Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

США цены на жилье испытали большую коррекцию рынка после того , как жилищный пузырь , который достиг пика в начале 2006 года . Затем в конце 2006 года цены на недвижимость скорректировались вниз, что привело к потере рыночной ликвидности и дефолту по субстандартным кредитам [1]

Пузырь на рынке недвижимости является одним из видов экономического пузыря , которое происходит периодически в местных, региональных, национальных или глобальных недвижимости рынков. Мыльный пузырь характеризуются быстрым и устойчивым увеличением цены на недвижимость , такие как жилье »обычно из - за некоторую комбинацию чрезмерной уверенности и эмоций, мошенничество, [2] синтетический [3] разгружая риск с использованием ипотеки спинок ценные бумаги , возможность переупаковки соответствующего долга [4] через предприятия , спонсируемые государством, политика государства и центрального банка[5] доступность кредита и спекуляции. Жилищные пузыри имеют тенденцию искажать оценки в сторону повышения относительно исторических, устойчивых и статистических норм, как описано экономистами Карлом Кейсом и Робертом Шиллером в их книге « Иррациональное изобилие» . [6] Еще в 2003 году Шиллер задался вопросом, существует ли «пузырь на рынке жилья» [7], который в ближайшем будущем может исчезнуть.

Хронология [ править ]

Основная статья: Хронология пузыря на рынке жилья США

Прогнозы коррекции рынка [ править ]

Процентное изменение индекса цен на жилье Case-Shiller для коррекции жилищного строительства, начинающейся в 2006 г. ( красный ) и коррекции ( синий ), начинающейся в 1989 г., при сравнении месячных значений CSI с пиковыми значениями, наблюдавшимися непосредственно перед первым месяцем снижения на протяжении всего периода. спад и полное восстановление цен на жилье.

Основываясь на исторических тенденциях в оценке жилья в США [8] [9], многие экономисты и бизнес-писатели предсказывали рыночную коррекцию в диапазоне от нескольких процентных пунктов до 50% или более от пиковых значений на некоторых рынках [10] [ 11] [12] [13] [14] и, хотя это похолодание затронуло не все районы Соединенных Штатов, некоторые предупреждали, что коррекция может и будет «неприятной» и «серьезной». [15] [16]

Главный экономист исследовательской фирмы Moody's Economy.com Марк Занди предсказал резкое падение курса , выражаемое двузначными числами, в некоторых городах США к 2007–2009 гг. [17] [18] Дин Бейкер из Центра экономических и политических исследований был первым экономистом, определившим жилищный пузырь в отчете летом 2002 года. [19] Инвестор Питер Шифф приобрел известность в серии телевизионных выступлений, в которых он выступал против множества финансовых экспертов и утверждал, что грядет крах. [20] [21]

Мыльный пузырь на рынке жилья был частично субсидирован спонсируемыми государством организациями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, а также федеральной политикой, направленной на то, чтобы сделать жилье доступным для всех. [22]

Слабость рынка, 2005–2006 гг. [ Править ]

Объяснение того, что произошло, главным экономистом Национальной ассоциации риэлторов (НАР) Дэвидом Лери на конференции лидеров НАР 2006 г. [23]

  • Бум закончился в августе 2005 г.
  • Ставки по ипотеке выросли почти на один пункт
  • Условия доступности ухудшились
  • Спекулятивные инвесторы ушли
  • Уверенность покупателей жилья упала
  • Покупатели курортов ушли в сторонку
  • Обменяйте покупателей на сторонние сайты
  • Цена для новых покупателей не соответствует рыночной
Общие индексы, используемые для ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (1996-2006 гг.)

Бурно развивающийся рынок жилья во многих частях Соединенных Штатов в конце лета 2005 г. резко остановился, а к лету 2006 г. некоторые рынки столкнулись с проблемами резкого увеличения запасов, падения цен и резкого сокращения объемов продаж. В августе 2006 года журнал Barron's предупредил, что «приближается жилищный кризис», и отметил, что средняя цена на новые дома упала почти на 3% с января 2006 года, что запасы новых домов достигли рекордного уровня в апреле и оставались близкими к историческим максимумам. что запасы существующих домов были на 39% выше, чем они были всего годом ранее, и что продажи упали более чем на 10%, и предсказал, что «национальная медианная цена жилья, вероятно, упадет почти на 30% в следующие три года. ... простое возвращение к среднему ". [13]

Журнал Fortune назвал многие ранее сильные рынки жилья «мертвыми зонами»; [24] другие районы были классифицированы как «зоны опасности» и «убежища». Fortune также развеяла «четыре мифа о будущем цен на жилье». [25] В Бостоне цены упали по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, [26] продажи упали, запасы увеличились, количество случаев потери права выкупа увеличилось, [27] [28] и корректировка в Массачусетсе была названа «жесткой посадкой». [29]

Ранее процветавшие [30] рынки жилья в Вашингтоне, округ Колумбия , Сан-Диего, Калифорнии , Фениксе, Аризоне и других городах также остановились. [31] [32] Региональная служба множественных листингов Аризоны (ARMLS) показала, что летом 2006 года количество выставленных на продажу домов в Фениксе выросло до более чем 50 000 домов, из которых почти половина пустовала (см. График). [33] Несколько строителей жилья резко пересмотрели свои прогнозы в сторону понижения летом 2006 г., например, DR Horton сократил свой годовой прогноз прибыли на треть в июле 2006 г. [34] стоимость строителя роскошных домов Toll Brothers'акции упали на 50% в период с августа 2005 г. по август 2006 г. [ исходное исследование? ] [35], а индекс жилищного строительства США Dow Jones упал более чем на 40% по состоянию на середину августа 2006 г. [ исходное исследование? ] [36]

Генеральный директор Toll Brothers Роберт Толл объяснил, что «строители, которые построили спекулятивные дома, пытаются переместить их, предлагая большие льготы и скидки; а некоторые покупатели отменяют контракты на дома, которые уже строятся». [37] Строительная компания Kara Homes объявила 13 сентября 2006 года о «двух самых прибыльных кварталах в истории нашей компании», однако менее чем через месяц, 6 октября, компания подала заявление о защите от банкротства. [38] Шесть месяцев спустя, 10 апреля 2007 года, Kara Homes продала незавершенные постройки, в результате чего потенциальные покупатели прошлого года потеряли вклады, некоторые из которых вложили более 100 000 долларов. [39]

