Причины пузыря на рынке жилья в США

Цены на жилье с поправкой на инфляцию в Японии (1980–2005 гг.) По сравнению с повышением цен на жилье в США , Великобритании и Австралии (1995–2005 гг.).

Ориентировочная стоимость владения заложенной недвижимостью по сравнению с арендой. Приблизительная формула ежемесячной стоимости владения домом получается путем расчета ежемесячной ипотечной ссуды , налога на имущество и затрат на техническое обслуживание с учетом налоговых вычетов в США, доступных для выплаты процентов по ипотеке и налогов на недвижимость. Эта формула не включает стоимость отказа от стандартного вычета (необходимого для получения налогового вычета). Предполагая, что стоимость дома составляет P долларов, годовая процентная ставка r, фиксированная в течение N лет, предельная ставка налога на прибыль, ставка налога на имущество (предполагается, что составляет ½ – 2% от P ) и годовая ставка затрат на содержание (предполагается, что составляет ½ – 1%). из P${\ displaystyle r _ {\ rm {IT}}}$${\ displaystyle r _ {\ rm {PT}}}$${\ displaystyle r _ {\ rm {M}}}$), ежемесячная стоимость владения домом составляет примерно [1] ${\ displaystyle \ scriptstyle {\ scriptstyle {\ rm {cost}}} \ приблизительно {\ Big (} {\ big (} {\ frac {r} {1- (1 + r) ^ {- N}}} + г _ {\ rm {PT}} {\ big)}}$ ${\displaystyle \scriptstyle {}\qquad {}\times (1-r_{\rm {IT}})+r_{\rm {M}}{\Big )}\times P/12.}$ Например, ежемесячная стоимость дома в размере 250 000 долларов США при фиксированной процентной ставке 6% в течение 30 лет, с налогом на имущество 1%, расходами на содержание 0,75% и ставкой федерального подоходного налога 30% составляет примерно 1361 доллар в месяц. Стоимость аренды аналогичного дома может быть меньше во многих городах США по состоянию на 2006 год. Добавление первоначального взноса или собственного капитала к этому расчету может значительно снизить ежемесячную стоимость владения, при этом значительно сокращая поток доходов, который будет генерироваться авансовым платежом в долгосрочный компакт-диск. Включая ежемесячную стоимость отказа от стандартного вычета (10 000 долларов для супружеской пары), добавленная стоимость (сокращение налоговой экономии) (вычет * tax_rate / 12) увеличит стоимость покупки дома на 250 долларов в месяц до 1611 долларов. для супружеской пары, подающей совместно в приведенном выше примере.

Эквивалентное соотношение цены и прибыли (P / E) для домов. Чтобы вычислить коэффициент P / E для арендуемого дома, разделите цену дома на его потенциальный годовой доход или чистый доход, который представляет собой рыночную арендную плату за дом за вычетом расходов, которые включают налоги на недвижимость , обслуживание и сборы. Эта формула: ${\displaystyle \textstyle {\scriptstyle {\rm {P/E\ ratio}}}={\frac {\rm {Price}}{{\rm {Rent}}-{\rm {Expenses}}}}.}$ В рассмотренном выше примере дома за 250 000 долларов коэффициент P / E будет равен 24, если этот дом сдается за 1250 долларов в месяц. Журнал Fortune приводит исторический диапазон от 11 до 12 для более простого соотношения цены и арендной платы . [2]

Наблюдатели и аналитики объясняют причины жилищного пузыря 2001–2006 годов и его коллапс в 2007–2010 годах в Соединенных Штатах «всем, от покупателей жилья до Уолл-стрит , ипотечных брокеров - Алану Гринспену ». ^[3] Другие названные факторы включают « ипотечные андеррайтеры , инвестиционные банки , рейтинговые агентства и инвесторы», ^[4] «низкие процентные ставки по ипотеке, низкие краткосрочные процентные ставки, смягченные стандарты для ипотечных ссуд и иррациональное изобилие » ^{[ 5]} Политики как из Демократической партии, так и изРеспубликанские политические партии были процитированы за то, что они «настаивают на том, чтобы деривативы не регулировались » и «за редкими исключениями» оказывали Fannie Mae и Freddie Mac «непоколебимую поддержку». ^[6]

Согласно исследованию 2020 года, основной причиной сдвигов в ценах на жилье были сдвиги в убеждениях, а не в основных условиях кредитования. ^[7]

Средняя цена проданных домов в США

Политика правительства [ править ]

Политика жилищного налогообложения [ править ]

В июле 1978 года Раздел 121 разрешил единовременное исключение 100 000 долларов из прироста капитала для продавцов 55 лет и старше на момент продажи. ^[8] В 1981 году исключение по статье 121 было увеличено со 100 000 до 125 000 долларов. ^[8] Закон о налоговой реформе 1986 года отменил налоговый вычет для процентов, выплачиваемых по кредитным картам. Поскольку проценты по ипотеке оставались вычитаемыми, это стимулировало использование потребителями собственного капитала путем рефинансирования, второй ипотеки и кредитных линий собственного капитала (HELOC). ^[9]

Закон об освобождении налогоплательщиков от 1997 года отменил правила исключения из раздела 121 и раздела 1034, и заменил их единовременным исключением в размере 500 000 долларов США / 250 000 долларов США на прирост капитала при продаже дома, доступным один раз в два года. ^[10] Это сделало жилье единственной инвестицией, которая избежала прироста капитала. Эти налоговые законы побуждали людей покупать дорогие, полностью заложенные дома, а также инвестировать во вторые дома и инвестиционную недвижимость, а не в акции, облигации или другие активы. ^{[11] [12] [13]}

Отмена регулирования [ править ]

Исторически финансовый сектор строго регулировался Законом Гласса – Стигола, который разделял коммерческие и инвестиционные банки. Он также установил строгие ограничения на процентные ставки и займы банков.

Начиная с 1980-х годов в банковской сфере произошло значительное дерегулирование. Банки были дерегулированы посредством:

• Закон о дерегулировании депозитных учреждений и денежно-кредитном контроле 1980 года (позволяющий аналогичным банкам объединяться и устанавливать любую процентную ставку).
• Garn-St. Закон Жермена о депозитных учреждениях 1982 года (разрешающий ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой ).
• Закон Грэмма – Лича – Блайли 1999 г. (разрешающий слияние коммерческим и инвестиционным банкам).

