Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках является частью общего права, в котором подробно излагаются права и обязанности домовладельцев и арендаторов. Он включает элементы как права собственности (в частности, права собственности ), так и договорного права .
История
Отношения арендодателя и арендатора определяются наличием права аренды . [1] Традиционно единственной обязанностью арендодателя в Соединенных Штатах было передать недвижимость арендатору, [2] хотя в Англии и Уэльсе с 1829 года было ясно, что арендодатель должен передать арендатора во владение. [3] Современное законодательство о домовладельцах-арендаторах включает ряд других прав и обязанностей, которыми обладают как арендодатели, так и арендаторы.
Современная интерпретация отношений арендатор-арендодатель основывается на представлении о том, что аренда включает в себя многие элементы договорного права в дополнение к простой передаче права собственности. В американском законодательстве о домовладельцах и квартиросъемщиках многие из этих прав и обязанностей закреплены в Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках . [4]
Жилая и коммерческая аренда
Законодательство о арендодателе и арендаторе обычно признает различия между жилищной и коммерческой арендой, исходя из того, что аренда жилья представляет гораздо больший риск неравных переговорных позиций, чем коммерческая аренда. [5]
Аренда жилья - это контракты, которые предназначены для проживания или проживания отдельных лиц или групп на арендуемой площади. Большинство государственных органов «признали святость дома». Поэтому арендаторам жилых помещений обычно предоставляется больше прав и защиты, чем при коммерческой аренде. Кроме того, из-за презумпции неравных возможностей на переговорах жилые помещения получают больше защиты. В штатах, округах и городах действуют разные законы, а также разные уровни защиты арендаторов и владельцев коммерческих помещений.
Коммерческая аренда - это аренда помещений, предназначенных для коммерческого использования, например промышленных, офисных, торговых и производственных. В коммерческой аренде обычно меньше средств защиты потребителей, чем в случае аренды жилой недвижимости, потому что она требует гораздо большего объема переговоров.
Обязанности арендодателя
Современная концепция права арендодателя-арендатора включает обязанности, выходящие за рамки простой передачи аренды:
Обязанность передать владение
В Англии и в соответствии с Единым Законом о домовладельцах и арендаторах жилых помещений в Индии арендодатель обязан передать владение арендатору в начале срока аренды. Основанием для возложения этого бремени на арендодателя является идея о том, что арендодатель имеет больше ресурсов, чем новые арендаторы, для использования средств правовой защиты от неправомерных прав собственности (бывшие арендаторы, которые не откажутся от права владения арендным договором). [6]
Завет тихого наслаждения
В силу договорных аспектов аренды современная аренда в Америке включает подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. Это означает, что арендодатель не будет вмешиваться в имущественные права арендатора на аренду. [7] Хотя домовладелец может насильственно проникнуть без необходимого уведомления во время чрезвычайной ситуации, как правило, простая необходимость быстрых действий не является чрезвычайной ситуацией в рамках доктрины неминуемой опасности, когда ситуация, требующая действий, является той, которую можно было разумно ожидать и к встрече с которым должен был быть подготовлен человек, чье действие вызвано; [8] доктрина неминуемой опасности не оправдывает того, кто вызвал опасность своей собственной небрежностью. [9]
Подразумеваемая гарантия обитаемости
Арендодатель должен предоставить жилье без серьезных дефектов, которые могут нанести вред здоровью или безопасности. [10] В некоторых штатах арендатор имеет право аннулировать договор аренды и съехать, если дефекты достаточно серьезны и арендодатель не произвел ремонт в разумные сроки. Арендаторам, которые хотят отменить свои договоры аренды, следует обратиться за консультацией к юристу или в правительственное агентство, занимающееся вопросами арендодателя, чтобы убедиться, что условия достаточно суровые для отмены договора аренды.
Обязанность предоставлять основные услуги
По крайней мере в одном штате, в штате Оклахома, домовладелец обязан по закону штата обеспечивать разумное количество проточной воды, горячей воды, электричества, газа или других основных услуг. Невыполнение этого требования может привести, среди прочего, к вычету цены, уплаченной арендатором за указанные услуги, из арендной платы. В других государствах могут быть аналогичные положения закона. [11]
Средства правовой защиты арендатора
Закон об арендодателях и арендаторах также предусматривает защиту арендаторов:
Конструктивное выселение
В иске о невыплаченной арендной плате, поданном домовладельцем против арендатора, арендатор может предложить конструктивное выселение в качестве положительной защиты. Конструктивное выселение означает, что арендатор больше не может занимать аренду, но арендатор не был физически выселен арендодателем. [12] Это часто используется в связи с нарушением подразумеваемого соглашения о пригодности для проживания.
