Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Системы электронной регистрации ипотечных кредитов, Inc.
ТипЧастная компания
ПромышленностьФинансовые услуги
Основан1995 г.
Штаб-квартираРестон , Вирджиния , США
Обслуживаемая площадь
Соединенные Штаты
ТоварыСистема MERS, Электронная регистратура MERS, Коммерческая система MERS
РодительMERSCORP, Inc.
Интернет сайтmersinc.org

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. ( MERS ) - американская частная корпорация . [1] 5 октября 2018 года Межконтинентальная биржа (NYSE: ICE) и MERS объявили, что ICE приобрела все MERS. [2] MERS - это отдельная и самостоятельная корпорация, которая выступает в качестве номинального держателя ипотечных кредитов на рубеже веков и принадлежит холдинговой компании MERSCORP Holdings, Inc. , которая владеет и управляет электронным реестром, известным как система MERS., который предназначен для отслеживания прав на обслуживание и владение ипотекой в ​​США. По данным Министерства финансов, Совета управляющих Федеральной резервной системы, Федеральной корпорации по страхованию вкладов и Федерального агентства жилищного финансирования, MERS является агентом кредиторов без какой-либо ссылки на MERS в качестве принципала. [3]

История [ править ]

Нынешняя Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. - это третье поколение [4] компаний с таким же названием, созданных по состоянию на 01.01.1999. Первоначально «MERS» было просто аббревиатурой от Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. в 1995 году. В 1997 году Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. зарегистрировала «MERS» в качестве знака обслуживания в Управлении по патентам и товарным знакам США (USPTO). для своей системы электронного реестра ипотечных кредитов. Первоначальная корпорация с тех пор объединилась с другими организациями, созданными ее руководителями и советом директоров.

Хотя в 1995 году компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 1) создала знак обслуживания и систему MERS, они больше не существовали после изменения названия на MERSCORP, Inc. с 01.01.1999, а затем снова на MERSCORP Holdings, Inc. от 27.02.2012, которая является владельцем и оператором электронного реестра, но не раскрывается в ипотечных кредитах.

Законодательство о недвижимости и операции с недвижимостью в США подчиняются постановлениям штата и требованиям к ведению учета на уровне округа. [5] Это сделало для финансовых компаний довольно обременительным наладить бесперебойную работу рынка, основанного на ипотеке в начале 1980-х годов. [6] Это связано с тем, что каждый раз, когда продается финансовый инструмент, содержащий ипотеку , законы различных штатов могут требовать, чтобы продажа каждой такой ипотеки (или доверительного акта ) регистрировалась в местных судах графства, чтобы сохранить определенные права ( например , право на взыскание в несудебном порядке), что влечет за собой обязанность уплатить соответствующие сборы за регистрацию. [7] Итак, финансовая индустрия, стремящаяся торговатьЦенные бумаги с ипотечным покрытием , необходимые для того, чтобы найти способ обойти эти требования к регистрации, и именно так родилась система MERS, которая заменила публичную регистрацию частной. [8] [9] Тем не менее, MERS описывает свою деятельность как дополнение к государственным системам регистрации земель. «Система MERS® - единственная национальная база данных, которая обеспечивает свободный доступ к информации об обслуживающих лицах для зарегистрированных ипотечных жилищных кредитов, дополняя государственные системы регистрации земель, которые берут свое начало в законах о недвижимости, существовавших веками». [10] К 2007 году MERSCORP Holdings, Inc. зарегистрировала около двух третей всех жилищных кредитов в США. [11]

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 3 от 1999 г.) является зарегистрированным владельцем (или номинальным владельцем) обеспечительного интереса, возникающего по ипотечным кредитам, предоставленным кредиторами, инвесторами и их обслуживающими лицами и зарегистрированным в земельных книгах графства. Используя MERS, кредиторы и инвесторы, которые являются реальными заинтересованными сторонами, избегают необходимости регистрировать уступки в земельных записях графства, что снижает расходы для кредиторов и, как они утверждают, потребителей, за счет сокращения расходов графства на сборы за регистрацию в результате передачи недвижимости [12 ] и является центральным источником информации и отслеживания ипотечных ссуд. [13] MERSCORP Holdings, Inc. роль в содействии торговле ипотечного относительно неспорной в первые дни, но по- прежнему радиоактивные осадки отКризис субстандартного ипотечного кредитования поставил фирму в центр нескольких юридических проблем, оспаривающих право компании на обращение взыскания. Если эти проблемы удастся решить, банковский сектор США может вновь столкнуться с необходимостью капитализации. [14]

Вопрос о праве собственности на систему MERS размывается между организациями до такой степени, что суды склонны путать систему eRegistry с номинальным держателем, поскольку они используют одну и ту же аббревиатуру «MERS». Предполагается, что система MERS соответствует требованиям «Безопасной гавани», изложенным в Законе об электронных транзакциях (UETA) и E-SIGN (Закон об электронных подписях в глобальной и национальной торговле 2000 года), принятых Конгрессом в документах, представленных MERSCORP, Inc. nka MERSCORP Holdings, Inc. с Торговым знаком и Патентным ведомством США. Однако неясно, как система MERS получает документы от Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 3 от 1999 г.).

