Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Oregon Избирательные Мера 37 спорное землепользования для голосования инициатива , которая прошла в американском штате в штате Орегон в 2004 году и в настоящее время кодифицированы в Орегоне Пересмотренные Устав (ПРС) 195.305. Мера 37 занимала видное место в дебатах о правах владельцев собственности в сравнении с правом общественности обеспечивать соблюдение экологических и других норм землепользования. Избиратели приняли Меру 49 в 2007 году, существенно снизив влияние Меры 37. [1]

Содержание предложения [ править ]

Закон, принятый Мерой 37, позволяет владельцам собственности, стоимость собственности которых снижена в соответствии с экологическими или другими нормативными актами о землепользовании, требовать компенсации от правительства штата или местного самоуправления. Если правительство не в состоянии выплатить компенсацию истцу в течение двух лет с момента подачи иска, закон позволяет истцу использовать собственность только в соответствии с правилами, действовавшими на момент покупки собственности. [2] Однако это не распространяется на некоторые виды правил.

Правовой контекст [ править ]

Также: Регулирующий прием

Сторонники Меры 37 охарактеризовали ее как защиту от «регулирующего воздействия», понятие, уходящее корнями в интерпретацию Конституции Соединенных Штатов .

Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов заканчивается следующим образом :

… И частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации.

Эта фраза обеспечивает основу для государственной власти в известной области и требует компенсации за присвоение государством физической собственности. Иногда он использовался для требования компенсации за ограничения использования, которые лишают владельца возможности любого экономически рентабельного использования земли. См. Дело 1922 года в Верховном суде США « Пенсильвания угольная компания» против Махона ) [3]

Сторонники Меры 37 использовали более широкое толкование концепции нормативного изъятия, чем того требует Верховный суд, рассматривая любое снижение стоимости объекта недвижимости - например, уменьшение в результате экологического регулирования - как требование компенсации владельцу. . [4]

Мера 37 была признана неконституционной в решении окружного суда 2005 года [5], но Верховный суд штата Орегон отменил это решение [6], постановив, что закон не является неконституционным, и отметив, что суд не был уполномочен выносить решение о его эффективности:

Является ли Мера 37 как политический выбор мудрой или глупой, дальновидной или слепой, это выходит за рамки компетенции этого суда.

Политический контекст [ править ]

Орегон [ править ]

В начале 1970-х годов Сенатский законопроект 100 и Портлендский план развития города 1972 года установили смелые руководящие принципы регулирования землепользования. Орегон стал известен своим планированием землепользования. В то время как некоторые жители Орегона очень гордятся этим, другие считают себя жертвами государственного надзора. Сильный отрыв 2004 г. (61%) Меры 37 считается политической реакцией на это наследие регулирования [7] и следует за несколькими другими безуспешными попытками ограничить регулирование землепользования:

  • Мера 65 Орегонского бюллетеня (1998) и Мера 2 Орегонского бюллетеня (2000) стремились ограничить способность Законодательного собрания регулировать землепользование; обе меры потерпели неудачу.
  • Мера 7 в избирательном бюллетене штата Орегон (2000 г.) была аналогична Мере 37. Она была одобрена, но отменена Верховным судом штата Орегон.
  • Мера 39 , принятая в 2006 году, ограничила использование именитого домена . Орегонцы в действии продвигали его как "естественное продолжение" Меры 37 и приняли с очень небольшим сопротивлением. [8]
  • Мера 49 , принятая в 2007 году, фактически заменяет Меру 37. Она устранила почти все положения Меры 37, позволяющие использовать собственное имущество до регулирования, а также все положения о компенсации. В нем также рассматриваются вопросы о возможности передачи и предлагается ускорить рассмотрение некоторых более мелких претензий по Мере 37 в соответствии с правилами землепользования после 2007 года.

По всей стране [ править ]

Законодательное собрание штата Вашингтон внесло Инициативу 164 (также известную как Референдум 48) на голосование в 1995 году. Этот закон о «регулирующих сборах» был аналогичен Мере 37 в том, что ограничивал способность местных органов власти регулировать землепользование. Законопроект вызвал широкую критику и не был одобрен избирателями. [9]

В 2006 году избиратели в шести западных штатах считали инициативы по голосованию аналогичными Мере 37 Орегона 2004 года. [10] Все штаты, кроме Аризоны, отклонили эти инициативы. [11]

Инициатива Аризоны объединила вопрос землепользования / принятия нормативных требований, являющийся центральным в Мере 37 Орегонского бюллетеня для голосования, с ограничением на выдающиеся владения (аналогично Меру 39 Орегонского бюллетеня (2006) ). Сторонники инициативы в Аризоне сосредоточили свои аргументы почти исключительно на менее спорной важной части инициативы. [12]

Инициатива Невады также объединила два вопроса. Регулирующие части инициативы Невады (т.е. наиболее похожие на Меру 37 штата Орегон) были отменены Верховным судом штата, и избиратели одобрили оставшиеся ограничения на выдающиеся владения. Инициатива Невады будет рассмотрена на следующих выборах.