Поскольку с зимы 2005 года по лето 2006 года рынок жилья начал смягчаться, [40] [41] главный экономист НАР Дэвид Лери предсказал «мягкую посадку» для рынка. [42] Однако, основываясь на беспрецедентном росте запасов и резком спаде рынка в 2006 году, Лесли Эпплтон-Янг, главный экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов, сказала, что ей не нравится мягкий термин «мягкая посадка» для описания что на самом деле происходило на рынке недвижимости Калифорнии. [43]

Financial Times предупреждает о влиянии на экономику США от «жесткого края» в сценарии «мягкой посадки», говоря «Замедление в этих раскаленных рынках неизбежно. Это может быть нежным, но нельзя исключать крах настроений и цен. ... Если жилищное благосостояние перестанет расти ... влияние на мировую экономику может быть действительно удручающим ". [44] «Было бы трудно охарактеризовать положение строителей домов иначе, как в случае жесткой посадки», - сказал Роберт И. Толл , генеральный директор Toll Brothers. [45]

Анджело Мозило, генеральный директор Countrywide Financial , сказал: «Я ни разу не видел мягкой посадки за 53 года, так что у нас есть способы сделать это до этого уровня. Я должен подготовить компанию к худшему, что может случиться». [46] После этих сообщений Лереа признал, что «он ожидает, что цены на жилье упадут на 5% в национальном масштабе», и сказал, что в некоторых городах Флориды и Калифорнии могут быть «тяжелые посадки». [47]

Национальные продажи жилья и цены снова резко упали в марте 2007 года, согласно данным NAR: продажи упали на 13% до 482 000 с пика в 554 000 в марте 2006 года, а средняя национальная цена упала почти на 6% до 217 000 долларов с пика в 230 200 долларов в июле. 2006. погружение в вторичном рынке жилья продажи было крутым с 1989 года [ править ] новый дом рынка также пострадал. Самое сильное падение средних цен на жилье с 1970 года произошло в апреле 2007 года. По данным Министерства торговли США, медианные цены на новые дома упали на 10,9 процента . [48]

Основываясь на падении продаж и цен в августе 2006 года, экономист Нуриэль Рубини предупредил, что жилищный сектор находится в «свободном падении» и подорвет остальную экономику, вызвав рецессию в 2007 году. [49] Джозеф Стиглиц , лауреат Нобелевской премии. специалист по экономике в 2001 году согласился, заявив, что США могут войти в рецессию из- за снижения цен на жилье. [50]Продолжительность экономического спада или возможной рецессии в значительной степени зависела от устойчивости потребительских расходов США, на которые приходилось примерно 70% экономики в размере 13,7 триллиона долларов США. Исчезновение эффекта богатства на фоне текущего спада жилищного строительства может негативно повлиять на доверие потребителей и создать дополнительные препятствия для экономики США и всего остального мира.

Всемирный банк снизил глобальные темпы экономического роста из - за жилищного спада в Соединенных Штатах, но он не верил , что корпус недуг США будет дальше распространяться на остальной мир. ФРС председатель Бенджамин Бернанке заявил в октябре 2006 года , что в настоящее время «существенная коррекция» происходит на рынке жилья и снижение строительства жилья был один из «основных затяжек , что вызывает экономику медленно»; он предсказал, что корректирующий рынок снизит экономический рост США примерно на один процент во второй половине 2006 года и останется препятствием для роста в 2007 году [51].

Другие высказывали предположения о негативном влиянии выхода на пенсию поколения бэби-бума и относительной стоимости аренды на сокращающемся рынке жилья. [52] [53] Во многих частях Соединенных Штатов было значительно дешевле арендовать ту же собственность, чем покупать ее; средний национальный платеж по ипотеке составляет 1 687 долларов в месяц, что почти вдвое превышает средний размер арендной платы в 868 долларов в месяц. [54]

Крупный спад и крах субстандартной ипотеки, 2007 г. [ править ]

График, показывающий медианные и средние продажные цены на новые дома, проданные в Соединенных Штатах в период с 1963 по 2008 год [55].
График, показывающий среднемесячные и средние продажные цены на новые дома, проданные в США в период с 1999 по 2009 год [56].
Перечень домов, выставленных на продажу в Фениксе, штат Аризона, с июля 2005 года по март 2006 года. По состоянию на 10 марта 2006 года более 14 000 (почти половина) этих выставленных на продажу домов оставались свободными. (Источник: Региональная служба множественного листинга штата Аризона.)
Незавершенная жилищная застройка недалеко от Хьюстона, штат Техас.
Продажные цены проданных домов в 2002–2010 гг.

Совет экономических консультантов Белого дома снизил свой прогноз экономического роста США в 2008 году с 3,1 процента до 2,7 процента и спрогнозировал более высокий уровень безработицы, отражая потрясения на рынках кредитной и жилой недвижимости. Экономические советники администрации Буша также пересмотрели свой прогноз по безработице и предсказали, что уровень безработицы может вырасти немного выше 5 процентов по сравнению с преобладающим уровнем безработицы в 4,6 процента. [57]

Повышение ценности жилья намного превысило рост доходов многих из этих покупателей жилья, что заставило их использовать себя не по средствам. Они заняли еще больше денег, чтобы купить дома, стоимость которых намного превышала их способность выполнять свои обязательства по ипотеке. Многие из этих покупателей жилья брали ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой в ​​период низких процентных ставок, чтобы приобрести дом своей мечты. Первоначально они могли выполнить свои обязательства по ипотеке благодаря низким «тизерным» ставкам, взимаемым в первые годы ипотеки.

Когда в 2005 году Федеральный резервный банк применил политику сокращения денежно-кредитной политики, многие домовладельцы были ошеломлены, когда в середине 2007 года их ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой начали возвращаться к гораздо более высоким ставкам, а их ежемесячные платежи резко превысили их способность покрывать ежемесячные выплаты по ипотеке. Некоторые домовладельцы начали дефолт по своим ипотечным кредитам в середине 2007 года, и трещины в жилищном фонде США стали очевидны.

