Недвижимость: финансируемое физическое жилище. Точная форма собственности будет отличаться от страны к стране и может ограничивать возможные типы кредитования.
• Ипотека : обеспечительный интерес кредитора в собственности, который может повлечь ограничения на использование или распоряжение имуществом. Ограничения могут включать требования приобрести страховку жилья и ипотечную страховку или выплатить непогашенный долг перед продажей собственности.
• Заемщик : лицо, получающее заем, которое либо имеет, либо создает долю владения недвижимостью.
• Кредитор : любой кредитор, но обычно банк или другое финансовое учреждение . (В некоторых странах, особенно в Соединенных Штатах, кредиторами также могут быть инвесторы , владеющие долей в ипотеке через ценные бумаги, обеспеченные ипотекой . В такой ситуации первоначальный кредитор известен как инициатор ипотеки, который затем упаковывает и продает ссуды инвесторам. После этого платежи от заемщика собираются обслуживающей организацией . ^[2] )
• Принципал: первоначальный размер кредита, который может включать или не включать некоторые другие расходы; по мере выплаты любого основного долга размер основного долга уменьшается.
• Проценты : финансовая плата за использование денег кредитора.
• Исчезновение права выкупа или повторное вступление во владение : возможность того, что кредитор будет лишен права выкупа, вернуть во владение или наложить арест на собственность при определенных обстоятельствах, является существенной для ипотечной ссуды; без этого аспекта, возможно, ссуда ничем не отличается от любого другого вида ссуды.
• Завершение : юридическое завершение ипотеки и, следовательно, начало ипотеки.
• Погашение : окончательное погашение непогашенной суммы, которое может быть «естественным погашением» в конце запланированного срока или единовременным погашением, как правило, когда заемщик решает продать недвижимость. О закрытом ипотечном счете говорят, что он «погашен».

Многие другие специфические характеристики являются общими для многих рынков, но перечисленные выше особенности являются существенными. Правительства обычно регулируют многие аспекты ипотечного кредитования либо напрямую (например, через законодательные требования), либо косвенно (через регулирование участников или финансовых рынков, таких как банковский сектор), и часто через государственное вмешательство (прямое кредитование со стороны правительства. , прямое кредитование государственных банков или спонсорство различных организаций). Другие аспекты, определяющие конкретный ипотечный рынок, могут быть региональными, историческими или определяться конкретными характеристиками правовой или финансовой системы.

Ипотечные ссуды обычно структурированы как долгосрочные ссуды, периодические платежи по которым аналогичны аннуитету и рассчитываются в соответствии с формулами временной стоимости денег . Самый простой вариант потребует фиксированного ежемесячного платежа в течение периода от десяти до тридцати лет, в зависимости от местных условий. В течение этого периода основная часть ссуды (первоначальная ссуда) будет медленно выплачиваться за счет амортизации . На практике возможно множество вариантов, распространенных во всем мире и в каждой стране.

Кредиторы предоставляют средства под залог собственности для получения процентного дохода и обычно сами занимают эти средства (например, принимая депозиты или выпуская облигации ). Цена, по которой кредиторы занимают деньги, поэтому влияет на стоимость заимствования. Во многих странах кредиторы могут также продавать ипотечный кредит другим сторонам, которые заинтересованы в получении потока денежных платежей от заемщика, часто в форме обеспечения (посредством секьюритизации ).

Ипотечное кредитование также будет учитывать (предполагаемую) рискованность ипотечной ссуды, то есть вероятность того, что средства будут возвращены (обычно считается функцией кредитоспособности заемщика); что, если они не будут погашены, кредитор сможет лишить права обращения с недвижимостью; а также финансовый риск, риск процентной ставки и временные задержки, которые могут иметь место при определенных обстоятельствах.

Ипотечный андеррайтинг

Во время процесса утверждения ипотечного кредита андеррайтер ипотечного кредита проверяет предоставленную заявителем финансовую информацию о доходе, занятости, кредитной истории и стоимости приобретаемого дома посредством оценки. ^[3] Может быть заказана экспертиза. Процесс андеррайтинга может занять от нескольких дней до нескольких недель. Иногда процесс андеррайтинга занимает так много времени, что предоставленную финансовую отчетность необходимо повторно отправить, чтобы она оставалась актуальной. ^[4] Желательно сохранить ту же занятость и не использовать или не открывать новый кредит в процессе андеррайтинга. Любые изменения, внесенные в кредитную, служебную или финансовую информацию заявителя, могут привести к отказу в ссуде.

Виды ипотечного кредита

Во всем мире используется множество типов ипотеки, но несколько факторов в целом определяют характеристики ипотеки. Все это может регулироваться местным законодательством и требованиями законодательства.