Система MERS MERSCORP Holdings, Inc. [ править ]

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. началась как проект в октябре 1993 года, когда Fannie Mae , Freddie Mac и Ginnie Mae подготовили White Paper (при содействии юридической фирмы Covington & Burling ) о необходимости электронной системы регистрации ипотеки. Вскоре после этого был придуман аббревиатура MERS. Ассоциация ипотечных банкиров приняла участие, и в октябре 1995 года была учреждена компания MERS. MERS заключила контракт с Electronic Data Systems (EDS) на разработку и обслуживание технологических систем, и MERS был официально запущен в апреле 1997 года [15].

Компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. должна была выступать в качестве номинального держателя сделок с недвижимостью аналогично тому, как Cede & Co. выступает в качестве номинального владельца записи (т. Е. Владельца " названия улицы ") для всех ценных бумаг, находящихся в собственности. в доверительном управлении Депозитарной трастовой и клиринговой корпорации . В конце 1960-х - начале 1970-х годов американская индустрия ценных бумаг тонула в бумагах из-за огромной сложности физического обмена тысячами сертификатов на акции каждый день. Путем «иммобилизации» сертификатов физических акций и последующей их полной замены бухгалтерскими записями DTCC позволил развить современную компьютеризированную индустрию ценных бумаг.

По мере роста объема ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в 1980-х годах стало очевидным, что аналогичный механизм необходим для ипотечных кредитов, размещаемых в эти ценные бумаги. Основная проблема заключается в том, что ипотечная ссуда, переведенная в MBS (ценные бумаги с ипотечным покрытием), должна стать «удаленной от банкротства» от кредитора-источника. То есть в случае банкротства первоначального кредитора (как в конечном итоге произошло во время финансового кризиса 2007 года со многими такими кредиторами) инвесторы MBS потребовали какой-то защиты, чтобы гарантировать, что собственные кредиторы кредитора не смогут «избежать» (в условиях банкротства, откат ) перевод ссуд в MBS в качестве мошеннических средств передачи и втягивание их обратно в конкурсную массу кредитора. Самый простой способ создать такую ​​защиту - просто передать ссуду нарассмотрение через три или четыре субъекта, прежде чем оно попадет в MBS. Как отмечалось выше, каждое из этих транспортных средств должно было регистрироваться в соответствующем регистраторе или в земельной книге. С каждой ссудой, требующей трех или четырех поручений, и сотнями ипотечных ссуд, поступающих в каждую MBS, в результате записывающие устройства были переполнены заданиями, а инвестиционные банки задыхались от бумажной работы и гонораров регистраторов. Система MERS устранила эту проблему, так как в большинстве стандартных кредитных документов была изменена информация о MERS в качестве номинального бенефициара или зарегистрированного залогодержателя. Это позволило кредиторам и инвесторам передавать ипотечные кредиты без регистрации переуступок в местных регистраторах и, в свою очередь, избежать необходимости платить сборы за регистрацию.

В идеале, если предположить, что ссуда должным образом выплачена вовремя, ссуду MERS необходимо зарегистрировать только в двух документах: исходная ипотека или доверительный акт с указанием Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. и повторное возвращение ипотеки или доверительного акта. заемщику (таким образом объединяя юридический и равноправный титул). Если все субъекты на пути являются участниками MERSCORP Holdings, Inc., то все промежуточные переводы между этими точками отслеживаются только в системе MERS, а субъект, владеющий ссудой в конце, просто регистрирует повторное перемещение в качестве агента MERSCORP Holdings, Inc. (Обратите внимание , как МЕРС является одновременно(1) агент первоначального кредитора, а затем (2) последний кредитор действует как агент MERSCORP Holdings, Inc .; Вот почему критики MERS часто нападают на него как на «двуличный».) Если заемщик не выполняет свои обязательства, то обслуживающий ссудный орган регистрирует уступку от имени Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. реальной заинтересованной стороне (т. е. инвестиции банк в качестве доверительного управляющего для MBS) и инициировать обращение взыскания. В то время как до системы MERS это последнее назначение всегда регистрировалось во время создания MBS, система MERS позволяла банкам не регистрировать его до тех пор, пока (1) обращение взыскания не стало необходимым или (2) ссуда была продана Доверительный управляющий MBS в отношении лица, не входящего в систему MERS, принадлежащего MERSCORP Holdings, Inc. Если ссуда работает до конца, переуступку никогда не нужно регистрировать.

Система MERS служит нескольким другим целям. Это позволяет потребителям, титульным компаниям и другим профессионалам в области недвижимости легко идентифицировать текущих держателей зарегистрированных ипотечных кредитов и получать выплаты, несмотря на любые передачи ипотечных кредитов, слияния или поглощения заинтересованных кредиторов и инвесторов, которые в противном случае могут затруднить отслеживание прав собственности, если он точно поддерживается членами MERSCORP Holdings, Inc. Информация, содержащаяся в системе MERS, может помочь выявить возможное мошенничество с ипотекой, связанное с идентификацией потенциального покупателя и проблемами размещения собственника. Централизованная база данных системы MERS также может помочь обнаружить схемы переворота собственности и покупки, опять же, если она поддерживается аккуратно, что является распространенной критикой схемы системы MERS.

