Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Рис. 1: График Роберта Шиллера цен на жилье в США, населения, затрат на строительство и доходности облигаций, из Irrational Exuberance , 2-е изд. [1] Шиллер показывает, что цены на жилье в США с поправкой на инфляцию увеличивались на 0,4% в год с 1890 по 2004 год и на 0,7% в год с 1940 по 2004 год, тогда как данные переписи населения США с 1940 по 2004 год показывают, что самооценка стоимости жилья увеличилась на 2% в год. год.
Часть серии по
Основные аспекты
Причины
Встречи на высшем уровне
Ответ правительства и предложения по политике
Бизнес-неудачи
  • v
  • т
  • е

США жилищный пузырь был пузырь на рынке недвижимости затрагивает более половины штатов США . Это стало толчком для кризиса субстандартной ипотеки . Цены на жилье достигли пика в начале 2006 года, начали снижаться в 2006 и 2007 годах и достигли новых минимумов в 2012 году. [2] 30 декабря 2008 года индекс цен на жилье Case – Shiller сообщил о самом большом падении цен в своей истории. [3] Кредитный кризис, возникший в результате лопнувшего пузыря на рынке жилья, является важной причиной Великой рецессии в Соединенных Штатах . [4]

Увеличение выкупа ставок в 2006-2007 годах среди домовладельцев США привели к кризису в августе 2008 года для субстандартных , Alt-A , обеспеченного залогом долговых обязательств (CDO), ипотека , кредит , хедж - фондов и иностранных банков , рынков. [5] В октябре 2007 года министр финансов США назвал лопнувший пузырь на рынке жилья «самым значительным риском для нашей экономики». [6]

Любой крах жилищного пузыря в США оказывает прямое влияние не только на оценку жилья, но и на ипотечные рынки, жилищное строительство, недвижимость , розничные магазины товаров для дома, хедж-фонды Уолл-стрит, принадлежащие крупным институциональным инвесторам, и иностранные банки, увеличивая риск общенациональная рецессия. [7] [8] [9] [10] Опасения по поводу воздействия коллапса рынка жилья и кредитования на экономику США в целом заставили президента Джорджа Буша и председателя Федеральной резервной системы Бена Бернанке объявить об ограничении финансовой помощи Рынок жилья в США для домовладельцев, которые не смогли выплатить свои ипотечные долги. [11]

Только в 2008 году правительство Соединенных Штатов выделило более 900 миллиардов долларов на специальные ссуды и средства спасения, связанные с пузырем на рынке жилья в США. Это было разделено между государственным и частным секторами. Из-за большой доли рынка Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae) и Федеральной ипотечной корпорации (Freddie Mac) (обе компании финансируются государством ), а также Федерального управления жилищного строительства , они получили значительную долю государственная поддержка, даже несмотря на то, что их ипотечные кредиты были гарантированы более консервативно и фактически работали лучше, чем у частного сектора. [12]

Фон [ править ]

Цены на землю внесли гораздо больший вклад в рост цен, чем постройки. Это можно увидеть в индексе стоимости строительства на рис. 1. Оценка стоимости земли для дома может быть получена путем вычитания восстановительной стоимости конструкции с поправкой на амортизацию из цены дома. Используя эту методологию, Дэвис и Паламбо вычислили стоимость земли для 46 городских районов США, которую можно найти на веб-сайте Института земельной политики Линкольна. [13]

Жилищные пузыри могут возникать на местных или глобальных рынках недвижимости. В своих поздних стадиях, они , как правило , характеризуются быстрым ростом в оценках по недвижимости до неприемлемых уровней не будут достигнуты относительно доходов, соотношения цена-ренты и других экономических показателей доступности. За этим может последовать снижение цен на жилье, что приведет к тому, что многие владельцы окажутся в положении с отрицательным капиталом - ипотечным долгом, превышающим стоимость собственности. Основные причины пузыря на рынке жилья сложны. Факторы включают налоговую политику (освобождение жилья от прироста капитала), исторически низкие процентные ставки, слабые стандарты кредитования, неспособность регулирующих органов вмешиваться и спекулятивную лихорадку.. [5] [7] [14] [15] [16] [17] Этот пузырь может быть связан с фондовым рынком или пузырем доткомов 1990-х годов. [1] [18] [19] [20] [21] Этот пузырь примерно совпадает с пузырями на рынке недвижимости Великобритании, Гонконга, Испании, [22] Польши, Венгрии и Южной Кореи. [23] [24]

В то время как пузыри можно идентифицировать в процессе развития, их можно окончательно измерить только ретроспективно после рыночной коррекции [25], которая началась в 2005–2006 годах на рынке жилья США. [26] [27] [28] [29] [30] [31] Бывший председатель правления Федеральной резервной системы США Алан Гринспен сказал: «У нас был пузырь на рынке жилья», [32] [33], а также сказал после субстандартная ипотека и кредитный кризисв 2007 году: «Я действительно не понимал этого до самого конца 2005 и 2006 годов». В 2001 году Алан Гринспен снизил процентные ставки до низкого уровня в 1%, чтобы поднять экономику после пузыря ".com". Именно тогда банкиры и другие фирмы с Уолл-стрит начали занимать деньги из-за их дешевизны. [34]

Ипотечный и кредитный кризис был вызван неспособностью большого числа владельцев дома выплатить свои ипотечные кредиты , как их низкой ипотека вводного курса вновь стало применять регулярные процентные ставки. Генеральный директор Freddie Mac Ричард Сайрон заключил: «У нас был пузырь» [35], и согласился с предупреждением экономиста из Йельского университета Роберта Шиллера о том, что цены на жилье кажутся завышенными и что коррекция может продлиться годы, в результате чего будут потеряны триллионы долларов стоимости дома. [35] Гринспен предупредил о «значительном снижении стоимости жилья, выражающемся двузначными числами», «больше, чем ожидает большинство людей». [33]

Проблемы для домовладельцев с хорошей кредитной историей возникли в середине 2007 года, в результате чего крупнейший ипотечный кредитор США, Countrywide Financial , предупредил, что восстановление в жилищном секторе не ожидается, по крайней мере, до 2009 года, потому что цены на жилье падали "почти". как никогда раньше, за исключением Великой депрессии ». [8] Влияние резкого роста стоимости жилья на экономику США после рецессии 2001–2002 годов было важным фактором восстановления, поскольку значительная часть потребительских расходов подпитывалась соответствующим бумом рефинансирования, который позволил людям сократить свои ежемесячные расходы. выплаты по ипотечным кредитам с более низкими процентными ставками и вывод капитала из своих домов по мере роста их стоимости.[7]

Хронология [ править ]

Основная статья: Хронология пузыря на рынке жилья США

Идентификация [ править ]

График, показывающий медианные и средние продажные цены на новые дома, проданные в США в период с 1963 по 2010 год [36].
Внутреннее электронное письмо от Deutsche Bank в 2005 году, описывающее взгляд трейдера CDO на жилищный пузырь.

Хотя экономический пузырь трудно идентифицировать, кроме как задним числом , многочисленные экономические и культурные факторы побудили некоторых экономистов (особенно в конце 2004 и начале 2005 года) утверждать, что пузырь на рынке жилья существовал в США [1] [25] [37] [38 ] ] [39] [40] [41] [42] Дин Бейкер идентифицировал пузырь в августе 2002 года, после чего неоднократно предупреждал о его природе и глубине, а также о политических причинах, по которым он игнорировался. [43] [44] До этого Роберт Пречтер много писал об этом, как и профессор Шиллер в своей оригинальной публикации Irrational Exuberance в 2000 году.