• Проценты: проценты могут быть фиксированными в течение срока ссуды или переменной и изменяться в определенные заранее определенные периоды; процентная ставка, конечно, также может быть выше или ниже.
• Срок: ипотечные ссуды обычно имеют максимальный срок, то есть количество лет, по истечении которых будет возвращена амортизируемая ссуда. Некоторые ипотечные ссуды могут не иметь амортизации, требовать полного погашения любого остатка на определенную дату или даже отрицательной амортизации .
• Сумма и частота платежей: сумма, выплаченная за период и частота платежей; в некоторых случаях сумма, выплачиваемая за период, может измениться, или заемщик может иметь возможность увеличить или уменьшить выплаченную сумму.
• Предоплата: некоторые виды ипотечных кредитов могут ограничивать или ограничивать предоплату всей или части ссуды или требовать уплаты штрафа кредитору за предоплату.

Двумя основными типами амортизированных ссуд являются ипотека с фиксированной ставкой (FRM) и ипотека с регулируемой ставкой (ARM) (также известная как ипотека с плавающей или переменной ставкой ). В некоторых странах, например в США, ипотека с фиксированной процентной ставкой является нормой, но ипотека с плавающей процентной ставкой относительно распространена. Также распространены комбинации ипотечных кредитов с фиксированной и плавающей ставкой, при этом ипотечная ссуда будет иметь фиксированную ставку в течение некоторого периода, например, первых пяти лет, и будет меняться после окончания этого периода.

• В ипотеке с фиксированной ставкой процентная ставка остается фиксированной на весь срок (или срок) ссуды. В случае схемы погашения аннуитета размер периодического платежа остается неизменным на протяжении всей ссуды. В случае линейной окупаемости периодическая выплата будет постепенно уменьшаться.
• В ипотеке с регулируемой ставкой процентная ставка обычно фиксируется на определенный период времени, после чего она будет периодически (например, ежегодно или ежемесячно) корректироваться вверх или вниз до определенного рыночного индекса. Регулируемые ставки переносят часть риска процентной ставки от кредитора к заемщику и поэтому широко используются там, где финансирование с фиксированной процентной ставкой трудно получить или слишком дорого. Поскольку риск передается заемщику, начальная процентная ставка может быть, например, на 0,5–2% ниже средней 30-летней фиксированной ставки; размер разницы в цене будет зависеть от условий на долговом рынке, включая кривую доходности .

Плата заемщику зависит от кредитного риска в дополнение к риску процентной ставки. Процесс выдачи ипотеки и андеррайтинга включает проверку кредитных рейтингов, отношения долга к доходу, первоначальных выплат, активов и оценку стоимости имущества. Крупные ипотечные кредиты и субстандартное кредитование не поддерживаются государственными гарантиями и требуют более высоких процентных ставок. Другие нововведения, описанные ниже, также могут повлиять на ставки.

Заем на сумму и авансовые платежи

При оформлении ипотечной ссуды на покупку недвижимости кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос; то есть внести часть стоимости недвижимости. Этот первоначальный взнос может быть выражен как часть стоимости имущества (определение этого термина см. Ниже). Отношение ссуды к стоимости (или LTV) - это размер ссуды по отношению к стоимости собственности. Таким образом, ипотечная ссуда, по которой покупатель внес первоначальный взнос в размере 20%, имеет отношение ссуды к стоимости 80%. Для ссуд, выданных под собственность, которая уже принадлежит заемщику, соотношение ссуды к стоимости будет вменено против оценочной стоимости собственности.

Соотношение ссуды к стоимости считается важным показателем рискованности ипотечной ссуды: чем выше LTV, тем выше риск того, что стоимость имущества (в случае обращения взыскания) будет недостаточной для покрытия оставшейся основной суммы ссуды. .

Стоимость: оценочная, оценочная и фактическая.

Поскольку стоимость недвижимости является важным фактором для понимания риска ссуды, определение стоимости является ключевым фактором при ипотечном кредитовании. Значение может быть определено разными способами, но наиболее распространенными являются:

1. Фактическая стоимость или стоимость сделки: обычно принимается за покупную цену недвижимости. Если недвижимость не покупается во время заимствования, эта информация может быть недоступна.
2. Оцененная или оцененная стоимость: в большинстве юрисдикций распространена та или иная форма оценки стоимости лицензированным профессионалом. Часто от кредитора требуется официальная оценка.
3. Оценочная стоимость: кредиторы или другие стороны могут использовать свои собственные внутренние оценки, особенно в юрисдикциях, где не существует официальной процедуры оценки, но также и в некоторых других обстоятельствах.

Коэффициенты выплат и долга

В большинстве стран может использоваться ряд более или менее стандартных показателей кредитоспособности. Общие меры включают выплаты в доход (выплаты по ипотеке в процентах от валового или чистого дохода); задолженность к доходам (все выплаты по долгам, включая выплаты по ипотеке, в процентах от дохода); и различные показатели чистой стоимости. Во многих странах кредитные рейтингииспользуются вместо или в дополнение к этим мерам. Также будут требования к документации о кредитоспособности, такой как налоговые декларации, квитанции о заработной плате и т. Д. Особенности будут варьироваться от места к месту. Льготы по налогу на прибыль обычно могут применяться в форме возврата налогов или схем налоговых вычетов. Первый подразумевает, что подоходный налог, уплачиваемый индивидуальными налогоплательщиками, будет возвращен в размере процентов по ипотечным кредитам, взятым на приобретение жилой недвижимости. Вычет по подоходному налогу подразумевает снижение налоговых обязательств в размере процентной ставки, уплаченной по ипотечному кредиту.