Этот всплеск связанных инициатив отражает растущее влияние политических активистов, которые координируют производство и пропаганду государственных избирательных инициатив на национальном уровне. Многие из инициатив по голосованию в следующей таблице (во многих штатах) были профинансированы нью-йоркским либертарианцем Хоуи Ричем и группами, в которых он участвует, в первую очередь « Американцами за ограниченное правительство» .

Инициативы 2006 года, ограничивающие регулирование землепользования и списание:

государственныйназвание мерыпрошедший?вкл. выдающийся компонент домена?
АризонаПредложение 207прошедшийда
КалифорнияОпора 90побежденда
АйдахоОпора 2побежден [13]да
МонтанаВ этом. 154признан недействительным судом [14]да
НевадаЗадайте вопрос. 6признан недействительным судом [15] [16]да; этот компонент прошел
ВашингтонI-933 [17]побежденнет

Законодательный текст [ править ]

Ниже приведены первые три раздела закона; для полной версии см. сайт землепользования штата Орегон .

  1. Если государственная организация вводит в действие новые правила землепользования или применяет новые правила землепользования или применяет правила землепользования, принятые до даты вступления в силу этой поправки, которые ограничивают использование частной недвижимости или каких-либо интересов в ней и приводят к снижению справедливой рыночной стоимости собственности или любых процентов к ней, то владельцу имущества выплачивается справедливая компенсация.
  2. Справедливая компенсация должна быть равна уменьшению справедливой рыночной стоимости затронутого имущественного интереса в результате принятия или введения в действие положений о землепользовании на дату, когда собственник предъявил письменное требование о компенсации в соответствии с этим законом.
  3. Часть (1) настоящего закона не распространяется на правила землепользования:
    1. Ограничение или запрещение деятельности, которая обычно и исторически признавалась общественным неудобством в соответствии с общим правом. Этот подраздел должен толковаться узко в пользу определения компенсации в соответствии с этим законом;
    2. Ограничение или запрещение деятельности по защите здоровья и безопасности населения, такой как противопожарные и строительные нормы, правила здравоохранения и санитарии, правила по твердым или опасным отходам и правила контроля загрязнения;
    3. Если регулирование землепользования должно соответствовать федеральному закону;
    4. Ограничение или запрещение использования собственности с целью продажи порнографии или танцев в обнаженном виде. Однако ничто в этом подразделе не предназначено для того, чтобы повлиять на права, предусмотренные Конституцией Орегона или Соединенных Штатов, или изменить их; или же
    5. Вступил в силу до даты приобретения собственности владельцем или членом семьи владельца, который владел объектом собственности до приобретения или наследования владельцем, в зависимости от того, что произошло раньше.

Поддержка меры 37 [ править ]

Аргументы в поддержку включения в брошюру избирателя Меры 37 отдельными лицами и группами интересов представлены здесь .

Сторонники утверждают, что Мера 37 обеспечивала защиту стоимости собственности, гарантируя, что новое законодательство не приведет к снижению стоимости собственности или ограничению возможностей развития. Лесные компании и девелоперы недвижимости были самыми видными сторонниками (и основными спонсорами) Меры 37 [18], предположительно потому, что экологические и другие правила землепользования окажут на них самое непосредственное влияние.

Спонсор меры 37, компания Oregonians In Action , и различные сторонники заручились поддержкой во время выборов 2004 года, используя дело Дороти Инглиш, тогда 92-летней женщины, в качестве причины célèbre . Принятые правила зонирования не позволили Инглиш разделить ее землю на части, которые могли достаться каждому из ее детей. [19]

Противодействие Мере 37 [ править ]

Аргументы против включения отдельных лиц и групп интересов в брошюру избирателя по Мере 37 можно найти здесь .

