Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
О концепции психоанализа см. Выкупа (психоанализ) .
Дом в Салинасе, штат Калифорния , находится под выкупом после лопнувшего пузыря на рынке недвижимости в США.

Выкупа - это юридический процесс, в котором кредитор пытается вернуть остаток по ссуде от заемщика, который прекратил производить платежи [1] кредитору, путем принудительной продажи актива, используемого в качестве обеспечения по ссуде. [2]

Формально ипотечный кредитор (залогодержатель) , или другой залогодержатель , получает прекращение ипотечного заемщика (залогодателя) «s справедливого права выкупа , либо по решению суда или в силу закона (после выполнения конкретного законом процедуры). [3]

Обычно кредитор получает залог от заемщика, который закладывает или закладывает актив, например дом, для обеспечения ссуды. Если заемщик не выполняет свои обязательства и кредитор пытается вернуть собственность, суды по справедливости могут предоставить заемщику справедливое право выкупа, если заемщик погасит долг. Хотя это равноправное право существует, оно является облаком правового титула, и кредитор не может быть уверен, что он может вернуть собственность во владение. [4] Таким образом, в процессе обращения взыскания кредитор стремится немедленно прекратить справедливое право выкупа и получить как юридический, так и справедливый титул на собственность за простую плату .[5] Другие держатели залога также могут лишить владельца права выкупа по другим долгам, например, по просроченным налогам, неоплаченным счетам подрядчиков или просроченнымвзносам или оценкам ассоциации домовладельцев .

Процесс обращения взыскания в отношении жилищных ипотечных ссуд - это продажа банком или другим обеспеченным кредитором или повторным вступлением во владение участка недвижимого имущества после того, как владелец не выполнил соглашение между кредитором и заемщиком, которое называется « ипотека » или « договор доверительного управления ». . Как правило, нарушение ипотеки является по умолчанию в уплате векселя , обеспеченных залогом на имущество. Когда процесс завершен, кредитор может продать недвижимость и оставить вырученные деньги для погашения ипотеки и любых судебных издержек, и обычно говорят, что «кредитор лишил своей ипотечной ссуды или залогового права.". Если вексель был заключен с оговоркой о регрессе, и если продажа не приносит достаточно средств для выплаты существующего остатка основной суммы долга и комиссионных, то залогодержатель может подать иск о признании дефекта . Во многих штатах США Элементы, включенные для расчета суммы суждения о дефиците, включают основную сумму кредита, начисленные проценты и гонорары адвокатам за вычетом суммы, предложенной кредитором при продаже права выкупа. [6]

Типы [ править ]

Держатель ипотеки обычно может инициировать обращение взыскания в момент, указанный в ипотечных документах, обычно через некоторый период времени после наступления условия невыполнения обязательств. В Соединенных Штатах, Канаде и многих других странах существует несколько типов обращения взыскания. В США, например, широко используются два из них, а именно продажа в судебном порядке и сила продажи , но в некоторых других штатах США возможны и другие способы.

Судебный [ править ]

Взыскание взыскания путем судебной продажи, обычно называемое судебным обращением взыскания , включает продажу заложенного имущества под надзором суда. Поступления сначала идут на погашение ипотеки, затем других держателей залога и, наконец, залогодателя / заемщика, если остались какие-либо доходы. Судебное обращение взыскания доступно в каждом штате США и требуется во многих (Флорида требует судебного обращения взыскания). Кредитор инициирует судебное обращение взыскания, подав судебный иск.против заемщика. Как и во всех других юридических действиях, все стороны должны быть уведомлены о потере права выкупа, но требования к уведомлению значительно различаются от штата к штату в США. Судебное решение объявляется после обмена состязательными бумагами на (обычно коротком) слушании в суде штата или местном суде США. В некоторых довольно редких случаях выкупа права выкупа подаются в федеральные суды США.

Судебный чиновник контролирует продажу и выполняет юридические документы и дело если таковые имеются. Это может быть сделано судьей вышестоящего суда или рефери, специально назначенным судом судебной тайны.

Несудебный [ править ]

Исчезновение права продажи, также называемое внесудебным обращением взыскания , разрешено многими штатами, если в ипотеку включено положение о праве продажи или если вместо фактической ипотеки был использован доверительный акт с такой оговоркой. В некоторых штатах США, таких как Калифорния и Техас , почти все так называемые ипотечные кредиты на самом деле являются доверительными актами. Этот процесс включает продажу собственности держателем ипотеки без судебного надзора (как подробно описано ниже). Этот процесс, как правило, намного быстрее и дешевле, чем обращение взыскания через судебную продажу. Как и в случае судебной продажи, ипотечный держатель и другие держатели залога являются соответственно первым и вторым претендентами на выручку от продажи.

Строгий [ править ]

Другие типы обращения взыскания считаются незначительными из-за их ограниченной доступности. В условиях строгого обращения взыскания , доступного в нескольких штатах, включая Коннектикут, Нью-Гэмпшир и Вермонт, если залогодержатель выигрывает судебное дело, суд предписывает дефолтному залогодателю выплатить ипотечный кредит в течение определенного периода времени. Если залогодатель этого не делает, владелец ипотеки получает право собственности на недвижимость без каких-либо обязательств по ее продаже. Этот тип обращения взыскания обычно возможен только в том случае, если стоимость имущества меньше суммы долга (« под водой »). Исторически сложилось так, что строгое обращение взыскания было первоначальным методом обращения взыскания.

Ускорение [ править ]

Ускорение - это пункт, который обычно содержится в разделах 16, 17 или 18 типичной ипотеки в США. Не все ускорения одинаковы для каждой ипотеки, так как это зависит от условий, заключенных между кредитором и обязанным залогодателем. При нарушении срока ипотеки вступает в силу пункт об ускорении. Он может задекларировать весь подлежащий оплате долг перед кредитором, если заемщик (-ы) передаст право собственности покупателю в будущем. Пункт в ипотеке также указывает, что уведомление об ускорении должно быть направлено обязанному (-ым) залогодателю (-ам), подписавшим Вексель. Каждая ипотека дает должнику (ам) период времени, чтобы погасить свою ссуду. Наиболее распространенный период времени, отводимый должнику (ам), обычно составляет 30 дней, но для коммерческой недвижимости он может составлять 10 дней. Уведомление об ускорении называется письмом о требовании и / или письме о нарушении.В письме он информирует Заемщика (ов) о том, что у них есть 10 или 30 дней с даты, указанной в письме, для восстановления ссуды. Письма с требованиями / нарушениями рассылаются сертифицированной и обычной почтой на все известные адреса Заемщика (ов). Также при ускорении ипотеки кредитор должен предоставить расчетную сумму выплаты, которая рассчитана на 30 дней с даты письма. Это письмо называется FDCPA (Закон о справедливой практике взыскания задолженности) и / или Первоначальным информационным письмом. Как только Заемщик (и) получит два письма с указанием периода времени для восстановления или погашения своей ссуды, кредитор должен дождаться истечения этого времени, чтобы предпринять дальнейшие действия. По прошествии 10 или 30 дней это означает, что ускорение истекло, и Кредитор может перейти к обращению взыскания на имущество.Письма с требованиями / нарушениями рассылаются сертифицированной и обычной почтой на все известные адреса Заемщика (ов). Также при ускорении ипотеки кредитор должен предоставить расчетную сумму выплаты, которая рассчитана на 30 дней с даты письма. Это письмо называется FDCPA (Закон о справедливой практике взыскания задолженности) и / или Первоначальным информационным письмом. Как только Заемщик (и) получит два письма с указанием периода времени для восстановления или погашения своей ссуды, кредитор должен дождаться истечения этого времени, чтобы предпринять дальнейшие действия. По прошествии 10 или 30 дней это означает, что ускорение истекло, и Кредитор может перейти к обращению взыскания на имущество.Письма с требованиями / нарушениями рассылаются сертифицированной и обычной почтой на все известные адреса Заемщика (ов). Также при ускорении ипотеки кредитор должен предоставить расчетную сумму выплаты, которая рассчитана на 30 дней с даты письма. Это письмо называется FDCPA (Закон о справедливой практике взыскания задолженности) и / или Первоначальным информационным письмом. Как только Заемщик (и) получит два письма с указанием периода времени для восстановления или погашения своей ссуды, кредитор должен дождаться истечения этого времени, чтобы предпринять дальнейшие действия. По прошествии 10 или 30 дней это означает, что ускорение истекло, и Кредитор может перейти к обращению взыскания на имущество.Это письмо называется FDCPA (Закон о справедливой практике взыскания задолженности) и / или Первоначальным информационным письмом. Как только Заемщик (и) получит два письма с указанием периода времени для восстановления или погашения своей ссуды, кредитор должен дождаться истечения этого времени, чтобы предпринять дальнейшие действия. По прошествии 10 или 30 дней это означает, что ускорение истекло, и Кредитор может перейти к обращению взыскания на имущество.Это письмо называется FDCPA (Закон о справедливой практике взыскания задолженности) и / или Первоначальным информационным письмом. Как только Заемщик (и) получит два письма с указанием периода времени для восстановления или погашения своей ссуды, кредитор должен дождаться истечения этого времени, чтобы предпринять дальнейшие действия. По прошествии 10 или 30 дней это означает, что ускорение истекло, и Кредитор может перейти к обращению взыскания на имущество.

