Федеральное жилищное управление

Нейтральность этой статьи оспаривается . Соответствующее обсуждение можно найти на странице обсуждения . Не удаляйте это сообщение, пока не будут выполнены соответствующие условия . ( Декабрь 2019 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )

Федеральное управление жилищного строительства ( FHA ) является Соединенные Штаты правительственное агентство , основанная президентом Франклином Делано Рузвельтом , созданный частично Законом Национальный Жилищный 1934. FHA страхует ипотечные кредиты, выданные частными кредиторами для односемейной собственности, многоквартирной арендуемой собственности, больниц и жилых домов. Страхование ипотечных кредитов FHA защищает кредиторов от убытков. Если владелец недвижимости не выполняет свои обязательства по ипотеке, FHA выплачивает кредитору претензию на невыплаченную основную сумму. Поскольку кредиторы принимают на себя меньший риск, они могут предлагать больше ипотечных кредитов. Цель организации - облегчить доступ к доступным ипотечным кредитам для покупателей с низким и средним доходом и впервые покупающих жилье, для строительства доступной по рыночной цене арендуемой недвижимости, а также для больниц и жилых домов в сообществах по всей территории Соединенных Штатов и его территории.

Дана Т. Уэйд была утверждена Сенатом США 28 июля 2020 года в качестве комиссара FHA. ^[1]

Оно отличается от Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), которое контролирует предприятия, спонсируемые государством .

История [ править ]

Во время Великой депрессии многие банки обанкротились, что привело к резкому сокращению жилищных ссуд и количества владельцев . В то время большинство жилищных ипотечных кредитов были краткосрочными (от трех до пяти лет) без амортизации и раздуваемыми инструментами с соотношением ссуды к стоимости (LTV) ниже шестидесяти процентов. ^{[2] Из-за} этого многие семьи рабочего и среднего класса не могли позволить себе владение домом. Банковский кризис 1930-х годов заставил всех кредиторов вернуть причитающиеся ипотечные кредиты; рефинансирование было недоступно, и многие заемщики, в настоящее время безработные, не могли вносить выплаты по ипотеке. Следовательно, многие дома были лишены права выкупа., в результате чего рынок жилья резко упал. Банки получили обеспечение по кредиту (отчужденные дома), но низкая стоимость недвижимости привела к относительной нехватке активов.

В 1934 году была проведена реструктуризация федеральной банковской системы. В соответствии с Национальным жилищным законом 1934 года была создана Федеральная жилищная администрация. Его намерение состояло в том, чтобы регулировать процентную ставку и условия ипотечных кредитов, которые он застраховывал; однако новая практика была ограничена только белыми американцами. Эти новые методы кредитования увеличили количество белых американцев, которые могли позволить себе первоначальный взнос за дом и ежемесячные выплаты по ипотеке, что также увеличило размер рынка домов на одну семью. ^[3]

FHA рассчитало оценочную стоимость на основе восьми критериев и поручило своим агентам (называемым «оценщиками») ссудить больше для проектов с более высокой оценкой, вплоть до максимального предела. Двумя наиболее важными были «Относительная экономическая стабильность», которая составила 40% от оценочной стоимости, и «Защита от неблагоприятных воздействий», которая составила еще 20%.

В 1935 году FHA предоставило своим оценщикам Руководство по андеррайтингу, в котором содержалась следующая инструкция: «Если район должен сохранять стабильность, необходимо, чтобы собственность продолжала занимать те же социальные и расовые классы. расовая принадлежность обычно ведет к нестабильности и снижению ценностей ". Затем оценщикам было предложено дать более высокие оценки собственности и зонирования там, где «достигается защита от некоторых неблагоприятных воздействий», и они определили неблагоприятные воздействия как «проникновение негармоничных расовых или национальных групп». Поскольку стандарты оценки FHA включали требование только для белых, расовая сегрегация стала официальным требованием федеральной программы ипотечного страхования.поскольку FHA часто считало любую недвижимость в районах со смешанным расовым составом или в непосредственной близости от чернокожих районов как высокорисковые. Хотя эта практика больше не является официальной политикой, она по-прежнему широко применяется в качестве мер фактической сегрегации.^{[4] [ необходима страница ]}

В 1935 году Колониальная деревня в Арлингтоне, штат Вирджиния , была первым крупномасштабным жилищным проектом, построенным в США и застрахованным Федеральной жилищной администрацией. ^[5] Во время Второй мировой войны FHA финансировало ряд жилищных проектов для рабочих, включая жилой комплекс Kensington Gardens в Буффало , штат Нью-Йорк. ^[6]

В 1965 году Федеральное жилищное управление стало частью Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD).

После кризиса субстандартного ипотечного кредитования FHA вместе с Fannie Mae и Freddie Mac стало крупным источником ипотечного финансирования в Соединенных Штатах. Доля покупок домов, финансируемых с помощью ипотечных кредитов FHA, выросла с 2 процентов до более чем одной трети ипотечных кредитов в Соединенных Штатах, поскольку обычное ипотечное кредитование иссякло из-за кредитного кризиса .