Ниже приведены основные аргументы против Меры 37:

  • Учитывая, что большая часть стоимости собственности создается законодательством (например, законами, предусматривающими дороги общего пользования, канализацию, электрические линии, парки и т. Д.), Неразумно требовать от правительства компенсации собственникам собственности за любое дополнительное законодательство, которое может ограничивать использование собственности во имя общественного блага [20]
  • Мера 37 ущемила имущественные права соседей. Владельцы, которые приобрели дома в районах, зонированных для проживания одной семьи, или винодельни в районах, зонированных исключительно сельским хозяйством, утратили стоимость своей собственности, поскольку заявителям Меры 37 было разрешено строить крупные жилые дома, гравийные шахты и отели рядом с их землей. [1]
  • Воздействие на окружающую среду. Поскольку правительство редко сможет финансировать эту меру, многие владельцы собственности, особенно крупные застройщики, смогут игнорировать природоохранное законодательство, принятое для защиты общественного блага. Это уже нанесло серьезный удар по усилиям государства по защите исчезающих видов. [21] Фактически, на сегодняшний день существующие ограничения на землепользование были сняты в каждом иске, поданном в соответствии с Мерой 37.
  • По мере того, как поступает все больше заявлений, многие избиратели ощущают влияние нерегулируемого развития. [22]
  • Законодательство является неполным, поскольку не определяет метод определения стоимости имущества при подаче или оценке иска. [23]
  • Законодательство обманчиво, поскольку вынуждает правительства изменять законы о землепользовании, не обсуждая их по существу. [23]
  • Кампания за избирательные бюллетени была обманчива, поскольку утверждала, что закон будет применяться в основном к владельцам частной собственности (например, представительнице Дороти Инглиш), хотя на самом деле большинство претензий поступило от крупных застройщиков. Одна из самых первых крупных претензий была подана лесозаготовительной компанией из другого штата. [24]

Воздействие [ править ]

По состоянию на 12 марта 2007 г. было подано 7 562 иска о выплате компенсации или отказе от землепользования на территории штата Орегон в размере 750 898 акров (3 038,78 км 2 ). [25]

Поданные иски включали парки передвижных домов на священных могилах коренных жителей, торговые центры на сельскохозяйственных угодьях и гравийные карьеры в жилых кварталах. В законе нет положений о том, что при подаче иска владельцам соседней собственности должно быть направлено публичное уведомление. Поскольку муниципалитеты не могут позволить себе компенсацию в миллиарды долларов, законы отменялись во всех случаях, кроме одного. [22]

Иски, поданные в Портленде, штат Орегон , к 4 декабря 2006 года, составили более 250 миллионов долларов. Многие из этих претензий были поданы крупными застройщиками территорий. [26]

За пределами штата Орегон некоторые утверждают, что Мера 37 могла уменьшить поддержку национального законодательства о борьбе с разрастанием городов . [18]

Конкретные случаи [ править ]

В конце 2006 года владельцы «Ирис Гарденс» Шрайнера подали иск, требуя либо 9,5 миллионов долларов, либо права на разделение их 400 акров (1,6 км 2 ). Они утверждают, что не намерены менять использование собственности, но хотят оставить варианты открытыми на будущее. [27]

Джон Бентон, фермер, выращивающий фрукты в округе Худ-Ривер , подал иск по Меру 37, требуя либо 57 миллионов долларов, либо права на строительство 800 домов на его участке площадью 210 акров (0,85 км 2 ). Соседние фермеры возразили из-за значительного воздействия, которое, как они ожидали, такое изменение принесет их общине. [18]

Осенью 2006 года Пэйлинс, пара из Принвилля, подала иск по Меру 37, требуя либо 200 000 долларов, либо права на застройку своей собственности, которая находится на живописной части каменной породы, хорошо видимой из города. Городские власти провели собственную оценку потенциальной стоимости собственности и предложили 47 000 долларов. Это был первый случай, когда правительство предложило деньги вместо отказа от ограничений на землепользование, и подчеркивает отсутствие в Мере четкого процесса определения стоимости, связанной с иском. [28]

В статье от 15 января 2007 года газета штата выдвинула на первый план основанный на Мере 37 иск в округе Худ-Ривер, в котором землевладельцы стремятся освоить земельный участок в сельской местности, в восемь раз превышающий размер города Худ-Ривер :

Когда переговоры начинаются, Худ-Ривер становится идеальным примером. Ни в одном другом округе динамика меры 37 не говорит так прямо об изменениях в экономике и образе жизни штата Орегон. [29]

Мера 49 [ править ]

Мера 49
Изменяет Меру 37; разъясняет право на строительство домов; ограничивает крупные разработки; защищает фермы, леса, грунтовые воды.
Полученные результаты
Ответ
Голоса%
да718 02362,15%
Нет437 35137,85%
Действительные голоса1,155,37499,33%
Недействительные или пустые голоса7 8360,67%
Всего голосов1,163,210100,00%
Зарегистрированные избиратели / явка60,02%
Результаты по округам
Источник: Государственный секретарь Орегона [30]