Кредитор также включит в эту сумму любые неуплаченные налоги на недвижимость и просроченные платежи, поэтому, если заемщик не имеет значительного капитала, он будет должен больше, чем первоначальная сумма ипотеки.

Кредиторы могут также ускорить получение ссуды, если есть пункт о передаче, обязывающий залогодателя уведомлять кредитора о любой передаче, будь то; опцион на аренду, удержание в аренду на 3 года или более, земельные контракты, соглашение о передаче правового титула, передача правового титула или доли в собственности.

Подавляющее большинство (но не все) ипотечных кредитов сегодня имеют положения об ускорении. У держателя ипотеки без этого пункта есть только два варианта: либо дождаться наступления срока выплаты всех платежей, либо убедить суд принудить к продаже некоторых частей собственности вместо просроченных платежей. В качестве альтернативы суд может распорядиться о продаже имущества с учетом ипотеки, при этом выручка от продажи направляется на выплаты, причитающиеся держателю ипотеки.

Процесс [ править ]

Процесс обращения взыскания может быть быстрым или длительным и варьируется от штата к штату. Другие варианты, такие как рефинансирование , короткая продажа , альтернативное финансирование, временные договоренности с кредитором или даже банкротство, могут предоставить домовладельцам способы избежать потери права выкупа. Веб-сайты, которые могут связывать индивидуальных заемщиков и домовладельцев с кредиторами, все чаще предлагаются в качестве механизмов для обхода традиционных кредиторов при выполнении платежных обязательств для поставщиков ипотечных кредитов. Хотя между штатами есть небольшие различия, процесс обращения взыскания обычно следует графику, начиная с начальных пропущенных платежей, переходя к запланированной продаже и, наконец, к периоду выкупа (если таковой имеется). [7]

Строгий и судебный [ править ]

В Соединенных Штатах существует два типа потери права выкупа в большинстве штатов, описываемых общим правом . Использование « дело вместо выкупа » или « строгого права выкупа », то векселедержатель претендует на титул и владения собственности еще в полном удовлетворении долга, как правило , по контракту.

В процессе, просто известном как обращение взыскания (или, возможно, обозначенное как «судебное обращение взыскания»), кредитор должен подать иск против заемщика, нарушившего свои обязательства, в суде штата. После окончательного судебного решения (обычно упрощенного ) в пользу кредитора имущество выставляется на аукцион шерифом округа или другим должностным лицом суда. Многие штаты требуют такого рода разбирательств в некоторых или во всех случаях обращения взыскания для защиты любого капитала.должник может иметь в собственности, если стоимость обращаемого взыскания долга существенно меньше рыночной стоимости недвижимого имущества; это также препятствует стратегической потере права выкупа кредитором, который хочет получить собственность. При этом обращении взыскания шериф затем выдает акт победителю торгов на аукционе. Банки и другие институциональные кредиторы могут предлагать цену в размере причитающейся задолженности при продаже, но есть ряд других факторов, которые могут повлиять на предложение, и, если другие покупатели не выступят вперед, кредитор получает взамен право собственности на недвижимость.

Несудебный [ править ]

Исторически сложилось так, что подавляющее большинство судебных лишений права выкупа не встречали сопротивления, поскольку у большинства заемщиков, нарушивших свои обязательства, нет денег, чтобы нанять адвоката. Таким образом, индустрия финансовых услуг США с середины XIX века лоббировала более быстрые процедуры обращения взыскания, которые не забивали бы государственные суды неоспоренными делами и снизили бы стоимость кредита (поскольку в нем всегда должна быть заложена стоимость возмещения залогового обеспечения). в). [ необходима цитата ] Кредиторы также утверждали, что изъятие права выкупа из суда на самом деле более мягко и менее травматично для заемщиков, не выполняющих свои обязательства, поскольку это позволяет избежать внутренних последствий судебного иска . [ необходима цитата ]

В ответ незначительное большинство штатов США приняло внесудебные процедуры обращения взыскания, в которых залогодержатель (или чаще поверенный обслуживающего залогодержателя, назначенный агент или доверительный управляющий) направляет должнику уведомление о невыполнении обязательств (NOD) и намерение залогодержателя продать заложенное имущество. недвижимое имущество в форме, установленной государственным законом; NOD в некоторых штатах также должен быть записан в собственность. Этот тип обращения взыскания обычно называется «установленным законом» или «внесудебным» обращением взыскания, в отличие от «судебного», потому что залогодержателю не нужно подавать фактический иск, чтобы инициировать обращение взыскания. Некоторые штаты вводят дополнительные процедурные требования, такие как наличие печати на документах клерка суда; Колорадо требует использования окружного «государственного попечителя», государственного служащего, а не частного попечителя, специализирующегося на выкупе заложенного имущества. Однако в большинстве штатов единственным государственным должностным лицом, участвующим в внесудебном изъятии права выкупа, является регистратор округа, который просто записывает любые предварительные уведомления о продаже и акт доверительного управляющего при продаже .

В этом типе обращения взыскания с правом продажи, если должник не может исправить невыполнение обязательств или использовать другие законные средства (например, заявление о банкротстве для временного приостановления обращения взыскания), чтобы остановить продажу, залогодержатель или его представительское поведение публичные торги в порядке , похожи на аукцион шерифа. Примечательно, что сам кредитор может делать ставки на недвижимость на аукционе и является единственным претендентом, который может сделать «кредитную ставку» (ставку, основанную на самой непогашенной задолженности), в то время как все другие участники торгов должны иметь возможность немедленно (или в течение очень короткий период времени) предъявить аукционисту наличные деньги или их эквивалент, например, кассовый чек . В мае 2012 года Верховный суд США, устранена неопределенность, связанная с правом обеспеченного кредитора на участие в торгах при продаже в соответствии с планом банкротства согласно Главе 11 . [8] В деле RadLAX Gateway Hotel, LLC против Amalgamated Bank, 566 US ______ (2012), Суд постановил, что он был обязан толковать кодекс о банкротстве «четко и предсказуемо с использованием хорошо установленных принципов законодательного строительства», разрешая сохраняющуюся неопределенность в отношении кредита. проведение торгов в соответствии с планом главы 11 и защита прав обеспеченных кредиторов. [9]

Лицо, предложившее самую высокую цену на аукционе, становится владельцем недвижимости, свободным от интересов бывшего владельца, но, возможно, обремененным залоговым правом, превышающим заложенную ипотеку (например, старшая ипотека, неуплаченные налоги на недвижимость, залоговое право на сорняк / снос) . Дальнейшие судебные действия, такие как выселение , могут потребоваться для вступления во владение помещением, если бывший житель не может добровольно освободить его.

