Национальный ипотечный кризис 1930 - х годов была депрессия -era кризис в Соединенных Штатах характеризуется высокими темпами, по умолчанию и парящих кредита к стоимости соотношения на рынке жилой недвижимости. Быстрое расширение рынка жилого несельскохозяйственного жилья в течение 1920-х годов привело к созданию пузыря на рынке жилья, частично раздутого за счет специальных инноваций со стороны четырех основных финансовых посредников - коммерческих банков , компаний по страхованию жизни , взаимных сберегательных касс и жилищно-кредитных учреждений ( сбережения). В результате федеральный капитальный ремонт, связанный с Новым курсомЗаконодательство привело к изменению парадигмы в ипотечном кредитовании, популяризации более долгосрочных сроков погашения, полной амортизации ипотечных кредитов и создания мощного вторичного рынка для ценных бумаг, связанных с ипотекой.
Политика предаварийного кредитования
В кредитовании преобладали четыре финансовых посредника - коммерческие банки , компании по страхованию жизни , взаимные сберегательные кассы и сберегательные кассы (также называемые ссудно-сберегательными ассоциациями или S&L), хотя только компании по страхованию жизни работали на межрегиональном уровне. Паевые сберегательные банки и коммерческие банки владели доминирующими рыночными долями в определенных регионах - Новой Англии и городах Средней Атлантики и на Западе, соответственно, - но были ограничены в других местах. Напротив, к концу 1920-х годов сберегательные учреждения распространились на все уголки страны, но функционировали преимущественно на местном уровне. [1]
Помимо географического диапазона влияния, четыре посредника различались предпочтительными условиями ипотеки. Коммерческие банки, компании по страхованию жизни и взаимные сберегательные кассы обычно предлагали пятилетние воздушные ипотечные кредиты с соотношением суммы кредита к стоимости 50%. [2] Как и в случае любого пузыря, как заемщики, так и кредиторы ожидали, что цены на активы будут расти до бесконечности, и имели тенденцию постоянно рефинансировать их при наступлении срока погашения, подвергая себя явной опасности дефолта и, как следствие, институциональной неплатежеспособности в случае ужесточения условий кредитования.
С другой стороны, ссудо-сберегательные организации , как правило, предлагали ипотечные ссуды с полной амортизацией на срок от 11 до 12 лет и обычно выписывали ипотечные ссуды с соотношением ссуды к стоимости, значительно превышающим 50%. [2] Таким образом, заемщики столкнулись с решением: принимать высокие платежи в обмен на окончательное прямое владение или отдавать предпочтение краткосрочному благополучию по сравнению с формальным владением домом. Многие приняли гибрид, финансируя 50% покупной цены (за вычетом первоначального взноса) за счет беспроцентной ссуды и покрывая оставшуюся часть амортизируемой ипотечной ссудой из сберегательного фонда, в конечном итоге финансируя обязательство по наступлении срока погашения первого (возможно, после его выплаты). на несколько периодов) с погашением кредита, продлевая таким образом срок до погашения этого гибрида, одновременно выплачивая меньший первоначальный взнос (совокупная стоимость ипотечных кредитов превышает индивидуальную ипотеку, на которую и отдельные лица будут претендовать ). Этот гибрид был назван У. Н. Лауксом «Планом Филадельфии» в 1928 году в связи с тем, где его использование впервые стало широко распространенным. [3]
Хотя все они имеют уникальную временную структуру, каждый из этих трех финансовых инструментов - два чистых и один гибридный - рисковал потерпеть неудачу. 12-летняя ипотека с полной амортизацией была, пожалуй, лучшим вариантом, но представляла собой существенные ежемесячные обязательства для розничного заемщика даже при существующем статус-кво и, следовательно, невыполнимые в случае острого экономического кризиса. И план Филадельфии, и чистая пятилетняя ипотека предусматривали меньшее ежемесячное обязательство заемщика, но основывались на допущении о бесплатном доступе кредита для рефинансирования основной суммы долга по истечении срока погашения, что подвергало их значительному риску неисполнения обязательств в условиях острой ситуации. финансовый кризис, характеризуемый ужесточением кредита.