Крах индустрии субстандартного ипотечного кредитования [ править ]

Основная статья: Кризис субстандартной ипотеки

В марте 2007 года отрасль субстандартного ипотечного кредитования в Соединенных Штатах рухнула из-за более высоких, чем ожидалось, показателей потери права выкупа жилья , когда более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных убытках или выставили себя на продажу. [58] Акции крупнейшего в стране субстандартного кредитора, New Century Financial , упали на 84% на фоне расследований Министерства юстиции , прежде чем 2 апреля 2007 года в конечном итоге было объявлено о банкротстве по главе 11 с обязательствами, превышающими 100 миллионов долларов. [59]

Управляющий крупнейшего в мире фонда облигаций PIMCO в июне 2007 года предупредил, что кризис субстандартной ипотеки не был единичным событием и в конечном итоге нанесет урон экономике и повлияет на снижение цен на дома. [60] Билл Гросс , «наиболее уважаемый финансовый гуру», язвительно и зловеще раскритиковал кредитные рейтинги ипотечных CDO, которым грозит крах:

ААА? Вас уговорили мистера  Муди и мистера  Поора за макияж, эти шестидюймовые туфли на каблуках и « бродячий штамп ». Многие из этих красивых девушек не являются активами высокого класса стоимостью 100 центов за доллар. ... И извините, Бен, но производные - это палка о двух концах. Да, они диверсифицируют риски и направляют их из банковской системы в конечные руки неизвестных покупателей, но они умножают кредитное плечо, как штамм Andromeda. Когда процентные ставки повышаются, чашка Петри превращается из безобидного эксперимента в области финансового инжиниринга в разрушительный вирус, потому что стоимость этого кредитного плеча в конечном итоге снижает стоимость активов. Дома кто-нибудь? ... ААА? [T] он указывает на то, что существуют сотни миллиардов долларов этих токсичных отходов, независимо от того, находятся ли они вCDO или хедж-фонды Bear Stearns имеют значение только в зависимости от сроков раскрутки. [T] Кризис субстандартного кредитования - не единичное событие, и его не сдержать несколько дней заголовков в The New York Times.... Недостаток заключается в домах, которые финансировались дешевыми и в некоторых случаях безвозмездными деньгами в 2004, 2005 и 2006 годах. Потому что, в то время как хедж-фонды Bear теперь в основном являются историей, эти миллионы и миллионы домов - нет. Они никуда не денутся ... кроме их ипотечных кредитов. Выплаты по ипотеке растут, растут и растут ... а также просрочки и невыполнения обязательств. По оценкам недавнего исследования Bank of America, в 2007 году ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой на сумму около 500 миллиардов долларов будут резко увеличены в среднем более чем на 200 базисных пунктов. 2008 год преподнесет еще больше сюрпризов, так как ARMS на сумму около 700 миллиардов долларов подлежит обнулению, почти четверть из которых являются субстандартными ...с миллионами и миллионами домов с завышенной ценой и залогом, обеспеченным активами, с другим адресом - Мейн-стрит.[61]

Финансовые аналитики предсказывали, что крах субстандартных ипотечных кредитов приведет к снижению доходов крупных инвестиционных банков с Уолл-стрит, торгующих ипотечными ценными бумагами , особенно Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch и Morgan Stanley . [58] Платежеспособность двух проблемных хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, оказалась под угрозой в июне 2007 года после того, как Merrill Lynchпродали изъятые у фондов активы, и еще три банка закрыли с ними свои позиции. Фонды Bear Stearns когда-то имели активы на сумму более 20 миллиардов долларов, но потеряли миллиарды долларов из-за ценных бумаг, обеспеченных субстандартной ипотекой. [62]

H&R Block сообщила о квартальном убытке в размере 677 миллионов долларов от прекращенной деятельности, в том числе о субстандартном кредитовании, Вариант 1 , а также списаниях, резервов на потери по ипотечным кредитам и более низких ценах, доступных для ипотечных кредитов на вторичном рынке ипотечных кредитов. Стоимость чистых активов подразделения упала на 21% до 1,1 миллиарда долларов на 30 апреля 2007 года. [63] Глава консалтинговой фирмы ипотечной отрасли Wakefield Co. предупредил: «Это будет катастрофа беспрецедентных масштабов. Миллиарды будут потеряны. . " 22 июня 2007 года Bear Stearns пообещал выделить до 3,2 млрд долларов США в виде займов для спасения одного из своих хедж-фондов, который рухнул из-за неудачных ставок на субстандартные ипотечные кредиты. [64]

Питер Шифф , президент Euro Pacific Capital, утверждал, что если бы облигации фондов Bear Stearns были проданы на открытом рынке с аукциона, были бы явно выявлены гораздо более слабые значения. Шифф добавил: «Это заставит другие хедж-фонды аналогичным образом снизить стоимость своих вложений. Стоит ли удивляться тому, что Уолл-стрит снимает стопы, чтобы избежать такой катастрофы? ... Их истинная слабость, наконец, откроет пропасть в бездну. рынок жилья вот-вот упадет ". [65]

The New York Times отчет связан с кризисом хедж - фондов с нестрогих стандартов кредитования : «Кризис на этой неделе от грани краха двух хедж - фондов под управлением Bear Stearns непосредственно вытекает из спада рынка жилья и выпадений из рыхлых практики кредитования , которые засыпали деньги на людей со слабой кредитной или субстандартной кредитной историей, в результате чего многие из них с трудом могут оставаться в своих домах ». [64]

После обвала ипотечной индустрии сенатор Крис Додд , председатель банковского комитета, провел слушания в марте 2007 года и попросил руководителей пяти ведущих ипотечных компаний дать показания и объяснить свои методы кредитования. Додд сказал: «Хищническая практика кредитования поставила под угрозу домовладение миллионов людей». [66] Более того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз ШумерНью-Йорка предлагали федеральным правительством помощь субстандартным заемщикам, чтобы спасти домовладельцев от потери жилья. Противники такого предложения утверждали, что государственная помощь субстандартным заемщикам не отвечает интересам экономики США, потому что это создаст плохой прецедент, создаст моральный риск и усугубит проблему спекуляций на рынке жилья.