Идентификационный номер ипотеки [ править ]

Идентификационный номер ипотечного кредита (MIN), созданный системой MERSCORP Holdings, Inc., представляет собой уникальный 18-значный номер, используемый для отслеживания ипотечного кредита на протяжении всего срока его действия, от его выдачи до секьюритизации и погашения или обращения взыскания. [16] Как правило, первые 7 цифр однозначно идентифицируют обслуживающую ссуду, а оставшиеся 11 цифр используются внутри обслуживающей организации, обычно как номер ссуды.

ServicerID [ править ]

Через систему ServicerID MERS домовладельцы могут искать своего ипотечного обслуживающего лица, независимо от того, перешла ли ипотека к другому владельцу с момента выдачи ссуды. Путем определения лица, обслуживающего ссуду, домовладельцы могут попытаться идентифицировать своего кредитора, чтобы начать переговоры о пересмотренных условиях ипотеки и предпринять действия, которые могут избежать обращения взыскания. [17]

Электронная регистрация системы MERSCORP Holdings, Inc. [ править ]

Электронная регистрация системы MERS - это система записи, которая идентифицирует владельца (контролера) и хранителя (местонахождение) зарегистрированных электронных заметок. [18] Владелец также описывается как инвестор. «Инвестор - в отношении MERS® eRegistry, юридического лица, которое является владельцем ипотечной ссуды, представленной eNote». [19] Созданная MERSCORP Holdings, Inc. с одобрения Ассоциации ипотечных банкиров (MBA) и запущенная в 2004 году, система MERS eRegistry якобы удовлетворяет требованиям «безопасной гавани» законодательства E-SIGN и UETA. [20] И Fannie Mae [21], и Freddie Mac [22] требовать регистрацию eNotes в системе MERS eRegistry, прежде чем они будут допущены к покупке.

МИСМО и МЕРС [ править ]

В феврале 2009 года система MERS компании MERSCORP Holdings, Inc. была выбрана для управления повседневными операциями Организации по поддержанию стандартов ипотечной отрасли ( MISMO ), хотя MBA должен был продолжать полный контроль над MISMO.

Кризис потери права выкупа 2010 г. [ править ]

Основная статья: Кризис потери права выкупа

Судебные разбирательства и важные судебные решения [ править ]

Нечеткость фактических данных о лицах, связанных с «MERS», привела к неразберихе в судебной системе и в процессе обращения взыскания.

Ипотечные системы электронной регистрации, инк. Против Лизы Мари Чонг и др. (Окружной суд Соединенных Штатов, округ Невада) [ править ]

4 декабря 2009 г. судья Доусон установил, что «MERS не представила доказательств того, что она была агентом или номинальным держателем текущего владельца бенефициарного интереса в векселе, она не выполнила свое бремя по установлению того, что она является реальной стороной в векселе. интерес со стоя ". Он вынес свое решение по 5 из 18 дел (In re Chong, In re Pilatich, In re Cortes, In re Medina и In re O'Dell) по апелляции, но отказался признать, что «MERS не сможет утвердиться в качестве реальная заинтересованная сторона могла бы идентифицировать держателя векселя или предоставить достаточные доказательства источника ее полномочий ". [23]

Сервантес против Countrywide Home Loans Inc. (Окружной суд США, округ Аризона) [ править ]

24 сентября 2009 г. Окружной суд США по округу Аризона в деле Сервантес против Countrywide Home Loans, Inc. и др. , отклонил все требования федерального законодательства и законодательства штата, поданные тремя заемщиками в жалобе, поданной против группы ответчиков, в которую входила компания MERS. Суд обсудил, являлась ли MERS надлежащим бенефициаром, но только в контексте того, являлось ли ее участие преступлением мошенничества с заемщиками. Суд пришел к выводу, что простое использование MERS не является мошенничеством по общему праву в отношении заемщиков, установив, что «Истцы не смогли заявить, какое влияние, если таковое имелось, оказало включение системы MERS в качестве« фиктивного »бенефициара по доверительному акту на их обязательства. как заемщики ". [24]

Апелляционный суд США девятого округа подтвердил решение суда первой инстанции в пользу MERS в опубликованном заключении, поданном 7 сентября 2011 года. [25] Суд постановил, что у заемщика нет оснований оспаривать статус такого лица, как MERS. . Однако он также обратил внимание на сноску в юридическом справочнике о том, что у такого заемщика все еще есть средство правовой защиты, подав в суд на отмену продажи доверительного управляющего.