Взрыв пузыря на рынке жилья был предсказан горсткой политических и экономических аналитиков, таких как Джеффри Роберт Ханн в передовой статье от 3 марта 2003 года. Ханн писал:

[Мы] е можем получить прибыль от краха кредитного пузыря и последующего отчуждения фондового рынка [(спад)]. Однако недвижимость еще не присоединилась к снижению цен, вызванному продажей (и изъятием). Если у вас нет очень конкретной причины полагать, что недвижимость будет превосходить все другие инвестиции в течение нескольких лет, вы можете считать это лучшим временем для ликвидации инвестиционной собственности (для использования на более прибыльных рынках). [45]

Многие оспаривали любое предположение о возможном возникновении пузыря на рынке жилья, особенно на его пике с 2004 по 2006 год [46], при этом некоторые отвергли ярлык «пузырь на рынке жилья » в 2008 году. [47] Утверждения об отсутствии предупреждения о кризисе были дальнейшими. опровергнуты в августовской статье The New York Times 2008 года , в которой сообщалось, что в середине 2004 года Ричард Ф. Сайрон , генеральный директор Freddie Mac , получил записку от Дэвида Андрукониса, бывшего директора по рискам компании , в котором он предупреждал его, что Фредди Мак был финансирование рискованных ссуд, угрожающих финансовой стабильности Freddie Mac. В своей служебной записке г-н Андруконис написал, что эти ссуды «вероятно, будут представлять собой огромный финансовый и репутационный риск.компании и стране » [48]. В статье выяснилось, что более двух десятков высокопоставленных руководителей заявили, что г-н Сайрон просто решил проигнорировать предупреждения .

Другие предостережения прозвучали еще в 2001 году, когда покойный губернатор Федеральной резервной системы Эдвард Грамлих предупредил о рисках, связанных с субстандартной ипотекой. [49] В сентябре 2003 года на слушаниях в Комитете по финансовым услугам Палаты представителей конгрессмен Рон Пол определил пузырь на рынке жилья и предсказал трудности, которые он вызовет: «Как и все искусственно созданные пузыри, бум цен на жилье не может длиться вечно. цены на жилье упадут, домовладельцы столкнутся с трудностями, поскольку их капитал будет уничтожен. Кроме того, держатели ипотечного долга также понесут убытки ». [50] В октябре 2007 года агентство Reuters сообщило, что компания Merrill Lynchаналитик также предупреждал в 2006 году, что компании могут пострадать от вложений в субстандартные кредиты .

Журнал Economist заявил: «Мировой рост цен на жилье - это самый большой пузырь в истории» [51], поэтому любое объяснение должно учитывать его глобальные причины, а также причины, характерные для Соединенных Штатов. Тогдашний председатель правления Федеральной резервной системы Алан Гринспен сказал в середине 2005 года, что «как минимум есть небольшая« пена »(на рынке жилья США) ... трудно не заметить, что существует много локальных пузырей»; В 2007 году Гринспен признал, что пена «была эвфемизмом для мыльного пузыря». [33] В начале 2006 года президент Буш сказал о жилищном буме в США: «Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать ... Экономика должна циклически меняться». [52]

На протяжении всего периода пузыря почти не было упоминания о том, что жилье во многих районах продавалось (и все еще продается) по гораздо более высокой стоимости замещения . [ необходима цитата ]

На основании 2006 рыночных данных , которые указывали на заметное снижение, в том числе снижения продаж, рост запасов, падающие медианные цены и увеличение ставки выкупа, [ править ] Некоторые экономисты пришли к выводу , что коррекция на рынке жилья в США началась в 2006 году [ 9] [53] В отчете журнала Fortune, опубликованном в мае 2006 года о пузыре на рынке жилья в США, говорится: «Великий пузырь на рынке жилья наконец начал сдуваться ... списки ожидания на недостроенные кондоминиумы и войны ставок из-за заурядных домов в колониальном стиле с тремя спальнями ". [27]

Главный экономист Freddie Mac и директор Объединенного центра жилищных исследований (JCHS) отрицали существование национального пузыря на рынке жилья и выразили сомнение в возможности значительного снижения цен на жилье, сославшись на постоянный рост цен со времен Великой депрессии , ожидаемого повышенный спрос со стороны поколения бэби-бума и здоровый уровень занятости. [54] [55] [56] Однако некоторые предполагают, что финансирование, полученное JCHS от отрасли недвижимости, могло повлиять на их суждение. [57] Дэвид Лери , бывший главный экономист Национальной ассоциации риэлторов.(NAR) в августе 2005 года распространил «Anti-Bubble Reports», чтобы «ответить на безответственные обвинения в пузыре, выдвинутые вашими местными СМИ и местными учеными». [58]

Среди других заявлений в отчетах говорилось, что люди «[не] должны беспокоиться о том, что цены на жилье растут быстрее, чем доход семьи», что «практически отсутствует риск возникновения пузыря цен на жилье в стране, основанный на фундаментальном спросе на жилье и предсказуемой экономической ситуации. факторов », и что« можно ожидать общего замедления темпов роста цен, но во многих областях будет сохраняться нехватка запасов, а цены на жилье, вероятно, будут продолжать расти выше исторических норм ». [ необходима цитата ] После сообщений о быстром снижении продаж и падении цен в августе 2006 г. [59] [60]Лереа признал, что он ожидал, что «цены на жилье упадут на 5% в национальном масштабе, больше на некоторых рынках, меньше на других. И несколько городов во Флориде и Калифорнии, где цены на жилье взлетели до невероятной высоты, могут« упасть ». " [30]

Национальные продажи жилья и цены резко упали в марте 2007 года - это самое резкое падение со времен ссудо-сберегательного кризиса 1989 года . Согласно данным NAR , продажи упали на 13% до 482 000 с пика в 554 000 в марте 2006 года, а средняя цена по стране упала почти на 6% до 217 000 долларов с пика в 230 200 долларов в июле 2006 года [31].

Джон А. Килпатрик из Greenfield Advisors был процитирован Bloomberg News 14 июня 2007 года по поводу связи между увеличением случаев потери права выкупа и локальным снижением цен на жилье: «Проживание в районе с множественными потерями права выкупа может привести к уменьшению собственности на 10–20 процентов. значения". Далее он сказал: «В некоторых случаях это может уничтожить капитал домовладельцев или привести к тому, что они будут задолжать по ипотеке больше, чем стоит дом. Невинные дома, которые случайно оказались рядом с этой собственностью, будут лишены ударить." [61]

Сенат США Банковский комитет провел слушания по вопросу жилищного пузыря и связанных с ними методов кредитования в 2006 году, под названием «Пузырь жилищного строительства и его последствия для экономики» и «просчитанный риск: оценка Нетрадиционные ипотечные продукты». После распада в субстандартной ипотечной промышленности в марте 2007 года сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета провел слушание и попросил руководитель из пяти лучших субстандартных ипотечных компаний для дачи показаний и объяснить их практику кредитования. Додд сказал, что «хищническое кредитование» поставило под угрозу домовладение для миллионов людей. [17] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз ШумерНью-Йорка уже предлагали федеральным правительством помощь субстандартным заемщикам, чтобы спасти домовладельцев от потери жилья. [17]

Причины [ править ]

Основная статья: Причины пузыря на рынке жилья США

Объем [ править ]

Скорректированные на инфляцию цены на жилье в США по штатам, 1998–2006 гг.

Повышение цен на жилье было неравномерным до такой степени, что некоторые экономисты, в том числе бывший председатель ФРС Алан Гринспен , утверждали, что Соединенные Штаты переживают не общенациональный пузырь на рынке жилья как таковой , а ряд локальных пузырей. [62] Однако в 2007 году Гринспен признал, что на рынке жилья США на самом деле существует пузырь, и что «все пузыри пены составляют совокупный пузырь». [33]

Несмотря на значительно более мягкие стандарты кредитования и низкие процентные ставки, во многих регионах страны рост цен в период «пузыря» был незначительным. Из 20 крупнейших мегаполисов, отслеживаемых индексом цен на жилье S & P / Case-Shiller , в шести (Даллас, Кливленд, Детройт, Денвер, Атланта и Шарлотт) в 2001–2006 годах рост цен с поправкой на инфляцию составил менее 10%. [63] За тот же период семь мегаполисов (Тампа, Майами, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Феникс и Вашингтон, округ Колумбия) подорожали более чем на 80%.

