Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Оптимизация рефинансирования - это процесс рефинансирования ипотеки в Соединенных Штатах для ипотечных кредитов Федерального жилищного управления (FHA), при котором повторно используются документы первоначальной ссуды, что позволяет ускорить рефинансирование. Программа была введена FHA как способ ускорить процесс рефинансирования жилья. [1] За счет повторного использования документов по исходной ссуде процесс рефинансирования дома сократился с нескольких месяцев до нескольких недель. Оптимизация рефинансирования стала более популярной, потому что повторное использование оценки первоначального дома может быть единственным способом, которым кто-то, находящийся под водой, может вообще его рефинансировать. [2]

Оптимизированное рефинансирование - это вариант для заемщиков, которые хотят воспользоваться низкими процентными ставками, отказаться от ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) или ипотеки с постепенными выплатами (GPM). И FHA, и VA предлагают оптимизировать рефинансирование жилищной ипотеки.

Риски [ править ]

Банки рискуют, что дом не будет продаваться дороже, чем им причитается, если им придется выкупить его. Оптимизация программ рефинансирования может позволить заемщикам из группы риска оставаться в своих домах, но это не решает основную проблему людей, которые купили слишком много дома для своего бюджета. Оптимизация процесса рефинансирования обычно не требует проверки уровня дохода, только то, что кто-то имеет доход. Разрешение кому-то жить на пособие по социальному страхованию по инвалидности или безработице для рефинансирования дома может сделать выплаты управляемыми, но долг будет выплачиваться медленнее, и заемщик может в долгосрочной перспективе переехать в более дешевое место.

Оптимизация FHA и VA - это настоящая бесплатная ссуда. Затраты оплачиваются за счет средств, полученных от нового обслуживающего лица; поскольку направления FHA и VA (без дохода / без кредита) разработаны таким образом. Поскольку ставка выше, чем предлагает рынок, будущие обслуживающие компании будут платить больше за эту ссуду - и эти дополнительные средства - это то, что покрывает расходы клиента в этих случаях. [3] Если комиссия добавляется к ссуде, клиент должен снова соответствовать требованиям; поскольку это не считается оптимизацией. [4]

В то время как FHA не требует кредитного отчета , чтобы рефинансировать FHA кредит, FHA одобрил кредиторы имеют право устанавливать минимальную кредитные баллы. [5]

Преимущества [ править ]

Федеральное управление жилищного строительства и ВА не позволяют рефинансирования из дома , если не будет чистая выгода для заемщика. Эта чистая выгода представляет собой сокращение на пять или более процентов ежемесячных платежей за дом, включая основную сумму, проценты и ипотечное страхование.

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой опасны, потому что их процентная ставка может подскочить до пяти или десяти процентов, особенно для субстандартных заемщиков, чьи ссуды начинались с низких регулируемых ставок-тизеров, но позже были компенсированы взиманием процентной ставки в несколько раз выше официальной. Единственное исключение из этого правила чистой выгоды - когда кто-то рефинансирует ипотеку с фиксированной ставкой из ипотеки с регулируемой ставкой. В этом случае новая процентная ставка может быть выше, чем процентная ставка ARM.

Оптимизация рефинансирования повторно использует исходные документы по жилищному кредиту, позволяя кому-то рефинансировать недвижимость до повышения частных ипотечных страховок ( PMI ) или страховых ставок.

Программа рефинансирования FHA не требует никаких ремонтов собственности, за исключением удаления краски на основе свинца. [6] Например, ремонт крыши, фундамента или электропроводки не требуется для оптимального рефинансирования FHA.

Программа оптимального рефинансирования FHA не позволяет домовладельцам получать обратно капитал в виде наличных денег. [7] Заемщик может получить не более 500 долларов в качестве незначительных корректировок при закрытии сделки. Продавцам разрешается вносить до 6% от продажной цены дома в расходы на закрытие. [ необходима цитата ]

Существуют дополнительные ссуды для повышения энергоэффективности или ремонта собственности. 203 (k) - это ипотека на реабилитацию. Ипотека 203 (k) имеет лимит в 35 000 долларов на ремонт недвижимости. [8]

Проблемы [ править ]