Лу Раньери из Salomon Brothers , изобретатель рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием в 1970-х, предупредил о будущих последствиях ипотечных дефолтов: «Это передний край шторма ... Если вы думаете, что это плохо, представьте, что это такое. будет как в разгар кризиса ". По его мнению, более 100 миллиардов долларов по ипотечным кредитам могут оказаться неплатежеспособными, когда проблемы в сфере субстандартного кредитования появятся на основных ипотечных рынках. [67] Председатель ФРС Алан Гринспен в своем выступлении в апреле 2005 года высоко оценил рост индустрии субстандартного ипотечного кредитования и инструменты, используемые для оценки кредитоспособности:

Инновации привели к появлению множества новых продуктов, таких как субстандартные кредиты и нишевые кредитные программы для иммигрантов. Такие события являются репрезентативными для реакции рынка, которая двигала отраслью финансовых услуг на протяжении всей истории нашей страны ... Благодаря этим достижениям в области технологий кредиторы воспользовались моделями кредитного скоринга и другими методами для эффективного предоставления кредита на более широкий спектр потребителей. ... Там, где некогда второстепенным заявителям просто было бы отказано в кредите, теперь кредиторы могут достаточно эффективно оценивать риск, связанный с отдельными заявителями, и соответствующим образом оценивать этот риск. Эти улучшения привели к быстрому росту субстандартного ипотечного кредитования; действительно, сегодня субстандартная ипотека составляет примерно 10 процентов от числа всех непогашенных ипотечных кредитов,по сравнению с 1-2 процентами в начале 1990-х годов.[68]

Из-за этих замечаний, наряду с его поощрением к использованию ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, Гринспена критиковали за его роль в подъеме пузыря на рынке жилья и последующих проблемах в ипотечной отрасли. [69] [70]

Проблемы с ипотекой Alt-A [ править ]

Субстандартные и альтернативные кредиты составляют около 21 процента непогашенных кредитов и 39 процентов ипотечных кредитов, выданных в 2006 году [71].

В апреле 2007 года финансовые проблемы, аналогичные субстандартным ипотечным кредитам, начали возникать с кредитами Alt-A, выдаваемыми домовладельцам, которые считались менее рискованными. [71] American Home Mortgage заявила, что она будет зарабатывать меньше и выплачивать меньшие дивиденды своим акционерам, потому что ее просили выкупить и списать стоимость ссуд Alt-A, предоставленных заемщикам с приличной кредитной историей; в результате акции компании упали на 15,2 процента. Уровень просрочек по ипотеке Alt-A в 2007 году рос. [71]

В июне 2007 года Standard & Poor's предупредило, что домовладельцы в США с хорошей кредитной историей все чаще отстают в выплате ипотечных кредитов, что свидетельствует о том, что кредиторы предлагают ссуды с более высоким риском за пределами рынка subprime ; они заявили, что рост просроченных платежей и дефолтов по ипотечным кредитам Alt-A, сделанным в 2006 году, «сбивает с толку», а просроченным заемщикам, похоже, «становится все труднее рефинансировать» или наверстать упущенное. [72] Просрочка платежей на срок не менее 90 дней и неплатежи по ипотечным кредитам Alt-A 2006 года увеличились до 4,21 процента, по сравнению с 1,59 процента для ипотечных кредитов 2005 года и 0,81 процента в 2004 году, что указывает на то, что «бойня субстандартных кредитов теперь распространяется на ипотечные кредиты, близкие к первоклассным». . [61]

Воздействие COVID-19 [ править ]

COVID-19 пандемия подняла призрак краха рынка жилья в США из - за ««Стечение высокой безработицы и в конце мер Терпения.» [73] Региональная слабость на весеннем рынке жилья в Сан-Франциско была связана с пандемией, поскольку вступили в силу приказы о предоставлении жилья на месте, и в то время, когда рынок обычно рос. [74]

Ставки потери права выкупа увеличиваются [ править ]

Дом в Салинасе, Калифорния, находится под выкупом после того, как лопнул пузырь на рынке недвижимости США.

Ставки по 30-летним ипотечным кредитам увеличились более чем на полпроцента до 6,74 процента в течение мая – июня 2007 года [75], что затронуло заемщиков с лучшими кредитами, так же как ужесточение стандартов субстандартного кредитования ограничивает круг квалифицированных покупателей. Национальная медианная цена на дома готовится к своему первому ежегодному снижению со времен Великой депрессии , и NAR сообщил, что предложение непроданных домов достигло рекордных 4,2 миллиона.

Goldman Sachs и Bear Stearns , соответственно, крупнейшая в мире компания по ценным бумагам и крупнейший андеррайтер ценных бумаг с ипотечным покрытием в 2006 году, заявили в июне 2007 года, что рост числа случаев потери права выкупа уменьшил их прибыль, а потеря миллиардов из-за плохих инвестиций на рынке субстандартных кредитов поставила под угрозу платежеспособность нескольких компаний. хедж-фонды . Марк Кизель, исполнительный вице-президент калифорнийской компании Pacific Investment Management Co., сказал:

Это кровавая баня. ... Мы говорим о двух-трехлетнем спаде, который унесет с собой целый ряд персонажей, от создания рабочих мест до доверия потребителей. В конце концов, это отнимет прибыль от фондового рынка и корпораций. [76]

По словам Дональда Бернетта из Brightgreen Homeloans во Флориде (один из штатов, наиболее пострадавших от лопнувшего пузыря на рынке жилья), соответствующая потеря капитала из-за падения стоимости жилья вызвала новые проблемы. «Это удерживает даже заемщиков с хорошей кредитной историей и солидными ресурсами от рефинансирования на гораздо более выгодных условиях. Даже при более жестких ограничениях на кредитование и исчезновении субстандартных программ есть много заемщиков, которые действительно могут квалифицироваться как заемщики категории« А », которые не могут рефинансировать как у них больше нет акций в своих домах, которые у них были в 2005 или 2006 годах. Им придется подождать, пока рынок оправится, чтобы рефинансировать их до тех условий, которых они заслуживают, а это могут занять годы или даже десятилетие ". Предполагается, особенно в Калифорнии , что этот процесс восстановления может занять до 2014 года или позже.[76]

