Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Ценные бумаги
Vereinigte Ostindische Compagnie bond - Мидделбург - Амстердам - ​​1622.jpg
Ценные бумаги
Рынки
Облигации по купону
Облигации по эмитенту
Акции (акции)
Инвестиционные фонды
Структурированное финансирование
Производные
  • Вперед
  • Фьючерсы
  • Вариант
  • Замена
  • Ордер
  • Кредитный производный инструмент
  • Гибридная безопасность
  • v
  • т
  • е

Ипотечные ценные бумаги ( MBS ) являются одним из видов защиты активов спинок ( «инструмент» ) , который закреплен с помощью ипотеки или взыскания ипотеки. Ипотечные кредиты объединяются и продаются группе лиц (государственному агентству или инвестиционному банку), которые секьюритизируют или объединяют ссуды в ценные бумаги , которые инвесторы могут купить. Облигации, обеспечивающие секьюритизацию ипотечных кредитов, обычно рассматриваются как отдельный класс, называемый жилыми ; [1] другой класс - коммерческийв зависимости от того, является ли базовый актив ипотекой, принадлежащей заемщикам, или активами коммерческого назначения, от офисных помещений до многоквартирных домов.

Структура MBS может быть известна как «сквозная», когда процентные и основные платежи от заемщика или покупателя жилья проходят через нее держателю MBS, или она может быть более сложной, состоящей из пула других MBS. Другие типы MBS включают обеспеченные ипотечные обязательства (CMO, часто структурированные как каналы инвестирования в ипотеку недвижимости) и обеспеченные долговые обязательства (CDO). [2]

Закладная является связь пулом из ипотечных кредитов на недвижимость активов , таких как дома . В более общем плане облигации, обеспеченные залогом определенных активов, называются ипотечными облигациями. По ипотечным облигациям можно выплачивать проценты ежемесячно, ежеквартально или каждые полгода. Распространенность ипотечных облигаций обычно приписывается Майку Враносу .

Акции субстандартных MBS, выпущенные различными структурами, такими как CMO, не идентичны, а выпускаются в виде траншей (по-французски «срезы»), каждый из которых имеет разный уровень приоритета в потоке погашения долга, что дает им разные уровни риска и награда. Транши MBS - особенно транши с более низким приоритетом и более высокой процентной ставкой - часто переупаковывались и перепродавались как обеспеченные долговые обязательства. [3] Эти субстандартные MBS, выпущенные инвестиционными банками, были серьезной проблемой во время кризиса субстандартной ипотеки в 2006–2008 годах.

Общая номинальная стоимость MBS со временем уменьшается, потому что, как ипотечные кредиты, и в отличие от облигаций и большинства других ценных бумаг с фиксированным доходом, основная сумма MBS не выплачивается как разовый платеж держателю облигации при наступлении срока погашения, а выплачивается вместе с процентами по каждому периодическому платежу (ежемесячно, ежеквартально и т. д.). Это уменьшение номинальной стоимости измеряется «фактором» MBS, процентом первоначального «лица», который еще предстоит погасить.

В Соединенных Штатах MBS могут быть выпущены структурами, созданными спонсируемыми государством предприятиями, такими как Fannie Mae или Freddie Mac , или они могут быть «частной торговой маркой», выпущенной структурами, созданными инвестиционными банками.

Секьюритизация [ править ]

Стоимость выпусков ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в триллионах долларов США, 1990–2009 годы. (источник: статистика sifma, структурированное финансирование )
Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, на дом на одну семью, 2003–2017 годы

Процесс секьюритизации сложен и во многом зависит от юрисдикции, в которой этот процесс проводится. Среди прочего, секьюритизация распределяет риски и позволяет инвесторам выбирать разные уровни инвестиций и рисков. [4] Основы:

  1. Ипотечные ссуды ( ипотечные векселя ) приобретаются у банков и других кредиторов и, возможно, закрепляются за транспортным средством специального назначения (SPV).
  2. Покупатель или правопреемник объединяет эти ссуды в коллекции, или «пулы».
  3. Покупатель или правопреемник секьюритизирует пулы, выпуская ценные бумаги с ипотечным покрытием.

В то время как обеспечение жилого ипотечного обеспечения (RMBS) обеспечивается недвижимостью на одну семью или двумя-четырьмя семьями, коммерческое обеспечение, обеспеченное ипотекой (CMBS), обеспечивается коммерческой и многоквартирной недвижимостью, такой как многоквартирные дома, торговая или офисная недвижимость, отели, школы, промышленные объекты и другие коммерческие объекты. CMBS обычно структурируется как другой тип безопасности, чем RMBS.

Эти трасты секьюритизации могут быть структурированы предприятиями, спонсируемыми государством, а также частными организациями, которые могут предлагать функции повышения кредитного качества для снижения риска досрочного погашения и дефолта, связанных с этими ипотечными кредитами. Поскольку держатели жилищных ипотечных кредитов в США имеют возможность платить больше, чем требуется ежемесячный платеж (сокращение) или полностью погасить ссуду ( предоплата ), ежемесячный денежный поток MBS заранее неизвестен, и Таким образом, MBS представляет риск для инвесторов.

