Из Википедии, свободной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Ипотечное страхование кредиторов ( LMI ), также известное как частное ипотечное страхование ( PMI ) в США, представляет собой страхование, выплачиваемое кредитору или доверительному управляющему для пула ценных бумаг, которые могут потребоваться при получении ипотечной ссуды . Это страхование для компенсации убытков в случае, когда залогодатель не может выплатить ссуду, а кредитор не может возместить свои расходы после обращения взыскания и продажи заложенного имущества. [1] Типичная ставка составляет 55 долларов в месяц. на 100000 долларов, или до 125 долларов в месяц. для типичной ссуды в 200000 долларов. [2]

Страхование ипотеки в США [ править ]

Годовая стоимость PMI варьируется и в большинстве случаев выражается в терминах общей стоимости кредита, в зависимости от срока кредита, типа кредита, доли от общей стоимости жилья, которая финансируется, суммы покрытия и частоты выплат страховых взносов ( ежемесячно, ежегодно или разово). PMI может быть оплачен авансом или может быть капитализирован в ссуду в случае продукта с разовой премией. Этот тип страхования обычно требуется только в том случае, если первоначальный взнос составляет 20% или меньше от продажной цены или оценочной стоимости (другими словами, если соотношение кредита к стоимости (LTV)составляет 80% и более). Как только основная сумма снижается до 80% от стоимости, PMI часто больше не требуется для обычных кредитов. Это может происходить посредством выплаты основной суммы долга, повышения стоимости дома или того и другого. Ссуды FHA часто требуют рефинансирования для устранения PMI даже после того, как LTV упадет ниже 80%. Эффективная экономия процентов от выплаты PMI может быть значительной. В случае МИ, оплачиваемого кредитором, срок действия полиса может варьироваться в зависимости от типа предоставляемого покрытия (либо первичное страхование, либо какой-либо страховой полис пула). Заемщики, как правило, ничего не знают о каких-либо МИ, оплачиваемых кредитором, на самом деле в большинстве ссуд, "не требующих МИ", фактически есть МИ, оплачиваемые кредитором, которые финансируются за счет более высокой процентной ставки, которую платит заемщик.

Иногда кредиторы требуют, чтобы LMI выплачивалась за фиксированный период (например, 2 или 3 года), даже если основная сумма долга достигает 80% раньше этого срока. Юридически нет обязательства разрешать аннулирование MI до тех пор, пока кредит не будет амортизирован до 78% LTV (исходя из первоначальной цены покупки). Запрос на отмену должен поступить от обслуживающего ипотечного кредитора в компанию PMI, которая оформила страховку. Часто обслуживающему персоналу требуется новая оценка для определения LTV. Стоимость ипотечного страхования значительно варьируется в зависимости от нескольких факторов, в том числе: суммы кредита, LTV, занятости (основной, второй дом, инвестиционная недвижимость), документации, предоставляемой при выдаче кредита, и, прежде всего, кредитного рейтинга .

Если заемщики имеют менее 20% первоначального взноса, необходимого для того, чтобы избежать требования о страховании ипотечного кредита, они могли бы воспользоваться второй ипотечной ссудой (иногда называемой «дополнительной ссудой»), чтобы компенсировать разницу. [3]Две популярные версии этого метода кредитования - это так называемые схемы 80/10/10 и 80/15/5. Оба предполагают получение первичной ипотеки под 80% LTV. Программа 80/10/10 использует вторую ипотеку с LTV 10% с первоначальным взносом 10%, а программа 80/15/5 использует вторую ипотеку с LTV 15% с первоначальным взносом 5%. Также могут быть доступны другие комбинации второй ипотеки и суммы первоначального взноса. Одним из преимуществ использования этих механизмов является то, что в соответствии с налоговым законодательством США выплаты процентов по ипотеке могут вычитаться из налога на прибыль заемщика, тогда как взносы по ипотечному страхованию не производились до 2007 года. В некоторых ситуациях полная стоимость заимствования может быть дешевле, если использовать компенсация, чем при использовании единственной ссуды, которая включает МИ, оплачиваемый заемщиком или кредитором.

Налоговый вычет LMI / PMI [ править ]

В 2007 году ипотечное страхование в США стало не облагаемым налогом . [4] Для некоторых домовладельцев новый закон сделал дешевле получение ипотечной страховки, чем получение «контрейлерной» ссуды. Положение о налоговых вычетах MI, принятое в 2006 году, предусматривает детализированный вычет стоимости частного ипотечного страхования для домовладельцев, зарабатывающих до 109 000 долларов в год. [4]

Первоначальный закон был расширен в 2007 году, чтобы предусмотреть трехлетний вычет, действующий для ипотечных договоров, выданных после 31 декабря 2006 года и до 1 января 2010 года. Он не применяется к договорам ипотечного страхования, которые существовали до принятия законодательство. [4]

Страхование ипотеки в Австралии [ править ]

Двумя основными страховщиками ипотечных кредитов в Австралии являются Genworth Financial и QBE LMI. Страхование ипотеки подлежит оплате, если соотношение суммы кредита к стоимости (LTV или LVR в Австралии) превышает 80% или превышает 60% для ссуд с низкой суммой документов. Некоторые небанковские кредиторы получают ипотечную страховку для каждой ссуды, независимо от LVR, однако она оплачивается кредитором, если ссуда составляет менее 80% LVR.

Премии LMI рассчитываются по скользящей шкале в зависимости от суммы кредита и LVR. Гербовый сбор правительства штата может уплачиваться со страхового взноса. Премия часто может быть бесплатно капитализирована сверх суммы кредита. В отличие от других стран, в Австралии страховой взнос LMI является единовременным.

Многие крупные австралийские кредиторы имеют возможность автоматически утверждать ипотечное страхование у кредиторов без необходимости направлять заявку на получение кредита непосредственно предпочтительному страховщику. Это известно как делегированный орган андеррайтинга (DUA).

Страхование ипотеки в Канаде [ править ]

Закон о банках, регулирующий деятельность банков, а также провинциальные законы, регулирующие деятельность кредитных союзов и caisse populaires, запрещают большинству регулируемых кредитных учреждений предоставлять ипотечные кредиты без страхования ссуд, если LTV превышает 80%. [5] Типичные ставки премий, предоставляемые Канадской ипотечной и жилищной корпорацией, составляют от 1% (для 80% LTV) до 2,75% (для 95% LTV) от основной суммы кредита. [6]

См. Также [ править ]

Ссылки [ править ]

  1. ^ Канадская ипотечная и жилищная корпорация. «Кому нужно страхование ипотечной ссуды?» .
  2. ^ «Стоимость частного ипотечного страхования» .
  3. ^ Макс, Сара (2003-12-23). «Покупка дома с небольшими затратами» . CNNMoney.com.
  4. ^ a b c Льюис, Холден (2006-12-16). «В 2007 году ипотечное страхование будет освобождено от налогов» . Сиэтл Пост-Интеллидженсер.
  5. ^ "CMHC Кому нужно страхование ипотечного кредита?" . 2011-11-13.
  6. ^ «Стоимость страхования ипотечной ссуды CMHC» . 2011-11-13.