В отчете Мичиганского университета за 2012 год были проанализированы данные Панельного исследования динамики доходов (PSID), в ходе которого было обследовано примерно 9000 репрезентативных домохозяйств в 2009 и 2011 годах. Эти данные, казалось, указывают на то, что, хотя условия все еще были тяжелыми, в некотором смысле кризис ослаблялась: за исследуемый период процент семей, задерживающих выплаты по ипотеке, снизился с 2,2 до 1,9; Число домовладельцев, которые считали "весьма вероятным или в некоторой степени вероятным", что они задержат выплаты, сократилось с 6% до 4,6% семей. С другой стороны, финансовая ликвидность семьи снизилась: «По состоянию на 2009 год 18,5% семей не имели ликвидных активов, а к 2011 году этот показатель вырос до 23,4% семей». [77] [78]

См. Также [ править ]

  • Экономический кризис 2008 года
  • Креативное инвестирование в недвижимость
  • Дело вместо обращения взыскания
  • Консультант по выкупу
  • Список организаций, пострадавших от финансовых кризисов 2007-2008 гг.
  • пузырь доткомов

Общий:

  • Цены на недвижимость
  • Оценка недвижимости
  • Экономика недвижимости
  • Тенденции в сфере недвижимости

Пузыри международной недвижимости:

  • Пузырь на рынке недвижимости Китая
  • Пузырь британской собственности
  • Пузырь на рынке недвижимости в Индии
  • Пузырь на рынке недвижимости в Ирландии
  • Пузырь цен на активы в Японии
  • Пузырь на рынке недвижимости Испании


Дальнейшее чтение [ править ]

  • Муоло, Пол; Падилья, Мэтью (2008). Цепочка вины : как Уолл-стрит вызвала ипотечный и кредитный кризис . Хобокен, Нью-Джерси : Джон Уайли и сыновья. ISBN 978-0-470-29277-8.

Ссылки и примечания [ править ]

  1. ^ http://web.mit.edu/cjpalmer/www/CPalmer_JMP.pdf
  2. ^ https://www.economist.com/blogs/freeexchange/2013/02/bubbles-and-fraud
  3. ^ http://www.gpo.gov/fdsys/pkg/GPO-FCIC/pdf/GPO-FCIC.pdf
  4. ^ http://www.redfin.com/home-buying-guide/conforming-vs-non-conforming-loans
  5. ^ https://www.wsj.com/articles/SB123811225716453243
  6. ^ http://www.irrationalexuberance.com/
  7. ^ http://www.econ.yale.edu/~shiller/pubs/p1089.pdf
  8. ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие (2-е изд.). Издательство Принстонского университета . ISBN 0-691-12335-7.
  9. ↑ Макс, Сара (27 июля 2004 г.). «Вопрос пузыря: как повышение процентных ставок повлияет на цены на жилье?» . CNN . Такого роста цен на жилье еще не было.
  10. ^ Searjeant, Graham (27 августа 2005). «США движутся к обвалу цен на жилье, - говорит Гринспен покупателям» . The Times . Лондон . Проверено 26 мая 2010 года . Алан Гринспен, глава центрального банка США, предупредил американских покупателей жилья, что они рискуют потерпеть крах, если продолжат повышать цены на недвижимость. ... Согласно традиционным тестам, около трети местных рынков жилья в США сейчас заметно завышены.
  11. ↑ Цвейг, Джейсон (8 мая 2006 г.). «Баффет: впереди замедление темпов роста рынка недвижимости; Oracle из Омахи ожидает, что рынок жилья увидит« существенные корректировки в сторону понижения », и предупреждает о ипотечном финансировании» . CNN .Как только история цен развивается и люди слышат, что их сосед на чем-то заработал много денег, этот импульс берет верх, и мы видим, что это происходит в товарах и жилье ... Оргии, как правило, становятся самыми безумными ближе к концу. Это как быть Золушкой на балу. Вы знаете, что в полночь все вернется к тыквам и мышам. Но вы смотрите вокруг и говорите: «Еще один танец», и все остальные тоже. Вечеринка действительно становится веселее - к тому же на стене нет часов. И вдруг часы пробивают 12, и все снова превращается в тыквы и мышей.
  12. ↑ Грегори Цукерман (5 июля 2006 г.). «Пережить спад в сфере недвижимости: грядет« громкий хлопок », но г-н Хибнер видит, что вред ограничен раздутыми регионами» . The Wall Street Journal . Грядет значительное снижение цен. Происходит огромное накопление запасов, а затем мы увидим крупное [сокращение] на горячих рынках в Калифорнии, Аризоне, Флориде и на восточном побережье. Эти рынки могут упасть на 50% от своих пиков.
  13. ^ a b Лон Уиттер (21 августа 2006 г.). «Катастрофа без денег» . Бэррона .
  14. ↑ Кэти Джонс (8 августа 2006 г.). «Блог пузыря: популярный блогер объясняет, как он предсказал охлаждение рынка недвижимости и что основная деловая пресса может узнать из таких сайтов, как его» . Newsweek .
  15. Рианна Кругман, Пол (2 января 2006 г.). "Нет проблем с пузырем?" . Нью-Йорк Таймс . Частично повышение стоимости жилья с 2000 года было оправдано падением процентных ставок, но на данный момент общая рыночная стоимость жилья потеряла связь с экономической реальностью. И впереди неприятное исправление.
  16. ↑ Пол Дж. Лим (13 июня 2006 г.). «Коррекция пузыря на рынке жилья может быть серьезной» . Новости США и мировой отчет . Архивировано из оригинала 4 июля 2007 года . Проверено 22 октября 2017 года .
  17. ^ Мэри Umberger (5 октября 2006). «Исследование видит« крах »2007 года в каком-то жилом доме» . Чикаго Трибьюн .
  18. ^ Clabaugh, Джефф (5 октября 2006). «Moody's прогнозирует резкое падение цен на жилье в Вашингтоне» . Вашингтонский деловой журнал .
  19. ↑ Дин Бейкер (август 2002 г.). «Рост цен на жилье: это реально или это еще один пузырь?» .
  20. ^ « Jdouche (2 ноября 2008 г.). « Питер Шифф был прав в 2006-2007 гг. (2- е издание) » .
  21. ^ name = "Google Книги" Питер Шифф (26 февраля 2007 г.). «Crash Proof: Как получить прибыль от надвигающегося экономического краха» .
  22. ^ «Правда о Fannie и роли Фредди в жилищном кризисе» . Reason.com. 2011-03-04 . Проверено 21 февраля 2014 .
  23. ^ Lereah, Дэвид (17 августа 2006). «Проверка на реальность недвижимости» . Саммит лидеров Национальной ассоциации риэлторов . Архивировано из оригинала (ППД) на 1 сентября 2006 года . Проверено 1 июля 2007 года . График NAR роста цен на кондоминиумы (в процентах) на юге и западе США, 2002–2006 гг .:
    Повышение цен на кондоминиумы (в процентах) на юге и западе США, 2002–2006 гг. (Источник: НАР .)
  24. ^ В этой статье несколько регионов недвижимости США классифицированы как «Мертвые зоны», «Опасные зоны» и «Безопасные убежища».
    Журнал Fortune Housing Bubble "Мертвые зоны"
    «Мертвые зоны»«Зоны опасности»"Убежище"
    БостонЧикагоКливленд
    Лас ВегасЛос-АнджелесКолумбус
    МайамиНью-ЙоркДаллас
    Вашингтон, округ Колумбия / Северная ВирджинияСан-Франциско / ОклендХьюстон
    ФениксСиэтлКанзас-Сити
    СакраментоОмаха
    Сан ДиегоПиттсбург