В Соединенных Штатах наиболее распространенные трасты секьюритизации спонсируются компаниями, спонсируемыми правительством США, Fannie Mae и Freddie Mac . Ginnie Mae , предприятие, спонсируемое правительством США и пользующееся полной верой и кредитом правительства США, гарантирует, что инвесторы получают своевременные платежи, но покупает ограниченное количество закладных. Некоторые частные учреждения также секьюритизируют ипотечные ценные бумаги, известные как ипотечные ценные бумаги «частной торговой марки». [5] [6] Эмиссия частных марок ипотечных ценных бумаг резко увеличилась с 2001 по 2007 год, а затем резко прекратилась в 2008 году, когда рынки недвижимости начали давать сбои. [7] Примером эмитента частной торговой марки являетсяинвестиционный канал ипотечного кредитования недвижимости (REMIC), налоговая структура, обычно используемая для директоров по маркетингу; Среди прочего, структура REMIC избегает так называемого двойного налогообложения. [8]

Преимущества и недостатки [ править ]

Секьюритизация ипотечных кредитов в 1970-х годах имела то преимущество, что предоставляла больше капитала для жилья в то время, когда демографический всплеск бэби-бумеров привел к нехватке жилья, а инфляция подорвала традиционный источник финансирования жилищного строительства - ссудо-сберегательные ассоциации (или сберегательные кассы). , которые ограничивались предоставлением неконкурентоспособных процентных ставок 5,75% по сберегательным счетам и, как следствие, потерей денег вкладчиков в пользу фондов денежного рынка . В отличие от традиционного локализованного неэффективного ипотечного рынка, на котором в любой момент может наблюдаться нехватка или избыток средств, MBS были общенациональными по своему охвату и региональной диверсификацией. [9] Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, помогли вывести процентную ставку из банковского сектора и способствовали большей специализации финансовых учреждений.

Однако ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, могли «неумолимо вести к росту субстандартной индустрии» и «создавать скрытые системные риски». Они также «разрушили связь между заемщиками и кредиторами». Исторически сложилось так, что «менее 2% людей потеряли свои дома из-за обращения взыскания», но с секьюритизацией «после того, как кредитор продал ипотеку, он больше не имел доли в том, сможет ли заемщик производить свои платежи». [10]

История [ править ]

Среди первых примеров ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в Соединенных Штатах были рабские ипотечные облигации начала 18 века [11] и ипотечные облигации фермы середины 19 века, которые, возможно, способствовали панике 1857 года [12]. ] В 1920-х годах был также обширный коммерческий рынок MBS. [13]

Правительство США [ править ]

В рамках Нового курса после Великой депрессии федеральное правительство США создало Федеральное жилищное управление (FHA) на основании Закона о национальном жилищном строительстве 1934 года для оказания помощи в строительстве, приобретении и восстановлении жилой собственности. [14] FHA помогло разработать и стандартизировать ипотеку с фиксированной процентной ставкой в качестве альтернативы ипотеке с воздушным платежом , застраховав их, и помогло использовать дизайн ипотеки. [15]

В 1938 году правительство также создало спонсируемую государством корпорацию Fannie Mae, чтобы создать ликвидный вторичный рынок этих ипотечных кредитов и тем самым освободить кредиторов для выдачи большего количества кредитов, в первую очередь путем покупки ипотечных кредитов, застрахованных FHA. [16] В соответствии с Законом о жилищном строительстве и городском развитии 1968 года Fannie Mae была разделена на нынешние Fannie Mae и Ginnie Mae для поддержки ипотечных кредитов, застрахованных FHA, а также Администрацию по делам ветеранов (VA) и Farmers Home Administration (FmHA). застрахованные ипотечные кредиты при полном доверии и кредите правительства США. [17]В 1970 году федеральное правительство разрешило Fannie Mae приобретать частные ипотечные кредиты, то есть те, которые не застрахованы FHA, VA или FmHA, и создало Freddie Mac для выполнения роли, аналогичной роли Fannie Mae. [17] Джинни Мэй не инвестирует в частные ипотечные кредиты.

Секьюритизация [ править ]

Джинни Мэй гарантировала первое сквозное обеспечение ипотечного кредита утвержденного кредитора в 1968 году. [18] В 1971 году Freddie Mac выпустила свой первый сквозной ипотечный сертификат , называемый сертификатом участия , состоящий в основном из частных ипотечных кредитов. [18] В 1981 году Fannie Mae выпустила свою первую сквозную ипотечную бумагу , которая называется ценной бумагой с ипотечным покрытием . [19] В 1983 году Фредди Мак выпустил первое обеспеченное ипотечное обязательство . [20]

В 1960 году правительство приняло Закон об инвестиционных фондах недвижимости, позволяющий создавать инвестиционные фонды недвижимости (REIT) для поощрения инвестиций в недвижимость, а в 1977 году Bank of America выпустил первую сквозную частную торговую марку. [21] В 1983 году Федеральная резервная система с поправками Правила T , чтобы позволить брокеров-дилеров для использования проходных проходных как маржинального залога , что эквивалентно более-счетчик не- конвертируемых облигаций . [22] В 1984 году правительство приняло Закон о расширении вторичного ипотечного кредитования.повысить конкурентоспособность частного этикетки проходных проходных, [21] , который объявил национально признанный статистический рейтинг организации AA- рейтинг ипотечных ценных бумаг, юридические инвестиции , эквивалентные казначейские ценные бумаги и другие федеральные государственные облигации на федерально намеченному банков (например, федеральные сбережений банки и федеральные сберегательные ассоциации ), учрежденные штатом финансовые учреждения (такие как депозитарные банки и страховые компании), если это не отменено законом штата до октября 1991 г. (что было сделано в 21 штате [23] ), а также регулируется Министерством труда.пенсионные фонды . [24]