Однако жилищные пузыри не проявлялись в каждой из этих областей одновременно. Сан-Диего и Лос-Анджелес сохраняли стабильно высокий уровень удорожания с конца 1990-х годов, тогда как пузыри Лас-Вегаса и Феникса не развивались до 2003 и 2004 годов соответственно. Это было на Восточном побережье, наиболее густонаселенной части страны, где экономические потрясения в сфере недвижимости были самыми тяжелыми.

Как это ни парадоксально, поскольку жилищный пузырь сдувается [64], в некоторых мегаполисах (например, в Денвере и Атланте) наблюдается высокий уровень отчуждения права выкупа закладных, даже несмотря на то, что они не увидели особого роста стоимости домов в первую очередь и поэтому, похоже, не способствовали национальный пузырь. То же самое относится и к некоторым городам в « поясе ржавчины», таким как Детройт [65] и Кливленд , [66], где слабая местная экономика привела к небольшому повышению цен на жилье в начале десятилетия, но все же в 2007 году все еще наблюдалась снижение стоимости и увеличение количества отчужденных прав выкупа. Январь 2009 г. Калифорния, Мичиган, Огайо и Флорида были штатами с самыми высокими показателями потери права выкупа.

К июлю 2008 года цены с начала года до настоящего времени снизились в 24 из 25 городских агломераций США, причем наибольшее падение цен испытали Калифорния и юго-запад. Согласно отчетам, только в Милуоки после июля 2007 года цены на жилье выросли. [67]

Побочные эффекты [ править ]

До коррекции на рынке недвижимости 2006–2007 годов беспрецедентный рост цен на жилье, начавшийся в 1997 году, оказал большое влияние на экономику Соединенных Штатов.

  • Одним из самых прямых последствий было строительство новых домов. В 2005 году было продано 1 283 000 новых домов на одну семью по сравнению со средним показателем 609 000 в год в период 1990–1995 годов. [68] Крупнейшие строители домов, такие как Д. Р. Хортон , Пулте и Леннар , продемонстрировали самые высокие цены на акции и доходы в 2004–2005 годах. Акций DR Horton пошло от $ 3 в начале 1997 на все время уровня в $ 42,82 на 20 июля 2005 года доходы Pulte Corp выросла с $ 2,33 млрд 1996 году до 14690 млн $ в 2005 году [69] [70] [71]
  • Снятие ипотечного капитала - в основном ссуды под залог собственного капитала и рефинансирование наличными - значительно выросло с начала 1990-х годов. По оценкам Федеральной резервной системы США, в 2005 году домовладельцы извлекли из своих домов 750 миллиардов долларов собственного капитала (по сравнению со 106 миллиардами долларов в 1996 году), потратив две трети этой суммы на личное потребление, ремонт дома и задолженность по кредитным картам. [72]
  • Широко распространено мнение, что возросшая экономическая активность, вызванная расширяющимся пузырем на рынке жилья в 2001–2003 гг., Частично способствовала предотвращению полномасштабной рецессии в экономике США после краха доткомов и перевода в Китай. Аналитики полагали, что из-за спада в этих двух секторах экономика с начала 2000-х по 2007 год уклонилась от того, что могло бы быть застойным ростом с быстро развивающимся рынком жилья, создающим рабочие места, экономическим спросом вместе с потребительским бумом, вызванным спадом стоимости жилья до тех пор, пока жилье рынок начал коррекцию. [73]
  • Быстро растущие цены на жилье и увеличивающийся ценовой градиент вынудили многих жителей покинуть дорогие центры многих мегаполисов, что привело к взрывному росту окраин в некоторых регионах. Население округа Риверсайд, Калифорния, почти удвоилось с 1 170 413 человек в 1990 году до 2 026 803 человек в 2006 году из-за его относительной близости к Сан-Диего и Лос-Анджелесу . На восточном побережье в округе Лаудон, штат Вирджиния , недалеко от Вашингтона, округ Колумбия , население утроилось в период с 1990 по 2006 год. [74] [ необходима цитата ]
  • Крайние региональные различия в ценах на землю. Различия в ценах на жилье в основном связаны с разницей в стоимости земли, которая на пике составляла 85% от общей стоимости домов на самых дорогих рынках. [13] Бизнес-школа Висконсина публикует онлайн-базу данных со стоимостью строительства и стоимостью земли для 46 районов метро США. [13] Одним из наиболее быстрорастущих регионов США за последние несколько десятилетий был район метро Атланта, штат Джорджия, где стоимость земли составляет небольшую часть от стоимости на дорогих рынках. Высокая стоимость земли способствует высокой стоимости жизни в целом и является одной из причин упадка старых промышленных центров, в то время как новые автомобильные заводы, например, были построены по всему Югу, население которых росло быстрее, чем в других регионах.
  • Люди, которые либо испытали потерю права выкупа, либо живут рядом с потерями права выкупа, имеют более высокую вероятность заболеть или, по крайней мере, столкнуться с повышенным беспокойством. В целом сообщается, что домовладельцы, которые не могут позволить себе жить в желаемых местах, чаще страдают плохим здоровьем. Помимо проблем со здоровьем, нестабильный рынок жилья также способствует увеличению случаев насилия. Впоследствии они начинают опасаться, что их собственные дома могут быть отняты у них. По крайней мере, обычно отмечается усиление тревожности. Есть опасения, что потеря права выкупа недвижимости вызовет такую ​​реакцию у людей, которые ожидают того же самого. Также было показано, что всплеск случаев насилия наблюдается в районах, где существует такая неопределенность. [ необходима цитата ]

Эти тенденции изменились во время коррекции рынка недвижимости 2006–2007 гг. По состоянию на август 2007 года акции DR Horton и Pulte Corp упали до 1/3 от их соответствующих пиковых уровней из-за падения продаж новых жилых домов. В некоторых городах и регионах, которые испытали самый быстрый рост в течение 2000–2005 годов, начали наблюдаться высокие показатели потери права выкупа . [64] Было высказано предположение, что слабость жилищной отрасли и снижение потребления, вызванное изъятием ипотечного капитала, может привести к рецессии, но по состоянию на середину 2007 года существования этой рецессии еще не было. установлено. [75] В марте 2008 г. Thomson Financial сообщила, что « Федеральный резервный банк ЧикагоИндекс национальной активности за февраль стал сигналом о том, что рецессия, вероятно, началась » [76].

Цены на акции Fannie Mae и Freddie Mac резко упали в 2008 году, поскольку инвесторы беспокоились, что им не хватает капитала для покрытия убытков по их портфелю займов и гарантий по займам в размере 5 триллионов долларов. [77] 16 июня 2010 года было объявлено, что Fannie Mae и Freddie Mac будут исключены из листинга Нью-Йоркской фондовой биржи; акции сейчас торгуются на внебиржевом рынке. [78]

Коррекция рынка жилья [ править ]

Основная статья: Коррекция на рынке жилья США
Сравнение процентного изменения индекса цен на жилье Case-Shiller для корректировок жилищных условий в периоды, начинающиеся в 2005 году (красный) и с 1980-х по 1990-е годы (синий), сравнение месячных значений CSI с пиковыми значениями непосредственно перед первым месяцем снижаться на протяжении всего спада и полного восстановления цен на жилье.