Системы электронной регистрации ипотечных кредитов, Inc. против Реворедо и др. (Апелляционный суд третьего округа Флориды) [ править ]

И 3-й окружной апелляционный суд Майами, и 2-й окружной апелляционный суд в Лейкленде постановили, что MERS может лишить права выкупа. Старший судья Алан Р. Шварц отметил, что решение было частично основано на изменениях в финансах и технологиях с течением времени. «Проблема возникает из-за трудности попытки втиснуть современный инновационный инструмент торговли в номенклатуру и правовые категории, которые, по сути, проистекают из средневекового английского земельного права», - писал Шварц. [26]

Связанное с этим дело Флориды - BONY Mellon v. Pino. После того, как домовладелец Пино установил, что банковские документы были дефектными, BONY перешла к отказу от своего иска, предположительно намереваясь исправить документы, а затем подать второй иск о потере права выкупа, поскольку Флорида является штатом судебного изъятия. Пино таким образом оспорил право банка отклонить собственный иск. Когда дело приближалось к слушанию в верховном суде Флориды, стороны уладились. Через несколько дней банк записал на диктофон записи о том, что Пино теперь является свободным и явным владельцем своего дома. Другими словами, банк отказался от своего иска, предположительно на много тысяч долларов, к дому Пино, потому что поверенные банка считали, что они, вероятно, проиграют в верховном суде штата и, таким образом, создали прецедент, который может стоить им больших сумм. Деньги.Избежать прецедента было дороже, чем потерянные деньги, ссуженные Пино. Несмотря на действия банка, суд решил рассмотреть дело, чтобы вынести решение о правомерности подхода банков «закрыть-исправить-снова предъявить иск». (Бриттани Дэвис, блог Miami Herald, 10 мая 2012 г.)

Джуэлин Джексон и др. против. Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (Верховный суд Миннесоты) [ править ]

14 августа 2009 года Верховный суд Миннесоты постановил, что MERS может лишить права выкупа в соответствии с законодательством штата в качестве зарегистрированного залогодержателя. [27]

Иск был подан домовладельцами в штате Делавэр , чтобы держать МЭРС ответственного за мошеннические платы на правах выкупа , поданного МЕРС. [28]

Домовладельцы заявили в суде, что их дома не могут быть лишены права выкупа, потому что доверительные отношения MERS были незаконными. [29] В других случаях апелляционные суды штата постановили, что MERS разрешено лишать права залога по ипотеке, если она является держателем векселя и ипотеки.

Landmark Nat'l Bank против Кеслера (Верховный суд Канзаса) [ править ]

28 августа 2009 года Верховный суд Канзаса в Landmark Национальный банк против. Кеслер, 2009 Канал LEXIS 834 (28 августа 2009 г.) вынес решение в отношении MERS, в котором основное внимание уделялось окончательности судебных решений. Участие MERS в этом деле возникло из-за того, что компания не получила уведомления о взыскании права выкупа, хотя MERS являлась зарегистрированным залогодержателем по младшему залогу. В своем заключении суд отметил, что «[e] даже если MERS имела техническое право на уведомление и оказание услуг в рамках первоначального иска о взыскании права выкупа - вопрос, который мы не решаем в настоящее время - мы не обязаны делать вывод о том, что суд первой инстанции злоупотребил по своему усмотрению отклонить ходатайства об отмене решения по умолчанию и потребовать присоединения к MERS… ". Этот случай не повлиял на право обращения взыскания на MERS, и компания имеет право получать уведомление о судебных исках, если MERS является залогодержателем. [30] Суд пришел к выводу, что MERS не регистрировала публично цепочку прав собственности в соответствующих реестрах документов в округах Канзаса. Судьи определили, что договор об ипотеке состоит из двух документов: доверительный акт (который обеспечивает собственность в качестве залога) и простой вексель (который дает заемщику отступ перед кредитором), и определили, что «в случае, если ипотечный кредит каким-то образом разделяет интересы векселя и доверительного договора ... при этом доверительный акт принадлежит некоему независимому субъекту ... ипотека может стать не имеющей исковой силы ". [11]

30 апреля 2010 г. апелляционный суд Канзаса в деле MERS, Inc. против Грэма , 44 Канзасское приложение. 2d 547, 2010 WL 1873567, at ** 4 - ** 5, Кеслер истолковал как означающий, что MERS фактически не имеет права взыскания по ипотеке в Канзасе, где MERS не упоминается в простом векселе, MERS действует исключительно в качестве «номинального держателя» для кредитора, и нет никаких доказательств того, что вексель был назначен MERS или что MERS иным образом имеет долю в векселе.

MERSCORP, Inc., RESPA Litigation (Апелляционный суд США пятого округа) [ править ]

В 2008 году Апелляционный суд пятого округа Соединенных Штатов отклонил групповой иск, поданный несколькими округами против MERS. Истцы утверждали, что небольшая комиссия, взимаемая ипотечными кредиторами, которая затем была выплачена MERS, нарушала положения Закона о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA). Истцы также утверждали, что MERS несправедливо получал бизнес-рекомендации от ипотечных кредиторов. Однако окружные судьи постановили, что «В обмен на гонорар MERS выполнила функцию постоянного залогодержателя в государственной земельной книге ...» Жалоба истцов была отклонена апелляционным судом из-за отказа заявить иск в соответствии с RESPA. . [31]

Заявление генерального прокурора округа Колумбия о принудительном исполнении [ править ]

27 октября 2010 года генеральный прокурор округа Колумбия Питер Никелс опубликовал заявление, в котором говорится, что «выкупа закладной не может быть начата против домовладельца округа Колумбия, если обеспечительный интерес текущего держателя облигаций не подтвержден должным образом публичными документами в Регистраторе сделок округа». [32] Таким образом, по мнению Никельса, последующие переводы ипотеки в учетных записях MERS не будут учитываться, если они также не были зарегистрированы в DC.