Закон о налоговой реформе 1986 года разрешил создание не облагаемой налогом системы ипотечного инвестирования в недвижимость (REMIC), специально предназначенного для выдачи сквозных кредитов. [25] Закон о налоговой реформе внес значительный вклад в кризис сбережений и ссуд 1980-х и 1990-х годов, который привел к принятию Закона 1989 года о реформе, восстановлении и правоприменении финансовых институтов , который резко изменил ссудно-сберегательную отрасль и ее федеральное регулирование, поощряя ссуды. происхождение. [26] [27]

Кризис субстандартной ипотеки [ править ]

Основная статья: Кризис субстандартной ипотеки

Низкокачественные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, обеспеченные субстандартной ипотекой в Соединенных Штатах, вызвали кризис , сыгравший важную роль в мировом финансовом кризисе 2007–2008 годов . К 2012 году рынок высококачественных ценных бумаг с ипотечным покрытием восстановился и стал центром прибыли для американских банков. [28]

Типы [ править ]

Большинство облигаций, обеспеченных ипотекой, классифицируются как MBS. Это может сбивать с толку, потому что безопасность, полученная из MBS, также называется MBS. Чтобы отличить базовую облигацию MBS от других инструментов, обеспеченных ипотекой, используется сквозной квалификатор , точно так же, как «vanilla» обозначает опцион без каких-либо особых характеристик.

Подтипы ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, включают:

  • Транспортировочные ценные бумаги выпускаются трастом и распределяют денежные потоки из базового пула между держателями ценных бумаг на пропорциональной основе. Траст, который выдает сквозные сертификаты, облагается налогом в соответствии с правилами доверительного управления Налогового кодекса. Согласно этим правилам, владелец сквозного сертификата облагается налогом как прямой владелец той части траста, которая может быть передана сертификату. Для того чтобы эмитент был признан трастом для целей налогообложения, трастовое соглашение не может иметь значительных полномочий по изменению состава пула активов или иным образом реинвестировать полученные платежи, и траст должен иметь, за ограниченными исключениями, только один класс собственности. [29]
    • Жилые ипотечные ценные бумаги (RMBS) являются сквозной MBS поддержанной закладными на жилой недвижимость.
    • Коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS) являются сквозной MBS поддержанной закладными на коммерческой недвижимость.
  • Обеспечиваемое закладное обязательство , или «платить через облигацию», представляет собой долговое обязательство юридического лица, обеспеченные активами он владеет. Облигации со сквозной выплатой обычно делятся на классы, которые имеют разные сроки погашения и разные приоритеты для получения основной суммы и, в некоторых случаях, процентов. [30] Они часто содержат структуру обеспечения с последовательными выплатами, по крайней мере, с двумя классами выпущенных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, причем один класс получает запланированные выплаты основного долга и предоплаты перед любым другим классом. [31] Транзакционные ценные бумаги классифицируются как задолженность для целей налога на прибыль. [32]
  • Раздели ипотечные ценные бумаги (ВРМБЫ) , где каждый ипотечный платеж частично используются для выплаты по кредитам основные и частично используется для выплаты процентов по нему. Эти два компонента можно разделить для создания SMBS, из которых есть два подтипа:
    • Интерес только раздели ипотечные ценные бумаги (ИО) представляют собой связь с денежными потоками при поддержке процентной составляющей ипотечных платежей владельца имущества.
      • Чистая процентная маржа безопасность (NIMS) повторно секьюритизируемые остаточный интерес к ипотеке безопасности [33]
    • Принципал-только освобожденные ипотечные ценные бумаги (PO) представляют собой связь с денежными потоками при поддержке основного погашения компонента ипотечных платежей владельца имущества.

В пуле есть множество основных классификаций ипотечных кредитов:

  • Основные ипотечные кредиты - это согласование ипотечных кредитов с основными заемщиками, полная документация (например, проверка дохода и активов), высокие кредитные рейтинги и т. Д.
  • Ипотека Alt-A - это плохо определенная категория, обычно это основные заемщики, но не соответствующие каким-то образом, часто с меньшим объемом документации (или каким-то другим образом: дом для отдыха и т. Д.) [34] Ипотека Alt-A, как правило, больше в размером, чем субстандартные кредиты, и имеют значительно более высокое кредитное качество. Например, ссуда Alt-A может быть предоставлена ​​физическому лицу с несколькими и разными источниками дохода; инвестиционная недвижимость, не занятая собственником, часто является ссудой Alt-A. Поскольку ссуды Alt-A не соответствуют требованиям, они не могут быть приобретены Fannie Mae или Freddie Mac. [35]
  • Субстандартная ипотека, как правило, имеет более слабые кредитные рейтинги, а также практически не требует подтверждения дохода или активов, высокого отношения долга к доходу и т. Д.
  • Большая ипотека, когда размер ссуды превышает «соответствующую сумму ссуды», установленную Fannie Mae или Freddie Mac. Таким образом, ипотечные ставки по крупным кредитам несколько выше, чем по соответствующим кредитам. [35]

Эти типы не ограничиваются ценными бумагами с ипотечным покрытием. Облигации, обеспеченные ипотекой, но не являющиеся MBS, также могут иметь эти подтипы.