Некоторые кредиторы могут также потребовать от потенциального заемщика иметь в наличии «резервные активы» на один или несколько месяцев. Другими словами, от заемщика может потребоваться показать наличие достаточного количества активов для оплаты расходов на жилье (включая ипотеку, налоги и т. Д.) В течение определенного периода времени в случае потери работы или другой потери дохода.

Многие страны имеют более низкие требования к определенным заемщикам или стандарты кредитования «без документов» / «с низким уровнем документов», которые могут быть приемлемыми при определенных обстоятельствах.

Стандартная или соответствующая ипотека

Во многих странах существует понятие стандартной или соответствующей ипотеки, которое определяет воспринимаемый приемлемый уровень риска, который может быть формальным или неформальным и может быть подкреплен законами, государственным вмешательством или рыночной практикой. Например, стандартной ипотекой можно считать ипотеку с LTV не более 70–80% и не более одной трети валового дохода, идущей на ипотечный долг.

Стандартная или соответствующая ипотека является ключевой концепцией, поскольку она часто определяет, можно ли легко продать или секьюритизировать ипотеку, или, если она нестандартная, может ли она повлиять на цену, по которой она может быть продана. В Соединенных Штатах соответствующая ипотека - это ипотека, которая соответствует установленным правилам и процедурам двух основных спонсируемых государством организаций на рынке жилищного финансирования (включая некоторые юридические требования). Напротив, кредиторы, которые решают предоставить несоответствующие ссуды, проявляют более высокую терпимость к риску и делают это, зная, что они сталкиваются с более серьезными проблемами при перепродаже ссуды. Во многих странах есть аналогичные концепции или агентства, которые определяют, что такое «стандартная» ипотека. Регулируемые кредиторы (например, банки) могут иметь лимиты или весовые коэффициенты повышенного риска для нестандартных ипотечных кредитов. Например,банки и ипотечные брокерские конторы в Канаде сталкиваются с ограничениями на выдачу ссуд более 80% стоимости недвижимости; за пределами этого уровня обычно требуется ипотечное страхование.^[5]

Ипотека в иностранной валюте

В некоторых странах с валютой, которая имеет тенденцию к обесцениванию, распространены ипотечные кредиты в иностранной валюте , что позволяет кредиторам предоставлять ссуды в стабильной иностранной валюте, в то время как заемщик принимает на себя валютный риск , связанный с обесценением валюты, и поэтому им необходимо будет конвертировать более высокие суммы национальная валюта для погашения кредита.

Выплата ипотеки

В дополнение к двум стандартным средствам определения стоимости ипотечной ссуды (фиксированной по установленной процентной ставке на срок или переменной по отношению к рыночным процентным ставкам) существуют различия в том , как эта стоимость оплачивается и как сама ссуда погашается. Выплата зависит от местности, налогового законодательства и преобладающей культуры. Существуют также различные структуры погашения ипотеки, подходящие для разных типов заемщиков.

Основная сумма и проценты

Самый распространенный способ погашения обеспеченной ипотечной ссуды - это регулярные платежи в счет основной суммы долга и процентов в течение определенного срока. ^{[ необходима цитата ]} Это обычно называется (само) амортизацией в США и ипотекой погашения в Великобритании. Ипотека - это форма аннуитета (с точки зрения кредитора), а расчет периодических платежей основан на формулах временной стоимости денег . Некоторые детали могут быть специфичными для разных мест: процент может быть рассчитан, например, на основе 360-дневного года; проценты могут начисляться ежедневно, ежегодно или раз в полгода; штрафы за досрочное погашениемогут применяться; и другие факторы. Могут быть правовые ограничения по определенным вопросам, а законы о защите прав потребителей могут указывать или запрещать определенные действия.

В зависимости от размера ссуды и преобладающей практики в стране срок может быть коротким (10 лет) или долгим (50 лет плюс). В Великобритании и США обычно максимальный срок составляет от 25 до 30 лет (хотя распространены более короткие периоды, такие как ипотечные ссуды на 15 лет). Выплаты по ипотеке, которые обычно производятся ежемесячно, включают погашение основной суммы и процентный элемент. Сумма, идущая в счет основной суммы каждого платежа, варьируется в течение срока действия ипотеки. В первые годы выплаты в основном представляют собой проценты. Ближе к концу ипотеки выплаты в основном идут в счет основного долга. Таким образом, сумма платежа, определенная на начальном этапе, рассчитывается для обеспечения выплаты ссуды в указанную дату в будущем.Это дает заемщикам уверенность в том, что при сохранении погашения ссуда будет погашена в указанную дату, если процентная ставка не изменится. Некоторые кредиторы и третьи стороны предлагаютДвухнедельная программа выплаты ипотечного кредита, предназначенная для ускорения выплаты кредита. Точно так же ипотека может быть прекращена до ее запланированного окончания, выплачивая часть или весь остаток досрочно, что называется сокращением. ^[6]