Гомес против общенациональных жилищных займов (Апелляционный суд Калифорнии по четвертому апелляционному округу, первый отдел) [ править ]

18 февраля 2011 года Апелляционный суд Калифорнии Четвертого апелляционного округа подтвердил удовлетворение возражения против возражения без разрешения на внесение поправок. По мнению судьи Джоан Ирион, суд вынес решение в пользу MERS двумя способами: (1) законодательные акты Калифорнии о внесудебном изъятии права выкупа прямо или косвенно не разрешали судебный процесс просто для определения того, была ли сторона, инициировавшая обращение взыскания, уполномочена на это; и (2) даже если они это сделали, истец согласился на использование MERS для инициирования обращения взыскания, когда он подписал договор доверительного управления. [33] Гомес прямо сослался на решение Верховного суда штата от 2010 года по делу Лу против Hawaiian Gardens Casino, Inc. , [34]в котором разъяснялось, что определенный консервативный метод статутного анализа (впервые сформулированный младшим судьей Фрэнком К. Ричардсоном в 1979 году и принятый большинством судей в заключении Верховного судьи Малькольма М. Лукаса 1988 года ) применяется ко всем законодательным актам Калифорнии, а не только к Страховой кодекс Калифорнии. Таким образом, если законодательный орган Калифорнии прямо не записал причину иска в закон, его просто не существует. Верховный суд Калифорнии отрицал ходатайство Gomes о пересмотре 18 мая, адвокат 2011. Гомеса затем подал прошение о приказном истребовании дела в Верховном суде СШАв котором он попытался оспорить MERS на нечетко сформулированных законных основаниях федеральной конституции, которые ранее не рассматривались в судах низшей инстанции. Однако ему не удалось оспорить конституционность калифорнийского правила поиска подразумеваемой причины иска, которая, вероятно, в любом случае потерпела бы неудачу, поскольку федеральное правило поиска подразумеваемой причины иска практически идентично. 11 октября 2011 года Высокий суд отклонил ходатайство.

In re Agard (Суд по делам о банкротстве США, Восточный округ Нью-Йорка) [ править ]

10 февраля 2011 года Суд США по делам о банкротстве Восточного округа Нью-Йорка рассмотрел ходатайство об освобождении от приостановления банкротства, поданное Банком США в качестве попечителя секьюритизационного фонда. Банк США претендовал на право обращения взыскания по ипотеке должника частично из-за предполагаемой уступки ипотеки от MERS. Суд оказался ограниченным доктриной Рукера-Фельдмана.чтобы привести в действие предыдущее решение суда штата об обращении взыскания, но продолжил рассмотрение нескольких аргументов, выдвинутых MERS относительно его правового статуса и полномочий, отметив, что она отложила решение десятков дополнительных дел до тех пор, пока эти вопросы не были прояснены. Суд установил, что MERS не имеет полномочий в качестве агента передавать ипотеку в соответствии со своими правилами, соглашением о членстве или условиями самой ипотеки. Суд также установил, что MERS не имеет полномочий в качестве зарегистрированного залогодержателя для уступки ипотеки: «Позиция MERS о том, что она может быть одновременно и залогодержателем, и агентом залогодержателя, в лучшем случае абсурдна».

Суд отметил,

Компания MERS и ее партнеры приняли решение создать бизнес-модель и действовать в соответствии с ней, в значительной степени разработанной таким образом, чтобы избежать требований традиционного процесса регистрации ипотечных кредитов. Суд не принимает аргумент о том, что, поскольку MERS может иметь отношение к 50% всех ипотечных жилищных кредитов в стране, это является достаточной причиной для того, чтобы Суд закрыл глаза на тот факт, что этот процесс не соответствует закону. [35]

Жилищное финансирование против Саурмана (Верховный суд Мичигана) [ править ]

В апреле 2011 года в жилищных финансирования против. Saurman , то Мичиган Апелляционный суд принял решение двух сводных случаев постановив , что МЕРС не имеют правоспособности предрешать внесудебном в соответствии с MCL 600.3204 (1) (г) , потому что на самом деле не имеют никакого интереса в долгу. [36] Верховный суд Мичигана отменил решение в порядке , 16 ноября 2011, обнаружив , что МЕРС является владельцем доли в ипотеке , потому что договорные обязательства «[Мерс"] в качестве залогодержателя зависели встречался ли залогодатель обязательства оплатить задолженность, обеспеченную ипотекой ". Однако суд пояснил, что статус MERS как «владельца доли в задолженности» не приравнивается к доле владения векселем. "

16 ноября 2011 года Верховный суд штата Мичиган, понимая срочность и возможные последствия этого дела, издал безапелляционный приказ вместо удовлетворения апелляции и отменил решение Апелляционного суда. (Компания Residential Funding Co, LLC против Саурмана, 2011 WL 5588929 (штат Мичиган, 1 ноября 2011 г.). Суд согласился с особым мнением Апелляционного суда, "в соответствии с MCL 600.3204 (1) (d), Система электронной регистрации ипотечных кредитов (MERS) ) является «владельцем ... доли в задолженности, обеспеченной рассматриваемой ипотекой в ​​каждом из этих консолидированных случаев, потому что» договорные обязательства [MERS] в качестве залогодержателя зависели от того, выполнил ли залогодатель свое обязательство по выплате задолженности. который обеспечен ипотекой ». Суд пояснил, что« статус MERS как »«владелец доли в задолженности» не приравнивается к доле владения векселем. Скорее, как рекордсмен по ипотеке, MERS владел залоговым залогом на имущество, дальнейшее существование которого зависело от погашения задолженности ". Этот интерес к долгу ... уполномочил MERS на обращение взыскания путем объявления под MCL 600.3204 (1) (d) ". (курсив мой).

