- Для получения информации о страховании, гарантирующем выплату ипотеки в случае смерти или инвалидности, см. Ипотечное страхование жизни .
Ипотечное страхование (также известный как залоговое обеспечение и страхование домашнего займа ) является страховым полисом , который возмещает кредитор или инвестор за убытки из - за дефолт в виде ипотечного кредита . Страхование ипотеки может быть государственным или частным, в зависимости от страховщика. Эта политика также известна как гарантия выплаты ипотечного кредита (MIG), особенно в Великобритании.
Австралия
В Австралии заемщики должны платить кредиторам ипотечное страхование (LMI) за жилищные ссуды, превышающие 80% от покупной цены. [1] [ необходима ссылка ]
Сингапур
В Сингапуре владельцы квартир HDB обязаны иметь ипотечную страховку, если они используют остаток на своих счетах в Центральном резервном фонде (CPF) для оплаты ежемесячного взноса по ипотеке. Однако у них есть выбор выбрать ипотечное страхование, администрируемое Советом CPF, или оговоренных частных страховщиков. [ необходима цитата ]
С другой стороны, владельцы частных домов в Сингапуре не обязаны оформлять ипотечную страховку.
Соединенные Штаты
Страхование частной ипотеки
Частное ипотечное страхование, или PMI, обычно требуется в большинстве обычных (не поддерживаемых государством) ипотечных программ, когда первоначальный взнос или позиция в капитале составляют менее 20% от стоимости собственности. Другими словами, при покупке или рефинансировании дома с помощью обычной ипотеки, если отношение ссуды к стоимости (LTV) превышает 80% (или, что эквивалентно, позиция собственного капитала меньше 20%), от заемщика, скорее всего, потребуется иметь частную ипотечную страховку.
Ставки PMI могут варьироваться от 0,14% до 2,24% от основного баланса в год в зависимости от процента застрахованной ссуды, LTV, фиксированной или переменной процентной ставки и кредитного рейтинга . [2] Ставки могут выплачиваться единовременно, ежегодно, ежемесячно или в некоторой их комбинации (раздельные премии). Большинство людей платят PMI 12 ежемесячными платежами как часть выплаты по ипотеке.
В США платежи заемщика по PMI не подлежали налогообложению до 2018 года.
Страхование частной ипотечной ссуды, оплачиваемое заемщиком
Частное ипотечное страхование, оплачиваемое заемщиком, или BPMI, является наиболее распространенным типом PMI на сегодняшнем рынке ипотечного кредитования. BPMI позволяет заемщикам получить ипотеку без внесения 20% первоначального взноса, покрывая кредитора дополнительный риск ипотеки с высокой стоимостью кредита (LTV). Закон США о защите домовладельцев от 1998 года позволяет заемщикам требовать отмены PMI, когда сумма задолженности снижается до определенного уровня. Закон требует отмены ипотечного страхования, оплачиваемого заемщиком, по достижении определенной даты. На эту дату планируется достичь 78% от первоначальной оценочной стоимости или достичь продажной цены, в зависимости от того, что меньше, на основе первоначального графика погашения для кредитов с фиксированной ставкой и текущего графика погашения для ипотечных кредитов с регулируемой ставкой. При определенных обстоятельствах BPMI может быть аннулировано раньше, если обслуживающий персонал заказывает новую оценку, показывающую, что остаток по кредиту составляет менее 80% от стоимости дома из-за повышения его стоимости. Обычно для этого требуется как минимум два года своевременных выплат. Требования к LTV каждого инвестора для аннулирования PMI различаются в зависимости от срока кредита и текущего или первоначального проживания в доме. В то время как закон применяется только к одноквартирным основным домам при закрытии, инвесторы Fannie Mae и Freddie Mac разрешают ипотечным агентствам следовать тем же правилам для вторичного жилья. Инвестиционная недвижимость обычно требует более низкого LTV.
Наблюдается растущая тенденция использования BPMI с программой Fannie Mae 3% первоначального взноса. В некоторых случаях Кредитор предоставляет заемщику кредит для покрытия стоимости BPMI.