Объяснение главного экономиста НАР Дэвида Лереа «Что произошло» на конференции лидеров НАР 2006 г. [79]

  • Бум закончился в августе 2005 г.
  • Ставки по ипотеке выросли почти на один пункт
  • Условия доступности ухудшились
  • Спекулятивные инвесторы ушли
  • Уверенность покупателей жилья упала
  • Покупатели курортов ушли в сторонку
  • Покупатели Trade-up ушли в сторонку
  • Цена для новых покупателей вне рынка

Основываясь на своих заявлениях об исторических тенденциях оценки жилья в США [1] [80] в 2005 и 2006 годах, многие экономисты и бизнес-писатели предсказывали рыночные корректировки в диапазоне от нескольких процентных пунктов до 50% или более от пиковых значений на некоторых рынках, [26] [ 81] [82] [83] [84] [85], и хотя это похолодание еще не затронуло все районы США, некоторые предупреждали, что оно все еще может, и что поправка будет «неприятной» и «серьезной». [86] [87] Главный экономист Марк Занди из экономической исследовательской компании Moody's Economy.com предсказал «обвал» , выражающийся в двузначной девальвации в некоторых городах США к 2007–2009 гг. [5] [88] [89]В документе, который он представил на экономическом симпозиуме Совета Федеральной резервной системы в августе 2007 года, экономист Йельского университета Роберт Шиллер предупредил: «Имеющиеся у нас примеры прошлых циклов показывают, что значительное снижение реальных цен на жилье - даже 50-процентное снижение в некоторых местах - полностью обусловлено возможно движение вперед из сегодняшнего дня или из недалекого будущего ». [90]

Чтобы лучше понять, как разыгрался ипотечный кризис, в отчете Мичиганского университета за 2012 год были проанализированы данные Панельного исследования динамики доходов (PSID), в ходе которого было опрошено около 9000 репрезентативных домохозяйств в 2009 и 2011 годах. Данные, похоже, указывают на то, что, в то время как условия по-прежнему тяжелые, в некоторой степени кризис ослабевает: за исследуемый период процент семей, не выплаченных по ипотеке, снизился с 2,2 до 1,9; Число домовладельцев, которые считали "весьма вероятным или в некоторой степени вероятным", что они задержат выплаты, сократилось с 6% до 4,6% семей. С другой стороны, финансовая ликвидность семьи снизилась: «По состоянию на 2009 год 18,5% семей не имели ликвидных активов, а к 2011 году этот показатель вырос до 23,4% семей». [91] [92]

К середине 2016 года национальный индекс цен на жилье был «примерно на 1 процент ниже пика пузыря 2006 года» в номинальном выражении [93], но на 20% ниже, если учитывать поправку на инфляцию. [94]

Крах индустрии субстандартного ипотечного кредитования [ править ]

Основная статья: Кризис субстандартной ипотеки
Банки управляют британским Northern Rock Bank из-за клиентов, выстраивающихся в очередь за снятием сбережений в панике, связанной с кризисом субстандартного кредитования в США.

В марте 2007 года отрасль субстандартного ипотечного кредитования в Соединенных Штатах рухнула из-за более высоких, чем ожидалось, показателей потери права выкупа жилья (нет подтверждающих источников), когда более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных убытках или выставили себя на продажу. [95] Акции крупнейшего в стране субстандартного кредитора New Century Financial упали на 84% на фоне расследований Министерства юстиции , прежде чем 2 апреля 2007 года в конечном итоге было объявлено о банкротстве по главе 11 с обязательствами, превышающими 100 миллионов долларов. [96]

Управляющий крупнейшим в мире фондом облигаций PIMCO предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартной ипотеки не был единичным событием и в конечном итоге нанесет ущерб экономике и, в конечном итоге, скажется на снижении цен на жилье. [97] Билл Гросс , «самый уважаемый финансовый гуру», [10] язвительно и зловеще раскритиковал кредитные рейтинги ипотечных CDO, которым грозит крах:

ААА? Вы были ухаживал, г - н Муди и г - н Бедный , по составу, эти шесть дюймов Hooker каблуки, и « бродяга штамп » . Многие из этих красивых девушек не являются активами высокого класса стоимостью 100 центов на доллар ... [T] он указывает на то, что эти токсичные отходы составляют сотни миллиардов долларов ... Эта проблема [в конечном итоге] кроется в Сердце Америки с миллионами домов с завышенными ценами. [10]

Business Week представила прогнозы финансовых аналитиков о том, что обвал рынка субстандартного ипотечного кредитования приведет к сокращению доходов крупных инвестиционных банков с Уолл-стрит, торгующих ипотечными ценными бумагами , особенно Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch и Morgan Stanley . [95] Платежеспособность двух проблемных хедж-фондов под управлением Bear Stearns оказалась под угрозой в июне 2007 года после того, как Merrill Lynchпродали изъятые у фондов активы, и еще три банка закрыли с ними свои позиции. Фонды Bear Stearns когда-то имели активы на сумму более 20 миллиардов долларов, но потеряли миллиарды долларов из-за ценных бумаг, обеспеченных субстандартной ипотекой. [98]

H&R Block сообщила, что она понесла ежеквартальный убыток в размере 677 миллионов долларов от прекращенной деятельности, в том числе от субстандартного кредитора Option One, а также списаний, резервов на покрытие убытков по ипотечным кредитам и более низких цен, достижимых для ипотечных кредитов на вторичном рынке. Стоимость чистых активов подразделения упала на 21% до 1,1 миллиарда долларов по состоянию на 30 апреля 2007 года. [99] Глава консалтинговой фирмы ипотечной индустрии Wakefield Co. предупредил: «Это будет катастрофа беспрецедентных масштабов. потерял." 22 июня 2007 года Bear Stearns пообещал выделить до 3,2 млрд долларов США в виде займов для спасения одного из своих хедж-фондов, который рухнул из-за неудачных ставок на субстандартные ипотечные кредиты. [100]

Питер Шифф , президент Euro Pacific Capital, утверждал, что если бы облигации фондов Bear Stearns были выставлены на аукционе на открытом рынке, были бы явно выявлены гораздо более слабые значения. Шифф добавил: «Это заставит другие хедж-фонды аналогичным образом снизить стоимость своих вложений. Стоит ли удивляться тому, что Уолл-стрит снимает стопы, чтобы избежать такой катастрофы? ... Их истинная слабость, наконец, откроет пропасть. рынок жилья собирается резко упасть ". [101] New York TimesВ отчете кризис хедж-фондов увязывается со слабыми стандартами кредитования: «Кризис на этой неделе, вызванный близким крахом двух хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, напрямую связан с обвалом рынка жилья и последствиями слабой практики кредитования, которая обрушила деньги на людей со слабыми или subprime, кредит, в результате чего многие из них с трудом могут оставаться в своих домах ». [100]

9 августа 2007 года BNP Paribas объявил, что не может справедливо оценить базовые активы в трех фондах из-за своего присутствия на рынках субстандартного ипотечного кредитования в США . [102] Столкнувшись с потенциально огромным (хотя и не поддающимся количественной оценке) риском, Европейский центральный банк (ЕЦБ) немедленно вмешался, чтобы облегчить беспокойство рынка, открыв линии на 96,8 миллиардов евро (130 миллиардов долларов США) кредитов под низкий процент. [103] Через день после того, как финансовая паника по поводу кредитного кризиса прокатилась по Европе, Федеральный резервный банк США провел « операцию на открытом рынке».«влить в систему 38 миллиардов долларов США временных резервов, чтобы помочь преодолеть пагубные последствия распространяющегося кредитного кризиса, помимо аналогичного шага в предыдущий день. [ необходимая цитата ] Чтобы еще больше облегчить кредитный кризис в США. рынка, в 8:15 утра 17 августа 2007 г. председатель Федерального резервного банка Бен Бернанке решил снизить ставку дисконтного окна , которая представляет собой кредитную ставку между банками и Федеральным резервным банком, на 50 базисных пунктов до 5,75%. с 6,25%. Федеральный резервный банк заявил, что недавние потрясения на финансовых рынках США повысили риск экономического спада.

После обвала ипотечной отрасли сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета , провел в марте 2007 года слушания, на которых попросил руководителей пяти крупнейших ипотечных компаний дать показания и объяснить свои методы кредитования. Додд сказал, что «хищническая практика кредитования» ставит под угрозу домовладение для миллионов людей. [17] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер из Нью-Йорка, уже предлагали федеральным правительством помощь субстандартным заемщикам, такую ​​как помощь, оказанная во время кризиса сбережений и кредитов, чтобы спасти домовладельцев от потери места жительства. Противники такого предложения [ кто? ]утверждал, что государственная помощь субстандартным заемщикам не отвечает интересам экономики США, потому что это просто создаст плохой прецедент, создаст моральный риск и усугубит проблему спекуляций на рынке жилья.