Защита [ править ]

В некоторых штатах США, особенно в тех, где доступно только судебное обращение взыскания, конституционный вопрос о надлежащей правовой процедуре повлиял на способность некоторых кредиторов осуществлять взыскание. В Огайо федеральный окружной суд США в Северном округе Огайо отклонил многочисленные иски кредиторов о лишении права выкупа закладных из-за неспособности предполагаемого кредитора доказать, что они являются реальной заинтересованной стороной. [10] То же самое произошло в окружном суде Колорадо в июне 2008 года. [11] [12]

Напротив, в шести федеральных судебных округах и в большинстве штатов с внесудебным изъятием права выкупа (например, в Калифорнии) надлежащая правовая процедура уже была определена в судебном порядке как необоснованная защита. [13] Вся точка несудебного выкупа является то , что нет никакого состояния актера (то есть, суд) , участвующий. [14]Конституционное право на надлежащую правовую процедуру защищает людей только от нарушений их гражданских прав государственными субъектами, а не частными субъектами. (Участие окружного клерка или регистратора в записи необходимых документов было сочтено недостаточным для применения надлежащей правовой процедуры, поскольку по закону они обязаны регистрировать все представленные документы, отвечающие минимальным требованиям форматирования, и им отказывают в праве решать, будет ли конкретное обращение взыскания должно продолжаться.)

Еще одно обоснование заключается в том, что в соответствии с принципом свободы договора , если должники желают пользоваться дополнительной защитой формальностей судебного обращения взыскания, их бремя - найти кредитора, готового предоставить ссуду, обеспеченную традиционной традиционной ипотекой вместо кредита. договор доверительного управления с правом продажи. Суды также отвергли как несерьезный аргумент о том, что простой законодательный акт, санкционирующий или регулирующий внесудебный процесс обращения взыскания, тем самым превращает сам процесс в действие государства. [14]

В свою очередь, поскольку нет права на надлежащую правовую процедуру в несудебном обращении взыскания, было сочтено, что не имеет значения, имел ли заемщик фактическое уведомление (то есть субъективную осведомленность) об обращении взыскания, пока управляющий по обращению взыскания выполнял задачи, предписанные статут в попытке уведомить. [15]

Справедливое обращение взыскания [ править ]

«Строгое обращение взыскания», доступное в некоторых штатах, является равноправным правом покупателя при продаже заложенного имущества. Покупатель должен подать прошение в суд о принятии постановления, отменяющего права любого младшего держателя залога на основной долг. Если младший владелец залога не подает возражение в течение установленного в судебном порядке срока, его право удержания аннулируется, а право собственности покупателя очищается. Этот эффект аналогичен строгому обращению взыскания, которое имело место в английском общем праве справедливости как ответ на развитие справедливости выкупа .

Проблемы с поиском титула и налоговым залогом [ править ]

В большинстве юрисдикций кредитор, лишающий права выкупа, обычно проводит поиск по праву собственности на недвижимость и уведомляет всех других лиц, которые могут иметь залоговое право на имущество, будь то на основании судебного решения , контракта , статута или другого закона, чтобы они могут появиться и заявить о своей заинтересованности в судебном разбирательстве по взысканию права выкупа. Это достигается путем подачи письменного заявления как части судебного процесса и его записи, чтобы обеспечить публичное уведомление о рассмотрении иска о взыскании права выкупа. Во всех юрисдикциях США кредитор, который осуществляет продажу недвижимости, находящейся под залогом федерального налога, должен уведомить о продаже за 25 дней доСлужба внутренних доходов . Непредставление уведомления влечет за собой удержание недвижимого имущества после продажи. Следовательно, кредитор обязательно должен найти местные федеральные налоговые залоговые права, так что, если стороны взыскания имеют федеральный налоговый залог, поданный против них, надлежащее уведомление в IRS было дано. Подробное объяснение федерального налогового залога можно найти в IRS. [16] [17]

Оспаривание права выкупа [ править ]

Поскольку право выкупа является справедливым правом, обращение взыскания является действием в рамках справедливости. Чтобы сохранить право на выкуп, должник может подать в суд ходатайство о судебном запрете. Если возвращение во владение неизбежно, должник должен запросить временный запретительный судебный приказ. Однако должнику, возможно, придется разместить облигацию на сумму долга. Это защищает кредитора, если попытка остановить потерю права выкупа является просто попыткой избежать долга.

Должник также может оспорить действительность долга в иске к банку о прекращении обращения взыскания и предъявить иск о возмещении ущерба. В процессе обращения взыскания кредитор также несет бремя доказательства того, что они имеют право на обращение взыскания.

Несколько штатов США, в том числе Калифорния, [18] Джорджия, [19] и Техас [20], налагают прецедент «тендера» на заемщиков, стремящихся оспорить неправомерное обращение взыскания, что основано на максиме принципа справедливости, что «тот, кто стремится справедливость должна быть в первую очередь равной ", а также правило общего права, согласно которому сторона, требующая расторжения контракта, должна сначала вернуть все выгоды, полученные по контракту.

Другими словами, чтобы бросить вызов якобы противоправное выкупа, заемщик должен сделать законным платежным средством от всего остатка долга перед продажей выкупа. В Калифорнии действует одна из самых строгих форм этого правила: средства должны быть получены кредитором до продажи. Одна тендерная попытка была признана неадекватной, когда чек прибыл через FedEx в понедельник, через три дня после того, как в пятницу уже состоялась продажа заложенного имущества. [21]

По крайней мере, в одном учебнике критикуется парадокс, присущий правилу тендера, а именно: если бы у заемщика действительно было достаточно денег, чтобы оперативно выплатить весь баланс, он уже выплатил бы их, и кредитор не пытался бы лишить их права выкупа первое место [22] - но он продолжает оставаться законом в вышеупомянутых государствах.

Иногда заемщики собирали достаточно денег в последнюю минуту (обычно в результате отчаянной продажи других необремененных активов), чтобы предложить хорошее предложение и тем самым сохранили свои права оспорить процесс обращения взыскания. Суды не сочувствовали попыткам таких заемщиков взыскать убытки от продажи имущества в результате пожара от кредиторов, лишившихся права выкупа. [23]

Одно заслуживающее внимания судебное дело ставит под сомнение законность практики обращения взыскания на имущество, которое иногда упоминается в качестве доказательства различных требований относительно кредитования. В деле First National Bank of Montgomery против Джерома Дейли Джером Дейли утверждал, что банк не предлагал юридическую форму возмещения, поскольку деньги, предоставленные ему в ссуду, были созданы после подписания кредитного договора. Миф сообщает, что Дэйли выиграл, не должен был возвращать ссуду, и банк не мог вернуть его собственность. Фактически, это «постановление» (широко известное как «Решение кредитной реки») было признано судами недействительным. [24]

В недавнем деле в Нью-Йорке Суд отклонил попытку кредитора лишить права выкупа по упрощенному судебному решению, поскольку кредитор не представил надлежащие письменные показания и документы в поддержку своих действий по обращению взыскания, а также представленные документы и письменные показания не были подготовлены в обычном порядке. ход бизнеса. [25] Адвокаты многих заемщиков устанавливают доказательство соблюдения кредитором требования об уведомлении о предоставлении права выкупа за 90 дней, чтобы отложить и продлить процедуру выкупа, давая заемщику дополнительные 3 месяца на то, чтобы очистить свои записи и погасить долг. [26] [27]

Аукцион потери права выкупа [ править ]

Когда организация (в США, как правило, шериф округа или его назначенное лицо) выставляет на аукцион отчужденное имущество, держатель нот может установить начальную цену как остаток по ипотечному кредиту. Однако есть ряд вопросов, которые влияют на то, как оценивается цена на недвижимость, включая решения о банкротстве. На слабом рынке сторона, лишающая права выкупа, может установить начальную цену на более низкую сумму, если она считает, что недвижимость, обеспечивающая ссуду, стоит меньше, чем оставшаяся основная сумма ссуды. Время от момента уведомления о потере права выкупа до фактической продажи недвижимости зависит от многих факторов, таких как метод обращения взыскания (судебный или внесудебный).