Федеральное управление жилищного строительствапостоянно меняет ставку по ипотечному страхованию. Первоначальный взнос по ипотечному страхованию и текущие ипотечные взносы, которые взимает FHA, частично основаны на соотношении ссуды к стоимости (LTV) ссуды, а также зависят от количества ссуд, по которым FHA увидело дефолт. В этом случае FHA оптимизирует PMI программы рефинансирования и ставки авансового страхования ипотеки устанавливаются факторами, которые заемщики не могут контролировать. И FHA изменило свои условия, чтобы обеспечить срок действия ипотечного страхования не менее одиннадцати лет для тех, у кого соотношение кредита к стоимости составляет 90%, в то время как те, у кого соотношение кредита к стоимости более 90%, будут платить ипотечное страхование в течение всего срока кредита. . Изменения ссуды FHA, вступившие в силу в июне 2013 года, означают, что ипотечное страхование этих ссуд больше не может быть отменено, когда заемщик достигнет 22% собственного капитала.VA не имеет таких же полномочий по ипотечному страхованию, как FHA, хотя у него есть расходы на закрытие.

Правило чистой прибыли означает, что заемщики не могут рефинансировать 30-летнюю вексель на 15-летнюю, даже если ежемесячный платеж за дом будет таким же, хотя такое изменение позволит им значительно быстрее наращивать капитал. Это верно как для VA, так и для FHA.

Выплата авансового страхового взноса по ипотеке или UFMIP, взимаемая FHA, подлежит оплате при закрытии. FHA UFMIP частично возвращается, если заемщик рефинансирует через программу оптимизации FHA. Это может подтолкнуть людей к рефинансированию в FHA, чтобы избежать затрат на рефинансирование, хотя на открытом рынке могут быть доступны более выгодные сделки.

Вы не можете использовать программу рефинансирования FHA рационализировать, если вы просрочили по ипотеке. [9] Для тех, кто отстает, программы вроде HARP и HARP 2 могут быть единственным вариантом.

Программа рационализации программы рефинансирования Администрации ветеранов предусматривает высокие сборы за рефинансирование, но от этих сборов можно отказаться для ветеранов-инвалидов и оставшихся в живых супругов умерших ветеранов.

Ограничения [ править ]

Заемщики имеют право на рефинансирование ипотечного кредита без подтверждения кредита только в том случае, если они владели домом не менее шести месяцев. Если заемщик прожил в доме менее года, история платежей по ипотеке должна быть идеальной, чтобы ее можно было рассматривать для упрощения рефинансирования. [10]

Кроме того, заемщики не могут использовать программу оптимального рефинансирования в течение как минимум 270 дней после предыдущего рефинансирования. VA разрешает только ветеранам или оставшимся в живых супругам ветеранов использовать упрощенную программу рефинансирования. Ветеран, который разводится, может рефинансировать дом от своего имени, но бывший супруг, который не является ветераном, не может взять на себя ипотеку. [11]

См. Также [ править ]

  • Рефинансирование

Ссылки [ править ]

  1. ^ "Оптимизация рефинансирования FHA" . FHA . Проверено 22 мая 2019 года . CS1 maint: discouraged parameter (link)
  2. ↑ Мишель Лернер (11 июня 2012 г.). «Что такое оптимизация рефинансирования FHA - рекомендации, плюсы и минусы» .
  3. ^ «Оптимизация ипотечного кредита FHA» . HUD.
  4. ^ «Оптимизация ипотечного кредита FHA» . HUD.
  5. ^ "Руководство HUD 4155.1, Глава 6, Раздел C" (PDF) . HUD.
  6. ^ "Руководство HUD 4155.1, Глава 6, Раздел C" (PDF) . HUD.
  7. ^ "Руководство HUD 4155.1, Глава 6, Раздел C" (PDF) . HUD.
  8. ^ "203k Реабилитационное ипотечное страхование" . HUD.
  9. ^ «Оптимизация ипотечного кредита FHA» . HUD.
  10. ^ "Руководство HUD 4155.1, Глава 6, Раздел C" (PDF) . HUD.
  11. ^ «Ссуда ​​рефинансирования снижения процентной ставки» . Департамент США по делам ветеранов.

Внешние ссылки [ править ]

  • Департамент жилищного строительства и городского развития США - Оптимизация ипотеки
  • FHA.com (* не * Федеральное жилищное управление) - FHA Streamline Refinance