График погашения , как правило , разработаны с основной левый в конце каждого месяца, умножения месячной ставки , а затем вычитая ежемесячный платеж. Обычно это вычисляется калькулятором амортизации по следующей формуле :

${\ displaystyle A = P \ cdot {\ frac {r (1 + r) ^ {n}} {(1 + r) ^ {n} -1}}}$

куда:

${\ displaystyle A}$ периодическая амортизационная выплата

${\ displaystyle P}$ основная сумма займа

${\ displaystyle r}$процентная ставка, выраженная в виде дроби; для ежемесячного платежа возьмите ( Годовая ставка ) / 12

${\ displaystyle n}$количество платежей; для ежемесячных платежей свыше 30 лет 12 месяцев x 30 лет = 360 платежей.

Только интерес

Основной альтернативой ипотеке с выплатой основной суммы и процентов является ипотека с выплатой только процентов , при которой основная сумма кредита не выплачивается в течение всего срока. Этот тип ипотеки распространен в Великобритании, особенно когда он связан с обычным инвестиционным планом. При такой схеме регулярные взносы вносятся в отдельный инвестиционный план, предназначенный для накопления единовременной выплаты для погашения ипотеки при наступлении срока погашения. Этот тип соглашения называется ипотекой, обеспеченной инвестициями, или часто связан с типом используемого плана: накопительная ипотека, если используется эндаумент-политика, аналогично ипотека в рамках плана личного капитала (PEP), ипотека на индивидуальный сберегательный счет (ISA) или пенсия. ипотека. Исторически ипотечные кредиты, обеспеченные инвестициями, предлагали различные налоговые преимущества по сравнению с ипотечными кредитами с погашением, хотя в Великобритании это уже не так. Ипотечные кредиты, обеспеченные инвестициями, считаются более рискованными, поскольку зависят от инвестиций, приносящих достаточный доход для погашения долга.

До недавнего времени ^{[ когда? ]} нередки случаи, когда ипотечные ссуды с выплатой процентов без механизма погашения, когда заемщик был уверен в том, что рынок недвижимости вырастет в достаточной степени для погашения ссуды путем списания при выходе на пенсию (или когда арендная плата за недвижимость и инфляция объединяются для превышают процентную ставку) ^{[ необходима цитата ]} .

Пожизненная ипотека без процентов

Недавние инструкции Управления финансовых услуг для британских кредиторов в отношении ипотечных кредитов с только процентной ставкой ужесточили критерии для нового кредитования на основе только процентов. Проблема для многих людей заключалась в том, что не было внедрено средство погашения, или само средство (например, политика пожертвований / ISA) работало плохо, и поэтому было недостаточно средств для погашения баланса в конце срока.

Забегая вперед, FSA в рамках Обзора ипотечного рынка (MMR) заявило, что должны быть строгие критерии в отношении используемого механизма погашения. Таким образом, такие компании, как Nationwide и другие кредиторы, ушли с рынка только процентов.

Возрождением рынка выпуска ценных бумаг стало введение пожизненной ипотеки с выплатой только процентов. Если процентная ипотека имеет фиксированный срок, пожизненная ипотека с процентной ставкой будет действовать до конца жизни ипотечника. Эти схемы оказались интересными для людей, которым нравится эффект накопления (начисления) процентов в традиционных схемах выпуска акций . Они также оказались полезными для людей, у которых была ипотека только под проценты без механизма погашения, и теперь им нужно погасить ссуду. Эти люди теперь могут эффективно повторно закладывать пожизненную ипотеку с выплатой только процентов, чтобы сохранить преемственность.

Пожизненные ипотечные кредиты с выплатой процентов только в настоящее время предлагаются двумя кредиторами - Stonehaven и more2life. Они работают, имея возможность выплачивать проценты ежемесячно. Выплата процентов означает, что баланс будет оставаться на прежнем уровне до конца их жизни. Этот рынок будет расти, поскольку все больше пенсионеров нуждаются в финансировании для выхода на пенсию.

Обратная ипотека

Для пожилых заемщиков (как правило, выходящих на пенсию) можно оформить ипотеку, по которой не выплачиваются ни основная сумма, ни проценты. Проценты суммируются с основной суммой, увеличивая задолженность каждый год.

Эти механизмы по-разному называются обратной ипотекой , пожизненной ипотекой или ипотечной ипотечной ссудой (в отношении собственного капитала ), в зависимости от страны. Ссуды обычно не выплачиваются до тех пор, пока заемщики не умрут, отсюда и возрастное ограничение.

