Согласно конституционному праву Соединенных Штатов , регулирование имеет место, когда правительственные постановления ограничивают использование частной собственности до такой степени, что землевладелец фактически лишается любого экономически разумного использования или ценности своей собственности. Согласно Пятой поправке к Конституции США правительства обязаны выплачивать справедливую компенсацию за такие сборы. Поправка включена в штаты через надлежащую правовую процедуру в Четырнадцатой поправке .
Юриспруденция по регулированию берет свое начало в заключении судьи Оливера Венделла Холмса по делу Pennsylvania Coal v. Mahon (1922 г.), в котором говорилось, что: "По крайней мере, общее правило состоит в том, что, если регулирование заходит слишком далеко, это будет признано за которые должна быть выплачена компенсация ".
Современная юриспруденция, направленная на определение факта нарушения нормативных требований, основана на проверке, основанной на специальных факторах, которую Верховный суд США представил в Penn Central Transp. Co. против Нью-Йорка (1973 год). Суды должны учитывать экономические последствия государственного регулирования, степень, в которой регулирование противоречит инвестиционным ожиданиям, а также характер действий правительства. Он характеризуется как неорганизованный тест.
Судебная практика Верховного суда
Пенсильвания Уголь
В 1922 году Верховный суд постановил, что в деле « Пенсильвания угольная компания» против Махона правительственные постановления, зашедшие «слишком далеко», являются попыткой. Судья Оливер Венделл Холмс , обращаясь к большинству членов суда, заявил, что «по крайней мере общее правило состоит в том, что, хотя собственность может регулироваться до определенной степени, если регулирование зайдет слишком далеко, это будет признано изъятием». [1] Перед судом был принят закон Пенсильвании, запрещавший любую добычу полезных ископаемых на обитаемых землях. Суд постановил, что этот закон является изъятием угля, принадлежащего Пенсильванской угольной компании. [1]
Ранние горные работы часто удаляли настолько много подземного угля, что шахты становились опасными для шахтеров под землей и для тех, кто проживал на поверхности. По этой причине законодательный орган Пенсильвании ограничил количество материала, который может быть удален из шахт внизу, чтобы оставить достаточную подземную опору внизу. Дело «Пенсильвания угольная компания» против Махона касалось иска отдельного землевладельца, который пытался воспрепятствовать нарушению этого закона горнодобывающими предприятиями, подрывающим его или ее дом. Согласно закону Пенсильвании, в документе также передавалось право на наземную опору угольной компании, которая, таким образом, могла удалить подземный уголь, даже если это вызвало проседание. Угольные компании в « Пенсильвания уголь» утверждали, что они получили право на добычу угля и право допустить обрушение поверхности, потому что эти права были куплены у первоначальных землевладельцев. Акт собственника передал поверхность, но в явных выражениях оставлял за собой право убрать весь уголь. Государство и землевладельцы утверждали, что право вызывать обрушение поверхности не является собственностью. [1] Документ предусматривает, что получатель субсидии принимает помещение с таким риском и отказывается от всех требований о возмещении ущерба, который может возникнуть в результате добычи угля. Угольная компания, по сути, владела правом собственности на добычу столько, сколько хотела. Несмотря на несогласие судьи Брандейса, суд постановил, что статут Пенсильвании лишил угольные компании права добывать уголь. [1]
Мнение Холмса считается одним из самых важных мнений в истории налогового права. [2]
Penn Central
"Полной звездой" регулирующей юриспруденции является Penn Central Transp. Co. против Нью-Йорка (1973). [3] В Penn Central суд отклонил иск о выкупе, поданный владельцем Центрального вокзала Нью-Йорка после отказа Комиссии по сохранению достопримечательностей Нью-Йорка утвердить планы строительства 50-этажного офисного здания над Центральным вокзалом. Пенн Сентрал утверждал, что согласно Закону о сохранении исторического наследия Нью-Йорка он имел право получать чистый доход от Центрального вокзала, но городское регулирование поставило его в состояние неопределенного дефицита. Суд первой инстанции согласился, но его решение было отменено по апелляции.
Верховный суд США постановил, что: владельцы не могут установить факт «изъятия», просто доказав, что им было отказано в праве использовать сверхприлегающее воздушное пространство, независимо от оставшейся части участка; тот факт, что закон повлиял на одних владельцев сильнее, чем на других, сам по себе не привел к «изъятию», и что закон не мешал нынешнему использованию владельцев и не мешал им реализовать разумную норму прибыли на свои инвестиции, тем более что ранее существовавшие права на воздух можно было передать другим участкам поблизости, что действовало как форма компенсации за заявленные права на воздух. [4]
Суд провел специальную проверку, состоящую из трех частей, чтобы определить, имело ли место нарушение нормативных требований:
- экономические последствия регулирования для истца,
- степень, в которой регулирование противоречит отчетливым ожиданиям, подкрепленным инвестициями, и
- характер действия правительства.
Эти факторы подверглись критике, потому что суд не смог дать указаний относительно того, что именно они означают, что необходимо доказать для установления факта взятия, используя их в качестве теста, и достаточно ли всех трех, двух или любого из них, чтобы показать принимая. [3]
Фактор инвестиционных ожиданий
Фактор ожиданий, подкрепленных инвестициями, в значительной степени оставался неясным. [3] В деле Коннолли против Pension Benefit Guarantee Corp. Верховный суд заявил, что «те, кто ведет бизнес в регулируемой сфере, не могут возражать, если законодательная схема подкрепляется последующими поправками для достижения законодательной цели». [3] Однако, в Лукасе v. Южная Каролина Прибрежного совете , мнение судьи Скэлии для большинства суда предположило , что ожидания были на «как разумные ожидания владельца было сформированы в соответствии с законом государства имущества.» [3]
Характер правительственной акции
По характеру действия правительства можно сразу определить, является ли регулирование взяточничеством. Например, изъятие произошло, когда постановление правительства создает постоянное физическое занятие собственности землевладельца. [5] Это правило исходит от Loretto v. Телесуфлер Manhattan КТВ Corp . который установил, что закон Нью-Йорка, требующий от владельцев собственности иметь провода кабельного телевидения на своей собственности, был взяткой, требующей справедливой компенсации. [6]
Нормативное ограничение на использование имущества
Напротив, постановление, ограничивающее использование собственности для достижения законных общественных целей, не будет считаться изъятием только потому, что оно снижает ценность или полезность этой земли. Однако, когда регулирование заходит слишком далеко (как выразился судья Холмс в деле Pennsylvania Coal Co. v. Mahon ), оно будет признано в судебном порядке эквивалентом изъятия, которое не может иметь место без выплаты справедливой компенсации владельцу собственности.