Великая депрессия и последующая модернизация ипотечного рынка
Обвал фондового рынка в Черный вторник и последующие экономические потрясения усилили ранее абстрактные риски, присущие ипотечному рынку 1920-х годов: заемщики больше не могли позволить себе даже умеренные ежемесячные платежи, а компенсация, предоставляемая взысканием залога под залог, мало способствовала улучшению финансового положения многих организаций. : между 1928 и 1933 годами цены на жилье упали почти на 25,9%, включая годовое падение на 10,5% в 1932 году. [4] [5] [6] В результате многие посредники потерпели неудачу, особенно ссудо-сберегательные компании, которые управляли своими собственными Филадельфией. Планы - выпуск как балансовой, так и амортизирующей ипотечной ссуды - последний в рамках плана накопительного ссуды, согласно которому заемщики должны были покупать акции в S&L каждый период до тех пор, пока их авуары не будут равны основной сумме амортизируемой ссуды, после чего задолженность была аннулирована. Дефолт увеличил эффективные остатки по кредитам для оставшихся заемщиков за счет уменьшения стоимости фонда погашения, что еще больше стимулировало дефолт других заемщиков, и многие ссудо-сберегательные компании были вынуждены полностью ликвидировать свои активы - около 5000 в течение 1930-х годов. [7] Другие крупные финансовые посредники, хотя и несколько более сдержанные из-за того, что не были подвержены бедам плана накопления акций, оказались в таком же тяжелом положении.
В 1934 году в рамках нового курса , Конгресс принял Национальный закон Жилищный 1934 , который создал два новых учреждения: (1) Федеральное управление жилищного строительства (FHA), которые застрахованные ипотеки , которые отвечали определенным критериям, и (2) Федеральный Корпорация по страхованию ссуд и сбережений (FSLIC), которая страховала вклады в ссудо-сберегательных кассах (и которая потерпела крах во время кризиса ссуд и сбережений ). Оба были сосредоточены на укреплении рынка жилья за счет увеличения кредита, тем самым сгущая рынок и стабилизируя цены на жилье. FHA пошло еще дальше и установило ограничения на условия и процентные ставки соответствующих ипотечных кредитов, как правило, требуя, чтобы ипотечные кредиты полностью амортизировали срок погашения, превышающий 15 лет, с процентными ставками, превышающими 5% годовых только в единичных случаях. Структура этих новых ипотечных кредитов снижает значительную часть риска, присущего инструментам до краха.
Последствия
Начиная с появлением FHA, соотношение кредитов к стоимости неуклонно увеличивалось, уменьшая необходимость для заемщиков держать несколько ипотечных кредитов, как это было в случае с Филадельфийским планом. [8] В постоянных усилиях по увеличению плотности жилищного ипотечного кредитования федеральное правительство создало Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (FNMA или Fannie Mae), которая покупала ипотечные кредиты, выпущенные под эгидой FHA, с целью создания большого вторичного рынка для жилищная ипотека. С течением времени FHA применяло все более строгие условия, и к 1950-м годам многие ипотечные кредиты были увеличены до 30 лет, что с тех пор стало отраслевым стандартом.
Рекомендации
- ^ Сноуден, Кеннет А. (июль 2010 г.). «Анатомия жилищного ипотечного кризиса: взгляд в 1930-е годы». Рабочий документ NBER 16244 : 6–8. DOI : 10,3386 / w16244 .
- ^ а б Мортон, Джозеф (1956). «Городское ипотечное кредитование: сравнительные рынки и опыт» . Princeton: Princeton University Press, стр. 149-155.
- ^ Loucks, WN (ноябрь 1928 г.). "План финансирования за счет второй ипотеки" Филадельфийской ассоциации строительства и ссуды ". Журнал экономики земли и коммунального хозяйства . 4 : 367–374. DOI : 10.2307 / 3139128 . JSTOR 3139128 .
- ^ Юн, Эл (11 января 2011 г.). «Падение цен на жилье превышает Великую депрессию» . Рейтер . Проверено 1 марта 2011 года .
- ^ Пек, Эмили (22 апреля 2008 г.). «Йельский Шиллер: жилищный спад в США может превзойти Великую депрессию» . The Wall Street Journal . Проверено 1 марта 2011 года .
- ^ «Через пол» . Экономист. 29 мая 2008 . Проверено 1 марта 2011 года .
- ^ Сноуден, Кеннет А. (июль 2010 г.). «Анатомия жилищного ипотечного кризиса: взгляд в 1930-е годы». Рабочий документ NBER 16244 : 17. doi : 10.3386 / w16244 .
- ^ Греблер, Лео; Бланк, Дэвид М .; Винник, Луи (1956). «Формирование капитала в жилой недвижимости: тенденции и перспективы» . Princeton: Princeton University Press, стр. 503.