Существует два типа классификации в зависимости от эмитента ценных бумаг:

  • Агентство или правительство выпустило ценные бумаги спонсируемых государством корпоративных эмитентов, таких как Fannie Mae , Freddie Mac и Ginnie Mae .
    • Fannie Mae и Freddie Mac продать короткий срок (3-6 месяцев) счета на аукционе по недельному графику, [36] и долгосрочные (1-10 лет) ноты на ежемесячных аукционах. [37]
    • Базовая ипотека для Agency MBS - это жилищная ипотека только на одну или четыре семьи.
  • Non-агентство или частный ярлык, ценные бумаги, негосударственные эмитенты, такие как трасты и другие предприятия специального назначения , такие как недвижимость ипотечных инвестиционных трубопроводы .
    • Базовые ипотечные кредиты для неагентских MBS обеспечиваются вторичными ипотечными кредитами, кредитами на строительство жилья и различными кредитами на коммерческую недвижимость в дополнение к ипотечным кредитам на одну семью.

Вторичный рынок ипотеки [ править ]

Вторичный ипотечный рынок - это рынок, на котором сеть кредиторов продает, а инвесторы покупают существующие ипотечные кредиты или MBS. Большая часть вновь созданных ипотечных кредитов продается их создателями на этом большом и ликвидном рынке, где они упаковываются в MBS и продаются государственным и частным инвесторам, включая Fannie Mae, Freddie Mac, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и хедж-фонды. .

Ввиду долгосрочного характера ипотеки вторичный рынок является важным фактором поддержания ликвидности кредиторов. Вливание капитала от инвесторов предоставляет ипотечным кредиторам, таким как банки, благотворительные банки, ипотечные банкиры и другие кредиторы, рынок для своих кредитов. Помимо обеспечения ликвидности и повышения общей эффективности, вторичный рынок может сглаживать географическое кредитное неравенство. Однако в некоторых отношениях, особенно когда речь идет о субстандартных и других более рискованных ипотечных кредитах, вторичный ипотечный рынок может усугубить определенные риски и нестабильность. [4]

TBA [ править ]

Повитухи -Short для «чтобы быть объявленным» ценных бумаг, включают особый тип торговли ипотечных ценных бумаг. TBA - наиболее ликвидный и важный вторичный рынок ипотечного кредитования, объем которого составляет триллионы долларов в год. [38] TBA продаются трейдерами MBS на условные суммы. Бывают расчетные дни, когда трейдеры должны добиться успеха в своих сделках. В это время они выбирают фракции из различных пулов, чтобы составить их TBA. На рынке TBA торгуют только ценными бумагами, обеспеченными ипотекой. [38]«В транзакции TBA стороны согласовывают цену за поставку заданного объема Ценных бумаг, обеспеченных сквозной ипотекой, в конкретную дату в будущем. Отличительной чертой транзакции TBA является то, что фактическая идентичность ценных бумаг, которые должны быть доставлены при расчетах не указана дата исполнения («Дата сделки»). Вместо этого стороны сделки согласовывают только пять общих параметров поставляемых ценных бумаг: эмитент, тип ипотеки, срок, купон и месяц расчетов . " [39]

TBA имеют решающее значение при определении окончательных процентных ставок, которые платят ипотечные заемщики, поскольку создатели ипотечных кредитов могут «зафиксировать» ставки и использовать TBA для хеджирования своих рисков. TBA также используются для хеджирования многих ипотечных продуктов, не соответствующих критериям TBA, таких как гибридные ARM и неагентские ипотечные кредиты. [38]

Покрытые облигации [ править ]

Основная статья: обеспеченная облигация

В Европе существует вид облигаций, обеспеченных активами, которые называются покрытыми облигациями , широко известными под немецким термином Pfandbriefe . Облигации с покрытием были впервые созданы в Германии 19 века, когда компания Frankfurter Hypo начала выпускать облигации с ипотечным покрытием. Рынок регулируется с момента создания закона, регулирующего ценные бумаги в Германии в 1900 году. Ключевое различие между покрытыми облигациями и ипотечными или обеспеченными активами ценными бумагами состоит в том, что банки, которые предоставляют займы и упаковывают их в покрытые облигации, сохраняют эти займы на их книги. Это означает, что когда компания с ипотечными активами на своих балансах выпускает покрытые облигации, ее баланс растет, чего не произошло бы, если бы она выпустила MBS, хотя она все еще может гарантировать выплаты по ценным бумагам.

Использует [ редактировать ]

Риск, доходность, рейтинг и доходность связаны

У создателей ипотечных кредитов есть много причин для финансирования своей деятельности путем выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием. Ценные бумаги с ипотечным покрытием:

  1. преобразовать относительно неликвидные отдельные финансовые активы в ликвидные и торгуемые инструменты рынка капитала
  2. позволяют создателям ипотечных кредитов пополнять свои фонды, которые затем могут быть использованы для дополнительных операций по выдаче ипотечных кредитов
  3. может использоваться банками Уолл-стрит для монетизации кредитного спреда между предоставлением базовой ипотеки (сделка на частном рынке) и доходностью, требуемой инвесторами в облигации посредством выпуска облигаций (обычно сделка на открытом рынке)
  4. часто являются более эффективным и более дешевым источником финансирования по сравнению с другими альтернативами финансирования банков и рынков капитала.
  5. позволяют эмитентам диверсифицировать свои источники финансирования, предлагая альтернативы более традиционным формам долгового и долевого финансирования
  6. позволяют эмитентам удалять активы из своего баланса, что может помочь улучшить различные финансовые показатели, более эффективно использовать капитал и обеспечить соответствие стандартам капитала, основанного на оценке риска

Высокая ликвидность большинства ценных бумаг с ипотечным покрытием означает, что инвестору, желающему открыть позицию, не нужно сталкиваться с трудностями теоретического ценообразования, описанными ниже; цена любой облигации, по существу, указана по справедливой стоимости с очень узким спредом между ценой предложения и предложением . [ необходима цитата ]

Причины выхода на рынок (помимо инвестиций или спекуляций ) включают желание застраховаться от падения ставок предоплаты (критический бизнес-риск для любой компании, специализирующейся на рефинансировании).