Проблема регулирующих сборов возникает из-за взаимодействия между использованием традиционной полицейской власти и использованием выдающихся полномочий . Полицейская власть - это неотъемлемая власть правительства штата, которая делает то, что разумно необходимо для поощрения и защиты общественного здоровья, безопасности, благосостояния и нравственности.
Существует множество случаев, когда Верховный суд США находил, что суды штатов обоснованно пришли к выводу, что «здоровье, безопасность, нравственность или общее благосостояние» будут поддерживаться путем запрета определенных предполагаемых видов использования земли. И в этом контексте Верховный суд неоднократно оставлял в силе правила землепользования, которые отрицательно сказывались на признанных интересах в сфере недвижимости.
Классическим примером являются законы зонирования ; см. Hadacheck v. Sebastian , 239 US 394 (1915) (запрет на кирпичные работы в определенных районах); Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. , 272 US 365 (1926) (запрет промышленного использования); Gorieb v. Fox , 274 US 603, 608 (1927) (требование о том, чтобы части участков оставались незастроенными); Welch v. Swasey , 214 US 91 (1909) (ограничение роста), которые рассматривались как допустимые действия правительства даже при запрете наиболее выгодного использования собственности.
Однако зонирования ограничение не может отрицать владелец любого экономически жизнеспособное использование его земли. Предположим, что для зоны «жилая застройка с низкой плотностью населения» требуется, чтобы дом имел отступ (расстояние от края участка до края здания ) не менее 100 футов (30 м). Если бы конкретный участок имел глубину всего 100 футов (30 м), было бы невозможно построить на нем дом.
Государственное регулирование землепользования, которое запрещает собственнику собственности какое-либо экономически целесообразное использование, считается изъятием затронутой собственности. См., Например, Лукас против прибрежного совета Южной Каролины , 505 US 1003 (1992), Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес (1987). Общий подход к этому вопросу был резюмирован в деле Agins v. City of Tiburon , 447 US 255 (1980), в котором говорится, что применение правил землепользования к определенному участку собственности является изъятием только «в том случае, если постановление по существу не продвигает законные государственные интересы ... или отказывает собственнику в экономически выгодном использовании его земли ". Однако в деле Lingle v. Chevron , 544 US 528 (2005), Верховный суд отменил критерий изъятия "существенно продвинутого". Когда государственное регулирование влияет на изъятие частной собственности посредством такого чрезмерного регулирования, собственник может инициировать процедуру обратного осуждения, чтобы получить справедливую компенсацию за изъятие его или ее собственности, при условии, что процедурные препятствия были преодолены.
В начале двадцать первого века концепция регулирования собственности стала использоваться более свободно - вне конституционного смысла - группами по защите прав собственности, распространяясь на правила, снижающие стоимость собственности на меньшие суммы. Инициативы по голосованию, основанные на этой интерпретации (такие как Мера 37 штата Орегон ), были выдвинуты по крайней мере в семи штатах в период с 2000 по 2006 год. Все эти штаты находятся на западе Америки, но значительная часть финансирования инициатив поступила из источников на восточное побережье. [7]
Обратное осуждение
Обратное осуждение - это термин, который описывает иск, предъявленный к правительству, в котором владелец собственности требует компенсации за "изъятие" его собственности в соответствии с Пятой поправкой. В штатах, которые запрещают безвозмездное изъятие или повреждение, физический ущерб собственности включен в это определение. Термин «обратный» используется, потому что обычно осуждение приносит правительство. В контексте обратного осуждения именно владелец собственности подает в суд на правительство, заявляя о захвате (или повреждении) собственности без справедливой компенсации. См. San Diego Gas & Electric Co. против города Сан-Диего , 450 US 621, 638 n.2 (1981) (судья Бреннан не согласен); США против Кларка , 445 US 253, 257 (1980); Agins v. City of Tiburon , 447 US 255, 258 n.2 (1980).
Конституционная история
Случаи законного платежного средства
Первым делом, связанным с толкованием Пятой поправки, было дело о юридических торгах , 79 US 457 (1870). Во время гражданской войны в США Законы о юридических торгах 1862 и 1863 годов сделали бумажные деньги законной заменой золота и серебра, в том числе для оплаты. ранее существовавших долгов. В деле Хепберн против Гризволда Верховный суд счел законы о законных платежных средствах несовместимыми с духом Конституции, которая запрещала штатам принимать « любой ... закон, нарушающий обязательства по контрактам». Более того, Суд постановил, что Закон, обязывающий держателей контрактов, предусматривающих оплату золотом или серебром, принимать в качестве законного платежного средства «простые обещания заплатить доллары», был неконституционным, поскольку он лишал «таких лиц собственности без надлежащей правовой процедуры» в соответствии с Пятой поправкой. До этого момента Суд редко считал акты Конгресса неконституционными. В 1871 году Суд с двумя новыми судьями отменил свое решение в делах о законных платежных средствах, Нокс против Ли и Паркер против Дэвиса , и объявил Законы о юридических торгах конституционными. Пятая поправка не применяется к ущербу, причиненному в результате осуществления законной власти, как постановил суд, а только к прямому присвоению собственности.