Совет Федерального банка жилищного кредитования разрешил федеральным ссудо-сберегательным компаниям выдавать ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой в 1979 году, а в 1981 году финансовый контролер предоставил эту привилегию национальным банкам. ^[14] Это постановление, принятое в те времена, когда ссуды с фиксированной ставкой под 17% были недоступны для многих потенциальных домовладельцев, привело к ряду нововведений в финансировании с регулируемой процентной ставкой, которые способствовали легкому кредитованию, которое способствовало разжиганию жилищного пузыря. . ^{[ необходима цитата ]}

Некоторые авторы выделяют дерегулирование банковской деятельности Законом Грэмма – Лича – Блайли как существенное. ^[15] Лауреат Нобелевской премии экономист Пол Кругман назвал сенатора Фила Грэмма «отцом финансового кризиса» из-за того, что он спонсировал закон ^[16], но позже пересмотрел свою точку зрения, заявив, что отмена Гласса-Стигалла «не является причиной финансового кризиса». кризис, который возник вместо « теневых банков» . ^[17] Нобелевской премия выигрывающего экономист Джозеф Стиглиц также утверждал , что G помогли создать кризис. ^[18] статьи An в The Nationсделал тот же аргумент. ^[19]

Экономисты Роберт Экелунд и Марк Торнтон также раскритиковали закон как способствующий кризису . Они заявляют, что в то время как «в мире, регулируемом золотым стандартом , 100% резервным банковским обслуживанием и отсутствием страхования депозитов FDIC », Закон о модернизации финансовых услуг имел бы «совершенный смысл» как законный акт дерегулирования, но в условиях нынешней бумажной денежной массы. В системе это «равносильно корпоративному благосостоянию финансовых институтов и моральному риску , за который налогоплательщики дорого заплатят». ^[20] Критики также отметили де-факто дерегулирование за счет изменения ипотечного кредитования.доля рынка секьюритизации от более строго регулируемых предприятий, спонсируемых государством, до менее регулируемых инвестиционных банков. ^[21]

Однако многие экономисты, аналитики и политики отвергают критику законодательства GLB. Брэд ДеЛонг, бывший советник президента Клинтона и экономист Калифорнийского университета в Беркли, и Тайлер Коуэн из Университета Джорджа Мейсона утверждали, что Закон Грэмма-Лича-Блайли смягчил влияние кризиса, допуская слияния и поглощения разваливающихся компаний. банков, поскольку кризис развернулся в конце 2008 года. ^[3] "Элис М. Ривлин, которая занимала должность заместителя директора Управления по управлению и бюджету при Билле Клинтоне, сказала, что GLB является необходимым законодательным актом, поскольку разделение инвестиций и коммерческий банкинг «работал не очень хорошо». Даже Билл Клинтон заявил (в 2008 году): «Я не думаю, что подписание этого законопроекта имело какое-либо отношение к нынешнему кризису» ».^[22]

Обязательные займы [ править ]

Сенатор-республиканец Марко Рубио заявил, что жилищный кризис «вызван безрассудной политикой правительства». ^{[23] [24]} Назначенный от республиканцев в Комиссию по расследованию финансового кризиса Питер Дж. Уоллисон и соавтор Эдвард Пинто полагали, что жилищный пузырь и крах были вызваны федеральными мандатами по продвижению доступного жилья. Они применялись в соответствии с Законом о реинвестициях в сообществах и « организациями, спонсируемыми государством » (GSE), « Fannie Mae » (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и « Freddie Mac » (Федеральная ипотечная корпорация по жилищным ипотечным кредитам). ^[25]Журналист Дэниел Индивильо утверждает, что две GSE сыграли важную роль, не отрицая при этом важность Уолл-стрит и других представителей частного сектора в создании коллапса. ^[4]

Закон о жилищном строительстве и городском развитии 1992 года установил мандат на покупку доступного жилищного кредита для Fannie Mae и Freddie Mac, и этот мандат должен был регулироваться HUD. Первоначально законодательство 1992 г. требовало, чтобы 30 или более процентов ссуд Fannie и Freddie были связаны с доступным жильем. Однако HUD было дано право устанавливать будущие требования. В 1995 году HUD постановил, что 40 процентов ссуд, приобретаемых Fannie и Freddie, должно быть направлено на поддержку доступного жилья. В 1996 году HUD поручил Фредди и Fannie предоставить не менее 42% своего ипотечного финансирования заемщикам с доходом ниже среднего в их районе. Этот целевой показатель был увеличен до 50% в 2000 году и до 52% в 2005 году.При администрации Буша HUD продолжал оказывать давление на Fannie и Freddie с целью увеличения покупок доступного жилья - до 56 процентов к 2008 году.^[25] Чтобы выполнить эти требования, Fannie и Freddie в конечном итоге объявили о предоставлении займов малодоходным и миноритарным компаниям на общую сумму 5 триллионов долларов. ^[26] Критики утверждают, что для выполнения этих обязательств Fannie и Freddie способствовали ослаблению стандартов кредитования в масштабах всей отрасли. ^[27]

Что касается Закона о реинвестициях в сообществах (CRA), экономист Стэн Либовиц написал в New York Post, что усиление CRA в 1990-х годах способствовало ослаблению стандартов кредитования во всей банковской отрасли. Он также обвинил Федеральный резерв в игнорировании негативного воздействия CRA. ^[28] Ученый из Американского института предпринимательства Эдвард Пинто отметил, что в 2008 году Bank of America сообщил, что на его портфель CRA, который составлял только 7 процентов принадлежащих ему ипотечных жилищных кредитов, пришлось 29 процентов его убытков. ^[29]Расследование Cleveland Plain Dealer показало, что «город Кливленд усугубил свои досадные проблемы потери права выкупа и потерял миллионы налоговых долларов, помогая людям покупать дома, которые они не могли себе позволить». Газета добавила, что эти проблемные ипотечные кредиты «обычно поступают от местных банков, выполняющих федеральные требования по ссуде денег в более бедных районах». ^{[30] [31]}

Другие утверждают, что «практически все свидетельства жилищного кризиса показывают», что Fannie Mae, Freddie Mac, (CRA) и их цели доступности не были главной причиной пузыря и краха. ^{[21] [23] [32]}

Профессор права Дэвид Мин утверждает, что точка зрения (обвиняя GSE и CRA) «явно противоречит фактам», а именно:

• Параллельные циклы лопания пузырей происходили за пределами рынков жилого жилья (например, в сфере коммерческой недвижимости и потребительского кредитования).
• Параллельные финансовые кризисы поразили и другие страны, в которых не было аналогичной политики в области доступного жилья.
• Доля правительства США на рынке ипотечных кредитов на самом деле стремительно сокращалась во время жилищного пузыря 2000-х годов. ^[33]

Однако, по словам Питера Дж. Уоллисона, другие развитые страны с «большими пузырями в период 1997–2007 годов» имели «гораздо меньшие ... убытки, связанные с просрочками по ипотечным кредитам и дефолтами», потому что (согласно Уоллисону) пузыри в этих странах были не поддерживаются огромным количеством субстандартных ссуд, утвержденных государством - как правило, с низкими первоначальными выплатами или без них », как это было в США ^[34].