Размер рынка и ликвидность [ править ]

По состоянию на второй квартал 2011 года общая сумма непогашенной ипотечной задолженности США составляла около 13,7 триллиона долларов. [40] Всего ценных бумаг США, связанных с ипотекой, составляло около 8,5 триллиона долларов. [41] Около 7 триллионов долларов из этой суммы были секьюритизированы или гарантированы финансируемыми государством предприятиями или государственными учреждениями, а оставшиеся 1,5 триллиона долларов были объединены частными ипотечными компаниями. [40]

По данным Ассоциации рынка облигаций , валовой объем эмиссии агентства MBS в США составлял (см. Также диаграмму выше):

  • 2005: 0,967 трлн долларов США
  • 2004 год: 1,019 триллиона долларов США
  • 2003 год: 2,131 триллиона долларов США
  • 2002 год: 1,444 триллиона долларов США
  • 2001 год: 1,093 триллиона долларов США

Цены [ править ]

Оценка [ править ]

Средневзвешенный срок погашения (WAM) и средневзвешенный купон (WAC) используются для оценки сквозного MBS и формируют основу для расчета денежных потоков от этого сквозного ипотечного кредита. Подобно тому, как в этой статье облигация описывается как 30-летняя облигация со ставкой купона 6% , в этой статье сквозная MBS описывается как сквозная передача в размере 3 миллиардов долларов с коэффициентом передачи 6%, 6,5% WAC и 340- месяц WAM. Скорость передачи отличается от WAC; это ставка, которую инвестор получил бы, если бы он / она держал эту сквозную MBS, а сквозная скорость почти всегда меньше, чем WAC. Разница идет на расходы на обслуживание (т. Е. Затраты, понесенные на сбор платежей по кредиту и перевод платежей инвесторам).

Чтобы проиллюстрировать эти концепции, рассмотрим ипотечный пул, состоящий всего из трех ипотечных кредитов, у которых есть следующие непогашенные остатки по ипотеке, ставки по ипотечным кредитам и оставшиеся месяцы до погашения:

ЗаемНепогашенный остаток по ипотекеИпотека
ставка		Оставшийся
месяцев до погашения		Процент от общего баланса пула 900 000 долларов США
(« весовой коэффициент » кредита )
Заем 1200 000 долл. США6,00%30022,2 2 %
Заем 2400 000 долл. США6,25%26044,4 4 %
Заем 3300 000 долл. США6.50%28033,3 3 %
Общий бассейн900 000 долл. СШАWAC: 6,27 7 %WAM: 275,5 5100%

Средневзвешенный срок погашения [ править ]

Взвешенный средний срок погашения (WAM) из сквозного МБС является средним сроками погашения закладных в бассейне, взвешенных по их остатков по вопросу о MBS. Обратите внимание, что это среднее значение по ипотечным кредитам, в отличие от таких понятий, как средневзвешенный срок и продолжительность , которые являются средними по платежам по одной ссуде.

Веса рассчитываются путем деления каждой непогашенной суммы кредита на общую сумму непогашенного в ипотечном пуле (т. Е. 900 000 долларов США). Эти суммы являются непогашенными суммами при выпуске или инициировании MBS. WAM для приведенного выше примера вычисляется следующим образом:

WAM = (22,2 2 % × 300) + (44,4 4 % × 260) + (33,3 3 % × 280) = 66,6 6 + 115,5 5 + 93,3 3 = 275,5 5 месяцев

Другой часто используемый показатель - это средневзвешенный срок кредита .

Средневзвешенный купон [ править ]

Средневзвешенная купон (КИ) из сквозного MBS представляет собой среднее из купонов закладных в бассейне, взвешенный по их первоначальным остаткам на выдаче MBS. В приведенном выше примере это:

WAC = (22,2 2 % × 6,00%) + (44,4 4 % × 6,25%) + (33,3 3 % × 6,50%) = 1,3 3 % + 2,7 7 % + 2,16 6 % = 6,27 7 %

Теоретическая цена [ править ]

Ценообразование «ванильных» корпоративных облигаций основано на двух источниках неопределенности: риск дефолта (кредитный риск) и процентная ставка (IR). [42] MBS добавляет третий риск: досрочное погашение ( предоплата ). Количество домовладельцев, участвующих в секьюритизации MBS в жилищном секторе, которые вносят предоплату, увеличивается при снижении процентных ставок. Одна из причин этого явления заключается в том, что домовладельцы могут рефинансировать недвижимость по более низкой фиксированной процентной ставке . Коммерческие MBS часто снижают этот риск с помощью защиты вызовов . [43]

Поскольку эти два источника риска (IR и предоплата) связаны, решение математических моделей стоимости MBS представляет собой сложную проблему в финансах . Уровень сложности возрастает со сложностью IR-модели и изощренностью IR-зависимости предоплаты до такой степени, что ни одно решение в закрытой форме (то есть такое, которое можно было бы записать) широко не известно. В моделях этого типа численные методы дают приблизительные теоретические цены. Они также требуются в большинстве моделей, которые определяют кредитный риск как стохастическую функцию с IR- корреляцией . Практики обычно используют специализированные методы Монте-Карло или модифицированное биномиальное дерево. численные решения.