Пятая поправка. ... запрещает изъятие частной собственности для общественного пользования без справедливой компенсации или надлежащей правовой процедуры. Это положение всегда понималось как относящееся только к прямому присвоению, а не к косвенным убыткам в результате осуществления законных полномочий. Никогда не предполагалось, что это будет иметь какое-либо отношение или препятствовать законам, косвенно наносящим вред или ущерб людям. Новый тариф, эмбарго, призыв или война неизбежно могут принести людям большие потери; действительно может сделать ценную собственность почти бесполезной. Они могут разрушить ценность контрактов. Но кто бы мог предположить, что из-за этого нельзя будет взимать тариф, или ввести запрет на половое сношение, или ввести эмбарго, или объявить войну?
Правовая практика Четырнадцатой поправки
Четырнадцатая поправка к Конституции Соединенных Штатов продлила защиту от безвозмездных поступлений для граждан против их собственных государств. Раздел 1 Четырнадцатой поправки гласит:
Все лица, родившиеся или натурализованные в Соединенных Штатах и подпадающие под их юрисдикцию, являются гражданами Соединенных Штатов и штата, в котором они проживают. Ни один штат не имеет права принимать или применять какой-либо закон, ограничивающий привилегии или иммунитеты граждан Соединенных Штатов; ни один штат не может лишать какое-либо лицо жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; и не отказывать любому лицу, находящемуся под его юрисдикцией, в равной защите закона.
Вначале федеральные суды начали процесс постепенного включения билля о защите прав в четырнадцатую поправку. Положение о надлежащей правовой процедуре четырнадцатой поправки исторически было основным средством усиления федерального судебного надзора за конституционностью деятельности штата. Мы находим первых судей Верховного суда, недоумевающих по этому поводу, например, в деле Mugler v. Kansas , 123 US 623 (1887):
Немаловажно то, что, хотя это положение было в конституции Соединенных Штатов как ограничение власти федерального правительства в течение почти столетия, и в то время как в течение всего этого времени полномочия этого правительства было осуществлено с завистью и подвергалось самой жесткой критике во всех его отраслях, это особое ограничение его полномочий редко упоминалось на судебном форуме или в более расширенном театре публичных дискуссий. Но хотя это было частью конституции в качестве ограничения полномочий штатов всего несколько лет, дело этого суда переполнено делами, в которых нас просят признать, что суды штатов и законодательные собрания штатов лишили их владеть гражданами жизнью, свободой и имуществом без надлежащей правовой процедуры. Здесь имеется множество свидетельств того, что существует какое-то странное неправильное представление о сфере действия этого положения, обнаруженное в четырнадцатой поправке. Фактически, из характера многих рассматриваемых нами дел и приведенных в них аргументов может показаться, что рассматриваемая статья рассматривается как средство проверки решения этого суда абстрактными мнениями каждый проигравший тяжбу в государственном суде по поводу решения против него и по существу законодательства, на котором такое решение может быть основано.
Дело Ассоциации каменного угля
Примерно 65 лет спустя Суд рассмотрел аналогичный закон Пенсильвании, который требовал, чтобы некоторое количество подземного угля оставалось на месте для обеспечения поддержки поверхности. В деле «Битуминозный уголь» законодательство штата было более благожелательно воспринято судом в Keystone Bituminous Coal Assn. против ДеБенедиктис , 480 US 470 (1987). Суд написал:
... [Т] он характер правительственной акции, о которой здесь идет речь, сильно зависит от обнаружения взятия; Содружество Пенсильвании приняло меры для пресечения того, что, по его мнению, представляет собой серьезную угрозу общему благосостоянию. [t] в этом деле нет никаких записей, подтверждающих вывод, аналогичный тому, который Суд вынес в деле «Пенсильвания уголь», о том, что Закон о просадках не позволяет петиционерам заниматься своим бизнесом с прибылью. ...
Решение Keystone характеризуется уважением к определению государства о том, что его законодательство способствует укреплению здоровья и безопасности населения:
В рамках нашей системы управления одним из основных способов государства сохранить общественное благосостояние является ограничение использования людьми своей собственности. Хотя каждый из нас в какой-то мере обременен такими ограничениями, мы, в свою очередь, получаем большую выгоду от ограничений, налагаемых на других. Эти ограничения «должным образом рассматриваются как часть бремени общего гражданства».
Примечательно, что решение Keystone имеет четыре несогласия: судьи Ренквист, Пауэлл, О'Коннор и Скалия.
Сборы за здоровье и безопасность
Предположим, правительство должно прорубить противопожарную преграду в лесу на территории частной собственности, чтобы предотвратить распространение лесного пожара. Или предположим, что правительство уничтожает здоровый скот в карантинной зоне, чтобы предотвратить распространение болезни. Это инвазивные сборы, но они не подпадают под правило, описанное в предыдущем разделе. С самого начала в делах о выкупе признавалось, что «вся собственность в этой стране находится в собственности с подразумеваемым обязательством, согласно которому ее использование владельцем не должно наносить вред обществу». Мюглер против Канзаса , 123 US 623, 665 (1887). Самый простой пример этого принципа возникает, когда правительство должно осудить или уничтожить собственность, чтобы предотвратить распространение болезней или другую угрозу для здоровья или безопасности населения.
«Таким образом, чтобы защитить здоровье и безопасность населения, правительство может осудить небезопасные сооружения, закрыть незаконные хозяйственные операции, уничтожить зараженные деревья и, безусловно, ограничить доступ к опасным зонам, например, землям, на которых имеются радиоактивные материалы. был выгружен, приземлился на пути потока лавы из извергающегося вулкана или приземлился на пути потенциально опасного для жизни наводнения. Когда государственное учреждение вводит эти типы правил охраны здоровья и безопасности, оно не может быть обременено условие о том, что [оно] должно компенсировать таким индивидуальным владельцам материальные убытки, которые они могут понести из-за того, что им не разрешено вредное использование их собственности, чтобы нанести вред общине ». [8]
Андрус против Алларда
В деле Andrus v. Allard , 444 US 51 (1979) Суд постановил, что федеральный закон о защите орла может запрещать продажу законно приобретенных частей орла. Суд отметил, что Закон не конфисковывал собственность владельца, а скорее регулировал условия продажи:
Оспариваемые здесь правила не обязывают сдавать артефакты, и они не подвергаются физическому вторжению или ограничению. Скорее, существенное ограничение было наложено на одно из средств утилизации артефактов. Но отказ в одном традиционном праве собственности не всегда означает изъятие. По крайней мере, там, где владелец обладает полным «пакетом» прав собственности, уничтожение одной «нити» пакета не является изъятием, потому что совокупность должна рассматриваться целиком. [цитаты опущены]. В этом случае очень важно, чтобы лица, подавшие апелляцию, сохранили право владеть и перевозить свою собственность, а также передавать или разводить охраняемых птиц.