Когда остаток по ипотечному кредиту превышает фактическую стоимость дома, сторона, лишающая права выкупа, вряд ли привлечет заявки на аукционе на этом уровне цен. Дом, прошедший аукцион по обращению взыскания и не получивший приемлемых заявок, может оставаться собственностью владельца ипотеки. Этот инвентарь называется REO (недвижимость в собственности). В таких ситуациях владелец / обслуживающий персонал пытается продать его через стандартные каналы недвижимости.

Дальнейшие обязательства заемщика [ править ]

Залогодатель может быть обязан оплатить частное ипотечное страхование , или PMI, до тех пор, пока основная сумма его или ее основной ипотеки превышает 80% стоимости его или ее собственности. В большинстве ситуаций требования к страхованию гарантируют, что кредитор получит назад некоторую заранее определенную долю стоимости ссуды либо за счет выручки от аукциона, либо от PMI, либо их комбинации.

Тем не менее, на неликвидном рынке недвижимости или в случае падения цен на недвижимость изъятое имущество может быть продано за сумму, меньшую, чем оставшийся баланс по первичной ипотечной ссуде, и может не быть страховки для покрытия убытков. В этом случае суд, наблюдающий за процессом обращения взыскания, может вынести решение о недостаточности залога в отношении залогодателя. Суждения о дефиците могут использоваться для наложения ареста на другое имущество заемщика, которое обязывает залогодателя выплатить разницу. Это дает кредитору законное право взыскать остаток долга с других активов залогодателя (если таковые имеются).

Из этого правила есть исключения. Если ипотека представляет собой долг без права регресса (что часто имеет место в случае ипотечных жилищных ипотечных кредитов, занимаемых собственником в США), кредитор не может обращаться за активами заемщика для возмещения его убытков. Право кредитора на вынесение решения о недостатках может быть ограничено законами штата. В Калифорнии и некоторых других штатах США первоначальные ипотечные кредиты (взятые во время покупки) обычно представляют собой ссуды без права регресса; однако рефинансированные ссуды и кредитные линии под залог собственного капитала - нет.

Если кредитор решит не выносить суждение о дефиците - или не может, потому что ипотека не предусматривает права регресса - и принимает убыток, заемщику, возможно, придется заплатить подоходный налог с невыплаченной суммы, если это можно считать «прощенным долгом». Однако недавние изменения в налоговом законодательстве могут изменить способ представления этих сумм. [ необходима цитата ]

Любые залоговые права, возникающие в результате других займов в отношении отчуждаемого имущества ( вторая ипотека , HELOC ), «аннулируются» путем обращения взыскания. [ необходима цитата ]

Альтернатива повторного согласования [ править ]

Вследствие пузыря на рынке жилья в Соединенных Штатах и последующего кризиса субстандартного ипотечного кредитования возрос интерес к пересмотру или модификации ипотечных ссуд, а не к обращению взыскания, и некоторые комментаторы предположили, что кризис усугубился "нежеланием кредиторов пересмотреть условия". ипотека ». [28]Некоторые политики, в том числе инициатива Hope Now, спонсируемая Казначейством США, и план 2009 года «Сделать дом доступным» предложили стимулы для пересмотра условий ипотечных кредитов. Повторные переговоры могут включать снижение основной суммы долга или временное снижение процентной ставки. Исследование, проведенное в 2009 году экономистами Федеральной резервной системы, показало, что даже при использовании широкого определения пересмотра условий только 3% «серьезно просроченных заемщиков» подверглись модификации. Ведущая теория объясняет отсутствие повторных переговоров секьюритизацией и большим количеством заявителей с обеспечительным интересом.в ипотеке. Эта теория находит некоторую поддержку, но анализ данных показал, что ставки повторных переговоров были одинаковыми для необеспеченных и секьюритизированных ипотечных кредитов. Авторы анализа утверждают, что банки обычно не пересматривают условия договора, потому что они рассчитывают заработать больше денег на обращении взыскания, поскольку повторные переговоры сопряжены с рисками «самолечения» и «восстановления дефолта». [28] Программы, поддерживаемые государством, такие как Home Affordable Refinance Program (HARP), могут предоставить домовладельцам возможность рефинансировать свои ипотечные кредиты, если они не могут получить традиционное рефинансирование из-за снижения стоимости их жилья. [29]

Однако, похоже, что многими кредиторами используется процесс двойного отслеживания, когда кредитор одновременно разговаривает с заемщиком о «модификации ссуды», но также продвигает продажу имущества заемщика взыскания. Были слышны жалобы заемщиков на то, что они были введены в заблуждение такой практикой и часто были «удивлены» тем, что их дом был продан на аукционе выкупа, поскольку они считали, что находятся в «процессе изменения ссуды». Калифорния приняла закон, отменяющий этот тип «двойного отслеживания» - Билль о правах домовладельцев - AB 278, SB 900, который вступил в силу 1 января 2013 года. [30]

Опыт домашних хозяйств после потери права выкупа [ править ]

Исследовательский документ Совета Федеральной резервной системы за 2011 год.«Опыт домохозяйств США после обращения взыскания» использовал кредитные отчеты более 37 миллионов человек за период с 1999 по 2010 гг. Для измерения поведения после обращения взыскания, особенно в отношении будущих займов и потребления жилья. Исследование показало, что: 1) В среднем 23% людей, испытывающих потерю права выкупа, переехали в течение года после начала процесса потери права выкупа. В то же время в контрольной группе (не столкнувшейся с лишением права выкупа) уровень миграции составлял всего 12%; 2) Только 30% заемщиков после потери права выкупа переехали в районы со средним доходом как минимум на 25% ниже, чем в их предыдущем районе; 3) Большинство мигрантов после потери права выкупа не попадают в существенно менее желательные районы или более тесные условия жизни; 4) Не было существенной разницы в размере домохозяйства между группой после потери права выкупа и контрольной группой. Тем не мение,только 17% лиц после обращения взыскания имели такое же количество и состав членов домохозяйства после обращения взыскания, чем раньше. Для сравнения, в контрольной группе в 46% случаев оставались одни и те же товарищи по дому; и, 5) только около 20% лиц, переживших потерю права выкупа, предпочли жить в домохозяйствах, где один человек имел ипотеку. В целом авторы приходят к выводу, что «трудно сказать, вызван ли этот небольшой эффект тем, что шок, который приводит к потере права выкупа, не является длительным, потому что кредитные ограничения, налагаемые обращением взыскания на кредитный отчет, невелики, или потому, что жилье услуги более неэластичны, чем другие формы потребления ».контрольная группа содержала одних и тех же товарищей по дому в 46% случаев; и, 5) только около 20% лиц, переживших потерю права выкупа, предпочли жить в домохозяйствах, где один человек имел ипотеку. В целом авторы приходят к выводу, что «трудно сказать, вызван ли этот небольшой эффект тем, что шок, который приводит к потере права выкупа, не является длительным, потому что кредитные ограничения, налагаемые обращением взыскания на кредитный отчет, невелики, или потому, что жилье услуги более неэластичны, чем другие формы потребления ».контрольная группа содержала одних и тех же товарищей по дому в 46% случаев; и, 5) только около 20% лиц, переживших потерю права выкупа, предпочли жить в домохозяйствах, где один человек имел ипотеку. В целом авторы приходят к выводу, что «трудно сказать, вызван ли этот небольшой эффект тем, что шок, который приводит к потере права выкупа, не является длительным, потому что кредитные ограничения, налагаемые обращением взыскания на кредитный отчет, невелики, или потому, что жилье услуги более неэластичны, чем другие формы потребления ».авторы приходят к выводу, что «трудно сказать, вызван ли этот небольшой эффект тем, что шок, который приводит к потере права выкупа, не является длительным, потому что кредитные ограничения, налагаемые взысканием права выкупа в кредитном отчете, невелики, или потому что жилищные услуги более неэластичен, чем другие формы потребления ».авторы приходят к выводу, что «трудно сказать, вызван ли этот небольшой эффект тем, что шок, который приводит к потере права выкупа, не является длительным, потому что кредитные ограничения, налагаемые взысканием права выкупа в кредитном отчете, невелики, или потому что жилищные услуги более неэластичен, чем другие формы потребления ».[31]