Через Федеральное жилищное управление США правительство США страхует обратную ипотеку через программу под названием HECM (Home Equity Conversion Mortgage). В отличие от стандартной ипотечной ссуды (когда вся сумма ссуды обычно выплачивается во время закрытия ссуды) программа HECM позволяет домовладельцу получать средства различными способами: в виде единовременного единовременного платежа; в качестве ежемесячного платежа за владение недвижимостью, который продолжается до тех пор, пока заемщик не умрет или не переедет из дома навсегда; в виде ежемесячного платежа в течение определенного периода времени; или в виде кредитной линии. ^[7]

Для получения дополнительной информации см. Выпуск акций .

Проценты и частичная основная сумма

В США частичная амортизация или балансовая ссуда - это ссуда, при которой сумма ежемесячных платежей рассчитывается (амортизируется) в течение определенного срока, но непогашенный остаток по основной сумме долга подлежит погашению в какой-то момент меньше этого срока. В Великобритании ипотека с частичным погашением является довольно распространенным явлением, особенно если первоначальная ипотека была обеспечена инвестициями.

Вариации

Ипотечные ссуды с постепенным погашением со временем сопряжены с увеличением стоимости и предназначены для молодых заемщиков, которые ожидают повышения заработной платы со временем. Ипотечные кредиты с воздушным платежом имеют только частичную амортизацию, что означает, что сумма ежемесячных платежей, подлежащих выплате, рассчитывается (амортизируется) в течение определенного срока, но непогашенный основной баланс подлежит оплате в какой-то момент незадолго до этого срока, а в конце срока выплачивается воздушный шар подлежит оплате. Когда процентные ставки высоки по сравнению со ставкой по существующей ссуде продавца, покупатель может рассмотреть возможность получения ипотеки продавца . ^[8] оберточный ипотеки является формой продавца финансирования , что может сделать его проще для продавца продать недвижимость. АДвухнедельная ипотека предусматривает выплаты каждые две недели вместо ежемесячных.

Бюджетные ссуды включают налоги и страховку в выплату по ипотеке; ^[9] пакетные кредиты добавляют к ипотеке стоимость мебели и другого личного имущества. Выкуп ипотеки позволяет продавцу или кредитору платить что-то вроде баллов, чтобы снизить процентную ставку и поощрить покупателей. ^[10] Домовладельцы также могут брать ссуды под акции, в рамках которых они получают наличные в счет ипотечной задолженности своего дома. Ипотечные кредиты с совместным повышением стоимости - это форма выпуска акций . В США иностранные граждане из-за своего уникального положения сталкиваются с условиями ипотечного кредитования иностранных граждан .

Гибкая ипотека дает заемщику больше свободы при пропуске платежей или предоплаты. Зачетная ипотека позволяет засчитывать депозиты в счет ипотечной ссуды. В Великобритании также существует ипотечная ссуда, при которой заемщики выплачивают проценты, а основную сумму выплачивают по полису страхования жизни.

Коммерческая ипотека обычно имеет другие процентные ставки, риски и контракты, чем личные займы. Ипотека с долевым участием позволяет нескольким инвесторам участвовать в ссуде. Застройщики могут брать общие ссуды, которые покрывают сразу несколько объектов недвижимости. Промежуточные ссуды могут использоваться в качестве временного финансирования до получения более долгосрочной ссуды. Кредиты под твердые деньги предоставляют финансирование в обмен на залог недвижимости.

Выкупа и кредитование без права регресса

В большинстве юрисдикций кредитор может изъять заложенное имущество при возникновении определенных условий - в основном, невыплата ипотечной ссуды. После этого недвижимость может быть продана в соответствии с требованиями местного законодательства. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом затрат), относятся к первоначальной задолженности. В некоторых юрисдикциях ипотечные ссуды представляют собой ссуды без права регресса : если средств, возмещенных от продажи заложенного имущества, недостаточно для покрытия непогашенной задолженности, кредитор может не обратиться к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик несет ответственность за оставшуюся задолженность.

Практически во всех юрисдикциях применяются особые процедуры обращения взыскания и продажи заложенного имущества, которые могут жестко регулироваться соответствующим правительством. Существуют строгие или судебные изъятия права выкупа и внесудебные потери права выкупа, также известные как право выкупа права продажи. В некоторых юрисдикциях обращение взыскания и продажа могут происходить довольно быстро, в то время как в других случаях обращение взыскания может занять много месяцев или даже лет. Во многих странах возможности кредиторов по обращению взыскания крайне ограничены, и рынок ипотечного кредитования развивается заметно медленнее.