Нарушение завета
Аренда включает иждивенческие соглашения - если арендодатель не выполняет свои обязанности, арендатор будет освобожден от уплаты арендной платы. Нарушение этих условий может быть использовано арендатором в качестве убедительной защиты при предъявлении иска о неуплаченной арендной плате или выселении. Эти договоренности включают в себя ордер на возможность проживания (сохранение жилого помещения) и договор о ремонте (требующий от домовладельца устранить повреждения, нанесенные помещению). [13] В американском законодательстве ордер на проживание был установлен в рамках дела округа Колумбия « Джавинс против First National Realty Corp.».
Ответное выселение
также см .: Ответное выселение
Арендодатель не может выселить арендатора в отместку за сообщение о нарушениях норм охраны труда и техники безопасности. [14] Арендатор может использовать репрессивное выселение как в качестве защитной меры против выселения, так и в качестве основания для иска против арендодателя. Защита репрессивного выселения впервые была признана в деле округа Колумбия « Эдвардс против Хабиба» .
В Калифорнии репрессивное выселение считается положительной защитой и может использоваться для защиты дела. Кодекс штата Калифорния 1942.5 определяет правовые аспекты его использования и далее запрещает репрессивные выселения в течение не менее 180 дней после серии инициирующих событий. [15] Определенная форма защиты арендаторов от репрессивного выселения предусмотрена в 42 законах штата и законах округа Колумбия. Только восемь штатов без этой защиты - это Джорджия, Айдахо, Индиана, Луизиана, Миссури, Северная Дакота, Оклахома и Вайоминг. Однако в штате Оклахома преднамеренное нарушение, вмешательство или препятствование ведению государственной деятельности, например, официальному исполнению кодекса, является уголовным правонарушением, и, таким образом, ответное выселение может являться нарушением различных применимых уголовных законов штата. [16]
Денежный ущерб
Некоторые штаты, такие как Висконсин, позволяют арендатору взыскать денежный ущерб, если арендодатель нарушает законодательные акты штата или административные кодексы. Арендатор обязан доказать, что арендодатель должен арендатору деньги за нанесенный ущерб. Если арендатор сможет доказать, что было нарушено правило Кодекса сельского хозяйства, торговли и защиты прав потребителей, он имеет право удвоить размер ущерба в соответствии с законодательством штата Висконсин. [17]
Обязанности арендатора
Арендаторы также имеют обязанности, связанные с их собственническими интересами:
Обязанность по сохранению помещения
Аренда обычно включает в себя ограниченное обязательство по ремонту для арендаторов, и это по сути равнозначно воздержанию от совершения расточительства . Когда арендаторы переезжают из помещения, если они хотят вернуть им свой гарантийный депозит, большинство законодательных актов требует, чтобы помещение было возвращено арендодателю в том же состоянии, в котором оно было при въезде, за вычетом нормального износа.
Обязанность действовать
В коммерческой аренде обязанность по эксплуатации может быть записана в договор аренды. Это означает, что коммерческий арендатор не может оставить арендованную недвижимость вакантной, не ведя бизнеса, для которого была заключена аренда. Обязанность действовать не существует, если она не прописана в договоре аренды или явно не соответствует цели договора аренды. [18]
Обязанность по оплате аренды
Обязанность арендатора платить арендную плату традиционно считалась независимым соглашением, что означало, что арендатор был обязан платить арендную плату независимо от того, выполнял ли арендодатель свои обязанности по исполнению. [19] Теперь обязанность арендатора платить арендную плату считается зависимым договором, и арендатор может быть освобожден от обязанности платить арендную плату, если арендодатель нарушает договор о ремонте или гарантии проживания. [20]
Средства правовой защиты арендодателя
У арендодателей также есть ряд доступных средств правовой защиты, чтобы вернуть владение или потребовать невыплаченную арендную плату:
Конфискация
До судебного процесса о выселении в соответствии с законом домовладельцы могли использовать средство правовой защиты общего права в виде конфискации, чтобы восстановить право владения арендой. Конфискация, как правило, достигалась путем добавления условия после условий аренды. [21]
Самопомощь
Средства самопомощи арендодателя - это выселение, при котором «арендодатель принимает активные меры по выселению арендатора из собственности без возбуждения судебного иска». Средства самопомощи были ограничены законами о принудительном въезде и содержании под стражей (FED). [22] Большинство штатов запретили выселение по принципу самопомощи.