Затронутые демографические данные [ править ]

Недавние жилищные исследования показывают, что домохозяйства из числа меньшинств непропорционально часто лишаются права выкупа закладной. К другим чрезмерно представленным группам относятся афроамериканцы, домохозяйства съемщиков, домохозяйства с детьми и домовладельцы иностранного происхождения. Например, статистика показывает, что вероятность потери права выкупа у афроамериканцев в 3,3 раза выше, чем у белых покупателей, а у латиноамериканских и азиатских покупателей - в 2,5 и 1,6 раза соответственно. Другой статистический пример: более 60% случаев отчуждения права выкупа заложенного имущества произошли в Нью-Йорке.в 2007 г. занималась сдачей в аренду недвижимости. Двадцать процентов случаев выкупа права выкупа по стране были получены от сдачи в аренду. Одна из причин этого заключается в том, что большинство этих людей взяли взаймы рискованные субстандартные кредиты. В этой области очень мало исследований, что создает проблемы по трем причинам. Во-первых, невозможность описать, кто подвергается отчуждению, затрудняет разработку политики и программ, которые могут предотвратить / уменьшить эту тенденцию в будущем. Во-вторых, исследователи не могут сказать, в какой степени недавняя потеря права выкупа права выкупа обратила вспять успехи в домовладении , достигнутые некоторыми группами, исторически не имеющими равного доступа. В-третьих, исследования слишком сосредоточены на эффектах на уровне сообществ, даже несмотря на то, что больше всего страдают отдельные домохозяйства. [32]Многие люди ссылаются на собственное здоровье или состояние здоровья членов своей семьи в качестве основной причины обращения взыскания. Многие не имеют медицинской страховки и не могут в достаточной мере обеспечивать свои медицинские потребности. Это еще раз указывает на тот факт, что потеря права выкупа затрагивает и без того уязвимые группы населения. [33] Кредитные рейтинги сильно пострадали после обращения взыскания. Среднее количество баллов, уменьшенных при задержке выплаты по ипотеке на 30 дней, составляет 40–110 баллов, опоздание на 90 дней составляет 70–135 баллов, а окончательная потеря права выкупа, короткая продажа или дело взамен составляет 85–160 баллов. [34]

Последние тенденции [ править ]

В 2009 году Конгресс СШАпытался спасти экономику, выделив финансовой индустрии 700 миллиардов долларов; тем не менее, росло мнение о том, что углубляющийся крах рынка жилья был в основе острого экономического спада в стране. Потратив миллиарды долларов на спасение финансовых организаций только для того, чтобы увидеть, как экономика все глубже погружается в кризис, как либеральные, так и консервативные экономисты и законодатели настаивали на перенаправлении законопроекта о стимулировании экономики на то, что они считали основной проблемой: рынок жилья. Но за консенсусом по поводу помощи рынку жилья существовали огромные разногласия по поводу того, кому должны быть выгодны конкурирующие планы. Демократы хотели направить деньги непосредственно на людей, находящихся в наиболее тяжелом положении; а республиканцы хотели направить деньги почти на всех покупателей жилья, исходя из теории, что прилив в конечном итоге поднимет все лодки.[35]

В 2010 году количество домов, получивших уведомление о дефолте в период с июля по сентябрь, увеличилось на 14%. В том году один из каждых 45 домов получил заявление о лишении права выкупа, и проблема стала более распространенной с ростом уровня безработицы по всей стране. Банки стали чрезвычайно агрессивными, не проявив особого терпения, по отношению к тем, кто задержал выплаты по ипотеке, и сейчас все больше семей вступают в процесс потери права выкупа раньше, чем когда-либо. В 2011 году банки собирались вернуть в собственность более 800 000 домов. [36] В 2010 году самые высокие показатели обращения взыскания были в Лас-Вегасе, Невада ; Форт Майерс, Флорида ; Модесто, Калифорния ; Скоттсдейл, Аризона ; Майами, Флорида; и Онтарио, Калифорния . Географическое разнообразие этих городов компенсируется тем, что все они относительно мегаполисы. В крупных городах, таких как Хьюстон, штат Техас, в 2010 году рост составил 26%, в Сиэтле, Вашингтоне - на 23% , а в Атланте, штат Джорджия - на 21% . В этих городах был самый низкий уровень безработицы. На противоположном конце спектра городами с самыми низкими показателями отчуждения права выкупа были Рим, штат Нью-Йорк; Южный Берлингтон, Вирджиния; Чарльстон, Западная Вирджиния; Брайан, Техас; и Tuscaloosa, AL. [37] Неудивительно, что в этих регионах были одни из самых высоких уровней безработицы в стране , что еще раз продемонстрировало эту корреляцию. Цитата из RealtyTrac Генеральный директор Джеймс Саккачо резюмирует последние тенденции:

«В 2010 году наводнение, связанное с потерей права выкупа, несколько уменьшилось на наиболее пострадавших рынках жилья страны. Даже в этом случае уровни обращения взыскания оставались в 5-10 раз выше, чем исторические нормы на большинстве этих сильно пострадавших рынков, где остаются глубокие линии риска и потенциально могут спровоцировать новые волны обращений взыскания в 2011 году и в последующий период ».

[32]

Согласно отчету RealtyTrac о отчуждении права выкупа за январь 2014 года, 1 из 1058 домов в США получил заявление о потере права выкупа. Эта цифра попадает в более высокий спектр частот потери права выкупа. По состоянию на август 2014 года уровень обращения взыскания составил 33,7%, что на 1,7% больше, чем в прошлом году. Рост активности взыскания права выкупа был наиболее значительным в Нью-Йорке и Нью-Джерси, двух наиболее густонаселенных районах США. За ними следует Флорида. [38]

Последствия обращения взыскания [ править ]

Извещения накапливаются на дверях и окнах заброшенного незанятого дома.

Влияние потери права выкупа распространяется не только на домовладельцев, но также распространяется на города и районы в целом. В городах с высоким уровнем отчуждения права выкупа часто наблюдается рост преступности и краж, когда взламываются заброшенные дома, на лужайках вывозят мусор, а также растет проституция. [39] Выкупа также влияет на продажи соседнего жилья на двух уровнях - пространстве и времени. Для любого заданного периода времени потери права выкупа имеют большее негативное влияние, когда они приближаются к собственности, которую пытаются продать. Традиционное мнение состоит в том, что увеличение количества случаев отчуждения права выкупа недвижимости вызовет снижение продажной стоимости соседней собственности, что, в свою очередь, приведет к продлению жилищного кризиса. [40]Еще одно существенное влияние на рост числа случаев отчуждения права выкупа - на школьную мобильность детей . В целом исследования показывают, что смена школы вредит детям, хотя это в значительной степени зависит от качества школ происхождения и назначения. Исследование, проведенное в Нью-Йорке, показало, что ученики, сменившие школу, чаще всего поступали в школу с более низкими, в среднем, результатами тестов и общей успеваемостью. Влияние этих шагов на академическую успеваемость отдельных учащихся требует дальнейшего исследования. [41] Выкупа также оказывает эмоциональное и физическое воздействие на людей. В одном конкретном исследовании 250 набранных участников, которые испытали потерю права выкупа, 36,7% соответствовали критериям отбора длябольшая депрессия . [33]

По стране [ править ]

Австралия и Новая Зеландия [ править ]

Взыскание права выкупа было запрещено законом в Новой Зеландии более века. Вместо этого залогодержатель реализует обеспечение посредством продажи, при этом осуществление права продажи также регулируется законом.