Кредитор оплатил частную ипотечную страховку
Платное частное ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором, или LPMI, похоже на BPMI, за исключением того, что оно оплачивается кредитором и встроено в процентную ставку по ипотеке. LPMI обычно является особенностью ссуд, которые утверждают, что не требуют ипотечного страхования для ссуд с высоким LTV. Преимущество LPMI заключается в том, что общий ежемесячный платеж по ипотеке часто ниже, чем у сопоставимого кредита с BPMI, но поскольку он встроен в процентную ставку, заемщик не может избавиться от него, когда позиция собственного капитала достигает 20% без рефинансирования.
Контракты
Как и в случае с другим страхованием, страховой полис является частью страховой сделки. В ипотечном страховании основной полис, выданный банку или другому ипотечному субъекту (держателю полиса), излагает условия покрытия по страховым сертификатам. Сертификаты документируют конкретные характеристики и условия каждой отдельной ссуды. Основная политика включает в себя различные условия, включая исключения (условия отказа в покрытии), условия уведомления о ссуде в случае невыполнения обязательств и урегулирование требований. [3] Договорные положения в генеральном полисе стали объектом повышенного внимания после кризиса субстандартного ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. Основные политики обычно требуют своевременного уведомления о невыполнении обязательств, включая положения о ежемесячных отчетах, ограничения на время подачи иска, арбитражные соглашения и исключения из-за небрежности, искажения фактов и других условий, таких как наличие ранее существовавших загрязнителей окружающей среды. Иногда исключения содержат «положения о неопровержимости», которые ограничивают возможность ипотечного страховщика отказывать в покрытии искажений, приписываемых держателю полиса, в случае осуществления двенадцати последовательных платежей, хотя эти положения о неоспоримости обычно не применяются к явному мошенничеству. [4]
Покрытие может быть аннулировано, если существует искажение фактов или мошенничество. В 2009 году Окружной суд Соединенных Штатов Центрального округа Калифорнии постановил, что ипотечное страхование не может быть отменено «в масштабах всего». [4]
История
Ипотечное страхование началось в Соединенных Штатах в 1880-х годах, а первый закон о нем был принят в Нью-Йорке в 1904 году. Отрасль выросла в ответ на пузырь на рынке недвижимости 1920-х годов и была «полностью банкротом» после Великой депрессии. К 1933 году частных компаний по ипотечному страхованию не существовало. [5] : 15 Банкротство было связано с участием отрасли в «ипотечных пулах» - ранней практике, похожей на секьюритизацию ипотечных кредитов . Федеральное правительство начало страховать ипотечные кредиты в 1934 году через Федеральное жилищное управление и Администрацию ветеранов, но после Великой депрессии в Соединенных Штатах не было разрешено частное страхование ипотеки до 1956 года, когда Висконсин принял закон, разрешающий первой страховой компании после депрессии - Mortgage Guaranty Страховая корпорация (MGIC), подлежащая регистрации. За этим последовал закон Калифорнии в 1961 году, который стал стандартом для законов о ипотечном страховании других штатов. В конце концов Национальная ассоциация комиссаров по страхованию создала типовой закон. [6]