Риск процентной ставки и риск досрочного погашения [ править ]

Теоретические модели ценообразования должны учитывать связь между процентными ставками и скоростью досрочного погашения кредита. Предоплата по ипотеке обычно производится, потому что дом продается или потому что домовладелец рефинансирует новую ипотеку, предположительно с более низкой ставкой или на более короткий срок. Досрочное погашение классифицируется как риск для инвестора MBS, несмотря на тот факт, что они получают деньги, потому что это обычно происходит, когда плавающие ставки падают, и фиксированный доход по облигации будет более ценным (отрицательная выпуклость ). Другими словами, полученную выручку необходимо будет реинвестировать по более низкой процентной ставке. [8] Отсюда и термин « риск досрочного погашения» .

Профессиональные инвесторы обычно используют модели арбитражного ценообразования для оценки MBS. Эти модели используют сценарии процентных ставок, согласующиеся с текущей кривой доходности, как движущие силы эконометрических моделей досрочного погашения, которые моделируют поведение домовладельцев в зависимости от прогнозируемых ставок по ипотеке. Учитывая рыночную цену, модель выдает спред с поправкой на опцион - метрику оценки, которая учитывает риски, присущие этим сложным ценным бумагам. [44]

Существуют и другие факторы, влияющие на функцию предоплаты (или риск предоплаты), независимо от процентной ставки , такие как:

  • экономический рост, который коррелирует с увеличением оборота на рынке жилья
  • инфляция цен на жилье
  • безработица
  • регуляторный риск (изменение требований к заимствованиям или налогового законодательства в стране может коренным образом изменить рынок)
  • демографические тенденции и меняющийся профиль неприятия риска , которые могут сделать ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой относительно более или менее привлекательными

Кредитный риск [ править ]

Основная статья: Кредитный риск

Кредитный риск ценных бумаг с ипотечным покрытием зависит от вероятности своевременной выплаты заемщиком обещанных денежных потоков (основной суммы и процентов). Кредитный рейтинг МБС достаточно высока , так как :

  1. Большинство ипотечных кредитов включают исследование способности ипотечного заемщика выплатить долг и будут пытаться предоставить ссуду только кредитоспособным. Важным исключением из этого правила являются ссуды «без документов» или «с низким уровнем документации».
  2. Некоторые эмитенты MBS, такие как Fannie Mae , Freddie Mac и Ginnie Mae , гарантируют от риска дефолта домовладельцев. В случае с Джинни Мэй эта гарантия полностью подтверждена доверием и доверием федерального правительства США. [45] Это не относится к Fannie Mae и Freddie Mac , но у этих двух организаций есть кредитные линии у федерального правительства США; однако эти кредитные линии чрезвычайно малы по сравнению со средней суммой денег, обращающейся через эти организации в течение одного рабочего дня. Кроме того, Fannie Mae и Freddie Mac обычно требуют частного ипотечного страхования по кредитам, по которым заемщик предоставляет первоначальный взнос. что составляет менее 20% от стоимости недвижимости.
  3. Объединение многих ипотечных кредитов с некоррелированными вероятностями дефолта создает облигацию с гораздо меньшей вероятностью полного дефолта, по которой домовладельцы не могут производить свои платежи (см. Copula ). Хотя нейтральный к риску кредитный спред теоретически идентичен между ипотечным ансамблем и средней ипотечной ссудой внутри него, вероятность катастрофических убытков снижается.
  4. В случае невыполнения обязательств собственником имущество остается в залоге . Хотя цены на недвижимость могут опускаться ниже стоимости первоначальной ссуды, это увеличивает надежность платежных гарантий и сдерживает дефолт заемщика.

Если бы MBS не был обеспечен первоначальной недвижимостью и гарантией эмитента, рейтинг облигаций был бы намного ниже. Частично это связано с ожидаемым неблагоприятным отбором заемщиков с улучшением кредитоспособности (от MBS, объединенных по первоначальному кредитному качеству), у которых будет стимул к рефинансированию (в конечном итоге, присоединению к пулу MBS с более высоким кредитным рейтингом).

Цены в реальном мире [ править ]

Из-за разнообразия типов MBS существует множество источников ценообразования. В целом, чем более однородным или ликвидным является MBS, тем выше прозрачность или доступность цен. [38] Большинство трейдеров и управляющих деньгами используют Bloomberg и Intex для анализа пулов MBS и более эзотерических продуктов, таких как CDO , хотя такие инструменты, как The Yield Book от Citi , Barclays POINT и AnSer от BlackRock, также широко распространены на Уолл-стрит, особенно для мульти- менеджеры классов активов. Некоторые учреждения также разработали собственное проприетарное программное обеспечение. Tradeweb используется крупнейшими дилерами по облигациям («первичными») для заключения сделок по круглым лотам (1 миллион долларов и более).

Сложные структурированные продукты, как правило, реже продаются и требуют большего количества переговоров. Цены на эти более сложные MBS, а также на CMO и CDO, как правило, более субъективны и часто доступны только у дилеров. [38]

Для «ванильных» или «общих» 30-летних пулов (выпущенных Fannie Mae, Freddie Mac или Ginnie Mae) с купонами 3,5–7% можно увидеть цены, размещенные на экране TradeWeb первичными выборами под названием To Be Выделено (подлежит уточнению). Это связано с тем, что фактические пулы не отображаются. Это форвардные цены на следующие 3 месяца поставки, так как пулы не были сокращены; раскрываются только агентство-эмитент, купон и сумма в долларах. Определенный пул, характеристики которого известны, обычно будет торговать «TBA плюс {x} тиков» или «выплатой», в зависимости от характеристик. Они называются «заданными пулами», поскольку покупатель указывает характеристики пула, за которые он / она готов «заплатить».