В обеих этих странах законодательная реформа изменила способ ведения сделок с недвижимостью. То, что называется "ипотекой", представляет собой юридический интерес, зарегистрированный на основе уплаты простого титула собственности. Поскольку в обеих странах используется система регистрации земель Торренса , регистрация в качестве собственника или залогодержателя создает неоспоримый интерес (если только регистрация не была получена путем мошенничества с передачей земли). Таким образом, залогодержатель никогда не считает размер платы простым, и существует установленный законом процесс инициирования и проведения продажи залогодержателя в случае дефолта залогодателя. В Новой Зеландии, как, например, в Англии, база данных о праве собственности на землю теперь электронная, поэтому бумажных «титульных документов» нет.

Ирландия [ править ]

В Ирландии обращение взыскания было отменено Законом о реформе земли и передачи прав от 2009 г. [42], но в главе 4 части 9 Закона о Национальном агентстве по управлению активами 2009 г. предусмотрены распоряжения о передаче прав, которые эквивалентны обращению взыскания, но могут использоваться только NAMA. [43]

Китайская Народная Республика [ править ]

Взыскание права выкупа в Китайской Народной Республике происходит как форма судебного разбирательства по взысканию долга при строгом судебном обращении взыскания, что допускается только законом о гарантиях и законом о праве собственности.

Китай внес поправки в Конституцию Китайской Народной Республики (принята 12 апреля 1988 г.), чтобы разрешить передачу прав на землю от «предоставленных прав на землю» к «прав на выделенную землю», тем самым открывая путь для частной собственности на землю, позволяя сдавать ее в аренду. , аренда и ипотека земли. Постановление 1990 года о предоставлении прав на землепользование рассматривало этот вопрос далее, за ним последовали Закон о городской недвижимости (принят 5 июля 1994 г.) [44], «Закон Китайской Народной Республики о безопасности» (принят 30 июня 1995 г.) и затем «Меры по городской ипотеке» (выпущены 9 мая 1997 г.) [45], результатом которых стала приватизация земли и практика ипотечного кредитования.

Ипотека и взыскание [ править ]

Законодательство Китая и практика ипотечного кредитования усовершенствовали меры предосторожности для предотвращения потери права выкупа в максимально возможной степени. К ним относятся обязательное вторичное обеспечение, расторжение договора (Китайский договорный закон) и ведение счетов в банке-ссудителе для покрытия любых дефолтов без предварительного уведомления заемщика. [46] Залогодержатель может предъявить иск по векселю без обращения взыскания, получить общее судебное решение и взыскать это судебное решение в отношении другого имущества залогодателя без обращения взыскания. Когда все другие возможности потерпели неудачу, кредитор может потребовать судебного решения об обращении взыскания . Согласно «Гражданскому процессуальному закону», выкупа права выкупа должна быть завершена в течение шести месяцев, но это зависит от нескольких факторов, в том числе от того, подает ли залогодатель в суд для исполнения судебного решения. [47]Ипотека формально выкупается на аукционе лицензированным специалистом по аукционам. [48]

Филиппины [ править ]

На Филиппинах существует два режима обращения взыскания . Залогодержатель может лишить права выкупа в судебном или внесудебном порядке в соответствии с Правилом 68 Пересмотренных Гражданских процессуальных норм и Закона 1997 года. № 3135 соответственно. Судебное обращение взыскания осуществляется путем подачи жалобы в Областной суд первой инстанции по месту нахождения собственности. [49] Судья выносит решение, предписывающее залогодателю выплатить долг в течение 90–120 дней. Если долг не выплачивается в течение указанного периода, продажа права выкупа удовлетворяет судебному решению. [49] При обращении взыскания во внесудебном порядке залогодержателю не нужно возбуждать дело в суде, но он может просто подать заявление в секретариат суда для обеспечения явки шерифа, который проводит публичные торги.[50] Это делается в соответствии с правом продажи. Обратите внимание, что эти два режима применяются конкретно к ипотеке недвижимости. Взыскание залога движимого имущества (ипотека движимого имущества) регулируется гл. 14 Закона № 1506, который дает залогодержателю право продать движимое имущество на публичных торгах. Было также установлено, что в отношении ипотеки движимого имущества закон не запрещает продажу заложенного имущества в частном порядке, если это согласовано сторонами. [51]

Испания [ править ]

В отличие от Соединенных Штатов, где обращение взыскания означает конец очереди, слушания по лишению права выкупа в Испанииэто только начало неприятностей домовладельца. Им придется проработать в банке много лет, и они никогда не смогут владеть чем-либо - даже машиной. Держатели испанской ипотечной ссуды несут ответственность за выплату банку полной суммы ссуды в дополнение к пени и судебным издержкам. Во многом это можно объяснить тем, что в Испании самый высокий уровень безработицы в «зоне евро». В отличие от США, банкротство не является адекватным решением, поскольку ипотечная задолженность специально исключена. В отличие от других европейских стран, вы не можете обращаться в суд за списанием долгов. В парламенте Испании было много споров по поводу этой политики, но правительство убеждено, что сохранение этой политики предотвратит столкновение испанских банков с чем-то похожим на беспредел в США. [52]Имея на балансе изъятую недвижимость на сумму около 100 миллиардов евро, банки Испании стремятся избавиться от лишений права выкупа. [53]

Южная Африка [ править ]

Что касается развивающейся страны, то в Южной Африке наблюдается высокий уровень потерь права выкупа закладных [ необходима цитата ] из-за приватизации жилищного строительства. [ Нейтральность является спорной ] Одна из самых больших противников выкупа является Западный Кейп Anti-Выселение кампания , которая видит выкупа неконституционными и конкретной нагрузки на уязвимых бедных слоев населения. [54] [55] [ чрезмерный вес? - обсудить ]

Швейцария [ править ]

В Швейцарии обращение взыскания происходит как форма принудительного взыскания долга, который обслуживается судебными процессами над долгом (в настоящее время лорд Овертон Шератон) в соответствии со швейцарским законодательством о несостоятельности .

Соединенное Королевство [ править ]

В Соединенном Королевстве обращение взыскания - это малоиспользуемое средство правовой защиты, которое наделяет собственность залогодержателем, при этом залогодатель не имеет ни права на прибыль от продажи, ни ответственности за любую недостачу. Поскольку это средство правовой защиты может быть суровым, суды почти никогда не разрешают его, особенно если существует вероятность получения значительного излишка, кроме того, когда значительный излишек вряд ли будет реализован, залогодержатели не склонны в первую очередь добиваться обращения взыскания, поскольку это средство не оставляет им никаких прав. обращение к возмещению недостачи. Вместо этого суды обычно выдают ордер на владение и ордер на продажу, которые смягчают некоторую жесткость изъятия, разрешая продажу, в то же время позволяя кредиторам обратиться за помощью для взыскания любого остатка, причитающегося после продажи.

Система отчуждения права выкупа в Соединенном Королевстве уникальна, и истинное изъятие права выкупа встречается довольно редко. Чаще всего кредиторы преследуют процесс, называемый ипотечным владением (или, альтернативно, «возвращение во владение» в тех случаях, когда банк также изначально продал собственность).

И ипотека (повторное владение), и взыскание взыскания весьма схожи, с основными различиями в обращении с любыми средствами, превышающими заемную сумму, и ответственности за любую недостачу. В случае владения ипотекой или возврата во владение, если дом продан или выставлен на аукцион по цене, превышающей остаток по кредиту, эти средства возвращаются потребителю. Если поступлений от ипотечного владения недостаточно для покрытия ссуды, то должник остается ответственным за остаток, хотя в большинстве случаев это становится необеспеченным долгом, и ипотечная компания будет рассматриваться на справедливой основе с другими необеспеченными кредиторами должника ( в частности, если должник одновременно или впоследствии становится банкротом или заключает добровольное соглашение с кредиторами). Напротив,в случае обращения взыскания ипотечная компания сохраняет за собой все права на выручку от продажи или аукциона, но должник не несет ответственности за любую недостачу.