Суд истолковал MCL 600.3204 (1) как включающий, а не исключительный. Суд постановил, что те, кто «заинтересован в задолженности», включают зарегистрированных ипотеков (таких как MERS) и составляют категорию сторон, имеющих право на взыскание путем объявления, наряду с теми, кто «владеет задолженностью», и теми, кто «действует в качестве обслуживающего персонала». агент по ипотеке ".

Кальво против HSBC (Апелляционный суд Калифорнии, Второй округ, восьмое отделение) [ править ]

12 сентября 2011 г. Апелляционный суд Второго округа Калифорнии заявил, что жалоба (предполагаемое нарушение раздела 2932.5 Кодекса штата Калифорния, который требует от правопреемника залогодержателя зарегистрировать уступку перед осуществлением права на продажу недвижимости) была не имеет отношения к ипотеке, а не к доверительным актам. [37]

Робинсон против страны (Апелляционный суд Калифорнии, Четвертый округ) [ править ]

12 сентября Четвертый районный суд, сославшись на свое собственное майское решение по делу Гомес против страны , заявил, что «установленная законом схема ... не предусматривает упреждающего иска, оспаривающего правоспособность. Следовательно, требования истцов о возмещении ущерба в результате неправомерного обращения взыскания на закладную. а для декларативного возмещения ущерба, основанного на толковании истцами раздела 2924, подраздел (а), не указывается причина иска с точки зрения закона ". [38]

Bain против Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Верховный суд Вашингтона) [ править ]

В марте 2012 года Кристин Бейн из Туквила, штат Вашингтон, подала иск против MERS (и ее дочерней компании) за изъятие права выкупа на ее дом, даже не раскрывая фактического владельца ее ипотеки. [39]

В августе 2012 года Верховный суд Вашингтона вынес решение вместе с Bain, заявив, что MERS не является законным бенефициаром ее дела и не имеет права назначать попечителей. В решении говорится: "Простое прочтение статута приводит нас к выводу, что только фактический держатель простого векселя или другого документа, подтверждающего обязательство, может быть бенефициаром с полномочиями назначить доверительного управляющего для продолжения внесудебной процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество. Проще говоря, если MERS не владеет векселем, он не является законным бенефициаром ". [40]

Электронные подписи и нотариальные заверения [ править ]

Поскольку система MERS является электронной, она зависит от электронного хранения и передачи юридических документов. По вопросу нотариального заверения электронных подписей и соблюдения нотариально заверенных подписей на границах штатов Палата представителей США приняла законопроекты по легализации этих шагов, а в 2010 году Сенат США принял закон без обсуждения. Однако 7 октября 2010 года президент Барак Обама публично выступил против принятия закона. В результате законопроект умер, и законы штата регулируют, могут ли электронные подписи быть нотариально заверены или нотариально заверенная подпись в одном штате должна приниматься в другом. [41]

Противоречие [ править ]

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. вызвала много споров, разногласий и критики среди судебных исполнителей и ученых в «некоторых из самых читаемых статей с обзором права за последние несколько лет». [42] Дастин А. Закс, [43], например, раскритиковал Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. за то, что они занимали прямо противоречивые позиции в различных судах по всей стране. [44] Статья Закса была одобрена судом Бэйна, который сослался на него в связи с утверждением о том, что «сотрудники MERS часто выдают задания без проверки основной информации, что приводит к неправильным или мошенническим переводам». [45] Профессор Кристофер Петерсон [46]аналогичным образом утверждал, что MERS неискренне заявляет, что одновременно является ипотекодержателем и номинальным держателем / агентом кредитора или доверительного управляющего. [47] Петерсон сравнил эту предполагаемую двуличность с двуличным римским богом Янусом , [48] ​​в то время как Закс сравнил Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. с «существом, более похожим на кальмара с множеством щупалец». [49] Статьи Петерсона о MERS, [50] которые также критикуют MERS за его якобы вредное воздействие на целостность и прозрачность публичной записи, цитировались бесчисленным количеством сторон, ведущих судебный процесс против MERS [45] и в решениях, как неблагоприятных, так и благоприятных для MERS. . [45] [51]

Другие ученые критиковали Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. на том основании, что ее номинальное владение миллионами жилищных ссуд представляет катастрофический риск для ипотечных инвесторов, если Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. когда-либо объявит о банкротстве. Такое банкротство может означать, что ипотечные кредиты «перейдут в конкурсную массу компании и станут доступными для удовлетворения требований кредиторов». [52] Один профессор права даже предложил полностью отказаться от системы MERS, заменив ее совершенно новой национальной системой записи. [53]

Ссылки [ править ]