Денежный ущерб
Арендодатели также могут взыскать денежную компенсацию за невыплаченную арендную плату, а методы получения арендной платы и сумма, которая может быть получена, продиктованы государственными законами. [23]
Выселение
Арендодатель может подать в суд иск о выселении арендатора. Выселение обычно принимает форму судебного процесса, требующего первоначального уведомления арендатора, за которым следует судебное разбирательство, в котором арендатор может оспорить выселение и потенциально подать встречный иск. По завершении процесса выселения, если арендодатель преобладает, суд издает приказ о возвращении собственности во владение арендодателю, что потенциально позволяет принудительно выселить арендатора и любое имущество, оставшееся в помещении. [24]
Субсидируемое и государственное жилье
Доступное жилье, такое как субсидируемое жилье, имеет другие правила. Многие программы назначают арендную плату в соответствии с доходом арендатора. Поэтому арендаторы должны сообщать о любых изменениях в своих доходах. [ необходима цитата ]
Зависит от юрисдикции
Массачусетс
Массачусетс разрешает выселение арендаторов с арендными договорами по причинам, включая нарушения условий аренды, неуплату арендной платы и использование арендуемой собственности в незаконных целях. Арендаторы, у которых нет срока аренды, могут быть выселены по какой-либо причине или без причины после надлежащего уведомления. [25]
Техас
На протяжении большей части истории Техаса отношения арендодателя и арендатора регулировались принципами старого английского общего права. [26] Общее право было суровым по отношению к арендаторам. Арендаторы в Техасе сдали свою собственность «как есть» в соответствии с доктриной общего права caveat emptor, что на латыни означает «пусть покупатель остерегается». [27] Арендатор должен был внимательно осмотреть собственность перед подписанием договора аренды. Впоследствии ожидалось, что она продолжит вносить арендную плату, даже если собственность станет непригодной для проживания. Конечно, домовладельцы и арендаторы могли заключить с арендодателем договор на выполнение необходимого ремонта и поддержание надлежащего состояния в противном случае, но юридической обязанности этого не было. [28] По умолчанию обязанность арендатора платить арендную плату не зависела от обязанности арендодателя содержать или ремонтировать помещение. [29]
Техас начал предлагать своим арендаторам более строгую защиту в 1978 году. В том же году Верховный суд Техаса вынес решение Камарат против Беннета. [30] В том случае Верховный суд Техаса постановил, что все договоры аренды жилья содержат «подразумеваемую гарантию пригодности для проживания». «Подразумеваемая гарантия» изменила правила игры. Он требовал, чтобы все домовладельцы сохраняли свою собственность «пригодной для жилья», даже если договор аренды жилого помещения специально не требовал от них проведения какого-либо ремонта. И вдобавок ко всему, это обусловило обязанность арендатора платить арендную плату обязанностью арендодателя сохранять недвижимость пригодной для проживания. То есть арендаторы имели законное право прекратить платить арендную плату, если арендодатель не сохранил недвижимость для проживания. Одним махом Верховный суд Техаса одержал огромную победу для арендаторов Техаса.