Национальные различия

Исследование, опубликованное Европейской экономической комиссией ООНсравнили ипотечные системы Германии, США и Дании. Немецкая компания Bausparkassen сообщила о номинальной процентной ставке примерно 6 процентов годовых за последние 40 лет (по состоянию на 2004 год). Немецкие Bausparkassen (ссудо-сберегательные ассоциации) не тождественны банкам, выдающим ипотечные кредиты. Кроме того, они взимают плату за администрирование и обслуживание (около 1,5% от суммы кредита). Однако в Соединенных Штатах средние процентные ставки по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на рынке жилья начинались в десятки и двадцатые годы в 1980-х годах и достигли (по состоянию на 2004 год) около 6 процентов годовых. Однако валовые затраты по займам значительно превышают номинальную процентную ставку и за последние 30 лет составили 10,46%. В Дании, как и на ипотечном рынке США, процентные ставки упали до 6 процентов в год.Комиссия за риск и администрирование составляет 0,5% от непогашенной задолженности. Кроме того, взимается комиссия за приобретение, которая составляет один процент от основной суммы.^[11]

Соединенные Штаты

Ипотечная отрасль США - крупный финансовый сектор. Федеральное правительство было создано несколько программ, или спонсируемые правительством лиц , к приёмной ипотечного кредитования, строительства и поощрения домовладения . Эти программы включают Государственную национальную ипотечную ассоциацию (известную как Джинни Мэй), Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (известную как Fannie Mae) и Федеральную ипотечную корпорацию жилищного кредитования (известную как Freddie Mac).

Ипотечный сектор США был центром крупных финансовых кризисов за последнее столетие. Необоснованная практика кредитования привела к национальному ипотечному кризису 1930-х годов , ссудно-сберегательному кризису 1980-х и 1990-х годов и кризису субстандартной ипотечной ссуды в 2007 году, который привел к кризису потери права выкупа в 2010 году .

В США ипотечная ссуда включает два отдельных документа: закладную ( простой вексель ) и обеспечительный интерес, подтвержденный «ипотечным» документом; как правило, эти два назначаются вместе, но если они разделены на два традиционно держатель записки и не ипотека имеет право на взыскание. ^[12] Например, Fannie Mae публикует стандартную форму контракта Multistate Fixed-Rate Note 3200 ^[13], а также отдельные формы ипотечного залога для ценных бумаг, которые различаются в зависимости от штата. ^[14]

Канада

В Канаде Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) является национальным жилищным агентством страны, предоставляющим канадцам страхование ипотечных ссуд, ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, жилищную политику и программы, а также жилищные исследования. ^[15] Он был создан федеральным правительством в 1946 году для решения послевоенной нехватки жилья в стране и для помощи канадцам в достижении их целей в области домовладения.

Наиболее распространенная ипотека в Канаде - это пятилетняя закрытая ипотека с фиксированной ставкой, в отличие от США, где наиболее распространенным типом является открытая ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет. ^[16] Во время финансового кризиса и последовавшей за ним рецессии ипотечный рынок Канады продолжал хорошо функционировать, отчасти благодаря основам политики рынка жилищного ипотечного кредитования, которые включают эффективный режим регулирования и надзора, применимый к большинству кредиторов. Однако после кризиса возникшая среда низких процентных ставок способствовала значительному увеличению ипотечной задолженности в стране. ^[17]

В апреле 2014 года Управление суперинтенданта финансовых институтов (OSFI) выпустило руководство для поставщиков ипотечного страхования, направленное на ужесточение стандартов в отношении андеррайтинга и управления рисками. В заявлении OSFI говорится, что руководство «внесет ясность в лучшие практики в отношении андеррайтинга жилищного ипотечного страхования, которые способствуют стабильной финансовой системе». Это произошло после нескольких лет пристального внимания федерального правительства к CMHC, когда бывший министр финансов Джим Флаэрти еще в 2012 году публично размышлял о приватизации корпорации Crown. ^[18]

В попытке снизить цены на недвижимость в Канаде Оттава ввела ипотечный стресс-тест с 17 октября 2016 года. ^[19] Согласно стресс-тесту, каждый покупатель дома, который хочет получить ипотеку от любого регулируемого на федеральном уровне кредитора, должен пройти тест. в котором доступность заемщика оценивается на основе ставки, которая не ниже ставки стресса, установленной Банком Канады. Для ипотеки с высоким коэффициентом (ссуда на сумму более 80%), которая застрахована Канадской ипотечной и жилищной корпорацией , ставка является максимальной из ставки стресс-теста и текущей целевой ставки. Однако для незастрахованной ипотеки ставка является максимальной из ставки стресс-теста и целевой процентной ставки плюс 2%. ^[20] Этот стресс-тест снизил максимальную разрешенную сумму ипотеки для всех заемщиков в Канаде.

Частота стресс-тестов постоянно увеличивалась до пика в 5,34% в мае 2018 г. и не менялась до июля 2019 г., когда впервые за три года она снизилась до 5,19%. ^[21] Это решение может отражать противодействие со стороны отрасли недвижимости ^[22], а также введение правительством Канады программы поощрения впервые покупателя жилья (FTHBI) в федеральном бюджете Канады на 2019 год . Из-за всей критики со стороны индустрии недвижимости министр финансов Канады Билл Морно приказал пересмотреть и рассмотреть изменения в стресс-тесте по ипотеке в декабре 2019 года ^[23].