Тот факт, что закон запрещает наиболее выгодное использование собственности, недостаточен, Суд постановил:
Безусловно, нельзя отрицать, что действующие здесь правила запрещают наиболее выгодное использование собственности апеллянтов. Опять же, это не диспозитив. Когда мы рассматриваем нормативные акты, снижение стоимости собственности не обязательно приравнивается к изъятию. Сравните Goldblatt v. Hempstead , выше, 594, и Hadacheck v. Sebastian , 239 US 394 (1915), с Pennsylvania Coal Co. против Mahon , выше. В данном случае неясно, не смогут ли заявители получить экономическую выгоду от артефактов; например, они могут выставить артефакты за плату за вход. В любом случае потеря будущей прибыли - без каких-либо ограничений на физическое имущество - дает тонкую опору, на которой можно основывать требование о выкупе. Прогнозирование прибыльности - это, по сути, предмет аргументированных предположений, которые суды не обладают особой компетенцией. Кроме того, возможно, из-за очень неопределенности, интерес к ожидаемой прибыли традиционно считался менее убедительным, чем другие интересы, связанные с собственностью. См., Например, Fuller & Perdue, The Reliance Interest in Contract Damages (pt. 1), 46 Yale LJ 52 (1936).
Agins
Через год после вынесения решения по делу «Орлиное перо» по делу Андруса суд вынес решение по делу «Агинс против Тибурона» , 447 US 255 (1980). В деле Аджинса Суд заявил, что применение правил землепользования к определенному объекту собственности является изъятием, когда оно отказывает собственнику земли в разумном, жизнеспособном использовании его, или «если постановление существенно не продвигает законные государственные интересы ... или отказывает собственнику в экономически выгодном использовании его земли ". После того, как землевладельцы приобрели 5 акров (20 000 м 2 ) неулучшенной земли в городе для жилой застройки, по закону Калифорнии город был обязан подготовить генеральный план, регулирующий землепользование и развитие открытых пространств. В ответ город принял постановления о зонировании, в соответствии с которыми собственность владельцев помещалась в зону, в которой собственность может быть отведена под односемейные жилища, вспомогательные здания и использование открытого пространства, с ограничениями плотности, позволяющими заявителям строить от одного до пяти отдельных домов. -семейные резиденции на их урочище. Город заявил о своем намерении приобрести участок Agins для открытого пространства и фактически начал судебное разбирательство по делу о передаче права собственности на него. Позже город отказался от осуждения и принял указанное постановление. Не запросив разрешения на развитие своего участка в соответствии с постановлениями, апеллянты подали иск против города в суд штата, утверждая, что город забрал их собственность без справедливой компенсации в нарушение Пятой и Четырнадцатой поправок. Верховный суд Калифорнии отошел от давнего прецедента Калифорнии и постановил, что денежная компенсация не предусмотрена в регулирующих делах, которые суд отказался признать. Это постановление было в конечном итоге отменено Верховным судом США несколько лет спустя в деле First English Evangelical Lutheran Church против округа Лос-Анджелес, 482 US 304 (1987).
Верховный суд США постановил:
Применение общего закона о зонировании к конкретной собственности влияет на изъятие, если постановление не обеспечивает существенного продвижения законных интересов государства, см. Nectow v. Cambridge, 277 US 183, 188 (1928), или отказывает собственнику в экономически целесообразном использовании его земли, см. Penn Central Transp. Co. против Нью-Йорка, 438 US 104, 138, n. 36 (1978). Определение того, что действия правительства представляют собой захват, по сути, означает определение того, что общественность в целом, а не один собственник, должна нести бремя осуществления государственной власти в общественных интересах. Хотя нет точного правила, определяющего, когда была конфискована собственность, см. Kaiser Aetna v. United States, 444 US 164 (1979), этот вопрос обязательно требует взвешивания частных и общественных интересов. В этом случае закон дает обоюдную выгоду: он приносит пользу всем землевладельцам, служа интересам города в обеспечении тщательного и упорядоченного развития жилой недвижимости с предоставлением открытых пространств.
Бонни Эджинс потребовалось 30 лет судебных разбирательств и административных разбирательств, прежде чем ей разрешили построить три дома на своем участке площадью 20 000 м 2 .
Обратите внимание, что элемент «существенно продвинутый» был позже отменен в деле Lingle v. Chevron, где суд объяснил, что его мнение Agins было ошибочным по этому поводу и что элемент «существенно продвинутый» был уместен в существенных делах с соблюдением надлежащей правовой процедуры. , не принимая.