Другой анализ ставит под сомнение правомерность сравнения кризиса жилищных кредитов с кризисом коммерческих кредитов. Изучив невыполнение коммерческих кредитов во время финансового кризиса, Сюйдун Ан и Энтони Б. Сандерс сообщили (в декабре 2010 г.): «Мы находим ограниченные доказательства того, что существенное ухудшение андеррайтинга ссуд CMBS [коммерческие ипотечные ценные бумаги] имело место до кризиса. . " ^[35] Другие аналитики поддерживают утверждение о том, что кризис в сфере коммерческой недвижимости и связанного с ней кредитования произошел после кризиса в сфере жилой недвижимости. Деловой журналист Кимберли Амадео сообщает: «Первые признаки упадка жилой недвижимости проявились в 2006 году. Три года спустя коммерческая недвижимость начала ощущать последствия. ^[36] Денис А. Герах, поверенный по недвижимости и бухгалтерский бухгалтер, написала:

... большинство ссуд на коммерческую недвижимость были хорошими ссудами, уничтоженными действительно плохой экономикой. Другими словами, не заемщики привели к тому, что кредиты испортились, это была экономика. ^[37]

В своей книге о финансовом кризисе Деловые журналисты Бетани МакЛин и Джо Ночера утверждают, что обвинения против Фанни и Фредди «полностью перевернуты; Фанни и Фредди поспешили заняться субстандартной ипотекой, потому что боялись, что их опередят негосударственные конкуренты». ^[38]

Самые ранние оценки показали, что бум субстандартного ипотечного кредитования и последовавший за ним крах были в значительной степени сконцентрированы на частном рынке, а не на публичном рынке Fannie Mae и Freddie Mac. ^[23] По оценке Федеральной резервной системы в 2008 году, более 84 процентов субстандартных ипотечных кредитов в 2006 году поступило от частных кредитных организаций. ^[32] Доля субстандартных кредитов, застрахованных Fannie Mae и Freddie Mac, также снизилась по мере того, как пузырь стал больше (с максимума страхования 48% до 24% всех субстандартных кредитов в 2006 году). ^[32]

Чтобы сделать свою оценку, Федеральная резервная система не анализировала напрямую характеристики ссуд (например, размер первоначального взноса); скорее, он предполагал, что ссуды с процентной ставкой на 3% или более выше обычной являются субстандартными, а ссуды с более низкими процентными ставками - первоклассными. Критики оспаривают использование Федеральной резервной системой процентных ставок, чтобы отличить первоклассные займы от субстандартных кредитов. Они говорят, что оценки субстандартных кредитов, основанные на использовании прокси с высокими процентными ставками, искажены, потому что государственные программы обычно продвигают ссуды с низкими процентными ставками - даже когда ссуды предоставляются заемщикам, которые явно являются субстандартными. ^[39]

По словам Мин, хотя Fannie и Freddie действительно покупали высокорисковые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой,

они не купили достаточно из них, чтобы обвинить их в ипотечном кризисе. Уважаемые аналитики, которые изучили эти данные гораздо более подробно, чем Уоллисон, Пинто или я, в том числе беспартийная государственная подотчетная служба ^[40], Гарвардский объединенный центр жилищных исследований ^[41], большинство членов Комиссии по расследованию финансовых кризисов, ^{[ 42]} Федеральное агентство жилищного финансирования ^[43] и практически все ученые, включая Университет Северной Каролины ^[44], Glaeser et al. в Гарварде, ^[45] и Федеральной резервной системе Сент-Луиса, ^[46]все отвергли аргумент Уоллисона / Пинто о том, что федеральная политика в области доступного жилья несут ответственность за распространение фактических ипотечных кредитов с высоким риском за последнее десятилетие. ^[33]

Утверждение Мин о том, что Fannie и Freddie не покупали значительного количества ценных бумаг с ипотечным покрытием с высоким риском, должно быть оценено в свете последующих обвинений SEC в мошенничестве с безопасностью, выдвинутых против руководителей Fannie Mae и Freddie Mac в декабре 2011 года. Примечательно, что SEC утверждала (и до сих пор утверждает), что Fannie Mae и Freddie Mac указали как субстандартные и субстандартные менее 10 процентов своих фактических субстандартных и субстандартных кредитов. ^[47] Другими словами, некачественные ссуды в портфелях GSE могли быть в 10 раз больше, чем первоначально сообщалось. По словам Питера Уоллисона из Американского института предпринимательства, это сделало бы оценку SEC нестандартных кредитов GSE примерно в 2 триллиона долларов - значительно выше, чем оценка Эдварда Пинто. ^[48][49]

Федеральная резервная система также подсчитала, что только шесть процентов ссуд по более высокой цене были предоставлены кредиторами, покрываемыми Законом о реинвестировании сообществ, заемщикам с более низким доходом или районам CRA. ^{[23] [50] [51]} (Как и в отношении ссуд GSE, Федеральная резервная система предположила, что все ссуды CRA были первоклассными, если они не имели процентных ставок на 3% или более выше нормальной ставки, предположение, оспариваемое другими). ^[39] В своем выступлении в 2008 году губернатор Федеральной резервной системы Рэндалл Крошнер утверждал, что CRA не может нести ответственность за кризис субстандартной ипотеки , заявив, что

«во-первых, только небольшая часть субстандартных ипотечных кредитов связана с CRA. Во-вторых, связанные с CRA ссуды, похоже, работают сравнимо с другими типами субстандартных кредитов. В совокупности ... мы считаем, что имеющиеся доказательства противоречат утверждению о том, что CRA внесло существенный вклад в текущий ипотечный кризис »