  1. ^ «МЕРС: О нас» . 2013 . Проверено 28 марта 2013 .
  2. ^ "Материнская компания NYSE ICE приобретает MERS" . Жилой провод . 5 октября 2018 г.
  3. ^ «В отношении: MERSCORP, Inc. и Mortgage Electronic Registration Systems, Inc., Рестон, Вирджиния» (PDF) . Federalreserve.gov . Проверено 20 октября 2018 года .
  4. ^ третье поколение
  5. ^ "Land Records" . Courts.state.md.us. 2011-07-01 . Проверено 5 декабря 2013 .
  6. ^ «Нью-Йоркский юридический журнал: тенденции в сфере недвижимости: сохранение приоритета залога с помощью модификации ипотеки» (PDF) . Dlapiper.com. Архивировано из оригинального (PDF) 13 декабря 2013 года . Проверено 5 декабря 2013 .
  7. ^ "310 ILCS 105 / Закон о программе поддержки арендного жилья" . Ilga.gov . Проверено 5 декабря 2013 .
  8. ^ Хант, Джон П .; Стэнтон, Ричард; Уоллес, Нэнси (2012). «Восстановление баланса между государственным и частным в законе о передаче ипотечного кредита» (PDF) . Обзор права Американского университета . 62 : 1529 . Проверено 4 октября 2017 года .
  9. ^ "MERS Misery Looms" . Tampa-bay-real-estate.com. Архивировано из оригинала на 2013-12-13 . Проверено 5 декабря 2013 .
  10. ^ «О компании MERSCORP Holdings, Inc.» . www.mersinc.org . 17 ноября 2018.
  11. ^ a b Кетчем, Кристофер (январь 2012 г.). «Прекратить выплаты! Бунт домовладельцев против банков» . Фонд журнала Harper's . Проверено 4 октября 2017 года .
  12. ^ «MERS, Отслеживание ссуд в электронном виде» . AccessMyLibrary. 1 мая 2000 . Проверено 30 апреля 2009 года .
  13. ^ Дарем, Джеймс Джеффри (июль 2012 г.). «Отчет Сан-Франциско:« Выкупа заложенного имущества в Калифорнии - кризис соблюдения требований »Статистический портрет проблем в процессе обращения взыскания на национальном уровне» . Журнал о наследстве и собственности . 26 (4) . Проверено 4 октября 2017 года .
  14. ^ «В споре о потере права выкупа проблемы идут глубже, чем ошибочные документы» . Washingtonpost.com. 2010-10-07 . Проверено 5 декабря 2013 .
  15. ^ "Да, на MERS есть жизнь" . Проверено 18 марта 2012 года .
  16. ^ "Не сбрасывайте со счетов МИН. Число" . Mortgage-technology.com. Архивировано из оригинала на 4 сентября 2012 года . Проверено 30 апреля 2009 года .
  17. ^ «Добро пожаловать в MERS для домовладельцев» . Архивировано из оригинала на 11 марта 2008 года . Проверено 30 апреля 2009 года .
  18. ^ «MERS eRegistry обеспечивает« систему записи »для зарегистрированных электронных заметок» . AccessMyLibrary. 2 июня 2004 . Проверено 30 апреля 2009 года .
  19. ^ "Руководство по процедурам электронной регистрации MERS®, версия 14.0" . www.mersinc.org . 17 июля 2017 года . Проверено 17 ноября 2018 года .
  20. ^ "Обещание eNotes: факт или сказка?" . Проверено 30 апреля 2009 года .
  21. ^ «Руководство по предоставлению электронных ипотечных ссуд Fannie Mae, версия 2.5» (PDF) . Проверено 30 апреля 2009 года .
  22. ^ «Справочник по электронной ипотеке Фредди Мака: инструкции по восхождению на гору электронной ипотеки, избегая скользких склонов» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 1 апреля 2010 года . Проверено 30 апреля 2009 года .
  23. ^ «MERS, Inc. против Лизы Мари Чонг и др. Постановление в Окружном суде штата Невада» . Проверено 25 января 2010 года .
  24. ^ "Ольга Сервантес В. Countrywide Home Loans Inc., и др.: Решение по гражданскому делу" . Ballardspahr.com . Проверено 5 декабря 2013 .
  25. ^ Сервантес против Countrywide Home Loans, Inc. , 656 F.3d 1034, 1041 (9-й округ 2011 г.).
  26. ^ «Федеральный судья отклоняет иск домовладельцев против крупного ипотечного реестра» . Law.com. 2007-08-01 . Проверено 5 декабря 2013 .
  27. ^ «Постановление суда: не нужно называть владельцев ипотечных кредитов» . Звездная трибуна. 2009-08-14. Архивировано из оригинала на 2014-04-27 . Проверено 5 декабря 2013 .
  28. ^ Макинтайр, Mike (23 апреля 2009). «Отслеживание ссуд через фирму, владеющую миллионами» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 7 декабря 2010 года .
  29. ^ http://www.kolotv.com/home/headlines/42938942.html
  30. ^ "98489 - Landmark Nat'l Bank v. Kesler - Rosen - Верховный суд Канзаса" . Kscourts.org . Проверено 5 декабря 2013 .