Британская система обращения взыскания и ипотечного залога отдает предпочтение потребителям, а не кредиторам, поскольку в Соединенном Королевстве действуют некоторые предварительные протоколы. Ипотечные компании должны работать с домовладельцами, чтобы прийти к решению, и есть возможность отсрочить судебное разбирательство (в конечном итоге, позволяя многим избежать потери своего дома) в ситуациях, когда заемщик зарегистрировался в индивидуальных программах или если доход заемщика составляет собираются значительно улучшить свою работу благодаря новой работе или другим мерам, которые позволят им погасить задолженность.

Точной параллели с короткой продажей в США нет, хотя в Великобритании действительно существует процесс, известный как добровольная продажа с поддержкой. Добровольная продажа с содействием оказывает некоторое отрицательное влияние на кредитоспособность потребителя, но отрицательный эффект менее выражен, чем тот, который мог бы пострадать, если бы дело было передано в суд.

Канада (Альберта) [ править ]

В Калгари, Альберта, Канада есть три шага к потере права выкупа. Один владелец задерживает выплаты по ипотеке, но все еще сохраняет полный контроль над недвижимостью. Два владельца по-прежнему имеют право собственности, но потеряли контроль над собственностью в пользу суда королевской скамьи Альберты. В-третьих, правовой титул был передан судами банкам. Весь процесс обращения взыскания в Альберте, Канада, может занять год или дольше. Первоначальные владельцы пытаются продать дороже, чтобы решить свои финансовые проблемы. Суды отдают предпочтение владельцам, а не банкам, поэтому редко продают по заниженной стоимости. У банков есть все деньги, поэтому они никогда не продают по заниженной цене. Права выкупа также продаются «как есть», без каких-либо прав для покупателей, если что-то пойдет не так. Выкупы права выкупа обычно являются завышенными и рискованными.

См. Также [ править ]

  • Кризис потери права выкупа в США в 2010 году
  • Дело вместо обращения взыскания
  • Инспекция проезда
  • Изъятие акционерного капитала
  • Выселение
  • Финансовый кризис 2007–2010 гг.
  • Терпение
  • Снятие выкупа
  • Программа доступных модификаций для дома (HAMP)
  • Программа доступного рефинансирования жилья (HARP)
  • HUD аукцион
  • Снижение убытков
  • Занимайте дома
  • Повторное владение
  • Тенденции в сфере недвижимости
  • Короткая продажа (недвижимость)
  • Стратегический дефолт
  • Принятие налогов - продажа налогов, налоговые аукционы, выкупа заложенного имущества
  • Свободная недвижимость

Ссылки [ править ]