Лу Раньери из Salomon Brothers , создатель рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием в 1970-х, предупредил о будущих последствиях ипотечных дефолтов: «Это передний край шторма ... Если вы думаете, что это плохо, представьте, что это будет быть как в разгаре кризиса ». По его мнению, более 100 миллиардов долларов по ипотечным кредитам могут оказаться неплатежеспособными, когда проблемы, наблюдаемые в сфере субстандартного кредитования, также проявятся на основных ипотечных рынках. [104]

Бывший председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен в своем выступлении в апреле 2005 года высоко оценил рост индустрии субстандартного ипотечного кредитования и инструменты, которые она использует для оценки кредитоспособности. [105] Из-за этих замечаний, а также его поощрения использования ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой Гринспен подвергся критике за его роль в подъеме жилищного пузыря и последующих проблем в ипотечной отрасли, которые вызвали экономический кризис 2008 . [106] [107] 15 октября 2008 года Энтони Файола, Эллен Накашима и Джилл Дрю написали в Washington Post длинную статью под названием «Что пошло не так». [108]В своем расследовании авторы утверждают, что Гринспен категорически против любого регулирования финансовых инструментов, известных как деривативы . Они также утверждают, что Гринспен активно стремился подорвать деятельность Комиссии по торговле товарными фьючерсами , особенно под руководством Бруксли Э. Борна , когда Комиссия пыталась инициировать регулирование деривативов. В конечном итоге именно крах производного финансового инструмента, обеспеченного ипотекой , спровоцировал экономический кризис 2008 года. Что касается беспорядка с субстандартной ипотекой, Гринспен позже признал, что «я действительно не понял этого до самого конца 2005 года. и 2006. " [34]

13 сентября 2007 года британский банк Northern Rock обратился в Банк Англии с просьбой о выделении средств на чрезвычайную ситуацию из-за проблем с ликвидностью, связанных с кризисом субстандартного кредитования. [109] Это спровоцировало массовый набег на филиалы Northern Rock по всей Великобритании со стороны заинтересованных клиентов, которые «сняли примерно 2 млрд фунтов стерлингов всего за три дня». [110]

См. Также [ править ]

  • Кризис потери права выкупа в США в 2010 году
  • Финансовый кризис 2007-08 гг.
  • Великая рецессия
  • Системы электронной регистрации ипотеки
  • Синтетический CDO
  • Тенденция в сфере недвижимости

Примечания [ править ]