Без рынка subprime многие из наиболее рискованных заемщиков в конечном итоге брали займы у Федерального жилищного управления, и FHA могло понести значительные убытки. Джошуа Замбрун и Маурна Десмонд из Forbes написали, что возможные потери правительства от FHA могут составить 100 миллиардов долларов. ^{[7] [8]}

Проблемные кредиты теперь ложатся тяжелым бременем на резервный фонд капитала агентства, который к началу 2012 года упал ниже установленного Конгрессом минимума в 2% по сравнению с более чем 6% двумя годами ранее. ^[9] К ноябрю 2012 года FHA было по сути банкротом. ^{[10] [11] [12]}

Страхование ипотеки [ править ]

С 1934 года FHA и HUD застраховали почти 50 миллионов ипотечных жилищных кредитов. В настоящее время FHA имеет в своем портфеле около 8,5 миллионов застрахованных ипотечных кредитов для одной семьи, более 11 000 застрахованных ипотечных кредитов для нескольких семей и более 3 900 ипотечных кредитов для больниц и учреждений интернатного типа. ^[13]

Страхование ипотеки защищает кредиторов от последствий невыполнения обязательств по ипотеке. Если покупатель частной собственности на одну семью берет в долг более 80% стоимости собственности, кредитор, вероятно, потребует, чтобы заемщик приобрел частную ипотечную страховку, чтобы покрыть риск кредитора. Если кредитор одобрен FHA и ипотека соответствует требованиям FHA, FHA предоставляет ипотечное страхование, которое может быть более доступным, особенно для заемщиков с более высоким риском.

Кредиторы обычно могут оформить ипотечную страховку FHA на 96,5% оценочной стоимости дома или здания. Ссуды FHA застрахованы за счет комбинации авансовых взносов по ипотечному страхованию (UFMIP) и ежегодных взносов по ипотечному страхованию. UFMIP представляет собой единовременную выплату в размере от 1 до 2,25% от стоимости кредита (в зависимости от LTV и продолжительности), выплачиваемую заемщиком либо наличными при закрытии сделки, либо финансируемую за счет кредита. Ежегодные взносы по ипотечному страхованию включаются в ежемесячные платежи по ипотеке и составляют от 0 до 1,35% от суммы кредита (опять же, в зависимости от LTV и срока).

Если у заемщика плохая или умеренная кредитная история, страхование ипотеки FHA может быть дешевле с застрахованной ссудой, чем с обычной ссудой, независимо от LTV - иногда всего лишь одна девятая от суммы , в зависимости от кредитного рейтинга заемщика , LTV, ссуды. размер и статус утверждения. Обычные ставки ипотечного страхования повышаются по мере уменьшения кредитных рейтингов, тогда как ставки ипотечного страхования FHA не меняются в зависимости от кредитного рейтинга. Обычные ипотечные премии резко возрастают, если кредитный рейтинг заемщика ниже 620. Из-за резко возросшего риска большинство ипотечных страховщиков не будут выписывать полисы, если кредитный рейтинг заемщика меньше 575. Когда страховщики выписывают полисы для заемщиков с более низким кредитным рейтингом , годовые премии могут достигать 5% от суммы кредита.

Авансовый платеж FHA [ править ]

Первоначальный взнос заемщика может поступать из нескольких источников. Требование 3,5% может быть удовлетворено, если заемщик использует свои собственные наличные деньги или получает соответствующий подарок от члена семьи или другого подходящего источника.

Страхование ипотеки FHA [ править ]

Страховые выплаты FHA состоят из двух частей: авансовый взнос по ипотечному страхованию (UFMIP) и ежегодный взнос, выплачиваемый ежемесячно - взаимное ипотечное страхование (MMI). UFMIP - это обязательный платеж, который может быть внесен наличными при закрытии или профинансирован в ссуду и, таким образом, выплачен в течение срока ссуды. Это добавляет определенную сумму к вашим ежемесячным платежам.

В отличие от других форм обычного финансируемого ипотечного страхования, UFMIP по ссуде FHA распределяется пропорциональнов течение трехлетнего периода, то есть, если домовладелец рефинансирует или продает в течение первых трех лет ссуды, он имеет право на частичное возмещение UFMIP, уплаченного при выдаче ссуды. Если вы вложили UFMIP в ссуду, вы не можете отменить эту часть. Страховые взносы по 30-летнему кредиту FHA, срок действия которого начался до 6 марта 2013 г., должны быть выплачены в течение как минимум 5 лет. Премия MMI автоматически прекращается, как только неоплаченная основная сумма, за исключением авансовой премии, достигает 78% от наименьшей из начальной цены продажи или оценочной стоимости. После 03.06.2013 для 30 и 15-летнего срока кредита ежемесячный страховой взнос должен выплачиваться в течение 11 лет, если первоначальная стоимость кредита составляла 90% или меньше. Для того, чтобы сумма кредита превышала 90%, страховой взнос теперь должен быть уплачен за весь срок кредита.