Макс Х. Карл, поверенный по недвижимости из Милуоки, изобрел современную форму частного ипотечного страхования . В 1950-х Карл был разочарован временем и документами, необходимыми для получения дома, подкрепленного страховкой федерального правительства, единственной доступной в то время. В 1957 году, используя $ 250 000, собранные от друзей и других инвесторов в своем родном городе Милуоки, Карл основал Страховую корпорацию по ипотечным гарантиям. В отличие от многих ипотечных страховщиков, которые потерпели крах во время Великой депрессии, MGIC застрахует только первые 20 процентов убытков по ипотеке, не выполнившей обязательств, таким образом ограничивая свои риски и создавая дополнительные стимулы для ссудо-сберегательных ассоциаций и других кредиторов выдавать ссуды только тем покупателям жилья, которые могли позволить им. Гарантии было достаточно, чтобы побудить кредиторов по всей стране выдавать ипотечные ссуды покупателям, чей первоначальный взнос составлял менее 20 процентов от стоимости дома. Доступность кредита способствовала росту жилищного строительства в 1960-х и 1970-х годах. К моменту смерти Карла в 1995 году более 12 процентов из почти 4 триллионов долларов США по ипотечным жилищным кредитам имели частное ипотечное страхование. [7]
В 1999 г. вступил в силу Закон о защите домовладельцев 1998 г. как федеральный закон Соединенных Штатов, который требует автоматического прекращения ипотечного страхования в некоторых случаях для домовладельцев, когда стоимость ссуды на дом достигает 78%; до принятия закона домовладельцы имели ограниченные возможности для отмены [8], и, по одной из оценок, 250 000 домовладельцев платили за ненужную ипотечную страховку. [9] Подобные государственные законы существовали в восьми штатах на момент принятия; [10] В 2000 г. иск Элиота Спитцера привел к возмещению средств из-за несоблюдения ипотечными страховщиками закона штата Нью-Йорк 1984 г., который требовал от страховщиков прекратить взимание с домовладельцев с определенного момента. [11] Эти законы могут продолжать применяться; например, закон Нью-Йорка предусматривает «более широкую защиту». [12]
Для ссуд, застрахованных Федеральной жилищной администрацией , требования по аннулированию могут быть более сложными. [13]
Смотрите также
Рекомендации
- ^ «Первые покупатели жилья: что такое ипотечное страхование кредиторов (LMI) | RAMS» . www.rams.com.au . Проверено 14 марта 2018 .
- ^ [1] .
- ^ Основные полисы и другие документы по ипотечному страхованию подаются в регулирующие органы штата и доступны для всеобщего ознакомления. В некоторых штатах эти документы доступны в Интернете, например, в системе онлайн-тарифов Управления страхования штата Вашингтон и поиска по заполнению форм . Например, см. Идентификатор трекера OIC 202889 для получения информации о полисе ипотечного страхования Республиканской ипотечной страховой компании Флориды.
- ^ а б Эллисон Дж. (2010). Новые споры по ипотечному страхованию, заархивированные 2012-07-22 в Wayback Machine . Reed Smith LLP. MBA Правовые вопросы / Конференция по соблюдению нормативных требований.
- ^ Герцог TN. (2009). История ипотечного финансирования с акцентом на ипотечное страхование . Общество актуариев.
- ^ Jaffee D. (2006). Ограничения монолинии с заявлениями на ипотечное страхование и страхование прав собственности . Обзор промышленной организации .
- Перейти ↑ Quint M. (1995). Макс Х. Карл, 85 лет, пионер ипотечного страхования . "Газета "Нью-Йорк Таймс".
- ^ Совет Федеральной резервной системы. 3 июня 2013 года FHA больше не отменяет ипотечное страхование после достижения 78% LVT. FHA требует, чтобы ипотечное страхование выплачивалось в течение всего срока кредита. Закон о защите домовладельцев (HOPA) пересмотрел порядок проведения экзаменов . Управление по делам потребителей CA 04-5.
- ^ Харни К. (1998). Конгресс обещает отменить законопроект о ненужном ипотечном страховании . Daily Press (Вирджиния) .
- ^ Харни К. (1998) Новый законопроект о ипотечном страховании может положить конец ненужной переплате . Daily Press (Вирджиния) .
- ^ Жареный JP. (2000). 10 000 домовладельцев получат возмещение по ипотечному страхованию . Нью-Йорк Таймс .
- ^ NY Ins. Раздел 6503 (d) на часто задаваемые вопросы: АННУЛИРОВАНИЕ MI В соответствии с Законом о защите граждан и ВОЗМЕЩЕНИЕМ VS. Необратимий PREMIUM архивации 2013-05-18 в Wayback Machine . Единая гарантия .
- Перейти ↑ McMahon B. (2011). Отмена ипотечного страхования: мифы и реалии . РИС Медиа .