На цену пула MBS влияет скорость предоплаты, обычно измеряемая в единицах CPR или PSA . Когда ипотечный рефинансируется или заемщик производит предоплату в течение месяца, величина предоплаты увеличивается.

Если инвестор приобрел пул с премией (> 100), как это часто бывает с более высокими купонами, то он подвергается риску досрочного погашения. Если цена покупки была 105, инвестор теряет 5 центов на каждый предоплаченный доллар, что может значительно снизить доходность. Это, вероятно, произойдет, поскольку держатели ипотечных кредитов с более высоким купоном могут иметь больший стимул к рефинансированию.

И наоборот, для держателя облигации может быть выгодно, чтобы заемщик внес предоплату, если пул MBS с низким купоном был куплен со скидкой (<100). Это связано с тем, что, когда заемщик выплачивает ипотеку, он делает это «по номинальной стоимости». Если инвестор покупает облигацию по цене 95 центов за доллар, при предоплате заемщиком инвестор получает полный доллар назад, увеличивая свою доходность. Однако это менее вероятно, поскольку заемщики с ипотечными кредитами с низким купоном имеют меньше стимулов к рефинансированию или вообще не имеют их.

На стоимость пула MBS также влияет ссудный баланс. Общие спецификации для пулов MBS - это диапазоны сумм ссуд, которые должна пройти каждая ипотека в пуле. Как правило, наиболее крупными выплатами являются MBS с высокой премией (с высоким купоном), обеспеченные ипотекой с исходным остатком по ссуде не более 85 000 долларов. Даже несмотря на то, что заемщик выплачивает доход, превышающий рыночный, его отговаривают от рефинансирования остатка небольшой ссуды из-за высокой фиксированной стоимости.

Низкий остаток ссуды: <85 000 долларов США
Средний остаток ссуды: 85 000–10000 долларов США
Высокий остаток ссуды: 110 000–150 000 долларов США Сверхвысокий остаток ссуды: 150 000–175
000 долларов США
TBA:> 175 000 долларов США

Множество факторов затрудняет вычисление ценности безопасности MBS. Часто участники рынка не соглашаются, что приводит к большим расхождениям в котировках одного и того же инструмента. Практикующие специалисты постоянно пытаются улучшить модели предоплаты и надеются измерить значения входных переменных, подразумеваемых рынком. Различная премия за ликвидность для связанных инструментов и изменение ликвидности с течением времени делают эту задачу сложной. Одним из факторов, используемых для выражения цены безопасности MBS, является фактор пула .

Системы электронной регистрации и ипотеки [ править ]

Одним из важнейших компонентов системы секьюритизации на рынке США является система электронной регистрации ипотечных кредитов (MERS), созданная в 1990-х годах, которая создала частную систему, в которой основные ипотечные кредиты назначались и переназначались вне традиционного процесса регистрации на уровне округа. Легитимность и общая точность этой альтернативной системы регистрации столкнулись с серьезными проблемами с началом ипотечного кризиса: поскольку суды США наводняются делами о взыскании права выкупа , недостатки модели MERS становятся очевидными, и как местные, так и федеральные правительства начали принимать меры по собственному иску и отказу (в некоторых юрисдикциях) судов признать юридическую силу уступок MERS. [46] [47]Переуступка ипотечных (доверительный акт) и векселей (обязательство по выплате долга) оформление документов за пределами традиционных окружных судов США (и без уплаты регистрационного сбора) может быть оспорено в судебном порядке. Правовые несоответствия в MERS изначально казались тривиальными, но они могут отражать дисфункциональность всей отрасли секьюритизации ипотечных кредитов США.

См. Также [ править ]

  • Примечания
  • Жилищные ссуды Банка Америки
  • Ролл доллар
  • Льюис Раньери , отец МБС
  • Новый век
  • Мыльный пузырь на рынке недвижимости США

Ссылки [ править ]