Другие, такие как председатель Федеральной корпорации страхования вкладов Шейла Бэйр ^[52] и Эллен Сейдман из New America Foundation ^[53], также утверждают, что CRA не несет ответственности за кризис. CRA также затронул только одного из 25 крупнейших субстандартных кредиторов. ^[32] По мнению нескольких экономистов, ссуды, выданные в соответствии с Законом о реинвестировании сообществ, превзошли другие «субстандартные» ипотечные ссуды, а ипотечные ссуды GSE показали лучшие результаты по сравнению с секьюритизацией под частной торговой маркой. ^{[21] [54]}

Тем не менее, экономисты Национального бюро экономических исследованийпришел к выводу, что банки, проходящие регулирующие проверки по CRA, несут дополнительный риск ипотечного кредитования. Авторы исследования под названием «Привел ли Закон о реинвестициях в сообщества к рискованному кредитованию?» сравнил "кредитное поведение банков, проходящих экзамены CRA в пределах данного переписного участка в заданный месяц (исследуемая группа), с поведением банков, работающих в том же месяце переписного участка, которые не подвергались этим экзаменам (контрольная группа). сравнение ясно показывает, что соблюдение CRA привело к более рискованному кредитованию банков ». Они пришли к выводу: «Факты показывают, что вокруг экзаменов CRA, когда стимулы для соответствия стандартам CRA особенно высоки, банки не только повышают ставки по кредитам, но и, по-видимому, выдают ссуды, которые являются заметно более рискованными».Просрочка по ссуде была в среднем на 15% выше в экспериментальной группе, чем в контрольной группе через год после выдачи ипотеки.^[55]

Исторически низкие процентные ставки [ править ]

По мнению некоторых, таких как Джон Б. Тейлор и Томас М. Хениг , «чрезмерный риск и жилищный бум» были вызваны тем, что Федеральная резервная система удерживала «слишком низкие процентные ставки в течение длительного времени». ^{[56] [57]}

После краха доткомов и последовавшей за ним рецессии 2001–2002 годов Федеральная резервная система резко снизила процентные ставки до исторически низких уровней, примерно с 6,5% до всего 1%. Это подтолкнуло банки к облегчению выдачи ссуд. К 2006 году ставки повысились до 5,25%, что снизило спрос и увеличило ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой. В результате отчуждения права выкупа увеличилось предложение, что еще больше снизило цены на жилье. Бывший председатель правления Федеральной резервной системы Алан Гринспен признал, что пузырь на рынке недвижимости «в основном был вызван снижением реальных долгосрочных процентных ставок». ^[58]

Ипотечные кредиты были объединены и проданы на Уолл-стрит инвесторам и другим странам, ищущим более высокую доходность, чем 1%, предлагаемый Федеральной резервной системой. Увеличился процент рискованных ипотечных кредитов, в то время как рейтинговые компании заявляли, что все они имеют самый высокий рейтинг. Падение жилья не в ограниченных регионах, а во всем мире. Конгрессмены, которые настаивали на создании субстандартных кредитов ^{[59] [60],} теперь ссылались на Уолл-стрит и их рейтинговые компании за то, что они вводили в заблуждение этих инвесторов. ^{[61] [62]}

В Соединенных Штатах ставки по ипотечным кредитам обычно устанавливаются по отношению к доходности 10-летних казначейских облигаций , которые, в свою очередь, зависят от ставок федеральных фондов . Федеральная резервная система признает связь между более низкими процентными ставками, более высокой стоимостью жилья и повышенной ликвидностью, которую более высокая стоимость жилья приносит в экономику в целом. ^[63] В отчете Федеральной резервной системы говорится:

Как и цены на другие активы, на цены на жилье влияют процентные ставки, и в некоторых странах рынок жилья является ключевым каналом передачи воздействия денежно-кредитной политики. ^[64]

По этой причине некоторые критиковали тогдашнего председателя ФРС Алана Гринспена за то, что тот «спроектировал» пузырь на рынке жилья, ^{[65] [66] [67] [68] [69] [70]} , например, говоря: «Это было спроектировано Федеральной резервной системой. снижение ставок, что привело к раздуванию пузыря на рынке недвижимости ". ^[71] В период с 2000 по 2003 год процентная ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой упала на 2,5 процентных пункта (с 8% до исторического минимума около 5,5%). Процентная ставка по годовой ипотеке с регулируемой ставкой(1/1 ARM) упали на 3 процентных пункта (с примерно 7% до примерно 4%). Ричард Фишер, президент ФРС Далласа, заявил в 2006 году, что политика низких процентных ставок ФРС непреднамеренно спровоцировала спекуляции на рынке жилья и что последующая «существенная коррекция [вызывает] реальные издержки для миллионов домовладельцев». ^{[72] [73]}

Снижение процентных ставок по ипотеке снижает стоимость заимствования и должно логически привести к росту цен на рынке, где большинство людей занимают деньги для покупки дома (например, в Соединенных Штатах), так что средние выплаты остаются неизменными. Если предположить, что рынок жилья эффективеножидаемое изменение цен на жилье (относительно процентных ставок) можно рассчитать математически. Расчет в боковом окне показывает, что изменение процентных ставок на 1 процентный пункт теоретически повлияет на цены на жилье примерно на 10% (с учетом ставок 2005 года по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой). Это представляет собой множитель 10: 1 между процентным изменением процентных ставок и процентным изменением цен на жилье. Для ипотечных кредитов с процентной ставкой (по ставкам 2005 г.) это дает изменение основной суммы долга примерно на 16% при изменении процентных ставок при текущих ставках на 1%. Следовательно, снижение долгосрочных процентных ставок на 2% может составлять примерно 10 × 2% = 20% роста цен на жилье, если каждый покупатель использует ипотеку с фиксированной ставкой (FRM), или примерно 16 × 3% ≈ 50. %, если каждый покупатель использует ипотеку с регулируемой ставкой (ARM), процентная ставка которой упала на 3%.