  1. ^ a b c d Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие (2-е изд.). Издательство Принстонского университета . ISBN 978-0-691-12335-6.
  2. ^ "Индексы цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller - Индексы S&P Dow Jones" . standardandpoors.com . Архивировано из оригинального 22 мая 2013 года . Проверено 5 октября 2017 года .
  3. ^ Мантелл, Рут. «Цены на жилье упали на рекордные 18% в прошлом году, - говорит Кейс-Шиллер» . marketwatch.com . Проверено 29 апреля 2009 года .
  4. ^ Холт, Джефф. «Краткое изложение основных причин жилищного пузыря и последующего кредитного кризиса: документ нетехнического характера» (PDF) . 2009, 8, 1, 120-129 . Журнал деловых расследований. Архивировано из оригинального (PDF) 17 октября 2014 года . Проверено 15 февраля 2013 года .
  5. ^ a b c «В Вашингтоне большой бизнес и большие деньги пишут правила торговли ...» . Журнал Билла Мойерса . 29 июня 2007 г. PBS .
  6. ^ «Жилищные проблемы наносят больший урон экономике, чем ожидалось: Полсон» . AFP . 17 октября, 2007. Архивировано из оригинального 18 -го сентября 2010 года.
  7. ^ a b c Лаперьер, Эндрю (10 апреля 2006 г.). «Проблема жилищного пузыря: мы жили не по средствам?» . Еженедельный стандарт .
  8. ^ a b Баджадж, Викас (25 июля 2007 г.). «Кредитор видит ипотечные беды ради« хороших »рисков» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 года .
  9. ^ a b Рубини, Нуриэль (23 августа 2006 г.). «Рецессия будет тяжелой и глубокой, - говорит экономист» . MarketWatch . Это самый большой жилищный спад за последние четыре или пять десятилетий: все показатели жилищного строительства находятся в свободном падении, включая сейчас цены на жилье.
  10. ^ a b c «Когда основные аналитики сравнивают CDO с« возвышенными »,« токсичными отходами »и« шестидюймовыми каблуками »...» RGE Monitor. 27 июня, 2007. Архивировано из оригинального 29 июня 2007 года.
  11. ↑ Соломон, Дебора (31 августа 2007 г.). «Буш переезжает на помощь домовладельцам» . The Wall Street Journal .
  12. ^ Рейтер. (2008). ФАКТИЧЕСКАЯ БЛОККА - Сумма финансовой помощи правительства США превышает 504 миллиарда фунтов стерлингов .
  13. ^ a b c Висконсинская школа бизнеса и Линкольнский институт земельной политики (2015). «Цены на землю на 46 метров метро» . Обновляется ежеквартально .
  14. ^ Налоговые льготы, возможно, помогли вызвать жилищный пузырь , The New York Times , 18 декабря 2008 г.
  15. Перейти ↑ Evans-Pritchard, Ambrose (23 марта 2006 г.). «Никакой пощады сейчас, никакой помощи позже» . Дейли телеграф . Лондон . Проверено 26 мая 2010 года . [T] он американский жилищный бум теперь мать всех пузырей - в чистом объеме, если не в степени спекулятивного безумия.
  16. Перейти ↑ Levenson, Eugenia (15 марта 2006 г.). «Снижение бума? Спекулянты утихли» . Удача . Америка была захвачена бешеным безумием, которое выглядело столь же сумасшедшим, как акции доткомов.
  17. ^ a b c d Пуарье, Джон (19 марта 2007 г.). «Пятерка крупнейших американских ипотечных кредиторов попросила дать показания - Додд» . Рейтер . Проверено 17 марта 2008 года .
  18. ^ «Предполагаемая ставка по федеральным фондам, изменение и уровень с 1990 г. по настоящее время» .
  19. ↑ Шиллер, Роберт (20 июня 2005 г.). «Новый дом пузыря» . Баррона . Пузырь цен на жилье похож на манию на фондовом рынке осенью 1999 года, незадолго до того, как пузырь акций лопнул в начале 2000 года, со всей шумихой, стадным инвестированием и абсолютной уверенностью в неизбежности продолжения роста цен. Моя кровь слегка похолодела на коктейльной вечеринке прошлым вечером, когда недавняя выпускница Йельской медицинской школы рассказала мне, что она покупает квартиру, чтобы жить в Бостоне во время своей годичной стажировки, чтобы в следующем году получить прибыль. Царит тюльпаномания. График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 годы:
    График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг.
  20. ^ "Жилищный пузырь вот-вот лопнет?" . BusinessWeek . 19 июля, 2004. Архивировано из оригинала на 4 марта 2008 года . Проверено 17 марта 2008 года .
  21. ↑ Шиллер, Роберт (20 июня 2005 г.). «Новый дом пузыря» . Баррона . Как только акции упали, недвижимость стала основным источником спекулятивного безумия, которое развязал фондовый рынок. Где еще ныряльщики могут применить свои недавно приобретенные торговые таланты? Материалистическая демонстрация большого дома также стала бальзамом для ушибленного эго разочарованных инвесторов в акции. В наши дни единственная вещь, которая приближается к недвижимости как национальной одержимости, - это покер.
  22. ^ "DETECCIÓN DE BURBUJAS INMOBILIARIAS: EL CASO ESPAÑOL" . eumed.net . Проверено 5 октября 2017 года .
  23. ^ GR Putland (1 июня 2009). «От субстандартного к терригенному: рецессия начинается дома» . Группа исследования стоимости земли.
  24. ^ "Конец бума цен на недвижимость в Польше" . Глобальный гид по недвижимости. 25 августа 2008 г.
  25. ^ a b Предсказание коррекции на рынке жилья, возможно, после « падения » 2005 года, содержится в обложке журнала The Economist для статьи «После падения», которая иллюстрирует падение кирпича, с надписью «House Цены". «После падения» . Экономист . 16 июня 2005 г.
  26. ^ a b «Катастрофа без денег» . Баррона . 21 августа 2006 г.
  27. ^ a b Талли, Шон (5 мая 2006 г.). «Добро пожаловать в мертвую зону» . Удача . Проверено 17 марта 2008 года .В этой статье несколько регионов недвижимости США классифицированы как «Мертвые зоны», «Опасные зоны» и «Безопасные убежища».
    Журнал Fortune Housing Bubble "Мертвые зоны"
    «Мертвые зоны»«Зоны опасности»"Убежище"
    БостонЧикагоКливленд
    Лас ВегасЛос-АнджелесКолумбус
    МайамиНью-ЙоркДаллас
    Вашингтон, округ Колумбия / Северная ВирджинияСан-Франциско / ОклендХьюстон
    ФениксСиэтлКанзас-Сити
    СакраментоОмаха
    Сан ДиегоПиттсбург
  28. ^ «Ссуды с регулируемой процентной ставкой возвращаются домой, чтобы укорениться: некоторые сжимаются по мере роста процентов, стоимость жилья проседает» . Ищите недвижимость . 2 июня, 2014. Архивировано из оригинала на 2 июня 2014 года.
  29. ^ "Более 14000 домов на продажу в Финиксе вакантных" . Блог о жилищном пузыре. 10 марта 2006 г.
    Перечень домов, выставленных на продажу в Фениксе, штат Аризона, с июля 2005 г. по март 2006 г. По состоянию на 10 марта 2006 г. более 14 000 (почти половина) из этих выставленных на продажу домов были свободными. (Источник: Региональная служба множественного листинга Аризоны.)
  30. ^ Б Lereah, Давид (24 августа 2005). «В июле продажи вторичного жилья упали на 4,1%, медианные цены упали в большинстве регионов» . USA Today .
  31. ^ a b Нэнси Трейос (24 апреля 2007 г.). «Продажи домов на вторичном рынке резко падают» . Вашингтон Пост . Проверено 17 марта 2008 года .
  32. ^ "Интервью Алана Гринспена с Джимом Лерером" . NewsHour с Джимом Лерером . 18 сентября 2007 г.
  33. ^ a b c d "Предупреждение Гринспена о ценах на жилье в США" . Financial Times . 17 сентября 2007 г.
  34. ^ a b Фельзенталь, Марк (14 сентября 2007 г.). «Гринспен говорит, что не видел надвигающихся ипотечных штормов» . Рейтер .
  35. ^ a b «Субстандартные ударные волны» . Блумберг . 19 июля 2007 г.
  36. ^ «Средние и средние цены продажи новых домов, проданных в Соединенных Штатах» (PDF) . Census.gov . Проверено 30 мая 2014 года .
  37. ^ Хадсон, Майкл (май 2006 г.). «Новый путь к крепостничеству». Харпера . 312 (1872 г.). С. 39–46.
  38. ^ Leamer, Ed (23 августа 2006). "Экономика движется к мягкой посадке?" . USA Today . Этот сценарий мягкой посадки - фантастика ... Все, что связано с жильем, будет ощущаться как рецессия, почти как депрессия.
  39. ↑ Гамильтон, Джим (25 августа 2006 г.). «Продажи новостроек продолжают падать» . Econbrowser . Архивировано из оригинала на 1 сентября 2006 года нет сомнений, жилье спада здесь, и это большое.
  40. ↑ Шиллер, Роберт (20 августа 2006 г.). «Интервью Роберта Шиллера Bloomberg» . Блумберг .
  41. Рианна Рубини, Нуриэль (26 августа 2006 г.). «Восемь рыночных споров на рынке жилья, разработанные перманентными спин-докторами ... И реальность надвигающегося самого уродливого жилищного спада в истории ...» RGE Monitor . Архивировано из оригинала 3 сентября 2006 г. Много спина будучи яростно центрифугировали [ так в оригинале ] вокруг, часто от людей , близких к недвижимости интересов, чтобы свести к минимуму важность этого обвала, стоит указать на ряд ошибочные аргументы и неправильное восприятие, которые распространяются. Вы будете слышать многие из этих аргументов снова и снова на финансовых страницах СМИ, в исследовательских отчетах продавцов и во множестве [ sic ] Телевизионные программы. Итак, будьте готовы понять эту дезинформацию, мифы и спины.
  42. Перейти ↑ Baker, Dean (август 2002). «Рост цен на жилье: это реально или это еще один пузырь?» . Центр экономических и политических исследований . Проверено 12 июня 2011 года .
  43. ↑ Baker, Dean (9 августа 2004 г.). «Карточный домик Буша» . Нация .
  44. ^ Джеффри Роберт, Почему мои инвестиции падают… и что я могу с этим поделать? Архивировано 21 апреля 2011 года в Wayback Machine .
  45. ↑ Неофициальный список ученых мужей / экспертов, которые ошибались в вопросе о жилищном пузыре , 16 июля 2008 г., опубликованный «Экономикой презрения», перечисляет 25 источников, отвергающих ярлык «пузырь».
  46. ↑ Bubble Denial , Пол Кругман , цитирует « Был ли жилищный пузырь»? , Алекс Табаррок, 13 февраля 2008 г., как отказ от ярлыка «пузырь».
  47. ^ Duhigg, Чарльз (5 августа 2008). «В Freddie Mac главный отказался от предупреждающих знаков» - через NYTimes.com.
  48. ↑ IP, Грег (9 июня 2007 г.). «Неужели Гринспен усугубил проблемы субстандартных кредитов?» . Проверено 5 октября 2017 г. - через wsj.com.
  49. ^ "Архивная копия" . Архивировано из оригинального 21 мая 2012 года . Проверено 22 мая 2012 года .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
  50. ^ «Приходят волны: рост цен на жилье во всем мире - самый большой пузырь в истории. Будьте готовы к экономической боли, когда она лопнет» . Экономист . 16 июня 2005 г. Рост цен на недвижимость во всем мире - самый большой пузырь в истории. Приготовьтесь к экономической боли, когда она появится.
  51. ^ «Президент подчеркивает важность малого бизнеса в экономическом росте» (пресс-релиз). Белый дом . 19 января 2006 г. [Президента Буша спросили о влиянии жилищного бума на способность детей опрашивающего приобрести дом. Президент ответил:] «... Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать, что заставит людей скорректировать свои привычки тратить ... Пусть рынок функционирует должным образом. Я гарантирую, что ваш вопрос задавался на протяжении всей истории жилищного строительства - вы знаете, цены на мои дома растут настолько высоко, что я боюсь, что у меня не будет ни потребителей, ни моего ребенка - и все же , вещи цикл. Так оно и работает. Экономика должна циклически меняться ».