    Талли, Шон (4 мая 2006 г.). «Добро пожаловать в мертвую зону» . Удача . Добро пожаловать в мертвую зону: великий пузырь на рынке жилья, наконец, начал сдуваться, и падение на одних рынках будет тяжелее, чем на других.

  25. ↑ Талли, Шон (25 августа 2005 г.). «Реальный взгляд на пузырь на рынке недвижимости: Шон Талли из Fortune развенчивает четыре мифа о будущем цен на жилье» . Удача .
  26. ^ Blanton, Kimberly (26 апреля 2006). «Спад жилищного строительства в Массачусетсе усиливается: цены на одну семью, снижение продаж в марте» . The Boston Globe .
  27. ^ Blanton, Kimberly (11 января 2006). «Ссуды с регулируемой процентной ставкой возвращаются домой на насест: некоторые сжимаются при повышении процентных ставок, стоимость домов падает» . The Boston Globe .
  28. ^ "Масса. Дома потери права выкупа растут быстро" . Бостон Геральд . 29 августа 2006 Архивировано из оригинала 10 ноября 2006 года.
  29. ^ Blanton, Kimberly (9 декабря 2005). «Продавцы занижают запрашиваемые цены, поскольку рынок жилья замедляется: сокращение до 20% сейчас является обычным явлением, поскольку аналитики видят признаки« жесткой посадки » » . The Boston Globe .
  30. ↑ Laing, Джонатан Р. (20 июня 2005 г.). «Новый дом пузыря» . Бэррона . Пузырь цен на жилье похож на манию на фондовом рынке весной 1999 года, незадолго до того, как в начале 2000 года лопнул пузырь на рынке акций, со всей шумихой, стадными инвестициями и абсолютной уверенностью в неизбежности продолжения роста цен. Моя кровь немного похолодела на коктейльной вечеринке прошлым вечером, когда недавняя выпускница Йельской медицинской школы сказала мне, что она покупала квартиру, чтобы жить в Бостоне во время своей годичной стажировки, чтобы в следующем году она могла получить прибыль. Царит тюльпаномания. График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг .:
    График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг.
  31. ^ Пол Магнуссон; Стэн Крок; Питер Кой (19 декабря 2005 г.). «Пузырь, пузырь - тогда проблема: холод в некогда раскаленном округе Лаудоун, штат Вирджиния, является предзнаменованием того, что впереди?» . BusinessWeek .
  32. ^ "Могут ли цены на жилье в Сан-Диего повлиять на цены Coeur d'Alene?" . Недвижимость CDA . 28 октября 2014 г.
  33. ^ "Более 14000 домов на продажу в Финиксе вакантных" . 10 марта 2006 г. Сюжет инвентаря Феникса:
    Перечень домов, выставленных на продажу в Фениксе, штат Аризона, с июля 2005 года по март 2006 года. По состоянию на 10 марта 2006 года более 14 000 (почти половина) этих выставленных на продажу домов остаются свободными. (Источник: Региональная служба множественного листинга штата Аризона.)
  34. ↑ Алистер Барр; Джон Спенс (14 июля 2006 г.). «Предупреждение DR Horton давит на строителей: крупнейшая строительная компания снижает прогноз на 2006 год из-за проблем на рынке жилья» . MarketWatch .
  35. ^ "Toll Brothers, Inc. (NYSE: TOL)". MarketWatch .
  36. ^ "Индекс жилищного строительства США DJ" . MarketWatch . Проверено 18 августа 2006 года .
  37. ^ «Toll Brothers снижает прогноз: строитель роскошных домов говорит, что покупатели все еще ждут в сторонке» . MarketWatch . 22 августа 2006 г.
  38. ^ "БАНКРОТСТВО РАССМАТРИВАЕТСЯ: Kara Homes увольняет сотрудников; разговоры о подаче документов для главы 11 вызывают беспокойство у местных клиентов" . Пресса Эсбери Парк . 6 октября 2006 г.[ мертвая ссылка ]
  39. ^ "Покупатели Kara Homes могут потерять депозиты" . Пресса Эсбери Парк . 10 апреля 2007 г.[ мертвая ссылка ]
  40. ^ Fleckenstein, Билл (24 апреля 2006). «Мыльный пузырь на рынке недвижимости лопнул» . msnbc.com . Архивировано из оригинального 30 апреля 2010 года . Проверено 1 июля 2007 года . Сообщения о падении продаж и о том, что инвесторы застряли в собственности, которую они не могут продать, - это только начало. Владельцы недвижимости должны волноваться; так должны их кредиторы.
  41. Перейти ↑ Peters, Jeremy W. (26 июля 2006 г.). «Медленные продажи новых и старых домов» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 года . Ряд экспертов сейчас говорят, что жилищная отрасль, похоже, движется от бума к чему-то, что начинает во многом напоминать спад.
  42. ^ Lereah, Дэвид (1 января 2006). «Риэлторская Лерея: жилье для« мягкой посадки » » . Forbes .
  43. Перейти ↑ Appleton-Young, Leslie (21 июля 2006 г.). «Эксперт по жилищному строительству:« Мягкая посадка »- безупречно» . Лос-Анджелес Таймс .Лесли Эпплтон-Янг не может найти слов. Главный экономист California Assn. риэлторов перестала использовать термин «мягкая посадка» для описания рынка недвижимости штата, заявив, что ей больше не нравится такой мягкий ярлык. ... «Может, нам нужно что-то новое. «Это все, что я готов сказать», - заявила Эпплтон-Янг в четверг. ... Ассоциация риэлторов в прошлом месяце снизила прогноз продаж на 2006 год. Именно тогда Эпплтон-Янг впервые заявила газете San Diego Union-Tribune, что больше не чувствует себя комфортно, используя «мягкую посадку». «Мне жаль, что я когда-либо сделала такой комментарий», - сказала она в четверг. ... Для оптимистов в сфере недвижимости фраза «мягкая посадка» передавала успокаивающее представление о том, что рост стоимости за последние несколько лет будет постоянным.