Роберт Шиллер показывает, что рост цен на жилье в США с поправкой на инфляцию за этот период составил около 45% ^[74], что примерно соответствует увеличению стоимости покупателя, финансирующего свои покупки с помощью ARM. В районах Соединенных Штатов, где, как считается, существует пузырь на рынке жилья, рост цен намного превысил 50%, что можно объяснить стоимостью заимствования с использованием ARM. Например, в районе Сан-Диего средние выплаты по ипотеке выросли на 50% в период с 2001 по 2004 год. При повышении процентных ставок возникает резонный вопрос, насколько упадут цены на жилье, и какое влияние это окажет на тех, кто владеет отрицательным капиталом , а также по экономике СШАв целом. Главный вопрос заключается в том, являются ли процентные ставки определяющим фактором на конкретных рынках, где существует высокая чувствительность к доступности жилья. (Томас Соуэлл указывает, что эти рынки, где существует высокая чувствительность к доступности жилья, созданы законами, ограничивающими использование земли и, следовательно, ее предложение. В таких областях, как Хьюстон, где нет законов о зонировании, ставка ФРС не имела никакого эффекта.) ^[75]

Вернуться к более высоким ставкам [ править ]

В период с 2004 по 2006 год ФРС повышала процентные ставки 17 раз, увеличивая их с 1% до 5,25%, прежде чем приостанавливать действие. ^[76] ФРС приостановила повышение процентных ставок из-за опасений, что ускоряющийся спад на рынке жилья может подорвать экономику в целом, точно так же, как крах пузыря доткомов в 2000 году способствовал последующей рецессии. Однако экономист из Нью-Йоркского университета Нуриэль Рубини заявил, что «ФРС следовало ужесточить меры раньше, чтобы избежать нагноения пузыря на рынке жилья на раннем этапе». ^[77]

Был большой спор относительно того, снизит ли ФРС ставки в конце 2007 года. Большинство экономистов ожидали, что ФРС сохранит ставку по фондам ФРС на уровне 5,25 процента до 2008 года; ^[78] однако 18 сентября она снизила ставку до 4,75%. ^[79]

Затронутые регионы [ править ]

Повышение цен на жилье было неравномерным до такой степени, что некоторые экономисты, в том числе бывший председатель ФРС Алан Гринспен , спорили ^{[ когда? ],} что Соединенные Штаты переживают не общенациональный пузырь на рынке жилья как таковой , а целый ряд местных пузырей. ^[80] Однако в 2007 году Гринспен признал, что на рынке жилья США на самом деле существует пузырь, и что «все пузыри пены составляют совокупный пузырь». ^[81]

Несмотря на значительно более мягкие стандарты кредитования и низкие процентные ставки, во многих регионах страны в период «пузыря» наблюдался очень незначительный рост. Из 20 крупнейших мегаполисов, отслеживаемых индексом цен на жилье S & P / Case-Shiller , в шести (Даллас, Кливленд, Детройт, Денвер, Атланта и Шарлотт) в 2001–2006 годах рост цен с поправкой на инфляцию составил менее 10%. ^[82] За тот же период семь мегаполисов (Тампа, Майами, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Феникс и Вашингтон, округ Колумбия) подорожали более чем на 80%.

Как это ни парадоксально, поскольку жилищный пузырь сдувается ^{[83], в} некоторых мегаполисах (например, в Денвере и Атланте) наблюдается высокий уровень отчуждения права выкупа , даже при том, что они не видели особого роста стоимости домов в первую очередь и, следовательно, не способствовали национальный пузырь. Это также верно и некоторые города в Rust Belt , такие как Детройт ^[84] и Кливленд , ^[85] , где слабые местные экономики произвели мало ростов цен на жилье в начале десятилетия , но до сих пор видели уменьшающиеся значения и увеличение выкупа в 2007 году в Январь 2009 г. Калифорния, Мичиган, Огайо и Флорида были штатами с самыми высокими показателями потери права выкупа.

«Мания» для домовладения [ править ]

Любовь американцев к своему дому широко известна и признана; ^[86] однако многие считают, что энтузиазм по поводу домовладения в настоящее время высок даже по американским стандартам, называя рынок недвижимости «пенистым» ^[87], «спекулятивным безумием» ^[88] и «манией». ^[89] Многие наблюдатели прокомментировали это явление ^{[90] [91] [92]} , о чем свидетельствует обложка журнала Time Magazine от 13 июня 2005 г. ^[86] (сама по себе рассматриваемая как знак пика пузыря ^{[93] ]} ), Но, как предупреждает статья 2007 года в Forbes , «чтобы понять, что мания Америкипоскольку покупка жилья непропорциональна трезвой реальности, не нужно смотреть дальше нынешнего беспорядка с субстандартным кредитованием ... Поскольку процентные ставки - и выплаты по ипотечным кредитам - начали расти, многие из этих новых владельцев испытывают трудности с заработком. концы с концами ... Эти заемщики находятся в гораздо худшем положении, чем до того, как они купили ». ^[94] Бум на рынке жилья также вызвал бум в сфере недвижимости ; например, в Калифорнии зарегистрировано рекордное количество лицензиатов на недвижимость в полмиллиона - один на каждые 52 взрослых, проживающих в штате, что на 57% больше за последние пять лет ^[95].

Общий уровень домовладения в США увеличился с 64 процентов в 1994 году (примерно там, где он был с 1980 года) до пика в 2004 году с рекордным уровнем 69,2 процента. ^[96] Лозунг кампании Буша 2004 года « общество собственности » указывает на сильное предпочтение и общественное влияние американцев в отношении владения домами, в которых они живут, в отличие от аренды. Однако во многих частях США арендная плата не покрывает расходы по ипотеке; средний национальный платеж по ипотеке составляет 1 687 долларов в месяц, что почти вдвое превышает средний размер арендной платы в 868 долларов в месяц, хотя это соотношение может значительно варьироваться от рынка к рынку. ^[97]

В период с 1997 по 2005 год количество сообщений о подозрительной деятельности, относящихся к мошенничеству с ипотечным кредитом, увеличилось на 1411 процентов. Были замешаны как заемщики, стремящиеся получить дома, которые они не могли себе иначе позволить, так и отраслевые инсайдеры, стремящиеся получить денежную выгоду. ^[98]

Убеждение, что жилье - хорошее вложение [ править ]

Среди американцев во многих случаях домовладение предпочтительнее аренды, особенно когда предполагается, что срок владения составит не менее пяти лет. Отчасти это связано с тем, что часть ипотечного кредита с фиксированной ставкой, используемая для выплаты основной суммы долга, со временем создает собственный капитал для домовладельца, в то время как процентная часть платежей по ссуде имеет право на налоговые льготы, в то время как, за исключением часто доступного личного налогового вычета для арендаторов, но не для домовладельцев, деньги, потраченные на аренду, тоже не имеют значения. Однако, если рассматривать его как инвестицию , то есть как активОжидается, что стоимость жилья со временем будет расти, в отличие от полезности жилья, которое обеспечивает домовладение, жилье не является безрисковым вложением. Считается, что популярное мнение о том, что в отличие от акций, дома не падают в цене, способствовало мании покупки домов. Цены на акции сообщаются в режиме реального времени, что означает, что инвесторы видят волатильность. Однако дома обычно оцениваются ежегодно или реже, что сглаживает ощущение нестабильности. Это утверждение , что рост цен на недвижимость было верно для Соединенных Штатов в целом , так как Великая Депрессия , ^[99] и , как представляется , следует поощрять в отрасли недвижимости. ^{[100] [101]}