  52. ↑ Бейкер, Дин (2 августа 2006 г.). "Крушение медленного поезда" . Американский проспект . Архивировано из оригинального 28 сентября 2007 года.
  53. ^ «Жилищный пузырь - или койка? Цены на жилье неустойчиво растут и должны упасть? Группа экспертов смотрит - и приходит к совершенно другим выводам» . Деловая неделя . 22 июня 2005 года Архивировано из оригинала 19 июля 2008 года.
  54. ^ "Состояние жилищного строительства нации 2006" (PDF) . Гарвардский университет , Объединенный центр жилищных исследований. 2006. Архивировано из оригинального (PDF) 13 октября 2006 года.
  55. ^ Retsinas, Николас (26 сентября 2006). «Жилищный вопль» . Служба новостей Скриппса Ховарда . Архивировано из оригинала на 5 октября 2006 года . Проверено 2 октября 2006 года . Заголовок намекает на катастрофу: повторение доткомов, лопнувший пузырь, экономический апокалипсис. Кассандра, тем не менее, может перестать причитать: ожидаемые корректировки цен означают замедление темпов роста, а не резкое снижение. Это не вызовет цепной реакции, которая разрушит домовладельцев, строителей и сообщества. Вопреки другому мрачному провидцу, Цыпленку, небо не падает.
  56. ^ "Гарвард рекламирует жилье, но почему?" . Пестрый дурак . 29 сентября 2006 года архивации с оригинала на 23 января 2013 года .
  57. ^ Lereah, Дэвид (август 2005). "Антипузырьковые отчеты" . Национальная ассоциация риэлторов . Архивировано из оригинального 26 ноября 2005 года.
  58. ↑ Талли, Шон (25 августа 2005 г.). «Реальный взгляд на пузырь на рынке недвижимости» . Удача .
  59. ^ «Рынок жилья может быть на льду, но рынок виноватых раскален» . Чикаго Трибьюн . 10 сентября 2006 года архивации с оригинала на 13 января 2009 года.
  60. ^ Хоули, Кэтлин (14 июня 2007). «Ипотечные кредиты в США вступают в продажу с рекордной скоростью» . Bloomberg News .
  61. ^ «Гринспен:« Местные пузыри »накапливаются в жилищном секторе» . USA Today . 20 мая 2005 г.
  62. ^ "S & P / Case-Shiller Индексы цен на жилье - исторические таблицы" .
  63. ^ a b Кристи, Лес (14 августа 2007 г.). «Города Калифорнии попали в топ-10 списка отчужденных» . CNNMoney.com . Проверено 26 мая 2010 года .
  64. ^ "Цены на жилье падают, поскольку потребительское доверие падает" . Рейтер . 27 ноября 2007 . Проверено 17 марта 2008 года .
  65. Рианна Нокс, Ноэль (21 ноября 2006 г.). «Кливленд: потери права выкупа заложены на рынке» . USA Today .
  66. ↑ Линч, Шарон (2 октября 2008 г.). «Цены на жилье в метро в США падают из-за более высоких потерь права выкупа права выкупа» . Блумберг . Проверено 10 октября 2008 года .
  67. ^ «Количество историй в новых проданных частных домах» (PDF) .
  68. ^ "DR Horton, Inc. (DHI) Исторические цены и данные по акциям - Yahoo Finance" . finance.yahoo.com .
  69. ^ "Pulte Corp. Годовой отчет за 2006 год" . Архивировано из оригинального 19 августа 2007 года.
  70. ^ "Pulte Corp. 1996 Форма 10-K - Годовой отчет" .
  71. ^ «Источники и использование капитала, извлеченного из домов» (PDF) .
  72. ^ "Неустойчивый бум Америки" . Институт Мизеса . 5 ноября 2004 г.
  73. ^ "LOUDOUN COUNTY POPULATION: 2017 ESTIMATE SERIES" . Округ Лаудон, Вирджиния . Октябрь 2017 . Проверено 28 августа 2018 года .[ мертвая ссылка ]
  74. ^ "Оценка ВВП Бюро экономического анализа, 2 квартал 2007" (PDF) (пресс-релиз). 27 июля 2007 г. Архивировано 2 мая 2017 г. из оригинального (PDF) . Проверено 24 марта 2008 года .
  75. ^ "Индекс ФРС Чикаго указывает на то, что рецессия, вероятно, началась" . Forbes . Thomson Financial . 24 марта, 2008. Архивировано из оригинального 14 мая 2008 года . Проверено 24 марта 2008 года .
  76. ^ Grynbaum, Michael M. (12 июля 2008). "Горе кредитных агентств и рост цен на нефть на рынках" . Проверено 5 октября 2017 г. - через nytimes.com.
  77. ^ "Fannie, Freddie Deisting Signals Firms не имеют никакой ценности" . Wall Street Journal . 16 июня 2010 года архивации с оригинала на 21 июня 2010 года.
  78. ^ Lereah, Дэвид (17 августа 2006). «Проверка реальности недвижимости (Powerpoint talk)» . Саммит руководителей Национальной ассоциации риэлторов . Архивировано из оригинала (Powerpoint) 1 сентября 2006 года . Проверено 28 августа 2006 года .
    Повышение цен на кондоминиумы (в процентах) на юге и западе США, 2002–2006 гг. (Источник: НАР .)
  79. Перейти ↑ Baker, Dean (27 июля 2004 г.). «Вопрос о пузыре» . CNNMoney.com . Такого роста цен на жилье еще не было.
  80. ^ Searjeant, Graham (27 августа 2005). «США движутся к обвалу цен на жилье, - говорит Гринспен покупателям» . The Times . Лондон . Проверено 26 мая 2010 года . Алан Гринспен, глава центрального банка Соединенных Штатов, предупредил американских покупателей жилья, что они рискуют потерпеть крах, если продолжат повышать цены на недвижимость ... Согласно традиционным тестам, около трети местных рынков жилья в США сейчас заметно завышены.
  81. ↑ Цвейг, Джейсон (8 мая 2006 г.). «Баффет: впереди замедление темпов роста рынка недвижимости» . CNNMoney.com . Как только история цен развивается, и люди слышат, что их сосед на чем-то заработал много денег, этот импульс берет верх, и мы видим, что это касается товаров и жилья ... Оргии, как правило, становятся самыми безумными ближе к концу. Это как быть Золушкой на балу. Вы знаете, что в полночь все вернется к тыквам и мышам. Но вы смотрите вокруг и говорите: «Еще один танец», и все остальные тоже. Вечеринка действительно становится веселее - к тому же на стене нет часов. И вдруг часы пробивают 12, и все снова превращается в тыквы и мышей.
  82. ^ "Пережить спад в сфере недвижимости" . The Wall Street Journal . 5 июля 2006 г. Грядет существенное снижение цен. Происходит огромное накопление запасов, а затем мы увидим крупное [сокращение] на горячих рынках в Калифорнии, Аризоне, Флориде и на восточном побережье. Эти рынки могут упасть на 50% от своих пиков.
  83. ^ "Пережить спад в сфере недвижимости" . Ищи . Поместье . 1 июня 2014 г.[ постоянная мертвая ссылка ]
  84. ^ "Пузырьковый блог" . Newsweek . 8 августа 2006 года Архивировано из оригинального 22 августа 2006 года.
  85. Рианна Кругман, Пол (2 января 2006 г.). "Нет проблем с пузырем?" . Нью-Йорк Таймс . [T] он общая рыночная стоимость жилья потеряла связь с экономической реальностью. И впереди нас ждет неприятное исправление.
  86. ^ «Коррекция жилищного пузыря может быть серьезной» . Новости США и мировой отчет . 13 июня 2006 года архивации с оригинала на 4 июля 2007 года .
  87. ^ "Исследование видит '07 'аварию' в каком-то доме" . Чикаго Трибьюн . 5 октября 2006 года архивации с оригинала на 14 января 2009 года.
  88. ^ Clabaugh, Jeff (2 октября 2006). «Moody's прогнозирует резкое падение цен на жилье в Вашингтоне» . Вашингтонский деловой журнал .
  89. ^ «Два ведущих экономиста США представляют пугающие сценарии для экономики США; цены на жилье в некоторых районах могут упасть на 50% - сокращение жилищного строительства угрожает более широкой рецессией» . Finfacts Ирландия. 3 сентября 2007 г. Имеющиеся у нас примеры прошлых циклов показывают, что значительное снижение реальных цен на жилье - даже 50-процентное снижение в некоторых местах - вполне возможно в будущем, начиная с сегодняшнего дня или в недалеком будущем.
  90. ^ «Проблемы с ипотекой и финансовая ликвидность: как семьи в США обращаются со сбережениями, ипотекой и другими долгами» . JournalistsResource.org, получено 18 июня 2012 г.
  91. ^ Стаффорд, Франк; Чен, Бинг; Schoeni, Роберт (2012). «Проблемы с ипотекой и финансовая ликвидность: как семьи в США распоряжаются сбережениями, ипотекой и другими долгами» (PDF) . Институт социальных исследований . Архивировано из оригинального (PDF) 11 мая 2013 года.
  92. ^ Дайана Олик (29 августа 2016 г.). «Мы находимся в новом пузыре на рынке жилья: почему на этот раз менее страшно» . CNBC .
  93. ^ «Американские цены на жилье: проверка недвижимости» . Экономист . 24 августа 2016 г.
  94. ^ а б «Распространение ипотечного беспорядка» . BusinessWeek . 7 марта 2007 г.
  95. ^ "Финансовые файлы New Century для банкротства главы 11" . MarketWatch . 2 апреля 2007 г.
  96. ^ "PIMCO's Gross" . CNNMoney.com . 27 июня 2007 г.[ мертвая ссылка ]
  97. ^ "Merrill продает активы хедж-фондов Bear" . Рейтер . 21 июня 2007 г.
  98. ^ "Блок H&R поражен убытками от субстандартного кредитования" . Financial Times . 21 июня 2007 г.
  99. ^ a b Кресвелл, Джули; Баджадж, Викас (23 июня 2007 г.). «Перевод Bear Stearns в фонд спасения на 3,2 миллиарда долларов» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 года .
  100. Перейти ↑ Wines, Leslie (21 июня 2007 г.). «Беды хедж-фонда Bear Stearns вызывают беспокойство на рынке CDO» . MarketWatch .
  101. ^ «BNP Paribas Investment Partners временно приостанавливает расчет стоимости чистых активов следующих фондов: Parvest Dynamic ABS, BNP Paribas ABS EURIBOR и BNP Paribas ABS EONIA» (пресс-релиз). 9 августа 2007 г.
  102. ^ Кантер, Джеймс; Вердижье, Джулия (9 августа 2007 г.). «Большой французский банк приостанавливает перечисление средств» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 года .
  103. ^ «Далее: замораживание рынка недвижимости» . MSN Деньги . 12 марта, 2007. Архивировано из оригинального 14 августа 2014 года . Проверено 10 апреля 2007 года .
  104. ↑ Алан Гринспен (4 апреля 2005 г.). "Выступление председателя правления Департамента потребительского финансирования Алана Гринспена на Четвертой ежегодной исследовательской конференции Федеральной резервной системы по делам общества, Вашингтон, округ Колумбия" Совет Федеральной резервной системы .
  105. ↑ Стивен Роуч (16 марта 2007 г.). «Великое разрушение» . Морган Стэнли . В начале 2004 года он призвал домовладельцев перейти от ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой к плавающей, а в начале 2005 года превозносил достоинства субстандартного заимствования - предоставления кредита недостойным заемщикам. Вдали от бессердечного центрального банкира, который, как предполагается, «убирает чашу с ударом как раз тогда, когда вечеринка налаживается», Алан Гринспен превратился в беззастенчивого сторонника эксцессов американской экономики, которая все больше и больше зависит от активов. Боюсь, история не осудит наследие маэстро должным образом.
  106. ^ Нуриэль Рубини (19 марта 2007). «Кто виноват в ипотечной бойне и надвигающейся финансовой катастрофе? Фанатизм нерегулируемого фундаментализма свободного рынка» . RGE Monitor. Архивировано из оригинала 5 июля 2007 года.
  107. ^ "Что пошло не так" . 15 октября 2008 г. - через washtonpost.com.
  108. ^ "Northern Rock просит помощи у банка" . BBC News . 13 сентября 2007 г.
  109. ^ "Банки остаются под огнем в Лондоне" . Financial Times . 17 сентября 2007 г.