Ежегодная страховая премия FHA по ипотеке на 15 лет будет отменена при соотношении суммы кредита к стоимости 78% независимо от того, как долго были уплачены премии. 78% FHA основано на первоначальном графике погашения и не учитывает никаких дополнительных платежей или новых оценок. Для займов, начатых после 6/3/2013, 15-летняя страховая премия FHA подчиняется тем же правилам, что и 30-летняя (см. Выше). В этом большая разница между PMI и FHA: прекращение страховых премий FHA вряд ли возможно. ускоренный.

Заемщики, которые производят дополнительные платежи в счет основной суммы ипотечного кредита FHA, могут через своего кредитора выступить с инициативой прекращения страхования с использованием правила 78%, но не ранее, чем через 5 лет регулярных выплат по 30-летним кредитам. Однако прекращение действия PMI можно ускорить за счет дополнительных выплат. Для правила 78% FHA использует первоначальную стоимость или закупочную цену, в зависимости от того, какая из них ниже, они не будут проходить новую оценку, даже если стоимость увеличилась.

Наследие [ править ]

Создание Федеральной жилищной администрации успешно увеличило размер рынка жилья. Владение недвижимостью увеличилось с 40% в 1930-х годах до 61% и 65% в 1995 году. Пик домовладения достиг почти 69% в 2005 году, почти на пике жилищного пузыря в США. К 1938 году, всего через четыре года после создания Федеральной жилищной администрации, дом можно было купить за первоначальный взнос всего в десять процентов от покупной цены. Остальные девяносто процентов были профинансированы за счет самоамортизируемой ипотечной ссуды, застрахованной FHA. После Второй мировой войны, FHA помогло финансировать дома для вернувшихся ветеранов и семей солдат. Это помогло с покупкой как домов для одной семьи, так и многоквартирных домов. В 1950-х, 1960-х и 1970-х годах FHA помогло запустить производство миллионов единиц частных квартир для пожилых людей, инвалидов и американцев с низкими доходами. Когда в 1970-х годах стремительно растущая инфляция и стоимость энергии угрожали выживанию тысяч частных многоквартирных домов, чрезвычайное финансирование FHA поддерживало на плаву малообеспеченную недвижимость. В 1980-х годах, когда экономика не поддерживала рост числа домовладельцев, FHA способствовало устойчивому падению цен, давая потенциальным домовладельцам возможность финансировать, когда частные ипотечные страховщики уходили из нефтедобывающих штатов. ^{[13] [ не удалось проверить]}

Наибольший эффект от Федеральной жилищной администрации можно увидеть среди меньшинств и в городах. Почти половина городских предприятий FHA расположена в центральных городах, что намного выше, чем у обычных кредитов. ^[14] FHA также предоставляет кредиты большему количеству афроамериканцев и латиноамериканцев , а также более молодым заемщикам с ограниченными кредитными возможностями, что способствует увеличению числа владельцев домов среди этих групп.

Поскольку рынки капитала в Соединенных Штатах созрели в течение нескольких десятилетий, влияние FHA уменьшилось. В 2006 г. на FHA приходилось менее 3% всех кредитов, выданных в США. В 2019 финансовом году ипотечные кредиты, застрахованные FHA, составили 11,41% от всех выданных ипотечных жилищных кредитов на одну семью в долларовом выражении. 82,84% застрахованных FHA ипотечных кредитов на форвардную покупку для одной семьи в 2019 финансовом году приходились на впервые покупающих жилье. В целом, в 2018 календарном году миноритарии составили 36,24% от общего числа заемщиков, приобретающих ипотечные кредиты, по сравнению с 19,94% через обычные каналы кредитования.

Redlining [ править ]

В 1930-х годах Федеральное жилищное управление установило стандарты андеррайтинга ипотечных кредитов, которые в значительной степени дискриминировали районы проживания меньшинств. ^[15] Между 1934 и 1968 годами афроамериканцы получили только 15 процентов всех застрахованных на национальном уровне жилищных ссуд. ^[16] По мере того как значение субсидируемого ипотечного страхования на рынке жилья росло, стоимость жилья в городских кварталах для меньшинств резко упала. Кроме того, процент одобрения для меньшинств был столь же низким. После 1935 года FHA установило руководящие принципы, призванные увести частных ипотечных инвесторов из районов проживания меньшинств. Эта практика, известная как « красная черта» , была запрещена Законом о справедливом жилищном обеспечении 1968 года . ^[17]«Красная черта» оказывает долгосрочное воздействие на общины меньшинств. ^{[18] [19]}

Операции [ править ]

Федеральная жилищная администрация - одно из немногих государственных учреждений, которые в значительной степени финансируются за счет собственных средств. ^[20]

См. Также [ править ]

• Джинни Мэй

Ссылки [ править ]

Further reading[edit]

External links[edit]

Wikimedia Commons has media related to Federal Housing Administration.

• Official website
• National Housing Institute