Решение Лоретто
В деле Лоретто против Teleprompter Manhattan CATV Corp. , 458 US 419 (1982), Верховный суд постановил, что постановление обычно считается само по себе захватом, когда оно вынуждает землевладельцев переносить постоянное физическое занятие своей земли, такое как постоянное физическое наличие кабельных линий на жилом доме. Суд постановил, что любое постоянное физическое присутствие нарушает право владельца собственности на исключение, которое долгое время считалось одним из ключевых прав в « наборе прав », обычно характеризуемом как собственность. Суд рассмотрел закон Нью-Йорка, который требует от домовладельцев устанавливать кабельное телевидение на крышах своих зданий; объекты были частью общегородской кабельной сети, предназначенной для предоставления кабельных услуг всему городу. Арендодатели должны были предоставить место для 6 футов (1,8 м) кабеля диаметром полдюйма и двух металлических коробок размером 4 x 4 x 4 дюйма за единовременную плату, определенную Комиссией по кабелю, в размере 1 доллара США. Сити утверждал, что Суду следует применить критерий равновесия - что вторжение в собственность было минимальным по сравнению с общими выгодами. Но в решении Суда говорилось о существовании правила per se, требующего компенсации в случаях такого рода. Короче говоря, когда «характер действия правительства - постоянное физическое занятие собственности, в наших делах всегда учитывались масштабы оккупации, независимо от того, приносит ли действие важную общественную выгоду или имеет лишь минимальное экономическое воздействие на владельца. . "
В заявлении Лоретто указывалось, что существуют обстоятельства, при которых правительство может потребовать установку устройств без компенсации: «... Штаты традиционно - и конституционно - использовали свои полицейские полномочия», чтобы потребовать от домовладельцев ... обеспечить подключение к инженерным сетям, почтовые ящики , детекторы дыма, огнетушители и тому подобное в общей зоне здания ". Эти положения просто обеспечивают жильцам доступ к услугам, которые законодательный орган считает важными, таким как вода, электричество, естественное освещение, телефоны, системы внутренней связи и почта. По мнению большинства, такие требования выделяются тем, что они «не требуют, чтобы домовладелец подвергался физическому захвату части его здания третьей стороной».
Бэйвью дома
В 1985 году Верховный суд применил свой нормативный анализ сборов к Закону о чистой воде, который запрещает любой сброс вынутых дноуглубительных работ или насыпей материалов в «судоходные воды», определяемые как «воды Соединенных Штатов», без разрешения, выданного США Инженерный корпус армии ( «корпус»). Соединенные Штаты против Риверсайд Bayview Homes, Inc. , 474 US 121. Корпус издал постановления, толкующие Закон, чтобы охватить все «пресноводные водно-болотные угодья», прилегающие к другим закрытым водоемам. Эти правила определили прилегающие водно-болотные угодья как «те области, которые затопляются или насыщаются поверхностными или грунтовыми водами с частотой и продолжительностью, достаточными для поддержания, и которые при нормальных обстоятельствах действительно поддерживают преобладание растительности, обычно адаптированной для жизни в условиях насыщенных почв. " Компания Riverside Bayview Homes, Inc. начала размещать материалы для засыпки на своей территории у берегов озера Сент-Клер, штат Мичиган. Окружной апелляционный суд отклонил интерпретацию Корпуса и предположил, что постановление создаст изъятие без справедливой компенсации в нарушение Пятой поправки.
В своем решении Верховный суд постановил, что для того, чтобы быть в пределах регулирующего органа Соединенных Штатов, эти полуводные характеристики должны быть результатом частых наводнений близлежащими судоходными водами. Но Верховный суд отклонил попытку сузить регулирующий диапазон Инженерного корпуса. Возможно, некоторые особые свойства могут в отдельных случаях подвергнуться настолько неблагоприятному воздействию, что может быть обнаружено изъятие. Но это не оправдывает отмену самого постановления. «Государственное регулирование землепользования может при чрезвычайных обстоятельствах равносильно« изъятию » затронутой собственности. См., Например, Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против Hamilton Bank , 473 US 172, 105 S.Ct. 3108, 87 L .Ed.2d 126 (1985); Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка , 438 US 104, 98 S.Ct. 2646, 57 L.Ed.2d 631 (1978). государственный орган не является регулирующим органом. См. Hodel v. Virginia Surface Mining & Reclamation Association , 452 US 264 (1981). Требование о том, чтобы лицо получило разрешение перед тем, как приступить к определенному использованию своей собственности, само по себе не является " рассматривать собственность в любом смысле: в конце концов, само существование разрешительной системы подразумевает, что разрешение может быть предоставлено, оставляя землевладельцу право использовать собственность по своему усмотрению. Более того, даже если в разрешении отказано, могут быть другие жизнеспособные использования, доступного собственнику ". [e] судебная защита недоступна для предписания предполагаемого изъятия частной собственности. собственность для общественного пользования, должным образом разрешенная законом, когда иск о компенсации может быть предъявлен государю после изъятия ». Ruckelshaus v. Monsanto Co. , 467 US 986 (1984). поскольку компенсация предоставляется тем, чья собственность фактически конфискована, действия правительства не являются неконституционными.
Ходел против Ирвинга
Менее чем через десять лет после решения Андруса суд установил, что имело место изъятие, когда правительство забирало только одну часть имущественного пакета - право передавать собственность своим наследникам. В индейских резервациях собственность коренных американцев часто дробилась, а это означало, что с каждым поколением владение земельным участком могло делиться между все большим и большим количеством наследников, что чрезвычайно затрудняло использование этой собственности в хозяйственных целях. Чтобы решить эту проблему, Конгресс принял Акт о консолидации земель Индии, запрещающий дальнейшее разделение долей в земле, составляющих менее 2% от общей собственности, посредством завещания или наследования по закону (собственность, которая переходит без завещания после смерти человека). владелец). Вместо этого такие интересы станут собственностью племен. В деле Hodel v. Irving, 481 US 704 (1987), Верховный суд постановил, что «полная отмена как происхождения, так и создания определенного класса собственности может быть изъятием». Было обнаружено, что, хотя была затронута только одна часть собственности, тем не менее, это было безвозмездное изъятие, которое нарушило Пятую поправку. Среди согласившихся судей возникли разногласия относительно того, повлияло ли это решение на Андруса: судьи Ренквист, Скалия и Пауэлл сочли, что оно ограничивает Андруса своими фактами, в то время как судьи Бреннан, Маршалл и Стивенс полагали, что Андрус не пострадал. В 1997 году Суд признал закон о правопреемнике столь же неконституционным, как и некомпенсируемое взыскание в деле Youpee v. Babbit, 519 US 234 (1997).
Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины
В деле Penn Central Верховный суд описал трехкомпонентный балансирующий тест, который требовал индивидуального анализа, чтобы определить, имело ли место регулирование. Это означало, что было трудно предсказать, заслуживает ли конкретное регулирование компенсации. Могут ли быть ситуации, в которых должно существовать правило «само по себе», требующее компенсации? В деле Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины Верховный суд США постановил, что постановление штата, которое лишает владельца собственности всякого экономически выгодного использования этой собственности, может быть взято. Лукас купил два жилых участка на барьерном острове в Южной Каролине , намереваясь построить дома на одну семью, например, на соседних участках. В то время участки Лукаса не подпадали под действие требований штата о разрешении на строительство в прибрежной зоне. Однако в 1988 году законодательный орган штата принял Закон об управлении береговой линией, который запрещал Лукасу возводить какие-либо постоянные жилые постройки на своих участках. Он подал иск против государственного агентства-ответчика, утверждая, что, хотя этот закон мог быть законным осуществлением полицейских полномочий государства, запрет на строительство лишил его всякого «экономически целесообразного использования» его собственности и, следовательно, произвел «изъятие» в соответствии с пятой и четырнадцатой поправками, которые требовали выплаты справедливой компенсации. Суд далее пояснил, однако, что регулирование не является изъятием, если оно соответствует «ограничениям, которые являются основополагающими принципами государственного права собственности и неудобства, уже наложенными на право собственности». В качестве примера «основных принципов» суд сослался на право правительства предотвращать затопление чужой собственности. Суд отметил:
Обзор соответствующих решений показывает, что принцип «вредного или вредного использования» был всего лишь ранней формулировкой этим Судом обоснования полномочий полиции, необходимого для поддержания (без компенсации) любого регулятивного снижения стоимости; что различие между регулированием, которое «предотвращает вредное использование», и тем, которое «приносит выгоду», трудно, если вообще возможно, провести на объективной, свободной от ценностей основе; и что, следовательно, логика вредного использования не может быть основанием для отхода от категорического правила этого Суда о том, что все регулирующие сборы должны быть компенсированы. ... Хотя кажется маловероятным, что принципы общего права помешали бы возведению каких-либо жилых или производственных улучшений на земле Лукаса, этот вопрос государственного права должен быть рассмотрен под стражей. Чтобы выиграть дело, ответчик не может просто предложить заявление законодательного органа о том, что способы использования, которые желает Лукас, несовместимы с общественными интересами, или безоговорочное утверждение, что они нарушают принцип общего права, такой как sic utere tuo ut alienum non laedas , но должен указать предысторию принципы закона о неудобствах и собственности, которые запрещают использование, которое Лукас намеревается в настоящее время, в нынешних обстоятельствах собственности.
Лукас был доставлен в Верховный суд Южной Каролины, который, в свою очередь, направил его в суд первой инстанции для проведения оценочного разбирательства. Однако дело улажено, когда государство купило собственность Лукаса, а позже перепродало ее застройщику.
Палаццоло
28 июня 2001 г. Суд вынес свое заключение по делу Палаццоло против Род-Айленда , 533 US 606 (2001). Палаццоло обратился к двум вопросам: когда созревают выручки? Когда уведомление о существовавшем ранее постановлении лишает права оспаривать применение этого постановления? В течение сорока лет корпорация истца владела ценным участком собственности в городе Вестерли, штат Род-Айленд . Имущество состояло из примерно восемнадцати акров заболоченных земель и небольшого неопределенного количества возвышенностей. Земля была разделена на семьдесят четыре участка в двух подачах карты деления, которые произошли в 1936 и 1959 годах. Как и в случае с соседними домами, единственный способ освоить землю г-на Палаццоло - это поднять планку с насыпью.
В 1971 году законодательный орган Род-Айленда уполномочил Совет по управлению прибрежными ресурсами (CRMC) регулировать заполнение прибрежных водно-болотных угодий. CRMC обнародовал правила, требующие, чтобы любое заполнение прибрежных солончаков, например, обнаруженное на собственности истца, соответствовало определенным требованиям общественных интересов. CRMC постановил, что частное жилье не отвечает этому требованию общественных интересов. До принятия этого регулирующего режима истец дважды подавал заявку на использование собственности, но каждый раз штат отменял свое разрешение, и истец не подавал апелляцию.
В качестве предварительного вопроса Верховный суд рассмотрел вопрос о том, « созрело » ли дело Палаццоло для рассмотрения в судах. Суд установил, что центральный вопрос заключался в том, получил ли истец окончательное решение Совета, определяющее разрешенное использование земли. В ряде предыдущих дел был установлен «важный принцип, согласно которому землевладелец не может устанавливать изъятие до тех пор, пока орган по землепользованию не получит возможность, используя свои собственные разумные процедуры, принять решение и объяснить сферу действия оспариваемого регулирования: окончательное решение действительно не произойдет до тех пор, пока ответственное агентство не определит степень разрешенной застройки земли. MacDonald, Sommer & Frates v. Yolo County, 477 US 340, 351. Но землевладелец
По вопросу о том, мог ли истец подать иск после того, как он приобрел собственность в своем личном качестве у своей корпорации после того, как правила уже были в силе, Суд постановил, что он мог. Как сказал судья Кеннеди, писавший от имени большинства:
Если бы Суд принял это правило, передача правового титула после вступления в силу освободила бы государство от его обязанности защищать любые действия, ограничивающие землепользование, независимо от того, насколько они крайние или необоснованные. По сути, государству будет разрешено установить дату истечения срока действия Положения о выручке. Это не должно быть правилом. Будущие поколения также имеют право оспаривать необоснованные ограничения на использование и стоимость земли.