  44. ^ «Жесткий край мягкой посадки для жилья» . Financial Times . 19 августа 2006 г.
  45. ↑ Толл, Роберт (23 августа 2006 г.). «Жилищный спад оказывается болезненным для некоторых владельцев и строителей:« жесткая посадка »на побережье потрясает тех, кто должен продавать; г-жа Гут пытается провести аукцион;« Мы готовимся к худшему » » . The Wall Street Journal .
  46. ^ Мозили, Angelo (9 августа 2006). «Страновой финансовый притормозит» . The Wall Street Journal . Архивировано из оригинального 20 -го января 2007 года . Проверено 1 июля 2007 года .
  47. ^ Lereah, Дэвид (24 августа 2006). «В июле продажи вторичного жилья упали на 4,1%, медианные цены упали в большинстве регионов» . USA Today .
  48. ^ "Продажи новых домов в США резко выросли в апреле" . msnbc.com . 2007-05-24. Архивировано из оригинального 26 мая 2007 года.
  49. Рианна Рубини, Нуриэль (23 августа 2006 г.). «Рецессия будет тяжелой и глубокой, - говорит экономист» . MarketWatch . Это самый большой жилищный спад за последние четыре или пять десятилетий: все показатели жилищного строительства находятся в свободном падении, включая сейчас цены на жилье.
  50. ↑ Стиглиц, Джозеф (8 сентября 2006 г.). «Стиглиц говорит, что в США может быть рецессия из-за падения цен на жилье» . Bloomberg LP
  51. ^ «Бернанке говорит, что« существенный »жилищный спад замедляет рост» . Bloomberg LP 4 октября 2006 г.
  52. ↑ Fletcher, июнь (19 июля 2006 г.). «Замедление продаж, бэби-бумеры вызывают перенасыщение McMansions» . The Wall Street Journal .Золотой век McMansions подходит к концу. Эти негабаритные дома, для которых характерны разбросанные по размеру участки на небольших участках и построенные крупными застройщиками в стиле «печенья», во многом послужили причиной жилищного бума. Но благодаря растущим расходам на энергию и ипотеку, сокращению семей и растущему числу бэби-бумеров пенсионного возраста, стремящихся к сокращению, есть признаки зарождающегося перенасыщения. ... Некоторые люди, которым уже за 50, рассчитывают продать свои огромные дома, чтобы получить пенсию. Тем не менее, ряд факторов снижает спрос. С ростом затрат на отопление и охлаждение дома McMansions становятся все более дорогими в обслуживании. ... Общий спад на рынке жилья также снижает продажи крупных домов. ... Между тем, скачок процентных ставок сделал стоимость большого дома недоступной для большего числа людей.
  53. ^ «Редакция: это было весело, пока это длилось» . Нью-Йорк Таймс . 5 сентября 2006 г.С мигающими экономическими сигналами о том, что жилищный бум закончился, спекуляции теперь перешли на то, насколько глубоким будет спад и как долго он продлится ... общепринятое мнение гласит, что до тех пор, пока вы не планируете продавать свой дом в ближайшее время ... вы можете обналичить позже. Или можно? Спад в жилищном строительстве совпадает с выходом на пенсию поколения бэби-бума, который официально начинается в 2008 году ... Большинство из них являются домовладельцами, и многие из них, вероятно, захотят продать свои дома, получая при этом немного денег для выхода на пенсию. Теоретически это подразумевает избыток выставленных на продажу домов, что наверняка смягчит рост цен и может привести к их еще большему снижению. ... Домашняя вечеринка окончена, но мы еще не знаем, насколько ужасным будет похмелье.
  54. ↑ Нокс, Ноэль (10 августа 2006 г.). «Для некоторых аренда имеет больше смысла» . USA Today . Проверено 26 мая 2010 года .
  55. ^ «Средние и средние цены продажи новых домов, проданных в Соединенных Штатах» (PDF) . Census.gov . Проверено 21 февраля 2014 .
  56. ^ «Средние и средние цены продажи новых домов, проданных в Соединенных Штатах» (PDF) . Census.gov . Проверено 21 февраля 2014 .
  57. ^ «Советники Буша снижают прогноз роста на 2008 год до 2,7%» . Bloomberg LP 2007-11-04 . Проверено 17 марта 2008 .
  58. ^ a b Мара Дер Ованесян; Мэтью Гольдштейн (7 марта 2007 г.). «Распространяется ипотечный беспорядок» . BusinessWeek .
  59. ↑ Кэтрин Хант (2 апреля 2007 г.). "Финансовые файлы New Century по делу о банкротстве главы 11" . MarketWatch .
  60. ^ "PIMCO's Gross" . CNNMoney.com . 2007-06-27.[ мертвая ссылка ]
  61. ^ a b «Когда основные аналитики сравнивают CDO с« возвышенными »,« токсичными отходами »и« шестидюймовыми каблуками »...» RGE Monitor . 27 июня 2007 года Архивировано из оригинала 29 июня 2007 . Проверено 1 июля 2007 года .
  62. ^ "Merrill продает активы хедж-фондов Bear" . Рейтер . 21 июня 2007 г.
  63. ^ «Блок H&R поражен убытками от субстандартного кредитования» . Financial Times . 21 июня 2007 г.
  64. ^ a b Кресвелл, Джули; Баджадж, Викас (23 июня 2007 г.). «Перевод Bear Stearns в фонд спасения на 3,2 миллиарда долларов» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 года .
  65. ^ "Беды хедж-фонда Bear Stearns вызывают беспокойство на рынке CDO" . Бэрронс . 21 июня 2007 года Архивировано из оригинала 27 сентября 2007 года . Проверено 1 июля 2007 года .
