| Ценные бумаги |
|---|
 |
Коммерческие ипотечные ценные бумаги ( CMBS ) представляют собой тип ипотекой безопасности при поддержке коммерческих и многосемейных ипотеки , а не жилой недвижимости. CMBS имеют тенденцию быть более сложными и нестабильными, чем ценные бумаги, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами, из- за уникального характера лежащих в основе имущественных активов. [1]
Выпуски CMBS обычно структурированы как несколько траншей , аналогично обеспеченным ипотечным обязательствам (CMO), а не типичным жилым «сквозным проходом». [ необходима цитата ] Типичная структура для секьюритизации ссуд на коммерческую недвижимость - это канал ипотечных инвестиций в недвижимость (REMIC), создание налогового законодательства, которое позволяет трасту быть сквозной организацией, которая не подлежит налогообложению в уровень доверия.
Многие американские транзакции CMBS несут меньший риск досрочного погашения, чем другие типы MBS, благодаря структуре коммерческой ипотеки. Коммерческие ипотечные кредиты часто содержат положения о локауте (обычно на период от 1 до 5 лет [2], когда предоплата ссуды невозможна), которые могут подлежать аннулированию , поддержанию доходности и штрафам за досрочное погашение для защиты держателей облигаций. Европейские выпуски CMBS обычно имеют меньшую защиту от предоплаты. Процентная ставка по облигациям может быть фиксированной или плавающей, т. Е. Основываться на ориентире (например, LIBOR / EURIBOR) плюс спред.
Организация [ править ]
Ниже приводится описательный отрывок из «Руководства для заемщиков по CMBS», опубликованного Ассоциацией коммерческих ипотечных ценных бумаг и Ассоциацией ипотечных банкиров : [3]
Первая ипотечная задолженность по коммерческой недвижимости обычно делится на две основные категории: (1) ссуды, подлежащие секьюритизации («ссуды CMBS») и (2) портфельные ссуды. Портфельные ссуды выдаются кредитором и удерживаются на его балансе в течение срока погашения.
В транзакции CMBS многие единичные ипотечные ссуды различного размера, типа собственности и местоположения объединяются и передаются в траст. Траст выпускает серию облигаций, которые могут различаться по доходности, продолжительности и очередности выплат. Национально признанные рейтинговые агентства затем присваивают кредитные рейтинги различным классам облигаций в диапазоне от инвестиционного уровня (AAA / Aaa до BBB- / Baa3) до уровня ниже инвестиционного (BB + / Ba1 через B- / B3) и нерейтингового класса, который подчиняется классу класс облигаций с самым низким рейтингом.
Инвесторы выбирают, какие облигации CMBS покупать, исходя из требуемого уровня кредитного риска / доходности / продолжительности. Каждый месяц проценты, полученные от всех объединенных займов, выплачиваются инвесторам, начиная с инвесторов, владеющих облигациями с наивысшим рейтингом, до тех пор, пока не будут выплачены все накопленные проценты по этим облигациям. Затем выплачиваются проценты держателям следующих облигаций с наивысшим рейтингом и так далее. То же самое происходит с основной суммой при получении платежей.
Эту структуру последовательных платежей обычно называют «водопадом». Если имеется недоплата по договорным кредитам от Заемщиков или если обеспечение по ссуде ликвидировано и не приносит достаточных поступлений для погашения платежей по всем классам облигаций, инвесторы в наиболее низком классе облигаций понесут убытки, и дальнейшие убытки затронут более старших классов. классы в обратном порядке приоритета.