  31. ^ «Мнение Knighton против Merscorp Inc. в 5-м Окружном Апелляционном суде США» . Проверено 25 января 2010 года .
  32. ↑ Касс, Бенни (6 ноября 2010 г.). «Если вы столкнулись с потерей права выкупа в Вашингтоне, помощь может быть возможна». Вашингтон Пост . п. E1.
  33. ^ Гомес против. Общенациональные жилищные ссуды , 192 Cal. Приложение. 4-й 1149 (2011 г.).
  34. ^ Лу против Hawaiian Gardens Casino, Inc. , 50 Cal. 4-й 592, 113 Cal. Rptr. 3d 498, 236 P. 3d 346 (2010).
  35. ^ "В ре Agard, Bankr. EDNY" Проверено May +12, 2 011 .
  36. ^ «Мерс 'Соломенный человек' не имеет права лишать права выкупа» . Stopforeclosurefraud.com . Проверено 5 декабря 2013 .
  37. ^ "Два суда поддерживают права выкупа MERS" . Новости ипотеки . Проверено 5 декабря 2013 .
  38. ^ "Робинсон против страны" . Новости ипотеки.
  39. ↑ Томпсон, Конни (14 марта 2012 г.). «Верховный суд штата примет решение о законности системы регистрации закладных» . КомоНьюс . Проверено 22 июля +2016 .По словам Хелсмана, для того, чтобы остановить обращение взыскания и попытаться внести изменения в ссуду, необходимо было сначала связаться с фактическим держателем ссуды Bain. Первоначальный держатель кредита, INDYMAC, обанкротился во время финансового кризиса. У FDIC, перешедшего в банк INDYMAC, его больше нет. Хулсман говорит, что она подала иск, после судебного процесса, после судебного процесса, только чтобы узнать, что она не назвала фактического держателя ссуды Bain. «Мы утверждаем, что MERS сделала выбор вместе с банками, чтобы участвовать в практике сокрытия личности истинного владельца ссуды в нарушение законов штата Вашингтон», - пояснил Хелсман.
  40. ↑ Bain против Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Вашингтон, 16 августа 2012 г.). Текст
  41. ^ Woellert, Лотарингия; Джонстон, Николас (7 октября 2010 г.). «Обама отклоняет законопроект о нотариате на фоне« осторожности »в отношении выкупа » . Bloomberg Businessweek . Проверено 18 декабря 2011 года .
  42. ^ Хант, Джон П .; Стэнтон, Ричард; Уоллес, Нэнси (2012). «Все в одной корзине: риск банкротства национальной агентской системы регистрации ипотечных кредитов» (PDF) . Обзор права Калифорнийского университета в Дэвисе . 46 (1): 1–63. DOI : 10.2139 / ssrn.1908893 . CS1 maint: ref = harv ( ссылка ) В fn.7.
  43. ^ «Кинг, Ньевес и Закс - Выкупа права выкупа, банкротство, общие судебные разбирательства - Дастин Закс, ESQ» . Knzlaw.com . Проверено 5 декабря 2013 .
  44. ^ Закс, Дастин A. (2011). «Стоять в собственном солнечном свете: пересматривать положение, прозрачность и точность при выкупе заложенного имущества». Обзор закона Quinnipiac . 29 (3): 551–610. SSRN 1958645 . CS1 maint: ref = harv ( ссылка ) На стр. 586-589.
  45. ^ a b c "Bain V. Metropolitan Mortg. Group, Inc" . Leagle.com . Проверено 5 декабря 2013 .
  46. ^ "Петерсон присоединится к новому Федеральному бюро финансовой защиты потребителей | ULaw Today | Юридический колледж SJ Quinney в Университете Юты" . Today.law.utah.edu. 2012-05-10. Архивировано из оригинала на 2013-12-12 . Проверено 5 декабря 2013 .
  47. ^ Петерсон, Кристофер Льюис (2011). «Два лица: демистификация теории прав собственности на землю в системе электронной регистрации ипотечных кредитов» . Обзор закона Уильяма и Мэри . 53 (1): 111–161. SSRN 1684729 . CS1 maint: ref = harv ( ссылка )
  48. Перейти ↑ Peterson 2011 , p. 113.
  49. ^ Закс 2011 , стр. 585.
  50. ^ Петерсон, Кристофер Льюис (2010). «Взыскание, субстандартное ипотечное кредитование и система электронной регистрации ипотеки». Обзор права Университета Цинциннати . 78 (4): 1359–1407. SSRN 1469749 . 
  51. ^ «Фуллер против ипотечных электронных систем регистрации, Inc.], 3: 11-cv-1153-J-20MCR at 2-3 (MD Fla. 27 июня 2012 г.), не соглашаясь с окончательными аргументами Петерсона относительно систем электронной регистрации ипотечных кредитов, Законность Inc. » (PDF) . Flta.org . Проверено 5 декабря 2013 .
  52. ^ Хант, Стэнтон и Уоллес 2012 , стр. 37.
  53. ^ Марш, Таня Д. (2011). «Выкупа права выкупа и отказ американской системы регистрации прав собственности на землю». Columbia Law Review . 111 (1): 19–26. DOI : 10.2139 / ssrn.1737857 .

Внешние ссылки [ править ]

  • mersinc.org , официальный сайт компании
  • MERS ServicerID