объединенное Королевство

В ипотечной отрасли Соединенного Королевства традиционно доминировали строительные общества , но с 1970-х годов доля строительного общества на рынке новых ипотечных кредитов существенно снизилась. В период с 1977 по 1987 год эта доля упала с 96% до 66%, а доля банков и других организаций выросла с 3% до 36%. В настоящее время более 200 крупных отдельных финансовых организаций предоставляют ипотечные ссуды покупателям жилья в Великобритании. К основным кредиторам относятся строительные общества, банки, специализированные ипотечные корпорации, страховые компании и пенсионные фонды.

В Великобритании ипотека с плавающей ставкой более распространена, чем в США. ^{[24] [25]} Отчасти это связано с тем, что финансирование ипотечных кредитов в меньшей степени зависит от секьюритизированных активов с фиксированным доходом (таких как ценные бумаги с ипотечным покрытием ), чем в США, Дании и Германии, и больше от розничных сберегательных вкладов, таких как Австралия и Испания. . ^{[24] [25]} Таким образом, кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой, а не ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, а долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно недоступны. Тем не менее, в последние годы стало популярным фиксирование ставки по ипотеке на короткие периоды, и первые два, три, пять, а иногда и десять лет ипотеки могут быть зафиксированы.^[26] С 2007 по начало 2013 года от 50% до 83% новых ипотечных кредитов имели начальные периоды, установленные таким образом. ^[27]

Уровень владения жильем сопоставим с показателем в Соединенных Штатах, но общий уровень дефолта ниже. ^[24] Штрафы за предоплату в течение периода с фиксированной ставкой являются обычным явлением, в то время как США не поощряют их использование. ^[24] Подобно другим европейским странам и остальному миру, но в отличие от большинства Соединенных Штатов, ипотечные ссуды обычно не являются долгами без права регресса , что означает, что должники несут ответственность за любые недостатки ссуды после обращения взыскания. ^{[24] [28]}

Связанные с клиентами аспекты жилищного ипотечного кредитования регулируются Управлением финансового надзора (FCA), а финансовая честность кредиторов контролируется отдельным регулирующим органом, Управлением пруденциального регулирования (PRA), которое является частью Банка Англии . FCA и PRA были созданы в 2013 году с целью реагирования на критику нормативных недостатков, выявленных финансовым кризисом 2007–2008 годов и его последствиями. ^{[29] [30] [31]}

Континентальная Европа

В большинстве стран Западной Европы (за исключением Дании , Нидерландов и Германии ) ипотека с переменной ставкой более распространена, в отличие от ипотеки с фиксированной процентной ставкой, распространенной в Соединенных Штатах. ^{[24] [25] На} большей части Европы уровень владения жильем сопоставим с США, но общий уровень дефолта в Европе ниже, чем в Соединенных Штатах. ^[24] Финансирование ипотечных ссуд в меньшей степени зависит от секьюритизации ипотечных кредитов, а больше - от официальных государственных гарантий, обеспеченных покрытыми облигациями (такими как Pfandbriefe ) и депозитами , за исключением Дании и Германии, где ценные бумаги, обеспеченные активамитакже распространены. ^{[24] [25]} Штрафы за досрочное погашение по-прежнему распространены, хотя в США их использование не рекомендуется. ^[24] В отличие от большей части Соединенных Штатов, ипотечные ссуды обычно не являются долговыми обязательствами без права регресса . ^[24]

В Европейском Союзе объем рынка покрытых облигаций (покрытых облигаций в обращении) составил около 2 триллионов евро на конец 2007 года, при этом Германия, Дания, Испания и Франция имели непогашенную задолженность более 200 000 миллионов евро. ^[32] Ценные бумаги, подобные Pfandbrief, были введены в более чем 25 европейских странах, а в последние годы также в США и других странах за пределами Европы, каждая из которых имеет свои собственные уникальные законы и правила. ^[33]

Последние тенденции

28 июля 2008 года министр финансов США Генри Полсон объявил, что вместе с четырьмя крупными банками США Казначейство попытается запустить рынок этих ценных бумаг в Соединенных Штатах, в первую очередь, чтобы предоставить альтернативную форму ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. ^[34] Аналогичным образом, в Великобритании «Правительство предлагает взглянуть на варианты британской структуры для предоставления более доступной долгосрочной ипотечной ссуды с фиксированной процентной ставкой, включая уроки, которые следует извлечь из международных рынков и организаций». ^[35]

Передовая статья Джорджа Сороса от 10 октября 2008 г. The Wall Street Journal продвигала модель датского ипотечного рынка . ^[36]

Малайзия

Ипотеку в Малайзии можно разделить на 2 группы: обычный жилищный кредит и исламский жилищный кредит. В рамках обычного жилищного кредита банки обычно взимают фиксированную процентную ставку, переменную процентную ставку или и то, и другое. Эти процентные ставки привязаны к базовой ставке (контрольной ставке отдельного банка).