Взыскания
Взыскания на землепользование и условия разрешений регулируются правилом Ноллана-Долана . [9] В деле Ноллан против прибрежной комиссии Калифорнии Верховный суд принял тест, чтобы определить, когда взыскание является взятием: муниципалитет «должен продемонстрировать« существенную связь »между ущербом, нанесенным предлагаемым проектом, и требуемым взысканием». В деле Долан Суд пояснил, что между взысканием и воздействием предложенного проекта должна быть грубая пропорциональность. [10] Ученые предположили, что в случаях взыскания правительство с укусом уделяет этому регулированию повышенное внимание, сродни рациональному обоснованию . [3]
Ноллан
В деле Ноллан против прибрежной комиссии Калифорнии суд рассмотрел постановление, в соответствии с которым прибрежная комиссия Калифорнии потребовала предоставить боковой общественный сервитут на участке береговой линии истцов в обмен на разрешение снести существующее бунгало и заменить его двухкомнатным домом с тремя спальнями. исторический дом. Общественный сервитут был разработан для соединения двух общественных пляжей, разделенных собственностью истцов и их соседей. Прибрежная комиссия утверждала, что условие общественного сервитута было наложено, чтобы продвигать законный интерес государства по уменьшению «блокировки вида на океан», вызванной строительством дома большего размера. Суд отметил, что требование о передаче частной собственности в обмен на разрешение на строительство является «явным планом вымогательства», если только нельзя доказать, что частная застройка налагает бремя на общественные объекты или ресурсы, а само посвящение будет смягчить такое воздействие. Это стало известно как «существенная связь» между законными государственными интересами и условиями разрешения.
Долан
В деле Dolan v. City of Tigard , 512 US 374 (1994) Суд дополнительно оценил степень необходимой связи между условиями разрешения и воздействиями, вызванными застройкой. В этом случае владелец бизнеса попытался расширить магазин сантехники на участке, прилегающем к пойме реки, и попытался проложить больше парковочных мест для магазина. Город Тигард, штат Орегон, поручил владельцу построить общественную зеленую дорогу и проложить велосипедную дорожку на земле. Городские власти обосновали условия необходимыми для предотвращения наводнений и заторов на дорогах. Верховный суд постановил, что требование города будет принято, если городские власти не докажут, что существует разумная взаимосвязь между созданием зеленой и велосипедной дорожки и воздействием застройки. Причем такое взыскание должно было быть примерно пропорционально удару. «Несомненно, если бы город просто потребовал от петиционера выделить полосу земли вдоль Фанно-Крик для общественного пользования, вместо того, чтобы обусловливать выдачу разрешения на реконструкцию своей собственности таким посвящением, то изъятие могло бы произойти», - постановил суд. . «Такой публичный доступ лишил бы заявителя права исключать других», что является одним из наиболее важных элементов пакета прав, которые обычно характеризуются как собственность » [11].
Кунц против округа водного хозяйства Сент-Джонс
В делах Ноллана и Долана ранее говорилось, что вымогательство разрешений должно иметь существенную связь и быть примерно пропорциональным воздействиям, вызванным разрешенным строительством. Оба дела касались выделения земли - сервитута в Ноллане и общественного сервитута и велосипедной дорожки в Долане . Остался без ответа вопрос, подлежит ли взыскание денежному требованию тестам на взаимосвязь и соразмерность. В Кунц против. Johns район Санкт управления водными ресурсами , [12] Истец просил разрешения на строительство 3,7 акра торговый центр на 14,9 акров собственности, большая часть которых была заболоченные. Водный округ согласился предоставить разрешение при условии, что Кунц выделит 11 акров и потратит деньги на ремонт дренажа на территории округа в нескольких милях от дома. Кунц подал в суд не из-за передачи земли, а из-за требования, чтобы он тратил деньги на районную собственность. Верховный суд Флориды постановил , что запасы Nollan и Долан не применяются , поскольку они вовлекали требования поборов на землю, в отличие от денег. Верховный суд отменил это постановление, установив, что дела касались требований на собственность и что, поскольку деньги являются формой собственности, денежное взыскание подлежит этим проверкам.
Регулирующие темы
Разрешить истощение
Одним из предварительных условий требования регулирующих сборов является то, что заявитель должен получить окончательное решение регулирующего органа относительно того, какие виды использования будут разрешены. Решения Верховного суда ясно показывают, что простое утверждение регулирующей юрисдикции государственным органом не является нормативным актом. См. " Ходель против" Вирджинии Surface Mining & Reclamation Assn. , 452 US 264, 293–297 (1981).
Причины очевидны. Требование о том, чтобы лицо получило разрешение до того, как приступить к определенному использованию своей собственности, само по себе не «принимает» собственность в каком-либо смысле: в конце концов, само существование разрешительной системы подразумевает, что разрешение может быть предоставлено, оставляя Землевладелец может свободно использовать имущество по своему усмотрению. Более того, даже если в разрешении будет отказано, владельцу могут быть доступны другие жизнеспособные варианты использования. Только в том случае, если в разрешении отказано и последствия отказа заключаются в предотвращении «экономически жизнеспособного» использования рассматриваемой земли, можно сказать, что изъятие имело место.
- США против Риверсайд Бэйвью Хоумс, 474 США 121 (1985)
В деле Палаццоло суд постановил, что дело созрело, потому что Палаццоло подал заявку на получение нескольких разрешений, и было ясно, что можно, а что нельзя сделать с недвижимостью.
Собственно сборы
Верховный суд США установил ряд тестов , при которых государственное регулирование является принятие как таковые . Это физическое вторжение (как в Loretto Teleprompter), отрицание всех экономически жизнеспособных видов использования частной собственности (как в Lucas) или требование от владельцев передать часть своей собственности правительству без уважительной причины для этого (как в Nollan, Долан и Кунц). Например, когда предложенное собственниками землепользование приведет к значительному увеличению трафика, от них может потребоваться выделить полосу своей земли для улучшения прилегающей дороги.
Но когда действие не попадает в категорию, рассматриваемую одним из этих тестов, Суд полагается в первую очередь на специальное расследование специфики такого индивидуального дела. Этот тест был установлен в деле Penn Central v. City of New York, в котором наиболее значимыми факторами были описаны ожидания владельцев, подкрепленные инвестициями, экономические последствия регулирования и характер действий правительства. Этот подход подвергался большой критике из-за его непредсказуемости.