В 2007 году законодательный орган штата Орегон поместил Меру 49 в специальные избирательные бюллетени 6 ноября 2007 года . Он прошел с 62% «за». [31] Данная мера отменяет и изменяет многие положения Меры 37. [32] Законодательный орган заявил, что он ограничит разрушительные последствия Меры 37, ограничив некоторые изменения, которые допускала мера. [33]

Эта мера защищает сельхозугодья, лесные угодья и земли с дефицитом грунтовых вод двумя способами.

Во-первых, подразделения не допускаются на дорогостоящих сельскохозяйственных землях, лесных угодьях и землях с ограниченным доступом к подземным водам. Заявители не могут строить на таких землях более трех домов.

Во-вторых, заявители не могут использовать эту меру для отмены действующих законов о зонировании, которые запрещают коммерческую и промышленную застройку, такую ​​как торговые центры и шахты, на землях, предназначенных для домов, ферм, лесов и других целей.

Рекордные 117 аргументов в пользу Меры 49 появились в брошюре для избирателей тех выборов, и большинство из них поддержали ее. [34]

Мера 49 прошла с еще большим запасом, чем Мера 37. Действие закона заключается в следующем. Эта мера больше не разрешает оспаривать ограничения на промышленное или коммерческое использование собственности. Кроме того, заявители должны доказать свои потери, представив оценку собственности за год до и через год после принятия постановления. Для ограничений землепользования, введенных до 2007 года, ограничение может быть отменено только для того, чтобы позволить заявителю построить от одного до трех домов на своей земле или до 10 домов, если собственность не является сельскохозяйственной землей с высокой стоимостью, и они могут доказать, что отказ от права необходимо для восстановления оценочной стоимости объекта недвижимости. [35]

См. Также [ править ]

  • 1000 друзей Орегона
  • Список мер голосования штата Орегон
  • Землепользование в Орегоне