Что касается исламского жилищного финансирования, то оно соответствует законам шариата и бывает двух распространенных типов: бай Битхаман Аджил (BBA) или Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai 'Bithaman Ajil - это когда банк покупает недвижимость по текущей рыночной цене и продает ее вам по гораздо более высокой цене. Мушарака Мутанакиса - это когда банк покупает собственность вместе с вами. Затем вы будете постепенно покупать банковскую часть собственности через аренду (при этом часть арендной платы идет на оплату покупки части доли банка в собственности, пока имущество не перейдет в вашу полную собственность).

Исламские страны

Закон исламского шариата запрещает выплату или получение процентов , а это означает, что мусульмане не могут использовать обычные ипотечные кредиты. Однако недвижимость слишком дорога для большинства людей, чтобы покупать ее за наличные: исламская ипотека решает эту проблему, дважды переходя из рук в руки. В одном из вариантов банк сразу выкупит дом, а затем выступает в качестве арендодателя. Покупатель жилья, помимо оплаты аренды , будет вносить взнос на покупку недвижимости. После последнего платежа имущество переходит из рук в руки. ^{[ требуется разъяснение ]}

Как правило, это может привести к более высокой конечной цене для покупателей. Это связано с тем, что в некоторых странах (например, в Великобритании и Индии ) существует гербовый сбор, который представляет собой налог, взимаемый правительством при смене владельца. Поскольку при исламской ипотеке право собственности меняется дважды, гербовый сбор может взиматься дважды. Во многих других юрисдикциях действуют аналогичные налоги на транзакции при смене владельца, которые могут взиматься. В Соединенном Королевстве двойное применение гербового сбора в таких сделках было отменено в Законе о финансах 2003 года, чтобы облегчить исламское ипотечное кредитование. ^[37]

Альтернативная схема предполагает перепродажу банком недвижимости в рассрочку по цене выше первоначальной.

Оба этих метода компенсируют кредитору, как если бы они взимали проценты, но ссуды структурированы таким образом, что на самом деле это не так, и кредитор разделяет финансовые риски, связанные со сделкой, с покупателем жилья. ^{[ необходима цитата ]}

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование - это страховой полис, предназначенный для защиты залогодержателя (кредитора) от любого неисполнения обязательств залогодателем (заемщиком). Он обычно используется в ссудах с соотношением ссуды к стоимости более 80% и применяется в случае обращения взыскания или повторного вступления во владение .

Этот полис обычно оплачивается заемщиком как компонент окончательной номинальной (вексельной) ставки, либо единовременно, либо как отдельный и детализированный компонент ежемесячного платежа по ипотеке. В последнем случае от ипотечного страхования можно отказаться, когда кредитор информирует заемщика или его последующих правопреемников о том, что имущество выросло в цене, ссуда была выплачена или любое сочетание того и другого, чтобы снизить стоимость кредита до 80. %.

В случае повторного вступления во владение банки, инвесторы и т. Д. Должны прибегнуть к продаже собственности, чтобы возместить свои первоначальные вложения (ссуженные деньги) и иметь возможность быстрее избавиться от материальных активов (таких как недвижимость) за счет снижения цены. Следовательно, ипотечное страхование действует в качестве хеджирования, если орган, возвращающий право собственности, возьмет менее полной и справедливой рыночной стоимости любого твердого актива.

Смотрите также

Общие или связанные с более чем одной нацией

• Коммерческая ипотека
• Нет дохода - нет активов (NINA)
• Долг без права регресса
• Рефинансирование
• Вторая ипотека

Связано с Соединенным Королевством

• Купить, чтобы позволить
• Кэшбэк по ипотеке
• Повторная ипотека
• Британская ипотечная терминология

Связано с США

• Коммерческий кредитор (США) - термин для кредитора, обеспечивающего нежилую недвижимость.
• eMortgages
• Кредит FHA - Относится к Федеральной жилищной администрации США
• Расчет ипотеки с фиксированной ставкой (США)
• Location Efficient Mortgage - вид ипотеки для городских территорий.
• Ипотечное предположение
• предварительное одобрение - терминология ипотеки США
• предварительная квалификация - ипотечная терминология США
• Хищническое ипотечное кредитование
• Кредит VA - Относится к Департаменту США по делам ветеранов .

Другие нации

• Датский ипотечный рынок
• Ипотека - эквивалент в странах гражданского права
• Корпорация ипотечных инвестиций

Юридическая информация

• Дело - правовые аспекты
• Механика залога - юридическое понятие
• Совершенство - применимые юридические требования к подаче документов

Рекомендации

внешняя ссылка

• Ипотека в Curlie
• Ипотека: для покупателей жилья и домовладельцев на USA.gov
• Австралийская комиссия по ценным бумагам и инвестициям (ASIC) Жилищные ссуды