  1. ^ Moorad, Choudhry (2013). Механика секьюритизации: Практическое руководство по структурированию и закрытию сделок с ценными бумагами, обеспеченными активами . Серия Wiley Finance. ISBN 9781118234549. Дата обращения 2 октября 2019 .
  2. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , главы 4 и 5 (Thomson West, 2013 ed.).
  3. ^ Как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, могут подорвать экономику США? | Джош Кларк | Как это работает
  4. ^ a b Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 1 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  5. ^ «Ипотечные ценные бумаги» . Комиссия по ценным бумагам и биржам США .
  6. ^ «Глоссарий рисков» .
  7. ^ «Бюджет и экономические перспективы: финансовые годы с 2010 по 2020 - CBO» . Cbo.gov. 2010-01-26 . Проверено 23 августа 2014 .
  8. ^ a b Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , глава 4 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  9. ^ Все дьяволы здесь , Маклин и Носера, стр.
  10. ^ Все дьяволы здесь , Маклин и Носера, стр.19
  11. ^ "Банковское дело на рабстве в довоенном Юге" (PDF) . yale.edu . Проверено 4 июля 2020 .
  12. ^ Томпсон, Говард Э .; Риддиоу, Тимоти Дж. (18 апреля 2012 г.). «Дежа вю снова и снова: агент, неопределенность, рычаги воздействия и паника 1857 года». Рочестер, штат Нью-Йорк. SSRN 2042316 .  Цитировать журнал требует |journal=( помощь )
  13. ^ «Секьюритизация в 1920-е годы» . Nber.org . Проверено 23 августа 2014 .
  14. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 18-19.
  15. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 19.
  16. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 19-20.
  17. ^ a b Fabozzi & Modigliani 1992 , стр. 20.
  18. ^ a b Fabozzi & Modigliani 1992 , стр. 21.
  19. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 23.
  20. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 25.
  21. ^ a b Fabozzi & Modigliani 1992 , стр. 31.
  22. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 34.
  23. ^ 21 штат, в которых использовались положения об исключении, - это Аляска, Арканзас, Колорадо, Коннектикут, Делавэр, Флорида, Джорджия, Иллинойс, Канзас, Мэриленд, Мичиган, Миссури, Небраска, Нью-Гэмпшир, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо, Южная Дакота, Юта, Вирджиния и Западная Вирджиния.
  24. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 32.
  25. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 33-34.
  26. ^ Себула, Ричард Дж .; Хунг, Чао-шунь (1992). Ссудо-сберегательный кризис . п. 57. ISBN 978-0-8403-7620-6. Закон о налоговой реформе 1986 года значительно снизил стоимость недвижимости и ослабил позиции сбережений и ссуд по прибыли ...
  27. ^ Fabozzi и Модильяни 1992 , стр. 26.
  28. ^ Питер Ивис (8 августа 2012). «При низких ставках банки увеличивают прибыль по ипотеке» (блог Dealbook) . Нью-Йорк Таймс . Проверено 9 августа 2012 года .
  29. ^ Доверие должно удовлетворять ограничениям Treas. Рег. § 301.7701-4 (c), чтобы предотвратить переквалификацию траста как хозяйствующего субъекта для налоговых целей.
  30. ^ Джозеф Г. Хобрих , Производная механика: CMO , экономический комментарий, Федеральный резервный банк Кливленда, выпуск QI, страницы 13-19, (1995).
  31. ^ Эти ценные бумаги называются ценными бумагами с быстрой и медленной оплатой.
  32. ^ IRC § 385.
  33. ^ Кейт Л. Красней, "Правовая структура ценных бумаг с маржой чистой процентной ставки", Журнал структурированного финансирования , весна 2007 г., Vol. 13, № 1:. С. 54-59, DOI : 10,3905 / jsf.2007.684867
  34. ^ «Путешествие в зону Alt-A: Краткое руководство по ипотечным кредитам Alt-A» (PDF) . Nomura Fixed Income Research. Архивировано из оригинального (PDF) 01.09.2006.
  35. ^ a b Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  36. ^ "Fannie Mae, Freddie Mac 2013 календарь продажи счетов" . Рейтер . Проверено 11 января 2013 года .
  37. ^ «Фредди Мак, Fannie Mae и календарь заметок FHLB 2013» . Рейтер . Проверено 11 января 2013 года .
  38. ^ а б в г д Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 5 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  39. ^ «Саморегулируемые организации; Регулирующий орган финансовой отрасли, Inc .; Уведомление о подаче предлагаемого изменения правила, касающегося пост-торговой прозрачности для сквозных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, торгуемых TBA» (PDF) . SEC.
  40. ^ a b «Статистический выпуск Федеральной резервной системы» . Federalreserve.gov. 2009-03-27 . Проверено 23 августа 2014 .
  41. ^ Статистический выпуск Ассоциации индустрии ценных бумаг и финансовых рынков
  42. ^ Росс, Стивен А .; и другие. (2004). Основы корпоративных финансов, четвертое издание . МакГроу-Хилл / Ирвин. С. 158, 186. ISBN 0-07-251076-5.
  43. ^ Лакур-Мало, Майкл. «Защита от вызовов в ипотечных договорах» (PDF) . AREUEA. п. 2 . Проверено 30 ноября 2012 года .
  44. ^ Hayre 2001 , стр. 29.
  45. ^ «Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, предлагают приличную прибыль» . USA Today . 21 октября 2010 г.
  46. ^ [1] Архивировано 25 ноября 2011 года в Wayback Machine.
  47. ^ "HSBC Bank USA, NA v Taher (2011 NY Slip Op 51208 (U))" . Nycourts.gov . Проверено 23 августа 2014 .

Библиография [ править ]

  • Lemke, Thomas P .; Линс, Джеральд Т .; Пикард, Мари Э. (2017). Ценные бумаги с ипотечным покрытием . Томсон Уэст.
  • Fabozzi, Франк Дж .; Модильяни, Франко (1992). Рынки ипотеки и ценных бумаг с ипотечным покрытием . Пресса Гарвардской школы бизнеса . ISBN 0-87584-322-0.
  • Хайре, Лахбир (2001). Руководство Саломона Смита Барни по ипотечным ценным бумагам и ценным бумагам, обеспеченным активами . Вайли. ISBN 978-0-471-38587-5.

Внешние ссылки [ править ]

  • Винк, Деннис и Тибо, Андре (2008). «Сравнение ABS, MBS и CDO: эмпирический анализ» Журнал структурированных финансов
  • Кай Райт, « Ипотечное безумие », «Нация» , 29 апреля 2009 г.
  • Основы MBS от Mortgage News Daily, Комментарий MBS
  • Что такое ценная бумага с ипотечным покрытием? Крис Уилсон, в Slate Magazine
  • TBA Trading and Liquidity in the Agency MBS Market, Федеральный резервный банк Нью-Йорка