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b Бетани Р. Бергер, Чего хотят собственники и что делают правительства: уроки эксперимента в Орегоне, 78 Fordham L. Rev. 1291 (2009), https://ssrn.com/abstract=1408343
  2. ^ http://www.lcd.state.or.us/LCD/MEASURE37/index.shtml
  3. ^ FindLaw: Конституция США: Пятая поправка: Аннотации стр. 14 из 16
  4. ^ Нормативные сборы
  5. ^ "Судья правила Мера 37 неконституционная" . Портлендский деловой журнал . 14 октября 2005 . Проверено 30 января 2007 .
  6. ^ Макферсон против Департамента административных служб, 340 или. 117, 130 P.3d 308 (2006). Архивировано 25 сентября 2006 г. в Wayback Machine.
  7. ↑ Тёрф: Зеленая мечта: Экотопия, находящаяся под угрозой (Seattle Weekly)
  8. ↑ Оппенгеймер, Лаура (25 сентября 2006 г.). «Противники захвата земель расширяют цель» . Орегонский . Проверено 29 декабря 2006 .
  9. ↑ Олсен, Кен (29 мая 1995 г.). «Законодательное собрание проголосовало за то, чтобы подколоть штат Вашингтон» . Высокие новости страны . Архивировано из оригинального 28 сентября 2007 года . Проверено 20 января 2007 года .
  10. ^ де Плейс, Эрик (12 октября 2006 г.). «Сторонники предложения 207 должны спросить, каковы показатели 37 Орегона» . Гражданин Тусона . Проверено 22 декабря 2006 .
  11. ^ «Соседи Орегона говорят« НЕТ! », Чтобы измерить инициативы 37-го стиля» (пресс-релиз). 1000 друзей Орегона. 8 ноября 2006 . Проверено 17 января 2007 .[ постоянная мертвая ссылка ]
  12. ^ 2006 Избирательные Предложения и Судебно Обзор результатов архивации 14 декабря 2006, в Wayback Machine
  13. ^ Общие результаты 2006 г. Архивировано 13 декабря 2006 г. в Wayback Machine
  14. ↑ Деннисон, Майк (27 октября 2006 г.). «Выборы 2006 / Инициатива правящих стендов» . Миссулиан . Проверено 26 декабря 2006 .
  15. ↑ Государство Невада, 2006 г. Официальные результаты всеобщих выборов по всему штату, Архивировано 18 декабря 2006 г., в Wayback Machine
  16. ^ «Меры голосования Невады, 2006» . Умное голосование за проект . Архивировано из оригинала на 2006-12-14 . Проверено 21 января 2007 .
  17. ^ Pryne, Эрик (23 октября 2006). «Мероприятие 37 и I-933: как они складываются» . Сиэтл Таймс .
  18. ^ a b c Блейн Харден (28 февраля 2005 г.). «Законы о запрете беспорядков, права собственности в Орегоне вступают в конфликт» . Вашингтон Пост . Проверено 12 января 2007 .
  19. ↑ Сэм Лоури (12 января 2006 г.). «Мера 37 в суде: должен быть лучший способ» . NewWest . Архивировано из оригинального 27 сентября 2007 года . Проверено 12 января 2007 .
  20. ^ Rypkema, Донован (13 июня 2001). «Права собственности и общественные ценности» (PDF) . Джорджтаунский институт экологического права и политики . Архивировано из оригинального (PDF) 27 сентября 2007 года . Проверено 22 января 2007 .
  21. ↑ Джон Д. Эчеверрия (11 октября 2005 г.). «Дом оспаривает Закон об исчезающих видах» . Новости Истоков . Архивировано из оригинального 22 апреля 2007 года . Проверено 17 января 2007 .
  22. ^ a b «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 8 сентября 2006 года . Проверено 18 октября 2006 года . CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
  23. ^ a b От редакции (30 октября 2006 г.). «Prineville пытается сохранить свою живописную панораму на римрок» . Орегонский . Проверено 22 декабря 2006 .
  24. ↑ От редакции (4 декабря 2006 г.). «Раскрытие истинной игры, стоящей за Мерой 37» . Орегонский . Проверено 22 декабря 2006 .
  25. ^ "Архивная копия" . Архивировано из оригинала 8 февраля 2007 года . Проверено 11 февраля 2007 года .CS1 maint: archived copy as title (link)
  26. ^ Ник Budnick (19 декабря 2006). «Мера 37 молотков город» . Портленд Трибьюн . Проверено 20 апреля 2013 .[ постоянная мертвая ссылка ]
  27. ↑ Ассошиэйтед Пресс (27 октября 2006 г.). «Ирис, выращивающий файлы, заявляет о 37 заявках» . Регистровая охрана . Проверено 16 января 2007 .[ мертвая ссылка ]
  28. ^ Мэтью Pruesch (26 октября 2006). «Prineville предлагает оплату по Мере 37» . Орегонский . Проверено 16 января 2007 .
  29. ↑ Оппенгеймер, Лаура (15 января 2007 г.). «Будет ли место грушам, раю по Мере 37?» . Орегонский . Проверено 20 января 2007 .
  30. ↑ Брэдбери, Билл (6 ноября 2007 г.). «Официальные результаты - внеочередные выборы 6 ноября 2007 г.» (Интернет-сайт) . Отдел выборов . Государственный секретарь Орегона . Проверено 27 декабря 2008 года .
  31. ↑ Мерфи, Тодд (6 ноября 2007 г.). «Избиратели Орегона в подавляющем большинстве поддерживают Меру 49» . Портленд Трибьюн . Проверено 20 апреля 2013 .[ постоянная мертвая ссылка ]
  32. ^ http://records.sos.state.or.us/ORSOSWebDrawer/Recordpdf/6873597 6 ноября 2007 г., специальные выборы
  33. ^ http://records.sos.state.or.us/ORSOSWebDrawer/Recordpdf/6873597 Пояснительное заявление
  34. ^ Хоган, Дэйв "Руководство избирателя, состоящее из аргументов меры 49" The Oregonian , 26 сентября 2007 г.] Проверено 7 октября 2007 г.]
  35. ^ Мера бюллетеня 49, гл. 424, 2007 г. Или. Законы 1138-1147.

Внешние ссылки [ править ]

Справочная информация о правах собственности

  • Предыстория Джорджтаунского университета по вопросу о выкупе
  • «Республиканский застройщик» на правах собственности с сайта GELPI

Связи, специфичные для Орегона

  • Мера штата Орегон 37 стр.
  • Полный текст Меры 37 [1]
  • Проект Портлендского государственного университета по измерению воздействия меры 37, включая поисковый индекс претензий [2]
  • Статьи Land Use Watch о Мере 37 и других вопросах землепользования
  • Отчет о воздействии Меры 37
  • Отмерьте 37 ресурсов от сторонников землепользования 1000 друзей Орегона

Политико-правовой анализ

  • отчет о контексте и последствиях Меры 37
  • список проблем, нерешенных MacPherson v. DAS