Созданная судом «подразумеваемая гарантия обитаемости» длилась около года. В 1979 году законодательный орган Техаса незамедлительно отреагировал на это, приняв Раздел 92 Кодекса собственности Техаса. [31] Этот закон всесторонне регулирует отношения между арендодателем и арендатором в Техасе. В частности, он кодифицировал обязанность арендодателя сохранять недвижимость пригодной для проживания и содержал дополнительные разъяснения. Теперь, согласно статутному законодательству Техаса, арендодатель обязан приложить все усилия для исправления или исправления состояния, если арендатор уведомил об этом состоянии, арендатор не нарушает платежную арендную плату в момент направления уведомления и состояние существенно влияет на физическое здоровье или безопасность обычного арендатора. [32] Тем не менее, домовладельцы Техаса не обязаны ремонтировать условия, вызванные арендаторами. [33]
Арендатор, домовладелец которого нарушил свои обязанности по сохранению жилья для проживания, имеет несколько различных юридических вариантов. Она может расторгнуть договор аренды; она может произвести ремонт самостоятельно, а затем вычесть его стоимость из последующего арендного платежа; или она могла подать на домовладельца в суд. [34]
Смотрите также
- Энджи Дикерсон
- Адвокаты арендаторов штата Аризона
Рекомендации
- ^ Casner, AJ et al. Случаи и текст собственности, пятое издание. Apsen Publishers, Нью-Йорк, Нью-Йорк: 2004, стр. 403
- ^ Тейтельбаум против Direct Realty Co. , 13 NYS2d 886 (NY 1939)
- Перейти ↑ Coe v. Clay (1829) 5 Bing. 440; Вудфолл Арендодатель и арендатор Sweet & Maxwell, 11.269
- ^ Глендон, Массачусетс, Преобразование американского Закона о арендодателях и арендаторах , 23 BCL Rev. 503-05 (1982)
- ^ Рабин, EH Революция в законе о домовладельцах-арендаторах: причины и последствия , 69 Cornell L. Rev. 517 (1984)
- ^ Schoshinski, Р. Американская арендное право §3.1 (1980)
- ^ Глендон, стр. 511-14
- ^ Kuist v. Каррен, 116 Cal. Приложение. 2d 404
- ^ Уоррен против Салливана, 188 Cal. Приложение. 2д 150
- ^ "Грин против Верховного суда - 10 Cal.3d 616 - Вт, 15.01.1974 - Ресурсы Верховного суда Калифорнии" . scocal.stanford.edu .
- ^ См., Например, 41 Okla. Stat. П. 41-121 (C) (2017). http://www.oscn.net/applications/oscn/DeliverDocument.asp?CiteID=71770 Проверено 2 апреля 2018 г.
- ^ Schloshinski, §§3.3-3.8
- ^ Casner, стр. 422
- ^ Casner, стр. 504
- ^ «Раздел 1942.5 Гражданского кодекса Калифорнии - Ресурсы адвокатов Калифорнии - Законы Калифорнии» . law.onecle.com .
- ^ 21 Окла. Стат. §21-280 (2017). https://law.justia.com/codes/oklahoma/2017/title-21/section-21-280/ RET. 02 апреля 2018.
- ^ «ATCP 134: Практика торговли жилыми помещениями» (PDF) . WI Гоби . Проверено 1 июля 2015 года .
- ^ Джон А. Гленн, JD (1971). «Аренда магазина, требующая активной эксплуатации магазина». Американские юридические отчеты 3d . Westlaw. 40 . 971.
- ^ Schoshinski, §10.7
- ^ Casner, AJ, et al. п. 483
- ^ Casner, AJ, et al. стр. 490-491
- ^ Casner, AJ et al. стр. 492-493
- ^ Schoschinski, §6.1
- ^ «Выселение арендатора - соображения арендодателя» . ExpertLaw . ExpertLaw.com . Проверено 27 мая 2017 года .
- ^ McDonagh, Maureen E .; Девантери, Джулия Э. (май 2017 г.). «Выселить, когда арендодатель может выселить» . MassLegalHelp . Проверено 2 июня 2019 .
- ^ Руководство домовладельцев и арендаторов, специальный отчет № 866, Джудон Фамбро (пересмотренный в сентябре 2016 г.).
- ^ Ярбро против Бухера, 141 Tex. 420, 174 SW2d 47 (1943); Мортон против BurtonLingo Co., 136 Tex. 263, 150 SW2d 239 (1941).
- ↑ Кларенс Клинтон Дэвис-младший, Признание подразумеваемого соглашения о пригодности для проживания в жилых помещениях: Камарат против Беннета, 32 SW LJ 1037 (1978).
- ^ Руководство домовладельцев и арендаторов, специальный отчет № 866, Джудон Фамбро (пересмотренный в сентябре 2016 г.).
- ^ Kamarath v. Bennett, 568 SW2d 658 (Tex. 1978)
- ^ Руководство домовладельцев и арендаторов, специальный отчет № 866, Джудон Фамбро (пересмотренный в сентябре 2016 г.).
- ^ Кодекс собственности Техаса § 92.052.
- ^ Код собственности § 92.053.
- ^ Код собственности § 92.056.