Кредит-значение ( LTV ) соотношение представляет собой финансовый термин , используемый кредиторами , чтобы выразить отношение кредита к стоимости актива приобретенного.
В сфере недвижимости этот термин обычно используется банками и строительными обществами для обозначения доли первой ипотечной линии в процентах от общей оценочной стоимости недвижимости . Например, если кто-то берет взаймы 130 000 долларов на покупку дома стоимостью 150 000 долларов, коэффициент LTV составляет от 130 000 до 150 000 долларов или 130 000 долларов / 150 000 долларов, или 87%. Остальные 13% представляют собой стрижку кредитора, в сумме они составляют 100% и покрываются за счет собственного капитала заемщика. Чем выше коэффициент LTV, тем более рискованным является кредит для кредитора.
Оценка имущественного обычно определяются с помощью оценщика , но лучшая мерой является сделкой вооружений длины между заинтересованным покупателем и продавцом. Обычно банки используют меньшую из оценочной стоимости и покупной цены, если покупка является «недавней» (в пределах 1-2 лет).
Риск
Стоимость ссуды - один из ключевых факторов риска, который кредиторы оценивают при выборе заемщиков для получения ипотечной ссуды . Риск дефолта всегда находится в центре внимания при принятии решений о кредитовании, и вероятность того, что кредитор понесет убыток, увеличивается по мере уменьшения суммы собственного капитала . Таким образом, по мере увеличения коэффициента LTV ссуды требования к квалификации для определенных ипотечных программ становятся гораздо более строгими. Кредиторы могут потребовать от заемщиков ссуд с высоким LTV приобрести ипотечную страховку, чтобы защитить кредитора от дефолта покупателя, что увеличивает стоимость ипотеки.
Низкий коэффициент LTV (ниже 80%) влечет за собой более низкие ставки для заемщиков с более низким уровнем риска и позволяет кредиторам рассматривать заемщиков с более высоким уровнем риска, например, с низким кредитным рейтингом , предыдущими просроченными платежами в их ипотечной истории, высоким соотношением долга к доходу отношения , суммы кредита или высокого обналичить требования, недостаточные резервы и / или нет дохода. Более высокие коэффициенты LTV предназначены в первую очередь для заемщиков с более высокими кредитными рейтингами и удовлетворительной ипотечной историей. Полное финансирование или 100% LTV зарезервировано только для самых кредитоспособных заемщиков. Ссуды с коэффициентом LTV выше 100% называются подводной ипотекой.
Комбинированное соотношение кредита к стоимости (HTV PSV)
Комбинированный кредит соотношение стоимости (CLTV) , чтобы это на долю от кредитов (обеспеченных собственности ) по отношению к его значению . Термин « комбинированная ссуда к стоимости» добавляет дополнительную специфичность базовой ссуде к стоимости, которая просто указывает соотношение между одной первичной ссудой и стоимостью собственности. Когда добавлено слово «комбинированный», это означает, что при расчете процентного соотношения учитывались дополнительные ссуды на недвижимость .
Совокупный основной баланс (-ы) всех ипотечных кредитов на недвижимость, разделенный на его оценочную стоимость или покупную цену, в зависимости от того, что меньше. Отличие CLTV от LTV позволяет выявить сценарии ссуды, в которых задействовано несколько ипотечных ссуд. Например, недвижимость стоимостью 100 000 долларов США с единовременной ипотечной ссудой в 50 000 долларов США имеет LTV 50%. Аналогичная недвижимость стоимостью 100 000 долларов США с первой ипотечной ссудой в размере 50 000 долларов США и второй ипотечной ссудой в размере 25 000 долларов США имеет совокупный баланс по ипотеке в размере 75 000 долларов США. CLTV составляет 75%.
Комбинированная ссуда на стоимость - это сумма в дополнение к ссуде на стоимость, которая просто представляет собой закладную или ссуду первой позиции в процентах от стоимости собственности.
Страны
Соединенные Штаты
В Соединенных Штатах соответствующие займы, которые соответствуют руководящим принципам андеррайтинга Fannie Mae и Freddie Mac , ограничены коэффициентом LTV, который не превышает 80%. Соответствующие ссуды выше 80% разрешены, но обычно требуют частного ипотечного страхования . Существуют и другие варианты ссуды LTV более 80%. Федеральное управление жилищного строительства (FHA) страхует кредиты на покупку 96,5%, TD Bank, американское подразделение Toronto-Dominion Bank, которая в пятницу, 18 апреля 2014 года начал принимать авансовые платежи , как низко как 3% за счет инициативы под названием «Right Шаг» , ориентирована на начинающих покупателей и покупателей с низким и средним уровнем дохода (97% LTV), а также Соединенных Штатов Департамента по делам ветеранов и Департамент сельского хозяйства Соединенных Штатов кредиты на покупку гарантии на 100%.
Недвижимость с более чем одним залоговым удержанием, такая как автономные секунданты и кредитные линии собственного капитала ( HELOC ), подлежат комбинированному критерию ссуды на стоимость (CLTV). LTV для автономных секунд и кредитной линии собственного капитала будет представлять собой остаток ссуды в процентах от оценочной стоимости. Однако для того, чтобы измерить степень риска заемщика, необходимо проанализировать всю непогашенную ипотечную задолженность.
Австралия
В Австралии используется термин «соотношение ссуды к стоимости» (LVR). LVR 80% или ниже считается низким риском для стандартных займов, а 60% и ниже - для ссуды без документов или ссуды с низким уровнем документации. Более высокие LVR до 95% доступны, если кредит застрахован по ипотеке. Также можно взять жилищный кредит со 100% LVR, когда покупателям жилья не требуется копить на депозит. Однако из-за рискованной позиции существуют строгие требования к тем, кто желает получить жилищный заем в размере 100% LVR, например, использование поручителя [1], также известного как жилищный кредит поручителя .
Новая Зеландия
В Новой Зеландии Резервный банк ввел для банков ограничения по ссуде на стоимость, чтобы замедлить быстрорастущий рынок недвижимости, особенно в Окленде. Ограничения LVR означают, что банкам не разрешается предоставлять более 10 процентов своего жилищного ипотечного кредитования заемщикам-владельцам с высокими LVR (менее 20 процентов депозита), и они должны ограничивать свои высокие LVR (менее 40 процентов депозита). кредитование инвесторов составляет не более 5 процентов ипотечного жилищного кредитования. [2]
Великобритания
В Великобритании ипотечные кредиты с LTV до 125% были довольно распространены в преддверии национальных / глобальных экономических проблем, но сегодня (ноябрь 2011 г.) доступно очень мало ипотечных кредитов с LTV более 90% - и Ипотека 75% LTV является наиболее распространенной.
Смотрите также
- Залог (финансы)
- Перекрестное обеспечение
- Стрижка (финансы)
- Ипотечное право
- Ипотечный заем
Рекомендации
- https://www.wsj.com/articles/SB10001424052702304626304579509463522046346
- ^ "Что такое соотношение кредита к стоимости (LVR) и как оно влияет на процентные ставки?" . savings.com.au . Проверено 9 сентября 2018 .
- ^ «Часто задаваемые вопросы об ограничениях отношения ссуды к стоимости - Резервный банк Новой Зеландии» . www.rbnz.govt.nz . Проверено 1 ноября 2016 .
Внешние ссылки
- Страница Investopedia.com о ссуде до стоимости