  66. ↑ Пуарье, Джон (19 марта 2007 г.). «Пятерка крупнейших американских ипотечных кредиторов попросила дать показания - Додд» . Рейтер . Проверено 17 марта 2008 .
  67. ^ «Далее: замораживание рынка недвижимости» . MSN Деньги . 12 марта 2007 года Архивировано из оригинала 14 августа 2014 года . Проверено 1 июля 2007 года .
  68. ↑ Гринспен, Алан (4 апреля 2005 г.). "Выступление председателя правления Департамента потребительского финансирования Алана Гринспена на Четвертой ежегодной исследовательской конференции Федеральной резервной системы по делам общества, Вашингтон, округ Колумбия" Совет Федеральной резервной системы . Инновации привели к появлению множества новых продуктов, таких как субстандартные кредиты и нишевые кредитные программы для иммигрантов. Такие события отражают реакцию рынка, которая двигала отраслью финансовых услуг на протяжении всей истории нашей страны ...
    Благодаря этим технологическим достижениям кредиторы воспользовались моделями кредитного рейтинга и другими методами для эффективного предоставления кредита более широкому кругу потребителей. Широкое распространение этих моделей снизило затраты на оценку кредитоспособности заемщиков, и на конкурентных рынках снижение затрат, как правило, перекладывается на заемщиков. Там, где некогда второстепенным заявителям просто было бы отказано в кредите, теперь кредиторы могут достаточно эффективно оценивать риск, связанный с отдельными заявителями, и соответствующим образом оценивать этот риск. Эти улучшения привели к быстрому росту субстандартного ипотечного кредитования; действительно, сегодня субстандартная ипотека составляет примерно 10 процентов от числа всех непогашенных ипотечных кредитов, по сравнению с 1-2 процентами в начале 1990-х годов.
  69. Перейти ↑ Roach, Stephen S. (16 марта 2007 г.). «Великое распутывание» . Морган Стэнли . В начале 2004 года он призвал домовладельцев перейти от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой к плавающей, а в начале 2005 года он превозносил достоинства субстандартного заимствования - предоставления кредита недостойным заемщикам. Вдали от бессердечного центрального банкира, который должен «забрать чашу с пуншем только тогда, когда вечеринка налаживается», Алан Гринспен превратился в беззастенчивого сторонника эксцессов в экономике США, которая все больше и больше зависит от активов. Боюсь, история не осудит наследие маэстро по-доброму.
  70. ^ Рубини, Нуриэль (19 марта 2007). «Кто виноват в ипотечной бойне и надвигающейся финансовой катастрофе? Фанатизм нерегулируемого фундаментализма свободного рынка» . RGE Monitor . Архивировано из оригинала на 2007-07-05.Гринспен позволил технологическому пузырю раздуться, сначала предупредив об иррациональном изобилии, а затем ничего не предприняв с помощью денежно-кредитной политики или, лучше сказать, надлежащего регулирования финансовой системы, в то же время став «лидером новой экономики». И Гринспен / Бернанке позволили пузырю на рынке недвижимости развиться тремя способами, которые становились все более важными: во-первых, упрощенная политика Федерального резерва (но это была второстепенная роль); во-вторых, спит за рулем (вместе со всеми банковскими регуляторами) в регулировании жилищного кредитования; в-третьих, стать лидерами чудовищ, которые творится под названием «финансовые инновации» жилищного финансирования. Конкретно,Гринспен открыто поддержал в публичных выступлениях развитие и рост рискованных опционов ARM и других экзотических ипотечных инноваций, которые позволили субстандартному и почти первоклассному токсичным отходам размножаться.
  71. ^ a b c Баджадж, Викас (10 апреля 2007 г.). «Рост дефолтов на следующем уровне ипотеки» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 года .
  72. ^ "Альтернативные займы" Обескураживают, "Jumbos Weaker, S&P Says" . Bloomberg LP 27 июня 2007 г.
  73. ↑ Паунд, Джесси (6 июня 2020 г.). «Рынок жилья должен« охладиться »в конце года, - считает экономист Moody's Занди» . CNBC . Дата обращения 15 июля 2020 .
  74. ^ Erwert, Anna Marie (4 апреля 2020). «Недвижимость округа Сан-Франциско больше всего пострадала из-за коронавируса» . SF Gate . Дата обращения 15 июля 2020 .
  75. ↑ Келли, Роб (14 июня 2007 г.). «Ставки по ипотеке: самый большой скачок за 4 года» . CNN . Проверено 26 мая 2010 года .
  76. ^ a b «Повышение ставок подталкивает жилье, экономику к« кровавой бане » » . Bloomberg LP 20 июня 2007 г.
  77. ^ «Проблемы с ипотекой и финансовая ликвидность: как семьи в США обращаются со сбережениями, ипотекой и другими долгами» . JournalistsResource.org, получено 18 июня 2012 г.
  78. ^ Стаффорд, Франк; Чен, Бинг; Schoeni, Роберт (2012). «Проблемы с ипотекой и финансовая ликвидность: как семьи в США обращаются со сбережениями, ипотекой и другими долгами» (PDF) . Институт социальных исследований . Архивировано из оригинального (PDF) на 2013-05-11 . Проверено 18 июня 2012 .

Примечание. Здесь можно найти пустые источники. Это проблема, которая еще не решена.