Однако цены на жилье могут двигаться как вверх, так и вниз на местных рынках, о чем свидетельствует относительно недавняя история цен в таких местах, как Нью-Йорк , Лос-Анджелес , Бостон , Япония , Сеул , Сидней и Гонконг ; Во многих городах США прослеживаются значительные тенденции колебаний цен вверх и вниз (см. график). Начиная с 2005 года, год за годом Медиана цены продажи ( с поправкой на инфляцию) из одной семьи в Массачусетсе упал на 10% в 2006 году ^{[ править ]} Экономист Дэвид Lereah ранее изНациональная ассоциация риэлторов (NAR) заявила в августе 2006 года, что «он ожидает, что цены на жилье упадут на 5% в национальном масштабе, больше на одних рынках, меньше - на других». ^[102] Комментируя в августе 2005 года предполагаемый низкий риск жилья как инвестиционного инструмента, Алан Гринспен сказал, что «история не учла последствий длительных периодов низких премий за риск». ^[103]

Наряду с широко распространенным ожиданием того, что цены на жилье не упадут, также широко распространено мнение, что стоимость домов принесет среднюю или более высокую доходность в качестве инвестиций. Инвестиционный мотив для покупки жилья не следует объединять с необходимостью жилья, которое оно предоставляет; экономическое сравнение относительных затрат на владение и аренду эквивалентной полезности жилья можно провести отдельно (см. текст в рамке). В течение десятилетий цены на жилье с поправкой на инфляцию росли менее чем на 1% в год. ^{[74] [104]}

Роберт Шиллер показывает ^[74], что в течение длительных периодов времени цены на жилье в США с поправкой на инфляцию увеличивались на 0,4% в год с 1890 по 2004 год и на 0,7% в год с 1940 по 2004 год. Пит Эйхгольц также показал ^[105], что стало известно как Индекс жилья Herengracht , сопоставимые результаты по ценам на жилье на одной улице в Амстердаме (место легендарной тюльпановой мании и где предложение жилья заметно ограничено) за 350-летний период. Такая мизерная доходность затмевается инвестициями в акции и облигации.рынки; хотя эти инвестиции не имеют значительной доли заемных средств за счет займов под справедливую процентную ставку. Если исторические тенденции сохранятся, разумно ожидать, что цены на жилье лишь немного превысят инфляцию в долгосрочной перспективе. Кроме того, один из способов оценить качество любых инвестиций - это вычислить соотношение цены и дохода (P / E) , которое для домов можно определить как цену дома, деленную на потенциальный годовой доход от аренды за вычетом расходов, включая налоги на недвижимость , техническое обслуживание, страхование и сборы за кондоминиумы. Для многих регионов этот расчет дает коэффициент P / E примерно 30–40, который экономисты считают высоким как для рынка жилья, так и для фондового рынка; ^[74] исторические отношения цены к арендной плате составляют 11–12. ^[2]Для сравнения: непосредственно перед крахом доткомов коэффициент P / E индекса S&P 500 составлял 45, а в 2005–2007 гг. - около 17. ^[106] В статье 2007 года, в которой сравниваются стоимость и риски аренды с покупкой с использованием покупки и калькулятор арендной платы , как заключает The New York Times ,

[Риэлторы] утверждают, что домовладение - это способ реализовать американскую мечту, сэкономить на налогах и одновременно получить солидный доход от инвестиций. ... Теперь ясно, что люди, которые в последние два года предпочли аренду покупке, сделали правильный шаг. В большей части страны ... недавние покупатели жилья столкнулись с более высокими ежемесячными расходами, чем арендаторы, и тем временем потеряли деньги на своих инвестициях. Это почти как если бы они выбросили деньги - оскорбление, которое когда-то предназначались для съемщиков. ^[107]

В статье Forbes 2007 года, озаглавленной «Не покупайте этот дом», приводятся аналогичные аргументы и делается вывод, что пока «сопротивляйтесь давлению [купить]. Возможно, нет места лучше дома, но нет причин, по которым вы не можете его арендовать. " ^[94]

Продвижение в СМИ [ править ]

В конце 2005 г. и в 2006 г. было множество телевизионных программ, рекламирующих инвестиции в недвижимость и продажу недвижимости . ^{[108] [109]} В дополнение к многочисленным телешоу в книжных магазинах в городах США можно было увидеть большие экспозиции книг, рекламирующих инвестиции в недвижимость, например, книгу главного экономиста НАР Дэвида Лериа « Вы скучаете по недвижимости» Бум? , подзаголовок « Почему стоимость домов и другие инвестиции в недвижимость вырастут в конце десятилетия - и как на них заработать» , опубликованный в феврале 2005 года. ^[110] Год спустя Лери переименовал свою книгу « Почему бум в сфере недвижимости не рухнет». - И как вы можете получить от этого прибыль .^[111]

Однако после комментариев председателя Федеральной резервной системы Бена Бернанке по поводу «спада на рынке жилья» в августе 2006 года ^[112] Лереа сказал в интервью NBC, что «у нас рыночный бум: вы должны исправить это, потому что бум не может существовать вечно [так в оригинале ] ". ^[113] Комментируя феномен смещения счетов NAR на национальном рынке жилья (см. Комментарии Дэвида Лери ^{[114] [113] [115]} ), The Motley Foolсообщил: «Нет ничего смешнее или приятнее ... чем наблюдать, как Национальная ассоциация риэлторов (NAR) меняет свою настройку в эти дни ... NAR полон этого и будет вращать числа любым способом, чтобы не отставать от приятная фантастика, что все хорошо ". ^[101]

Покинув NAR в мае 2007 года, Лереа объяснил Роберту Сигелу из Национального общественного радио, что использование слова «бум» в названии на самом деле было идеей его издателя и «плохим выбором названий». ^[116]

Спекулятивная лихорадка [ править ]

На приведенном выше графике показана общая условная стоимость деривативов относительно показателей благосостояния США. Для случайного наблюдателя важно отметить, что во многих случаях условные значения производных не имеют большого смысла. Часто сторонам нелегко договориться об условиях закрытия производного контракта. Распространенным решением было создание равного и противоположного контракта, часто с другой стороной, для чистых платежей ( Срочный рынок # Неттинг ), таким образом устраняя все риски контракта, кроме контрагента, но удваивая номинальную стоимость невыполненных контрактов. .