Дальнейшее чтение [ править ]

Книги и главы книг [ править ]

  • Джун Флетчер (2005), Бедные дома: высокие цены, рост ставок и ипотека на стероиды - как пережить надвигающийся жилищный кризис , Нью-Йорк: Коллинз. ISBN 0-06-087322-1 . 
  • Фред Э. Фолдвари (2007), Депрессия 2008 года , Беркли: The Gutenberg Press. ISBN 0-9603872-0-X . 
  • Коллер, Синтия А. (2012). «Белые воротнички в сфере жилищного строительства: мошенничество с ипотечным кредитом в США». Эль-Пасо, Техас: Научный журнал LFB . ISBN 1593325347 . ISBN 978-1593325343  
  • Паттерсон, Лаура А. и Коллер, Синтия А. Коллер (2011). «Распространение мошенничества через субстандартное кредитование: идеальный шторм». В Матье Дефлем (ред.) «Экономический кризис и преступность» (Социология закона о преступности и отклонений, том 16), Emerald Group Publishing Limited, стр. 25–45.
  • Джон Р. Тэлботт (2006). Продавайте сейчас!: Конец жилищного пузыря , Нью-Йорк: грифон Святого Мартина. ISBN 0-312-35788-5 . 
  • Джон Р. Тэлботт (2003). Грядущий крах на рынке жилья Нью-Йорка: МакГроу-Хилл. ISBN 0-07-142220-X . 
  • Элизабет Уоррен и Амелия Уоррен Тьяги (2003). Ловушка двух доходов: почему матери и отцы среднего класса разоряются , Нью-Йорк: основные книги. ISBN 0-465-09082-6 . 

Статьи [ править ]

  • "Слышишь этот шипящий звук?" . Экономист . 8 декабря 2005 г.
  • «После падения» . Экономист . 16 июня 2005 г.
  • «Приходят волны» . Экономист . 16 июня 2005 г.
  • "Стены рухнут?" . Экономист . 20 апреля 2005 г.
  • "Все еще хотите купить?" . Экономист . 3 мая 2005 г.
  • «Американская экономика: ложное восстановление» . Экономист . 26 февраля 2004 г.
  • «Карточный домик» . Экономист . 29 мая 2003 г.
  • «Переход через крышу» . Экономист . 28 мая 2002 г.
  • Факлер, Мартин (25 декабря 2005 г.). "Take It From Japan: Bubbles Hurt" . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 года .
  • Джун Флетчер (10 февраля 2006 г.). "Неужели вечеринка окончена из-за жилищного бума?" . The Wall Street Journal .
  • Дин Бейкер (июль 2005 г.). "Информационный бюллетень о жилищном пузыре" (PDF) . Центр экономических и политических исследований . Архивировано из оригинального (PDF) 3 февраля 2007 года.
  • Фред Э. Фолдвари (1997), « Деловой цикл: георгианско-австрийский синтез », Американский журнал экономики и социологии 56 (4): 521–41, октябрь.
  • Н. Грегори Мэнкью и Дэвид Н. Вейл (1989). « Бэби-бум, бэби-спад и рынок жилья », « Региональная наука и городская экономика» , том 19, № 2, май 1989 г., стр. 235–258.
  • Пол Кругман (25 августа 2006 г.). «Жилье становится некрасивым» . Нью-Йорк Таймс .
  • Роберт Дж. Самуэльсон (11 октября 2006 г.). «Дом там, где тревога» . Вашингтон Пост .
  • «Аренда жилья в Америке: ключ к сбалансированной национальной политике» , Объединенный центр жилищных исследований, Гарвардский университет, 2007 г.
  • "От пузыря к депрессии?" , Стивен Гьерстад и Вернон Л. Смит, Wall Street Journal , 6 апреля 2009 г., включает диаграммы
  • «Погряз в дисбалансе» , Вернон Л. Смит, Newsweek , 24 января 2011 г.

Внешние ссылки [ править ]

  • Центр экономических и политических исследований - CEPR регулярно публикует отчеты о жилищном пузыре в США.