Проблема знаменателя
В Penn Central Верховный суд постановил, что закон о выкупе не делит собственность на отдельные части. Таким образом, имущественный интерес, о котором идет речь во время дела о захвате, - это весь земельный участок, а не его отдельная часть. Это вызвало вопрос о том, что является «знаменателем» доли собственности; то есть, какова более крупная собственность, часть которой подлежит конфискационному регулированию, поскольку регулятивное изъятие ее части ("числитель") не подлежит компенсации.
В деле Мурр против Висконсина , 137 S. Ct. 1933 (2017), Суд постановил, что знаменатель лучше всего оценивать с помощью многофакторного уравновешивающего теста, который включает такие факторы, как «режим земли, в частности то, как она ограничена или разделена в соответствии с законодательством штата и местным законодательством», физические характеристики собственности землевладельца »и« стоимость имущества в рамках оспариваемого регулирования ».
Политика, лежащая в основе всего правила о земельных участках, заключается в том, что оно «важно для интерпретации пункта о выкупе, оставляющего любое пространство для государственного планирования и регулирования землепользования». [13]
Роль защиты общественных интересов в делах о регулирующих сборах
Развитие юриспруденции регулирующих сборов примечательно вкладом, внесенным защитниками общественных интересов как из лагеря защитников природы, так и из лагеря защиты прав собственности. Одним из наиболее видных защитников прав собственности был Pacific Legal Foundation, который представлял землевладельцев в делах Ноллан против прибрежной комиссии Калифорнии, Суитум против Управления регионального планирования Тахо, Палаццоло против Род-Айленда, Кунц против Сент-Джонс. Район управления водными ресурсами и Мурр против Висконсина. Другая некоммерческая организация, «Орегонцы в действии», представляла миссис Долан в ее битве с городом Тигард. Аналогичным образом, Юридический фонд горных штатов представлял землевладельца в деле Брандт против Соединенных Штатов, в котором федеральное правительство отняло отвод железной дороги. С другой стороны, штат Гавайи представлял профессор юридической школы Вермонта Джон Эчеверрия в деле Лингл против Шеврона, который работал с Обществом Одюбона и Советом по правам сообщества. И организации, защищающие права собственности, и многие природоохранные организации представили многочисленные amicus записки практически по всем основным делам, связанным с регулирующими процедурами, в Верховный суд, а также в ряд апелляционных судов. В то время как организации, защищающие права собственности, обычно выступают за усиление защиты прав собственности и компенсацию при изъятии этих прав, организации, занимающиеся сохранением прав собственности, утверждают, что правительство не обязано компенсации, если оно регулирует продвижение ценностей общественного здоровья, безопасности и сохранения. [14]
Заметки
- ^ a b c d Pennsylvania Coal Co. против Махона , 260 U.S. 393 (1922).
- ↑ Ричард А. Эпштейн, «Уголь Пенсильвании против Мэхона: Юриспруденция судьи Холмса, связанная с ошибками», 86 Джорджтаунский юридический журнал 875 (1998).
- ^ a b c d e е Стивен Дж. Игл, Penn Central и его упорные муфтии , 66 BAYLOR L. REV. 1 (2014).
- ↑ Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка , 438 U.S. 104 (1978). Эта статья включает материалы, являющиеся общественным достоянием, из этого правительственного документа США .
- ^ Чемеринский, Эрвин (2019). Конституционное право: принципы и политика (6-е изд.). Нью-Йорк. ISBN 978-1-5438-1347-0. OCLC 1227059524 .
- ^ Loretto v. Телесуфлер Manhattan CATV Corp. , 458 США 419 (1982).
- ↑ См. Патриция Э. Салкин и Эми Лавин, Мера 37 и ложка Кело , 38 Городской адвокат 1065 (осень 2006 г.)
- ↑ Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес , 482 US 304 (1987).
- ^ Глен Хансен, Давайте будем разумными: почему ни Ноллан / Долан, ни Penn Central не должны управлять общими законодательными мерами после Кунца, 34 Pace Envtl. L. Rev.237 (2017) Доступно по адресу: https://digitalcommons.pace.edu/pelr/vol34/iss2/1
- ^ Кристофер Дж. Сент-Жанос, Долан против Тигарда и грубый тест на пропорциональность: грубо говоря, почему не хватает связи?, 63 Fordham L. Rev.1883, 1886 (1995). Доступно по адресу: https://ir.lawnet.fordham.edu/flr/vol63/iss5/22.
- ^ Долан против города Тигард , получено 18 апреля 2021 г.
- ^ 570 США 595 (2013).
- ^ Джон Д. Эчеверрия, Готов ли трехфакторный тест Penn Central для мусорного бака истории , 52 LAND Use L. & ZONING DIG. 3 (2000).
- ^ Дебора Л. Род, Закон об общественных интересах: движение в середине жизни , 60 Stanford Law Review 2027 (апрель 2008 г.).
Рекомендации
- Эпштейн, Ричард А. (1985). Сборы: частная собственность и власть выдающихся владений. Кембридж: Издательство Гарвардского университета, ISBN 0-674-86728-9 .
- Орел, Стивен Дж. (2005). Нормативные сборы. Ньюарк, Нью-Джерси: LexisNexis, ISBN 0-8205-7493-7 .
- Frieden, Bernard, The Environment Protection Hustle (1979 MIT Press).
- Каннер, Гидеон, Создание законов и сосисок: ретроспектива четверти века на Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорка, 13 Журнал Билля о правах Уильяма и Мэри 653 (2005).
- Мелц, Роберт, Мерриам, Дуайт Х. и Франк, Ричард М. (1999). Вопрос о выкупе: конституционные ограничения на контроль за землепользованием и экологическое регулирование. Вашингтон, округ Колумбия, и Ковело, Калифорния: Island Press, ISBN 1-55963-380-8 .
Внешние ссылки
- Имущество (История болезни) ( ISBN 0-7355-2437-8 ).
- Статья в журнале Reason от 1995 года о политических стратегиях передачи инициатив по выручке.