Типичная структура секьюритизации ссуд на коммерческую недвижимость - это канал инвестиций в ипотеку.(РЕМИК). REMIC - это создание налогового законодательства, которое позволяет трасту быть сквозной организацией, которая не подлежит налогообложению на уровне траста. Транзакция CMBS структурирована и оценена исходя из предположения, что она не будет облагаться налогом в отношении своей деятельности; поэтому соблюдение правил REMIC имеет важное значение. CMBS стала привлекательным источником капитала для коммерческого ипотечного кредитования, поскольку облигации, обеспеченные пулом ссуд, обычно стоят больше, чем сумма стоимости всех ссуд. Повышенная ликвидность и структура CMBS привлекают более широкий круг инвесторов на рынок коммерческой ипотеки. Этот эффект создания стоимости позволяет ставить ссуды, предназначенные для секьюритизации, по агрессивной цене, что приносит пользу Заемщикам.
Участники отрасли [ править ]
Первичный обслуживающий (или вторичный) [ править ]
(См. Также первичный обслуживающий персонал ). В некоторых случаях заемщик может иметь дело с первичным обслуживающим лицом, которое также может быть кредитором или ипотечным банкиром, предоставившим ссуду. Первичная обслуживающая организация поддерживает прямой контакт с заемщиком, а основная обслуживающая организация может передать определенные обязанности по администрированию ссуды основному или вспомогательному обслуживающему персоналу.
Главный обслуживающий [ править ]
Обязанность главного обслуживающего персонала заключается в обслуживании ссуд в пуле до срока погашения, если заемщик не выполняет свои обязательства. Главный обслуживающий персонал управляет потоком платежей и информации и отвечает за постоянное взаимодействие с исполняющим обязанности заемщика.
Специалист по обслуживанию [ править ]
(Также см. Специальную обслуживающую организацию ) При наступлении определенных указанных событий, в первую очередь дефолта, администрирование ссуды передается специальной обслуживающей организации . Помимо обработки просроченных ссуд, специальный обслуживающий персонал также имеет полномочия по утверждению существенных действий по обслуживанию, таких как допущения по ссуде.
Направление держателя сертификата / контролирующего класса / покупателя предметов B [ править ]
Самый подчиненный класс облигаций, находящихся в обращении в любой момент, считается держателем управляющего сертификата, также называемым контролирующим классом. Инвестора в наиболее второстепенные классы облигаций обычно называют «покупателем B-части». Покупатели облигаций B обычно покупают облигации с рейтингом B и BB / Ba вместе с классом без рейтинга.
Попечитель [ править ]
Основная роль доверительного управляющего - хранить все кредитные документы и распределять платежи, полученные от главного обслуживающего лица, держателям облигаций. Хотя доверительному управляющему обычно предоставляются широкие полномочия в отношении определенных аспектов ссуды в соответствии с Соглашением о объединении и обслуживании (PSA), доверительный управляющий обычно делегирует свои полномочия либо специалисту по специальному обслуживанию, либо мастеру по обслуживанию.
Рейтинговое агентство [ править ]
Всего будет от одного до четырех рейтинговых агентств, участвующих в рейтинге секьюритизации. Рейтинговые агентства устанавливают рейтинги облигаций для каждого класса облигаций на момент закрытия секьюритизации. Они также отслеживают эффективность пула и обновляют рейтинги инвесторов на основе результатов деятельности, просрочек и потенциальных убытков, влияющих на ссуды в рамках траста.
См. Также [ править ]
- Жилая безопасность, обеспеченная ипотекой
- С фиксированным доходом ценных бумаг
- Структурированное финансирование
- Коэффициент покрытия обслуживания долга
Ссылки [ править ]
- ↑ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 4 (Thomson West, 2017 ed.).
- ^ «Локауты в отношении ссуд CMBS» . CMBS.Кредиты . Проверено 29 августа 2020 .
- ^ "Руководство для заемщика по CMBS" (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 15 мая 2006 года.
Внешние ссылки [ править ]
- Тестирование эффективности рынка коммерческой недвижимости: доказательства из доклада о финансовом кризисе 2007-2009 годов, подготовленного Отто Ван Хемертом, NYU Stern и AQR Capital Management
- Обнаружение проблемных активов: комплексные схемы кредитования и возможности рекапитализации Информационный документ по анализу CMBS Бенджамина Полена, Институт недвижимости Ньюмана, Колледж Баруха