Поскольку в 2000–2001 годах после падения процентных ставок медианные цены на жилье начали резко расти, спекулятивные покупки домов также увеличились. ^[117] В статье журнала Fortune о спекуляциях на рынке жилья в 2005 году говорилось: «Америка была захвачена буйным безумием, которое выглядело столь же сумасшедшим, как акции доткомов». ^[118] В интервью журналу BusinessWeek в 2006 году экономист из Йельского университета Роберт Шиллер сказал о влиянии спекулянтов на долгосрочные оценки: «Я беспокоюсь о большом падении, потому что сегодня цены поддерживаются спекулятивной лихорадкой », ^[119]а бывший главный экономист НАР Дэвид Лери сказал в 2005 году, что «сейчас в покупке жилья присутствует спекулятивный элемент». ^{[114] [сломанная сноска]} Спекуляции на одних местных рынках были больше, чем на других, и ожидается, что любая корректировка оценок будет в значительной степени связана с процентной суммой спекулятивных покупок. ^{[115] [120] [121]} В том же интервью BusinessWeek Анджело Мозило, генеральный директор ипотечной компании Countrywide Financial , сказал в марте 2006 года:

В областях, где у вас были серьезные спекуляции, у вас могло быть 30% [снижение цен на жилье] ... Через год или полтора вы увидите медленное ухудшение стоимости жилья и существенное ухудшение в тех областях, где был спекулятивный избыток. ^[119]

Главный экономист Национальной ассоциации строителей жилья Дэвид Сейдерс сказал, что Калифорния, Лас-Вегас, Флорида и Вашингтон, округ Колумбия, "имеют наибольший потенциал для замедления цен", потому что рост цен на этих рынках подпитывался спекулянтами. которые покупали дома с намерением «перевернуть» или продать их с целью получения быстрой прибыли. ^[122] Президент ФРС Далласа Ричард Фишер сказал в 2006 году, что ФРС удерживала целевую ставку на 1% «дольше, чем должна была быть», и непреднамеренно спровоцировала спекуляции на рынке жилья. ^{[72] [73]}

Различные консультанты по инвестициям в недвижимость открыто выступали за использование безналичной продажи недвижимости, что привело к упадку многих спекулянтов, следовавших этой стратегии, таких как Кейси Серин . ^{[123] [124]}

Покупка и продажа сверх нормальных мультипликаторов [ править ]

Стоимость жилья, умноженная на годовую арендную плату, со времен Второй мировой войны составляла 15. В пузыре цены достигли значения, кратного 26. В 2008 году цены упали до значения, кратного 22 ^[125].

В некоторых районах дома продавались по цене, кратной восстановительной стоимости, особенно когда цены были правильно скорректированы с учетом амортизации. ^{[126] [127]} Индексы стоимости квадратного фута по-прежнему сильно различаются от города к городу, поэтому может оказаться, что в некоторых районах новые дома могут быть построены дешевле, чем запрашиваемые цены на существующие дома. ^{[128] [129] [130] [131]}

Возможными факторами такого различия от города к городу являются ограничения предложения жилья, как нормативные, так и географические. Нормативные ограничения, такие как границы роста городов, служат для уменьшения площади земель, пригодных для застройки, и, таким образом, повышают цены на строительство нового жилья. Нельзя игнорировать и географические ограничения (водоемы, водно-болотные угодья и склоны). Спорный вопрос, какой тип ограничений больше способствует колебаниям цен. Некоторые утверждают, что последнее, по своей сути увеличивая стоимость земли на определенной территории (поскольку количество пригодной для использования земли меньше), дает домовладельцам и застройщикам стимул для поддержки нормативных положений, направленных на дальнейшую защиту стоимости их собственности. ^[132]

В этом случае географические ограничения порождают регулирующие меры. Напротив, другие будут утверждать, что географические ограничения являются лишь второстепенным фактором, указывая на более заметное влияние, которое границы роста городов оказывают на цены на жилье в таких местах, как Портленд, штат Орегон. ^[133] Несмотря на наличие географических ограничений в окрестностях Портленда, их нынешняя граница роста городов не охватывает эти области. Следовательно, можно утверждать, что такие географические ограничения не являются проблемой.

Обрушение пузыря доткомов [ править ]

Экономист Йельского университета Роберт Шиллер утверждает, что крах фондового рынка 2000 года сместил «иррациональное изобилие» с упавшего фондового рынка на жилую недвижимость: «После того, как акции упали, недвижимость стала основным средством выхода спекулятивного безумия, которое развязал фондовый рынок». ^[134]

Аварии из дота-комов и технологических секторов в 2000 году привел к (приблизительно) падению в 70% NASDAQ составного индексе. Шиллер и несколько других экономистов утверждали, что это привело к тому, что многие люди забрали свои деньги с фондового рынка и купили недвижимость , считая это более надежным вложением средств. ^{[71] [104] [135]}

Рискованные ипотечные продукты и слабые стандарты кредитования [ править ]

Чрезмерная задолженность по жилищному строительству, в свою очередь, была вызвана подсекторами обеспеченных ипотекой ценных бумаг , свопов кредитного дефолта и обеспеченных долговых обязательств в финансовой отрасли , которые предлагали нерационально низкие процентные ставки и нерационально высокие уровни одобрения для потребителей субстандартных ипотечных кредитов, потому что они рассчитывали совокупный риск с использованием гауссовой связкиформулы, которые строго предполагали независимость отдельных компонентов ипотеки, тогда как на самом деле кредитоспособность почти каждой новой субстандартной ипотеки сильно коррелировала с кредитоспособностью любой другой из-за взаимосвязей через уровни потребительских расходов, которые резко упали, когда стоимость недвижимости начала падать во время первоначального волна дефолтов по ипотеке. ^{[136] [137]} Потребители долга действовали в своих рациональных личных интересах, потому что они не могли проверить непрозрачную ошибочную методологию ценообразования риска в финансовой отрасли. ^[138]

Расширение субстандартного кредитования [ править ]

Низкие процентные ставки, высокие цены на жилье, и листать (или перепродажи дома , чтобы получить прибыль), фактически создали условия практически без риска для кредиторов , так как рискованные или дефолта кредиты могут быть возвращены листать дома.