  1. ^ «Сколько платежей по ипотеке можно пропустить до потери права выкупа - скромные деньги» .
  2. ^ Тимираос, Ник; Алан Зибель (2011-11-02). «Начинаются проверки для заемщиков, оспаривающих права выкупа закладной» . Wall Street Journal . Архивировано 27 декабря 2014 года . Проверено 17 января 2012 .
  3. ^ Великобритания, Великобритания (1761). "Ипотека". Статуи в целом от Великой хартии вольностей до 1761 года в Великобритании . Ипотека.
  4. ^ BFP против Resolution Trust Corporation , 511 U.S. 531 (1994).
  5. Перейти ↑ Terrell v. Allison , 88 US (21 Wall) 289 (1875).
  6. ^ «Верховный суд штата Миссури поддерживает права кредиторов на получение решения о полном дефиците» . Обзор национального законодательства . Армстронг Тисдейл. 2012-04-23. Архивировано 30 мая 2012 года . Проверено 13 июня 2012 .
  7. ^ «График потери права выкупа -» . Сеть потери права выкупа в районе столицы . capitalareaforeclosurenetwork.org . Проверено 27 сентября 2020 .
  8. ^ "RADLAX GATEWAY HOTEL, LLC, ET AL. V.AMALGAMATED BANK, 566 US___ (2012)" (PDF) . Архивировано (PDF) из оригинала 07.06.2012 . Проверено 29 мая 2012 .
  9. ^ Bracewell & Giuliani LLP (29 мая 2012). «Верховный суд подтверждает, что кредитные торги живы и здоровы» . Обзор национального законодательства . Архивировано 1 июня 2012 года . Проверено 30 мая 2012 года .
  10. ^ СУДЬЯ КРИСТОФЕР А. БОЙКО, «ОКРУЖНОЙ СУД США СЕВЕРНЫЙ ОКРУГ Огайо (ВОСТОЧНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ)», подано 31.10.2007. Архивировано 9 сентября 2008 г.в Wayback Machine. Получено 12 июля 2008 г.
  11. ^ Мур, Ронда (2008-06-20). «Борьба за потерю права выкупа продолжается» . Новости-Пресс округа Дуглас . Проверено 12 июля 2008 .
  12. ^ Блог Block Colorado Foreclosure Blog www.blockcoloradoforeclosure.com
  13. ^ APAO v. Банк оф Нью - Йорк , 324 F.3d 1091 (девятая Cir. 2003).
  14. ^ a b Гарфинкль против Верховного суда , 21 Cal. 3d 268 (1978). Это было решение Верховного суда Калифорнии в пользу Wells Fargo .
  15. ^ IE Associates против Safeco Title Ins. Co. , 39 Cal. 3d 281 Архивировано 6 сентября 2013 года на Wayback Machine (1985).
  16. ↑ Уведомление о федеральном налоговом удержании - Налоговая служба Министерства финансов США, Архивировано 18 августа 2012 г.на Wayback Machine, получено 16 марта 2008 г.
  17. ^ иск и запись о нем, чтобы предоставить публичное уведомление о рассмотрении иска о взыскании права выкупа. Во всех юрисдикциях США кредитор, который осуществляет продажу недвижимости, подлежащей выкупу, которая является предметом федерального налогового залогового удержания, должен уведомить налоговую службу за 25 дней о продаже: отсутствие уведомления в IRS приводит к сохранению залогового права. прикрепляется к недвижимому имуществу после продажи. Следовательно, кредитор обязательно должен провести поиск местных федеральных налоговых залогов, чтобы, если стороны, участвующие в обращении взыскания, предъявили федеральный налоговый залог, направлено соответствующее уведомление в IRS. Подробное объяснение федерального налогового залога от IRS можно найти
  18. ^ Арнольдс Management Corp. v. Eischen , 158 Cal. Приложение. 3d 575, 205 Cal. Rptr. 15 (1984).
  19. ^ Берри против правительства Nat. Ипотечная ассоциация , 231 Ga. 503, 202 SE2d 450 (1973).
  20. ^ Ginther-Davis Ctr., Ltd. v. Houston Nat'l Bank , 600 SW2d +856, +864 (Tex. Civ. App.-Хьюстон [первая Dist.] 1980, писание ref'd ЯРД).
  21. ↑ Nguyen v. Calhoun , 105 Cal. Приложение. 4-й 428, 129 кал. Rptr. 2d 436 (2003).
  22. ^ Грант С. Нельсон и Дейл А. Уитмен, Закон о финансировании недвижимости , 5-е изд. (Сент-Пол: Запад, 2007), § 7.22 на 879.
  23. ^ Цена против Wells Fargo Bank , 213 Cal. Приложение. 3d 465 , 476, 261 Cal. Rptr. 735 (1989).
  24. ^ "Юридические темы: Дело кредитной реки" . Юридическая библиотека штата Миннесота. Архивировано из оригинала на 2010-01-31 . Проверено 25 февраля 2010 .
  25. ^ "Кредитор отказал в итоговом судебном решении по взысканию права выкупа - адвокат по недвижимости MOULINOS & ASSOCIATES Нью-Йорк" . moulinos.com . 10 февраля 2011. Архивировано 10 сентября 2013 года . Проверено 8 мая 2018 .
  26. ^ https://rew-online.com/2016/10/opinion-recent-efforts-to-speed-up-foreclosure-proceedings-in-ny/
  27. ^ «Новый закон о потере права выкупа в Нью-Йорке - критический анализ - опасность, задержка, расходы, неточность» . 21 декабря 2009 г.
  28. ^ а б Аделино и др. (2009). Почему кредиторы не пересматривают больше жилищных ипотечных кредитов? Повторные ошибки, самолечения и секьюритизация. Архивировано 25 декабря 2010 г. в Wayback Machine . Документ для обсуждения Федерального резервного банка Бостона.
  29. ↑ «Предотвращение потери права выкупа». Архивировано 8 августа 2012 г.в Wayback Machine , HUD.GOV , 20 июля 2012 г.
  30. ^ Калифорнийский Билль о правах домовладельцев, архивированный 12 сентября 2012 г., на сайте Wayback Machine, рассмотренный 20 июля 2013 г.
  31. ^ «Опыт после потери права выкупа домохозяйств США» . Журналистский Resource.org. Архивировано 29 сентября 2011 года. Отзыв написан 20 июля 2013 г.
  32. ^ a b Аллен, Р. Кто испытывает потери права выкупа? Характеристики домохозяйств, испытывающих потерю права выкупа в Миннеаполисе, Миннесота. Жилищные исследования, 26 (6), 845-866.
  33. ^ a b Поллак, К., и Линч, Дж. (2009). Состояние здоровья людей, лишенных права выкупа в регионе Филадельфия. Американский журнал общественного здравоохранения, 99 (10), 1833-1839.
  34. ↑ Les Christie, «Как лишение права выкупа закладной влияет на ваш кредитный рейтинг». Архивировано 15 августа 2012 г.в Wayback Machine , CNN Money , 22 апреля 2012 г.
  35. ^ Эндрюс, Эдмунд Л. (2009-02-04). «Обе стороны переходят на помощь домовладельцам» . Нью-Йорк Таймс . Архивировано 22 августа 2017 года.
  36. ^ Ассошиэйтед Пресс. «Резкий рост выкупа заложенного имущества по мере прихода банков - Бизнес - Недвижимость - Msnbc.com». Новости NBC - Последние новости, Новости науки и техники, Мировые новости, Новости США, Местные новости - Новости NBC. NBC News, 13 октября 2011 г. Интернет. 4 декабря 2011г. «Архивная копия» . Проверено 6 декабря 2011 . NBC News.
  37. ^ Хоак, Эми. «Топ-10 городов с самыми высокими показателями потери права выкупа - MarketWatch». MarketWatch - Котировки фондовых рынков, деловые новости, финансовые новости. The Wall Street Journal, 27 января 2011 г. Интернет. 4 декабря 2011г. «Архивная копия» . Архивировано 06 декабря 2011 года . Проверено 6 декабря 2011 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка ).
  38. ^ «Восстановление рынка жилья: миф или реальность» . 4506-transcripts.com . 22 сентября 2014 года. Архивировано 14 октября 2014 года . Проверено 8 мая 2018 .
  39. ^ Ассошиэйтед Пресс. «Резкий рост выкупа заложенного имущества по мере прихода банков - Бизнес - Недвижимость - Msnbc.com». Новости NBC - Последние новости, Новости науки и техники, Мировые новости, Новости США, Местные новости - Новости NBC. NBC News, 13 октября 2011 г. Интернет. 4 декабря 2011г. «Архивная копия» . Проверено 6 декабря 2011 .новости nbc, бизнес-недвижимость; Отзыв написан 3013-07-20
  40. Перейти ↑ Rogers, WH, & Winter, W. (2009). Влияние отчуждения права выкупа на продажу соседнего жилья. Журнал исследований недвижимости, 31 (4), 455-479.
  41. Перейти ↑ Been, V., Ellen, I., Schwartz, A., Stiefel, L., & Weinstein, M. (2011). Потеря права выкупа и дети: потеря дома означает потерю школы. США, Вашингтон: Совет по исследованиям бедности и расы. Получено из [1] proquest; платный доступ
  42. ^ (eISB), электронный свод законов Ирландии. «Электронный свод законов Ирландии (eISB)» . www.irishstatutebook.ie . Архивировано 26 апреля 2015 года . Проверено 8 мая 2018 .
  43. ^ Книга (eISB), электронный статут Ирландии. «Электронный свод законов Ирландии (eISB)» . www.irishstatutebook.ie . Архивировано из оригинального 19 - го января 2012 года.
  44. ^ Журнал законодательства и политики Тихоокеанского региона; том 8, вып. 3 страница 516 Архивировано 15 июля 2015в Wayback Machine - Проверено 21 июля 2013 г.
  45. ^ Журнал политики законодательства Тихоокеанского региона; том 8, номер 3, страница 518 Архивировано 15 июля 2015 г.на Wayback Machine - Проверено 21 июля 2013 г.
  46. ^ Журнал политики законодательства Тихоокеанского региона; Том 8, № 3, стр. 558. Архивировано 15 июля 2015на Wayback Machine - Проверено 20 июля 2013 г.
  47. ^ Журнал политики законодательства Тихоокеанского региона; vol 8 No.3 page 564 Архивировано 15 июля 2015 в Wayback Machine
  48. ^ Журнал законодательства и политики Тихоокеанского региона; том 8, вып. 3, страница 568 (b) Архивировано 15 июля 2015на Wayback Machine - Проверено 21 июля 2013 г.
  49. ^ a b Фирма, Joselito Guianan Chan, управляющий партнер, Chan Robles and Associates Law. "ПРАВИЛА ГРАЖДАНСКОЙ ПРОЦЕДУРЫ 1997 ГОДА - ВИРТУАЛЬНАЯ ПРАВОВАЯ БИБЛИОТЕКА CHAN ROBLES" . www.chanrobles.com . Архивировано 21 декабря 2017 года . Проверено 8 мая 2018 .
  50. ^ "AM № 99-10-05-0, 7 августа 2001 г." . lawphil.net . Архивировано 3 сентября 2017 года . Проверено 8 мая 2018 .
  51. ^ "Филиппинский национальный банк против Manila Investment and Construction, Inc., 38 SCRA 462 (1971)" . lawphil.net . Архивировано 3 сентября 2017 года . Проверено 8 мая 2018 .
  52. ↑ Дейли, Сюзанна (27 октября 2010 г.). «Взыскание права выкупа в Испании может означать пожизненный долг банку» . Нью-Йорк Таймс . Nytimes.com. Архивировано 25 февраля 2012 года . Проверено 4 декабря 2011 года .
  53. ^ «Банки в Испании стремятся избавиться от потери права выкупа» . topspanishhomes.com . Архивировано 2 мая 2014 года . Проверено 8 мая 2018 .
  54. ^ Борьба с потерей права выкупа в Южной Африке. Архивировано 21 декабря 2016 г. в Wayback Machine 7 апреля 2009 г.
  55. ^ "Сражения в Южной Африке после апартеида: Случай Манделы Парк, Хайелитша" . antieviction.org.za . Архивировано из оригинального 21 июля 2013 года . Проверено 8 мая 2018 .

Дальнейшее чтение [ править ]

  • Джонс, Кэти. Сохранение домовладения: Инициативы по предотвращению потери права выкупа, Исследовательская служба Конгресса
  • Родос, Тревор. Американская потеря права выкупа: все, что вам нужно знать о предотвращении и покупке . 348 страниц. Макгроу-Хилл , апрель 2008 г. ISBN 0-07-159058-7 

Внешняя ссылка [ править ]

СМИ, связанные с потерей права выкупа на Викискладе?