Частные кредиторы продвигали субстандартные ипотечные кредиты, чтобы извлечь из этого выгоду, чему способствовало более широкое влияние на рынке для инициаторов ипотечных кредитов и меньшее влияние на рынке секьюритизаторов ипотечных кредитов. ^[21] Субстандартная ипотека составила 35 миллиардов долларов (5% от общего числа выданных) в 1994 году, ^[139] 9% в 1996 году, ^[140] 160 миллиардов долларов (13%) в 1999 году ^[139] и 600 миллиардов долларов (20%) в 2006. ^{[140] [141] [142]}

Рискованные продукты [ править ]

Недавнее использование ипотечных кредитов , ипотечные кредиты с плавающей ставкой , интерес только для ипотеки , дефолтные свопы , обеспеченные долговые обязательства , кредитные рынки замороженных и указанных кредитов доходов (подмножество « Alt-A кредитов», когда заемщик не должны предоставлять документация, подтверждающая доход, указанный в заявке; эти ссуды также назывались ссуды без документации и, в некотором уничижительном смысле, ссуды для финансирования покупки жилья, описанные выше, вызвали озабоченность по поводу качества этих ссуд. если процентные ставки снова вырастут или заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. ^{[74][143] [144] [145]}

Во многих областях, особенно в тех, которые получили наибольшее признание, нестандартные займы превратились из почти неслыханных в распространенные. Например, 80% всех ипотечных кредитов, инициированных в регионе Сан-Диего в 2004 году, были с регулируемой процентной ставкой, а 47% - только с процентной ставкой.

В 1995 году Fannie Mae и Freddie Mac начали получать доступный жилищный кредит для покупки ценных бумаг Alt-A ^[146]. Мнения ученых разделились по вопросу о том, насколько это способствовало покупкам GSE непервоклассных MBS и росту непервоклассных ипотечных кредитов. ^[21]

Некоторые заемщики обошли требования о первоначальном взносе, используя финансируемые продавцом программы помощи при первоначальном взносе (DPA), в которых продавец передает деньги благотворительным организациям, которые затем передают им деньги. С 2000 по 2006 год более 650 000 покупателей получали свои первоначальные взносы через некоммерческие организации. ^[147] Согласно исследованию Счетной палаты правительства, по этим ипотечным кредитам наблюдается более высокий уровень невыполнения и потери права выкупа. Исследование также показало, что продавцы завышали цены на жилье, чтобы возместить свои взносы в некоммерческие организации. ^[148]

4 мая 2006 г. IRS постановило, что такие планы больше не имеют права на получение статуса некоммерческих организаций из-за кругового характера денежного потока, в котором продавец выплачивает благотворительной организации «комиссию» после закрытия. ^[149] 31 октября 2007 года Департамент жилищного строительства и городского развития принял новые правила, запрещающие так называемые программы первоначального взноса, финансируемые продавцом. Большинство из них должны немедленно прекратить предоставление грантов по ссудам FHA; можно работать до 31 марта 2008 года. ^[147]

Стандарты ипотечного кредитования стали слабыми из-за морального риска , когда каждое звено ипотечной цепочки собирало прибыль, полагая, что перекладывает на риск. ^{[21] [150]} Уровень отказов в ипотеке для обычных ссуд на покупку жилья, о которых сообщается в соответствии с Законом о раскрытии информации о жилищной ипотеке, заметно снизился с 29 процентов в 1998 году до 14 процентов в 2002 и 2003 годах. ^[151] Традиционные посредники, такие как ипотечные секьюритизаторы. рейтинговые агентства утратили способность поддерживать высокие стандарты из-за давления со стороны конкурентов. ^[21]

Ипотечные риски недооценивались каждым учреждением в цепочке от инициатора до инвестора из-за недооценки возможности падения цен на жилье с учетом исторических тенденций роста цен. ^{[152] [153]} Эти авторы утверждают, что неуместная уверенность в инновациях и чрезмерный оптимизм привели к просчетам как государственных, так и частных организаций.

В марте 2007 года отрасль субстандартного ипотечного кредитования в Соединенных Штатах рухнула из-за более высоких, чем ожидалось, показателей потери права выкупа жилья , когда более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных убытках или выставили себя на продажу. ^[154] Журнал Harper's предупреждал об опасности роста процентных ставок для недавних покупателей жилья, владеющих такими ипотечными кредитами, а также для экономики США.в целом: "Проблема [в том], что цены падают, несмотря на то, что общая сумма ипотечных кредитов покупателей остается неизменной или даже увеличивается. ... Рост платежей по обслуживанию долга приведет к дальнейшему отвлечению доходов от новых потребительских расходов. Взятые вместе, эти факторы приведет к дальнейшему сокращению «реальной» экономики, снизит уровень тех, кто уже снижает реальную заработную плату, и подтолкнет нашу обремененную долгами экономику к стагнации японского типа или еще хуже ». ^[155]

Факторами, которые могут способствовать повышению ставок, являются государственный долг США , инфляционное давление, вызванное такими факторами, как рост стоимости топлива и жилья, а также изменения иностранных инвестиций в экономику США. В период с 2004 по 2006 год ФРС повышала ставки 17 раз, увеличивая их с 1% до 5,25%. ^[76] Журнал BusinessWeek назвал вариант ARM (который может разрешать минимальный ежемесячный платеж меньше, чем выплата только процентов) ^[156] ». самый рискованный и сложный продукт жилищного кредитования из когда-либо созданных »и предупредил, что более одного миллиона заемщиков приобрели опционные ARM на сумму 466 миллиардов долларов в период с 2004 года по второй квартал 2006 года, сославшись на опасения, что эти финансовые продукты могут больше всего повредить отдельным заемщикам и« ухудшить ситуацию. [жилье] бюст ".^[157]

Для решения проблем, возникающих из-за «лживых ссуд», Налоговая служба обновила инструмент проверки дохода, используемый кредиторами, чтобы упростить и ускорить подтверждение заявленного дохода заемщика. ^[144] В апреле 2007 года финансовые проблемы, аналогичные субстандартным ипотечным кредитам, начали проявляться с кредитами Alt-A, выдаваемыми домовладельцам, которые считались менее рискованными; уровень просрочек по ипотечным кредитам Alt-A вырос в 2007 году. ^[158] Управляющий крупнейшего в мире фонда облигаций PIMCO предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не был единичным событием и в конечном итоге нанесет ущерб экономике и чьей экономике. в конечном итоге это скажется на снижении цен на дома. ^[159]

См. Также [ править ]

• Resolution Trust Corporation
• Сберегательный и ссудный кризис

Ссылки [ править ]